Avaliação

de Imóveis
Profª Ane Frozza
Avaliação de Imóveis
O mercado imobiliário é um dos setores mais valorizados do Brasil e parte
relevante da nossa economia.

Naturalmente, as propriedades costumam trazer preços consideráveis,

especialmente nos grandes centros urbanos e com uma grande demanda.

Pensando nisso, a avaliação de imóveis é uma etapa extremamente importante

e pode trazer mais segurança para as mais variadas negociações do segmento,
seja para venda, compra, locação, e diversas outras situações.
 O que é uma avaliação de imóveis?
Uma avaliação de imóveis é uma espécie de análise profissional na qual um
especialista verifica uma série de fatores para estipular o valor de mercado de
2022 bens imobiliários.

Embora algumas pessoas achem que se trata de uma mera observação de alguns
itens, na realidade, ela é baseada em diversos procedimentos técnicos e normas
regulamentadoras.

Logicamente, diversos critérios são considerados, como as características da

propriedade, os atributos do entorno e até mesmo do momento da economia e do
mercado imobiliário da região na qual a unidade está localizada.

Ao final, é emitido um laudo que detalhará todos os quesitos calculados para se

chegar ao resultado final.
Para que serve a avaliação de imóveis?
Na prática, a exigência mais comum para a avaliação de imóveis ocorre para
compra ou venda de propriedades. No entanto, ela pode ser importante
também por questões legais.

O parecer obtido, quando devidamente oficializado e registrado, passa a ser

reconhecido perante os órgãos competentes, o que garante respaldo em
qualquer situação.

Instituições financeiras e até mesmo a própria Justiça pode solicitar uma

avaliação na hora de financiar um imóvel ou para execuções de leilão, por
exemplo.

A ideia é ter total certeza em relação aos valores solicitados, servindo de

referência para execuções judiciais ou para resolver eventuais discordâncias
sobre o preço do bem em questão.
Quando a avaliação de imóveis é necessária?

A avaliação de imóveis pode ser necessária em uma série de situações e solicitada

por bancos, instituições financeiras, imobiliárias, corretoras, proprietários,
compradores ou até mesmo pela Justiça.

Essa análise pode ser feita para diversos fins e objetivos, tanto dentro quanto fora
dos âmbitos da lei.

As situações mais comuns incluem a compra e a venda da propriedade, rescisão

do contrato de locação, resolução de inventários, cobrança de impostos, dissolução
de sociedades, estudos de dinâmicas imobiliárias, empréstimos com imóvel como
garantia, hipotecas, seguros, e assim por diante, tanto para unidades residenciais
como comerciais.
Quem pode executar essa avaliação de
imóveis?
Em linhas gerais, a avaliação de imóveis pode ser dada por
engenheiros ou corretores.

Isso se dá pelo entendimento legal de que o profissional de

engenharia é aquele capaz de dimensionar tecnicamente os custos
da construção, enquanto o de corretagem consegue fornecer um
preço compatível com o de mercado para a propriedade.

Por isso, o ideal é que o interessado escolha entre essas duas

opções ou, quando a análise for solicitada pela justiça ou por uma
instituição financeira, que seja indicado um especialista
credenciado para o serviço.

Isso é crucial para encontrar o preço mais adequado, atendendo às

expectativas e às normatizações exigidas para o sucesso do
processo de avaliação.
Que critérios são utilizados pelos
profissionais na avaliação de imóveis?

Vimos o que é e para que serve uma avaliação de imóveis, além de suas principais indicações
e quais os profissionais que podem executar o serviço.

Para aumentar os seus conhecimentos sobre o tema, vamos elencar alguns dos principais
critérios de compra e venda que devem ser utilizados.
 Critérios para Avaliação do Imóvel

Localização do imóvel Acabamento do imóvel Documentação do imóvel

Segurança da região Infraestrutura da região

 Para muitos especialistas, a localização do imóvel é o fator mais
relevante na definição do seu preço e existem muitos motivos
para isso.

É fácil perceber, por exemplo, que mesmo unidades muito

similares podem ter valores completamente diferentes,
dependendo da cidade, do bairro ou até mesmo da rua na qual
estão situados.
Localização do imóvel
Na maioria das vezes, existe uma quantia estipulada para o
metro quadrado da região, baseada em suas características e no
perfil dos moradores.

Os grandes centros urbanos e áreas mais tradicionais tendem a

ser mais caras, assim como propriedades próximas a pontos de
interesse, como praias, shoppings e grandes empreendimentos.
 Nos dias de hoje, não podemos deixar de mencionar que a
segurança é um dos mais importantes critérios que são utilizados
pelos profissionais na avaliação de imóveis.

Esse é um fator tão relevante que é sempre apontado nas

estratégias de divulgação de propriedades para venda e locação,
bem como no marketing digital imobiliário de grandes
empreendimentos.
Segurança da região
Além das questões relativas ao bairro, como a presença de
postos policiais e delegacias, também são valorizadas
vizinhanças pacatas e com baixos índices de criminalidade.

O próprio condomínio entra na equação, com destaque para

recursos como portaria 24 horas, câmeras de vigilância, sistemas
de monitoramento, alarmes e portões automáticos.
 Você já deve ter ouvido falar que o acabamento é a parte mais
cara de uma obra e, por isso mesmo, o olhar profissional do
engenheiro ou mesmo do corretor de imóveis é essencial para
analisar esse quesito na hora da avaliação.

Contam pontos preciosos os materiais de alto padrão, como

mármore e madeiras nobres, por exemplo.

Acabamento do imóvel No entanto, mais do que isso, é essencial que o estado de

conservação da propriedade também esteja em ordem.

Trata-se de uma variável de suma importância na hora de gerar o

laudo e pode ser um dos motivos para aumentar o seu valor de
mercado consideravelmente.

Já unidades que demandam reformas e grandes reparos, via de

regra, custam menos.
 A infraestrutura da região na qual a propriedade está localizada é
um dos fatores mais importantes na hora de decidir o valor.

Pois, uma propriedade localizada em uma região que proporciona

facilidade, comodidade e um estilo de vida moderno e dinâmico
pode ser mais vantajoso para o cliente.

Infraestrutura da região Isso quer dizer que, para uma maior valorização, o bairro deve
contar com estabelecimentos de interesse, como mercados,
padarias, clínicas, farmácias, escolas, faculdades, shoppings,
centros comerciais, restaurantes, lanchonetes, bancas de jornal,
postos de gasolina, lavanderias, hortifrútis, clubes, academias de
ginástica, praças, parques etc.
 Por incrível que pareça, estar com a papelada em dia conta muito
na hora da avaliação de imóveis e pode representar um belo
adicional na precificação.

Isso ocorre porque, mesmo nos dias de hoje, muitas

propriedades pelo Brasil apresentam documentos em falta ou não
estão totalmente legalizadas, sendo oriunda de posses, espólios
não resolvidos etc.
Documentação do
imóvel Por isso, o profissional verifica uma série de itens, como a
matrícula e a escritura de imóvel.

Além disso, ele solicitará certidões negativas de débitos, nas

esferas municipais, estaduais e federais. Para unidades em
condomínios, é preciso uma declaração de quitação das taxas
condominiais.

Tudo isso garante uma operação financeira segura.

Quais os métodos de avaliação de imóveis?
São muitos os fatores que podem influenciar no valor final, que é dado através de um laudo pela avaliação de
imóveis. Entretanto, mais que esses quesitos, também é preciso compreender que existem diferentes métodos
de análise.

Método Comparativo Método da Renda

de Mercado

Método Evolutivo Método Involutivo

 Método Comparativo de Mercado
O chamado Método Comparativo de Mercado é o mais utilizado nos dias de hoje, pois
é visto como um método que realiza uma avaliação justa, precisa e condizente com o
que está acontecendo no momento.

Ele considera não apenas o segmento e o imóvel em si, mas também a situação da
economia.

Pelo Método Comparativo de Mercado, o profissional designado fará uma ampla

pesquisa técnica das ofertas disponíveis para propriedades com características
similares àquelas que estão sendo alvo do seu serviço, para depois fazer a
comparação e, com essas informações em mente, chegar ao valor mais preciso.

No entanto, para não ocorrerem falhas, é preciso que a busca conte com consistência
na semelhança das variáveis que serão trabalhadas.

Isso é feito por Inferência Estatística e os quesitos utilizados são: metragem

construída de área útil, presença de vagas de garagem, tipos de acabamento,
localização, estado de conservação, entre outros.
 Método Evolutivo
CUB é uma sigla que significa Custo Unitário Básico e é um indicador extremamente
importante para o mercado imobiliário e da construção civil em todo o país.

Quando o Método Evolutivo é utilizado na avaliação de imóveis, esse parâmetro é

calculado todos os meses.

O princípio é de que o profissional pesquisa terrenos equivalentes aos da propriedade

que está sendo analisada e atribui o valor do CUB mensal para a área construída.
Logicamente, isso é feito observando o padrão da unidade, as características do local
e até a idade do imóvel para considerar uma eventual depreciação.

O Método Evolutivo acaba sendo mais indicado para períodos de recessão e crises
econômicas, pois a escassez de ofertas compatíveis atrapalharia o Método
Comparativo de Mercado.

Também é uma opção mais assertiva para alguns tipos de propriedades, como
fazendas, chácaras, sítios e galpões.
 Método da Renda
O Método da Renda é bem menos praticado do que o Método Comparativo de
Mercado e o Método Evolutivo, mas não chega a ser incomum no setor imobiliário
brasileiro.

Nele, a avaliação de imóveis se dá considerando um potencial valor de renda que será

gerado pela propriedade, ou seja, quanto o dono pode ganhar com a sua locação, por
exemplo.

Embora seja pouco útil e efetivo quando pensamos em unidades residenciais, acaba
sendo uma alternativa interessante para o aluguel comercial, sobretudo de grande
porte, como o que ocorre para multinacionais, hospitais, universidades, escolas,
fábricas, indústrias e outros empreendimentos do gênero.
 Método Involutivo
Já o chamado Método Involutivo é o mais utilizado por Construtoras e Incorporadoras na hora
da avaliação de imóveis. Isso ocorre porque o seu princípio é o de precificar as propriedades
de acordo com o possível aproveitamento do terreno.

Ou seja, é considerado não apenas o local e a metragem em si, mas a sua potencialidade
como um todo.

Seguindo essa metodologia, o profissional designado levará em conta, por exemplo, todos os
rendimentos que a empresa, seja ela construtora ou incorporadora, terá no futuro, com salas
comerciais, casas, apartamentos, quitinetes ou até mesmo indústrias.

Mais uma vez, é preciso grande conhecimento técnico e de mercado para fazer isso.
Como funciona o laudo de avaliação de imóveis?
Após a avaliação de imóveis, teremos um laudo.

Ele é imprescindível para trazer segurança para proprietários, corretores de imóveis, clientes,
empresas, seguradoras ou até mesmo para a justiça, no caso de execuções de unidades que
vão a leilão, resolução de espólios, divisão de heranças, entre outros itens.

2022
Determinar o valor real, de acordo com vários pontos e condições, é um tremendo desafio, que
só poderá ser feito com eficácia por um profissional capacitado.

O estudo que ele fará no local vai um pouco além de apenas estabelecer quanto aquele bem
vale naquele momento, mas também checar seu potencial como investimento.
 LAUDO
Para que esse tipo de serviço tenha valor legal, é obrigatório usar as
regras estipuladas pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia (IBAPE), assim como pela Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABNT).

Com isso, é possível verificar os itens recomendados de maneira

adequada e metódica.

O parecer final é um documento comprobatório que certificará a

expressão monetária daquele determinado bem para uma finalidade
específica, data e instante.

Avaliar um imóvel é uma atividade ampla e delicada, mas que permite

estipular uma cotação justa, dentro dos limites do mercado imobiliário.
 A avaliação de imóveis é muito
importante para diversas situações.

No entanto, para que ela tenha efeito,

deve ser realizada por um profissional
especializado, de acordo com as
normas técnicas estabelecidas e os
padrões vigentes no momento da
análise.
Avaliação imobiliária e
corretor especializado
Você sabia que foi há relativamente pouco tempo que a atuação de corretores na avaliação
imobiliária passou a ser legítima?

Antes da resolução 1066, de 2007, a determinação do valor de um imóvel usando

conhecimentos técnicos era reservada apenas a peritos.

De lá para cá, definiu-se que, para se tornar um corretor especializado, é preciso fazer um
curso reconhecido pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis, além de apresentar
determinados documentos — como a regularidade de inscrição junto ao Conselho Regional
dos Corretores de Imóveis.

O corretor se torna também um avaliador de imóveis!

5 razões para ser um Avaliador de Imóveis

4. Amplia o
1. Simplifica 2. Proporciona 3. Alavanca o
leque de
todo o um tremendo poder de possibilidades de
diferencial persuasão negócio
processo

5. Eleva os
seus ganhos
1. Simplifica todo o processo

Para que o processo de compra e venda possa efetivamente acontecer, antes de mais
nada, é preciso que o vendedor estabeleça um preço para o imóvel, certo?
1
E é com o propósito de aumentar as chances de sucesso da transação, que um vendedor
informado procura um avaliador especializado, garantindo assim o alcance do melhor valor
possível.

Mas o comprador também pode recorrer a um avaliador.

Assim, se assegura de que o preço cobrado é realmente justo, condizente com as variáveis
levadas em conta pelo mercado.

Nesse contexto, quando o corretor é especializado na avaliação de imóveis, todo o

processo se torna mais simples.

Afinal de contas, seus conhecimentos oferecem a segurança necessária para quem

compra, pois reconhece que o valor é realmente adequado, e também para quem vende,
porque consegue um preço justo pelo imóvel sem ter que envolver mais um profissional no
processo.
2. Proporciona um tremendo diferencial

Especializar-se em avaliação imobiliária não deixa de ser uma espécie de

aperfeiçoamento profissional.
2
Assim, mais que apenas intermediar a compra e a venda de imóveis, o corretor
passa a ter uma atuação mais ativa em prol do sucesso geral do processo.

O resultado?

Você sai na frente dos demais corretores que ainda não pensaram em correr atrás
desse tipo de especialização!

Pense bem: se um cliente decide vender seu imóvel e precisa decidir entre 2
corretores, por exemplo, é bem provável que ele dê preferência ao profissional
especializado em avaliação de imóveis, já que ele oferece algo a mais.

Então, melhor garantir esse diferencial o quanto antes, não concorda?

 3. Alavanca o poder de persuasão

Mesmo quando o preço não é definido pelo próprio corretor — devidamente

3
especializado —, seus conhecimentos em avaliação imobiliária aumentam o seu
poder de persuasão.

E, nesse mercado, essa é uma carta e tanto para se ter na manga!

Imagine, por exemplo, que um cliente está visitando um imóvel. Inexperiente, ele não
tem certeza se o valor pedido pelo vendedor é realmente justo.

Pois é para vencer essa objeção que o corretor pode lançar mão de seus
conhecimentos em avaliação imobiliária, elencando todos os motivos que fazem
daquele imóvel uma boa opção com o preço cobrado.

Com o apoio técnico na hora certa, o cliente se sentirá mais seguro para fechar
negócio.
4. Amplia o leque de possibilidades de negócio

Já parou para pensar que a especialização em avaliação imobiliária aumenta suas

oportunidades de negócio de maneira geral?
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Nesse caso, uma imobiliária pode se interessar por você justamente por ter esse
conhecimento.

Da mesma forma, os clientes podem passar a confiar mais em você do que nos
demais profissionais, o que pode ocasionar tanto em mais negócios por indicação,
quanto em mais oportunidades de trabalho, pois as pessoas irão te procurar não
apenas como o papel de corretor, mas também como avaliador.

Mas atenção: como corretor especializado, você ainda pode ir além!

Que tal, em vez de se limitar a somente intermediar os contratos imobiliários,

também oferecer serviços de balanço patrimonial e de inventário, por exemplo?

Com isso, todo um novo nicho de mercado se abrirá para você.

5. Eleva os seus ganhos

É claro que, com mais possibilidades de atuação no mercado,

5
consequentemente também surgem mais oportunidades de trabalho e,
assim, é possível elevar seus ganhos.

O importante é perceber que, como o número de corretores avaliadores

ainda é baixo, existe um nicho bastante promissor a ser explorado.
 A importância de
estar regulamentado
no Conselho
 Como qualquer área do mercado que esteja de acordo com a lei, o ofício de corretor de imóveis
também é regulamentado por um Conselho, que, dentre muitas funções, deve fiscalizar e disciplinar a
categoria, verificar se o código de ética está sendo seguido e acompanhar a evolução do setor.

O que é CRECI e COFECI?

Como tirar o meu CRECI?

Qual a importância de tirar o CRECI?

O que é CRECI e COFECI?
Enquanto CRECI significa Conselho Regional de Corretores de
Imóveis, COFECI quer dizer Conselho Federal de Corretores
Imobiliários. Eles formam o sistema COFECI-CRECI, que é composto
por 25 Conselhos Regionais em todo o país. Como dissemos, a função
principal de ambos é normatizar e fiscalizar essa profissão de grande
relevância no mercado.
A sua criação se baseia na lei 6.530, de 12 de maio de 1978, e temos,
atualmente, quase 400 mil profissionais registrados e quase 50 mil
empresas de intermediação na área, como imobiliárias. Essas
instituições proporcionam e viabilizam uma cadeia produtiva na
construção civil e representam esse ofício tão relevante para a
economia.
Qual a importância de tirar o CRECI?
Como qualquer Conselho profissional, o CRECI serve também para
resguardar os direitos dos seus associados e reivindicar um mercado justo
e profícuo na profissão que ele representa. Entre seus principais objetivos
estarão sempre fiscalizar e organizar o universo do corretor de imóveis,
garantindo um setor forte e repleto de oportunidades.
Além disso, apenas os profissionais devidamente credenciados em seu
Conselho Regional estão aptos a realizar com total segurança uma
transação imobiliária. O atendimento à fiscalização e defesa do consumidor
é imbatível. As penalidades podem variar de uma multa de até 10 vezes a
anuidade cobrada pelo Conselho para quem não for credenciado.
Como tirar o meu CRECI?
É preciso seguir alguns passos fundamentais para que uma
pessoa tire o seu CRECI. Em primeiro lugar, ela precisa fazer
uma especialização, que pode ser um curso técnico em
Transações Imobiliárias, um curso superior em Ciências
Imobiliárias ou Gestão de Negócios Imobiliários ou qualquer
outro que seja devidamente reconhecido pelo Conselho.
É preciso ter em mente que nem o CRECI nem o COFECI
possuem qualquer vínculo com instituições que ministram
essas disciplinas — o que torna o comprometimento do
interessado fundamental para que ele tenha uma formação
adequada e relevante dentro do cenário de negociações
imobiliárias do Brasil.
Além de manter o nível de frequência, o futuro corretor
precisa, obrigatoriamente, fazer um estágio na área. Para
poder fazer isso, é indispensável se inscrever e solicitar junto
ao órgão o seu registro de estágio. As regras variam de
região para região, e você deve procurar o Conselho do seu
estado para saber qual é a regulamentação correta para a
sua localização.
Após concluir todas as horas de aula e finalmente estar com
o seu diploma em mãos, você pode solicitar o seu CRECI
definitivo. Apenas profissionais credenciados podem negociar
propriedades e, caso você saiba de alguém atuando sem
registro, é importante denunciar, pois isso se trata de uma
contravenção prevista por lei.
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