XI SIMPEP - Bauru, SP, Brasil, 08 a 10 de novembro de 2004

Modelo de gestão de qualidade na construção integrando o

projeto e a análise de investimentos
Adherbal Caminada Netto, ( EPUSP ), adherbal@usp.br
Carlos Williams Carrion , (FEC/ UNICAMP), carloscarrion@uol.com.br
Maria Cecília Moreno, ( UNISANTANA ). ceciliamoreno@uol.com.br

RESUMO
Neste trabalho abordam-se os processos da Qualidade na indústria da construção civil,
envolvendo processos de planejamento e controle que integram as fases de Projeto e
Gerenciamento da Construção Civil e sua Análise de Viabilidade Econômico-Financeira com
o intuito de contribuir para a gestão otimizada da produtividade e das competências da
empresa projetista, da empresa Gerenciadora e da entidade Financiadora que atuam como
representantes do proprietário, perante à empresa construtora. Através da integração das
fases do projeto e construção do empreendimento de construção e da Análise de
Investimentos, propomos o seqüenciamento das tarefas que devem ocorrer ao longo do
processo em suas diversas etapas. Descreve-se o conteúdo das etapas do empreendimento, as
informações necessárias para o seu desenvolvimento, bem como as provenientes de sua
execução. Para cada etapa do empreendimento de construção foi idealizado um fluxograma
que representa graficamente todos seus passos, mapeando a seqüência dos eventos mais
importantes, identificando seus pontos críticos e interfaces e como eles se correlacionam.

Palavras Chaves: Qualidade da construção, Projeto, Gestão financeira, Melhoria contínua.

Área temática: 2- Qualidade

1.0 – Considerações gerais

O modelo proposto estabelece diretrizes para o empreendimento de construção e para a
proposição de melhorias na aplicação dos processos de Gestão da Qualidade. Trata-se de
Modelo de procedimentos da qualidade que tem como objetivo contribuir para a redução de
custos através da otimização dos tempos de ciclo e o incentivo ao acréscimo de produtividade
e qualidade das atividades da cadeia produtiva da construção civil . O modelo de Gestão da
Qualidade proposto integra e estabelece a seqüência das tarefas nas fases de projeto ,
construção e análise financeira do investimento em empreendimentos de construção civil e
ainda possibilita que qualquer tipo de empreendimento, quer seja obra pública ou particular,
seja devidamente planejado e executado com pequeno percentual de imprevistos.
Através da integração pretende-se atender aos requisitos da Norma NBR ISO 9001 aplicados
sobre as atividades de Projeto, Gerenciamento e Análise de viabilidade Econômico-Financeira
do Empreendimento que tem impacto sobre a qualidade tais como: Projeto executivo,
planejamento e desenvolvimento da construção, processo de produção, verificação, controle
de não conformidades, ações corretivas e preventivas, recebimento de serviços e outras fases
típicas do ciclo de vida de um empreendimento de construção (SOUZA, 1994).

2.0 - Etapas do Modelo do Processo do Empreendimento

Com base nas atividades principais, dividiu-se o processo do empreendimento de construção,
nas seguintes etapas, conforme Figura 1:
 Planejamento e concepção do empreendimento/ Levantamentos básicos
 Estudo preliminar/ Projeto Básico
 Análise de investimento, englobando análise financeira do projeto Básico e Executivo
 Projeto Executivo e Análise Econômico-Financeira e de viabilidade do projeto
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 Gerenciamento /Construção da Obra

 Gerenciamento financeiro
A seguir descrevem-se as etapas do processo do empreendimento, conforme Figura 1:

EMPREENDIMENTO DE
CONSTRUÇÃO

LEVANTAM ESTUDO PROJETO PROJETO PROJETO GERENCIAMENTO

BÁSICOS PRELIMINAR DE EXECUTIVO DAS
BÁSICO OBRAS
INVESTIMENTO

ANÁLISE FINANCEIRA ANÁLISE GERENCIAMENTO

DA PROPOSTA
FINANCEIRA FINANCEIRO
PROJETO
PRELIMINAR EXECUTIVO

ANÁLISE
ECONOMICO
FINANCEIRA

Figura 1 - Empreendimento de Construção Civil

3 - Planejamento e concepção do empreendimento/ Levantamentos básicos
Esta etapa destina-se à concepção, análise e avaliação das informações técnicas e econômicas
iniciais do empreendimento. É uma etapa de definições estratégicas do empreendimento.
A etapa de Levantamentos básicos tem por objetivo coletar diversas informações sobre a
área do empreendimento para permitir sua caracterização inicial e elaborar diagnósticos
preliminares tais como: localização e delimitação da área, estrutura urbana, caracterização
geológico-geotécnica da área, levantamento planialtimétrico da área, etc . (THOMAZ, 1999).
.
4. - Estudos Preliminares / Projeto Básico
A etapa de Estudos preliminares destina-se à representação do conjunto de informações
técnicas iniciais necessárias à caracterização geral do empreendimento. Define o projeto
inicial preliminar, levando-se em consideração as necessidades dos clientes potenciais do
empreendimento e as características da tecnologia construtiva a adotar. (MAXIMIANO,
2002).
A etapa de Projeto Básico destina-se à representação das informações técnicas e legais do
empreendimento, caracterizando as dimensões da edificação e de suas instalações e obras de
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infra-estrutura necessárias. Esta etapa abrange o detalhamento do escopo do Estudo

Preliminar e contém elementos de projeto necessários para executar um orçamento estimativo
visando a aprovação do Projeto de arquitetura na Prefeitura Municipal e a contratação das
Obras .A seguir apresenta-se a seqüência de atividades principais, conforme Figura 2:
 Projeto básico de Arquitetura
 Projeto Básico de estruturas e fundações
 Projeto Básico de instalações hidráulicas e sanitárias
 Projeto de instalações elétricas
 Projeto Básico de Instalações complementares
 Quantificação e Orçamento estimativo do Empreendimento

5 - Análise Financeira da Proposta Preliminar

Esta etapa busca detalhar os processos de análise da proposta apresentada pelo cliente à
Instituição, com informações subsidiadas pelo Projeto Básico, tendo como foco principal, a
adequação do crédito às necessidades do cliente A seguir apresenta-se a seqüência de
atividades , conforme Figura 3:
 Identificação das necessidades do cliente e adequação da linha de crédito.
 Verificação do cadastro e de eventuais restrições.
 Verificação do despacho do Limite de Crédito em consonância com a Linha de crédito e
garantias oferecidas de restrições.

6 - Projeto Executivo
Esta etapa abrange o detalhamento do Projeto Básico e elaboração dos respectivos memoriais
descritivos, especificações técnicas, Quantitativos, Orçamento, Cronograma e Plano de Obras
que fazem parte do Edital de contratação das Obras para futura implantação do
empreendimento. Além do detalhamento do Projeto Básico desenvolve-se a seguinte
seqüência de atividades, conforme Figura 4:
 Aprovação do projeto de arquitetura na Prefeitura
 Programação dos diversos tipos de projeto
 Administração do contrato do projeto
 Compatibilização do projeto de arquitetura com os demais projetos
 Auditoria interna da qualidade do projeto, através do controle de registros da
qualidade, de relatórios de não-conformidades e de ações corretivas.
 Integração do projeto e construção do empreendimento
 Especificações técnicas de equipamentos e dos materiais de construção
 Especificações do empreendimento quanto a qualidade, custo e tempo
 Quantitativos de materiais e de mão de obra

7- Análise Financeira do Projeto Executivo

Esta etapa organiza as atividades de formalização da proposta e tem como finalidade obter
informações dos Projetos Básico e Executivo que servirão de subsídio para a análise de
viabilidade. A seguir, apresenta-se a seqüência de atividades, conforme Figura 5:
 Coleta de dados na ficha de negociação.
 Identificação dos documentos e garantias.
 Identificação da documentação necessária em função da condição do proponente, as
garantias a vincular, finalidade do crédito, linha de crédito;
 Identificação de outros documentos em função da linha de crédito, tais como:
faturamento, prazo médio de recebimento, endividamento junto a terceiros, obrigações
fiscais, previdenciárias, trabalhistas e bancárias e projeto de viabilidade financeira;
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 Identificação da necessidade do cálculo formal da capacidade de pagamento.

 Apresentação do Projeto Executivo e preparação do dossiê do Projeto.
 Recebimento de tarifas e custas da análise do projeto.
 Assinatura da Proposta e demais documentos e encaminhamento do dossiê para análise.

8 - Análise Econômico-Financeira e Viabilidade do Projeto

Esta etapa detalha as atividades da Instituição e tem como finalidade a liberação do crédito ao
cliente atendendo as normas jurídicas e de controle da empresa A seguir, apresenta-se a
seqüência de atividades , conforme Figura 6:
 Encaminhamento do dossiê do projeto para a equipe de análise de crédito.
 Recebe Análise do Projeto e recebe as custas da análise de crédito.
 Prepara contrato e colhe assinaturas.
 Submete o dossiê à função controle e libera o crédito.

9 - Gerenciamento das Obras

Esta etapa tem por objetivo administrar, planejar, supervisionar e controlar a execução das
obras, sendo a empresa gerenciadora a representante do órgão público contratante na obra.
Apresenta-se a seguir, a seqüência das atividades, conforme Figura 7:
 Gerenciamento do contrato
- Plano de qualidade do contrato
- Gestão financeira dos recursos econômicos e controle de ajustes
 Planejamento físico-financeiro das Obras
 Fiscalização e Supervisão das Obras
- Controle tecnológico das etapas construtivas
- Controle de equipamentos, dos materiais e da mão de obra
 Medição e pagamento
 Controle e garantia da Qualidade (ISHIKAWA, 1997).
- Gestão da qualidade na produção e nos materiais de construção
- Controle de não conformidades e implantação de medidas corretivas
- Avaliação de desempenho e Gestão do plano de qualidade da obra
 Controle de serviços extra-contratuais
 Controle de serviços complementares e outros
- Gestão de riscos, do meio ambiente e Gestão de resíduos
- Controle das alterações de projeto "as built" e das pendências
- Recebimento provisório e definitivo das obras

10 - Gerenciamento Financeiro
Esta etapa tem por objetivo administrar as atividades de verificação e controle da utilização
do crédito, minimizando os riscos de crédito.A seguir, apresenta-se a seqüência das
atividades, conforme Figura 8:
 Comprovação da utilização do crédito e efetua fiscalização.
 A qualquer tempo submete a operação à função controle.
 Adota medidas corretivas e cautelares e elimina não conformidades.
 Registra providências adotadas e liquida a operação.

11 - Considerações finais sobre o modelo

 A partir da análise do seqüenciamento das atividades pré-estabelecidas pode-se propor
melhorias relativas à redução do número de fases, eliminando algumas perdas do processo,
e conseqüentemente reduzindo os custos (FALCONI, 1999 ).
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 Todos os envolvidos passam a conhecer as etapas do empreendimento como um todo

e seus papeis e responsabilidades visando a otimização da produtividade e da qualidade.
Torna-se mais eficiente o fluxo de informações, pois estabeleceu-se formalmente no
modelo, as informações necessárias ao desenvolvimento de cada atividade, bem como os
responsáveis por estas e as informações que devem advir das mesmas (FALCONI, 2001).
 Propicia-se a diminuição do tempo de desenvolvimento das diversas atividades dos
Projetos e Gerenciamento das Obras, a partir da definição clara das tarefas, de suas
relações de precedência e das informações necessárias ao seu desenvolvimento.
 A retroalimentação efetiva do processo é possibilitada, à medida que as tarefas de
Projeto e Gerenciamento da construção forem acompanhadas e registradas de forma
sistematizada, inclusive ao longo das fases difíceis da construção da obra. Os dados
coletados serão utilizados para retroalimentar novos empreendimentos de construção.
 A modelagem do processo de projeto e construção deve gerar reduções periódicas de
custos do empreendimento.Custos que podem ser reduzidos em função de diversos fatores,
tais como a diminuição do número de incompatibilidades entre os projetos, gerando a
diminuição do tempo necessário para o desenvolvimento da futura construção.
 O modelo facilita a correção de falhas de análise financeira. Analisar, conceder e
formalizar créditos com eficiência não são condições suficientes para o sucesso da função
de intermediação financeira de um banco. Não se pode realizar negócio de crédito e
abandoná-lo, na expectativa de que tudo vai dar certo e que o cliente retornará ao banco na
data combinada para resgatar suas obrigações. As condições que justificaram a confiança
de retorno dos capitais emprestados podem sofrer alterações com o passar do tempo.
 O presente modelo permitirá avaliar a adequação e aplicabilidade das normas de
qualidade, corrigindo-se as distorções eventualmente detectadas. O bom senso, a argúcia e
a sensibilidade são características fundamentais do analista financeiro, que não deve
limitar-se ao exame frio dos papéis apresentados, mas também deve verificar o
funcionamento da empresa financiada. É preciso identificar as causas dos números, tendo
em vista que estes são conseqüências de alguns fatos. Por detrás dos números de uma
empresa existem pessoas, talentos e capacidades que devem ser conhecidas.

12 - Referencias Bibliográficas
ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR ISO 9001: Sistemas de qualidade
- Requisitos. Rio de Janeiro, 2000.
FALCONI, V. C. TQC, Controle da Qualidade Total no estilo japonês. Belo Horizonte:
EDG – Editora Desenvolvimento Gerencial, 1999, 220p.
_____. Gerenciamento da rotina do trabalho do dia a dia. Belo Horizonte: Editora
Desenvolvimento Gerencial, 2001, 276p.
ISHIKAWA, K. Controle de Qualidade Total: A maneira japonesa, Rio de Janeiro:
Editora Campus, 1997, 221p.
MAXIMIANO, A. Administração de Projetos.São Paulo.Editora Atlas, 2002.
SOUZA, R. de. Sistema de Gestão da Qualidade para Empresas Construtoras. São Paulo:
Editora Pini, 1994.
THOMAZ, E. Requisitos Técnicos operacionais visando a Qualidade na Construção de
Edifícios. EPUSP - PCC, São Paulo, 1999.
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Vem de:
ESTUDO PRELIMINAR

Controle de Projeto de Análise crítica de

Documentos / Dados Urbanização Propostas / Contrato

N
Controle de Projeto Sistema Contrato
Projetos Viário Projeto

Projeto de Arquitetura
Estrutura, Fundações, Projeto das
Instalações hidráulicas e Edificações S
Elétricas

Projeto Abastecimento Lista de Documentos do

Projetos Complementares
Água/ Esgoto / Projeto
Drenagem / Geotécnia

Outros Projetos: Coleta de Execução

Lixo / Paisagismo / Projeto
Comunicação Visual

2º Desenvolvimento Verificação
do Projeto Básico Projeto

Compatibilização e
Integração de Projetos Avaliação da
Qualidade
Análise aspectos legais
Emissão do Projeto para
Quantificação / Orçamento aprovação

N
Aprovação do Projeto Legal de
Projeto Básico
S Arquitetura
N

S Aprovação do
Vai para: Projeto Projeto Legal de
Executivo S Arquitetura

Figura 2 - Fluxograma de Projeto Básico do Empreendimento

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Vem de
Projeto Básico

Identificação das
necessidades do cliente

Adequação da linhade
crédito adequada

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Possibilidade Comunicação verbal ao Devolve a proposta
de atendimento
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Verificação do Cadastro Atualiza cadastro
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Figura 3 - Fluxograma e da Análise Financeira da Propostai Preliminar
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Vem de:
Projeto Legal de Arquitetura/
Projeto Básico Qualificação e N
Avaliação de
Projetistas
Aprovação Legal no Contrato ?
GRAPROHAB Análise Crítica do
Contrato
S
Laudo Vistoria / Licença para
Construir
2 Compatibilização
Projeto Urbanização / Controle de
Projeto Paisagismo Documentos
Aprovação Projeto do Projeto
Projeto Terraplenagem Complementares /
Pavimentação / Geometrico Especificações
Controle de
Projeto Fundações / Estruturas Detalhamento dos Alterações de
Instalações Hidráulicas e Projetos Projetos
Elétricas / Gás / Telefonia

Projeto Geotécnico / Projeto

Drenagem /Canalização de
Corregos
N
Aprovação
URBANIZAÇÃO do Projeto

Projeto das Edificações S

Projeto Arquitetura / Vai para: Execução Revisões
Fundações/ Estruturas da Obra de Projetos

Projeto Elétrico e Telefônico S

Controle de Qualidade
Projeto Hidraúlico-sanitário/
Drenagem / Gás / Incêndio Controle do Não
Processo do Projeto Conformida
des?
NProjeto Alvenaria Estrutural e N
Outros Projetos Complementares
Controle de
Registros da Integração Projeto
Qualidade Urbanismo/ Edificação e
Projetos Complementares

Auditoria Interna da Controle de

Qualidade do Projeto Documentos / dados Entrega do
Executivo Projeto para
Aprovação

Figura 4 - Fluxograma de Projeto Executivo do Empreendimento

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Vem da Análise da
Proposta Preliminar
e Projeto Executivo

Coleta de dados na Ficha

de Negociação

Identificação da documentos
e garantias oferecidas

Solicita documentos ao cliente e

faz anotação na ficha

Comunica ao cliente as
tarifas e custos da análise
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Concordância Negocia com o cliente Concordância
do Cliente do Cliente
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Apresentação do Projeto b
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dossiê e anotação nalficha a
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Preparação de Dossiê de o
Projeto e
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Acolhimento de assinatura
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Elabora vistoria prévia n o
anota na ficha de d
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Vem de Análise
Financeira do
Projeto Executivo

Rubrica sob carimbo a ficha de

negociação e Encaminha o dossiê
para a equipe de crédito

Recebe instruções da equipe de

Comunica prazo de 20 dias
crédito e anota na ficha
para a conclusão da análise

N
Necessidade Recebe análise da equipe
de vistoria de crédito
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Técnica S
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Vem de:
Projeto Executivo Planejamento e Controle de Estoque
Instalação do Canteiro de Materiais
de Obra

Controle Físico –
Planejamento Planejamento e
Programação da Produção
Financeiro e outros
Físico- Financeiro
da Obra

Gerenciamento das Controle do Processo

Gerenciamento Etapas Construtivas Construtivo
do Contrato
Análise e Aprovação de
Documentos Técnicos
Controle da Mão de Obra
Fiscalização da e dos Materiais
Obra Plano de Inspeção e
Controle de Equipamentos Controle do Serviços

Medições Mensais de
Gerenciamento da Serviços
Controle de Produto não conforme
Qualidade

Auditoria Interna da
Qualidade
Controle de registros da Qualidade
Gestão do Projeto
Executivo Plano de Qualidade da Obra Avaliação de
Desempenho
Registro
Retrabalho, e Montagem do Manual
Perdas de uso e Manutenção da
Não
Unidade Habitacional Conformidades
Análise de
alterações de Entrega Provisória da Obra
Projeto
S

Análise Econômico Correção de defeitos e

Projeto “As Built” Financeira Vícios ocultos

Entrega Definitiva
da Obra
Reaprovação de N
Projetos Aprovação de
Construção
S
Assistência Pós- Ocupação

Figura 7 - Fluxograma da Gerenciamento da Obra

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Controle
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Gerenciamento de
Obras Mapa de Comprova a utilização do
Utilização de crédito
Recursos
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