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Transações imobiliárias

Amostra de dados: constituição e tratamento

para aplicação da metodologia comparativa
São diversos os desafios diários dos corretores de imóveis, entre eles, a
captação de clientes e de imóveis, e a própria gestão de negócios. No contexto da
avaliação imobiliária, uma atividade que envolve análise e técnica para a
determinação do valor de um determinado bem, é necessário partir da constituição
de uma amostra de dados de acordo com o perfil e o padrão do imóvel avaliando.
Chamamos de imóvel avaliando, aquele imóvel objeto de nossa avaliação de
mercado, com base em nossa amostra constituída.

Neste momento, o importante é entendermos as vantagens e os benefícios de

realizar a avaliação imobiliária com o profissional habilitado, e criar uma amostra de
dados com qualidade para definição e aplicação do método comparativo de dados
de mercado.

Uma avaliação imobiliária demanda conhecimento técnico sobre o bem a ser

avaliado, sobre as metodologias avaliatórias aplicáveis, bem como, sobre o mercado
e sobre a região na qual o imóvel está localizado. Também é fundamental nesta
situação, a clareza sobre objetivos e finalidades desta avaliação.

Este conhecimento técnico do qual estamos falando, somente é alcançado por

meio de muita visita e vistoria aos imóveis, e dentro deste contexto aprendemos na
prática a constituir nossa amostra de dados. A vistoria é fundamental para

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desenvolver o conhecimento técnico imobiliário sobre o que temos em uma

determinada região e para entender como o mercado se comporta. Em algumas
regiões trabalha-se mais com áreas rurais e em outras mais com apartamentos, tudo
varia de uma região para a outra.

Primeiro, precisamos saber qual é a definição de amostra. Trata-se de uma

pequena porção de alguma coisa a ser vista, provada ou analisada para que a
qualidade do todo possa ser avaliada ou julgada.

No âmbito da avaliação imobiliária, a amostra deve ser representativa, ou seja,

deve refletir a realidade do mercado imobiliário apresentando dados atuais. Esta
amostra deve estar muito bem identificada, ser aleatória, vir de fontes diversas e
possuir características que sejam capazes de exercer influência na formação dos
valores dos imóveis.

Então, como iremos constituir a nossa amostra de dados?

A resposta é: visitando, vistoriando e conhecendo o mercado imobiliário regional.

Primeiramente, é preciso definir os objetivos e finalidades da avaliação

imobiliária, para que após isso, possamos delimitar a região na qual iremos realizar
as visitações na busca de amostras para compor nosso quadro amostral.

Posteriormente, com base nesta listagem e nas vistorias realizadas poderemos

realizar o tratamento das amostras.

Na vistoria do bem avaliando, devemos examinar o imóvel sob dois aspectos:

terreno e benfeitoria. Para isso, precisamos conhecer muito bem o mercado
imobiliário. Sem um conhecimento prévio não é possível avaliar.

De acordo com Dantas (2005), é na etapa da vistoria do bem avaliando que se

deve vistoriar a região na qual o imóvel se enquadra, e seu entorno com o objetivo
de conhecer detalhadamente as suas características físicas, locacionais, tendências

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mercadológicas, vocação etc. É neste momento em que se formam as primeiras

concepções acerca das possíveis variáveis influenciantes na formação dos preços.

Na vistoria das amostras, podemos identificar as características e parâmetros

técnicos de avaliação do bem imóvel, como:

Tipo de materiais empregados na construção

Metodologias construtivas

Necessidade de reparos ou reformas

Estado de conservação do imóvel

Algum diferencial de mercado devido a materiais e tecnologias

aplicadas na construção, por exemplo, como: placa de captação de luz
solar e reaproveitamento de água

Além destas características físicas, a vistoria também auxilia na identificação

do mercado no qual o imóvel está inserido, e possibilita uma visão para melhor
avaliarmos fatores como o da circunvizinhança que pode impactar no valor de oferta
de determinado imóvel.

É necessário ter ao menos uma ideia sobre o valor de mercado da região de

atuação. Para isso, retomaremos brevemente o conceito de valor de mercado. Trata-
se do valor que um determinado produto atinge no mercado baseado na
concorrência e na lei de oferta e procura.

Para a atuação em avaliação imobiliária, o valor de mercado é determinado por

meio de cálculos e pareceres pessoais do avaliador. Sendo que neste contexto, o
método comparativo de dados de mercado é o mais adequado, por integrar uma
prova mais robusta, devido à comprovação por amostragem.

O objetivo é selecionar um conjunto de amostras representativas de bens

comercializados ou em oferta, sempre com dados atuais e com características iguais
ou muito próximas ao do bem avaliando.

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Devemos, ainda, observar com atenção os valores das ofertas dos imóveis em
exposição no mercado (fator oferta e liquidez), pois, como não se tratam de preços
de transações realizadas, muitas vezes, podem mascarar um valor verdadeiro no
mercado imobiliário. Como vários anúncios imobiliários colocam os valores acima já
com uma margem de negociação, é possível que estes valores não sejam os de
fechamento efetivos de uma negociação de compra e venda ou de locação.

Por este motivo, a pesquisa de mercado é tão importante, pois por meio dela
poderemos atender às finalidades da avaliação.

Constituição e tratamento de amostras

A constituição da amostra é feita pela pesquisa de mercado, e o tratamento da
amostra pela aplicação de fatores.

Para constituir a amostra, primeiro devemos buscar imóveis com o maior

número de semelhanças com o avaliado dentro da mesma região ou o mais próximo
possível. O ideal é acima de dez imóveis, porém, podemos trabalhar com um mínimo
de cinco amostras. Devemos também fotografar os imóveis utilizados, tanto o imóvel
avaliando quanto os demais imóveis usados para registro e acompanhamento da
pesquisa.

Como o mercado imobiliário é dividido em segmentos, a avaliação deve

ponderar estas diferenças no momento da pesquisa, e classificar e filtrar os imóveis
que possuem aderência às características do imóvel avaliando.

Coleta de dados
Conforme Dantas (2005), podemos efetuar esta coleta de dados em diversos
locais, mas o que interessa basicamente ao corretor de imóveis, que realizará a
avaliação do imóvel, é cercar-se de informações a respeito dos demais imóveis em

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oferta na mesma região, e em período da pesquisa, ou dados exatos de

negociações efetivamente realizadas, fazendo constar em sua avaliação as
principais características físicas, locacionais, econômicas, mercadológicas, bem
como a identificação das fontes consultadas.

As melhores fontes a serem consultadas são: cartórios de notas e de registro

geral de imóveis; empresas imobiliárias; corretores especializados; anúncios em
jornais e sites de busca imobiliários; bancos de dados existentes; visita a campo;
construtores e incorporadores; bancos oficiais; bancos de crédito imobiliários;
prefeituras; companhias de habitação; órgãos de planejamento urbano etc.

Identificação e seleção de variáveis influenciantes

Neste momento, devemos fazer uma avaliação dos dados coletados para
selecionar as variáveis.

Como os imóveis possuem um comportamento diferenciado de outros bens

que encontramos no mercado, principalmente, por conta dos efeitos de seus
atributos especiais, em especial o custo elevado, sua heterogeneidade, imobilidade
e sua durabilidade, sua seleção deve ser mais elaborada.

Por tratarem-se de bens heterogêneos por natureza, já que cada imóvel é

diferente do outro, por possuir quantidades diferentes de cada um dos atributos
valorizados no mercado. Sendo assim, chamamos os imóveis de “bens compostos”
e a sua comparação entre eles exige a ponderação de vários atributos.

Devemos considerar também, que o mercado imobiliário sofre a influência de

diversos fatores e de forma simultânea e não coordenada, sendo está combinação a
explicação para uma variação tão grande de valores dos imóveis.

Tabulação de dados

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Neste momento, anotaremos todos os dados colhidos em campo, tabelados em

uma planilha. Para tanto, estamos disponibilizando um modelo do formulário. Este é
o momento em que iremos organizar todos os dados coletados em nossa pesquisa.

Homogeneização das amostras e tratamento dos

dados
Após a coleta e tabulação dos dados encontrados, iremos realizar a
homogeneização das amostras e posteriormente o seu tratamento para chegarmos a
um valor de média amostral.

É muito incomum encontrarmos dois imóveis completamente iguais, pelo

simples fato de que a posição de um imóvel de frente para o nascer do sol ou
situado do lado mais movimentado de uma rua comercial, já influencia no valor final
do imóvel. Por isso, é fundamental a sensibilidade do avaliador para captar
exatamente os fatores que deverão ser comparados e ajustados para obter imóveis
mais parecidos para realizar a comparação. Só podemos comparar grandezas
iguais.

Dentro deste entendimento, devemos após a fase da coleta de dados das

amostras que servirão de base para nossa avaliação, tratá-las a fim de selecionar as
amostras mais pertinentes e heterogêneas entre si. O tratamento das amostras é o
momento no qual iremos selecionar as amostras que mais se aproximam do bem
avaliando, em atributos, características e fatores.

Dessa forma, tabularemos os dados pesquisados, homogeneizando-os com os

diversos fatores para que tenhamos valores parecidos para comparação.

Assim, poderemos elaborar um quadro das amostras, no qual indicaremos

algumas características dos imóveis pesquisados.

Esta homogeneização de dados consiste em eliminar do conjunto de amostras,

as anômalas. Dificilmente iremos encontrar imóveis que atendam a 100% dos
fatores e características do imóvel avaliando para que possamos fazer uma

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comparação, sendo assim, algumas amostras que estejam muito dispares serão
eliminadas.

O tratamento das amostras pode ser realizado por fatores. Caso isso não seja
possível, podemos também tratá-las por média aritmética. O tratamento das
amostras por média aritmética é mais simples, e deve ser usado somente quando
não for possível tratar por fatores. Neste tipo de tratamento matemático,
determinaremos o valor do metro quadrado de cada uma das amostras encontradas,
dividindo o valor do imóvel pela sua área. Por exemplo:

Imóvel avaliando – valor de venda 200 mil reais

Área privativa – 65m²

R$ 200.000,00 dividido por 65 = R$ 3.076,92 valor do metro quadrado

Para efeito de cálculos, devemos considerar a cultura da região, pois em

algumas regiões do Brasil, o valor do metro quadrado é determinado com base na
área privativa e em outras regiões é feito com base na área total do imóvel constante
na matrícula.

Feito isso, partimos para a realização da média amostral das unidades

pesquisadas, por exemplo:

Valor de
Amostra Área privativa Metro quadrado
venda

1 180.000,00 56 3.214,28

2 212.000,00 67 3.164,18

3 235.000,00 63 3.730,16

4 178.000,00 58 3.068,96

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Somatório da média amostral divide pelo número de amostras = R$ 13.177,58

divide por 4 = R$ 3.294,40 – este é o valor encontrado pela média amostral.

Se definirmos um intervalo de confiança de 15% para cima e de 15% para

baixo encontramos:

R$ 3.294,40 - 15% (494,16) = R$ 2.800,24

R$ 3.294,40 + 15% (494,16) = R$ 3.788,56

R$ 3.294,40 menos 15% (494,16) igual a R$ 2.800,24

R$ 3.294,40 mais 15% (494,16) igual a R$ 3.788,56

Este intervalo revela que todas as amostras são válidas, pois, todos os valores
encontrados estão dentro destes valores. E que o valor do imóvel avaliando com
valor de metro quadrado de R$ 3.076,92, também está dentro do mesmo intervalo, e
adequado ao mercado no qual está inserido.

Podemos, neste caso, sugerir/opinar que o proprietário adeque o valor do

imóvel avaliando a média de mercado, ficando o valor atualizado em 65m² x
3.294,40 = R$ 214.136,00

65metros quadrados multiplicado por 3.294,40 igual a R$ 214.136,00.

No PTAM (Parecer técnico avaliação imobiliária) é obrigatório a menção das

fontes pesquisadas, citando seus nomes, telefones, endereços, sites e se possível o
número do CRECI do informante.

Até esse momento, já estudamos sobre como compor e tratar nossas

amostras. Agora, veremos um pouco mais sobre os fatores e características que são
relevantes para este tratamento.

Chamamos estes fatores e características de fatores de homogeneização. Que

constam na NBR 14.653 parte 2.

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O objetivo de fazermos o tratamento por fatores, deve-se a possibilidade de

que com ele tornamos comparáveis entre si os dados que coletamos em nossa
pesquisa amostral. Esta é, certamente, a parte mais trabalhosa da avaliação de
imóveis.

Podemos efetuar o tratamento das amostras coletadas com o auxílio de fatores

de homogeneização, que podem ser calculados matematicamente. A seguir,
elencaremos os principais fatores de homogeneização utilizados em avaliações de
imóveis urbanos, segundo a norma da ABNT, NBR 14.653 parte 2:

• Fator oferta (Fo) – Majora ou minora o preço de imóveis ofertados no

mercado em razão da situação deste. Caso haja disponibilidade de muitos imóveis,
seu preço sofrerá uma tendência a redução, na situação inversa seu preço poderá
ser aumentado. Visa adequar os valores de cada imóvel conforme a lei da oferta e
procura, pois normalmente os imóveis são ofertados (anunciados) em valor superior
que são efetivamente transacionados.

• Fator atualização (Fa) – É utilizado para atualizar o valor de uma transação à

vista, ocorrida em passado recente para a data de ocorrência da avaliação.

• Fator localização (Fl) – Considera a valoração do logradouro ou região da

cidade onde está inserido o imóvel avaliando. Usualmente é medido pelo valor
tributável do metro de testada na profundidade padrão de cada logradouro, fornecido
pela municipalidade. Visa adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos
imóveis da amostra em relação ao endereço do imóvel avaliando. Podendo também,
ser verificado pela planta genérica de valores do munícipio, lançamentos fiscais,
informações obtidas em imobiliárias, ou mesmo por meio da experiência profissional
do corretor de imóveis sobre determinada região. Este fator permite verificar o grau
de atratividade e consequentemente de valorização ou desvalorização de um
determinado imóvel.

• Fator de frente ou testada (Ff) – Assim, como a profundidade influenciará no

preço final, também a testada estabelecerá diferenças de preço do imóvel. Entende-
se que o imóvel de maior frente seja o mais valorizado.

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• Fator profundidade (Fp) – A profundidade do terreno é a medida da frente aos

fundos e influenciará diretamente no valor final. Entende-se que terrenos com pouca
profundidade, formato não retangular ou quadrada, pode sofrer desvalorização,
sempre incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte
mais profunda se este for muito comprida. Testadas em esquina têm acréscimo em
relação ao lote comum, o mesmo acontecendo com frente maior do que a usual.

• Fator topografia (Fp) – Este fator corrigirá a irregularidade do terreno. Imóvel

localizado em topografia acidentada ou passível de alagamento, pode sofrer
decréscimo de até 30% no seu valor em relação ao terreno plano situado ao lado.
Observe a seguir a relação de declividade e aclividade, segundo Fiker (2005, p. 18-
19):

Situação paradigma: terreno plano:1,0

Declividade

Caído para os fundos 5%: 0,95

Caído para os fundos de 5% até 10%: 0,90

Caído para os fundos de 10% até 20%: 0,80

Caído para os fundos mais de 20%: 0,70

Aclividade

Em aclive até 10%: 0,95

Em aclive até 20%: 0,90

Em aclive acima de 20% : 0,85

Abaixo do nível da rua até 1,00 m: 1,0

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Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,5m: 0,90

Abaixo do nível da rua de 2,5m até 4,0m: 0,80

Acima do nível da rua até 2,00m: 1,0

Acima do nível da rua de 2,00m até 4,0m: 0,90

• Fator esquina ou frentes múltiplas (Fe) – Terrenos em meio de quadra ou de

esquina, comerciais ou residenciais, possuem valorização diferenciada. Considera-
se que lotes situados em esquinas ou que tenham frentes múltiplas tem maior
possibilidade de serem utilizados comercialmente e possuem um maior perímetro de
vitrines, portanto mais valorizados.

• Fator aproveitamento ou zoneamento (Fz) – Este fator considera o

zoneamento e os coeficientes de aproveitamento impostos pela legislação de cada
região.

• Fator de idade e conservação (Fi) – Considera as diferenças entre imóveis

mais velhos e mais novos que o imóvel avaliando, enfatizando seus aspectos físicos
e funcionais objetivando a determinação do seu grau de depreciação. Visa adequar
as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o imóvel avaliando, ou
ainda, se está melhor conservado ou que necessitem de reformas.

• Fator padrão construtivo - Utilizado para adequação das diferenças de nível

construtivo dos imóveis das amostras ao padrão do imóvel avaliando.

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Recapitulando
Foi possível observar que as características e atributos, sejam eles intrínsecos
ou extrínsecos, afetam extremamente o valor do imóvel. No momento da análise das
amostras coletadas é esperado que encontremos amostras com características

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distintas do imóvel avaliando, em função das particularidades inerentes a cada

amostra, por exemplo: diferenças na área construída; idade e estado de
conservação; padrão construtivo; localização; tempo decorrido da oferta; variação do
preço com o tempo e a conjuntura econômica à época.

Para que o corretor de imóveis avaliador não incorra no erro de comparar

amostras heterogêneas, é preciso homogeneizar os elementos de comparação,
saneando as amostras coletadas, possibilitando a comparação de elementos
diferentes, convertidos em iguais, por meio de coeficientes relacionados aos seus
atributos, com o objetivo de encontrar uma tendência de formação de preço, e para
isso, no tratamento das amostras alguns fatores são considerados obrigatórios:
oferta, localização, idade ou estado de conservação e padrão construtivo.

Além dos fatores objetivos citados acima, há inúmeras nuances subjetivas a

serem levadas em consideração e devidamente incorporadas à homogeneização,
como os atributos qualitativos dicotômicos: interior do imóvel avaliando mais
funcional que a amostra; ambientes íntimos menos devassados que a amostra, entre
uma série de atributos básicos que enuncio a seguir, para que se possa atribuir
pesos numa ponderação, como: preferência por suítes; existência de entradas de
serviço e social independentes; aposentos de permanência prolongada com
insolação adequada; vista para o exterior agradável; copa-cozinha com arranjo
funcional; armários embutidos e closet, unidades de frente e em andares altos,
portarias luxuosas e itens ligados ao esporte e lazer.

Ainda temos que observar dados, como altura do pé-direito, a área

efetivamente disponível para o morador, a distribuição interna dos cômodos, as
instalações prediais entendidas como adequadas, além dos itens próprios à
arquitetura do imóvel avaliando.

Como fatores subjetivos pode-se comparar ao leiaute da planta, todos os

elementos que não estejam vinculados aos fatores de cunho objetivo.

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A lista certamente não se encerra aqui, e apesar dos critérios de pontuação

serem de ponderação difícil, são de fácil entendimento, visto que são itens
apontados pelos próprios consumidores e que direcionam as ações dos
incorporadores.

O uso desses fatores de homogeneização permite uma melhor seleção das

amostras, porém, estes dados não substituem a vistoria da amostra para
constatação dos mesmos. Também os empreendimentos autossustentáveis terão
seus itens ponderados e agregados ao preço final da unidade.

Desta forma, homogeneizando corretamente as amostras, estaremos

minimizando a margem de erro na valoração do imóvel avaliando, entendendo que o
valor da habitação está diretamente relacionado ao bem-estar do seu ocupante,
propiciado pela área do imóvel e sua funcionalidade oriundas da racionalidade da
sua arquitetura.

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Fator oferta (Fo)

Majora ou minora o preço de imóveis ofertados no mercado em razão da

situação deste. Caso haja disponibilidade de muitos imóveis, seu preço sofrerá
uma tendência a redução, na situação inversa seu preço poderá ser aumentado.
Visa adequar os valores de cada imóvel conforme a lei da oferta e procura, pois
normalmente os imóveis são ofertados (anunciados) em valor superior que são
efetivamente transacionados.

Fator atualização (Fa)

– É utilizado para atualizar o valor de uma transação à vista, ocorrida em

passado recente para a data de ocorrência da avaliação.

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Fator localização (Fl)

Fator localização (Fl) – Considera a valoração do logradouro ou região da

cidade onde está inserido o imóvel avaliando. Usualmente é medido pelo valor
tributável do metro de testada na profundidade padrão de cada logradouro,
fornecido pela municipalidade. Visa adequar as diferenças de melhor ou pior
posição dos imóveis da amostra em relação ao endereço do imóvel avaliando.
Podendo também, ser verificado pela planta genérica de valores do munícipio,
lançamentos fiscais, informações obtidas em imobiliárias, ou mesmo por meio
da experiência profissional do corretor de imóveis sobre determinada região.
Este fator permite verificar o grau de atratividade e consequentemente de
valorização ou desvalorização de um determinado imóvel.

Fator de frente ou testada (Ff)

Assim, como a profundidade influenciará no preço final, também a testada

estabelecerá diferenças de preço do imóvel. Entende-se que o imóvel de maior
frente seja o mais valorizado.

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Fator de idade e conservação (Fi)

Considera as diferenças entre imóveis mais velhos e mais novos que o

imóvel avaliando, enfatizando seus aspectos físicos e funcionais objetivando a
determinação do seu grau de depreciação. Visa adequar as diferenças entre
imóveis mais velhos ou mais novos que o imóvel avaliando, ou ainda, se está
melhor conservado ou que necessitem de reformas.

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Fator topografia (Fp)

Este fator corrigirá a irregularidade do terreno. Imóvel localizado em

topografia acidentada ou passível de alagamento, pode sofrer decréscimo de
até 30% no seu valor em relação ao terreno plano situado ao lado. Observe a
seguir a relação de declividade e aclividade, segundo Fiker (2005, p. 18-19):

Situação paradigma: terreno plano:1,0

Declividade

Caído para os fundos 5%: 0,95

Caído para os fundos de 5% até 10%: 0,90

Caído para os fundos de 10% até 20%: 0,80

Caído para os fundos mais de 20%: 0,70

Aclividade

Em aclive até 10%: 0,95

Em aclive até 20%: 0,90

Em aclive acima de 20% : 0,85

Abaixo do nível da rua até 1,00 m: 1,0

Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,5m: 0,90

Abaixo do nível da rua de 2,5m até 4,0m: 0,80

Acima do nível da rua até 2,00m: 1,0

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Acima do nível da rua de 2,00m até 4,0m: 0,90

Fator esquina ou frentes múltiplas (Fe)

Terrenos em meio de quadra ou de esquina, comerciais ou residenciais, possuem

valorização diferenciada. Considera-se que lotes situados em esquinas ou que tenham
frentes múltiplas tem maior possibilidade de serem utilizados comercialmente e possuem
um maior perímetro de vitrines, portanto mais valorizados.

Fator aproveitamento ou zoneamento (Fz)

Este fator considera o zoneamento e os coeficientes de aproveitamento

impostos pela legislação de cada região.

Fator padrão construtivo

Utilizado para adequação das diferenças de nível construtivo dos imóveis

das amostras ao padrão do imóvel avaliando.

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Fator profundidade (Fp)

– A profundidade do terreno é a medida da frente aos fundos e influenciará

diretamente no valor final. Entende-se que terrenos com pouca profundidade,
formato não retangular ou quadrada, pode sofrer desvalorização, sempre
incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais
profunda se este for muito comprida. Testadas em esquina têm acréscimo em
relação ao lote comum, o mesmo acontecendo com frente maior do que a usual.

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