AULA8P1CAP333TRATAMENTOPORINFERENCIA Unlocked

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951-58
3.3.3 – MÉTODO COMPARATIVO

DIRETO DE DADOS DE MERCADO –
Homogeneização através de
Tratamento por Regressão Linear –
Inferência Estatística
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Aula 8
3.3.3 – MÉTODO COMPARATIVO

DIRETO DE DADOS DE MERCADO –
Homogeneização através de
Tratamento por Regressão Linear –
Inferência Estatística
Nós vimos nas aulas anteriores que no

Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, você deve fazer uma
pesquisa e comparar o imóvel avaliando
com outros imóveis disponíveis para
venda no mercado ou recentemente
vendidos.
Quer dizer, você precisa descobrir

quanto o mercado está disposto a pagar
pelo imóvel que você está avaliando. E
você consegue chegar neste valor
através da comparação com as ofertas e
transações recentes no mercado.
Simples assim.
Porém, eu te mostrei também que não

se pode fazer uma média simples para se
obter o resultado da avaliação.
Exatamente porque os imóveis em
oferta no mercado (os dados que você
vai usar para a comparação) não são
homogêneos.
Você deve então fazer o tratamento

dos dados para homogeneiza-los.
Quer dizer, você deve compensar as
diferenças em termos de localização,
topografia, nível de acabamento,
área, setor urbano, etc.
Eu já te mostrei também na aula passada

como fazer esta homogeneização através do
Tratamento por Fatores. E você aprendeu a
fórmula utilizada para a determinação do
valor do imóvel através dos dados de outros
imóveis e dos fatores atribuídos a cada
variável:
Vi = A x Vm x K1 X K2 X K3....Kn
Agora nós vamos entrar na parte onde

você vai aprender o método de
homogeneização mais completo e mais
utilizado na avaliação de imóveis. O
Tratamento por Regressão Linear, ou
Inferência Estatística.
Este método de tratamento de dados

para homogeneização pode parecer
muito complicado. Isto porque é
necessário se utilizar conhecimentos
mais avançados de estatística, a
chamada Estatística Inferencial.
Nós não vamos nos aprofundar aqui em

ESTATÍSTICA PURA. Não é o nosso
objetivo aqui. Eu vou te mostrar e te
ensinar somente o que você precisa
saber para fazer a homogeneização
aplicada à Avaliação de Imóveis.
Se nós fôssemos nos aprofundar em

ESTATÍSTICA, nós gastaríamos um
tempo tremendo, tratando de um
assunto que você não utilizaria em
profundidade na sua vida
profissional diária.
Eu recomendo que, caso você se

interesse palas teorias estatísticas, que
você então faça essa pesquisa e estudo
após este curso que você está fazendo
agora aqui comigo. Certamente você vai
aproveitar muito mais os ensinamentos
nesta sequência.
Se nós fizéssemos o contrário, ou seja,

nos aprofundar em TEORIA ESTATÍSTICA
primeiro, como base para a aplicação em
Avaliação de Imóveis, você iria se cansar
e se desmotivar, gastando o seu tempo
em algo que que você vai utilizar apenas
uma pequena parte.
E mais à frente, quando nós fecharmos o

tema da Inferência Estatística, eu vou te
passar um Check-list da Inferência. É um
resumo e um condensado te mostrando
quais os itens principais devem ser
observados na validação da sua
avaliação.
Então vamos lá!
Deve-se levar em conta que qualquer

MODELO ESTATÍSTICO (a nossa fórmula
para obtenção do valor de mercado do
imóvel avaliando) é uma representação
simplificada do mercado, uma vez que
não considera todas as suas
informações.
Ou seja, seria impossível um MODELO

ESTATÍSTICO incluindo todo o universo de
imóveis em uma cidade ou região. Por isso,
precisam ser tomados cuidados científicos na
sua elaboração, desde a preparação da
pesquisa e o trabalho de campo, até o exame
final dos resultados.
No processo comparativo, nós buscamos um

valor representativo para a população de
imóveis semelhantes àquele que se pretende
avaliar. A população geralmente é inacessível
na sua totalidade. Por isso, utiliza-se uma
amostra, cujo valor médio fornece
estimativas do valor médio populacional.
Como já vimos em aulas anteriores, no item

3.3, na introdução ao MCDDM, é evidente
que, quanto mais homogênea a população
investigada, mais homogênea será a amostra,
sendo provável que esta contenha dados com
valores próximos à média aritmética.
Preços unitários homogêneos (difícil na prática)

indicam que, à priori, devem existir poucos
atributos influenciantes na formação dos preços. É
o caso, por exemplo, quando avaliamos um
apartamento em um conjunto habitacional padrão
e uniforme, onde todos os imóveis da amostra são
do mesmo conjunto habitacional, com
pouquíssimas diferenças entre eles.
Neste caso, a avaliação poderá ser feita a

partir da média dos preços coletados no
mercado, ou se necessário, utilizando-se
fatores de ajustes com pouca influência.
No processo comparativo, portanto,

a amostra deve ser representativa de
forma a permitir construir um
modelo que permita estimar o valor
médio populacional e prever valor
médio do imóvel avaliando.
A questão é que, na prática, é muito

pouco provável que apenas as variáveis
apresentadas no exemplo 1 (aula 6,
capítulo 3.3) sejam suficientes para a
determinação correta do valor de
mercado do imóvel avaliando quando
comparado com a amostra.
Apenas lembrando, naquele exemplo

1 da aula 6, capítulo 3.3, nós
utilizamos uma média aritmética
simples para a determinação do
valor de mercado do imóvel.
Ou seja, determinar o valor de

mercado do imóvel somente com a
média aritmética do valor do metro
quadrado (R$/m2) não reflete a
realidade.
Além disso, quando temos uma

quantidade maior de dados em nossa
amostra, a Norma Técnica nos fala que
não podemos usar a homogeneização
por fatores, descrita na aula anterior
(aula 7), no item 3.3.1.
E existem também outras variáveis

que influenciam o valor de cada
imóvel em nossa amostra, como por
exemplo:
- nível de acabamento
- área total
- existência de elevador
- existência de porteiro físico

- quantidade de quartos
- localização
- frente do terreno
- área de lazer
- topografia
- etc.
Desta forma, devemos montar uma amostra (conjunto de

imóveis utilizados na comparação para obter o valor de
mercado do imóvel avaliando) com vários dados (imóveis
individuais cujas informações, ou variáveis, foram
utilizadas para a determinação do valor de mercado do
imóvel avaliando) e caracterizar estes dados de forma a
escolher as variáveis que serão utilizadas no modelo
estatístico (fórmula para obtenção do valor de mercado
do avaliando, levando em consideração as variáveis dos
dados da amostra).
Para obter o melhor modelo estatístico,

deve-se homogeneizar os dados da
amostra, ou seja, deve-se dar um peso a
cada variável, de forma que o modelo
estatístico reflita realmente uma fórmula
para a determinação do valor de
mercado buscado.
Quando existe uma quantidade

maior de dados na amostra e
variáveis específicas, devemos
utilizar a homogeneização por
tratamento por análise de regressão
linear, ou inferência estatística.
Bem, veja aqui o Gráfico 2.
Novamente, ele representa os valores em R$/m2

de uma amostra de terrenos em função das
medidas da frente dos respectivos terrenos.
Diferentemente do Gráfico 1, visto na Aula 6, no item

3.3.1, a reta 1 não está mais paralela ao eixo X.
Este modelo de gráfico reflete muito mais a realidade de

qualquer amostra.
Quer dizer, na realidade não existe uma relação linear

entre a medida da frente do lote e o valor unitário R$/m2.
Desta forma, a tarefa de “trazer” os valores R$/m2 de cada dado

da amostra para uma posição mais próxima da reta 1 torna-se
bem mais complexa. Ou seja, a homogeneização não é mais
possível apenas com a utilização de Fatores.
Daí torna-se necessário a utilização

de análise de regressão linear, ou
inferência estatística.
O valor do imóvel (V i) seria obtido

através de uma equação
B0+b1.X1+b2.X2+...+bn.Xn, ou seja, uma
fórmula estatística mais complexa,
obtida através de análise de regressão
ATENÇÃO: os cálculos estatísticos

necessários para uma correta
determinação do valor de um imóvel
através de regressão linear, ou inferência
estatística são muito complexos. Seria
extremamente difícil faze-los utilizando
calculadoras ou planilhas eletrônicas.
Desta forma, utiliza-se softwares

estatísticos dedicados para este fim.
Existem várias opções no mercado, e
eu te indicarei os melhores que
podem ser utilizados.
Cada um deles demanda um

pequeno treinamento a parte, para a
sua utilização. Neste curso, eu te
darei todas as informações técnicas
necessárias para interpretar os
resultados.
Ao conhecer os softwares
disponíveis no mercado, você verá
que as interfaces são muito
parecidas entre si e que você se
habituará rapidamente à utilização
de qualquer um deles.
Estes softwares custam entre R$ 500

e R$ 700.
As minhas indicações são:

INFER32:
http://www.ariainformatica.com.br/
producao/sitearia/index.php/infer32
.html
SISDEA:
http://www.pellisistemas.com/novo/
index.php/softwares/sisdea
Ao se utilizar o método comparativo

direto de dados de mercado com
homogeneização por inferência
estatística, o trabalho em si torna-se
menos trabalhoso do que se
usarmos o tratamento por fatores.
Isto porque, como se torna necessária a

utilização de software estatístico, o
trabalho consiste basicamente em inserir
os dados da amostra e as informações
do imóvel avaliando no respectivo
software, “rodar” a inferência e validar o
modelo estatístico.
O software automaticamente fará os

cálculos e te mostrará o intervalo de
confiança, ou seja, os valores
mínimo, médio e máximo para o
valor de mercado do imóvel.
Porém, caberá a você, o perito

avaliador, ao iniciar os trabalhos,
interpretar as particularidades do
imóvel avaliando e determinar quais
serão as variáveis a serem utilizadas
no modelo estatístico.
Além disso, como dito

anteriormente, o perito avaliador
deverá validar o modelo estatístico
gerado pelo software. Veremos os
aspectos da validação um pouco
mais à frente.
A validação consiste em conhecer os

parâmetros estatísticos que são
importantes e que devem ser
levados em consideração na
estatística aplicada à avaliação de
imóveis e...
...verificar se estes parâmetros estão

sendo respeitados na avaliação em
questão.
Este é o ponto estratégico de uma

avaliação feita através de
homogeneização por inferência
estatística ou regressão linear.
Poucos são os bons peritos que

entendem a importância da
validação estatística e sabem faze-la.
É muito comum se deparar com laudos de

avaliação elaborados por peritos que não levaram
em consideração a necessária validação do modelo
estatístico, resultando em trabalhos pobres,
sujeitos a serem contestados e seguramente
derrubados pela apresentação de outros laudos de
avaliação mais consistentes.
Esta é a grande regra para você se

tornar um bom perito avaliador:
entender e saber validar
estatisticamente um modelo de
inferência estatística aplicada à
avaliação de imóveis.
Vamos seguir adiante!
A partir de agora, eu vou te ensinar o

passo-a-passo para a etapa de
geração do modelo estatístico
através de software de regressão
Mas isso vai acontecer na próxima

aula. Trata-se de uma matéria muito
extensa, na qual eu vou te mostrar
exemplos mais elaborados. E que
vão exigir mais da sua atenção e
concentração.
Essa aula fica por aqui. Nos vemos

na próxima! Até lá!

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3.3.3 – MÉTODO COMPARATIVO

3.3.3 – MÉTODO COMPARATIVO

Nós vimos nas aulas anteriores que no

Quer dizer, você precisa descobrir

Porém, eu te mostrei também que não

Você deve então fazer o tratamento

Eu já te mostrei também na aula passada

Agora nós vamos entrar na parte onde

Este método de tratamento de dados

Nós não vamos nos aprofundar aqui em

Se nós fôssemos nos aprofundar em

Eu recomendo que, caso você se

Se nós fizéssemos o contrário, ou seja,

E mais à frente, quando nós fecharmos o

Então vamos lá!

Deve-se levar em conta que qualquer

Ou seja, seria impossível um MODELO

No processo comparativo, nós buscamos um

Como já vimos em aulas anteriores, no item

Preços unitários homogêneos (difícil na prática)

Neste caso, a avaliação poderá ser feita a

No processo comparativo, portanto,

A questão é que, na prática, é muito

Apenas lembrando, naquele exemplo

Ou seja, determinar o valor de

Além disso, quando temos uma

E existem também outras variáveis

- existência de porteiro físico

Desta forma, devemos montar uma amostra (conjunto de

Para obter o melhor modelo estatístico,

Quando existe uma quantidade

Bem, veja aqui o Gráfico 2.

Novamente, ele representa os valores em R$/m2

Diferentemente do Gráfico 1, visto na Aula 6, no item

Este modelo de gráfico reflete muito mais a realidade de

Quer dizer, na realidade não existe uma relação linear

Desta forma, a tarefa de “trazer” os valores R$/m2 de cada dado

Daí torna-se necessário a utilização

O valor do imóvel (V i) seria obtido

ATENÇÃO: os cálculos estatísticos

Desta forma, utiliza-se softwares

Cada um deles demanda um

Estes softwares custam entre R$ 500

As minhas indicações são:

Ao se utilizar o método comparativo

Isto porque, como se torna necessária a

O software automaticamente fará os

Porém, caberá a você, o perito

Além disso, como dito

A validação consiste em conhecer os

...verificar se estes parâmetros estão

Este é o ponto estratégico de uma

Poucos são os bons peritos que

É muito comum se deparar com laudos de

Esta é a grande regra para você se

Vamos seguir adiante!

A partir de agora, eu vou te ensinar o

Mas isso vai acontecer na próxima

Essa aula fica por aqui. Nos vemos

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