Aula2introducaoestendida Unlocked

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Aula 2 – Introdução Estendida –

Avaliação de Imóveis.
A avaliação de um bem, seja ele móvel

ou imóvel, é amplamente necessário e
comum em nossa sociedade, tanto nas
esferas administrativa, fiscal e judicial.
São inúmeras as áreas que demandam
pela determinação do real e justo valor
de mercado de um bem.
E a disciplina Avaliação de Bens é pouco

abordada (ou não é abordada) nos cursos de
graduação naquelas carreiras nas quais este
conhecimento é importante. Ou seja, estuda-se
muito pouco (ou nada) a respeito de Avaliações
nos cursos de graduação de engenharia,
contabilidade, administração, economia, direito,
etc.
Mesmo os cursos de formação de

corretores de imóveis, tanto o curso
superior em gestão imobiliária como
o curso técnico, o assunto Avaliação
de Imóveis é apenas citado, mas não
é ensinado.
Neste curso, nós vamos tratar da

avaliação de imóveis urbanos, mas a
mesma Norma Técnica é utilizada
também para a avaliação imóveis rurais
e de bens móveis, ou seja, máquinas,
equipamentos, aeronaves, bens de valor
histórico, empresas, etc.
E porque nós vamos focar somente

na avaliação de imóveis urbanos?
Por 3 motivos principais:
1- 99% das demandas e necessidades

do mercado de avaliações estão na área
de imóveis urbanos. Casas,
apartamentos, lotes, terrenos, galpões,
lojas, salas, andares corridos, edifícios,
garagens, estacionamentos, etc.
2- Como eu falei anteriormente, a mesma

Norma Técnica da ABNT é utilizada tanto para
bens móveis como para bem imóveis, com
algumas poucas diferenças. Dominando a
área de imóveis urbanos, facilmente, caso
necessário, você poderá avaliar um outro
bem móvel: máquinas, equipamentos, etc.
3- A avaliação de imóveis rurais,
máquinas/equipamentos e bens de valor histórico,

demandam conhecimentos bastante específicos. Para os
imóveis rurais, por exemplo, são necessários
conhecimentos sobre “culturas permanentes” e
“culturas temporárias”, tipos de solos, definição de APPs
(áreas de preservação permanentes), etc. Estes
conhecimentos são específicos dos engenheiros
agrônomos. Da mesma forma, para
máquinas/equipamentos e bens de valor histórico. E
estes mercados são bastante restritos.
Agora, vamos falar um pouco das

áreas da sociedade e das demandas
onde são necessárias as avaliações
de imóveis.
1- Operações de compra e venda

de imóveis: a parte vendedora ou a
parte compradora deseja saber o
real e justo valor de mercado de um
imóvel que está sendo
transacionado.
Os clientes, neste caso, podem ser

pessoas físicas, grandes empresas,
investidores, entre outros.
2- Garantia de operações: nesta situação, os

clientes são os bancos. Imagine que um
indivíduo está comprando um apartamento,
dando uma parte do valor como entrada e
financiando o restante através de um banco. O
apartamento fica alienado ao banco enquanto o
financiamento não é quitado. Quer dizer, o
imóvel fica como garantia da dívida.
Caso não se pague o financiamento, o

banco vai tomar o imóvel do devedor.
Mas o banco precisa saber se o
apartamento, que fica alienado como
garantia, realmente vale o que foi
declarado na operação de
financiamento.
Então, em um processo de
financiamento imobiliário em qualquer

banco, uma das primeiras etapas é a
avaliação do valor de mercado do
imóvel. Bancos como a Caixa Econômica
Federal, e os demais grandes bancos
comerciais, contratam avaliadores para
efetuar esta etapa.
Eles terceirizam este serviço. É muito

mais prático e eles se concentram
nas demais atividades do processo
de financiamento.
Existem avaliadores que possuem contratos

com a Caixa Econômica Federal há dezenas de
anos, tendo criado suas famílias e montado
patrimônio através desta prestação de serviços.
É claro que, quanto maior a oferta de
financiamentos imobiliários, maior a
quantidade de contratos e maior é a demanda
pelo serviço de avaliação de imóveis.
Somente a título de exemplo, a Caixa

Econômica Federal abre editais para a
contratação de avaliadores terceirizados a
cada 2 anos. Estes editais são regionalizados,
ou seja, pode haver um edital sendo aberto
agora em um estado e o mesmo pode não
estar acontecendo em outro estado.
Procure saber em sua cidade quando foi

aberto o último edital da Caixa e faça as
contas. O próximo será em
aproximadamente 2 anos. Além da Caixa
todos os demais bancos comerciais
utilizam avaliadores terceirizados.
Além da garantia para o financiamento

imobiliário, existe também a modalidade
de garantia de empréstimos. Os bancos,
principalmente o BNDES e suas sucursais
estaduais, emprestam dinheiro às
empresas, que apresentam imóveis
como garantia (garantia real).
Da mesma forma que na Caixa

Econômica Federal, o BNDES
também contrata avaliadores
terceirizados para atender às suas
demandas.
Eu tenho contratos com a Caixa

Econômica Federal, Banco do Brasil e
BDMG, entre outros, para estas
demandas de avaliação de imóveis.
Além disso, estes mesmos bancos
também contratam novamente o

avaliador de imóveis para atualizar o
valor após a tomada do imóvel para
leilão. Lembre-se, e aqui vai o primeiro
ensinamento técnico, a avaliação é um
“retrato” do mercado no momento em
que foi realizada.
O imóvel foi avaliado na época em que foi

comprado e financiado pelo cliente. Porém,
passados alguns anos, caso ocorra a
inadimplência do pagador, o banco toma o
imóvel que está em garantia e o coloca no
mercado de leilões. Porém, ele precisa saber
qual o valor atualizado deste imóvel. Então,
novamente contrata o avaliador de imóveis.
3- Locação: todo contrato de locação pode

ser renegociado no momento de sua
renovação. No caso dos contratos comerciais,
que envolvem grandes imóveis, onde não
seria tão simples desocupar o imóvel e alugar
um outro mais barato, as empresas
contratam avaliadores para determinar o
justo valor de mercado do aluguel.
Tanto o locador como o locatário podem

solicitar a avaliação e a emissão do
Laudo de Avaliação para Renovatória de
Aluguel. É um mercado enorme, que
envolve praticamente todos os imóveis
comerciais alugados.
Imagine a quantidade de Shopping

Centers no Brasil, onde o avaliador
poderá prestar serviços tanto para o
Shopping como para os lojistas. Imagine
a quantidade de imóveis comerciais
espalhados por sua cidade.
4- Valores de impostos prediais (IPTU) e de

transmissão (ITBI ou ITCD): nestes casos,
quando o contribuinte considera que os
valores cobrados por tais impostos não
reflete o real valor de mercado de seu
imóvel, objeto de tais impostos, ele interpõe
uma solicitação de revisão ou processo
administrativo à autoridade competente.
Porém, as chances de sucesso em

sua solicitação de revisão do imposto
devido são bem maiores caso sua
solicitação seja acompanhada de um
Laudo de Avaliação de Imóvel. Outro
mercado enorme.
5- Ações Judiciais: outra enorme fonte

de demandas por avaliação de imóveis.
Diversos processos que tramitam nos
Fóruns em todo o Brasil necessitam de
um Laudo de Avaliação de Imóvel.
Primeiramente, temos que entender
como funciona a Justiça.
Os juízes são originalmente formados

em cursos de direito e com grande
capacidade técnica nesta área. Porém,
grande parte dos processos judiciais
envolve temas e assuntos técnicos que
não são do conhecimento dos juízes, e
nem deveriam ser.
Questões médicas, contábeis, de engenharia, e

questões que envolvem valores de mercado de
bens. No caso específico da avaliação de imóveis,
vários são os tipos de ações que demandam o
Laudo de Avaliação: partilha de bens (por divórcio
ou heranças contestadas na justiça), usucapião,
desapropriações, ações renovatórias de aluguel
que não foram resolvidas na esfera administrativa,
disputas entre empresas, etc.
Nestes casos, o Juiz, que não entende

destas questões puramente técnicas,
nomeia um PERITO JUDICIAL DE
CONFIANÇA, ou seja, um avaliador de
sua confiança para determinar o justo
valor de mercado de um imóvel objeto
de uma ação na Justiça.
Este Perito Judicial nomeado recebe

uma remuneração para trabalhar para o
Juiz. Além disso, as partes envolvidas no
processo também contratam os seus
peritos para acompanharem a
elaboração da avaliação.
Nestes casos, os avaliadores contratados

pelas partes são chamados de ASSISTENTES
TÉCNICOS DAS PARTES, mas desempenham
basicamente o mesmo papel do PERITO
JUDICIAL. Imaginem a quantidade de
processos judicias que demandam avaliações
em todas as esferas da Justiça no Brasil. As
possibilidades são enormes.
6- Decisões sobre investimentos:

imagine empresas ou pessoas físicas que
precisam de uma boa assessoria na
determinação dos valores de mercado
de imóveis para a tomada de decisão em
relação a investimentos ou
empreendimentos.
7- Fusões ou cisões de empresas: toda

grande empresa possui ativos
imobiliários, como o edifício onde se
situam os seus escritórios, a sua fábrica,
ou as suas lojas (caso estas sejam
próprias e não alugadas). Ela pode
possuir também terrenos.
Então imagine o cuidado que se deve ter

quando aparece uma oportunidade de
se fundir a outra empresa ou de dividir
em empresas menores. Neste momento
existe a necessidade de se determinar os
valores de mercado de seus imóveis.
8- Servidões de passagem: são aqueles

pequenos trechos de terra necessários para
se dar passagem às concessionárias de
serviços públicos. Uma linha de transmissão
que passe por um terreno obriga que não se
construa ou não se plante nada abaixo dos
cabos, bem como em uma área de segurança
nas laterais.
O mesmo acontece com a passagem de gasodutos e

adutoras de água. Desta forma, as empresas de energia
elétrica, gás e tratamento de água são clientes dos
avaliadores na determinação dos valores de mercados
destes pequenos trechos de passagem, a serem
indenizados aos proprietários dos terrenos. Da mesma
forma, os proprietários podem utilizar dos serviços de
avaliadores para contestar os valores a serem recebidos
das concessionárias de serviços públicos.
9- Órgãos públicos – desapropriação de

imóveis para obras de infraestrutura. Sempre
que são realizadas grandes obras pela
Prefeitura ou pelos órgãos públicos das
esferas do governo, é necessário proceder à
desapropriação de imóveis para permitir a
completa implantação do projeto.
Nestes casos, avaliadores de imóveis são

contratados para determinar os valores de
mercado para as indenizações aos
proprietários desapropriados. Você poderá
trabalhar para o Estado, mas também para a
outra ponta, ou seja, o cidadão que não
concordam com os valores propostos pelo
Estado.
Bem, como pudemos ver, o mercado de avaliação

de imóveis é enorme e está aí para ser aproveitado
pelos profissionais que dominam a técnica. E eu
volto a dizer, este é o objetivo deste curso: formar
profissionais para atuarem plenamente no
mercado de avaliação de imóveis e com
ferramentas de acesso aos clientes para anunciar e
vender o seu serviço.
Você vai aprender como acessar cada

um destes mercados. Qual a abordagem
é a mais efetiva para cada caso. Qual
ferramenta utilizar para alcançar cada
um deles, ao menor custo e de maneira
mais precisa.
E para atuar nesta área, é importante

entender que existe uma Norma Técnica da
ABNT que regula como devem ser feitas as
avaliações de imóveis e como devem ser
redigidos os laudos. É a NBR 14.653 -
AVALIAÇÃO DE BENS. Por isto eu digo a vocês
que é possível terminar este curso capacitado
a executar avaliações de imóveis.
Com uma Norma Técnica dando as

diretrizes a serem seguidas, mais as
técnicas e ferramentas que eu vou te
apresentar, aí só depende de você.
A NBR-14.653 – AVALIAÇÃO DE BENS, possui 7
partes:
1- Procedimentos Gerais;
2- Imóveis Urbanos;
3- Imóveis Rurais;
4- Empreendimentos;
5- Máquinas e equipamentos;
6- Recursos naturais e ambientais;
7- Patrimônio histórico.
E como eu disse anteriormente,

vamos tratar neste curso apenas da
avaliação de imóveis urbanos,
principalmente por se tratar da
grade maioria das demandas do
mercado.
Tudo o que for passado para vocês neste

curso está estritamente de acordo com a
NBR-14.653. Uma avaliação de imóveis
que venha a ser elaborada sem levar em
consideração esta norma Técnica pode
facilmente ser contestada.
A notícia boa é que, com disciplina, boa

técnica e sabendo da necessidade de se
respeitar a Norma, torna-se uma tarefa
natural emitir um laudo de Avaliação
completo, preciso e estritamente dentro
da NBR 14.653.
A Norma foi elaborada

principalmente para:
1- Regulamentar e indicar como deve

ser feita a avaliação e quais os
diferentes métodos podem ser
utilizados na avaliação de imóveis
(elaboração da avaliação
propriamente dita);
2- Estabelecer os critérios de como a

informação e o resultado da
avaliação vão ser transcritos no
laudo de avaliação (elaboração do
laudo de avaliação).
Calma... fique tranquilo. Quando falo a

você “diferentes métodos”, saiba que
não são tantos assim. Além disso, vai se
tornar natural para você a escolha de
qual método utilizar. Esta naturalidade
se obtém através da prática,
naturalmente.
Vamos lá! Vou adiantar para você

quais são estes métodos.
Por conta da característica

particulares de cada imóvel, a Norma
e a boa técnica nos orientam qual
dos métodos vamos utilizar. São eles:
1- Método comparativo direto de dados de

mercado com homogeneização por fatores;
2- Método comparativo direto de dados de
mercado com homogeneização por
Inferência estatística;
3- Método evolutivo;
4- Método involutivo ;
5- Método da capitalização da renda.
Veremos detalhadamente cada um

destes métodos adiante.
Com relação ao laudo de avaliação, ele é o

documento que transmite ao interessado
todas as informações, resultados e
fundamentação da avaliação. A Norma
Técnica NBR 14.653 também orienta o que
deve estar presente no laudo de avaliação e
como estas informações devem ser
transmitidas.
Todas as atividades e técnicas utilizadas para

elaborar a avaliação de imóveis e para redigir
o laudo de avaliação se tornarão cada vez
mais simples e instintivas para você, o perito
avaliador, na medida em que você adquire
experiência. E experiência vem com o tempo.
Fique tranquilo porque neste curso você

terá toda a ajuda necessária para iniciar
sua carreira e transpor as barreiras da
nova jornada. Este é o meu objetivo com
este curso: tornar o seu começo muito
mais fácil e natural, fazendo com este
material lhe sirva de apoio fundamental.
Mas seguramente você ganhará

rapidez e naturalidade na medida em
que trabalha entregando os laudos
de avaliação aos seus clientes.
Com relação às ferramentas

necessárias, elas não são muitas.
Você precisará basicamente de:
- Máquina fotográfica – não é necessário

possuir uma máquina profissional e nem
mesmo uma semi-profissional. Estas são
importantes para as perícias de
engenharia, que necessitam de maiores
detalhes dos itens fotografados, pela
própria natureza da atividade.
No caso das vistorias para avaliação

de imóveis, você poderá utilizar o
seu telefone celular. Os telefones de
hoje possuem recursos fotográficos
ótimos para esta aplicação.
- Computador ou Notebook – deve

ficar no escritório. Não é necessário
e nem prudente leva-lo durante as
vistorias.
- Trena a laser – o seu cliente é

obrigado a lhe entregar documentos
referentes ao imóvel (inclusive os
projetos, no caso de imóveis a serem
avaliados pelo MÉTODO EVOLUTIVO
ou pelo MÉTODO INVOLUTIVO).
Na maioria dos casos, você consegue

verificar a veracidade das informações
apenas com uma inspeção visual. Porém,
em alguns casos, será necessário checar
as medidas com a utilização da trena a
laser.
- GPS – para marcar as coordenadas

do imóvel. Você também poderá
utilizar o dispositivo disponível em
seu aparelho celular.
- Garrafa de água – para se hidratar

durante as vistorias.
- Protetor solar – importante para

vistorias de lotes e terrenos.
É muito importante também você já

começar o seu negócio de avaliação
de imóveis com todos os
conhecimentos e ferramentas
necessários para alcançar seus
objetivos o mais rápido possível.
Como controlar as propostas elaboradas.

Como gerenciar o atendimento àquelas
propostas aceitas pelos clientes. Como
estruturar seu negócio para controlar
seus recebimentos, pagamentos de
despesas e saber o seu lucro ao final do
período.
Qual a importância de cada

informação: banco de dados de
propostas, de trabalhos, de
referências imobiliárias, modelos
estatísticos (que serão usados na
elaboração das avaliações).
Tudo isto será transmitido a você

neste curso.
Então vamos lá!
Essa aula fica por aqui.
Nos vemos na próxima aula!

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A avaliação de um bem, seja ele móvel

E a disciplina Avaliação de Bens é pouco

Mesmo os cursos de formação de

Neste curso, nós vamos tratar da

E porque nós vamos focar somente

1- 99% das demandas e necessidades

2- Como eu falei anteriormente, a mesma

máquinas/equipamentos e bens de valor histórico,

Agora, vamos falar um pouco das

1- Operações de compra e venda

Os clientes, neste caso, podem ser

2- Garantia de operações: nesta situação, os

Caso não se pague o financiamento, o

financiamento imobiliário em qualquer

Eles terceirizam este serviço. É muito

Existem avaliadores que possuem contratos

Somente a título de exemplo, a Caixa

Procure saber em sua cidade quando foi

Além da garantia para o financiamento

Da mesma forma que na Caixa

Eu tenho contratos com a Caixa

também contratam novamente o

O imóvel foi avaliado na época em que foi

3- Locação: todo contrato de locação pode

Tanto o locador como o locatário podem

Imagine a quantidade de Shopping

4- Valores de impostos prediais (IPTU) e de

Porém, as chances de sucesso em

5- Ações Judiciais: outra enorme fonte

Os juízes são originalmente formados

Questões médicas, contábeis, de engenharia, e

Nestes casos, o Juiz, que não entende

Este Perito Judicial nomeado recebe

Nestes casos, os avaliadores contratados

6- Decisões sobre investimentos:

7- Fusões ou cisões de empresas: toda

Então imagine o cuidado que se deve ter

8- Servidões de passagem: são aqueles

O mesmo acontece com a passagem de gasodutos e

9- Órgãos públicos – desapropriação de

Nestes casos, avaliadores de imóveis são

Bem, como pudemos ver, o mercado de avaliação

Você vai aprender como acessar cada

E para atuar nesta área, é importante

Com uma Norma Técnica dando as

E como eu disse anteriormente,

Tudo o que for passado para vocês neste

A notícia boa é que, com disciplina, boa

A Norma foi elaborada

1- Regulamentar e indicar como deve

2- Estabelecer os critérios de como a

Calma... fique tranquilo. Quando falo a

Vamos lá! Vou adiantar para você

Por conta da característica

1- Método comparativo direto de dados de

Veremos detalhadamente cada um

Com relação ao laudo de avaliação, ele é o

Todas as atividades e técnicas utilizadas para

Fique tranquilo porque neste curso você

Mas seguramente você ganhará

Com relação às ferramentas

- Máquina fotográfica – não é necessário