Prof.

Reginaldo Antunes

✓ AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

O processo de avaliação de um bem, seja ele móvel ou imóvel, é

amplamente necessário e comum em nossa sociedade, tanto nas esferas
administrativa, fiscal e judicial. São inúmeras as áreas que demandam pela
determinação do real e justo valor de mercado de um bem.

E a avaliação de imóveis é uma disciplina que não é ministrada e nem

mesmo citada nos cursos de formação de engenheiros, arquitetos e corretores
de imóveis, apesar da alta demanda para este serviço em todas as regiões do
Brasil. Imagine a quantidade de situações onde é necessário determinar o “justo
valor de mercado” de um imóvel: imóveis oferecidos em garantia a bancos,
Processos Judiciais, heranças, separações, desapropriações, indenizações,
compra/venda, renovações de contratos de locação, etc.

Torna-se necessário ao profissional buscar esta formação para se tornar

um PERITO AVALIADOR de imóveis.

Neste material, nós vamos tratar da avaliação de imóveis urbanos, mas a

mesma Norma Técnica é utilizada também para a avaliação imóveis rurais e de
bens móveis, ou seja, máquinas, equipamentos, aeronaves, bens de valor
histórico, artístico e ambiental, etc.

E por que nós vamos focar somente na avaliação de imóveis urbanos?

Por 3 motivos principais:
1- Grande parte das demandas e necessidades do mercado de avaliações
estão na área de imóveis urbanos. Casas, apartamentos, lotes, terrenos,

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galpões, lojas, salas, andares corridos, edifícios, garagens,

estacionamentos, glebas urbanizáveis, etc.

2- As avaliações de imóveis rurais, apesar de também terem uma alta

demanda em todo o Brasil, demandam conhecimentos bastante
específicos. São necessários conhecimentos sobre “culturas
permanentes” e “culturas temporárias”, tipos de solos, definição de APPs
(áreas de preservação permanentes), etc. Estes conhecimentos são
específicos dos engenheiros da área agrícola (formados em Agronomia,
Engenharia de Agrimensura, Engenharia Agronômica, Engenharia Agrícola
ou Engenharia Florestal).

3- A avaliação de máquinas/equipamentos, bens de valor histórico e

ambiental também necessitam conhecimentos bastante específicos. E
além disso, as demandas para estas avaliações são ainda relativamente
pequenas.

Portanto, a sua formação para se tornar um PERITO AVALIADOR de

imóveis é uma oportunidade para elevar o seu nível profissional, deixando-o
apto tecnicamente para atender a este mercado de altíssima demanda e com
poucos profissionais que realmente sabem fazer da maneira correta.

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✓ ONDE ATUAR
Agora, vamos falar um pouco das áreas da sociedade e das demandas onde
são necessárias as avaliações de imóveis.

1- Operações de compra e venda de imóveis: a parte vendedora ou a parte

compradora deseja saber o real e justo valor de mercado de um imóvel
que está sendo transacionado.

Os clientes, neste caso, podem ser pessoas físicas, grandes empresas,

investidores, entre outros.

2- Garantia de operações: nesta situação, os clientes são os bancos. Imagine

que um cliente do banco está comprando um apartamento, dando uma
parte do valor como entrada e financiando o restante através do banco. O
apartamento fica alienado enquanto o financiamento não é quitado. Quer
dizer, o imóvel fica como garantia da dívida. Caso não se pague o
financiamento, o banco vai tomar o imóvel do devedor. Mas o banco
precisa saber se o apartamento, que fica alienado como garantia,
realmente vale o que foi declarado na operação de financiamento. Então,
em um processo de financiamento imobiliário em qualquer banco, uma
das primeiras etapas é a avaliação do valor de mercado do imóvel. Bancos
como a Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, BNDES, Banco do
Nordeste, Banco da Amazônia, BDMG e os demais grandes bancos
credenciam avaliadores para efetuar esta etapa. Eles terceirizam este
serviço. É muito mais prático e eles se concentram nas demais atividades
do processo de financiamento.

Existem avaliadores que possuem contratos com a Caixa Econômica

Federal há dezenas de anos, tendo criado suas famílias e montado
patrimônio através desta prestação de serviços. É claro que, quanto maior
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a oferta de financiamentos imobiliários, maior a quantidade de contratos

e maior é a demanda pelo serviço de avaliação de imóveis. Somente a
título de exemplo, a Caixa Econômica Federal abre editais para o
credenciamento de avaliadores terceirizados de tempos em tempos. Estes
editais são regionalizados, ou seja, pode haver um edital sendo aberto
agora em um Estado e o mesmo pode não estar acontecendo em outro
Estado. Além da Caixa, todos os demais bancos oficiais e privados utilizam
avaliadores terceirizados. No caso do BB, BNDES, etc, os Editais
provavelmente estão abertos neste momento.

Além da garantia para o financiamento imobiliário, existe também a

modalidade de garantia de empréstimos. Os bancos emprestam dinheiro
às empresas, que apresentam imóveis como garantia (garantia real). E
estes bancos também credenciam avaliadores terceirizados para atender
às suas demandas.

Eu tenho contratos com a Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e

BDMG, entre outros, para estas demandas de avaliação de imóveis.

Além disso, estes mesmos bancos também acionam novamente o

avaliador de imóveis para atualizar o valor após a tomada do imóvel para
leilão. Lembre-se (e aqui vai o primeiro ensinamento técnico), a avaliação
é um “retrato” do mercado no momento em que foi realizada. O imóvel
foi avaliado na época em que foi comprado e financiado pelo cliente.
Porém, passados alguns anos, caso ocorra a inadimplência do pagador, o
banco toma o imóvel que está em garantia e o coloca no mercado de
leilões. Porém, ele precisa saber qual o valor atualizado deste imóvel.
Então, novamente convoca o avaliador de imóveis.

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3- Locação: todos os contratos de locação de imóveis comerciais podem ser

renegociados no momento de sua renovação. No caso dos contratos que
envolvem grandes imóveis, onde não seria tão simples desocupar o imóvel
e alugar um outro mais barato, as empresas contratam avaliadores para
determinar o justo valor de mercado do aluguel. Tanto o locador como o
locatário podem solicitar a avaliação e a emissão do Laudo de Avaliação
para Renovatória de Aluguel. É um mercado enorme, que envolve
praticamente todos os imóveis comerciais alugados. Imagine a quantidade
de Shopping Centers no Brasil, onde o avaliador poderá prestar serviços
tanto para o Shopping como para os lojistas. Imagine a quantidade de
imóveis comerciais espalhados por sua cidade.

4- Valores de impostos prediais (IPTU) e de transmissão (ITBI ou ITCD):

nestes casos, quando o contribuinte considera que os valores cobrados
por tais impostos não refletem o real valor de mercado de seu imóvel,
objeto de tais impostos, ele interpõe uma solicitação de revisão ou
processo administrativo à autoridade competente (Prefeituras, Receita
Federal ou Receitas Estaduais). Porém, as chances de sucesso em sua
solicitação de revisão do valor do imposto são bem maiores caso sua
solicitação seja acompanhada de um Laudo de Avaliação de Imóvel. Outro
mercado enorme.

5- Ações Judiciais: outra enorme fonte de demandas por avaliação de

imóveis. Diversos processos que tramitam nos Fóruns em todo o Brasil
necessitam de um Laudo de Avaliação de Imóvel. Primeiramente, temos
que entender como funciona a Justiça. Os juízes são originalmente
formados em cursos de direito e com grande capacidade técnica nesta
área. Porém, grande parte dos Processos Judiciais envolve temas e

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assuntos técnicos que não são do conhecimento dos juízes (e nem

deveriam ser). Questões médicas, contábeis, de engenharia, e questões
que envolvem valores de mercado de bens. No caso específico da
avaliação de imóveis, vários são os tipos de ações que demandam o Laudo
de Avaliação: partilha de bens (por divórcio ou heranças contestadas na
justiça), usucapião, desapropriações, ações renovatórias de aluguel que
não foram resolvidas na esfera administrativa, disputas entre empresas,
etc. Nestes casos, o Juiz, que não entende destas questões puramente
técnicas, nomeia um PERITO JUDICIAL DE CONFIANÇA, ou seja, um
avaliador de sua confiança para determinar o justo valor de mercado de
um imóvel objeto de uma ação na Justiça. Este Perito Judicial nomeado
recebe uma remuneração para trabalhar para o Juiz. Além disso, as partes
envolvidas no processo também contratam os seus peritos para
acompanharem a elaboração da avaliação. Nestes casos, os avaliadores
contratados pelas partes são chamados de ASSISTENTES TÉCNICOS DAS
PARTES, mas desempenham basicamente o mesmo papel do PERITO
JUDICIAL. Imagine a quantidade de Processos Judiciais que demandam
avaliações em todas as esferas da Justiça no Brasil. As possibilidades são
enormes. Entre 1/Jan a 1/Set de 2023, 32 MILHÕES de novos Processos
foram aberto no Brasil. Imagine a quantidade de Processos que envolvem
imóveis que devem ser avaliados!

6- Decisões sobre investimentos: imagine empresas ou pessoas físicas que

precisam de uma boa assessoria na determinação dos valores de mercado
de imóveis para a tomada de decisão em relação a investimentos ou
empreendimentos.

7- Fusões ou cisões de empresas: toda grande empresa possui ativos

imobiliários, como o edifício onde se situam os seus escritórios, a sua

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fábrica, ou as suas lojas, caso estas sejam próprias e não alugadas. Ela pode
possuir também terrenos. Então imagine o cuidado que se deve ter
quando aparece uma oportunidade de se fundir a outra empresa ou de
dividir em empresas menores. Neste momento, existe a necessidade de se
determinar os valores de mercado de seus imóveis.

8- Servidões de passagem: são aqueles pequenos trechos de terra

necessários para se dar passagem às concessionárias de serviços públicos.
Uma linha de transmissão que passe por um terreno obriga que não se
construa ou não se plante nada abaixo dos cabos, bem como em uma área
de segurança nas laterais. O mesmo acontece com a passagem de
gasodutos, adutoras de água, novas avenidas, ruas e estradas. Desta
forma, as empresas de energia elétrica, gás e tratamento de água e
estradas são clientes dos avaliadores na determinação dos valores de
mercados destes pequenos trechos de passagem, a serem indenizados aos
proprietários dos terrenos. Da mesma forma, os proprietários podem
utilizar dos serviços de avaliadores para contestar os valores a serem
recebidos das concessionárias de serviços públicos.

9- Órgãos públicos – desapropriação de imóveis para obras de infraestrutura.

Sempre que são realizadas grandes obras pela Prefeitura ou pelos órgãos
públicos das diversas esferas do Governo, é necessário proceder à
desapropriação de imóveis para permitir a completa implantação do
projeto. Nestes casos, avaliadores de imóveis são contratados para
determinar os valores de mercado para as indenizações aos proprietários
desapropriados. Você poderá trabalhar para o Órgão Público, mas
também para a outra ponta, ou seja, os cidadãos que não concordam com
os valores propostos pelo Estado.

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Bem, como você pôde ver, o mercado de avaliação de imóveis é enorme e

está aí para ser aproveitado pelos profissionais que dominam a técnica. E eu
volto a dizer, este é o meu objetivo: formar profissionais para atuarem
plenamente no mercado de avaliação de imóveis e com ferramentas de acesso
aos clientes para anunciar e vender o seu serviço.

Você vai aprender no Curso Gratuito Perito Avaliador de Imóveis como

acessar cada um destes mercados. Qual a abordagem é a mais efetiva para cada
caso. Quais meios utilizar para alcançar cada um deles, com o menor esforço e
de maneira mais efetiva.

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✓ NBR 14.653 - AVALIAÇÃO DE BENS

E para atuar nesta área, é importante entender que existe uma Norma
Técnica da ABNT que regula como devem ser feitas as avaliações de imóveis e
como devem ser redigidos os laudos. É a NBR 14.653 - AVALIAÇÃO DE BENS. Por
isto eu digo a você que é possível se capacitar plenamente em avaliações de
imóveis. Com uma Norma Técnica dando as diretrizes a serem seguidas, mais as
técnicas e ferramentas que eu vou te apresentar, aí só depende de você.

A NBR-14.653 – AVALIAÇÃO DE BENS, possui 7 partes:

1- Procedimentos Gerais;

2- Imóveis Urbanos;

3- Imóveis Rurais;

4- Empreendimentos;

5- Máquinas e equipamentos;

6- Recursos naturais e ambientais;

7- Patrimônio histórico.

E como eu disse anteriormente, eu vou te ensinar a AVALIAÇÃO DE

IMÓVEIS URBANOS no Curso. É a Parte 2 da NBR-14.653.

Tudo o que eu vou te ensinar está estritamente de acordo com a NBR-

14.653, nas suas últimas Revisões. Uma avaliação de imóveis que venha a ser
elaborada sem levar em consideração esta norma Técnica pode facilmente ser

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contestada. A notícia boa é que, com disciplina, boa técnica e sabendo da

necessidade de se respeitar a Norma, torna-se uma coisa natural emitir um laudo
de Avaliação completo, preciso e estritamente dentro da NBR 14.653.

A Norma foi elaborada principalmente para:

- Regulamentar e indicar como deve ser feita a avaliação e qual dos

diferentes métodos podem ser utilizados na avaliação de imóveis (elaboração da
avaliação propriamente dita);

- Estabelecer os critérios de como a informação e o resultado da

avaliação vão ser transcritos no laudo de avaliação (elaboração do laudo de
avaliação).

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✓ MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Por conta da característica particulares de cada imóvel, a Norma e a boa

técnica nos orientam qual dos métodos vamos utilizar. São eles:

1- Método comparativo direto de dados de mercado com

homogeneização por fatores;

2- Método comparativo direto de dados de mercado com

homogeneização por Inferência estatística;

3- Método evolutivo;

4- Método involutivo;

5- Método da capitalização da renda.

Eu vou te ensinar DETALHADAMENTE cada um destes métodos no Curso

Gratuito Perito Avaliador de Imóveis. Isto irá acontecer nas AULAS 2 e 3.

Eu vou te ensinar todos os 5 métodos de avaliação na AULA 2. A escolha

do método a ser usado em suas avaliações passará a ser natural para você após
esta AULA 2.

E eu vou FAZER avaliações de imóveis AO VIVO com você na AULA 3. Vou

fazer 3 ou 4 avaliações, dependendo do tempo que tivermos.

Na 1ª. avaliação, eu vou te ensinar como fazer através de PLANILHA DE

EXCEL. E eu vou te dar esta planilha automatizada de presente. Você aprenderá

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comigo durante a aula, fará o download da planilha e poderá usá-la em seus

trabalhos de avaliação de imóveis.

Na 2ª. avaliação, eu vou te ensinar como fazer através de uma

FERRAMENTA GRATUITA disponível na internet. Isso mesmo! Gratuita! Eu vou
te ensinar como usar e vou te passar o LINK do endereço dela na internet. Após
isto, você também poderá usá-la em seus trabalhos de avaliação. O relatório final
disponibilizado por esta ferramenta é fantástico e você poderá baixar estes
relatórios para anexar aos seus futuros laudos de avaliação!

Na 3ª. avaliação, eu vou te ensinar como usar o software INFER-32 para

fazer uma avaliação por INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, do início ao fim. Vou começar
com o aplicativo “limpo”, sem nenhum dado. Vou inserir os dados dos imóveis,
inserir e configurar as variáveis, vou “rodar” a avaliação e te mostrar os
resultados e parâmetros que devem ser analisados.

Na 4ª. avaliação (se der tempo), eu vou te ensinar como usar o SISDEA
também para fazer uma avaliação por INFERÊNCIA ESTATÍSTICA.

Tudo isto AO VIVO!

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✓ LAUDO DE AVALIAÇÃO

Com relação ao laudo de avaliação, ele é o documento que transmite

todas as informações, resultados e fundamentação da avaliação. A Norma
Técnica NBR 14.653 também orienta os itens que devem estar presente no laudo
de avaliação e como estas informações devem ser transmitidas.

Não basta simplesmente criar um formato de laudo e usar ele em suas

avaliações. É necessário seguir a Norma Técnica. O seu laudo deverá ter todos os
itens obrigatórios exigidos por esta Norma. E é isto que eu vou te ensinar na
AULA 4.

Todas as atividades e técnicas utilizadas para elaborar a avaliação de

imóveis e para redigir o laudo de avaliação se tornarão cada vez mais simples e
instintivas ao perito avaliador, na medida em que ele adquire experiência. E a
experiência vem com o tempo.

E como eu já disse, eu vou te ensinar isto na AULA 4 do Curso Gratuito

Perito Avaliador de Imóveis. Será mais uma aula totalmente prática, onde eu vou
te mostrar todos os detalhes que um laudo de avaliação deve contemplar.

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✓ FERRAMENTAS NECESSÁRIAS
Com relação às ferramentas necessárias, elas não são muitas. Você
precisará basicamente de:

- Máquina fotográfica ou telefone celular – não é necessário possuir uma

máquina profissional e nem mesmo uma semiprofissional. Estas são importantes
para as perícias de engenharia, que necessitam de maiores detalhes dos itens
fotografados, pela própria natureza da atividade. No caso das vistorias para
avaliação de imóveis, você poderá utilizar o seu telefone celular. Os telefones
de hoje possuem recursos fotográficos ótimos para esta aplicação.

- Computador ou Notebook – deve ficar no escritório. Não é necessário e

nem prudente levá-lo durante as vistorias.

- Trena a laser – o seu cliente é obrigado a lhe entregar documentos

referentes ao imóvel (inclusive os projetos, no caso de imóveis a serem avaliados
pelo MÉTODO EVOLUTIVO ou pelo MÉTODO INVOLUTIVO). Na maioria dos
casos, você consegue verificar a veracidade das informações apenas com uma
inspeção visual. Porém, em alguns casos, será necessário checar as medidas com
a utilização da trena a laser.

- GPS – você também poderá utilizar o dispositivo disponível em seu

telefone celular.

- Garrafa de água – para se hidratar durante as vistorias.

- Protetor solar – importante para vistorias de lotes e terrenos.

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✓ CONSIDERAÇÕES FINAIS

É muito importante também você já começar o seu negócio de avaliação

de imóveis com todos os conhecimentos e ferramentas necessários para
alcançar seus objetivos o mais rápido possível:

- Como controlar as propostas elaboradas;

- Como gerenciar o atendimento àquelas propostas aceitas pelos clientes;

- Como estruturar seu negócio para controlar seus recebimentos, pagamentos

de despesas e saber o seu lucro ao final do período;

- Qual a importância de cada informação: banco de dados de propostas, de

trabalhos, de referências imobiliárias, modelos estatísticos (que serão usados na

elaboração das avaliações).

Tudo isto será transmitido a você gratuitamente no Curso Perito Avaliador

de Imóveis.

Fique tranquilo porque neste Curso de 4 dias você terá toda a ajuda
necessária para iniciar sua carreira e transpor as barreiras da nova jornada. Este

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é o meu objetivo: tornar o seu começo muito mais fácil e natural, fazendo com
este curso lhe sirva de apoio fundamental para você dar o primeiro passo para
se tornar um Perito Avaliador de Imóveis de sucesso.

Eu te espero no Curso Prático.

Grande abraço!

Reginaldo Antunes
Engenheiro e Perito Avaliador de Imóveis

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Titular dos Direitos de Venda e Distribuição:

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- Todos os direitos reservados

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