AULA7 - P1 - CAP3.3.2 - TRATAMENTO POR FATORES - FATOR ÁREA-unlocked

Licensed to VIVIANE ZORIO PEIXOTO - vivizorio@gmail.com - 052.603.
951-58
www.cursodeavaliacaodeimoveis.com.br
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Aula 7 - FATORES
FATOR ÁREA
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

DADOS DE MERCADO -
Homogeneização Através de Tratamento

Por Fatores
FATORES ESPECIAIS

DADOS DE MERCADO -

Por Fatores
FATORES ESPECIAIS

DADOS DE MERCADO -

Por Fatores
FATOR ÁREA
MCDDM ( Método Comparativo Direto de Dados de Mercado )
HOMOGENEIZAÇÃO ( Fatores )
SANEAMENTO
( VISUAL ) ( CHAUVENET )
SANEAMENTO
SANEAMENTO
Bem, nesta aula, eu vou ensinar para

você como usar um fator bem
específico.
O fator ÁREA.
Então vamos lá!
Bem, você viu nas aulas passadas que,

no Tratamento por Fatores
utiliza-se "fatores" para ajustar
os dados de mercado aos dados do
bem avaliando.
Ou seja, o perito avaliador coloca

“pesos” em
cada característica
de cada imóvel
da sua amostra para compensar as
variações de preços em função
destas características.
Você faz isto para utilizar este conjunto

de imóveis na determinação do valor de
mercado do imóvel avaliando,
considerando que eles tenham
características diferentes que precisam
ser ajustadas para se encontrar o valor
do imóvel avaliando.
E você aprendeu também como

utilizar uma planilha de EXCEL para
fazer a homogeneização dos fatores.
E viu que é muito simples fazer esta

homogeneização.
Você viu também que é necessário

em seguida fazer o
SANEAMENTO
da amostra.
Ou seja, você deve desconsiderar os valores

ajustados
menores que a metade
ou
maiores que o dobro
do
valor original de cada item ou da média antes
da homogeneização.
Bem, vamos parar por aqui no

SANEAMENTO e vamos voltar então
na questão da HOMOGENEIZAÇÃO,
com a aplicação dos FATORES.
Na aula passada, você aprendeu

como aplicar fatores EMPÍRICOS para
a HOMOGENEIZAÇÃO. Ou seja,
fatores nos quais você vai usar a sua
análise empírica para determinar a
dosagem (ou valor) dos fatores.
Por exemplo, o fator TOPOGRAFIA.

Apesar de se poder mensurar a
topografia de um terreno através do
ângulo de inclinação, nem sempre
esta inclinação é homogênea ao
longo do terreno.
Seria necessário fazer um

levantamento topográfico para isto.
Então, neste caso, o do fator
TOPOGRAFIA, nós utilizamos uma
análise empírica do perito avaliador.
Se o imóvel avaliando (um lote ou um terreno) tem

a topografia muito melhor que o item da amostra
em análise, eu posso utilizar o fator 1,3 por
exemplo. Porém, esta é a minha análise.
Um outro perito avaliador pode aplicar um fator de

1,1 para a mesma situação, de acordo com a
análise dele, pois trata-se de uma análise
EMPÍRICA.
Se o imóvel avaliando (um lote ou um terreno) tem

a topografia muito melhor que o item da amostra
em análise, eu posso utilizar o fator 1,3 por
exemplo. Porém, esta é a minha análise.
Um outro perito avaliador pode aplicar um fator de

1,1 para a mesma situação, de acordo com a
análise dele, pois trata-se de uma análise
EMPÍRICA.
O mesmo pode ocorrer com outros

fatores empíricos, como por exemplo
a LOCALIZAÇÃO.
Se o imóvel avaliando (um lote) tem a localização muito

melhor que o item da amostra em análise, eu posso utilizar
o fator 1,4 por exemplo. Porém, esta é a minha análise.
Da mesma maneira, um outro perito avaliador pode aplicar

um fator de 1,2 para a mesma situação, de acordo com a
análise dele, pois trata-se de uma análise EMPÍRICA.
Se o imóvel avaliando (um lote) tem a localização muito

melhor que o item da amostra em análise, eu posso utilizar
o fator 1,4 por exemplo. Porém, esta é a minha análise.
Da mesma maneira, um outro perito avaliador pode aplicar

um fator de 1,2 para a mesma situação, de acordo com a
análise dele, pois trata-se de uma análise EMPÍRICA.
E estas pequenas variações também

ocorrem com outros fatores
empíricos.
Mas você pode ficar tranquilo. Estas

variações nas análises empíricas entre os
avaliadores causa diferenças muito
pequenas no resultado final das
avaliações pelo método de FATORES.
É isto o que ocorre na prática.
Porém, nesta aula eu quero te

apresentar um fator que não é
EMPÍRICO, e pode ser determinado
através de fórmulas e de
procedimentos consagrados.
E é exatamente o Fator ÁREA
E é isto que eu vou ensinar para você

nesta aula: como aplicar este fator que
tem a característica de não ser empírico.
Os valores a serem aplicados são
determinados por fórmulas e
procedimentos consagrados.
Vamos lá!
Em primeiro lugar:
Por que utilizar o fator ÁREA?
Bem, existe um regra máxima no

mercado imobiliário: quanto maior a
área de um imóvel, menor é o seu valor
unitário em R$/m2.
Olha, isto não foi criado por mim... É

uma rega de mercado!
Bem, existe um regra máxima no

mercado imobiliário: quanto maior a
área de um imóvel, menor é o seu valor
unitário em R$/m2.
Olha, isto não foi criado por mim... é

uma regra de mercado!
Por exemplo, em um novo loteamento, existem dois
tamanhos de lotes à venda: 360 m2 e 500 m2
Os lotes de 360 m2 são vendidos por R$ 36.000,

ou seja, R$ 100/m2
E os lotes de 500 m2 são vendidos por R$ 43.000, ou

seja, R$ 86/m2
Portanto, os lotes maiores apresentam

VALORES UNITÁRIOS menores.

ou seja, R$ 100/m2

seja, R$ 86/m2


ou seja, R$ 100/m2

seja, R$ 86/m2


ou seja, R$ 100/m2

seja, R$ 86/m2

E o mesmo acontece com todas as

tipologias de imóveis: apartamentos,
casas, terrenos, propriedades rurais,
salas, galpões, etc.
É uma regra de mercado!

Quando os imóveis da sua amostra

possuem áreas parecidas (não
necessariamente iguais...), você
pode deixar de utilizar o fator ÁREA.
Porém, quando as áreas dos imóveis da

amostra são mais heterogêneas, passa a
ser necessário utilizar o fator ÁREA,
exatamente para compensar esta regra
de mercado, na qual áreas maiores
apresentam valores unitários menores.
Com relação ao FATOR ÁREA, eu

particularmente sou contra utiliza-lo.
A NBR 14653 da ABNT diz que o método de

homogeneização por fatores somente deve
ser utilizado quando os itens da amostra
forem os mais homogêneos possível.
Ou seja, imóveis com variações

pequenas de área.
Caso seja necessário utilizar o FATOR

ÁREA, isto demonstra que a amostra não
é tão homogênea assim.
Ou seja, imóveis com variações

pequenas de área.
Caso seja necessário utilizar o FATOR

ÁREA, isto demonstra que a amostra não
é tão homogênea assim.
Mas eu preciso te ensinar isto, pois

pode ser necessário utilizar imóveis
com áreas muito diferentes em
situações específicas, quando não
existe uma oferta grande de imóveis
para você compor a sua amostra.
Isto pode acontecer eventualmente

na avaliação de imóveis urbanos,
mas é muito comum na avaliação de
imóveis rurais.
Vamos lá!
Existe uma fórmula para ajustes do

FATOR ÁREA.
Estes ajustes devem ser utilizados

quando se tem uma diferença entre
os valores de área do AVALIANDO
para os itens da AMOSTRA.
A fórmula é:
Fa = ( área do imóvel da amostra )n

área do imóvel avaliando
onde n = 0,25 quando a diferença entre as áreas for
inferior à 30%
n = 0,125 quando a diferença for superior a 30%.

ATENÇÃO:
esta fórmula é utilizada para o ajuste
do fator área em imóveis URBANOS.
Para o caso de imóveis RURAIS, eu
vou te mostrar outra fórmula, mais
adiante aqui nesta aula.
Para facilitar, eu criei uma

planilha em Excel
com esta fórmula já inserida.
FATOR ÁREA (área do

Diferença para o item / área do
Área da amostra Avaliando MAIOR ou " n" (potência a área do item / área avaliando) ELEVADO a
(m2) MENOR que 30% ser usada) do avaliando " n"
402,74 maior 0,125 1,654166838 1,064933315
297,45 menor 0,25 1,221711094 1,051337437
159,55 maior 0,125 0,655316877 0,94854168
123,37 maior 0,125 0,506715406 0,918534586
243,47 <----- ÁREA DO AVALIANDO

170,429 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
316,511 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)
Aqui está a planilha.


402,74 maior 0,125 1,654166838 1,064933315
297,45 menor 0,25 1,221711094 1,051337437
159,55 maior 0,125 0,655316877 0,94854168
123,37 maior 0,125 0,506715406 0,918534586

170,429 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
316,511 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)
Ela está disponível para download na

página desta aula.

402,74 maior 0,125 1,654166838 1,064933315
297,45 menor 0,25 1,221711094 1,051337437
159,55 maior 0,125 0,655316877 0,94854168
123,37 maior 0,125 0,506715406 0,918534586

170,429 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
316,511 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)
Vamos aprender como usa-la.


402,74 maior 0,125 1,654166838 1,064933315
297,45 menor 0,25 1,221711094 1,051337437
159,55 maior 0,125 0,655316877 0,94854168
123,37 maior 0,125 0,506715406 0,918534586

170,429 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
316,511 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)
Apenas para ser didático, ela tem

somente 4 itens.

402,74 maior 0,125 1,654166838 1,064933315
297,45 menor 0,25 1,221711094 1,051337437
159,55 maior 0,125 0,655316877 0,94854168
123,37 maior 0,125 0,506715406 0,918534586

170,429 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
316,511 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)
Aqui estão a área do imóvel avaliando e os

limites de “menos” 30% e “mais” 30%.

402,74 maior 0,125 1,654166838 1,064933315
297,45 menor 0,25 1,221711094 1,051337437
159,55 maior 0,125 0,655316877 0,94854168
123,37 maior 0,125 0,506715406 0,918534586

170,429 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
316,511 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)
Nestas células de apoio, você coloca se a área do item

da amostra é “menor” que 30% ou “maior” que 30%.

402,74 maior 0,125 1,654166838 1,064933315
297,45 menor 0,25 1,221711094 1,051337437
159,55 maior 0,125 0,655316877 0,94854168
123,37 maior 0,125 0,506715406 0,918534586

170,429 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
316,511 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)
E nestas células, você coloca o valor de “n”: 0,25 para

amostra “menor” que 30% ou 0,125 para amostra
“maior” que 30%.

402,74 maior 0,125 1,654166838 1,064933315
297,45 menor 0,25 1,221711094 1,051337437
159,55 maior 0,125 0,655316877 0,94854168
123,37 maior 0,125 0,506715406 0,918534586

170,429 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
316,511 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)
Estas células fazem automaticamente a conta do denominador

entre a ÁREA DO ITEM DA AMOSTRA / ÁREA DO AVALIANDO
(ou seja, a 1ª. parte da fórmula).

402,74 maior 0,125 1,654166838 1,064933315
297,45 menor 0,25 1,221711094 1,051337437
159,55 maior 0,125 0,655316877 0,94854168
123,37 maior 0,125 0,506715406 0,918534586

170,429 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
316,511 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)
E aqui você tem automaticamente o valor para o

FATOR ÁREA a ser utilizado para cada item da amostra.

402,74 maior 0,125 1,654166838 1,064933315
297,45 menor 0,25 1,221711094 1,051337437
159,55 maior 0,125 0,655316877 0,94854168
123,37 maior 0,125 0,506715406 0,918534586

170,429 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
316,511 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)
Simples assim...

402,74 maior 0,125 1,654166838 1,064933315
297,45 menor 0,25 1,221711094 1,051337437
159,55 maior 0,125 0,655316877 0,94854168
123,37 maior 0,125 0,506715406 0,918534586

170,429 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
316,511 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)
E apenas para efeito de referência, veja que mesmo para grandes

diferenças no valor entre as áreas da amostra e do avaliando, os
fatores a serem aplicados são relativamente pequenos. Ou seja,
variam entrewww.cursodeavaliacaodeimoveis.com.br
0,91 e 1,06 para este exemplo.
Bem, esta planilha está disponível

para você fazer o DOWNLOAD aqui
na página desta aula.
Vamos para um exemplo prático?
Fatores Valor
Valores
Dados homogeneizantes ajustado
Preço (R$) Área (m2) R$ / m2 Fo F lo F top F área F hom R / m2
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Área do terreno: 420,00 m2
Média
Valor do terreno saneada R$ 380,25
R$ 159.706,06
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Diferença para o FATOR ÁREA (área do

Avaliando MAIOR ou " n" (potência a ser área do item / área do item / área do avaliando)
Área da amostra (m2) MENOR que 30% usada) avaliando ELEVADO a " n"
360 menor 0,25 0,857142857 0,962195458
360 menor 0,25 0,857142857 0,962195458
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360 menor 0,25 0,857142857 0,962195458
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480 menor 0,25 1,142857143 1,033946308
420 menor 0,25 1 1
720 maior 0,125 1,714285714 1,069696071
480 menor 0,25 1,142857143 1,033946308
420 <----- ÁREA DO AVALIANDO

294 <----- LIMITE INFERIOR ( - 30%)
546 <----- LIMITE SUPERIOR ( + 30%)

360 menor 0,25 0,857142857 0,962195458
360 menor 0,25 0,857142857 0,962195458
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Fatores Valor
Valores
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Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
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Fatores Valor
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Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
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Fatores Valor
Valores
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Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
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Fatores Valor
Valores
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Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Fatores Valor
Valores
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Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Fatores Valor
Valores
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Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Fatores Valor
Valores
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Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Nenhum item maior que o dobro ou menor que a metade do valor original.
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
O item 4 está com o valor, após a homogeneização, maior que o dobro da média
antes da homogeneização.
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
O item 4 está com o valor, após a homogeneização, maior que o dobro da média
antes da homogeneização.
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
E o item 10 está com o valor, após a homogeneização, menor que a metade da

média antes da homogeneização.
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Com isto, nós expurgamos estes dois itens e temos então a MÉDIA SANEADA.
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
E esta MÉDIA SANEADA que nós usamos para determinar o VALOR DE MERCADO
do imóvel.
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
E esta MÉDIA SANEADA que nós usamos para determinar o VALOR DE MERCADO
do imóvel.
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Bem, apenas para efeito de comparação, vamos olhar qual o valor que foi
encontrado para este imóvel na aula anterior, antes de utilizarmos o F área.
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Este valor foi de R$ 147.149,10.

Ou seja, um valor 8,5% maior, após utilizar o F área.
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06

E qual é o valor que está "mais correto"?
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06

E qual é o valor que está "mais correto"? O que utiliza o F área, com certeza.
Fatores Valor
Valores
1 R$ 80.000,00 360 R$ 222,22 0,9 1,0 1,4 0,96219546 1,2124 R$ 269,41
2 R$ 120.000,00 360 R$ 333,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 288,66
3 R$ 145.000,00 720 R$ 201,39 0,9 1,4 1,4 1,06969607 1,8869 R$ 380,01
4 R$ 300.000,00 360 R$ 833,33 0,9 1,0 1,0 0,96219546 0,866 R$ 721,65
5 R$ 120.000,00 500 R$ 240,00 0,9 1,4 1,4 1,04455227 1,8426 R$ 442,22
6 R$ 70.000,00 800 R$ 87,50 0,9 1,8 1,0 1,08387722 1,7559 R$ 153,64
7 R$ 115.000,00 480 R$ 239,58 0,9 1,4 1,4 1,03394631 1,8239 R$ 436,97
8 R$ 130.000,00 420 R$ 309,52 0,9 1,4 1,0 1,00000000 1,26 R$ 390,00
9 R$ 225.000,00 720 R$ 312,50 0,9 1,0 1,0 1,06969607 0,9627 R$ 300,85
10 R$ 53.000,00 480 R$ 110,42 0,9 1,0 1,4 1,03394631 1,3028 R$ 143,85
Média R$ 288,98 Média R$ 352,73

Média
R$ 159.706,06
Fácil, não é?! Só que mais trabalhoso...

Pois é... a utilização do FATOR ÁREA

deixa o processo um pouco mais
trabalhoso, porém mais preciso e
mais realista em relação ao mercado.
ATENÇÃO:
Esta fórmula que eu te ensinei agora
serve para a avaliação de imóveis
URBANOS.
No caso de avaliação de imóveis

RURAIS, a fórmula é um pouco
diferente.
Olha... você pode encontrar outras

maneiras de se usar o FATOR ÁREA.
Porém, a maneira que eu te ensinei
nesta aula é a mais consagrada PARA
IMÓVEIS URBANOS.
Esta fórmula específica que eu apresento

aqui é a mais consagrada e foi
desenvolvida pelos colegas
Eng. SERGIO ANTÔNIO ABUNAHMAN e
Arq. SIMONE FEIGELSON. É fruto de um
trabalho acadêmico que foi apresentado
e discutido no XVII COBREAP (2013).
E além disso, o Eng. Sérgio Abunahman

também publicou um livro - Curso
Básico de Engenharia Legal e de
Avaliações - Editora PINI, onde ele
também apresenta esta fórmula.
Então, você pode encontrar outras

fórmulas por aí, em trabalhos que
cheguem até você.
Porém, nos seus trabalhos, eu
recomendo que você utilize esta
metodologia que eu te ensinei aqui.
E agora, vamos para a fórmula

utilizada na avaliação de IMÓVEIS
RURAIS.
É uma fórmula um pouco diferente,

exatamente porque as considerações
a respeito de ÁREA são bastante
particulares quando se trata de
IMÓVEIS RURAIS.
A fórmula é:
Fa = { [ ( área do imóvel da amostra ) +1] / 2 } n

área do imóvel avaliando
onde
n = 0,125 para todos os casos.

Para facilitar, eu também criei uma

planilha em Excel
com esta fórmula já inserida.
Área do Item da Amostra - " n" (potência a ser FATOR ÁREA [((AI/AA)+1)/2]
AI - (ha) usada) [((AI/AA)+1)/2] ELEVADO a " n"
27,33 0,125 0,698705831 0,956173704
25,12 0,125 0,682637778 0,953397019
28,33 0,125 0,705976443 0,957411801
31,41 0,125 0,728369929 0,961156265
21,19 0,125 0,654064272 0,948314854
23,77 0,125 0,672822452 0,951672587
17,42 0,125 0,626654064 0,943253624
11,84 0,125 0,586084048 0,935394878
68,77 <----- ÁREA DO AVALIANDO - AA (ha)
Aqui está a planilha.

27,33 0,125 0,698705831 0,956173704
25,12 0,125 0,682637778 0,953397019
28,33 0,125 0,705976443 0,957411801
31,41 0,125 0,728369929 0,961156265
21,19 0,125 0,654064272 0,948314854
23,77 0,125 0,672822452 0,951672587
17,42 0,125 0,626654064 0,943253624
11,84 0,125 0,586084048 0,935394878
Você coloca AQUI a área do avaliando.

27,33 0,125 0,698705831 0,956173704
25,12 0,125 0,682637778 0,953397019
28,33 0,125 0,705976443 0,957411801
31,41 0,125 0,728369929 0,961156265
21,19 0,125 0,654064272 0,948314854
23,77 0,125 0,672822452 0,951672587
17,42 0,125 0,626654064 0,943253624
11,84 0,125 0,586084048 0,935394878
E AQUI as áreas de cada item da amostra.

27,33 0,125 0,698705831 0,956173704
25,12 0,125 0,682637778 0,953397019
28,33 0,125 0,705976443 0,957411801
31,41 0,125 0,728369929 0,961156265
21,19 0,125 0,654064272 0,948314854
23,77 0,125 0,672822452 0,951672587
17,42 0,125 0,626654064 0,943253624
11,84 0,125 0,586084048 0,935394878
Aqui a planilha já apresenta a potência de 0,125 a ser

usada.
27,33 0,125 0,698705831 0,956173704
25,12 0,125 0,682637778 0,953397019
28,33 0,125 0,705976443 0,957411801
31,41 0,125 0,728369929 0,961156265
21,19 0,125 0,654064272 0,948314854
23,77 0,125 0,672822452 0,951672587
17,42 0,125 0,626654064 0,943253624
11,84 0,125 0,586084048 0,935394878
Aqui está a 1ª parte da fórmula.

27,33 0,125 0,698705831 0,956173704
25,12 0,125 0,682637778 0,953397019
28,33 0,125 0,705976443 0,957411801
31,41 0,125 0,728369929 0,961156265
21,19 0,125 0,654064272 0,948314854
23,77 0,125 0,672822452 0,951672587
17,42 0,125 0,626654064 0,943253624
11,84 0,125 0,586084048 0,935394878
E aqui está a 2ª parte da fórmula, já com o resultado do

FATOR ÁREA a ser utilizado.
27,33 0,125 0,698705831 0,956173704
25,12 0,125 0,682637778 0,953397019
28,33 0,125 0,705976443 0,957411801
31,41 0,125 0,728369929 0,961156265
21,19 0,125 0,654064272 0,948314854
23,77 0,125 0,672822452 0,951672587
17,42 0,125 0,626654064 0,943253624
11,84 0,125 0,586084048 0,935394878
Agora é só transferir estes valores para a planilha de

avaliação por fatores.
Pois é... Como eu já te disse, a

utilização do FATOR ÁREA deixa o
processo um pouco mais trabalhoso,
porém mais preciso e mais realista
em relação ao mercado.
ATENÇÃO:
Esta fórmula que eu te ensinei agora
serve para a avaliação de imóveis
RURAIS.
Olha... você pode encontrar outras

maneiras de se usar o FATOR ÁREA
para imóveis rurais, com poucas
variantes.
Porém, a maneira que eu te ensinei
nesta aula é a mais consagrada.
Esta fórmula específica que eu apresento

aqui é a mais consagrada e foi
desenvolvida pelo colega
Eng. Cristiano Deslandes - em seu livro
“Avaliação de Imóveis Rurais” - Editora
Aprenda Fácil.
Então, você pode encontrar outras

fórmulas por aí, em trabalhos que
cheguem até você.
Porém, nos seus trabalhos, eu
recomendo que você utilize esta
metodologia que eu te ensinei aqui.
Olha... Agora eu quero passar

algumas observações muito
importantes para você.
1-Eu já te falei aqui nesta aula, mas

repito: a homogeneização por FATORES
(este 1º. método de avaliação que você
aprendeu) deve ser utilizada quando a
sua AMOSTRA é composta por imóveis
bem homogêneos.
Imóveis na mesma região, com a

mesma área...
Se você utiliza o FATOR ÁREA, é

porque eles não são tão
homogêneos assim...
Mas como eu também já te falei, às

vezes é necessário devido à falta de
ITENS para compor a sua AMOSTRA.
Aí você precisa abrir o leque da pesquisa
e utilizar o FATOR ÁREA para compensar
as diferenças nas áreas.
2- O próximo método de avaliação que

você vai aprender, nas próximas aulas, é
o MCDDM com homogeneização por
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA.
Este método sim, permite que a sua
amostra seja bem mais heterogênea.
Esta questão de áreas diferentes na

AMOSTRA é facilmente tratada na
Não se preocupe com detalhes

agora, porque tudo vai ser ensinado
e detalhado para você nas próximas
aulas.
Então, se você tem uma amostra

com áreas diferentes, ou seja, não
tão homogênea, dê preferência para
utilizar o MCDDM com
homogeneização por
Porém, este método, o MCDDM com

homogeneização por
INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, exige uma
quantidade maior de ITENS na sua
AMOSTRA.
Esta é uma das questões que devem ser
observadas...
Se você tem áreas diferentes na AMOSTRA, o ideal é

utilizar INFERÊNCIA ESTATÍSTICA.
Mas a INFERÊNCIA ESTATÍSTICA exige uma quantidade

grande de itens na AMOSTRA.
Então, se você não tem esta quantidade de itens, a

solução é a utilização de FATORES com a aplicação do
FATOR ÁREA.
Ficou claro?!
Mas como eu te disse, tudo sobre

INFERÊNCA ESTATÍSTICA será
apresentado para você nas próximas
aulas.
Então é isso!
Essa aula fica por aqui. Nos vemos

na próxima! Até lá!

AULA7 - P1 - CAP3.3.2 - TRATAMENTO POR FATORES - FATOR ÁREA-unlocked

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MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

Homogeneização Através de Tratamento

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

Homogeneização Através de Tratamento

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

Homogeneização Através de Tratamento

Bem, nesta aula, eu vou ensinar para

Então vamos lá!

Bem, você viu nas aulas passadas que,

Ou seja, o perito avaliador coloca

Você faz isto para utilizar este conjunto

E você aprendeu também como

E viu que é muito simples fazer esta

Você viu também que é necessário

Ou seja, você deve desconsiderar os valores

Bem, vamos parar por aqui no

Na aula passada, você aprendeu

Por exemplo, o fator TOPOGRAFIA.

Seria necessário fazer um

Se o imóvel avaliando (um lote ou um terreno) tem

Um outro perito avaliador pode aplicar um fator de

Se o imóvel avaliando (um lote ou um terreno) tem

Um outro perito avaliador pode aplicar um fator de

O mesmo pode ocorrer com outros

Se o imóvel avaliando (um lote) tem a localização muito

Da mesma maneira, um outro perito avaliador pode aplicar

Se o imóvel avaliando (um lote) tem a localização muito

Da mesma maneira, um outro perito avaliador pode aplicar

E estas pequenas variações também

Mas você pode ficar tranquilo. Estas

Porém, nesta aula eu quero te

E é exatamente o Fator ÁREA

E é isto que eu vou ensinar para você

Por que utilizar o fator ÁREA?

Bem, existe um regra máxima no

Olha, isto não foi criado por mim... É

Bem, existe um regra máxima no

Olha, isto não foi criado por mim... é

Os lotes de 360 m2 são vendidos por R$ 36.000,

E os lotes de 500 m2 são vendidos por R$ 43.000, ou

Portanto, os lotes maiores apresentam

Os lotes de 360 m2 são vendidos por R$ 36.000,

E os lotes de 500 m2 são vendidos por R$ 43.000, ou

Portanto, os lotes maiores apresentam

Os lotes de 360 m2 são vendidos por R$ 36.000,

E os lotes de 500 m2 são vendidos por R$ 43.000, ou

Portanto, os lotes maiores apresentam

Os lotes de 360 m2 são vendidos por R$ 36.000,

E os lotes de 500 m2 são vendidos por R$ 43.000, ou

Portanto, os lotes maiores apresentam

E o mesmo acontece com todas as

É uma regra de mercado!

Quando os imóveis da sua amostra

Porém, quando as áreas dos imóveis da

Com relação ao FATOR ÁREA, eu

A NBR 14653 da ABNT diz que o método de

Ou seja, imóveis com variações

Caso seja necessário utilizar o FATOR

Ou seja, imóveis com variações

Caso seja necessário utilizar o FATOR

Mas eu preciso te ensinar isto, pois

Isto pode acontecer eventualmente