Faculdades Kennedy

Kenia Cristina Ferreira de Souza Nazareth

Avaliação imobiliária

A avaliação imobiliária é um relatório que consiste em conhecimentos técnicos e

científicos para avaliar bens. Com embasamento normativo e seguindo uma
série de procedimentos com o objetivo de gerar um laudo. Sendo assim, é um
relatório detalhado conforme a finalidade da avaliação para determinar o valor
de uma propriedade.

O processo de avaliação deve ser realizado por engenheiro, arquiteto ou

agrônomo, devidamente registrados no CREA/CAU, preferencialmente
associado do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e com
curso de especialização na área.

Os procedimentos envolvidos são: a vistoria do imóvel e de seu entorno, uma

pesquisa completa das propriedades semelhantes/comparáveis da região onde
se localiza o bem e cálculos de avaliações precisos, de acordo com a
metodologia e as normas requeridas.

Por que fazer uma avaliação imobiliária?

Quem possui um imóvel, provavelmente já se perguntou quanto ele vale. No

entanto, para descobrir esse valor é necessário recorrer à ajuda especializada
de uma Consultoria Imobiliária para que assim, seja realizada uma avaliação
imobiliária.

Se você ainda não sabe o que significa esse conceito e quando é necessária
essa análise, continue com a leitura do artigo!

Por que fazer uma avaliação imobiliária?

Para fazer a avaliação imobiliária é necessário que os profissionais envolvidos

utilizem alguns critérios para que o serviço tenha valor legal. Isso significa que
eles devem usar as regras estipuladas pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia (IBAPE).

Sendo assim, para compor o valor final do imóvel os avaliadores verificam uma
série de itens, sendo que entre eles, podemos destacar como principais os
listados abaixo.
Localização

A localização é um dos pontos mais importantes na avaliação. Para chegar ao

valor de mercado do imóvel deve-se levar em consideração a cidade, o bairro e
a rua em que o mesmo se encontra, pois tudo isso afeta diretamente no preço
final.

Acabamento

Outra variável muito importante na hora de criar o laudo é o estado de

conservação da propriedade. Nesse sentido, um bom acabamento pode ser
responsável por aumentar o seu valor consideravelmente. São alguns detalhes
que acabam afetando o preço de compra e venda do imóvel.

Documentação

A documentação em dia é uma garantia para que a operação financeira seja

possível. Por isso é considerada um fator de segurança da propriedade. Alguns
pontos como débitos em relação aos impostos, gravames de áreas de
preservação, áreas de difícil acesso e outros podem prejudicar o valor geral.

Atividades básicas

Dependendo do motivo da análise, ela também pode influenciar a sua

valorização. Isso porque, imóveis de retomada, por exemplo, em que existe
ocupação, geram mais gastos, assim como a deterioração ou a existência de
dívidas anteriores.

Revestimento

Durante a avaliação o revestimento das paredes também é levado em conta.

Dessa maneira, o vistoriador fica atento quanto à presença de rachaduras ou
marcas e umidade, que podem significar vazamentos ou infiltrações.

Pintura

A pintura, tanto das áreas internas como das partes externas do imóvel, também
demonstra o nível de cuidado com o mesmo, e por isso é levada em conta na
hora da avaliação. É comum a observação de ondulações, sombreados e falhas.

Fachada

Para uma avaliação mais elevada, os componentes da fachada, tais como

portões, grades, portas e calçamento, devem estar em um bom estado de
conservação, assim como o funcionamento de portões eletrônicos, caso existam.
Elétrica e hidráulica

Podemos dizer que os componentes elétricos e hidráulicos estão entre as partes

mais importantes na avaliação de imóveis, e demandam uma inspeção
detalhada do profissional. Para isso, ele possivelmente testará os aparelhos e
conexões, assim como ralos, descargas, chuveiros e a caixa de energia.

Forros e telhados

Normalmente, os imóveis apresentam forro de PVC, gesso ou outros materiais

do tipo, que devem estar em boas condições para não depreciar o valor da
unidade. A mesma coisa vale para o telhado, já que este não deve conter
vazamentos, danos aparentes nem rachaduras causadas pela umidade.

Vidros

De nada adianta entrar na tendência de portas e janelas de vidro se elas não

estiverem em bom estado. O avaliador precisa considerar se há a presença de
trincas, arranhões ou falta de peças.

É importante ressaltar que todos os critérios elencados acima, e que são

verificados pelos engenheiros avaliadores, assim como os demais pontos que
não estão nessa lista, mas que são analisados durante a avaliação, podem ser
encontrados na NBR 14653, da ABNT.

Contratando uma Consultoria para fazer avaliação imobiliária

Procurar uma consultoria imobiliária para realizar a avaliação é um investimento

que vale a pena. Como a empresa é especialista no assunto, ela estuda, analisa
e conhece o mercado imobiliário, sabendo como ele está em determinado
momento.

Assim, ela é atualizada quanto às demandas do mercado e pode traçar planos

estratégicos para seu cliente relacionado aos melhores momentos para
negociar.

Além disso, a consultoria imobiliária age em consonância com a lei, as normas

e os pronunciamentos contábeis, está preparada para atender os mais diversos
clientes.

Dessa forma, evita gastos desnecessários, auxilia nas negociações, elabora

contratos eficientes que garantem o cumprimento de prazos e pagamentos,
garante segurança e aproximação das partes envolvidas, como também,
respaldo jurídico.
Corretor x consultor imobiliário

Cabe ressaltar que existe uma diferença entre o corretor e o consultor imobiliário.
O corretor é o profissional regularmente inscrito no Conselho Regional dos
Corretores de Imóveis (CRECI) e apto a intermediar o processo de prospecção
de imóveis e compradores, auxiliando nos termos de compra, venda, permuta e
locação e podendo opinar quanto à comercialização imobiliária.

Sendo assim, é de sua responsabilidade dar assistência às visitas dos clientes

e saber analisar imóveis (localização, arquitetura, entre outros).

Já o consultor imobiliário é aquele que presta informações sobre o mercado aos

clientes, realiza, então, investigações e pesquisas de tendências, identifica
oportunidades podendo dizer se o mercado está ou não favorável, faz previsões
de médio e longo prazo para orientar clientes, elabora contratos, e também,
acompanha mudanças de proprietários.

Mas lembre-se, ambos os serviços não são excludentes, mas sim,

complementares para garantir ainda mais segurança, praticidade e agilidade aos
processos.

Serviços prestados por uma Consultoria Imobiliária

São diversos os serviços prestados por uma consultoria. A Investor, por exemplo,
presta uma consultoria imobiliária completa, desenhada e customizada com foco
nas demandas do cliente e do negócio. Entre os nossos serviços, podemos citar:

• Estudos de viabilidade econômico-financeira;

• Estudos de vocação (Highest and Best Use) – a análise das melhores
alternativas imobiliárias para um determinado terreno;
• Built to Suit – avaliações de operações em que organizações ocupam
imóveis planejados especialmente para suas operações e demandas;
• Site Hunter – busca pela melhor localização possível para seu
empreendimento;
• Busca de “funding” para projetos imobiliários;
• Análises Lease vs. Buy e Stay vs. Go – estudo que tem como objetivo
analisar a viabilidade econômico-financeira com o propósito de realizar
um leasing ou a compra de um determinado ativo para auxiliar o cliente na
tomada de decisão da melhor estratégia a ser feita;
• Análise de portfólios imobiliários e sugestões de novos negócios;
• Monitoramento das tendências do mercado;
• Compra e Venda de Imóveis – Negociação a valores justos;
• Determinação do Valor Locativo e Análise da rentabilidade de carteiras
imobiliárias;
• Renegociação de contratos de locação;
• Revisão de tributos (IPTU/ITBI/ITCD);
• Avaliações para garantias bancárias e dação em pagamento, atendendo
às exigências da Febraban – Federação Brasileira de Bancos;
 • Suporte aos administradores judiciais com a emissão de laudos de
avaliação conforme a Lei nº 11.101/05;

Atuação em ações revisionais e renovatórias;

• Assistência técnica judicial (Penhoras, Inventários, Litígios familiares,

Ações renovatórias de aluguel, Desapropriações, dentre outros);
• Valor Justo e Gestão Patrimonial em atendimento à Legislação Contábil,
dentre os quais destacamos o CPC 01 (Teste de Impairment), o CPC
15 (Combinação de negócios), o CPC 27 (Vida útil econômica), o CPC
28 (Propriedades para Investimento) e o CPC 46 (Mensuração do Valor
Justo);
• Avaliação de Ativos em Fundos de Investimento em Participação (FIP),
assim como, Fundo de Investimento Imobiliário (FII) incluindo atendimento
à instrução ICVM 578 e 579.

Normas e regulamentações

Todos os nossos laudos são pautados pelos princípios da Engenharia de

Avaliações, de tal forma que, são feitos por profissionais qualificados, habilitados
e certificados, atendendo aos pronunciamentos contábeis (CPCs), normas
internacionais de contabilidade (IFRS) – publicadas e revisadas pelo IASB
(International Accounting Standards Board), as NBRs que permeiam o tema, as
deliberações da CVM e todas as regulamentações e normas relacionadas. Entre
essas, destacam-se:

• NBR –14.653 da ABNT: apresenta as diretrizes para avaliação de bens,

quanto a: a) classificação da sua natureza; b) instituição de terminologia,
definições, símbolos e abreviaturas; c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica; e) especificação das avaliações; f)
requisitos básicos de laudos de avaliação;
• Lei n º 6.404/78 – “Lei das S/A”: dispõe sobre as Sociedades por Ações.
Art. 1º A companhia ou sociedade anônima terá o capital dividido em
ações, e a responsabilidade dos sócios ou acionistas será limitada ao
preço de emissão das ações subscritas ou adquiridas;
• CPC 01 – Teste de Impairment: possibilita que empresas, ao verificarem
o valor de seus ativos anualmente, reconheça se estes estão
desvalorizados, ou seja, se o valor contábil excede seu valor recuperável;
• CPC 27 – Ativo Imobilizado: prescrever o tratamento contábil para ativos
imobilizados, de forma que os usuários das demonstrações contábeis
possam discernir a informação sobre o investimento de uma entidade em
seus ativos imobilizados, bem como as mutações nesse investimento;
• ICPC 10: esta Interpretação tem a finalidade de tratar de alguns assuntos
relativos à implementação inicial dos Pronunciamentos Técnicos CPC 27
– Ativo Imobilizado, CPC 28 – Propriedade para Investimento, CPC 37 –
Adoção Inicial das Normas Internacionais de Contabilidade e CPC 43 –
Adoção Inicial dos Pronunciamentos Técnicos CPCs 15 a 40;
• CPC 28 – Propriedade para Investimento: fala sobre um terreno ou
edifício – ou parte de edifício – mantido pelo proprietário ou pelo
 arrendatário (como ativo de direito de uso), para auferir aluguel ou para
valorização do capital;
• CPC 46 – Mensuração do Valor Justo: tem como objetivo definir valor
justo e estabelecer em um único Pronunciamento a estrutura para a
mensuração do valor justo; e estabelecer divulgações sobre
mensurações do valor justo.

Quais os métodos aplicados na avaliação imobiliária?

São diversos os critérios analisados durante uma avaliação de imóveis. No

entanto, o mesmo podemos dizer dos métodos utilizados pelos profissionais do
mercado imobiliário, já que são várias as possibilidades.

De modo geral, é o avaliador quem deve escolher a forma para fazer uso dessas
categorias, sendo os principais métodos: o evolutivo, o involutivo e o
comparativo. Saiba mais sobre eles abaixo!

• Método evolutivo: este é o método mais indicado na avaliação de imóveis

urbanos, já que ele é feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas
benfeitorias.
• Método involutivo: podemos dizer que este método é utilizado na
avaliação de terrenos fora do comum. Aqui, é feito um estudo de
viabilidade técnico econômico do valor do terreno urbano bruto.
• Método comparativo: em suma, é o método de avaliação imobiliária mais
conhecido. Nesse tipo de análise é feita uma comparação com dados do
mercado que se aproximem da realidade daquele imóvel, como mesmo
bairro, mesmo número de quartos, mesmas áreas de lazer, entre outros
pontos.

É válido ressaltar que esse resultado é feito sob média ponderada, pois ainda
que os imóveis tenham características parecidas, eles são sempre diferentes,
cada um com suas particularidades.