03.2020 - Aula Viabilidade FGV - GNICC 2020-Final

32
MBA
Gestão de Negócios Imobiliários e
Construção Civil
Viabilidade de Empreendimentos e
Incorporações Imobiliárias
Prof. Cristiano Rabelo

cristianorabelo@fgvmail.br
Desenvolvimento
Abordagem Conceitual
Questões para discussão
Análise de problemas e casos
Utilização de Modelo matemático em Excel
Viabilidade de Empreendimentos e Incorporações Imobiliárias

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Processo de Avaliação
• Participação 30%
Análise de Casos
Inteligência de Mercado (Viabilidade Mercadológica)
Análise Econômico-financeira
Uso de Planilhas em Excel
• Prova 70%
Sejam Bem Vindos!!!
"A melhor maneira de diferenciar a sua empresa da

concorrência, de se distanciar da multidão, é fazer
um bom trabalho com a informação. A forma com
que se coleta, gerencia e usa a informação é que
determinará se você ganha ou perde. O fluxo de
informação é o sangue de sua empresa".
(“A Empresa na Velocidade do Pensamento”, Bill Gates, 1999).

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DIVISÃO DO ESCOPO DO TREINAMENTO
1 - Modelagem e Estrutura do Estudo de

Viabilidade do Empreendimento
Estrutura do estudo;
O que é um estudo de Participantes e recursos;
viabilidade? Estruturas jurídicas;
Tipos de incorporação.
2 - Viabilidade Mercadológica
Inteligência de Definição de preço;

Análise de demanda;
mercado aplicada ao Tabela de venda;
setor imobiliário. Análise de oferta. Absorção mercadológica.

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3 - Desenvolvimento Imobiliário – Viabilidade

Técnica
Identificando o terreno e oportunidades;

Viabilidade arquitetônica.
4 – Montagem do Fluxo de Caixa do projeto –

Viabilidade Econômico-Financeira
Formação dos Custos: Montagem do Fluxo:

1 - NBR 12721 (conceito de área 1 – Etapas do Projeto;
equivalente);
2 – Integração do elementos de receita,
2 - CUB. custos e despesas;
3 – Fluxo de caixa.

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5 – Análise do Investimento – Tomada de Decisão
•Indicadores GO NO GO
TIR
VPL
Payback)
ROE
Capital de Giro
•Avaliação do negócio.
“Avaliação do Negócio e Decisão”
OBJETIVO DO ESTUDO
Tomar a decisão administrativa que maximiza o valor do

empreendimento;
Nosso foco é definir se um determinado

empreendimento tem viabilidade do ponto de vista do
empreendedor;
Buscamos a tomada da decisão administrativa ótima;
Decisão ótima é aquela que maximiza a riqueza do

investidor;
Não o lucro!
Sim a riqueza, que visa o VALOR!

37
QUANDO?
O estudo de viabilidade econômica é normalmente feito em dois

momentos:
Quando da prospecção de um novo terreno pela área

comercial – ORIGINAÇÃO.
Estudo Estático: Momento da estruturação da ideia de

empreender;
Estudo Dinâmico: Momento da Originação. A ideia virou
projeto e será implementada.
Antes do lançamento: Neste momento, atualizam-se os

valores de mercado, emprega-se o orçamento real (com
algumas pendências) para a definição do custo de obra. A
análise deste termômetro é crucial para entender a
elasticidade de preço e tabela de venda. É o momento dos
retoques finais no projeto.
ESTUDO ESTÁTICO
Conhecido como estudo preliminar ou “Conta de padaria”, o qual

permite ao analista avaliar, de forma expedita, o peso/eficiência
de uso de cada recurso sobre o VGV.

38
ESTUDO ESTÁTICO
A análise estática avalia a otimização

do recursos frente ao investimento do
terreno (Investimento).
NÃO DEVE SER UTILIZADA

PARA VALIDAÇÃO DA
COMPRA DO TERRENO.
Para que o empreendedor possa tomar

a decisão ótima, faz-se necessário
analisar o empreendimento sob a ótica
da linha do tempo, ou seja, através do
fluxo de caixa dinâmico.
ESTUDO ESTÁTICO
Principais indicadores estáticos:
LL/VGV – Lucro Líquido x Valor Geral de Venda;
T/VGV – Terreno x Valor Geral de Venda;
ML – Margem de Lucratividade;
CGC-VGV – Custo Geral de Construção x Valor Geral de Venda;
LL/T – Lucro Líquido x Valor Geral de Venda;
AP/AT- Área Privativa x Área Total;
AP/AEQ – Área Privativa x Área Equivalente.

39
ESTUDO ESTÁTICO
Estudo dinâmico:
O objetivo desse estudo é visualizar a movimentação dos

recursos na LINHA DO TEMPO, considerando o valor em
MOEDA FORTE (valor atual) dos resultados projetados dentro do
FLUXO DE CAIXA, descontados a taxa mínima de atratividade
do projeto.
ESTUDO ESTÁTICO
Principais indicadores Dinâmicos:
VPL – Valor Presente Líquido;
TIR – Taxa Interna de Retorno;
PAYBACK – Devolução do Capital Investido;
ROE – Return on Equity – Retorno sobre o capital próprio

(acionista). O Melhor de todos os indicadores, pois mostra
quando o empreendedor ganhou para cada real que
aportou no projeto.
EXPOSIÇÃO MÁXIMA – Indicador de capital de giro máximo.

40
ESTRUTURA DO ESTUDO
ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA - FASE I – prospecção e análise

Viabilidade Mercadológica
aplicação a aplicação a
pesquisa avaliação legislação legislação
do do edilícia para edilícia para
concorrente público-alvo produto novo produto retrofit
pesquisa pré-definição prospecção de estudo de

de do ativo ( terreno/ aproveitamento FASE II
mercado produto retrofit) preliminar
pesquisa lei orgânica plano documentação base de

de diretor PEU e do negociação
produto código de obras ativo do ativo
Viabilidade Técnica
Fonte extraída do Livro: Estruturação Imobiliária Aplicada
ESTRUTURA DO ESTUDO
ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA
FASE II – viabilidade econômica e financeira
FASE III
definição levantamento
do de
produto recursos
sim
estudo de estudo de
FASE II viabilidade ante projeto viabilidade sim
estático dinâmico
não não
avaliação Avaliação de
de custos e processo
demanda construtivo
FASE I Viabilidade Econômico-financeira

Fonte extraída do Livro: Estruturação Imobiliária Aplicada

41
OS RECURSOS
É necessário entender o modelo de entrada e estruturação dos

recursos que deverão financiar o empreendimento (Funding):
• Capital Próprio:
• Neste caso, o incorporador fecha a sua equação econômica sem
recursos de terceiros que, em certas épocas, estão escassos e/ou
caros para o risco imobiliário.
• Aporte de Investidores
o Esses parceiros são importantes sempre, sejam para alavancar
recursos, ou seja para dividir riscos inerentes aos empreendimentos,
cujos investimentos estejam acima da capacidade do incorporador.
o A participação desses parceiros significa segurança, mas também

implica na distribuição do resultado entre os participantes (investidores)
e o incorporador.
“É PRIMORDIAL O ENTENDIMENTO DO CUSTO DE CAPITAL DE

CADA PARTICIPANTE”
OS RECURSOS
• CO – Incorporadores
o Esses parceiros também são importantes para dividir riscos inerentes
aos empreendimentos, cujos investimentos estejam acima da
capacidade do incorporador e/ou para alavancar outros
empreendimentos simultaneamente.
o O perfil desses parceiros é mais imobiliário do que financeiro, são mais

complacentes do que os investidores quanto à frequência e ao ritmo de
venda, pois entendem que, em alguns casos, é preferível retardar a
venda e antecipar a liquidação do empreendimento.
• Agentes financeiros – públicos ou privados

o Quando os recursos financeiros permitem e as condições de
financiamento são atraentes, os agentes financeiros são acionados. A
política econômica atual tem permitido os agentes ofertarem muito
crédito.
o Os custos variam segundo as regras do SFH, da Carteira Hipotecária ou

do SFI para o financiamento da produção e da comercialização.
“NORMALMENTE, ESSE É O CUSTO MAIS BARATO DO MERCADO.

PORÉM, É PRECISO TER ACESSO AO MESMO...”

42
TIPOS DE INCORPORAÇÃO
• Obra a preço de custo:
– Um grupo de pessoas se organiza por meio de um sistema de condomínio,

levantam, através de rigoroso orçamento, o custo da obra, posteriormente
contrata uma construtora para execução do projeto, sendo está remunerada
através de percentual sobre o custo incorrido.
Menor Risco
• Obra a preço fechado ou empreitada: Menor
Ganho
– O orçamento do projeto leva em conta o custo, despesas e lucro do negócio.
Normalmente o lucro é maior e carrega consigo o risco do negócio, visto que
toda responsabilidade é do incorporador.
Maior Risco
Maior Ganho
MAPA DO ESTUDO
Identificação
da Estrutura e
Identificação do Ambiente Identificação
do Investidor do Ativo
Taxa de Fluxos
Retorno de Caixa
Avaliação
do Ativo
Análise de Investimentos
Decisão Financeira Ótima

43
MODELAGEM
Para tomarmos a decisão ótima...
...precisamos saber/responder a 5 perguntas:

1. Como estruturar o projeto?
2. Onde investir?
3. Quanto investir?
4. Como financiar?
5. Como distribuir resultados?
MODELAGEM
1) Como estruturar o projeto?
Qual modelo societário é o mais adequado?

Qual porte de projeto está mais alinhado com o meu
perfil?
Que tipo de segmento de base imobiliária pretendo
trabalhar?
Obra de empreitada ou obra por administração?

44
MODELAGEM
2) Onde investir?
Qual a melhor região para investir?

Dentre as alternativas, qual a melhor?
Onde pretendo investir existe demanda para absorver
o meu produto?
Quais necessidades da demanda onde pretendo
investir?
Quanto ela pode pagar por um produto?
Como ela pode pagar (tabela de venda)?
MODELAGEM
3) Quanto investir?
Qual o valor dos projetos?

Quanto poderemos ou deveremos pagar?
Vale mais do que custa?
Custa mais do que vale?

45
MODELAGEM
4) Como financiar o investimento?
Só existem duas fontes de capital:

Capital próprio = sócios
Capital de terceiros = credores
Quanto de capital próprio e de terceiros?

Qual o valor das empresas e projetos?
MODELAGEM
5) Como distribuir os resultados?

Faturamento
- Custos variáveis
- Custos fixos
= LAJIR
- Juros
= LAIR
- IR
= Lucro Líquido
- Reinvestimentos
= Dividendos

46
MODELAGEM
Para responder a estás 5 questões, precisamos:
Identificar o Ambiente/Estrutura
Identificar o Ativo
Identificar os Investidores
MAPA DO ESTUDO
Identificação
da Estrutura e
Taxa de Fluxos
Retorno de Caixa
Avaliação
do Ativo

47
MAPA DO ESTUDO
Identificação
da Estrutura e
Taxa de Fluxos
Retorno de Caixa
Avaliação
do Ativo
AMBIENTE - MERCADO
É necessário entender a vocação imobiliária da

região através das suas necessidades, quais sejam:
Eficiência de mercado: demanda, oferta, estoques, IVV,

etc;
Demográfico: Tamanho e taxa de crescimento da

população, pirâmide populacional, distribuição de renda;
Econômico: Taxa de juros, evolução do PIB por setor de

geração de riqueza, níveis de emprego e renda;
Sociopolítico: Cultura, hábitos, leis trabalhistas e

tributárias.

48
AMBIENTE - MERCADO
Características da Demanda
Condições de pagamento
Do ponto de vista da demanda, o empreendimento deve estar bem

alinhado com cada um desses fatores.
AMBIENTE - MERCADO
Crédito Imobiliário x PIB (fonte BCB) 2012

49
AMBIENTE - MERCADO
AMBIENTE - MERCADO
Fonte; IBGE 2015

50
AMBIENTE - MERCADO
Crédito QUEBRA DE PARADIGMA
Fonte; IBGE 2015
AMBIENTE - MERCADO
11
1 Determinação da área de influência que compõe o estudo
2 Vocação imobiliária da região/terreno
3 Análise legal x Restrições urbanísticas
Passos de 4 Análise da dinâmica econômica

Inteligência De 5 Aspectos mercadológicos
Mercado
voltada para 6 Identificação e mapeamento da demanda
viabilidade 7 Definição do publico alvo
mercadológica
8 Análise concorrencial - oferta
Existência de mercado - visualização do fator de
9
absorção
10 Convalidação do mercado
11 Divulgação do produto - Marketing

51
AMBIENTE - MERCADO
1º Passo
DETERMINAR A
ÁREA DE
INFLUÊNCIA
AMBIENTE - MERCADO
Movimento Migratório Diário

Deslocamento Pendular calcula a movimentação de pessoas que migram dos municípios abaixo para Dourados-
MS diariamente por motivo de trabalho. Compreende a faixa etária entre 20 e 49 anos.
Fonte: IBGE

52
AMBIENTE - MERCADO
Áreas conurbadas
AMBIENTE - MERCADO
Efeito de
transbordo

53
AMBIENTE - MERCADO
Tempo de deslocamento
2º Passo
VOCAÇÃO IMOBILIÁRIA
DA REGIÃO/TERRENO

54
AMBIENTE - MERCADO
DETERMINANDO A
VOCAÇÃO IMOBILIÁRIA
DO TERRENO:
- ZONEAMENTO/ESTUDO DE
MASSA;
- CENTRALIDADES;
- RENDA.
AMBIENTE - MERCADO
Zona Urbana
Variação dos Lotes: 250m² a 499m²
Parcelamento Mínimo: 125m²
Coeficiente de Aproveitamento Básico: 1,5
Coeficiente de Aproveitamento Máximo: 3
Zoneamento vigente está passando por processo de
revisão. Este que já encontrasse em processo de
tramitação pelo órgãos públicos do município.

55
AMBIENTE - MERCADO
CENTRALIDADES
Renda
média
A1 ( mais de R$ 22.304 )
A2 ( de R$ 14.526 a R$ 22.303 )
B1 ( de R$ 7.624 a R$ 14.525 )
B2 ( de R$ 4.426 a R$ 7.623 )
C1 ( de R$ 2.659 a R$ 4.425 )
C2 ( de R$ 1.767 a R$ 2.658 )
D ( de R$ 1.232 a R$ 1.766 )
E ( até R$ 1.231 )
Fonte: IBGE/P2i/esri
Prospecta2i | Projeto 48

56
3º Passo
ANÁLISE LEGAL X
RESTRIÇÕES
URBANÍSTICAS
EMPREENDIMENTOS
TIPO VERTICAL

57
AMBIENTE - MERCADO
IDENTIFICAND
O O TERRENO Rede de
abasteciment
o elétrico
A análise do terreno ou gleba deve ser

feita embasada no estudo de
As
mercado. medidas
do lote
Caimento
Do
terreno
Se possui
vias de
acesso
Abastecime
nto de água
Metodolo
gia
Prospecta
AMBIENTE - MERCADO
Nessa etapa, O ESTUDO DE MERCADO é crucial para

Identificação do Produto
determinação de um produto com potencial de absorção.
• Como resultado do estudo, o setor comercial define:
– Tamanho e tipologia dos apartamentos;

– Número de pavimentos;
– Vagas de garagem para cada apartamento;
– Valor de venda alinhado com a capacidade de pagamento;
– Atributos do empreendimento alinhados com os gatilhos mentais do
público-alvo comprador.
Importante entender que a

definição do produto é feita
pelo mercado e não pelo
empreendedor.

58
AMBIENTE - MERCADO
AVALIAÇÃO QUALITATIVA DO TERRENO

Identificação Terreno
INVESTIMENTO/TERRENO: É importante entender se o valor solicitado para
aquisição do terreno está alinhado com os benefícios de mercado que ele oferece.
• O valor solicitado está dentro da média do mercado?

• Existe possibilidade de efetuar permuta física? Permutas físicas proporcionam
descompressão no fluxo de caixa.
GEOLOGIA: Um dos fatores críticos de sucesso será entender se o aproveitamento do

solo está alinhado com o empreendimento desejado.
• O solo permite uma estrutura de custo padronizado (CUB)?

• Qual tipo de Topografia - irregular ou satisfatória?
• A área do terreno está sujeita a inundações?
• Haverá a necessidade de grandes movimentações de terra?
• Haverá impacto na estrutura dos vizinhos do terreno?
AMBIENTE - MERCADO
• INFRAESTRUTURA: É necessário entender a estrutura de entorno do terreno.

Quanto mais madura for, mas atrativa será.
Identificação Terreno
• A rua é pavimentada?
• Existe saneamento básico?
• Existe coleta regular de lixo?
• Existe rede de gás?
• O local possui iluminação pública?
• Existe rede de TV a cabo?
• A vista é atraente?
• Existe aglomeração Sub Normal (Favelas) no entorno?
• A região é vascularizada por transportes urbanos?

59
AMBIENTE - MERCADO
• CENTRALIDADES URBANAS: É necessário entender o nível

de maturidade com relação a oferta de serviços ao redor do
terreno.
As famílias buscam, cada vez mais, o adensamento próximo

dentro de regiões que ofertam uma infraestrutura de serviços
completa (bancos, supermercados, escolas, farmácias etc.)
Pólos Geradores de Tráfego
1 1
0 0 0 0
Agência Bancária Escola de Escola Privada Escola Pública Faculdade Farmácia Fast Food Hiper e Shopping
Idiomas Supermercado
AMBIENTE - MERCADO

60
AMBIENTE - MERCADO
• PASSIVOS AMBIENTAIS
Dicas importantes
– Existem restrições ambientais na região? Árvores tombadas,
córregos, lixões, solo contaminado, topo de morro, sítios
arqueológicos etc...
A existência destes “passivos ambientais”

por si só não inviabiliza, mas tem que ser
considerado o ônus proveniente.
AMBIENTE - MERCADO
Outorga: Compra virtual de terreno através da aquisição

de potencial construtivo para construção.
Boa oportunidade para alavancar o potencial construtivo,

visto que o valor pago , normalmente, é mais barato que o
valor de venda real do terreno.

61
AMBIENTE - MERCADO
PERMUTA: É o formato de negociação a qual o dono

do terreno aceita receber, como pagamento, imóveis
dentro do negócio ou unidades construídas fora do
empreendimento.
A grande vantagem da permuta é a descompressão do

fluxo de caixa, diminuindo, em alguns casos,
consideravelmente o volume do capital de giro.
Existe ainda a possibilidade de permuta financeira, que

em outras palavras, trata-se do pagamento futuro do
terreno sob forma de participação no valor de venda
(descontando impostos, corretagem etc.). Entretanto,
essa situação é mais comum em empreendimento do tipo
Loteamento.
ESTUDO ARQUITETÔNICO
Após definição do produto, apontada pelo mercado,

Identificação
faz-se necessária Terreno
para adequação do projeto ao
terreno, levando em conta as informações do QUADRO
II da NBR 12.271. (Áreas Privativas e Reais do
empreendimento).
ESTUDO DE MASSA
A missão do arquiteto é maximizar o
potencial construtivo do negócio, levando
em conta todas as regras dispostas nas
legislação de ocupação do solo das
prefeituras.

62
ESTUDO ARQUITETÔNICO
4º Passo
ANÁLISE DE DINÂMICA
ECONÔMICA

63
VARIÁVEIS
ECONÔMICAS
- Geração de Riquezas;
- Número de empresas;
- Tamanho;
- Faturamento;
- Número de
funcionários;
- Ramo de Atividade.
Quantida
de de
Empregos É preciso entender se o PIB é
PIB Diversificado, ou seja, gera riqueza
em mais de um segmento.
Empres O município possui

as densidade de empresas?
Emprego As empresas geram

muitos empregos?
s Observar a densidade
e qualidade.
Metodologia
Prospecta
Fonte RAIS/
MTE/P2I

64
Principal
Quantidade Quantidade de Renda
segmento
de empresas empregados Circulante
econômico
Trincado do Norte
Empresas Sociodemografia Trincado do Norte
empregad População 131.880
os Proporção de Deslocamento Pendular em Relação à População 6,18%
Proporção de Migrante de Data Fixa em Relação à População 6,06%
Número de Domicílios 42.311
Densidade Domiciliar 3,117
Proporção de Casamentos em Relação à População 0,49%
Proporção de Divórcio em Relação à População 0,12%
Renda Média R$ 5.736,17
Geração de Riqueza
Produto Interno Bruto (2014) R$ 4.581.570,21
Principal Segmento Econômico Comércio e Serviços

Metodologia
Prospecta
Fonte RAIS/ Proporção da População Empregada Formalmente 28,78%
MTE/P2I
Proporção de Demissões em Relação a População 13,00%

65
5º Passo
ASPECTOS
MERCADOLÓGICOS
Aspectos
Mercadológicos
Existe perspectiva de chegada

de novas industrias / empresas?
Existe expectativa para novos

investimentos na região (privado
ou público) ?
A região está próximos de algum

eixo macroeconômico
aquecido?

66
Projetos locais
de interferência
positiva/negativa;
Investimentos
públicos/privados
previstos na
região.
6º Passo
IDENTIFICAR E
MAPEAR
DEMANDA

67
SOCIODEMOGRAFI
A
Idade da
População População por faixa etária Município % tt
ideal
até 9 anos 68.039 17%
de 10 a 14 anos 31.672 8%
de 15 a 19 anos 30.587 8%
de 20 a 24 anos 41.748 10%
de 25 a 34 anos
de 35 a 49 anos
70.245
69.772
44%
17%
17%
de 50 a 59 anos 44.108 11%
60 anos ou mais 46.740 12%

Metodologia
Prospecta
Fonte: IBGE/P2I
Total 402.912 100%

68
Trincado do Norte
Classe Domicílios % domicílios Renda Média (R$) Renda Nominal
A1 (mais de R$ 16.653,00) 640 1% 19.265 12.329.811
A2 (de R$ 10.073,00 a R$ 16.653,00) 1.684 1%
2,0% 13.604 22.909.786
B1 (de R$ 5.583,00 a R$ 10.073,00) 5.389 5% 8.326 44.868.510
B2 (de R$ 3.040,00 a R$ 5.583,00) 10.134 8% 5.076 51.440.150
C1 (de R$ 1.937,00 a R$ 3.040,00) 25.444 21%
53,0% 3.032 77.158.108
C2 (de R$ 1.279,00 a R$ 1.937,00) 22.779 19% 1.932 44.015.687
D (de R$ 678,00 a R$ 1.279,00) 32.942 28% 1.275 41.997.413
E (até R$ 678,00) 20.558 17% 622 12.787.801
Total 119.571 100% 2.572 307.507.266
Renda dos
Metodologia
Prospecta
Fonte: IBGE/ P2I domicílios
Tamanho Domicílios por tipo
das famílias Casa

nº
100257
%
89,63
+ Casa em vila ou condomínio
Apartamento
1142
9712
1,02
8,68
Tipologia Outro tipo
Total
741
111852
0,66
100
das
residências Domicílios por número de moradores %
1 morador 12156 10,2
2 moradores 28743 24,13
3 moradores 31782 26,68
4 moradores 24583 20,64
Metodologia 5 ou mais moradores 21866 18,35
Prospecta
Fonte: IBGE/ P2I Total 119130 100

69
MERCADO
DEMANDA
Perfil das moradias e Déficit imobiliário:
Quando analisamos o quadro do IBGE
denominado Domicílios por condição de
uso, é possível visualizar duas importantes
variáveis:
Metodologia
Prospecta
Fonte: IBGE/ P2I
7º Passo
DEFINIÇÃO DO
PÚBLICO-ALVO

70

71
Pirâmide
etária da
população
brasileira
com projeção
para 2035
Fonte: Ipea
Comportamento do
consumidor

72
Perfil
Mosaic
brasil
No Brasil, foi desenvolvido, com a
expertise global da Experian e com
o apoio de um instituto de
pesquisa, após um profundo
processo de estudo e análise de
dados, considerando mais de 400
variáveis da Serasa Experian, além
de outras fontes de informação
sobre consumidores, empresas e
domicílios, sempre em consonância
com a legislação brasileira.

73
8º
Passo
ANÁLISE
CONCORRENCIAL

74
TOTAL DE IMÓVEIS OFERTADO NA REGIÃO.

Identifican
do o Ambiente Nosso objetivo será encontrar três informações:
Através da mensuração da Ofertados Pulverizada – Tudo que estiver na
área de influência do projeto, mão de terceiros;
veremos:
Oferta de Lançamentos - Toda oferta de
lançamentos ou produtos que estejam na
eminencia de serem lançados;
Oferta Futura (Principal) – Oferta que está na
forma de projeto na Prefeitura e a qualquer
momento, entrará no mercado.
Os produtos ofertados estão alinhados com a

renda e capacidade de pagamento da
população local?
Identifican
do o Ambiente
Tratamento de mapeamento
do perfil do Set Competitivo

75
9º Passo
VISUALIZAR A
ABSORÇÃO DO
MERCADO
FATOR DE ABSORÇÃO - Demanda x Oferta
Através da metodologia Prospecta, identificamos o grau de risco através do fator de

absorção mercadológico.
• 10 X 1 – Dez pessoas com POTENCIAL de compra para cada oferta no mercado;
• 4 x 1 – Quatro pessoas com POTENCIAL e INTENÇÃO de compra para cada oferta no
mercado

76
10º Passo
CONVALIDA
RO
MERCADO
Através da pesquisa de campo, busca-se captar a

PESQUISA DE DEMANDA ESPONTÂNEA DO MERCADO: é possível,
MERCADO através deste estudo, entender:
(Qualitativa, Qual perfil da demanda (investidor ou morador)?
Quantitativa,
Quanto o consumidor está disposto a pagar por um
Grupo Focal,
produto?
Cliente
Oculto) Qual perfil dos compradores potenciais (hábitos, idade,
fatores que influenciam na compra de um produto, etc..)
Quais hábitos de mídia da demanda local (jornal mais
lido, etc..)
Como o produto está em relação ao mercado.
Ele terá absorção?
Qual limite máximo e mínimo de Preço (elasticidade de
valor)?
Qual tabela mais adequada para região (elasticidade de
tempo)?

77
AMBIENTE - MERCADO
Outputs Esperados...
DECISÃO
ÓTIMA

78
11º Passo
DIVULGA
RO
PRODUT
O
C1 - C2 | TRINCADO DO NORTE
1 1
2
3
Fonte: Propecta, Gis

79
MAPA DO ESTUDO
Identificação
da Estrutura e
Taxa de Fluxos
Retorno de Caixa
Avaliação
do Ativo
MAPA DO ESTUDO
Identificação
da Estrutura e
Taxa de Fluxos
Retorno de Caixa
Avaliação
do Ativo

80
IDENTIFICANDO O ATIVO
Em Finanças, representamos ativos como uma seqüência

de Fluxos de Caixa.
t=0 t=1 t=2 t=3 ... t=T

FCo FC1 FC2 FC3 ... FCT
Demonstrativo de Resultados (DRE)

Começar com Vendas Projetadas.
Calcular o Faturamento Projetado.
MENOS Custos variáveis
MENOS Custos fixos
IGUAL Lucro antes de Juros e IR
MENOS Juros
IGUAL Lucro antes do IR
MENOS Imposto de renda
IGUAL Resultado líquido (lucro ou prejuízo)

81
ESTIMATIVA DE CUSTO
Com base no estudo de massa do arquiteto, obtém-

se as áreas do empreendimento, que balizaram
DEFINIÇÃO
toda DOdo
adequação CUSTO DAjunto
projeto OBRA aoPORmercado. Será
EQUIVALÊNCIA DE ÁREAS
possível visualizar o máximo de áreas privativas,
comuns, cobertas, descobertas, etc...
A partir desta informação, emprega-se o conceito da

NBR 12721 para cálculo das áreas e mensuração dos
custos da obra no empreendimento.
A norma parte de “modelos” de edificações pré-

estabelecidos, os quais foram quantificados, orçados e
são atualizados mensalmente pelos “Sinduscons”
regionais. Como resultado, teremos do CUB – Custo
Unitário Básico.
ESTIMATIVA DE CUSTO
“Áreas cobertas padrão”: Medidas de superfície de

quaisquer
Descrição dadependências
Obra/ Áreas cobertas (...) que possuem
áreas de padrão de acabamento semelhante às áreas
dos projetos-padrão adotados na norma NBR 12.721.”
Ex. apartamentos, hall social, etc...
Áreas cobertas de padrão diferente ou

descobertas: Possuem acabamento substancialmente
inferior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta
norma.
Ex. Garagens em subsolo, terraços de coberturas,

estacionamentos descobertos, etc...

82
ESTIMATIVA DE CUSTO
Área equivalente: Área virtual ou área econômica, cujo

custo de da
Descrição construção
Obra/ Áreasé equivalente ao custo da respectiva
área real. O objetivo será encontrar a área equivalência,
visto que os Sinduscons entregam “apenas” o custo do
m² do modelo padronizado pela norma.
Ex 1. Garagens em subsolos. Aplica-se o coeficiente

de 50%, ou seja, para uma área de projeto de 500m²,
considera-se uma área equivalente de construção de
250m². Multiplicando 250 m2 pelo custo de construção
padrão, será possível construí os 500 m² de área em
garagens e subsolos.
Padrão Baixo Padrão Normal Padrão Alto

Descrição da Obra – Áreas
R-1
Padrões Residenciais doXCUB X X
PP-4 X X
R-8 X X X
PIS X
R-16 X X

83
PAVIMENTO COEFICIENTE OBSERVAÇÕES
Área privativa do apartamento 1,00

(coberta)
Varanda 1,00 A norma permite de 0,75 a 1,00
Subsolo/ garagem 0,50 0,50 a 0,75
Pilotis Coberto 1,0
Terraços, áreas descobertas sobre 0,30 Ex: coberturas. Permite de 0,30 a

lajes 0,60
Circulação vertical 1,00
estácionamento sobre terreno 0,05 0,05 a 0,10
Critérios (resumo) de equivalência de áreas

PAVIMENTO COEFICIENTE OBSERVAÇÃO
Área de projeção do terreno sem 0,00

benfeitoria
Quintais, calçadas, jardins etc. 0,10 0,10 a 0,30
Piscinas 0,75 0,50 a 0,75
Térreo tratado (implantação) 0,05 (sugestão)
Caixa d`água, casa de máquinas, 0,50 0,50 a 0,75

barrilete

84
Como o CUB é calculado levando em conta modelos

padronizados, será preciso acrescentar custos que
fogem dessa regra por conta das peculiaridades
associadas aos mesmos.
Esses valores são estimados e lançados a parte em

busca do CUB ajustado
Exclusões;
Projetos;
Elevadores;
Fundações;
Terraplanagem;
Paisagismo;
Despesas legais.
MONTAGEM DO FLUXO
Planejamento - Análise Econômica do Investimento

1. Estimar prazos (tempo) e planejamento do projeto
– Aquisição do terreno;
– Início Obra;
– Início Venda;
– Chaves.
2. Estimar receita com vendas
– Estimativa de valor dos imóveis (estudo de mercado);
– Estimativa da velocidade de Venda.
3. Estimar custos de Obra
– Estimativa de custo pelo CUB + Itens que não estiverem
inclusos no CUB;
– Custo de construção (histórico interno).
– Curva de locação do recuso (curva de obra históricas ou
projetadas com base no cronograma do projeto)

85
MONTAGEM DO FLUXO
4. Estimar custos de operação

– Taxa de Incorporação – Taxa cobrada pelo desenvolvedor do projeto;
– Corretagem;
– Stand de Venda;
– Marketing e Publicidade;
– Impostos;
– Taxa de Administração – Caso a construção seja terceirizada;
– Despesas Indiretas (Adm Central) – Despesas referentes à administração
do negócio;
5. Definir taxa de juros;

6. Montar fluxo de caixa;
7. Calcular payback, VPL e TIR;
8. Estudar diferentes cenários.
TRIBUTOS
• Sistemas de Tributação
• Lucro presumido;
• Lucro Real;
• RET.

86
TRIBUTOS
O lucro presumido trata-se da presunção do lucro por parte do

Lucro presumido
governo. A depender da atividade da empresa, aplica-se os seguintes
percentuais sobre a receita bruta de vendas de mercadorias e/ou
produtos de prestação de serviços:
Percentuais aplicáveis
Espécies de atividades geradoras da receita
sobre a receita
Atividade Imobiliária
8%
Construção por empreitada, quando houver emprego
de materiais próprios, em qualquer quantidade.
Serviços de mão de obra de construção civil, quando a
prestadora não empregar materiais de sua propriedade 32%
nem se responsabilizar pela execução da obra.
TRIBUTOS
LUCRO PRESUMIDO
Lucro presumido
Importante entender que o processo de cálculo possui
duas etapas:
• Primeiro apura-se a base de cálculo do lucro, mediante

aplicação de coeficiente específico sobre o faturamento;
• Posteriormente aplica-se a alíquota do imposto sobre o

lucro presumido, encontrando o valor a ser pago
efetivamente como tributo final.
NÃO SE PODE CONFUNDIR OS COEFICIENTES

UTILIZADOS PARA APURAÇÃO DA BASE DO IMPOSTO
COM A ALÍQUOTA DO TRIBUTO.

87
TRIBUTOS
LUCRO PRESUMIDO
Vendas
Alíquotas:
Imposto de Renda
• 15% - Para o lucro fiscal apurado;
• 10% - Para o lucro fiscal que superar R$ 20.000,00 ao mês
(R$240.000,00) ao ano.
Contribuição Social
• 12% base de cálculo e alíquota de 9% - Em qualquer caso.
TRIBUTOS
Empresas que NÃO podem optar pelo lucro presumido

Vendasitens):
(principais
– Receita bruta total > que R$ 78 milhões no exercício

anterior;
– Que tenham lucros, rendimentos ou ganho de capital

provenientes do exterior;
– Que, autorizadas pela legislação tributária, usufruam de

benefícios fiscais relativos à isenção ou redução do imposto;
– Que, no decorrer do ano-calendário, efetuem pagamento

mensal do imposto de renda pelo regime de estimativa.

88
TRIBUTOS
LUCRO
Lucro REAL
Real
Trata-se da aplicação direta da alíquota sobre o lucro real
efetivo. Se não tiver lucro não paga o imposto, podendo
inclusive trabalhar com compensação de prejuízos fiscais.
Imposto de Renda
15% - Para o lucro fiscal apurado;
10% - Para o lucro fiscal que superar R$ 20.000,00 ao mês
(R$ 240.000,00) ao ano.
Contribuição Social
9% - Em qualquer caso.
RET – REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
• Lei no. 10931 de 02/08/2004.
• Aplicável facultativamente ao Patrimônio de afetação

de Incorporações Imobiliárias.
• Exposta pela IN 474 de 30/12/04.
• A incorporadora paga 4% das receitas, unificando

impostos e contribuições incidentes (IRPJ, CSLL, PIS e
Cofins).

89
RET – REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
• “ Até 31 de dezembro de 2013*, para os projetos de

incorporação de imóveis residenciais de interesse social
(...) o percentual de tributos passou para 1% da receita
mensal recebida”;
• * Alterado para 31/12/2014 pela MP 497 de julho/10.
• A Medida Provisória nº 656 de 7 de outubro de 2014,

ainda não convertida em lei, altera a lei 10.931 de 2004
e prorroga até 31 de dezembro de 2018 o Regime
Especial de Tributação (RET) aplicável ao Programa
Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).
NÃO FOI PRORROGADO
DISTRIBUIÇÃO DO RET
Até 2012 A partir de Para casos em 1% (Interesse social

IMPOSTOS 6% 2013 no programa MCMV) Até
100.000,00 (und)
COFINS 2,57% 1,71% 0,44%
PIS/PASEP 0,56% 0,37% 0,09%
IRPJ 1,89% 1,26% 0,31%
CSLL 0,98% 0,66% 0,16%
Total 6,00% 4,00% 1,00%

90
TRIBUTOS
PIS E COFINS (CUMULATIVO)– Lucro

Presumido
• Incide sobre totalidade das receitas;
• Excluem-se da base de cálculo (não são receitas):
– Receitas decorrentes das vendas canceladas, descontos
incondicionais, a receita decorrente da venda de bens do ativo
permanente, etc.
• Incidência da Alíquota:
Pis 0,65%
Cofins 3% (base de cálculo receita bruta)
TRIBUTOS
PIS E COFINS – LUCRO REAL

Regime Não Cumulativo:
Lei 10.637/02 e n° 10.833/03:
• Regime não cumulativo: “tenta” incidir somente sobre o
valor agregado (economicamente) em cada etapa da
cadeia produtiva;
• Incidência sobre totalidade das receitas, com desconto
de créditos arrolados na lei.
• Incidência da Alíquota:
Pis 1,65%
Cofins 7,6%
Base de cálculo = faturamento de bens e serviços

91
MAPA DO ESTUDO
Identificação
da Estrutura e
Taxa de Fluxos
Retorno de Caixa
Avaliação
do Ativo
MAPA DO ESTUDO
Identificação
da Estrutura e
Taxa de Fluxos
Retorno de Caixa
Avaliação
do Ativo

92
CUSTO DE OPORTUNIDADE
Custo de Oportunidade
É a melhor remuneração que seria obtida em uso

alternativo.
Exemplo: O que você têm como oportunidade de investimento em

renda fixa?
Taxa de Desconto
Taxa Mínima de Atratividade ( SELIC,

CDI, IGP-M)
IDENTIFICANDO O INVESTIDOR
Quanto maior o risco, maior o retorno exigido

pelos investidores
Taxa de
Retorno
Ky
Kx
Risco
Beta x Beta y

93
Determinação da taxa de retorno do acionista

(TMA)
Temos 2 modos fundamentais para determinar a taxa de

retorno adequada a um ativo qualquer:
1) Por semelhança com o mercado – taxas de retorno

obtidas por empresas semelhantes em risco;
2) Pela teoria – usando o modelo CAPM (Capital Asset
Pricing Model).
Com um risco “X”, os investidores exigem um retorno Kx
Taxa de
Retorno
Kx
Prêmio pelo Risco
Prêmio pelo Tempo

Risco
Beta x

94
Consequência da aversão ao risco
Investidor exige, para investir, uma taxa de

retorno que envolve:
Taxa de Prêmio pelo Prêmio

Retorno = Tempo + pelo Risco
Determinação da taxa Ki (TMA do

acionista) pelo modelo CAPM
Ki = RF + βi (Erm - RF) + Risco País - Inflação
Onde: Prêmio Pelo Risco
RF = Taxa aplicação em renda fixa (Tesouro Nacional)
βi = Risco da empresa i (Beta empresas capital aberto)
Erm = Retorno do mercado (CDI 130%)
Risco Brasil

95
Beta de uma Ação
Medida de volatilidade da ação em relação ao mercado

acionário.
Beta > 1,0 Agressivos
Beta < 1,0 Defensivos
Beta = 1,0 Neutro
128

96
CUSTO DE CAPITAL (TMA) DO PROJETO
Kd (%) Empréstimos (D)

$
Ativo
(INVESTIMENTOS)
Ke (%) Capital Próprio (E)

$
WACC - Weighted Average Cost of Capital

CMPC - Custo Médio Ponderado de Capital
CMPC = Ke X E + Kd X D
D+E D+E
Ke = Custo do Capital Próprio

D = Endividamento (Passivo)
Kd = Custo do Endividamento
E = Equity ( Patrimônio Líquido )

97
CMPC - LUCRO
FONTE PART (%) CUSTO/TAXA (%) CMPC - LUCRO REAL
PRESUMIDO / RET
CAPITAL PRÓPRIO 50% 13% 6,50% 6,50%
EMPRÉSTIMOS 50% 11% 4,18% 5,50%
TOTAL 100% 24% 10,68% 12,00%
IR/CSLL 24%
É a taxa de desconto que deve ser aplicada para se

calcular o valor presente de um Projeto ou Negócio
É a taxa de desconto que deve ser aplicada para se
calcular o valor presente de um Projeto ou Negócio.
O valor de qualquer ativo, projeto ou empresa

é o valor presente de seus resultados líquidos
futuros projetados esperados, descontados ao
seu valor presente pela taxa de retorno
adequada ao seu risco.

98
Descontar os Fluxos de Caixa a Valor Presente

utilizando a TMA do projeto.
t=0 t=1 t=2 t=3

VP FC1 FC2 FC3
FC 1
(1 + K ) 1
FC 2
(1 + K ) 2
FC 3
(1 + K ) 3
ANÁLISE DE RESULTADO
Análise de Projetos de Investimento
Sabendo calcular o valor dos ativos:

Podemos avaliar qualquer ativo disponível.
Conhecendo o valor dos ativos disponíveis:

Podemos selecioná-los e investir, apenas, nos projetos
que tenham um valor maior que seu custo
(investimento necessário).

99
Critérios para Análise de Investimentos em

Projetos
Período PayBack
VPL
TIR
Exposição Máxima de Caixa
ROE – Return Investiment - Retorno Investidor

(acionista, dono...)
Período PayBack
Mede Tempo;
Queremos saber se o projeto se paga dentro de sua
vida útil;
Se PayBack for menor que a vida útil do projeto,
significa que ele é “BOM”;
O Payback indica o tempo em que o investimento
aportado no projeto retorna para o bolso do
empreendedor.
Excelente indicador para visualizar tempo de

maturação de um projeto.

100
Payback simples
• Análise do PRAZO de recuperação do capital

investido, sem remuneração.
NUNCA FAZER!!!!!
Cálculo do PBS
400,00
250,00
FCs no final do ano

200,00
PBS = 3 anos
FCs distribuído no ano
Tempo PBS = 2 + 50/400 = 2,125 anos
-500,00
Ano FC Saldo
0 -500 -500
1 200 -300
2 250 -50
3 400 350

101
Perigos do payback simples
• Não considera o valor do dinheiro no tempo

• Miopia financeira
– Visão curta
– Analisa até a recuperação do capital
investido
Payback Descontado
Outras técnicas devem
ser empregadas
Payback descontado
• Análise do PRAZO de recuperação do

capital investido, COM remuneração
“É preciso trazer todo o fluxo de caixa

a valor presente!”

102
Descontar os Fluxos de Caixa a Valor Presente
t=0 t=1 t=2 t=3

VP FC1 FC2 FC3
FC 1
(1 + K ) 1
FC 2
(1 + K ) 2
FC 3
(1 + K ) 3
Cálculo do PBD
FCs no final do ano
Trazendo a valor
PBD = 3 anos
presente – TMA
FCs distribuído no ano
PBD = 2Ano
+ 111,57/300,53
10% a.a.
FC Operação=2,37 anosSaldo
VP (FC)
0
0 -500 500 ÷ (1+0,10) -500,00 -500,00
1
1 200 200 ÷ (1+0,10) 181,82 -318,18
2
2 250 250 ÷ (1+0,10) 206,61 -111,57
3
3 400 400 ÷ (1+0,10) 300,53 188,96

103
Valor Presente Líquido – VPL

Mede a Geração de Riqueza em termos
absolutos $$$$;
Queremos saber se o projeto custa mais

do que vale ou vale mais do que custa;
Se o VPL é positivo, significa Lucro. Se o

VPL é negativo, este será o prejuízo.
Fórmula do Valor Presente Líquido

É um critério Absoluto:
VPL = VP ∑( Fx) – Custo
VPL > 0
A empresa estaria obtendo um retorno maior que o retorno mínimo
exigido (TMA); aprovaria o projeto.
VPL = 0
A empresa estaria obtendo um retorno exatamente igual ao retorno
mínimo exigido (TMA); seria indiferente em relação ao projeto.
VPL < 0
A empresa estaria obtendo um retorno menor que o retorno mínimo
exigido (TMA); reprovaria o projeto.

104
Taxa Interna de Retorno – TIR
Mede Taxa %
Queremos saber se o projeto apresenta taxas de
retorno maiores ou menores que a taxa de seu
custo de capital.
Se a TIR é maior que o TMA, o projeto consegue
pagar seu custo de capital.
Se você calcular o VPL de um projeto, usando
como taxa de desconto a TIR, pode-se observar
que o VPL será zero!
Taxa Interna de Retorno Modificada– TIRM

A taxa interna de retorno modificada tem uma
vantagem significativa sobre a TIR regular.
A TIRM supõe que os fluxos de caixa de todos os

projetos são reinvestidos ao custo de capital,
enquanto que a TIR regular supõe que os fluxos são
reinvestidos à própria TIR.
Não existe a necessidade de calcular múltiplas TIR, pois

o fluxo equivalente fica com apenas um sinal negativo
no tempo zero e um sinal positivo no tempo final.

105
Taxa Interna de Retorno Modificada– TIRM
Representação gráfica:
Reinvestimento dos Superávits de Caixas para tempo final
Financiamento dos Déficits de Caixas para tempo inicial
A título de exemplo, considere uma alternativa de

investimento que gerou o fluxo de caixa projetado para 10
anos, conforme os dados abaixo. A taxa de desconto utilizada,
ou também chamada de Taxa Mínima de Atratividade – TMA ou
Custo de capital do projeto, foi igual 15% a/a.
Fluxo Caixa Valor Presente Valor Futuro

Anos R$ das saídas das entradas
0 (50.000,00) (50.000,00)
1 30.750,00 108.174,70
2 33.125,00 101.330,13
3 (20.000,00) (13.150,32)
4 34.560,00 79.939,38
5 (20.000,00) (9.943,53)
6 33.750,00 59.028,96
7 34.870,00 53.032,91
8 (20.000,00) (6.538,04)
9 36.500,00 41.975,00
10 36.500,00 36.500,00
Total 130.055,00 (79.631,89) 479.981,08
TIR - a/a 36,0% MTIR - a/a 19,7%

106
A TIR do projeto é 36% a/a. Essa taxa só será válida se

as entradas de caixa nos anos 1, 2, 4, 6, 7, 9 e 10 forem
reaplicadas à mesma taxa de 36% a/a. O que é difícil de
acontecer, uma vez que a TMA da empresa é igual a 15%
a/a, bem inferior a TIR calculada.
Calculando a MTIR, obteve-se o resultado 19, 7% a/a,

que é uma taxa de retorno bem mais real que a TIR, já
que as entradas de caixa são reaplicadas a TMA da
empresa.
Uma outra questão importante nesse exemplo é que pode

haver múltiplas TIR’s para esse projeto, pois há mais de
uma inversão de sinal no fluxo de caixa projetado. No
caso da MTIR, isso é impossível acontecer.
Diferença básica entre TIR x TIR Modificada
TIR TIR MODIFICADA

Considera que os Déficits de caixa do projeto são
Considera que os Déficits de caixa do projeto são
financiados pelo custo de capital do projeto (ou
financiados pela própria TIR
custo médio ponderado).
Considera que os Superávits de caixa do projeto são

Considera que os Superávits de caixa do projeto
Reinvestidos pelo custo de capital do projeto (ou
são Reinvestidos pela própria TIR
custo médio ponderado).

107
Exposição Máxima de Caixa – CAPITAL DE

GIRO DO PROJETO:
Permite visualizar a maior necessidade de

capital dentro do ciclo de vida do projeto, como
também é de fundamental importância para o
planejamento estratégico e estruturação do capital
de giro.
Através dele, será possível estabelecer o

cronograma de aporte de capitais, o que permitirá
um planejamento mais apurado quanto a captação
de recursos estruturados.
Retorno Investidor:
Mede a rentabilidade do investidor sob o capital
investido no projeto.
Esse indicador permite visualizar a maximização de

riqueza do projeto, ou seja, quanto o projeto gerou
de ganho para cada real investido. (visão do
investidor)
A melhor e mais fiel taxa de retorno de um

projeto.
Quanto ganhei para cada real que aportei?

108
Dúvidas, sugestões ou comentários?
Prof. Cristiano Rabelo

cristianorabelo@fgvmail.br
ou
cristiano.rabelo@hotmail.com
ou
cristiano@grupoprospecta.com

03.2020 - Aula Viabilidade FGV - GNICC 2020-Final

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T/VGV – Terreno x Valor Geral de Venda;

CGC-VGV – Custo Geral de Construção x Valor Geral de Venda;

LL/T – Lucro Líquido x Valor Geral de Venda;

AP/AT- Área Privativa x Área Total;

AP/AEQ – Área Privativa x Área Equivalente.

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Principais indicadores Dinâmicos:

VPL – Valor Presente Líquido;

TIR – Taxa Interna de Retorno;

PAYBACK – Devolução do Capital Investido;

ROE – Return on Equity – Retorno sobre o capital próprio

EXPOSIÇÃO MÁXIMA – Indicador de capital de giro máximo.

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pesquisa lei orgânica plano documentação base de

FASE I Viabilidade Econômico-financeira

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É necessário entender o modelo de entrada e estruturação dos

o A participação desses parceiros significa segurança, mas também

“É PRIMORDIAL O ENTENDIMENTO DO CUSTO DE CAPITAL DE