CONCEITOS INICIAIS

EMPREENDEDOR
Empreendedor é aquele que toma a iniciativa de empreender, de ter um negócio próprio. É aquele
que sabe identificar as oportunidades e transformá-las em uma organização lucrativa. O
empreendedor é aquele indivíduo que é criativo, inovador, arrojado, que estabelece estratégias
que vão delinear seu futuro.

CONSTRUTORA X INCORPORADORA
A construtora é a empresa responsável pela execução física da obra. O que ela faz é a construção
civil de forma literal: contrata mão-de-obra (operários), máquinas, equipamentos e tecnologia
construtiva, além de testes de qualidade e ensaios tecnológicos para a realização material do
empreendimento.
A incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as oportunidades, faz estudos de
viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida por lei, sem consumir seu landbank),
formata o produto a ser desenvolvido.
A incorporadora tem como principais fornecedores:
- financiador, em geral instituições financeiras, quem empresta o dinheiro para a realização do
empreendimento. Alguns bancos fazem a operação financeira a partir do compromisso de compra e venda das
pessoas físicas, reduzindo riscos para os dois lados e minimizando a necessidade de capital de giro líquido da
incorporadora
- construtora, que vai realizar obra
consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para que o empreendedor
coloque no mercado um produto adequado e realize um bom negócio

- escritórios de arquitetura e engenharia, que farão projetos, orçamentos, cronogramas e memoriais

descritivos do empreendimento
- consultorias especializadas em obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, manejo e
supressão vegetal, aprovações em órgãos públicos, aprovações em órgãos de preservação do patrimônio
cultural, etc.
- empresas de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária realizada pela ABNT NBR 14.653 para
determinar qual será o valor de mercado do que se pretende construir e o Valor Geral de Vendas (VGV) do
empreendimento
- agências de marketing, publicidade e propaganda

A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores
margens operacionais (lucro). Além disso, ela tem ciclos operacionais e de caixa mais curtos que
a construtora, o que lhe oferece grandes oportunidades de ganhos (leia mais sobre isso no link
para o livro abaixo). Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está
sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado
contratualmente.
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PLANO DE NEGÓCIOS

Documento que descreve por escrito os objetivos e quais caminhos devem ser seguidos para
alcançá-los, diminuindo riscos e incertezas. Esse planejamento vai demonstrar se o seu negócio é
viável, considerando estratégia, mercado, operações e gestão financeira.

Planejar-se é um dos passos mais importantes para o empreendedor e pode definir o sucesso de
sua empresa ou projeto. Com o plano em mãos, o empreendedor tem a oportunidade de antecipar-
se aos possíveis erros e conhecer os pontos fracos e fortes do negócio.

Poderá chegar ao mercado com mais segurança e conhecimento.

Errar no papel é bem melhor do que errar no mercado.

FONTES DE FINANCIAMENTO
Em muitos casos, a melhor indicação é o uso de capital próprio. No entanto, o empresário pode
não ter esses recursos disponíveis.
São as diversas fontes de financiamento existentes no mercado é importante para os
empreendedores de todo o país, pois eles podem escolher aquela que mais se adequa ao seu
negócio. Apesar de os bancos serem a opção mais conhecida, há outras alternativas, a depender
de cada caso.

Participação acionária

O empresário que estiver disposto a vender parte do negócio pode buscar um sócio-investidor,
que são pessoas físicas interessadas nos lucros, ou fundo de investimento, feito por pessoas
jurídicas para empresas com claro potencial lucrativo.

Linhas de crédito

Os bancos são as opções mais conhecida, porém as altas taxas de juros inviabilizam uso destes
recursos em determinados tipos de negócio a longo prazo, sendo mais viáveis em casos de curto
prazo, tais como, para suprir necessidades de fluxo de caixa.

Fontes alternativas

No caso dos investimentos financiados a longo prazo, o Banco Nacional de Desenvolvimento

Econômico e Social (BNDES) é outra importante opção.

INVESTIDOR
Um investidor é uma pessoa que aloca capital com a expectativa de um retorno financeiro futuro.
Os tipos de investimentos incluem: patrimônio, títulos de dívida, imóveis, moeda, commodity, token,
derivativos, como opções de compra e venda, futuros, contratos, etc.
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GLEBA DE TERRA

É a área que ainda não foi objeto de arruamento ou loteamento.

DESMEMBRAMENTO - FORMAÇÃO DO LOTEAMENTO

É a subdivisão de gleba em lotes, destinados à edificação, com abertura de novas vias de

circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias
existentes.

- LOTEAMENTO PENDENTE DE REGISTRO E/OU APROVAÇÃO

É o loteamento em processo de aprovação na Prefeitura Municipal e ainda não registrado no Cartório
de Registro de Imóveis.

- LOTEAMENTO REGULAR
É o loteamento devidamente aprovado pelo Poder Público e registrado no Cartório de Registros de
Imóveis (CRI)
- LOTEAMENTO IRREGULAR
É aquele que possui aprovação do Poder Público, registrado ou não, as que o loteador não
providenciou sua execução ou a execução se deu em desconformidade com o ato de aprovação ou as normas
aplicáveis.

- LOTEAMENTO CLANDESTINO
É clandestino o loteamento quando não possui a aprovação do poder público e/ou o registro no Cartório
de Registro de Imóveis (CRI) competente, resultando inviabilizada a matrícula e individualização dos
respectivos lotes.

ÁREAS INSTITUCIONAIS

As áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário,

bem como a espaços livres de uso público

INFRA-ESTRUTURAS

Energia elétrica publica e domiciliar, rede de água e esgoto, guias de sarjeta, ruas e avenidas.

QUADRA

A quadra ou quarteirão é a menor área de espaço urbano delimitada por ruas, rios ou avenidas,
caracterizando a unidade básica de formação destes espaços.

O tamanho de um quarteirão ou de uma quadra pode variar muito, mas frequentemente em cidades
brasileiras podem ser vistos quarteirões de 10.000 metros quadrados (100 metros em cada lado).
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LOTE

É o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices

urbanísticos definidos no plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

-> Curiosidades
Tamanho dos lotes
Fundamento legal: Art. 4º, da Lei nº 6766/79
REGRA: De acordo com a lei, o tamanho legal mínimo do lote deverá Conter área de pelo menos 125m² e
frente de 5m².

FINANCIAMENTO

O financiamento é uma compra parcelada de um produto ou serviço, em que se acrescenta uma

taxa de juros ao montante inicial, que variará conforme o tempo de duração do mesmo. Difere-se
do empréstimo por se tratar de uma ajuda para o pagamento de um bem ou serviço, e não somente
um montante que foi pego emprestado sem nenhuma finalidade. Na maioria dos casos, os
financiamentos são feitos para a compra de carros, motos e casas, podendo ser utilizado também
para a compra de móveis e computadores com periféricos.

O que é Financiamento Imobiliário?

É uma linha de crédito oferecida por instituições financeiras para utilização na aquisição de um
imóvel novo ou usado sendo residencial ou comercial, ou para término de construção ou reforma,
ou ainda para aquisição de lotes urbanizados para fins residenciais.

A democratização e simplificação do financiamento imobiliário tem se mostrado vital para o

crescimento do mercado imobiliário no país.

Financiamento de Terreno

Modalidade de financiamento específica a Pessoa Física - PF e disponível apenas para compra

de terrenos ou lotes urbanizados.

Condições e documentação necessária

 Não é permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS na aquisição de

terrenos ou lotes urbanizados.
 O terreno ou lote deve estar situado em zonas urbanas ou em locais com infraestrutura
estabelecida.
 Não existe um valor máximo de financiamento para esta modalidade. Esse valor é
calculado com base na capacidade de pagamento do proponente.
 O terreno ou lote urbanizado a ser financiado constitui a garantia do pagamento do
financiamento junto à instituição financeira.
Selecionamos para você algumas das etapas necessárias para a aprovação do financiamento:
 Análise cadastral do tomador do crédito e seus proponentes solidários (se for o caso) junto
ao Serasa ou SPC (Serviço de Proteção ao Crédito).
 Avaliação do Imóvel pretendido.
 Avaliação da documentação submetida pelo comprador e vendedor. Documentos
necessários podem ser encontrados na página de "documentação".
 Assinatura do contrato pelo vendedor e comprador.
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 Recolhimento dos impostos necessários.
 Registro do contrato no Cartório de Imóveis.
 Pagamento do imóvel ao vendedor pela instituição financeira.
Requisitos para obtenção do financiamento imobiliário
 Ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, detentor de visto permanente no
país.
 Ser maior de 18 anos. Se menor, entre 16 e 18 anos incompletos, tem que ser
emancipado.
 Possuir capacidade civil.
 Possuir idoneidade cadastral.
 Possuir capacidade de pagamento para arcar com o encargo mensal.
 Compor renda para cálculo da capacidade de pagamento - os bancos normalmente
aceitam a composição de renda do casal. Outros casos como união estável, noivos, pais e
filhos, irmãos ou conhecidos sem grau de parentesco, dependem de consulta junto ao
banco, pois a aceitação varia de uma instituição financeira para outra, muitas vezes
condicionada à apresentação de documentação complementar. Veja maiores detalhes na
página "Como faço minha comprovação de renda?"
 Estar dentro do limite de idade - para cobertura securitária, a idade do proponente mais
idoso somada ao prazo de amortização do financiamento não poderá ultrapassar 80 anos
e 06 meses. Esse limite é utilizado pela maioria dos bancos.
 Fazer a opção da apólice de seguro para contratação dos seguros Danos Físicos do
Imóvel – DFI e Morte e Invalidez Permanente - MIP, necessários para a aprovação do
financiamento imobiliário.

JUROS

Juro é a remuneração cobrada pelo empréstimo de dinheiro (ou outro item). É expresso como um
percentual sobre o valor emprestado (taxa de juro) e pode ser calculado de duas formas: juros
simples ou juros compostos.

O juro pode ser compreendido como uma espécie de "aluguel" sobre o "dinheiro". A taxa seria uma
compensação paga pelo tomador do empréstimo para ter o direito de usar o dinheiro até o dia do
pagamento. O credor, por outro lado, recebe uma compensação por não poder usar esse dinheiro
até o dia do pagamento e por correr o risco de não receber o dinheiro de volta (risco de
inadimplência).

Juros simples
No regime dos juros simples, a taxa de juros é aplicada sobre o valor inicial de forma linear em
todos os períodos, ou seja, não considera que o valor sobre o qual incidem juros muda ao longo
do tempo.

A fórmula de juros simples pode ser escrita da seguinte maneira:

VF = VP * (1 + (i * n))

Onde: VF = Valor futuro

VP = Valor presente
i = Taxa de juros (diário, mensal, anual...)
n = Numero de período (dias, meses, anos ...)
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Exemplo: Uma pessoa compra um armário por $100,00 (VP), para pagar em 5 meses (n), com
taxa de juros de 10% ao mês (i), calculado conforme o regime de juros simples. Depois de 5 meses
a pessoa irá pagar $150,00.

ou seja: VF = $100,00 * (1 + (10% * 5)) || VF = $100,00 * (1 + 50%) || VF = $100,00 * 1,5 = $150,00

 5 parcelas de R$ 30,00

Juros compostos
No regime de juros compostos, os juros de cada período são somados ao capital para o cálculo
de novos juros nos períodos seguintes. Nesse caso, o valor da dívida é sempre corrigido e a taxa
de juros é calculada sobre esse novo valor.

A fórmula de juros compostos pode ser escrita da seguinte maneira:

VF = VP *((1 + i) ^ n)

Onde: VF = Valor futuro

VP = Valor presente
j = Taxa de juros (diário, mensal, anual...)
n = Numero de período (dias, meses, anos ...)

Exemplo: Uma pessoa compra um armário por $100,00 (VP), para pagar em 5 meses (n), com
taxa de juros de 10% ao mês (i), calculado conforme o regime de juros simples. Depois de 5 meses
a pessoa irá pagar $150,00.

ou seja: VF = $100,00 * ((1 + 10%) ^5) || VF = $100,00 * (1,10 ^ 5) || VF = $100,00 * 1,61 = $161,05
 5 parcelas de R$ 32,21

PMT
Significa Periodic Payment Amount (valor do pagamento periódico), em inglês.

Valor do pagamento período, em nosso caso, significa o valor da parcela a ser paga após a
aplicação do valor de juros por um período desejado.
O cálculo é feito por uma formula matemática: PMT = VP / ( ( 1 - ( 1 + i ) ^ -n ) / i )

Sendo: VP -> Valor a ser financiado ou valor presente

i -> Taxa de juros a ser aplicada
n -> Período a ser considerado

Ex.1-> O valor do terreno a vista é de R$ 28.500,00. Quero saber qual seria o valor da parcela,
caso eu fosse comprar o terreno parcelado em 24 meses a uma taxa de juros mensal de 0,80%.
PMT = VP/((1-(1+i)^-n)/i)  PMT = 28500,00 / ( ( 1 – ( ( 1+0,0080 ) ^ -24 ) ) / 0,0080 )
 PMT = 28500,00 / 21,757802
 PMT = R$ 1.309,87
Obs:- A taxa informada deve ser equivalente ao período.

Taxas Equivalentes

Taxas Equivalentes são taxas que quando aplicadas ao mesmo capital, num mesmo intervalo de
tempo, produzem montantes iguais. Essas taxas devem ser observadas com muita atenção, em
alguns financiamentos de longo prazo, somos apenas informados da taxa mensal de juros e não
tomamos conhecimento da taxa anual ou dentro do período estabelecido, trimestre, semestre entre
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outros. Uma expressão matemática básica e de fácil manuseio que nos fornece a equivalência de
duas taxas é: ix = ((1 + ip)^(n)) - 1  onde: n = n1/n2

Sendo: ix -> taxa desejada

ip -> taxa do período
n -> número do período
n1 -> quero
n2 -> tenho

Ex.1-: -> Conversão de uma taxa MENSAL (2%) para taxa ANUAL (ix)??
onde: n = n1/n2  n = 12 / 1  n = 12
ix = ((1+ip)^n)-1  ix = ((1+0,02)^12)-1  ix = 1,2682-1  ix = 0,2682  ix = 26,82%

Agora faremos o inverso:

Ex.2-> Conversão de uma taxa ANUAL (26,82%) para taxa MENSAL (ix)??
onde: n = n1/n2  n = 1 / 12  n = 0,083333
ix = ((1+ip)^n)-1  ix = ((1+0,2682)^0,08333)-1  ix = 1,019997 - 1  ix = 0,019997  ix = 2,00%

Obs:- As pessoas desatentas poderiam pensar que a taxa anual nesse caso seria calculada da seguinte forma:
2% x 12 = 24% ao ano. Como vimos, esse tipo de cálculo não procede, pois, a taxa anual foi calculada de forma
correta e corresponde a 26,82% ao ano, essa variação ocorre porque temos que levar em conta o andamento
dos juros compostos (juros sobre juros).

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

OBSERVAÇÕES:-
1 – NÃO pode constar cláusula que permita a cobrança de TAXA DE MANUTENÇÃO ou referente
a obras de infraestrutura, tampouco que permita o REPASSE DOS CUSTOS dessas obras aos
adquirentes dos lotes.
2 – DEVE constar expressamente todos os VALORES DO CONTRATO: preço total à vista e à
prazo, número das prestações, periodicidade, juros de mora, taxa de CONCEITOS INICIAIS juros
anuais e todos os demais acréscimos legais.
3 – A MULTA MORATÓRIA não poderá exceder ao estipulado pelo Código de Defesa do
Consumidor que é de 2% (dois por cento) – art. 52, §1º do CDC).
4 – É considerada ABUSIVA cláusula que permita a cobrança de TAXA DE ELABORAÇÃO PARA
CADASTRO e/ou TAXA DE CONFECÇÃO de contratos.
5 – Também NÃO se permite a estipulação de cláusula que possibilita a cobrança de TAXA DE
ENTREGA DE TERMO DE QUITAÇÃO.
6 – NÃO se admite cláusula que prevê PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA de imóveis a
favor do loteador.

Contrapartida para o município

Definição: A contrapartida é a realização de uma obra de interesse público (praça, CENTRO DE

APOIO OPERACIONAL DO MEIO AMBIENTE E CONSUMIDOR .

É importante que conste expressamente CLÁUSULA CONTRATUAL estabelecendo como

obrigação do empreendedor o cumprimento do CRONOGRAMA DE EXECUÇÃO DE OBRAS DE
INFRA-ESTRUTURA (máximo 04 anos). O cronograma fará parte do contrato, como documento
em anexo, em atenção ao direito à informação e o respeito às legítimas expectativas do
consumidor. (art. 6º, III e 51, IV do CDC). Registro de Loteamentos Urbanos, calçadas, urbanização
de parques, etc.) a ser implantada pelo loteador de preferência, no próprio loteamento, de forma a
minimizar os impactos advindos do empreendimento.