MBA – GERENCIAMENTO DE

OBRAS, TECNOLOGIA E
QUALIDADE DA CONSTRUÇÃO

ENGENHARIA DE CUSTOS DE
EMPREENDIMENTOS

Prof. M.Sc. Maisson Tasca

E-MAIL: maissontasca@yahoo.com.br

i
I – ENGENHARIA DE CUSTOS

1.1 A ENGENHARIA DE CUSTOS

1.1.1 Definição

“Um novo enfoque de planejamento e gerenciamento de custos da construção

civil”

É a área da engenharia onde normas, critérios e experiência são

utilizados para resolução de problemas de estimativa de custos, avaliação
econômica, de planejamento, de gerência e controle de empreendimentos. A
Engenharia de Custos, aplicada à Construção Civil, é a única disciplina capaz
de dar suporte à formação do preço e controle de custos de obras.
Concretamente seus alvos são os serviços de construção, focalizando a
dinâmica de processos, que correspondem a fluxos de materiais (consumos) e
de trabalho (produtividade e produção), fluxos financeiros, no tempo e no
espaço, atendendo às necessidades da tecnologia de construção.
A Engenharia de Custos estabelece critérios para o estudo dos serviços
de construção, sequenciados por suas atividades, decompostas por tarefas,
todos identificados por especificações, procedimentos, ciclos, prazos,
precedências, interdependências e desempenho.

1.1.2 Objetivos e importância

Os objetivos principais da engenharia de custos são:

 Prever ou estimar os custos de um empreendimento;

 Analisar a viabilidade do empreendimento;
 Planejar os investimentos;
  Gerenciar e controlar os desembolsos;
 Avaliar e fornecer o desempenho dos custos.

É de grande responsabilidade profissional a preparação correta de um

orçamento, uma vez que quanto mais competitiva se torna a área de
engenharia civil, não só com a redução de mercado, como também, com o
surgimento de novas empresas, e principalmente, com a experiência que vem
sendo obtida pelos contratantes na apropriação de custos e elaboração de
suas bases de orçamento, mais importante se torna a aplicação consciente dos
princípios da engenharia de custo. Pois, não basta saber elaborar o orçamento,
e sim, desenvolvê-lo em período curto, através de métodos atuais de
execução, mas, prioritariamente, conseguir preço competitivo e mínimo.

1.1.3 Etapas da engenharia de custos

A engenharia de custos volta a construção civil deve estar sustentada

em 4 etapas principais, ou seja os quatros pilares da engenharia de custos.

PLANEJAMENTO

ORÇAMENTAÇÃO

CONTROLADORIA

AVALIAÇÃO
1.2 PLANEJAMENTO

Etapa onde se elabora uma programação antecipada da obra, estudos

preliminares dos projetos, memoriais e especificações técnicas. Todos
documentos referente a obra devem estar bem claros para o orçamentista. É
uma etapa de suma importância, pois é onde se trabalha com a virtualidade,
imaginando como serão desenvolvidos os métodos construtivos, a execução da
obra propriamente dita e a logística de materiais da obra.
O planejamento da construção consiste na organização para a
execução, e inclui o orçamento e a programação da obra (cronograma). O
orçamento contribui para a compreensão das questões econômicas e a
programação é relacionada com a distribuição das atividades no tempo. Em
função da variabilidade do setor, é importante realizar o planejamento do
empreendimento em níveis de detalhamento diferentes, considerando
horizontes de longo, médio e curto prazo.
O planejamento de longo prazo é mais geral, com baixo grau de
detalhamento, considerando as grandes definições, tais como emprego de mão
de obra própria ou terceirizada, nível de mecanização, organização do canteiro
de obra, prazo de entrega, forma de contratação (preço de custo ou
empreitada) e relacionamento com o cliente. O plano inicial tem pequeno nível
de detalhamento, em geral indicando macro-itens, tais como “fundações”,
“estrutura”, “alvenaria” e assim por diante. Em uma obra de dois a três anos, o
plano da obra é definido em semestres, por exemplo. Esse nível é utilizado
para a compreensão da obra e tomada de decisões de nível organizacional
(gerência da empresa).
No nível de planejamento de médio prazo trabalha-se com atividades ou
serviços a serem executados nos 4 a 6 meses seguintes. Nesse nível de
planejamento a atenção está voltada para a remoção de empecilhos à
produção, através da identificação com antecedência da necessidade de
compra de materiais ou contratação de empreiteiros (“lookahead planning”).
O planejamento de curto prazo visa à execução propriamente dita. Esse
planejamento desenvolve uma programação para um horizonte de 4 a 6
semanas, detalhando as atividades a serem executadas. Nesse caso, já há a
garantia do fornecimento de materiais e mão de obra, bem como o
conhecimento do ritmo normal da obra. Adota-se a ideia de produção protegida
contra os efeitos da incerteza (“shielding production”), ou seja, as atividades
programadas têm grande chance de ocorrerem. É comum medir a qualidade
desse plano através da medição do Percentual de Planos Concluídos (PPC),
com a identificação das causas das falhas. Desta forma o planejamento das
próximas atividades poderá ser aprimorado.

1.3 ORÇAMENTOS E ORÇAMENTAÇÃO

”Pois qual de vós, querendo edificar uma torre, não se assenta primeiro a fazer as contas para ver se
tem com quem acabar” (Jesus Cristo)”

Na visão tradicional, um orçamento é uma previsão ou estimativa do

custo ou do preço de uma obra. O custo total da obra é o valor correspondente
à soma de todos os gastos necessários para sua execução. O preço é igual ao
custo acrescido da margem de lucro, ou seja, Custo + Lucro = Preço. Em
diversos segmentos da construção civil, tem-se número de elevado concorrente
(por exemplo, na produção de habitação vertical ou na área de manutenção
industrial) e se diz que o preço é dado pelo mercado, ou seja, o cliente ou
comprador pesquisa preços previamente e negocia a contratação com base
nesta informação. Neste caso, a empresa precisa gerenciar seus custos para
manter a possibilidade de lucro. Assim, Preço – Custo = Lucro. De qualquer
forma, o orçamento deve ser executado antes do início da obra, possibilitando
o estudo ou planejamento prévios sendo útil para o controle da obra.
Existem vários tipos de orçamento, tais como orçamento sumário, pela
NBR 12721, discriminados e operacionais. O orçamento deve ser formalizado,
constituindo-se então em documento fundamental para o gerenciamento da
obra.
1.3.1 Formação do preço de venda na construção civil

O orçamento de construções ou dos serviços de engenharia civil é igual

a soma do custo direto, do custo indireto e do resultado estimado do contrato
(lucro previsto). Temos, ainda, que a soma do custo indireto e do resultado
geram o percentual de BDI – Benefício e Despesas Indiretas (este termo
originou-se do inglês Budget Diference Income), quando se divide esta adição
pelo custo total direto da obra.

Custos diretos
Referem-se a todos os materiais, mão de obra, insumos e de equipamentos
referentes à obra.
a) Custo dos materiais: Aquisição, impostos e taxas; Transporte (frete),
manuseio (carga e descarga); Armazenamento (depósito ou estadia), perdas;
Unidades de compra, condições de pagamento (custo financeiro).
b) Custo da mão de obra: Salário-hora ou mensal; Tempo efetivamente
trabalhado; Encargos sociais.
c) Custo de insumos: energia elétrica, combustíveis, água, equipamentos
proteção pessoal, consumos diversos, etc.
d) Custo dos equipamentos: aquisição, operação, manutenção e conservação.
Custos indiretos

Esta parcela corresponde aos custos que incidem na obra de modo

indireto, sendo dependentes do sistema de organização e do porte da
empresa. Também são chamados de BDI, isto é, Benefício (lucro) e Despesas
Indiretas, sendo tomados como a relação entre as despesas operacionais e o
faturamento auferido de toda a empresa.

Custos fixos e custos variáveis

 Custos fixos – São aqueles que independem do volume de

produção. Ex. Administração central, equipe de funcionários
 Custos Variáveis – São aqueles que estão relacionados
diretamente ao volume de produção. Ex. Aquisição de materiais,
consumos no canteiro

1.3.2 ORÇAMENTO

Definição:

ORÇAR uma obra ou empreendimento consiste em calcular (avaliar) o

seu custo do modo mais detalhado e preciso possível para que o custo
avaliado seja o mais próximo do real.
A figura a seguir apresenta a esquematização das etapas de elaboração de um
orçamento analítico.
Principais Objetivos do orçamento:

 Conhecimento prévio dos custos de uma obra

 Definição dos custos de cada trabalho previsto nos projetos (materiais,
mão e de obra e insumos);
 Documento base para faturamento em contrato de construção;
 Documento para elaboração dos cronogramas físico-financeiros, de mão
de obra, de equipamentos, etc.;
 Instrumento e auto-avaliação da empresa construtora: retroalimentação -
custo orçado x custo realizado: base para futuros orçamentos

Atributos de um orçamento

 Aproximação: Orçamentos são aproximados, pois é uma estimativa. Não

são exatos, mas devem ser precisos.
 Especifidade: O orçamento é um documento único para cada obra um
mesmo orçamento em outra cidade sofre alterações.
  Temporalidade: O orçamento é valido por um determinado período de
tempo. Os preços dos insumos sofrem constantes atualizações.

Enfoques de um orçamento

Do ponto de vista do proprietário:

Descrição de todos os serviços, quantificados e multiplicados pelos
preços unitários que somados define o preço da obra.

Do ponto de vista do construtor:

O orçamento é a descrição de todos os insumos quantificados e
multiplicados pelo custo unitário, sendo acrescido dos custos indiretos e do
lucro.

Premissas para um bom orçamento:

 Projetos executivos detalhados e reais para evitar distorções entre

programado e realizado;
 Análise detalhada dos projetos para bom entendimento de todas as suas
características;
 “Leitura casada” entre partes gráficas e escrita;
 Planejamento prévio da construção: esquemas construtivos, tipos de
equipamentos (elevadores, transportes), etc.

Os orçamentos podem ser elaborados através do nível de precisão,

determinado de graus do orçamento, podendo ser apenas uma estimativa de
custo, ou seja, não há uma exagerada exatidão. E podem ser o orçamento
detalhado, também denominado de orçamento analítico, pois esse deve ser o
mais exato possível, pois se levanta todos os insumos de materiais e mão de
obra pra a execução de uma edificação.
1.4 ESTIMATIVA DE CUSTOS

A estimativa de custos também pode ser denominada de orçamento

sumário, são orçamentos rápidos que servem para ideia da grandeza de custos
de um empreendimento. De uma forma geral, são elaborados junto com os
estudos preliminares, ou seja, ainda na fase de planejamento, se caracteriza
pelo baixo custo de execução e por serem aproximados.

1.4.1 Modalidades de orçamentos sumários

 Por área de construção

 Por volume de construção
 Por estimativa de custos dos serviços
 Por estimativa pelo CUB (NBR 12721)

1.4.2 Orçamento sumário estimativa de custo pelo CUB (NBR 12.721)

A NBR 12721/2006 (Avaliação de custos unitários e preparo de

orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio), que
substituiu a NBR 12721/1999 e a NB 140/1965, define os critérios para
orçamentos de obras em condomínio. Emprega-se o CUB para determinar o
custo da obra, através de ponderações, de acordo com as características do
prédio.
A finalidade do método proposto na norma é o detalhamento do prédio
para o registro em cartório, garantindo a condôminos e construtores um
parâmetro de controle para a obra a ser executada, e facilitando a discussão de
eventuais alterações que possam ocorrer durante a obra.
A NBR 12721 é a Norma Brasileira que define os critérios para a descrição das
unidades e para o orçamento na incorporação de edificações em condomínio.
A versão anterior, NB 140, foi preparada pela ABNT (Associação Brasileira de
Normas Técnicas), em obediência ao disposto nas Leis 4.591/64 e 4.864/65,
sendo atualizada posteriormente em 1992, 1999 e 2006.
 A norma objetiva padronizar o registro, nos Cartórios de Imóveis, das
questões relativas ao custo e às especificações dos imóveis. A finalidade
principal é a garantia, para incorporadores, construtores e adquirentes, de que
o prédio será construído com determinadas características, registradas em
planilhas próprias, não se exigindo ou aceitando obra diversa.
A norma criou uma metodologia que permite a obtenção dos custos de
cada unidade autônoma a partir de anteprojetos da edificação a ser
incorporada. Através dela, também são definidos dimensões e detalhes de
acabamento das partes de uso comum e de uso privativo que compõe a obra.
Os resultados são registrados nos "Quadros", os quais devem ser arquivados,
em conjunto com os projetos aprovados e outros documentos, no Cartório de
Registro de Imóveis. Na prática, há diferentes interpretações em cada cartório,
sendo que alguns exigem apenas os Quadros I e II e um ofício descrevendo os
custos das edificações.
Antes da incorporação se iniciar, determina-se o custo global da obra,
bem como de cada unidade autônoma. Este processo é realizado através dos
"custos unitários básicos", elementos padronizados de custo, calculados
mensalmente pelos sindicatos estaduais da construção civil. Em um segundo
momento, após a incorporação, deve ser realizado um orçamento discriminado
de construção, tendo como base composições de custo correntes (publicadas
em livros ou revistas) ou homologadas pelos Sindicatos.

Custo Unitário Básico

O formato de orçamento adotado pela norma é simplificado, tendo em

vista que no momento do registro da incorporação o projeto ainda não está
completo. O modelo de orçamento proposto na norma consiste de uma forma
mais detalhada do orçamento paramétrico, usando o CUB (Custo Unitário
Básico) como elemento fundamental, mas considerando a existência de partes
do projeto com padrões diferentes.
Classificação das áreas

Áreas Reais
Medidas de superfície tomadas a partir do projeto arquitetônico utilizado
para os cálculos do rateio das áreas.

Em relação ao uso:
Uso privativo:
Áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências
e instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos
respectivos titulares de direito.
Uso comum:
Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da
edificação e fora dos limites de uso privativo, que pode ser utilizada em comum
por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas.

Em relação as áreas padronizadas:

Coberta Padrão:
Medidas de superfícies de quaisquer dependências cobertas, nelas
incluídas as superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais
elementos construtivos, que possuem áreas de padrão de acabamento
semelhantes às respectivas áreas dos projetos-padrão
Áreas cobertas de padrão diferente:
Áreas cobertas de padrão de acabamento substancialmente inferior ou
superior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta Norma
Áreas descobertas:
Medida da superfície de quaisquer dependências não cobertas que
integram a edificação, tendo como exemplos a área de serviço e
estacionamento descobertos, terraço privativo, etc.
Áreas equivalentes:
É a área virtual cujo custo de construção é diferente do custo unitário
básico da construção adotado como referência, sendo equivalente ao custo da
respectiva área real. Pode ser maior ou menor que a área real correspondente.
O coeficiente de equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário
dessa área dividido pelo último custo unitário básico do mesmo padrão.

Área Coef. Área Coef.

Garag. subsolo 0,5-0,75 Estacion.- solo 0,05-0,10
Área privat. padrão 1 Terreno s/ benfeit. 0
Salas c/ acabament. 1 Área serv. aberta 0,5
Salas s/ acab. 0,75-0,9 Barrilete 0,5-0,75
Loja s/ acab. 0,4-0,6 Caixa d´água 0,5-0,75
Varandas 0,75-1,0 Casa máquina 0,5-0,75
Terraços s/lajes 0,3-0,6 Piscina-quintal 0,5-0,75
Quintal, calçada, jardim 0,1 – 0,3

A elaboração do orçamento sumário é iniciada pelo preenchimento dos

quadros I e II da NBR 12721, com os valores obtidos nesse quadro parte-se
para o preenchimento do quadro III, que é quadro para utilizado para a
estimação do custos.
II – ORÇAMENTO ANALÍTICO DE OBRAS

2.1 ORÇAMENTO ANALíTICO

2.1.1 Introdução e definições

“Orçamento é um documento onde se registram as operações de cálculo

de custo da construção somando todas as despesas correspondentes à
execução de todos os serviços previstos nos projetos e especificações
técnicas e de acordo com a discriminação orçamentária”.

Os orçamentos analíticos, conhecidos também como detalhados, são

aqueles compostos por uma listagem dos serviços necessários para a
execução de uma obra. Em princípio, só podem ser realizados após a
conclusão do projeto, com as discriminações técnicas, memoriais, projetos
gráficos (arquitetônico, estrutural, hidráulico, elétrico e outros) e detalhamentos.
Ou seja, quando todas as definições necessárias já foram efetuadas pelos
projetistas. Não existem orçamentos "exatos", a rigor, pois a quantidade de
informações a ser gerenciada é grande e a construção civil é um setor que
tipicamente apresenta variabilidade.
Estes orçamentos são os empregados corriqueiramente na construção
civil, para a obtenção do custo de execução, participação em concorrências
públicas e privadas. São elementos importantes dos contratos, servindo para
dirimir a grande maioria das dúvidas que surgem com relação aos custos.
O orçamento discriminado de uma obra é a relação dos serviços a
serem executados, com as respectivas quantidades e com seus preços. A
discriminação orçamentária auxilia na montagem da lista dos itens a serem
considerados. As quantidades a serem executadas são medidas seguindo um
determinado conjunto de critérios de medição. Os preços unitários são obtidos
em publicações (como a revista Construção e Mercado, da editora Pini) ou
calculados em softwares específicos de acordo com fórmulas próprias (as
composições de preços de serviços). Nas composições de custos já estão
considerados todos os materiais e equipamentos necessários, bem como a
mão de obra, com preços que levam em conta transporte, aluguel, leis sociais e
outros acréscimos. A soma dos produtos de cada quantidade por seu preço
unitário correspondente fornece o custo total direto da obra, basicamente
composto pelos custos de canteiro.
Também devem ser consideradas outras despesas, relacionadas direta
ou indiretamente com a obra (tais como custos administrativos ou financeiros).
A taxa de BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) busca acrescentar o lucro
desejado e considerar todas as despesas não relacionadas explicitamente no
orçamento. Pode-se dizer que a qualidade do orçamento discriminado depende
de medições criteriosas, composições de custos adequadas, preços de
mercado e um bom sistema informatizado.

2.1.2 Principais Objetivos Do Orçamento

Discrimina os serviços técnicos para elaboração de planejamento,

projetos, fiscalização e condução de construções, destinadas a edificações
públicas ou privadas, residenciais, comerciais, industriais ou agrícolas;
Abrange serviços técnicos das quatro fases de uma edificação: estudos
preliminares, projeto, construção e recebimento.

2.1.2 Fases De Uma Edificação

Estudos preliminares (do responsável pelo empreendimento): viabilidade,

escolha do lugar – “Fase de consultoria e planejamento do empreendimento”;
Projetos: Fase de planejamento da construção;
Construção: Construção da edificação;
Recebimento: Verificação do funcionamento da edificação e entrega formal ao
proprietário.
Roteiro Para Elaboração De Um Orçamento

Para elaboração de bom orçamento é necessário estabelecer uma

organização de modo a roteirizar a confecção dos orçamentos. Desta forma,
sistematização do orçamento facilita o seu cálculo. Apresenta-se abaixo um
roteiro sistemático para elaboração de um orçamento em quatro etapas,
conforme segue.

1º - Levantamento dos serviços a serem executados – Elaboração

da Discriminação orçamentária
2º - Quantificação dos serviços – Análise dos Critérios de medição
3º – Composições unitárias de custo- Preços unitários
4º – Cálculo do orçamento e formatação
Fluxograma de um orçamento

2.2 LEVANTAMENTO DOS SERVIÇOS A SEREM EXECUTADOS –

ELABORAÇÃO DA DISCRIMINAÇÃO ORÇAMENTÁRIA

O cálculo do custo de uma obra deve ser realizado dividindo-a em

partes, de modo que todos os serviços sejam agrupados por tipos ou etapas de
execução. Em cada uma das etapas devem ser identificados os serviços e
quantificados os respectivos valores numéricos.
A Discriminação orçamentária descreve todos os serviços técnicos para
elaboração de planejamento, projetos, fiscalização e condução de construções,
destinadas a edificações públicas ou privadas, residenciais, comerciais,
industriais ou agrícolas. Ela ainda deve abranger os serviços técnicos das
quatro fases de uma edificação: estudos preliminares, projeto, construção e
recebimento.
A NBR 12722 é ferramenta de auxílio para elaboração da discriminação
orçamentárias, pois ela apresenta todos os serviços existes para execução de
uma edificação, detalhando cada serviço, em ordem cronológica dos
acontecimentos no canteiro de obras.

A NBR 12721, anexo B, página 49, também fornece a classificação e a

discriminação de todos os serviços que podem ocorrer na construção de uma
edificação. Tem como objetivo sistematizar o roteiro a ser seguido na
elaboração de orçamentos para que não seja omitido nenhum serviço dos
projetos.
Na discriminação dos serviços de uma obra, deve-se ter o cuidado
seguinte:
  Nenhum serviço constante dos projetos pode e deve ser omitido
(abrangência);
 Nenhum serviço pode ser computado mais de uma vez (superposição).

2.3 QUANTIFICAÇÕES DOS SERVIÇOS – ANÁLISE DOS CRITÉRIOS DE

MEDIÇÃO

Após a compilação das relações de serviços a serem executados, é

necessário medir quanto deve ser feito de cada um. A medição em planta é
simples, para a maioria dos elementos construtivos. Os critérios para a
medição geralmente buscam, ao máximo, a correspondência com as medidas
reais. Alguns serviços, contudo, escapam a este critério e são relacionados
com a forma tradicional de aquisição dos materiais ou de contratação dos
serviços.
A quantificação dos serviços é um trabalho minucioso para se chegar a
valores dos quantitativos de serviços o mais correto possível. Assim, é um
trabalho metódico e exige a elaboração de uma memória de cálculo, pois se
houver dúvida sobre a quantificação de um dado serviço, possa se averiguar e
recuperar dados sem necessidade de recálculos. Se o trabalho for realizado de
modo aleatório, provavelmente nem com a realização de todos os recálculos
possíveis se chega ao mesmo resultado.

2.3.1 Critérios De Medição

Critério de medição é a descrição literal da forma como um serviço é

medido no projeto, isto é, o modo como o orçamentista busca os dados nas
pranchas e os transforma em quantitativo do serviço correspondente. Assim,
para cada serviço discriminado deve-se verificar qual o critério de medição
adequado para a composição a ser utilizada. As peças de concreto, os pisos e
forros são medidos por sua área real, por exemplo. Já as esquadrias de
madeira são medidas em unidades e as metálicas por área. As pinturas e os
revestimentos, internos e externos, devem ser medidos de acordo com a área
das peças a que se adaptam, por área. Porém, existem casos mais complexos,
como as medições de escavações e de alvenarias, por exemplo.
As alvenarias de tijolos contêm inúmeros detalhes, tais como os vãos
deixados para as esquadrias ou os rasgos para as tubulações hidráulicas e
elétricas. Não é possível simplesmente descontar os vazios, pois estes
detalhes implicam em gasto extra de mão-de-obra, nos acabamentos. A
consideração destes vazios implica em várias formas de medir as alvenarias.
As duas formas mais comuns são as seguintes:
a) Critério “Pini”: descontar 2m2 em vãos maiores que esta área (por
exemplo, em abertura de 6m2, desconta-se 4m2). A racionalidade do método
está em compensar o trabalho extra necessário para executar os arremates no
vão, contando uma quantidade de mão de obra equivalente ao trabalho para
realizar 2m2 do mesmo tipo de alvenaria. O inconveniente é que as
quantidades de serviço medidas em obra não coincidem com as medidas por
este sistema, provocando dificuldades com subempreiteiros, assim como a
quantidade de material a ser adquirido, que difere do que foi orçado.
b) Critério adequado para integração com planejamento e compras:
descontar exatamente a medida do vão, considerando os serviços de arremate
na alvenaria na composição da esquadria ou em uma composição especial (por
unidade ou por perímetro de gola),
Apresenta-se na tabela a seguir alguns critérios genéricos, devendo-se
verificar, em cada caso, se correspondem à realidade específica, considerando
as características da obra, das composições de custos adotadas.
 Os críterios de medição adotados e as fichas de levantamento de
quantitativos encontran-se disponibilizados no material do módulo.

2.4 COMPOSIÇÕES UNITÁRIAS DE CUSTO - PREÇOS UNITÁRIOS

As composições unitárias de custos são as "fórmulas" de cálculo dos

custos unitários nos orçamentos discriminados. Cada composição consiste das
quantidades individuais do grupo de insumos (material, mão de obra e
equipamentos) necessários para a execução de uma unidade de um serviço.
Representa o valor do custo da unidade do serviço discriminado (por m,
por m², por m³, por kg, por dm³, etc.), sendo calculado a partir de coeficientes
unitários dos diversos materiais, insumos, mão de obra, ferramentas e
equipamentos necessários para a realização do referido serviço. São
determinados a partir de fichas de custos unitários.
 Nos coeficientes dos materiais devem ser levadas em conta as perdas
ou quebras variando para cada tipo de material ou forma de manuseio. Em
geral as perdas giram de 5 a 10%, adotando-se os coeficientes 1,05 ou 1,10 na
coluna de quantidades.
Para a mão de obra deve-se considerar a produtividade média durante
determinado período, levando-se em conta as perdas de tempo para
transportes, deslocamentos, necessidades pessoais, etc. Varia muito de local a
local e com região. Existem publicações que fornecem estes coeficientes
(livros, TCPO PINI, etc.).

Outras fontes ou formas de obtenção dos coeficientes:

 Manuais ou cadernos de encargos;
 Software de orçamentos;
 Sinapi;
 Por determinação direta, através e cronometragem;
  Por informações obtidas junto a profissionais.

SINAPI – Indices Da Construção Civil

O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção

Civil - SINAPI é um sistema de pesquisa mensal que informa os custos e
índices da construção civil e tem a CAIXA e o Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística - IBGE como responsáveis pela divulgação oficial dos resultados,
manutenção, atualização e aperfeiçoamento do cadastro de referências
técnicas, métodos de cálculo e do controle de qualidade dos dados
disponibilizados pelo SINAPI.
Para realizar a pesquisa, a rede de coleta do IBGE analisa mensalmente
preços de materiais e equipamentos de construção, bem como os salários das
categorias profissionais em estabelecimentos comerciais, industriais e
sindicatos da construção civil, em todas as capitais dos estados. Enquanto a
manutenção da base técnica de engenharia, base cadastral de coleta e
métodos de produção é de competência da CAIXA.
2.5 CALCULO DO ORÇAMENTO

Com os quantitativos e os custos unitários, calculam-se os preços totais

de cada serviço e os sub-totais de cada item da discriminação orçamentária. O
somatório de todos os itens fornece o preço de custo total. É recomendável que
se obtenha separadamente o custo direto total, para que se tenha idéia de
quanto se irá se despender, efetivamente, para a implementação da
construção, principalmente para efeito de programação interna da empresa.
Se o orçamento é elaborado por computador, a partir de planilhas
eletrônicas ou programas específicos é possível obter-se várias modalidades
de relatórios de saída (orçamento por serviço, mão de obra, relação de
materiais, curva ABC, etc.). A apresentação do orçamento para o cliente final,
os preços unitários devem englobar os custos indiretos (BDI), o que é
facilmente obtido pelo programa computacional.

O fechamento do valor final do preço da construção depende da finalidade do

orçamento:

 para fins próprios da empresa;

 para terceiros – obras particulares;
 para terceiros – licitações públicas, privadas

O maior ou menor preço a ser apresentado, alterado às custas dos custos

indiretos, dependerá da conjuntura econômica, da política empresarial da
empresa, da finalidade do orçamento, da maior ou menor necessidade de obter
serviço para a equipe de trabalho, etc.
O objetivo maior do orçamento analítico é a obtenção dos custos diretos da
construção, ficando os custos indiretos e lucro como margem de manobra para
compor o preço final a ser ofertado.
O orçamento é uma fotografia instantânea requerendo monitoramento
durante a execução da obra, seja por motivo de alterações de serviços ou por
questões conjunturais. As revisões do orçamento dependem das variações de
preços e dos prazos pactuados, alterações das especificações, supressão ou
inclusão de serviços, etc.
Os preços unitários devem ser revisados caso os coeficientes verificados
durante o andamento da obra tiverem alterações substanciais tais como:
modificações da produtividade da mão de obra, alterações da margem de
perdas, não cumprimento de tolerâncias geométricas, etc.
Não esquecer que o orçamento analítico é uma intenção e não uma
realidade, devendo ser aferido após a execução total da construção, de modo a
se aferir os erros cometidos, de modo a não comete-los nos orçamentos
seguintes.
III. ORGANIZAÇÃO E CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

3.1 - CURVA ABC

A Curva ABC é um recurso para identificar os itens mais importantes a

considerar dentro de uma quantidade geralmente grande de itens.

A curva ABC é um orçamento organizado de modo a destacar os itens -

insumos, mão de obra e equipamentos - que mais pesam no custo total de uma
obra ou de um serviço. Assim, os elementos mais relevantes da tabela
aparecem logo nas primeiras linhas, facilitando sua visualização e controle.
Neste tipo de apresentação do orçamento, a coluna mais importante é a que
mostra o preço total dos itens descritos na tabela. Com base nesse critério, os
elementos são distribuídos em ordem decrescente - os valores maiores em
cima e os menores embaixo.
Com esse tipo de organização, é possível visualizar os materiais e
serviços mais importantes caso precise reduzir os custos da obra. Além disso,
ela ajuda a dividir responsabilidades: o gerente da obra, mais experiente, deve
acompanhar de perto a negociação dos insumos e serviços mais caros do
orçamento. A negociação e compra dos itens mais baratos da obra podem
acontecer de forma menos rigorosa.
A figura a seguir apresenta as principais utilidades da curva ABC na
construção civil.

Em orçamentos elaborado através planilhas excel é possivel obter,

facilmente, a curva ABC a partir da organização dos valores de cada serviços
em ordem crecente, adicionando uma coluna em percentual acumulado, assim
20% dos serviços de uma forma geral deve correspnder a 80% do valor total do
orçamento.
3.2 CUSTOS DA MÃO DE OBRA

O trabalhador é o elemento racional de uma obra e suas ações e

decisões dependem em grande parte do sucesso do empreendimento. Ele tem
influência em todas as partes de um projeto de construção civil. O presente
tópico destina-se a explicar o que realmente entra no custo horário da mão de
obra.
O custo da mão de obra é formado pelo custo de seu salário com os
encargos sociais. Os salários bases são determinados pelos acordos coletivos
entre sindicatos da indústria da construção e dos trabalhadores da construção.
Os encargos sociais são compostos por impostos, taxas, bonificações oriundos
da legislação trabalhista.

3.2.1 Custo efetivo

Apresenta-se um resumo da jornada de trabalho anual de um operário

no setor da construção civil

• Jornada mensal de trabalho: 220 h/mês

• Jornada diária de trabalho: 220 horas/30 dias = 7,33 h/dia
• Jornada anual de trabalho: 365 dias x 7,33 h = 2676,65 h/ano
• Descanso semanal remunerado: 52 domingos x 7,33 = 381,33 h
• Feriados: 13 dias x 7,33 h = 95,33 h
• Auxilio enfermidade: 15 dias x 7,33 h x 15% = 2,25 dias = 16,5 h
• Licença paternidade: 5 dias x 7,33 h x 19,4 % = 0,97 dias = 7,11 h
• Dias de chuva, faltas justificadas, acidentes de trabalho, greves, falta ou
atraso de entrega de materiais ou serviço em obra, outras dificuldades:
12,96 dias x 7,33 h = 95,04 h

• Horas produtivas: 2675,65 – 595,31 = 2081,34 h

• Dias trabalhados no ano: 2081,34/7,33 = 283,82 dias
• % dias trabalhados: [283,82 / 365] x 100 = 77,8%
3.2.2 Encargos Sociais

A ENCARGOS SOCIAIS BÁSICOS

A1 INSS 20,0%
A2 FGTS 8,0%
A3 Salario educação 2,5%
A4 SESI 1,5%
A5 SENAI 1,0%
A6 SEBRAE 0,6%
A7 INCRA 0,2%
A8 Seguro contra acidente de trabalho 3,0%
TOTAL (A) 36,8%
B ENCARGOS TRABALHISTAS
B1 FÉRIAS (+1/3) 14,86%
B2 Repouso semanal renumerado 17,83%
B3 Feriados 4,09%
B4 Auxilio maternidade 0,98%
B5 Acidente de trabalho 0,74%
B6 Licença paternidade 0,05%
B7 Faltas justificadas 0,74%
B8 13º Salário 11,14%
TOTAL (B) 50,43%
C ENCARGOS INDENIZATÓRIOS
C1 Aviso prévio 13,83%
C2 Multa de rescisão contrato 4,57%
C3 Indenização adicional 0,69%
TOTAL (C) 19,09%
D ENCARGOS INDENIZATÓRIOS
D1 Incidência de A sobre B 18,56%
D2 Incidencia de férias sobre o aviso prévio 2,06%
D3 Incidência de 13º sobre o aviso prévio 1,54%
D4 Incidência de FGTS sobre o aviso prévio 1,11%
TOTAL (D) 23,27%

TOTAL (A+B+C+D) 129,59%

A partir do cálculo da planilha acima, acrescenta 129,59% sobre o

salário pago ao operário a fim de obter o custo mensal de cada funcionário.
3.3 CUSTOS DOS MATERIAIS

A análise do custo de material é de extrema importância na elaboração

da composição dos custos de um serviço. Materiais entram na maioria absoluta
das atividades da obra, representando muitas vezes mais da metade do custo
unitário de um serviço.
A cotação de preço unitário de dos materiais é um serviço que requer
muito cuidado, pois tem algumas particularidades que o orçamentista deve
levar em consideração. São variadas as formas que os fornecedores dão seus
preços, assim como nem sempre as cotações obtidas referem-se ao mesmo
escopo É o caso em que um fornecedor entrega a mercadoria no porto e outro
coloca na obra; ou como metalúrgica entrega um portão pintado e outra não.

3.3.1 Cotação de insumos

Uma vez identificados os materiais a serem empregados na obra, passa-

se a coleta de preços. A simples cotação de um preço nem sempre é bastante
por si só para não ocorrer furos no orçamento ao preço fornecido deve ser
adicionados custos de frete, impostos de vendas, tarifas de importação e
qualquer outra taxa que venha incidir.

Durante o processo de compra os principais aspectos que influenciam

no preço de aquisição do insumo são:

Especificações técnicas
Descrição qualitativa do material com informação de dimensões peso,
cor, resistência e qualquer outro parâmetro que caracterize o produto.
Unidade e embalagem
É importante registrar o tipo de embalagem em que o material deve ser
acondicionado, pois influi no seu preço. Ex. blocos cerâmicos paletizados ou
não. Cimento em sacos ou a granel.
Quantidade
Em geral o preço unitário de um produto é inversamente proporcional a
quantidade que se adquire dele. É sempre importante informar no pedido de
cotação a quantidade a fim de facilitar algum tipo de barganha.
Prazo de entrega
O período compreendido entre o pedido e a entrega do material é de
capital importância principalmente quando se trata de um produto especial. Ex.
elevadores.
Condição de pagamento
A empresa adquire um bem e precisa se programar para fazer um
desembolso por isso, é importante saber o tipo de facilidades que o fornecedor
fornece concede em termos de prazo.
Validade da proposta
Os fornecedores costumam atribuir um prazo de validade às cotações. É
importante verificar o inicio da obra ou época de provável compra serão
atendidos no prazo da proposta
Local e condições de entrega
As cotações dos fornecedores geralmente indicam o local de entrega do
produto. Pode ser na obra, na fabrica, no deposito do distribuidor, no porto,
aeroporto entre outros. A fim de identificar o local de entrega e que está
embutido no preço (seguro, frete, despesas etc.) costuma-se utilizar as siglas
FOB e CIF.

3.3.2 Modalidades de preço

 Preço FOB
O preço FOB (free on bord =livre a bordo) é preço posto na fabrica, é
aquele que inclui a mercadoria pura e simples sem transporte. O comprador
arca com as despesas de entrega.
  Preço CIF

O preço CIF (cost, insurance and feight = custo, seguro e frete) é aquele
que inclui na mercadoria o preço de transportes e seguros, também conhecido
como preço posto na obra. O vendedor arca com os custos de fretes e seguros.

3.3.3 Despesas Complementares

No caso de o vendedor não se comprometer com a entrega da

mercadoria no canteiro de obra o comprador deve estar atento e complementar
os custos de aquisição. Então as despesas como frete, seguro, impostos,
desembaraço aduaneiro, entre outros precisam ser computados para perfazer
o custo total de aquisição do bem.

3.3.4 Comparações de cotações

Cotações de preço obtidas de dois fornecedores não podem estar em

uma mesma base de informações o que dificulta a compação entre elas. Ex.
um fornecedor que fornece uma esquadria de madeira pintada e outro não. Os
valores não são comparáveis pois se referem a escopos de serviços distintos.
O orçamentista deve então adicionar a segunda cotação o custo da pintura
para que os valores fiquem na mesma base.

Dica para o orçamentista

Um máxima valida para a construção civil:

“Nem sempre o menor preço é o melhor preço.”

Embora o menor preço exerça uma atração irresistível, cabe ao

comprador avaliar a idoneidade do fornecedor a quantidade de material, as
condições de pagamentos se é conveniente diversificar o leque de
fornecedores.

3.4 PERDAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

As perdas na construção civil podem acontecer em três fases distintas.

CONCEPÇÃO: estrutura projetada com excesso de secção resistente, traço de

concreto mal dosado;
EXECUÇÃO: recebimento de quantidade de material diferente da comprada,
estoque mal feito (quebra), transporte deficiente, consumo maior que o previsto
(variações geométricas)
UTILIZAÇÃO: repintura em tempo menor que o previsto, maior número de
demãos que o necessário.

Ações para melhorar as perdas na construção civil

a) Trabalhar o processo de orçamentação no sentido de aproximar o valor

estimado no orçamento do realizado na obra (coeficientes médios ou
específicos particulares)
b) Desempenho da empresa frente a outras no mercado (produtividade,
controle de qualidade)
c) Escolha da tecnologia adotada frente às vantagens desvantagens que cada
opção pode apresentar
d) Política de prêmios à mão de obra baseada na produção e no correto uso
dos materiais.
3.5 BENEFÍCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI

3.5.1 Definição

O BDI é a parcela do custo do serviço independente, do que se

denomina custo direto, ou seja, o que efetivamente fica incorporado ao produto.
Desta maneira o BDI é afetado entre outros, pela localização, pelo tipo de
administração local exigido, pelos impostos gerais sobre o faturamento, exceto
leis sociais sobre a mão de obra aplicada no custo direto, e ainda deve constar
desta parcela o resultado ou lucro esperado pelo construtor.

Assim, o BDI é composto de duas parcelas distintas:

• B - denominado BENEFÍCIO, que corresponde ao resultado estimado do
contrato e
• DI - abreviação de DESPESAS INDIRETAS, que corresponde aos custos
considerados indiretos, conforme definido no Capítulo 1, cuja constituição é
apresentada a seguir.

O BDI deve ser calculado e não estimado.

Fórmulas para cálculo do BDI e preço de venda

3.5.2 Constituição do custo indireto

Os custos indiretos são decorrentes da estrutura da obra e da empresa e

que não podem ser atribuídos diretamente à execução de um dado serviço.
Os custos indiretos variam muito, principalmente, em função do local de
execução dos serviços, do tipo de obra, impostos incidentes, e ainda com as
exigências do edital ou contrato. Devem ser distribuídos pelos custos unitários
diretos totais dos serviços na forma de percentual destes. Os custos indiretos
que mais afetam a construção estão a seguir identificados, entretanto, o
engenheiro de custos deve analisar em cada caso sua validade.

Administração central
• Suprimento de materiais, mão de obra e equipamentos;
• Comunicação e locomoção do pessoal do escritório à obra, alimentação,
hospedagem;
• Despesas administrativas: contabilidade, diretoria, oficina, depósito
central, assessorias: jurídicas ...;
• Rateio das despesas gerais do escritório central: aluguéis, manutenção
e operação do escritório (máquinas e equipamentos), impostos, taxas,
etc.
As despesas administrativas não podem ser generalizadas para todas as
empresas e obras. Dependem de:
• número de obras executadas ao mesmo tempo pela - quanto maior o
número, menores as despesas indiretas em relação ao custo direto total;
• tamanho da empresa: empresas maiores tem custo indireto de
administração central mais alto do que as menores;
• distância e dificuldade de acesso à obra em relação à sede.

Custos fiscais
Correspondem os custos das operações fiscais e contábeis de
comercialização das quais lista-se as incidências.
 • imposto de renda: calculado sobre o lucro real ou presumido da obra,
aplicações financeiras;
• contribuições federais: PIS, COFINS (sobre o faturamento);
• Impostos estaduais: ICMS (quando for o caso) ou de transmissões de
propriedade;
• imposto municipal: ISS, incidente sobre o faturamento da mão de obra.

Custos Financeiros
• São variáveis e dependem do capital de giro da empresa, das condições
contratuais, do cronograma, das modalidades de pagamento. São os
custos que influem no fluxo de caixa da empresa. Alguns tópicos a
considerar:
• Desembolsos efetivos x recebimentos das faturas;
• Atrasos no recebimento e faturas;
• Custo de compra x custo de estocagem (capital imobilizado);
• Financiamento para o fluxo de caixa (bancos, financeiras);
• Provisão para eventuais multas.

Custos comerciais
São decorrentes das atividades de venda:
• Preparo das licitações;
• Aquisição de editais;
• Viagens ao local da obra;
• Montagem de stands de venda;
• Publicidade, corretagem, etc.;

Bonificação ou lucro
É a remuneração do empreendimento e do risco, sendo muito variável e
inversamente proporcional ao valor da obra. Depende de:
• Tipo e porte da obra (obra nova, reforma);
• Situação financeira da empresa;
• Conjuntura econômica;
 • Mercado local e regional.

Ordem de grandeza dos custos indiretos

• Administração central: 3% a 8%;
• Despesas fiscais: 5% a 10%;
• Despesas financeiras: variável (1% a 10%);
• Despesas comerciais: 5% a 10%;
• Bonificação: % a 15%.

3.5.3 Considerações sobre BDI

Em obras de grande porte as despesas com BDI podem ser tão

pequenas quanto 5% e em obras pequenas e complexas chegar a 50%. Para
obras correntes o BDI gira em torno de 25% a 35%, sendo 30% um número
bastante frequente empregado nos orçamentos.
Deve-se considerar que os valores de BDI mencionados se referem a
obras executadas por empreitada, nas quais o construtor assume a execução
da obra, a partir de um preço global ofertado. Os pagamentos são realizados
mediante medições ou por etapas definidas de serviço pronto.

3.5.4 Desbalanceamento do BDI

Consiste na aplicação não uniforme do BDI na planilha de

orçamentação, pode ser considerada uma estratégia para ter preços mais
competitivos no mercado e também para manutenção dos custos da obra.
Em serviços que são subempreitados o valor do BDI pode ser menor.
Em itens de alto valor o BDI também pode ser majorado, ex. Elevador de
passageiros.
O desbalanceamento pode favorecer na obtenção de capital de giro,
aplicam-se BDI mais alto nos serviços iniciais e também pode ser utilizados
como margem de segurança em itens onde não se tem plena confiança dos
quantitativos.
IV - PRODUTIVIDADE, PROGRAMAÇÃO E GERENCIAMENTO.

4.1 PRODUTIVIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL

4.1.1 Produtividade

A produtividade da mão de obra pode ser definida como a eficiência na

transformação de esforço humano em produtos de construção. A produtividade
é a quantidade de produção de um funcionário ou turma, trata-se de unidades
de trabalho executada em um determinado tempo. A produtividade da mão de
obra é um processo que depende de uma série de fatores, como: Experiência,
Motivação, Conhecimento e etc. As produtividades devem levar em
consideração as paralisações que ocorrem em uma obra com a produção do
funcionário ou turma. A melhor forma de medir a produtividade é diretamente
na obra sem, porém, anunciar a medição e de preferência várias vezes e em
dias alternados.

Os setores de orçamentação costumam trabalhar com produtividade pré-

determinada para cada serviço. São parâmetros históricos obtidos de
informações do canteiro de obras ou retirados de livros ou por recomendações
de fabricantes.
A produtividade depende das circunstâncias de onde o serviço é
executado. A produção varia com a tipologia do produto. Um pedreiro
levantando um muro linear de 200 m de comprimento tende a produzir mais do
que se fizer um muro de 100 m com 2m de altura. O grau de adestramento da
equipe (treinamento interação com o projeto) a tecnologia empregada e o apoio
logístico são fatores fundamentais que fazem com a produtividade aumenta ou
diminue.
Fica claro perceber que a adoção de valores médios de produtividade é
uma simplificação que traz distorções. E aí surge o conceito de produtividade
variável. Fruto de observações no canteiro de obra apresenta uma faixa de
produtividade onde mostra os valores máximos e mínimos da produtividade de
cada serviço, além da mediana. Ao orçar uma obra o orçamentista deve tentar
enquadrar a situação de obra dentro dos limites da faixa. Os fatores que
influem na produtividade da obra levam a definição mais para um ou outro
extremo da faixa.

4.1.2 Apropriação de índices

Por mais abrangente que um conjunto de composições unitárias que um

livro pode conter ele parte de observações de obras diversas de construtoras
diversas e realizadas sobre condições particulares. As empresas precisam
desenvolver suas próprias composições de custos que reflitam suas próprias
produtividades para poderem compor preços mais competitivos.
Ao processo de obtenção desses índices é denominado de apropriação.
É pela apropriação que o construtor conhece passa a conhecer seus índices,
ou seja, a realidade da sua empresa. O passo inicial da apropriação é a
observação. É a partir dos dados coletados no campo que se construirá a
composição real. Observar é assistir e registrar.
4.1.3 Razão Unitária de Produção (RUP)

A produtividade da mão de obra pode ser definida como a eficiência na

transformação de esforço humano em produtos de construção. Assim, foi
adotado em pesquisa um indicador denominado Razão Unitária de Produção
(RUP), que é igual ao número de homens-hora, por quantidade de serviço. "Os
maus dias são determinados por altos números de RUP. A RUP pode ser
mensurada com relação a diferentes intervalos de tempo (dia, semana, ciclo,
cumulativo, potencial), permitindo aos indicadores assim obtidos, diferentes
utilidades quanto ao processo de gestão da produção de um serviço. Um dos
objetivos principais do estudo é possibilitar que produtividade de uma futura
obra possa ser prevista, através do acúmulo de experiências, tratando-as
estatisticamente.
Logicamente que a produtividade da mão de obra, para um dado
serviço, pode variar dentro da mesma obra, ou em obras diferentes. As causas
dessa variação podem ser explicadas pela presença de fatores como conteúdo
(tipo e grau de dificuldade do trabalho a ser executado) ; contexto
(equipamento disponível para a execução); anormalidades (chuvas torrenciais,
falta de energia elétrica), ajuda direta (número de ajudantes) e apoio (mão de
obra).
O controle de produtividade envolve uma sequencia de atividades, que
tem início com a previsão para a RUP do serviço, passa pelo levantamento, na
obra, da produtividade real e finaliza com a comparação do valor real com o
valor previsto, subsidiando eventuais tomadas de decisão. O uso dos
indicadores de produtividade pode ajudar na confecção de orçamentos mais
detalhados, no planejamento de serviços, na contratação de mão de obra. Nas
obras públicas pode haver mais transparência nos orçamentos; e no caso da
habitação popular, a economia gerada com o método de previsão pode
viabilizar um número maior de construções no segmento.
4.1.4 Melhoria na produtividade

A produtividade está intimamente ligada à melhor ou pior utilização dos

recursos produtivos disponíveis em uma empresa, dentre eles: espaço físico,
ferramentas, mão de obra, insumos, técnicas de gerenciamento, meio de
transporte interno e externo, informatização, horário de trabalho, etc.
Para exemplificar podemos imaginar um determinado serviço que
precisa ser executado em um espaço de tempo mínimo. Para que o serviço
seja entregue a tempo, temos que aumentar a produção (caso seja
insatisfatória). A produção pode ser aumentada simplesmente escalando mais
operários e/ou equipamentos para trabalhar neste serviço ou, otimizando os
recursos produtivos presentes no canteiro de obras.
Na primeira situação a produção aumentará, entretanto, os custos
também serão maiores. Na segunda situação tem-se um aumento na produção
sem aumentar nossos recursos produtivos, ou seja, otimizando alguns fatores,
podemos aumentar nossa produção sem aumentar nossos custos, em outras
palavras, estamos falando de produtividade.
O aumento da produtividade é consequência da utilização integrada dos
diversos fatores que contribuem na formação, movimentação e comercialização
de um produto. Podem-se destacar os seguintes fatores que afetam a
produtividade:

 Capacitação e treinamento da mão de obra;

 Metodologia de trabalho utilizada;
 Layout do canteiro de obras;
 Práticas gerenciais de controle;
 Processos de produção;
 Utilização de insumos;
 Estrutura organizacional da empresa.
 A boa utilização do horário disponível de trabalho é fundamental para se
alcançar aumentos de produtividade. Devem-se evitar as paradas que quebram
o ritmo da produção bem como as paradas desnecessárias.
A produtividade é muitas vezes medida por pessoa, mas em muitas
situações onde os custos com pessoas são uma percentagem reduzida dos
custos totais têm que se ter em conta os outros fatores necessários para
produzir os resultados pretendidos.
Na melhoria da produtividade deve-se evoluir a partir de um valor de
base para comparar os resultados. A produtividade total dos recursos é medida
em termos financeiros onde é calculado o resultado obtido por unidade
monetária gasta nos diversos recursos.
O grau de produtividade de um agente econômico (pessoa, empresa,
país, etc.) é, regra geral, um dos melhores indicadores para a medição do nível
de eficiência e eficácia do mesmo.

4.2 PROGRAMAÇÃO DE OBRAS

4.2.1 Definição

A programação da obra está mais diretamente relacionada com o nível

de planejamento de curto prazo. A programação de curto prazo (detalhada) é
necessária por dois motivos: técnico e financeiro. É importante ordenar
corretamente as atividades, para que seja possível adquirir, contratar ou alugar
os materiais, a mão de obra e os equipamentos necessários no momento
adequado. Realizar estas atividades depois do momento significa atrasar a
obra. Realizar antes significa desperdiçar materiais (perdas no
armazenamento), pagar mão de obra ou equipamentos ociosos ou ainda
empregar recursos que geralmente não estão disponíveis ou que poderiam ser
melhor aplicados.
Em uma conjuntura nacional de juros elevados, torna-se fundamental
(talvez seja a principal parte de todo o processo) o gerenciamento financeiro do
empreendimento, para compatibilizar os ingressos (receitas) com as despesas,
garantindo a viabilidade financeira da obra. Veja que a empresa não conta,
geralmente, com recursos suficientes para executar a obra, dependendo
primordialmente das contribuições do(s) proprietário(s). Se houver uma
defasagem muito grande (chamada de "dique financeiro"), o empreendimento
será inviável, porque o custo dos empréstimos bancários é muito superior ao
lucro que pode ser obtido, de regra. Ou seja, determinada obra "poderia ser um
bom negócio", mas a empresa não tem condições de realizá-lo, na prática, pela
falta de capital próprio.
A programação de obras carece de um tratamento tão ou mais
cuidadoso que o orçamento, pois são necessários conhecimentos profundos
sobre o projeto, recursos financeiros disponíveis, prazos de compra e entrega
de materiais, situação do mercado (fornecedores, macroeconomia do país),
disponibilidade de mão de obra (para as diversas atividades e na quantidade
necessária), prazo global para o fim da obra e muitas outras informações. É
preciso conhecer o fluxo de caixa global da empresa, sua programação futura e
seu crédito junto aos fornecedores e instituições financeiras.
O trabalho de programação de obras deve ser realizado inicialmente
com base nos dados decorrentes do orçamento discriminado. Busca-se uma
distribuição de recursos humanos e financeiros otimizada, além da sequencia
técnica necessária para a execução da obra. Geralmente os softwares de
orçamentação não realizam os cálculos necessários para a programação.

4.2.2 Definição das atividades e sua sequência

A organização dos serviços na programação de curto prazo pode não

ser a mesma do orçamento. No orçamento, a divisão obedece a critérios
específicos, como facilidade de medição, identificação visual ou discriminação
orçamentária empregada. Quando se realiza a programação, precisa-se dividir
ou agrupar os serviços, de acordo com a forma como serão executados. Os
que serão executados de forma intermitente e simultânea devem ser divididos
(estrutura de concreto, pisos, alvenaria, revestimentos), enquanto que os de
 execução contínua devem ser agrupados (instalações hidráulicas e elétricas).
Assim, é preciso retrabalhar o orçamento, adaptando-o para a programação.
Após estas modificações, não há mais a divisão em serviços, mas em
atividades. Em um sistema informatizado, esta etapa pode ser quase
automática, visto que os serviços têm geralmente a mesma característica em
obras semelhantes (por exemplo, as alvenarias sempre serão divididas em
andares ou parcelas menores, nos edifícios). Para o desenvolvimento desta
tarefa, deve-se pensar como a obra será executada, ou seja, qual será a
sequencia das atividades.

4.2.3 Etapas do trabalho de programação

Quando a empresa não está informatizada ou não há integração entre

os subsistemas de programação e orçamentação, a primeira etapa é a
preparação de listas ou relatórios dos serviços a serem executados (as
quantidades totais orçadas) e da mão de obra (de acordo com as
composições). Com estas informações são calculadas as equipes de trabalho.
A segunda tarefa é a preparação de uma tabela de precedências de serviços
(ou de atividades). Neste ponto, já é possível determinar o prazo de execução
da obra, em uma primeira aproximação, por PERT-CPM ou cronograma de
barras. É interessante distribuir a mão de obra de forma homogênea no tempo,
evitando contratações e dispensas ou transferências repetidas. A análise
detalhada permite corrigir eventuais erros nas precedências ou acúmulos de
mão de obra localizados. Em geral as categorias mais presentes são
carpinteiros, pedreiros e serventes.
Trata-se de um processo iterativo, com novos ajustes e correções a
cada vez. O resultado final do trabalho é um conjunto de tabelas e gráficos que
descreve o planejamento das atividades (sua distribuição no tempo). Os
gráficos referentes à mão de obra em geral são semanais, por causa da forma
de pagamento usual. Os gráficos referentes a materiais ou equipamentos
podem ser mensais ou também semanais. Apenas em casos extremos, de
obras especiais (como reformas de agências bancárias ou obras em shopping)
os cronogramas serão diários.

4.2.4 Durações e equipes

Com as quantidades dos serviços levantados dos projetos para a

execução do orçamento e com as composições unitárias empregadas na
determinação dos custos, podem-se calcular as quantidades parciais e totais
de mão de obra necessárias para realizar os serviços. Com as adaptações,
estes se transformam em atividades, carregando consigo estas informações de
consumo de mão de obra.
A definição da duração de cada atividade - que é a relação entre a
quantidade de mão de obra (número de homens) e a quantidade total de
homens-hora necessários - será feita segundo as limitações de gastos e de
prazo total. Naturalmente, em uma obra comum, a quantidade de atividades é
grande e não se atinge facilmente um equilíbrio entre os diversos fatores.
Mesmo em sistemas informatizados, a quantidade de decisões necessárias é
muito significativa, e ocorrem diversas iterações ou tentativas, até se atingir
uma boa programação, que contemple as várias grandezas envolvidas
(recursos humanos e financeiros, técnica, relações com o comércio).

4.2.5 Cronograma físico financeiro

Cronograma é o planejamento da execução dos serviços que compõem

uma obra ou serviço, definindo a ordem de sucessão em que serão
executados, em função dos prazos pactuados e dos custos constantes do
orçamento.
O cronograma físico implica no cronograma de compra dos materiais, na
mobilização de mão de obra e equipamentos necessários para a execução dos
serviços. O cronograma financeiro traduz os valores necessários que deverão
ser aportados para a execução de cada uma das tarefas previstas no
cronograma físico. Os elementos necessários para a elaboração do
cronograma são: orçamento analítico e prazo de execução da construção.

Gráfico de barras – Diagrama de Gantt

É um procedimento intuitivo de acompanhamento de obra, consistindo

na distribuição gráfica das etapas da obra ao longo do tempo.

4.2.6 Sequencia para elaboração de um cronograma

• Estabelece-se o número de períodos em função do prazo total (em

meses, semanas, dias);
• Estabelece-se a discriminação das tarefas que compõem a obra, a partir
da discriminação orçamentária;
• Determina-se o tempo de duração de cada tarefa em função das
quantidades de serviço do orçamento e da produtividade. Este tempo
será função da equipe de operários que irá executar a tarefa. Deve-se
adicionar o tempo não trabalhado (domingos, feriados, chuva, etc.)
porque o cronograma é em tempo corrido;
• Lançamento das tarefas no gráfico em ordem cronológica;
• Lançamento, na coluna do total o valor total da tarefa;
• Fazer a distribuição do valor financeiro nos períodos correspondentes;
• Fazer o somatório vertical para cálculo do desembolso em cada período,
assim como o desembolso acumulado.
 • Verificação do cronograma: Os totais mensais devem variar segundo
curva semelhante à de Gauss: meses iniciais e finais com valores
menores e os centrais com valores maiores. Os valores entre os meses
subsequentes não devem variar muito (< 15%);
• Acompanhamento do cronograma.

4.2.7 Observações importantes sobre cronogramas

• Os comprimentos das barras são proporcionais às durações de cada

serviço;
• As disposições dos serviços obedecem a critérios inerentes a cada uma
das tarefas, tais como:
• Serviços que só podem ser iniciados após o início de outro;
• Serviços que só podem ser terminados após o término de outro;
• Serviços que só podem ser iniciados após o término de outro.
Modelos de cronograma físico-financeiro
 • O cronograma e o orçamento analítico são previsões devendo ser
acompanhado e retificado ao longo da execução da construção;
• O cronograma de barras devem ter espaços para justapor, juntamente
com a previsão, a execução real da tarefa para melhor comparação com
sua previsão inicial;
• A falta de mão de obra, atrasos na chegada de materiais, chuvas
excepcionais, vendavais, falta de dinheiro são algumas condições que
alteram a velocidade de execução das tarefas, que podem ocasionar
atrasos na execução da construção;
• Atrasos grandes requerem a reformulação do cronograma;
• A execução mais rápida de tarefas (maior contingente de mão de obra,
turnos extras) pode permitir recobrar o tempo perdido;
• Quando existe contrato firmado, o atraso da execução parcial ou total da
construção gera, usualmente, penalidades contratuais que são
discriminadas no próprio contrato.

4.3 FLUXO DE CAIXA

Principalmente em nossos dias, onde as taxas de juros cobradas pelas

instituições financeiras são elevadas, torna-se necessário à construtora
identificar em cada projeto os recursos monetários exigidos pelo contrato,
tendo em vista adequar este resultado ao tesouro da empresa. Desta maneira
é importante a elaboração do fluxo de caixa da obra, que resultará no saldo ou
déficit de caixa do contrato na unidade de tempo escolhida, por exemplo
mensal. Para tanto deverão ser conhecidos os seguintes elementos:

DESEMBOLSO
Corresponde a alocação dos custos orçados na unidade de tempo correta
isto é, de acordo com as condições estabelecidas com os fornecedores e
contratos de subempreiteiros. A partir do cronograma físico, devem-se
identificar os custos separadamente:
 • De pessoal, inclusive encargos sociais (independente);
• Equipamentos próprios, descontando-se a parcela de depreciação e
juros, pois estes não são considerados como desembolso;
• Materiais, dividido em grupos de mesmas condições de pagamento;
• Subempreiteiros e transportes, nas mesmas considerações adotadas
para os materiais.

A seguir identificam-se as despesas normalmente exigidas para a

montagem perfeita do fluxo de caixa.

• Pessoal;
• Encargos sociais;
• Equipamentos próprios, desconsiderando-se os itens de custo
referentes a Depreciação e Juros
• Equipamentos alugados de terceiros
• Subempreiteiros, obrigatória análise contrato a contrato
• Materiais, com respectivos prazos de pagamento
• Impostos devidos na emissão da nota fiscal e que têm prazo curtíssimo
de pagamento
• Outros itens que tenham características especiais, inclusive a critério
do engenheiro de custos.

Deve-se analisar a forma de medição e pagamento de cada grupamento

de despesas a fim de colocá-las no tempo.

RECEBIMENTO
No caso do recebimento pelos serviços prestados, proceder de modo
semelhante as despesas, verificando a previsão de execução, as épocas de
medições e os prazos de pagamento descritos no contrato.
 Exemplo de fluxo de caixa

4.4 O CICLO PDCA NA ENGENHARIA DE CUSTOS

O ciclo PDCA, ou ciclo de Shewhart ou de Deming é uma forma

organizada e ágil de abordar a gestão de processos com vistas à melhoria
continua. Foi introduzido inicialmente no Japão, após a guerra, e tem sido
utilizado em todo o mundo nas mais diferentes áreas para garantir sucesso nos
processos e nos negócios.
PDCA significa na sigla em inglês: Plan; Do; Check; Act, ou planejar;
executar; verificar; agir corretivamente.
 Para atingir excelência de resultados nas obras devemos levar em conta
o mesmo ciclo, onde diversos fatores estarão presentes ao longo dos
processos. O planejamento será desenvolvido pelos órgãos contratantes, a
execução ficará a cargo de empresas construtoras, a verificação e o
acompanhamento deverá ser exercido por órgão específicos de auditoria e as
ações corretivas precisam ser definidas e implementadas pelos diversos
participantes do processo. Assim devemos parabenizar as recentes iniciativas
reunindo todos os envolvidos para em conjunto pensar e identificar em que
ponto nos encontramos em relação à excelência dos nossos processos.
Evidentemente um ciclo de melhoria continua, assim como uma
corrente, nunca será mais forte que seu elo mais fraco e, portanto, há
necessidade básica de preservar e fortalecer cada etapa do processo
lembrando que de nada adiantará uma parte forte e adequada com outra
deficiente e frágil. O processo como um todo resultará frágil e deficiente.
Para acompanhamento da obra deve-se adotar o Ciclo PDCA (Planejar,
Desempenhar, Checar, Agir) - fazer visitas constantes à obra para levantar
dados, cobrar metas, medir desvios e apresentar relatórios imediatamente de
forma que o engenheiro responsável não precise esperar a próxima medição
para providências junto à equipe de produção, evitando atrasos acumulados.
Mensalmente deve ser feito o replanejamento a partir do desempenho ou
imprevistos ocorridos na obra no período em questão.

Alguns dos relatórios gerados para apuração de desempenho são:

Histograma de mão de obra;

Gráfico de desempenho por equipe de produção;
Gráfico de desempenho físico da semana;
Relação das atividades adiantadas e atrasadas no período;
Apuração de causas do descumprimento das metas;

A partir da análise dos dados é feita a reprogramação das metas do

próximo mês. Utiliza-se para acompanhamento financeiro a técnica da análise
do valor agregado por fornecer resultados precisos a partir da integração de
dados reais de tempo e custo, permitindo à equipe da obra ter uma clara noção
da situação atual do projeto e fazer análise de tendência.
Deve-se ter uma previsão de desembolso mensal para a obra. A partir da
projeção de desembolso, podendo traçar estratégias para remanejar serviços
evitando picos de desembolso financeiro fora do esperado.
O valor agregado funciona como um alerta, permitindo ao gerente avaliar
se o projeto tem consumido mais dinheiro para realizar determinada tarefa, ou
se está gastando mais rápido, pois o projeto está adiantado. (Mattos, Aldo
Dórea - Planejamento e controle de obras/ Aldo Dórea Mattos. - São Paulo:
Pini, 2010)

Um planejamento bem realizado oferece inúmeras vantagens à equipe

da obra, tais como:

 Otimização da equipe de mão de obra no canteiro, evitando desperdício

de pagamentos excessivos;
 Permite controle apropriado;
 Produtos e serviços entregues conforme requisitos exigidos pelo cliente;
 Melhor coordenação das interfaces do projeto;
 Possibilita resolução antecipada de problemas e conflitos; e
 Propicia um grau mais elevado de assertividade nas tomadas de
decisões.