Independente do segmento, todo e qualquer empresário busca entender o Temos como diferencial deste treinamento:

melhor modelo de entrada ao prospectar um novo negócio, de modo a

garantir a geração de riqueza e retorno do investimento.
• Passo a passo para analisar um novo projeto de investimento;
Há riscos que impactam de maneira sistêmica os investimentos realizados • Modelos matemáticos destravados que possibilitam a simulação
no setor imobiliário e o que pode minimizar os efeitos negativos é
justamente a realização de estudos consistentes quando da originação do de negócios;
projeto. • Exemplos elaborados em planilhas Excel serão disponibilizadas
Diante da atual situação, buscar nichos de mercado e modelos de negócios aos participantes;
flexíveis, entendendo qual produto é mais capitalizado em determinada
região, torna-se crucial para quem deseja estar um passo à frente no
• Material adicional disponibilizado para estudo individual.
mercado.

O curso de Imersão em viabilidade de empreendimentos residenciais surgiu

com o objetivo de atender a uma necessidade antiga, identificada nos
nossos cursos: Qual o melhor modelo de negócio e o que é mais
convergente levando em consideração o perfil do mercado local, a
demanda compradora e o set competitivo?

Mostraremos em 24h de curso, além dos mandamentos da inteligência de

mercado que permitem prospectar um negócio sustentável pelo ponto de
vista da maximização de riqueza; a demonstração detalhada do
comportamento do fluxo de caixa projetado em cada modelo de negócio
(vertical e horizontal), destacando quais fatores devem ser analisados no
momento de definição da tipologia do empreendimento.

A metodologia adotada consiste em gerar valor em curto espaço de tempo,

assim, trabalharemos na prática, cases de inteligência, bem como de
exercícios com modelagem em planilhas de Excel integradas, dinâmicas e
destravadas.

Obs.: Será apresentado os modelos matemáticos de viabilidade:

• VINILEO (Modelo totalmente adaptado para simulação de estudos de

viabilidade de um loteamento);

• Técnica de Viabilidade Vertical TIV, a planilha mais completa para

viabilidade para empreendimentos verticais).

01
Visualizar a melhor alternativa para o desenvolvimento imobiliário levando em consideração a
prospecção de negócios verticais (prédios) e horizontais (loteamentos), no tocante à sua viabilidade
técnica, econômica e financeira.

O estudo servirá de parâmetro para a tomada de decisão ótima e diminuição de riscos inerentes ao
negócio imobiliário, levando à tomada de decisão que maximize a riqueza de cada negócio.

Destinado a todos os profissionais das áreas imobiliárias ligados ao desenvolvimento de negócios

imobiliários, tais como: terreneiros, loteadores, construtores, empreendedores, incorporadores,
investidores e corretores que desejam obter um diferencial competitivo no mercado.
Módulo 1: Conceitos envolvidos nos estudos econômicos e
financeiros de empreendimentos imobiliários:
• O que é o estudo econômico de empreendimento imobiliário?
• Objetivos e condições de um estudo de viabilidade imobiliária;
• Principais métricas de análise de viabilidade;
• Análise estática (uma visão técnica da eficiência do uso);
• Análise dinâmica (tomada de decisão (GoNoGo);
• Estrutura do estudo.
Módulo 2: Análise da viabilidade de mercado para prospecção de
um novo negócio:
Os 10 mandamentos da inteligência de mercado aplicado ao
setor imobiliário:
1º Determinação da área de influência que compõe o estudo:
o Loteamento;
o Empreendimentos verticais.
2º Viabilidade técnica;
3º Análise microeconômica;
4º Aspectos mercadológicos e análise de entorno;
5º Identificação e mapeamento da demanda;
6º Segmentação (definição do público alvo);
7º Análise concorrencial (oferta);
8º Existência de mercado (visualização do fator de absorção);
9º Convalidação do mercado;
10º Divulgação do produto (marketing):
o Como determinar o valor de um produto pelo viés de
demanda (case prático);
o Como fazer uma análise de sensibilidade de preço
utilizando variáveis de “preço mínimo e máximo”.
Módulo 3: Avaliação da viabilidade econômico-financeira do
empreendimento do tipo horizontal (Loteamento):
• Estruturação e analise de fluxo de caixa de um loteamento:
o Definição do cronograma do projeto;
o Simulando um empreendimento com mix de tabelas (à
vista/à prazo);
• Análise estática (uma visão técnica da eficiência do uso):
o Estruturação dos Principais Indicadores Financeiros
para análise de eficiência inicial na originação do
negócio.
• Análise dinâmica (utilização);
• Estruturação dos principais indicadores financeiros para
tomada de decisão (TIR, MTIR, VPL, Payback, ROE)
o Composição do capital de giro do negócio através da
exposição MÁXIMA e MÉDIA de caixa;
o Como gerenciar essa variável?
• Visualização média de caixa e tempo de início da recuperação
do capital;
o Como analisar a eficiência da recuperação MENSAL do
capital investido utilizando a taxa de rentabilidade
ROE;
o Gerenciando retorno dos investidores (ROE a valor
presente).
• Identificação da melhor estratégia de captação de recursos
(funding):
o Visualização da Securitização (possibilidade de
estruturação para financiamento da Infraestrutura);
o Empréstimos junto a um fundo de investimentos;
o PRODULOTE (simulação do sistema de financiamento
da Caixa Econômica Federal);
o Parceria.
• Análise da modelagem do fluxo de caixa consolidado do
projeto (proprietário do terreno, loteador, investidor) no
modelo matemático em excel;
o Fluxo de caixa do projeto (SPE)
o Fluxo de caixa do loteador/empreendedor;
o Fluxo de caixa do terreneiro (proprietário do terreno);
o Fluxo de caixa do investidor;
04
Módulo 4: Avaliação da viabilidade econômico-financeira do
empreendimento do tipo vertical (prédios):
• Investimento Inicial (compra de terreno, legalização etc.)
o Permuta física;
o Permuta física fora (a comercialização externa gera
impacto no fluxo de caixa?);
o Permuta híbrida (dentro e fora do empreendimento);
o Permuta financeira;
o Pagamento dinheiro.
• Formação dos custos e cronograma de desembolsos
o Definição de custo de obra/áreas;
o Conceitos da NBR 12721:2006;
o Área equivalente;
o CUB / SINDUSCON;
o Custos não inclusos no CUB;
o Estimativa do custo de obra;
o Custos de operação do empreendimento.
• Previsão das receitas e sua velocidade de realização
o Estruturação do quadro de vendas (residencial e
comercial);
o Curva de financiamento (direto e/ou bancário);
o Definição das tabelas de vendas (entrada, mensais,
semestrais, anuais e financiamento bancário);
o Definição da estrutura de financiamento mensal e seus
impactos no tempo;
o Definição das principais velocidades de venda.
• Previsão das despesas e custos indiretos do projeto
o Barraco de obra;
o Custos de aprovação de projeto. Como apropriar de
forma correta no fluxo de caixa;
o Projeto arquitetônico;
o Marketing. Vale a pena dividir a estrutura de gastos?;
o Comissões;
o Gestão de projetos;
o Custos diretos para revenda de produtos recebidos como
pagamento de imóveis. Existe custo adicional?;
o Definição das taxas de administração sobre obra. Vale a
penas terceirizar?;
o Como determinar a taxa de sucesso do negócio?;
o Definição das taxas de seguros.
• Regime tributário, qual a melhor escolha?
• Custo de capital do projeto - como determinar o custo de
capital próprio e do projeto?
• Análise estática (utilização)
• Análise dinâmica (utilização)
Módulo 5: Métricas de investimento e tomada de decisão ótima:
• Estruturação dos principais indicadores financeiros para
tomada de decisão
o TIR ou MTIR? Porque a MTIR ela deve ser usada no lugar
da TIR?;
o Cálculo e interpretação do VPL (valor presente líquido).
Porque é considerada a melhor métrica de todas?;
o Composição do capital de giro do negócio através da
Exposição MÁXIMA e MÉDIA de caixa. Como gerenciar
essa variável? (visualizaremos a visualização média de
caixa, bem como o tempo de início da recuperação do
capita);
o Cálculo e interpretação do payback simples e descontado.
Porque payback descontado é considerado melhor?;
o Como analisar a eficiência da recuperação MENSAL do
capital investido utilizando a taxa de rentabilidade ROE;
o Gerenciando retorno dos investidores – ROE a valor
presente.
• Qual melhor estratégia de captação de recursos (funding)?
(cálculo na prática)
o Modelo de captação - financiamento da produção
o Modelo de captação - associativo (apoio a produção)
o Crowdfunding ou mútuo? Como definir o lastro mínimo de
pagamento da taxa?
o Empréstimos junto a um fundo de investimentos ou sócio
investidor?
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Observação.: Este treinamento não mostra os recursos isoladamente, mas os apresenta em forma
combinada, para que os usuários se capacitem a construir rapidamente planilhas inteligentes.

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