[NOME DA EMPRESA] [Endereço da empresa]

Passo a passo para começar a lucrar com

financiamento imobiliário:
1- Financiamento Imobiliário ............................................ 03
2- Principais linhas de crédito ............................................ 06
3- 1º passo para o seu financiamento ................................ 09
4- 2º e 3º passo para o seu financiamento ......................... 17
5- 4º Passo para o seu financiamento ................................ 18
6- Contrato assinado, qual o próximo passo? ..................... 19
7- Prazo de Construção ...................................................... 22
8- Engenharias ................................................................... 23
9- Como preencher Planilha PCI ......................................... 25
10- Como preencher Planilha PCL ....................................... 34
11- Averbação do Imóvel ................................................... 43
12- Dica para conseguir clientes ......................................... 46
13- Dúvidas frequentes ...................................................... 48
14- Bônus ........................................................................... 51

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O mercado das obras financiadas é
lucrativo?
Com certeza, muitos Engenheiros e Arquitetos vem perdendo
dinheiro no mercado de obras financiadas, por não saberem o passo
a passo de como executar esse processo ou até mesmo como
capturar clientes em potencial para esse mercado.

Esse mercado é um dos mais promissores na construção civil e um

dos que mais geram oportunidades, além de ser pouco explorado
por engenheiros e arquitetos.

No ano de 2022 a Caixa Econômica Federal financiou em média

3.000 imóveis por dia, gerando uma receita anual de
aproximadamente 130 bilhões de reais em imóveis financiados.

Veja quantas oportunidades e quanto dinheiro você está perdendo,

por não saber trabalhar com financiamentos imobiliários.

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Você sabe o que é um financiamento
imobiliário?
É um empréstimo a longo prazo concedido pelas instituições
financeiras para a compra de um imóvel, que fica como garantia até
o comprador quitar a dívida. O prazo de pagamento varia entre os
bancos, que pode chegar a 420 meses (35 anos), dependendo da
linha de crédito e idade do comprador.

Após o registro do contrato de financiamento no cartório, o valor é

liberado e o banco paga o valor contratado ao proprietário do
imóvel. Por sua vez, o comprador paga para o banco as prestações,
até quitar a dívida. Caso haja inadimplência, a Instituição Financeira
pode retomar o imóvel, levando-o a leilão.

Com o pagamento do valor contratado ao vendedor o imóvel já fica

vinculado ao titular do financiamento. Em outras palavras, ele é
reconhecido legalmente como o dono do imóvel, podendo usufruir
do bem, mas na matrícula do imóvel constará que o imóvel está
alienado à Instituição Financeira, e a alienação só será retirada no
término do financiamento ou com a quitação antecipada.

Caso coloque o imóvel à venda com parcelas a quitar e encontre um

comprador, a instituição financeira descontará o montante devido e
repassará ao proprietário o restante do valor da venda. Veja uma
situação possível: o dono de um apartamento o vende por 160 mil
reais, mas ainda deve 30 mil reais do imóvel à instituição que

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realizou o financiamento. Sendo assim, será repassado a ele o valor
de 130 mil reais, após o desconto para quitação do que devia.

O financiamento é muito usado por aqueles que não têm o dinheiro

para pagar o imóvel à vista — ou até têm, mas optam por esse tipo
de pagamento por questões estratégicas de investimento. Por
exemplo, financiam o imóvel e o alugam por um preço acima da
prestação. Com o valor recebido como aluguel, pagam as parcelas e
ficam com o restante como lucro.

Independente do motivo que leva as pessoas a aderirem ao

financiamento imobiliário, um dos objetivos é o de conquistar a casa
própria e, assim, aumentar seu patrimônio.

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O que é e qual a diferença entre SFH
e SFI?

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é a modalidade mais usada no Brasil, nela é possível utilizar

o FGTS para facilitar a liberação de crédito nos bancos.
Mas algumas regras devem ser seguidas, por exemplo:
• No SFH até 80% do valor do imóvel pode ser financiado, mas
para usar o FGTS é preciso dispor de 10% do seu valor;
• A parcela do financiamento pode comprometer até 30% da
renda mensal familiar;
• Nessa modalidade o imóvel serve como a garantia do
financiamento.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O Sistema Financeiro Imobiliário não é muito comum no país e acaba

sendo mais utilizado pelas pessoas que não se enquadram nos
critérios estabelecidos pelo SFH.

Isso acontece porque o SFI é livre de regras e permite que as

instituições financeiras definam por conta própria todas as
condições, incluindo o valor da taxa de juros aplicada.

Nele não é possível utilizar o FGTS como forma de pagamento e os

juros acompanham as subidas e descidas da taxa Selic.

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Conheça as principais linhas de
crédito da Caixa Econômica Federal

SBPE: Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

SBPE é uma linha de financiamento destinada a pessoas que
desejam comprar imóveis. Sejam eles casas, terrenos, apartamentos
em ambiente urbano.

Para utilização do crédito para fins de construção, esta linha permite

solicitar um adiantamento de 20% sobre o valor financiado para
recebimento após a assinatura do contrato na Caixa e devolução da
matrícula (em casos de compra de terreno).

Porém existe uma regra: só pode solicitar o adiantamento se o

cliente não utilizar o saldo de FGTS junto ao financiamento.

Além disso, pode ser solicitado 5% de adiantamento para pagar os

custos da documentação (ITBI/Cartório).

Lembrando que a solicitação dos adiantamentos deve ser feita junto

ao correspondente CAIXA AQUI no processo da solicitação do
crédito imobiliário.

Importante frisar que essa linha de crédito não restringe o seu uso
apenas à imóveis residenciais, é possível solicitá-la também ao
financiar empreendimentos com fins comerciais.

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Linha FGTS Pró- Cotista
É o programa especial de crédito habitacional ao cotista de FGTS. A
modalidade destina-se à concessão de operações de crédito
exclusivamente a trabalhadores titulares de conta vinculada do
FGTS, dentro das condições do Sistema Financeiro de habitação
(SFH).
• O comprador deve ter conta ativa no FGTS, com no mínimo 36
contribuições (consecutivas ou não) e possuir contrato ativo
de trabalho;
• Caso não esteja empregado com recolhimento do FGTS, é
necessário ter saldo no fundo de garantia superior ou igual a
10% do valor do imóvel;
• Não pode ter outro imóvel no local de trabalho ou de
residência e nem financiamento ativo no SFH em âmbito
nacional.
Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)
O MCMV é um programa criado pelo Governo Federal em 2009 para
ajudar famílias a alcançarem o sonho da casa própria, facilitando o
financiamento dos imóveis. Esse trabalho é feito em parceria com
governos municipais, estaduais e empresas como a gente.

O programa só permite a participação de pessoas com renda de até

R$ 8.000,00. Ele divide as rendas participantes em 03 diferentes
faixas, para que cada uma tenha sua própria taxa de juros e valores
diferentes de subsídios:

• Faixa 01: Famílias com renda de até R$ 2.640,00

• Faixa 02: Famílias com renda de até R$ 2.640,01 a R$4.400,00
• Faixa 03: Famílias com renda de até R$ 4.400,01 a R$8.000,00
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O que é a Taxa Referencial – TR
A TR foi criada, na década de 1990, para ser uma taxa de juros de
referência. A intenção era que ela servisse de parâmetro para os
juros praticados no Brasil naquela época, marcada pelo descontrole
inflacionário que precedeu o Plano Real (e depois, a estabilização
econômica). Era um papel semelhante ao que a taxa Selic exerce
atualmente.

Atualmente, ela serve como um indicador para a atualização

monetária de algumas aplicações financeiras e operações de
crédito. Significa que ela é utilizada para corrigir os valores ao
longo do tempo – assim como, em alguns casos, se toma como
parâmetro um índice de inflação, por exemplo.

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SIMULADOR HABITACIONAL CAIXA
1º Passo para o seu financiamento
Acesse o site: https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao e
clique em “Faça uma simulação”.

Você será direcionado para o simulador onde poderá fazer a

simulação do seu financiamento, sabendo mais detalhes sobre os
prazos, taxa de juros e valor da parcela.

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a) Pessoa Física ou Jurídica
Aqui você deverá informar se o financiamento é para uma
empresa (pessoa jurídica) ou para pessoas físicas.

b) Tipo de financiamento
Você deverá escolher se o financiamento é para um imóvel é
comercial, residencial ou rural.

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c) Categoria do financiamento
Na categoria você deverá informar se é um imóvel novo ou
usado, se é um terreno, construção, empréstimo garantido por
imóvel, imóveis CAIXA ou reforma/ampliação.

d) Valor do Imóvel
Você deverá informar o valor do imóvel e não o valor do
financiamento.
* Atenção: a CAIXA financia apenas 80% do valor do imóvel.

e) Cidade e estado onde está o imóvel que será financiado

Informe a localização do imóvel, com estado e cidade.

f) Assinale apenas se os compradores possuem imóvel (Casa,

Sobrado, Apto, Terreno) na cidade ou na microrregião onde
será financiado o imóvel.

g) Assinale apenas se o imóvel é financiado em outra Instituição

Financeira para posterior migração do saldo devedor.

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h) Dados pessoais
Informe o número do seu CPF, depois, informe o número do seu
celular.
A renda bruta familiar mensal deverá ser a soma de salários e
rendas de todos os compradores envolvidos no financiamento.
A data de nascimento deverá ser preenchida com os dados do
participante de maior idade.

i) Assinale as opções se autoriza a CAIXA enviar notificações.

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 j) Opção por FGTS
Se você tem mais de três anos de FGTS, mesmo que não seja
em períodos consecutivos, poderá marcar esta opção.
Isto permitirá usar o saldo disponível do FGTS para abater o
valor das prestações.

k) Mais de um comprador ou dependente?

Informar se possui mais de um comprador na proposta e/ou
possui dependente.

Escolha o tipo de financiamento que deseja para o imóvel:

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E você terá o resultado da simulação, como mostrado na tela
seguinte:

Em alguns casos ele mostrará três opções de parcelas para o

financiamento do imóvel. Considere a última, já que ela é mais baixa,
porém, para usar esta última tabela você deverá colocar as

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prestações em débito automático e adquirir um pacote de produtos
da Caixa, como cartão de crédito, cheque especial etc.

Toque no botão ALTERAR para mudar algumas opções, como o valor da

entrada e o tipo de parcela, se deseja que sejam decrescentes ou fixas;

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Principais diferenças nas modalidades de amortização:

Tabela PRICE
Na Tabela Price, o valor da prestação é mais baixo no começo do
contrato se comparado ao da SAC.

O saldo devedor vai caindo lentamente, porque a prestação é

constante do começo ao término do contrato. Como o saldo cai mais
lentamente, os juros a serem pagos também demoram mais para
diminuir.

Tabela SAC
Já no sistema SAC, o valor da prestação é mais elevado no início, com
a capacidade de amortizar uma parcela maior do saldo devedor a
cada mês. Dessa forma, fica mais visível a queda da dívida

Como os juros são aplicados sobre um saldo devedor cada vez mais
baixo, está aí a razão pela qual o total da dívida a ser paga é menor
pelo SAC.

Ao longo do contrato, as prestações vão diminuindo. O efeito de

amortização da dívida, no entanto, é constante.

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2º Passo para o seu financiamento
Nesta etapa, é hora de encontrar um correspondente CAIXA AQUI,
levar os documentos listados abaixo e solicitar a análise de crédito.

a) Documentação básica para solicitação de Crédito Imobiliário

Comprador(es) – PF (Pessoa Física)
Documento oficial de identificação, comprovante de renda
atualizado, emitido no máximo há 2 meses.

USO DO FGTS
Última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à
Receita Federal, Carteira de Trabalho ou Extrato de FGTS.

IMÓVEL
Certidão Atualizada de Inteiro teor da Matrícula.

3º Passo para o seu financiamento (Análise de Engenharia)

Depois de analisar os documentos e aprovar seu crédito, a CAIXA vai
solicitar uma visita de engenharia no imóvel, para avaliar o valor de
venda e as condições de uso.

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4º Passo para o seu financiamento (Assinatura do Contrato)
Após a avaliação da engenharia, ocorre a assinatura do contrato na
agência, mediante pagamento das tarifas de avaliação do imóvel,
seguros e encargos de acordo com a modalidade e programa de
contratação nos valores máximos abaixo:
Financiamento ou Empréstimo garantido por imóvel com Recursos
do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE:
• R$ 954,13 – Aquisição de Imóvel Residencial ou Crédito Real
Fácil CAIXA, garantia imóvel residencial;
• R$ 1.816,62 – Construção em Terreno Próprio ou Reforma e/ou
Ampliação;
• R$ 2.039,86 – Aquisição de Terreno e Construção;
• R$ 3.100,00 – Aquisição de Imóvel Comercial ou Crédito Real
Fácil CAIXA garantia imóvel comercial.

Financiamento com Recursos do Fundo de Garantia do Tempo de

Serviço – FGTS:
• 1,5% (um e meio porcento) sobre o valor do financiamento –
Aquisição, Construção, Reforma/Melhoria ou
Ampliação/Conclusão de imóvel residencial urbano nos
programas Casa Verde e Amarela ou Pró-Cotista.
• e Construção ou Reforma/Melhoria a cobrança ocorre na
liberação das parcelas.

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Utilização da conta vinculada do Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço – CV FGTS, sem financiamento associado:
• R$ 1.600,00 – para aquisição ou construção de imóvel
residencial urbano:
▪ isento de pagamento de IPTU e valor da compra e venda
máximo de R$ 264.000,00;
▪ valor venal aferido para fins de cálculo do IPTU ou o valor
da compra e venda do imóvel, o que for maior, até o valor
máximo de R$ 264.000,00.
• R$ 3.200,00 – para imóveis com valor superior a R$ 264.000,00
ou nos casos em que não houver comprovação do valor venal
do imóvel atribuído pela municipalidade.

CONTRATO ASSINADO, e agora o que fazer?

Contrato de Aquisição de Terreno + Construção:

Nesta modalidade, antes da assinatura do contrato é solicitado uma
visita do engenheiro para avaliação do terreno. Lembrando que será
liberado apenas 80% do valor avaliado, ou seja, o cliente precisa ter
a diferença com recursos próprios.

Depois da avaliação será emitido o contrato e coletado as

assinaturas, após a assinatura é necessário registrar este contrato
no Cartório Registro de Imóveis e posterior liberação do valor da
compra do terreno.

Para isso, será necessário cumprir as seguintes etapas:

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1. Prefeitura (Setor de Tributação): Levar uma via do contrato
para solicitar o recolhimento do ITBI (Transmissão de Bens
Imóveis Inter-Vivos) que equivale de 2% a 3% do valor do
imóvel e deverá ser pago para apresentação no cartório de
registro. Lembrando que esta porcentagem tem variação de
região para região.

2. Cartório Registro de Imóveis: Para o registro do contrato é

necessário ter em mãos as 03 vias do contrato, guia do ITBI
devidamente paga, documentos pessoais dos compradores
(RG, CPF, certidão de nascimento, casamento ou divórcio). Se
o terreno for a primeira aquisição dos compradores (ou seja,
não utilizaram financiamentos SFH/SFI anteriores para compra
de imóveis) tem direito a um desconto na hora do registro,
para isso será necessário apresentar a Certidão Negativa de
Propriedade (emitida nos demais cartório de registro da sua
cidade, caso tiver mais que um). Ao protocolar será cobrado
uma taxa de aproximadamente R$730,00 (valor pode variar
conforme sua região).

3. Após estar com o contrato devidamente registrado é hora de

entregar 01 via para a Caixa Econômica para a liberação dos
recursos: Valor do terreno (será depositado diretamente na
conta do vendedor), adiantamento dos 5% ou 20% (se
solicitado) que será depositado diretamente na conta do
comprador.

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Contrato de Construção:
Nesta modalidade de financiamento, após assinatura do contrato na
CAIXA é necessário levar as 03 vias diretamente no Cartório de
Registro de imóveis juntos com os documentos pessoais (RG, CPF,
certidão de nascimento, casamento ou divórcio) e protocolar a
construção. Será cobrado uma taxa de aproximadamente R$730,00
(valor pode sofrer alterações conforme sua região, assim como o
cartório poderá solicitar outros documentos).

O que o cliente paga enquanto a obra

está sendo construída?
Durante a fase de obra, cabe ao cliente o pagamento de juros de
obra, atualização monetária, prêmios de seguro e taxa de
administração, quando houver. Além da parcela, também será
cobrado o valor de R$400,00 para cada visita do Engenheiro na obra.
O pagamento da amortização do financiamento se inicia após
formalização da conclusão da obra e averbação na matrícula.

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Prazo de Construção
Para os contratos firmados no âmbito do SBPE, os prazos de
construção podem variar de acordo com a opção pela antecipação
de recursos ou não:
• De 02 até 24 meses, contados a partir da data de assinatura do
contrato, podendo excepcionalmente ser prorrogado até o
prazo limite de 30 meses;
• Caso o cliente opte pela antecipação de financiamento, o
prazo é de 03 até 24 meses, contados a partir da data de
assinatura do contrato, podendo excepcionalmente ser
prorrogado até o prazo limite de 30 meses.
Para os contratos firmados no âmbito do FGTS, os prazos de
construção permitidos são:
• de 02 até 24 meses, contados da data da assinatura do
contrato, podendo excepcionalmente ser prorrogado até o
prazo limite de 36 meses, mediante reformulação do
cronograma de obra e justificativa do atraso;

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Como funciona as engenharias da
CAIXA
Com as novas atualizações a Caixa Econômica Federal migrou da
antiga planilha PFUI para a nova planilha PCI e com isso tivemos
também algumas mudanças nas visitas dos engenheiros
credenciados caixa em nossas obras.
Hoje os engenheiros fazem apenas duas visitas na obra durante todo
o processo de financiamento, sendo a primeira visita quando a obra
atinge 30% e a segunda, quando a obra atinge 85% da sua evolução.
As demais liberações de crédito acontecem por meio do envio da
planilha PLS, que tem como responsável pelo seu preenchimento e
envio o engenheiro responsável pela execução da obra.
Lembramos também que a última parcela de 5% do valor da obra,
fica retida até a entrega da matrícula atualizada junto da averbação
da obra.

Análise da engenharia – Documentos

Nessa etapa, os projetos deverão ser enviados para a instituição
financeira com os documentos do imóvel e com a planilha PCI.

Documentos necessários para engenharia do imóvel e liberação de

financiamento:

• Matrícula atualizada do imóvel.

• Projetos Arquitetônicos da Obra.

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• CNO (Cadastro Nacional de Obra) pode ser feito pelo e-Social
ou na contabilidade do seu cliente.
• Alvará da Obra: licença para construção
• ART ou RRT: ART de projetos e execução são obrigatórias, mas
dependendo do projeto pode ser cobrado também.
• ART de movimentação de terra ART de contenção de terra
• ART de muro de contenção
• ART de impermeabilização
• Documentos dos responsáveis técnicos pela obra: Engenheiro
e Arquiteto
• Planilha PCI (fornecida pela Caixa): Preenchida conforme as
informações da obra.

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Como preencher a PCI – Proposta de
Construção Individual
Na PCI, o Proponente e o Responsável Técnico pela execução da obra
apresentam para a CAIXA as informações do projeto, o orçamento
previsto e o planejamento para execução da obra. A Proposta de
Construção Individual (PCI) ou a Proposta de Reforma e Melhoria
(PRM) deve ser apresentada preenchida e assinada, em formato PDF.
Todos os campos em azul nos formulários precisam ser preenchidos
pelo Responsável Técnico.
Identificação

Na parte inicial dos formulários, são preenchidos os dados de

identificação do Proponente, do Responsável Técnico pelo Projeto,
do Responsável Técnico pela Execução da Obra e dados de
identificação do Imóvel.

Documentação para Análise

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Na sequência do preenchimento do formulário, devem ser indicados
os documentos disponibilizados pelo Proponente para a análise de
engenharia.

Informações sobre o Projeto

Nesta parte do formulário, são preenchidas informações sobre o

Projeto como Áreas, Sistema Construtivo, Valor Proposto para o
Terreno, Custo e Referências Adotadas.
Área Coberta Padrão:
Área construída da edificação principal, descontadas as áreas de
padrão diferente, projeções de beirais e garagens.
Área Acessória Coberta:
Áreas de garagem + Áreas cobertas contidas no terreno,
desvinculadas da edificação principal.
Área Construída Total:
Área Coberta Padrão + Área Acessória Coberta. Deverá ser igual a
área total de construção conforme Projeto de Arquitetura.
Área Permeável:
Área do terreno não impermeabilizada e sem construção.

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Área do Terreno:
Informar a área do terreno conforme indicado na Certidão de
Matrícula.

Valor do Terreno:
Informar o valor de compra e venda do terreno para Aquisição de
Terreno e Construção. (obs.: em todos os outros tipos de propostas
esta informação é dispensada).

No campo Sistema Construtivo escolher na lista o sistema adotado

no projeto.

Quando for escolhida a opção “Outros”, informar no campo “Sistema

Construtivo Outros (Especificar)”, qual o tipo de sistema construtivo
pretendido e se ele é Inovador ou Convencional. Sistemas
construtivos convencionais são aqueles executados por processos
tradicionais no país e que utilizam componentes que possuem
norma brasileira elaborada pela ABNT – Associação Brasileira de
Normas Técnicas, identificados no formulário com o termo “Conv”.

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Memorial Descritivo:

No item Memorial Descritivo, selecionar a solução construtiva

especificada no Projeto para cada serviço e para cada
cômodo/ambiente da unidade. Nos campos que descrevem a
unidade, informar quantidade e características de cada cômodos ou
ambiente do imóvel (exemplo: sala, cozinha, dois dormitórios, área
de serviço, banheiro social e varanda).
Na especificação dos serviços, quando escolhida a opção “Outros”,
deverá ser detalhada a solução adotada no quadro à direita “Outros
(Especificar)”.
Quando houver especificações diferentes para um mesmo serviço
(exemplo: pisos laminados e cerâmicas) ou de características do
imóvel não descritas nos campos do formulário, também é possível
esclarecer a especificação no mesmo campo “Outros (Especificar)”.

Orçamento de Obra
O orçamento proposto deve ser suficiente para a conclusão da obra
e para a plena funcionalidade do imóvel ao seu final.

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O orçamento não deve fazer distinção entre os recursos financiados
e os recursos do Proponente, pois as liberações atenderão a
proporcionalidade de recursos contratada.
Todos os serviços necessários para um imóvel funcional e previstos
no projeto devem ser incluídos no orçamento, não esquecendo
eventuais serviços que garantam as condições de acesso ao imóvel,
escadas, patamares, rampas, guarda-corpos, corrimãos e muros de
contenção, entre outras.
Na PCI – Proposta de Construção Individual, ao lado da planilha de
custos, são sugeridos percentuais de incidência para cada macro
item como referência em obras habitacionais. Caso o orçamento
tenha incidências diferentes das faixas sugeridas, ainda poderá ser
acatado pela CAIXA desde que seja apresentada justificativa técnica.

As justificativas para incidências diferentes das faixas sugeridas são

informadas no quadro “Justificativa para itens fora das incidências
no orçamento acima”.

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Pode ser aceita a adoção de taxa de Bonificação e Despesas Indiretas
(BDI) de até 18,00% para obras executadas por construtoras e de até
6% para obras executadas por profissional autônomo.
Tal percentual deverá ser definido pelo Responsável Técnico pela
execução da obra, considerando as particularidades do projeto.
Quando os custos com esquadrias já incluírem os vidros, o valor e as
incidências do macro item “Vidros e Plásticos” poderão ser iguais a
zero.
O valor e as incidências do macro item “Coberturas e telhas”
poderão ser iguais a zero quando se tratar de laje impermeabilizada
sem cobertura de telhas.
O valor e as incidências do item “Forro” poderão ser iguais a zero
quando a solução adotada tiver apenas laje, ou seja, laje sem
aplicação de forro.

Os serviços considerados no Item “Outros serviços” (linha 20),

devem ser descritos no quadro “Serviços Adicionais”. Os custos com
serviços adicionais, normalmente são aqueles não contemplados

30
nos custos de referência, à exemplo de fundações especiais, aterros,
contenções, piscinas, equipamentos especiais etc.
Após concluir o preenchimento do orçamento, os valores dos
campos relacionados ao item “Resumo de custos” são preenchidos
automaticamente.

Poligonal Do Terreno:

Essa imagem não dispensa a comprovação da localização do imóvel

por meio de documento público que tenha essa finalidade.

Cronograma de Obra:
O cronograma da obra deve representar cuidadosamente a proposta
de evolução da obra, observando o prazo limite de até 24 meses e
um percentual mínimo de 5% na última etapa.

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O cronograma da Proposta, tanto seu prazo quanto sua distribuição,
deve ser realista. É importante considerar a possibilidade de
eventualidades e imprevistos durante a execução da obra que
podem postergar sua conclusão (exemplos: atrasos na entrega de
materiais, condições adversas no clima etc.).
Se a obra já foi iniciada, informar o percentual de obra já executado
na primeira linha do cronograma (Etapa PréExc.). Esses serviços pré-
executados devem ser descritos no campo “Descrição das obras já
executadas” localizado abaixo da imagem da poligonal do terreno.

32
Assinaturas

Nos campos destinados às assinaturas, inserir o local e data da

apresentação da proposta com as assinaturas do Proponente e do
Responsável Técnico pela obra. A assinatura poderá ser:
Digital – com Certificação Digital tipo ICP-Brasil, ou realizada na
Plataforma gov.br com nível mínimo de “assinatura avançada”;
Manual – imprimir em papel, assinar e digitalizar/escanear.

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Como preencher a PLS – Planilha de
Levantamento de Serviços
As solicitações de liberação de recursos referentes as parcelas de
etapa de obra devem ser feitas por meio da apresentação da PLS –
Planilha de Levantamento de Serviços (aba disponível no mesmo
arquivo da PCI), em formato PDF.
Na PLS, o Proponente e seu Responsável Técnico informam para a
CAIXA quais serviços foram executados na etapa, para fins de
demonstração da aplicação dos recursos e cumprimento do
cronograma e especificações contratadas.
Todos os serviços informados como executados na PLS devem ser
devidamente evidenciados no relatório fotográfico que a compõe.
Todos os campos em azul no formulário devem ser preenchidos pelo
Responsável Técnico pela execução da obra e, ao término do
preenchimento, o documento deve ser obrigatoriamente assinado
pelo Proponente e pelo Responsável Técnico pela Execução da Obra.

34
Os campos de identificação são preenchidos automaticamente a
partir dos dados incluídos na proposta.

No campo “Contrato/Início” deve ser informada a data de assinatura

do contrato.
No campo “Término Previsto” deve ser incluído o prazo previsto para
conclusão da obra informado na proposta.
No campo “Data da vistoria”, deve ser informada a data de realização
da vistoria realizada pelo Responsável Técnico pela Execução da Obra
para medir e registrar na PLS a sua evolução. Na informação do
percentual de evolução, devem ser considerados somente serviços
concluídos e materiais aplicados instalados.
As perguntas que seguem abaixo do campo “Data da vistoria” devem
ser respondidas de forma que reflitam fielmente a real situação da
obra.

35
O formulário indicará no campo “Etapa prevista no cronograma
físico-financeiro:” a etapa prevista para o período conforme
cronograma aprovado e no campo “Situação da obra” qual a
classificação da obra em relação a sua evolução (Atrasada, Normal,
Adiantada).
Cada campo da coluna “Execução do Item (%)” deve ser preenchido
informando uma das opções disponíveis no campo, conforme
evolução da execução do serviço.
No campo “Observações” podem ser incluídas informações que o
Cliente ou RT da obra considere relevante para complementar ou
explicar alguma condição da obra ou projeto que não possa ter sido
completamente esclarecida ou evidenciada nos campos da PLS ou
pelo relatório fotográfico.
O campo “Mensurado acumulado no mês anterior (%)” deve ser
preenchido com o percentual acumulado de evolução informado na
PLS da etapa anterior e caso seja a primeira etapa deve ser inserido
o percentual 0%.
Os campos “Etapa concluída”, “Mensurado Acumulado Atual (%)” e
“Variação do Período (%) são calculados automaticamente pela
planilha a partir das informações inseridas nos demais campos.

36
Na primeira linha da coluna “Executado mês” deve ser inserido o
percentual de obras executadas quando a proposta foi contratada,
0% ou o percentual informado na proposta.
As informações nas demais linhas devem ser inseridas nas etapas
correspondentes. Os campos da coluna “Previsto acumulado” são
preenchidos automaticamente a partir dos dados da proposta. Os
campos das colunas “Acumulado” e “Mês executado” são calculados
automaticamente.

Relatório Fotográfico
O Relatório fotográfico da PLS deverá conter no mínimo 12 (doze)
fotografias que bem evidenciem os serviços realizados na etapa e ao
menos uma delas deve contemplar o logradouro e o terreno. As
fotografias devem ser coloridas, georreferenciadas e não devem
aparecer pessoas, ainda que de forma parcial, como forma de
resguardar o direito de uso de imagens. Devem ser apresentadas
obrigatoriamente:
• Uma foto da fachada frontal;
• Uma de cada fachada lateral (quando possível);
37
 • Uma foto dos fundos;
• Uma de cada cômodo, a partir da porta, mostrando piso e
paredes, conforme esquema gráfico a seguir.
• Ao menos uma das fotos deve permitir identificar a afixação
do adesivo/placa de obra modelo CAIXA.

Para a fase de serviços preliminares e fundações, necessita-se

apenas de uma ou duas fotos, desde que se visualize a execução
completa da fundação e movimentação de terra (nivelamento etc.).

38
Para acrescentar as fotos ao Relatório Fotográfico deve-se clicar na
seta azul apontada para baixo e escolher o devido arquivo. Para
eliminar a foto inserida, basta clicar no “X” dentro do campo.

Declarações e assinaturas

Nos campos destinados às assinaturas, inserir o local e data da

apresentação da PLS com as assinaturas do Proponente e do
Responsável Técnico pela execução da obra. A assinatura poderá ser:
Digital – com Certificação Digital tipo ICP-Brasil, ou realizada na
Plataforma gov.br com nível mínimo de “assinatura avançada”;
Manual – imprimir em papel, assinar e digitalizar/escanear.

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PARÂMETROS PARA MENSURAÇÃO DOS
MACROS ITENS

40
Como fazer a reprogramação de obra
O pedido de reprogramação de cronograma deve ser apresentado à
Caixa utilizando o formulário “Proposta de Reprogramação de
Cronograma” (aba disponível no mesmo arquivo da PCI) sempre que
se identificar necessidade de alteração de prazo de execução da obra
ou de percentual de evolução previsto para as etapas.
Alterações de prazo podem ser acatadas desde que respeitado o
limite máximo previsto para a operação. O Relatório fotográfico da
proposta de reprogramação de cronograma deverá conter no
mínimo 06 (seis) fotografias, que bem evidenciem a compatibilidade
entre o pleito apresentado e o estágio atual da obra.
As fotografias devem ser coloridas, georreferenciadas e não devem
aparecer pessoas, ainda que de forma parcial, como forma de
resguardar o direito de uso de imagens.

Itens financiáveis em todas as

operações
• Todos os serviços necessários para a construção do imóvel que se
pretende financiar, desde o preparo do terreno e fundações até os
acabamentos (revestimentos, louças, metais, bancadas etc.);
• Sistema de coleta/armazenamento e uso de águas pluviais;
• Sistema de reuso de águas servidas/cinzas;
• Sistema de aquecimento solar;

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• Sistema de geração de energia renovável (placas fotovoltaicas,
micro gerador eólico etc.);
• Dispositivos economizadores de energia (sensores de presença,
fotoelétricos etc.).

Para operações financiadas com recursos SBPE, também é possível

financiar os seguintes itens:
• Piscina;
• Quiosque/churrasqueira;
• Coberturas vegetadas (telhados verdes);
• Ofurô;
• Pergolado;
• Parquinho;
• Paisagismo;
• Instalações para ar-condicionado (não inclui os aparelhos, apenas
as instalações necessárias para seu funcionamento);
• Elevador;
• Sistemas residenciais automatizados (portas, janelas, iluminação
etc.);
• Fechaduras inteligentes (digital, senha etc.);
• Sistemas de monitoramento e segurança (câmeras, alarme, cercas
eletrificadas, portão automatizado etc.).

42
Averbação do registro de imóvel

O QUE É AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO?

É a formalização na matrícula registrada no Cartório de Registro de
Imóveis das alterações realizadas no imóvel, como construção,
ampliação e demolição. A averbação possibilita registrar o histórico
de alterações efetuadas ao longo da existência do imóvel em
matrícula, tornando públicas e legais todas as informações.

QUAIS OS BENEFÍCIOS DA AVERBAÇÃO?

A averbação em matrícula viabiliza e traz segurança para qualquer
transação, seja de compra, venda ou legalização e promove:
- Valorização do imóvel;
- Acesso à informação;
- Proteção de direitos;
- Histórico das alterações já realizadas no bem;
- Protege o direito do locador e locatário.

COMO FAZER E QUAIS OS DOCUMENTOS?

Você deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis onde o seu imóvel
está registrado e levar a certidão negativa de débitos (CND) com a
Receita Federal e o INSS, Habite-se (ou documento equivalente
emitido pela Prefeitura quando a obra é finalizada) e pagar a taxa do
cartório de aproximadamente R$580,00 (valor pode variar de região

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para região). Outros documentos poderão ser solicitados pelo
cartório de registro de imóveis, a depender do tipo de averbação
realizada.

QUANDO SOLICITAR?
Antes de construir o imóvel, você deve solicitar o Alvará de
construção. Após a finalização de sua moradia é necessário emitir a
Averbação da Construção. Assim que tiver o Habite-se e a CND em
mãos, solicite a averbação na matrícula, documento este que
permitirá liberar a última parcela de obra junto à CAIXA.

O QUE ACONTECE SE NÃO EFETUO A AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO

DO IMÓVEL NA MATRÍCULA?
A Averbação é uma ação obrigatória e necessária. Se uma alteração
não for averbada em cartório, não terá validade jurídica, impactando
no processo de compra e venda da propriedade. Caso o documento
não seja entregue à CAIXA poderá ocorrer sanções previstas em
contrato.

44
Condições mínimas para aceitação
do Imóvel como Garantia
Para que o imóvel seja aceito como garantia do financiamento é
necessário que atenda as condições mínimas detalhadas a seguir:

Condições do Terreno
• Estar localizado em área urbana;
• Estar regularizado junto ao Cartório;
• Estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus;
• Possuir Certidão Individualizada e Atualizada de Inteiro Teor da
Matrícula;
• Se modalidade Construção em Terreno Próprio ou
Reforma/Ampliação deve estar em nome de todos os proponentes
que participarão do financiamento, independentemente da
pactuação de renda;
• Se modalidade Aquisição de Terreno e Construção, ser de
propriedade de terceiros.

Infraestrutura Básica:
• Solução de abastecimento de água potável;
• Solução de esgotamento sanitário;
• Solução de escoamento e destinação de águas pluviais;

45
• Fornecimento de energia elétrica;
• Iluminação pública;
• Possuir via de acesso ao terreno.

Como iniciar nos mercados das

obras financiadas e conseguir os
primeiros clientes
O primeiro passo para quem quer iniciar nesse mercado é conseguir
parcerias.

Mas por que devo ter parcerias?

Porque será através destas parcerias que você alavancará suas

vendas e conseguira mais clientes além de fechar mais vendas de
projetos e obras financiadas.

Quem pode ser meu parceiro?

Corretores e Imobiliárias: Geralmente são os primeiros a ter

contato com clientes em potencial, pois uma das primeiras etapas
de alguém que deseja construir é procurar terrenos para a sua obra.

Correspondentes Bancários: Os correspondentes bancários, são

responsáveis por atender os clientes mais quentes, cliente que já
estão decididos em construir.

46
Arquitetos: muitos arquitetos fazem projetos, mas não estão com
interesse ou não sabem como funciona o processo de financiamento
e na maioria das vezes não executam a obra também. Hoje em
minha empresa fazemos processos de financiamento bancário para
vários arquitetos.

Dica: tente fechar parcerias remuneradas, pague uma comissão

para cada indicação que você venha a fechar negócio, isso
alavancará suas vendas, além de fortalecer os laços entre você e o
correspondente bancário.

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Dúvidas frequentes sobre
financiamento imobiliário
• Quem pode financiar?

Pessoas físicas, maiores de 18 anos, com cadastro sem restrições e

capacidade econômico-financeira.

• Como comprovar renda?

No caso de trabalhador CLT, é possível comprovar apresentando os

seguintes documentos: Carteira de Trabalho, Holerite e Declaração
de Imposto de Renda.

• Sou autônomo, posso financiar um imóvel?

Sim, trabalhadores Autônomos também podem fazer um
financiamento imobiliário, desde que consigam comprovar sua
renda. Na ausência do holerite, essa comprovação pode ser feita
através da declaração do imposto de renda e DASN-SIMEI
(trabalhador com atividades através do MEI).

• Quem pode compor renda para um financiamento?

Pode compor a renda com até três pessoas, que podem ser seus
familiares e até mesmo amigos. Como por exemplo: cônjuges e
namorados, enteado, madrasta e padrasto, pais, sogros e filhos, tios
e primos, irmãos e amigos.

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 • Quais imóveis podem ser financiados pela CAIXA?

Residenciais Urbanos: sobrados, casas, apartamentos e terrenos.

Comerciais: salas comerciais, barracões.

Imóveis Rurais não são financiáveis pelas linhas de crédito mais

usuais.

• Qual o percentual de financiamento da caixa econômica?

A Caixa Econômica financia até 80% do imóvel para contratos do tipo

SAC e PRICE.

• Qual o prazo máximo de financiamento?

O prazo máximo de financiamento para contratos SAC é de 420

meses e na PRICE de 360 meses. Sendo que será analisado a idade
do proponente mais velho, a idade limite somado com o total das
parcelas, não podendo ultrapassar os 80 anos e 06 meses.

• Quando é possível utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por

Tempo de Serviço) no financiamento?
Para a utilização do recurso na aquisição do imóvel é necessário
ter no mínimo de três anos consecutivos ou não, de carteira
assinada. Não ser titular de financiamento imobiliário ativo, âmbito
do SHF, em qualquer parte do território nacional e não ser
proprietário de imóvel pronto ou em construção, localizado no
mesmo município de residência.

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 • Como posso usar o FGTS no meu contrato habitacional?

O saldo do FGTS pode ser utilizado na hora da contratação, como

entrada do financiamento, constituindo parte do pagamento. Na
Amortização ou liquidação do saldo devedor da sua dívida e utilizar
para diminuir em até 80% o valor das prestações.

• Preciso de CNPJ para trabalhar com obras financiadas?

A Caixa não exige que você tenha CNPJ, apenas que tenha registo
em alguns dos conselhos CREA ou CAU.

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BÔNUS:
Pergunta para você fazer ao seu cliente:
• O que ele pretende construir? casa ou sobrado?
• Qual é o valor que ele pretende gastar?
• Qual é o valor de recurso que ele tem em mãos fora o valor do
financiamento?
• Ele tem FGTS? se sim qual o valor?
• O proponente é funcionário Público? Sim ou não
• O terreno será financiado? Sim ou não
• O financiamento será em nome de uma pessoa ou mais?
• Qual o valor ideal de parcela mensal para o cliente, que não
comprometa a sua renda?
• Seu cliente possui algum financiamento no nome? se sim,
precisa ser analisado, pois dependendo da parcela pode
condicionar o crédito no momento do financiamento, ou seja,
liberar menos recurso que o previsto.
• Com essas perguntas e respostas será possível para você, fazer
um raio x do seu cliente, a partir daqui você poderá receitar o
melhor remédio, o melhor caminho para ele.

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