AVALIAÇÃO PERICIAL DE BENS E

PATRIMÔNIOS HISTÓRICOS E ARTÍSTICOS

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Sumário

FACUMINAS ............................................. Erro! Indicador não definido.

CONCEITOS E FUNDAMENTOS.............................................................3

AVALIAÇÃO DE BENS..............................................................................8

PERÍCIAS SOBRE PATRIMÔNIO HISTÓTICOS E ARTÍSTICOS..........13

CONCLUSÃO..........................................................................................22

REFERÊNCIAS.......................................................................................30

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NOSSA HISTÓRIA

A nossa história inicia com a realização do sonho de um grupo de

empresários, em atender à crescente demanda de alunos para cursos de
Graduação e Pós-Graduação. Com isso foi criado a nossa instituição, como
entidade oferecendo serviços educacionais em nível superior.

A instituição tem por objetivo formar diplomados nas diferentes áreas de

conhecimento, aptos para a inserção em setores profissionais e para a
participação no desenvolvimento da sociedade brasileira, e colaborar na sua
formação contínua. Além de promover a divulgação de conhecimentos culturais,
científicos e técnicos que constituem patrimônio da humanidade e comunicar o
saber através do ensino, de publicação ou outras normas de comunicação.

A nossa missão é oferecer qualidade em conhecimento e cultura de forma

confiável e eficiente para que o aluno tenha oportunidade de construir uma base
profissional e ética. Dessa forma, conquistando o espaço de uma das instituições
modelo no país na oferta de cursos, primando sempre pela inovação tecnológica,
excelência no atendimento e valor do serviço oferecido.

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CONCEITOS E FUNDAMENTOS

1 O que é a perícia de bens?

2 Para que ela serve?

3 Como funciona a avaliação pericial?

3.1 Pesquisa de mercado

3.2 Homogeneização

3.3 Análise estatística

3.4 Laudo

4 Quais são as normas que a avaliação deve seguir?

5 Por que se especializar?

Além de auxiliar diversos empreendimentos privados, a avaliação

pericial de bens é essencial para o funcionamento dos processos. A partir de
normas técnicas, o perito demonstra o valor e o estado de imóveis, veículos,
pertences, animais de produção etc. Portanto, gera uma prova que pode motivar
decisões judiciais e negociais.

Não por acaso, a especialização é um excelente caminho para

a ascensão profissional. Tribunais, cartórios, instituições financeiras,
imobiliárias, incorporadoras, escritórios de advocacia, há um sem-número de
locais em que os conhecimentos e habilidades do perito trarão reconhecimento
e boa remuneração.

A seguir, abordamos as principais características do segmento. Para

entender a importância da avaliação pericial e descobrir uma excelente área para
fazer uma pós-graduação, continue a leitura deste artigo!

O que é a perícia de bens?

A perícia de bens é a área responsável pela comprovação do estado,

situação ou valor de propriedades móveis, imóveis ou semoventes (animais).

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Para isso, o perito utiliza parâmetros definidos em normas técnicas, bem como
os métodos de trabalho aprendidos em especializações.

Nos processos judiciais, as atividades realizadas podem ser de três

tipos:

exame;

vistoria;

avaliação.

Os dois primeiros têm o objetivo de levantar informações sobre a

propriedade. O exame é a modalidade realizada em bens móveis e semoventes,
ao passo que a vistoria cuida dos bens imóveis. Em ambos, é comum o
profissional receber uma lista prévia de questionamentos para serem
respondidos.

Por sua vez, a avaliação pericial de bens consiste na apreciação da

propriedade. Diante de imóveis, veículos, pertences, marcas, créditos etc., o
perito será o responsável por dizer quanto o item escolhido vale em dinheiro.

Para que ela serve?

A avaliação pericial de bens é fundamental tanto para atividades do setor

público como do setor privado. Consequentemente, o mercado profissional é
bastante amplo, e profissionais de diferentes segmentos podem ver utilidade na
especialização.

Na carreira pública, a principal área de atuação é o processo judicial. O

perito é quem dá as informações necessárias para avaliar os bens na execução
judicial. A partir desses dados, a propriedade será usada para satisfazer o direito
do credor.

Um detalhe importante é a relevância da qualificação para os oficiais de

justiça. O CPC de 2015 consolidou a função de avaliação judicial como parte do
trabalho desses profissionais. Logo, com uma qualificação específica na área,
as chances de subir na carreira são mais elevadas.

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Já no mercado privado, a avaliação de bens é uma ferramenta para

auxiliar as negociações, especialmente na garantia, na compra e venda e na
corretagem. Não à toa, imobiliárias e instituições financeiras estão entre os
principais usuários desses serviços.

Por fim, os escritórios de advocacia podem buscar a perícia para

fundamentar defesas ou requerimentos relacionados aos bens. Por exemplo, se
o valor indicado pelo perito está muito baixo ou muito elevado, a melhor medida
para contestar é usar a avaliação de outro especialista.

Como funciona a avaliação pericial?

O perito precisa estar capacitado em duas frentes. A primeira é o

conhecimento do objeto da perícia, ou seja, as características de bens móveis,
imóveis e semoventes. O segundo é o domínio dos métodos e normas técnicas
que estabelecem, etapa por etapa, como chegar ao valor da propriedade.

Em relação às etapas, normalmente o passo a passo é o seguinte:

Pesquisa de mercado

Após receber incumbência, o perito levantará as informações de bens

similares. Para isso, analisará a propriedade: características, localização, estado
de conservação etc. Posteriormente, reunirá os preços de patrimônios similares
na região os preços dos apartamentos, dos automóveis, das cabeças de gado,
entre outros, conforme o caso.

Homogeneização

Os bens pesquisados, embora similares, não serão idênticos. Por

exemplo, se dois imóveis estão próximos à praia, a tendência é que o mais perto
seja ligeiramente mais bem localizado. Logo, esse fator a localização deve
passar por um processo no qual descobriremos quanto ele influencia o valor e
qual é a diferença para as demais propriedades.

Os fatores que passam por essa homogeneização são indicados pelas

normas técnicas da ABNT. Além disso, podem ser quantitativos ou qualitativos.

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Os cômodos, o tamanho da fachada e afins são quantitativos, pois o número de

unidades ou metros muda o valor. Já a localização é qualitativa, já que
comparamos as residências e vemos qual é a melhor delas.

Análise estatística

Após identificar quais são os fatores, o passo seguinte é buscar o valor

provável, confrontando as características. Isto é, utilizamos cálculos
matemáticos, consideramos as diferenças entre os paradigmas — bens que
servem de base de comparação por representar as propriedades similares — e
a propriedade avaliada, com o objetivo de definir os valores em moeda.

Laudo

O passo final é a descrição do valor do bem em um relatório,

demonstrando quais foram os procedimentos adotados. Com isso, permite-se
não apenas entender como o resultado foi obtido, mas também a revisão por
outro profissional.

Vale ressaltar que, durante as etapas, outras técnicas podem ser

necessárias a depender das características da propriedade. Não à toa, as
normas regulamentares registram inúmeros procedimentos de perícia.

Quais são as normas que a avaliação deve seguir?

A entidade responsável pela regulamentação do segmento é a

Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Nas avaliações, a norma
mais importante é a NBR 14653, com suas diversas partes.

A primeira, NBR 14653-1, estabelece os “Procedimentos gerais de

avaliação de bens imóveis”. Ela traz as atividades em comum,
independentemente do tipo de bem avaliado, especialmente os métodos. A partir
de então, temos as regulamentações específicas, de acordo com o objeto da
perícia:

NBR 14653-2 — Avaliação de bens imóveis urbanos;

NBR 14653-3 — Avaliação de bens imóveis rurais;

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NBR 14653-4 — Avaliação de empreendimentos;

NBR 14653-5 — Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e

bens industriais em geral;

NBR 14653-6 — Recursos naturais e Ambientais;

NBR 14653-7 — Bens de patrimônios históricos e Artísticos.

A ênfase dos estudos e das regulamentações são os bens imóveis.

Afinal, esse é o caso em que existe maior dificuldade em definir o valor. No
entanto, o conteúdo das NBRs também trazem informações valiosas para
apreciar outras propriedades.

Por que se especializar?

O trabalho do perito é pautado pelo domínio de metodologias e normas

técnicas. É assim na perícia contábil, na digital, na criminal e também na de bens.
Por isso, o passo principal para atuar no segmento é a qualificação profissional.

Na pós-graduação em Avaliação Pericial de Bens e Direitos do CEJUR,

você receberá os instrumentos teóricos e práticas para exercer construir
uma carreira sólida. A especialização contempla os tópicos centrais de cada uma
das NBRs, como procedimentos gerais, imóveis urbanos, imóveis rurais e
patrimônio histórico e artístico.

Sendo assim, o curso será uma formação completa para atuar com a
avaliação pericial de bens, oferecendo as condições para quem deseja se
especializar, mudar para essa carreira ou fazer a reciclagem profissional.

AVALIAÇÃO DE BENS

Os bens podem ser materiais ou intangíveis. Avaliação de um bem é a

determinação técnica do seu valor. Os bens materiais podem ser: imóveis
urbanos, rurais e industriais, máquinas e equipamentos, cultivo agrícola e

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semoventes, recursos naturais e ambientais, patrimônio histórico e artístico,

objetos de artes, joias e outros objetos.

Os bens intangíveis mais comuns de se determinar valor são: fundo de

comércio, lucros cessantes, direitos autorais, software, tecnologia, marcas e
patentes. Porém, ainda são bens intangíveis: recursos humanos, clientes, know-
how, estilo de vida.

O valor de um bem calculado obedecendo a técnica e ciência é

exatamente o valor de mercado. O conceito tradicional de valor de uma bem diz
que: o valor de mercado de um bem é aquele pelo qual o vendedor, desejoso de
vender, porém não compelido, vende a um comprador, desejoso de comprar,
porém, não compelido a tanto também. O conceito de preço diz que este tem o
valor dado pelo interesse de alguém, não sendo assim, precipuamente, o valor
de mercado.

Habilitação para realizar avaliações

São profissionais afeitos a determinarem valores:

imóveis urbanos e industriais – engenheiros civis, arquitetos e corretores

de imóveis;

imóveis rurais, recursos naturais e ambientais, culturas e semoventes –

engenheiros agrônomos e florestais;

veículos, máquinas e equipamentos mecânicos

máquinas e equipamentos elétricos - eletricistas

patrimônio histórico e artístico – arquitetos;

joias e objetos de artes – arquitetos e formados em artes.

fundo de comércio e os lucros cessantes – administradores, contadores

e economistas;

direitos autorais – depende da área;

software – profissionais da área de informática;

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marcas e patentes – depende da área.

Os conselhos de classe pertinentes as áreas do item 1 a 5 são vigilantes,

não permitindo que profissionais não registrados a eles realizem avalições em
suas áreas, pois entendem ser exclusivas.

As avaliações podem ser necessárias na justiça e fora dela. Na justiça,

pode ser necessária em ações: execução, inventário, dissolução de sociedade,
renovatória e revisional de aluguel, cobrança de tributos, desapropriação etc.

Extrajudicialmente, a avaliação pode se dar para a finalidade de: seguro,

hipoteca ou garantia, contabilidade, fiscal, estimativa de transação e
investimento.

Normas de avaliações

Existem normas de avalições de diversas áreas editadas pela ABNT,

instituição que possuem alta respeitabilidade na comunidade científica. A ABNT
– Associação Brasileira de Normas Técnicas não é uma entidade não oficial,
trata-se de uma simples associação.

NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;

NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;

NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos;

NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos,

instalações e bens industriais em geral;

NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e

ambientais;

NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos.

Requisitos para avaliar um bem

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Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não
só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o
funcionamento do mercado onde se situa o bem ou onde ele é utilizado.

O que é o Valor de um bem?

Um dos aspectos fundamentais nas avaliações de bens é o

entendimento do conceito de valor.

É importante estudar os mecanismos de formação dos valores de um

bem, relacionando os diferentes aspectos da questão. Somente com a
compreensão preliminar do fenômeno poderá o profissional estar apto para
buscar sua quantificação. Existem várias definições e interpretações para valor,
valor de mercado e preço.

O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de

ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma
situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer
pressão externa sobre elas.

O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e

comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre pressões
externas. Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento
e situação de mercado.

A Norma diz: O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que,

num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse
valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de
concorrência perfeita...

O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas

considerado um determinado momento, ele é único.

O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com

os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo,
tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias,
novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.

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Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na

verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou valor mais provável é o que
chamamos de valor de mercado.

O laudo de avaliação é confeccionado para se obter uma noção clara e

isenta do que realmente vale o bem. O laudo é utilizado em diversas situações
em que se requer a determinação do valor por parte de alguém que não está
envolvido no negócio diretamente.

Métodos de avaliação

Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado. O melhor

caminho é a comparação com dados de transações de bens semelhantes ao
avaliar, efetuada na mesma época em que se necessita encontrar o valor. Nem
sempre isto é possível, principalmente quando se trata de bem singular. Neste
caso, devem ser aplicados outros métodos.

A comparação com bens semelhantes, pelo Método da Comparação de

Dados de Mercado, depende da existência de transações do mesmo tipo, na
mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar
a análise dos valores. Os valores de transações de bens semelhantes são a
maior evidência de mercado para o bem a avaliar.

Havendo dados pesquisados, é preciso obter um valor médio, utilizando-

se ou não um tratamento estatístico. Havendo tratamento estatístico dos bens
pesquisados, haverá uma maior sofisticação na avaliação, e este for mais
apurado, a avaliação será ainda mais aprimorada. A qualidade da pesquisa e do
tratamento estatístico dos bens pesquisados é que dará a sofisticação final do
bem avaliando.

Não se encontrando maneira de se comparar bens pesquisados no

mercado com o avaliar, podemos utilizar então Método do Custo de
Reprodução quando se estudará como construir o bem e, posteriormente se
somará todos os custos para a sua obtenção. O valor bem calculado em estado
de novo será, se necessário, depreciado quanto ao uso, idade, manutenção e
obsolescência até o ponto em que se encontra o bem avaliando.

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O Método da Renda é outra forma indireta de se calcular o valor de

mercado do bem em que é a avaliação será conforme a receita que este é capaz
de gerar. O Método da Renda é muito utilizado para se determinar o valor a partir
do aluguel que este gera, aplicando-se uma determinada taxa mínima de
atratividade a um determinado número de períodos de capitalização.

O Método Involutivo considera a receita que o bem pode gerar quando

for aproveitado na forma eficientemente esperada para a situação em que se
encontra, podendo ser até mesmo transformado com o objetivo de se tornar mais
rentável.

PERÍCIAS SOBRE PATRIMÔNIO HISTÓTICOS E ARTÍSTICOS

Os imóveis históricos possuem características construtivas peculiares e

devem ser analisados de forma distinta de uma edificação comum. Muitas vezes
depara-se com construções muito deterioradas, mas que estão sujeitas a
tombamento ou preservação, necessitando, portanto, de um estudo adequado
de revitalização e restauro.

Para tal, o profissional desenvolve atividades adicionais às corriqueiras,

incidindo, portanto custos adicionais, que deverão ser detalhadamente
calculados e considerados em casos de avaliação deste tipo de bem. Em
diversos casos periciais existem situações em que edificações históricas sem
valor intrínseco, quer por suas características arquitetônicas, quer por suas
características de cunho cultural, precisam ser avaliadas.

Esses casos, em que o imóvel faz parte de um conjunto arquitetônico,

no qual a ambiência é relevante, alguns detalhes construtivos precisam ser
preservados, fazendo com que esses imóveis fiquem sob a égide de uma
legislação que garanta sua preservação.

Assim, os proprietários dos imóveis históricos tem o potencial construtivo

do terreno limitado e são obrigados a investir para manter os mesmos em plenas
condições de uso e aparência. Neste artigo pretende-se ilustrar com casos de

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imóveis históricos, desgastados, com baixo nível de manutenção, apresentando

danos construtivos usualmente detectados, o custo de reposição da edificação
para dotá-la de plenas condições e os impactos gerados no imóvel em função
dessa realidade existente. Inicialmente será apresentado um conjunto de
informações caracterizando o tombamento e a preservação desse tipo de
edificação.

BENS TOMBADOS E PRESERVADOS

No Estado do Rio de Janeiro, Patrimônio Cultural é definido pelo INEPAC

– Instituto Estadual de Patrimônio Cultural, como: "Patrimônio Cultural é o
conjunto de relatos materiais e imateriais que compõem uma memória coletiva
das sociedades. Porém, objetos, construções, costumes, só se constituem como
signos culturais quando "alguém" os encara dessa forma. O patrimônio, portanto,
surge de uma atribuição de valor, ou seja, depende de um olhar crítico.

Mas se a crescente preocupação com a proteção dos patrimônios

culturais reflete, evidentemente, o grande desejo de valorizar as memórias
coletivas, não deve ser entendida como uma nostálgica volta ao passado ou uma
recusa em se viver o nosso tempo. Daí o conceito de patrimônio cultural estar
cada vez mais ligado às necessidades atuais de melhoria da vida nas cidades,
dando forma a ações de peso político decisivo.

Mais que salvaguarda de resquícios do passado, a proteção do

patrimônio cultural é um trabalho de reapropriação, restituição e reabilitação do
próprio presente, com vistas a um futuro de relações sociais mais justas.” O
patrimônio cultural sob a forma de imóveis divide-os em tombados, preservados
e tutelados.

Há uma diferença entre esses tipos de imóveis São considerados

imóveis tutelados os que se encontram na vizinhança de bens históricos
representativos.

Eles sofrem restrições legais independente de fazerem parte da

ambiência arquitetônica específica. Não possuem características próprias

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relevantes, apenas pertencem a um conjunto protegido, não podendo interferir

na visualização de bens históricos que estejam nas proximidades, não podendo
prejudicar a ambiência do local.

Estas edificações poderão ser modificadas, porém estão sujeita a

restrições e análise pelos órgãos licenciadores. A seguir serão apresentadas as
diferenças entre imóveis tombados e preservados, que possuem maiores
restrições legais. Preservação é um conceito genérico e tombamento é um
instrumento legal específico de proteção de bens imóveis de cunho cultural, o
qual foi criado em 1937 e referendado em 1988 pela Constituição Federal.

O Decreto Lei n° 25 de 30 de novembro de 1937, que disciplina a

matéria, estabelece no Capítulo I, o “Patrimônio Cultural Brasileiro”: “Do
Patrimônio Histórico e Artístico Nacional.

Art.1º. Constitui o patrimônio histórico e artístico nacional o conjunto de

bens móveis e imóveis existentes no país e cuja conservação seja de interesse
público, quer por sua vinculação a fatos memoráveis da história do Brasil, quer
por seu excepcional valor arqueológico ou etnográfico, bibliográfico ou artístico.

§ 1º. Os bens a que se refere o presente artigo só serão considerados

parte integrante do patrimônio histórico e artístico nacional, depois de inscritos
separada ou agrupadamente num dos quatro Livros do Tombo, de que se trata
o art. 4º. desta Lei.

§ 2º. Equiparam-se aos bens a que se refere o presente artigo e são

também sujeitos a tombamento os monumentos naturais, bem como os sítios e
paisagens que importe conservar e proteger pela feição notável com que tenham
sido dotados pela natureza ou agenciados pela indústria humana.

Art. 2º. A presente lei se aplica às coisas pertencentes as pessoas

naturais, bem as pessoas jurídicas de direito privado e de direito público interno.

Art.3º. Excluem-se do patrimônio histórico e artístico nacional as obras

de origem estrangeira:

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1) Que pertençam as representações diplomáticas ou consulares

acreditadas no país;

2) Que adornem quaisquer veículos pertencentes a empresas

estrangeiras, que façam carreira no país;

3) Que se incluam entre os bens referidos no art. 10 da Introdução do

Código Civil, e que continuam sujeitas a lei pessoal do proprietário;

4) Que pertençam a casas de comércio de objetos históricos ou

artísticos;

5) Que sejam trazidas para exposições comemorativas, educativas ou

comerciais;

6) Que sejam importadas por empresas estrangeiras expressamente

para adorno dos respectivos estabelecimentos.

Parágrafo único. As obras mencionadas nas alíneas 4 e 5 terão guia de

licença para livre trânsito, fornecida pelo Serviço ao Patrimônio Histórico e
Artístico Nacional.”

O patrimônio cultural constitui-se de bens que guardam a história, tais

como: modos de criar, fazer e viver; criações artísticas e científicas; espaços que
guardam histórias e costumes. Segundo o Decreto Lei n° 25 já citado,
tombamento é um ato administrativo de competência do Poder Executivo.

Segundo Rabello de Castro, “o ato de tombamento, como ato

administrativo, tem como pressuposto de sua legalidade o preenchimento, por
parte da administração, dos seus requisitos: competência, finalidade, objeto,
motivo e forma” O tombamento não significa perda da propriedade do bem e não
implica no “congelamento” do seu uso ou de sua negociação. O imóvel, mesmo
tombado, pode ser vendido, comprado, alugado, e modificado na sua utilização.

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O uso não é um objeto móvel ou imóvel. O uso só não poderá ser

modificado, se o tombamento se deu por este fato. Pode-se proibir a utilização
que comprovadamente for gerar algum tipo de dano ao bem tombado.

Um bem é tombado para preservação da cultura nacional, dessa forma,

o trabalho exige a participação integrada de vários profissionais: antropólogos,
historiadores, arquitetos, entre outros. No processo de tombamento, o
proprietário do imóvel é notificado e tem um prazo de 15 dias para aceitar ou
não.

O fato será encaminhado de qualquer forma ao Conselho Consultivo, tal

como recomenda a Lei n° 6.292/75. Quando o proprietário não se interessa pelo
tombamento deve apresentar um recurso administrativo contestando o fato, e
explicitando seu ponto de vista. A principal diferença entre imóveis tombados e
preservados, é que o preservado possui valor pelo conjunto arquitetônico ao qual
pertence, e o imóvel tombado, é único, e possui valor por si só. Segundo Rabello
de Castro:

“Há no Brasil, atualmente, mais de 1700 bens tombados a nível federal. Neste número
estão incluídos núcleos urbanos, extensas paisagens naturais, coleções de bens móveis, isto
tudo envolvendo milhares de propriedades, se individualmente consideradas;”

Esses bens tombados muitas vezes são casos de análise em Perícias,

quer em ações ordinárias, onde se necessita verificar os problemas patológicos,
quer em ações de valor, tais como revisionais e renovatórias, onde se deve
considerar o fato de se tratar de um imóvel histórico com restrições edilícias e
com exigências a serem cumpridas relacionadas à sua preservação.

CONCEITO DE PRESERVAÇÃO E AUMENTO DA VIDA ÚTIL

Há uma crescente preocupação com a durabilidade das edificações. As

diversas normas técnicas indicam exigências às quais as edificações deverão se
submeter para garantir sua longevidade.

Ao se falar em longevidade de uma edificação, o que se imagina é a

determinação de sua vida útil. Segundo SOUZA & RIPPER (1998), vida útil é:

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“Por vida útil de um material entende-se o período durante o qual as suas

propriedades permanecem acima dos limites mínimos especificados.

O conhecimento da vida útil e da curva de deterioração de cada material

ou estrutura são fatores de fundamental importância para a confecção de
orçamentos reais para a obra, assim como de programas de manutenção
adequados e realistas.”

O proprietário de um imóvel histórico tem a obrigação por lei de

manutenção e conservação, tal fato é expresso no artigo 1º do Decreto Lei 25/37,
quando menciona que patrimônio histórico e artístico nacional é “conjunto de
bens... cuja conservação seja de interesse público”.

O bem tombado não pode ser danificado, tal fato consta do artigo 17 do
mesmo Decreto Lei: “Art. 17 – As coisas tombadas não poderão, em caso
nenhum ser destruídas, demolidas ou mutiladas, nem sem prévia autorização
especial do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, ser reparadas,
pintadas ou restauradas, sob pena de multa de cinquenta por cento do dano
causado”.

Dessa forma, um bem tombado requer vários cuidados especiais.

Necessita de obras de preservação para manutenção de sua vida útil, e qualquer
tipo de reparo necessita da supervisão e aprovação do órgão responsável pela
preservação do Patrimônio Cultural edilício.

PATOLOGIAS EM EDIFICAÇÕES HISTÓRICAS

Muitos imóveis históricos, quando vistoriados, já se encontram num

estado adiantado de deterioração e necessitam ser restaurados. Esse adiantado
grau de deterioração se dá, normalmente, pela total falta de manutenção e de
obras de conservação.

Em vários casos de perícias e avaliações pode-se observar que o imóvel

histórico se localizava em uma área já degradada da Cidade, o que não gera um
incentivo a sua manutenção e conservação.

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Tal fato propicia um maior índice de problemas patológicos, tais como:

sinais de corrosão, esquadrias danificadas, fiação exposta, tubulação aparente,
presença de pontos de infiltração, que acabam ocasionando presença de musgo
e vegetação nas edificações, o que acelera sua deterioração.

As edificações antigas possuíam um sistema construtivo simples. Muitas

construções utilizavam pedras em larga escala, como o gnaisse, o granito e o
basalto, materiais existentes no Brasil. Outro material de grande utilização é a
madeira, que aparece nas estruturas das coberturas, no revestimento de pisos,
nas esquadrias e nas lajes de pavimentos elevados. As pedras eram utilizadas,
também, em cantarias.

De acordo com o livro da Prefeitura do Rio de Janeiro, que relata

detalhes do Corredor Cultural, cantaria é: “Obra de pedra aparelhada. O tipo de
pedra predominante nas cantarias do Corredor Cultural foi o gnaisse (pedra de
galho), extraída da pedreira Morro da Viúva. Atualmente essa pedreira,
desativada, foi preservada.

Elementos da fachada onde a cantaria é utilizada: Embasamento,

ombreiras, vergas, consolos, pilastras, colunas, peitoril, soleiras.” Os problemas
de falta de conservação geram a deficiência de sistemas, principalmente do
sistema de instalações hidráulicas e do sistema de cobertura, onde as telhas
cerâmicas não são substituídas e começam a ocasionar infiltrações.

A umidade existente gera a presença de pragas urbanas, principalmente

o cupim, sempre presente em imóveis históricos sem conservação. A grande
quantidade de madeira utilizada no passado, a falta de manutenção e a umidade
são fatores que geram a presença de fungos e pragas, que aumentam ainda
mais a velocidade de degradação dos imóveis históricos.

REVITALIZAÇÃO - CUSTO

O custo para realização de obras de revitalização e recuperação dos

bens históricos, normalmente é muito alto, visto que os imóveis necessitam voltar
a ter suas características construtivas típicas de época. Muitos materiais já não

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mais existem, ou necessitam ser refeitos, assim como adornos de fachadas,

gradis e cantarias.

Os proprietários dessas edificações, com o passar dos anos, realizam

uma série de adaptações na propriedade, que não condizem com a época da
construção, tal como abertura de vãos para colocação de aparelhos de ar
condicionado, substituição de telhas originais por telhas mais modernas,
fechamento de vãos, substituição de esquadrias, colocação de letreiros,
colocação de fiação elétrica exposta, entre outros.

Todas as inserções realizadas no decorrer dos anos, que não sejam

originais da época de construção, necessitam ser retiradas quando se realiza a
revitalização de um bem histórico, que deve manter íntegra suas características
de fachada e volumetria. Além da revitalização e retorno às características
construtivas, os materiais existentes, normalmente apresentam danos, tais
como: fissuras, manchas, pichações, presença de musgo e vegetação,
deficiência de pintura e sinais de corrosão, que necessitam ser recuperados e
refeitos.

IMPACTOS NA AVALIAÇÃO

Muitas vezes, em casos periciais, o avaliador se depara com imóveis

tombados ou preservados, que se apresentam em condições precárias de
manutenção e tal fato interfere diretamente no valor, visto que o custo das obras
de reparo e restauração, normalmente é alto e deve ser considerado.

O tombamento dos bens privados, conforme artigo 13 do Decreto Lei

25/37 deve constar no Registro de Imóveis, tal como mostrado a seguir.

“Art. 13 – O tombamento definitivo dos bens de propriedade particular

será, por iniciativa do órgão competente do Serviço do Patrimônio Histórico e
Artístico Nacional, transcrito para os devidos efeitos em livro a cargo dos oficiais
do registro de imóveis e averbado ao lado da transcrição do domínio.”

Tal fato, por si só, já gera uma depreciação em caso de imóveis sem
grande representatividade de visita, que consistam, por exemplo, de edificações

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residenciais unifamiliares, que tiveram seu uso modificado para comercial, e que
apresentem um nível de tombamento que lhes dificulta qualquer tipo de
negociação.

A NBR 14.653 parte 7 relativa à avaliação para imóveis históricos, não

apresenta nenhuma proposta para imóveis tombados, tutelados ou preservados,
de uso comum, sem características específicas que os tornem notórios ou os
enquadrem em casos especiais, mas que quantitativamente representam a
maioria dos imóveis abrangidos pelas prescrições normativas.

O custo de preservação e recuperação das edificações deve ser

considerado em uma avaliação de imóvel histórico.

CONCLUSÃO

Pode soar com certa estranheza para alguns a inclusão de crimes contra
o ordenamento urbano e o patrimônio cultural na Lei 9.605 de 12.02.98, uma vez
que esta trata, segundo seu preâmbulo, de “sanções penais e administrativas
derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente”.

Para muitos leigos e até alguns conhecedores do assunto, o meio

ambiente diz respeito tão somente à natureza, preferencialmente intocada, e os
aglomerados urbanos flagrantes nos dias atuais seriam a sua negação, a sua
destruição.
Sabemos, portanto que esta afirmação não tem cunho científico e desde
longa data o direito positivo brasileiro vem conceituando o meio ambiente de
forma bastante abrangente.

Assim pela Lei 6.938/81 que trata diretamente da Lei da Política

Nacional de Meio Ambiente, esta afirma em seu art. 3°, inc. I, que o meio
ambiente se perfaz como sendo “o conjunto de condições, leis, influências e

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interações de ordem física, química e biológica, que permite, abriga e rege a vida
em todas as formas.”
Pois bem, exatamente por permitir, abrigar e reger a vida em todas as
suas formas é que o meio ambiente abrange áreas naturais intocadas ou
degradadas, mares e terras, áreas rurais e ainda urbanas, uma vez que em todos
esses espaços encontramos formas de vida.

Estudos e estatísticas como o SENSO, nos revelam que cerca de 70%

da população brasileira vive e exerce suas atividades no meio urbanístico, sendo
assim, sob o ponto de vista humano, especialmente no Brasil, avulta a
importância dos estudos do meio ambiente urbano.

Sabemos que as áreas naturais sempre tiveram uma atenção mais

centralizada por parte do legislador, havendo inclusive uma maior
conscientização da opinião pública a respeito, ficando as áreas urbanas e suas
sérias questões de preservação meio que marginalizadas e incompreendidas.

Sendo assim, podemos afirmar que o patrimônio cultural brasileiro, ao

contrário dos países mais desenvolvidos, nunca recebeu a atenção devida por
parte das políticas públicas de nossos governantes que sempre se interessaram
mais pela proteção de ecossistemas naturais, talvez visando mostrar diante da
opinião pública internacional que estão realmente protegendo a Amazônia e a
Mata Atlântica, mesmo que seja através de unidades de conservação criadas
por decreto e que nunca saíram de fato do papel (…), mas este é um outro
assunto que se afasta do escopo deste artigo.

Na verdade podemos referenciar que o patrimônio cultural é um primo

pobre do patrimônio natural, que por sua vez, infelizmente também não figura
entre as grandes propriedades estatais.

Por estas e outras razões é que devemos saudar a inclusão de crimes

contra o ordenamento urbano e o patrimônio cultural nesta Lei 9.605/98 (arts. 62

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a 65). Tal lembrança do legislador contribui em vários aspectos para o

fortalecimento da proteção do meio ambiente urbano, especialmente no que
tange ao patrimônio cultural, cuja defesa é enfatizada nos dois mencionados
artigos que trataremos a seguir.
O movimento de preservação do patrimônio cultural surgiu do ponto de
vista mundial no início do século XIX na França, como fruto da Revolução
Francesa, que nos seus momentos mais radicais levou à depredação e
destruição de importantes bens arquitetônicos e artísticos ligados à Igreja ou à
história do Ancien Regime.

Originalmente, a preocupação preservacionista era voltada aos

monumentos e objetos artísticos de valor excepcional, às vezes levando até
mesmo à destruição de bens também relevantes, porém, de menor importância
artística, para destaque daqueles mais notáveis. Isto explica, por exemplo, a
situação atual da Catedral de Notre Dame de Paris, totalmente isolada, eis que
as edificações de origem medieval que garantiam sua autêntica ambiência foram
demolidas para lhe dar destaque no século passado, perdendo-se assim
definitivamente um aspecto relevante do patrimônio cultural francês.

Este conceito de excepcionalidade do valor do bem cultural a ser

preservado, norteou por longo tempo toda a legislação pertinente, inclusive a
brasileira, como adiante veremos.

A Carta de Atenas, resultante do Congresso Internacional de Arquitetura

Moderna de 1933 prescreve a salvaguarda de valores arquitetônicos de imóveis
não apenas isolados como de conjuntos e também considera inevitável a
demolição de casas insalubres ao redor de algum monumento histórico, mesmo
com a destruição de uma ambiência secular.

Entretanto, não se levanta a possibilidade de recuperação de imóveis

antigos deteriorados para novos usos, prevendo tão-somente a sua destruição.

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A Carta de Veneza, resultante do II Congresso Internacional de

Arquitetos e Técnicos dos Monumentos Históricos de 1964, constitui um marco
decisivo na substituição do antigo conceito de excepcionalidade.

Assim, seu art. 1º expressa que “a noção de monumento histórico

compreende a criação arquitetônica isolada, bem como o sítio urbano ou rural
que dá testemunho de uma civilização particular, de uma evolução significativa
ou de um acontecimento histórico”.

Estende-se não só às grandes criações, mas também às obras

modestas, que tenham adquirido, com o tempo, uma significação cultural; o art.
5º: “a conservação dos monumentos é sempre favorecida por sua destinação a
uma função útil à sociedade; tal destinação é, portanto, desejável; mas não pode
nem alterar a disposição ou a decoração dos edifícios (…)”; o art. 6º: “a
conservação de um monumento implica a preservação de um esquema em sua
escala (…)” e ainda o art. 7º: “o monumento é inseparável da história de que é
testemunho e do meio em que se situar. Por isso, o deslocamento de todo o
monumento ou de parte dele não pode ser tolerado, exceto quando a
salvaguarda do monumento o exigir (…)”.

Atualmente o conceito de patrimônio cultural, que por muito tempo se

direcionou apenas a bens móveis e imóveis, passou a expressar também valores
imateriais, intangíveis, como formas de expressão, modos de criar, fazer e viver
das coletividades humanas. Neste sentido temos a Declaração do México,
resultante da Conferência Mundial sobre as Políticas Culturais organizada pelo
Conselho Internacional de Monumentos e Sítios (Icomos) no México em 1985,
em seu item 23 menciona que “o patrimônio cultural de um povo compreende as
obras de seus artistas, arquitetos, músicos, escritores e sábios, assim como as
criações anônimas surgidas da alma popular e o conjunto de valores que dão
sentido à vida. Ou seja, as obras materiais e não materiais que expressam a
criatividade desse povo: a língua, os ritos, as crenças, os lugares e monumentos
históricos, a cultura, as obras de arte e os arquivos e bibliotecas”.

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Podemos afirmar que a evolução do conceito de patrimônio cultural deu-

se na medida em que a ele foram sendo aplicados, com ênfase diversa no tempo,
princípios inerentes a diferentes atividades científico-profissionais.

Sendo assim, no que tange ao conceito de excepcionalidade do valor,

podemos vislumbrar uma maior influência da Arquitetura e da Crítica de Arte.

No conceito de valor documental do bem (Carta de Veneza), há uma

prevalência da História. E, por fim, quanto à inclusão de bens imateriais, a
influência maior é da sociologia e da antropologia.

A competência para processar e julgar o delito em estudo divide-se entre

a Justiça dos Estados e a Justiça Federal. Quando o delito atingir um patrimônio
arqueológico será sempre da Justiça Federal a competência uma vez que se
perfaz como sendo patrimônio da União Federal, conforme discorre o art. 20, X
da Lei Maior.

Não obstante, o Brasil aderiu à Convenção Relativa à Proteção do

Patrimônio Mundial, Cultural e natural, Paris França, aos 23-11-1972, aprovada
pelo Decreto 80.978, de 12.12.1977, DO 14-12-1977. Aplica-se ao caso o art.
109, V, da Carta Magna.

Quando se tratar de bens de valor artístico ou histórico será preciso

avaliar-se a existência ou não de interesse da União. Por exemplo, dano a
construção localizada na região das Missões, no Rio Grande do Sul, de valor
histórico nacional e internacional reconhecidos, atinge interesses da União e, por
isso, a competência será da Justiça Federal. Já a lesão à coisa tombada por
órgão estadual, diretamente relacionada com a história local e sem repercussão
nacional, será da competência da Justiça Estadual.

Apesar de ser muito escasso jurisprudências neste tipo de crime,

conseguimos ilustrar algumas, vejamos: decidiu o TRF da 4a Região na Ap.

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Crim. 95.04.17622-4, Rela. Juíza Tânia Escobar, j. 23.05.96, DJU de 05.05.96,

que:

“1- incabível o reconhecimento de dolo eventual quando o agente

desconhecia o bem jurídico protegido, condição que afasta a realização do tipo
penal denunciado;

2- O delito de dano exige a consciência e vontade de destruir, restando

impunível a conduta culposa;

3- A prova judicializada não contém elementos para demonstrar que o

acusado conhecia a existência de sítio arqueológico no local das obras sob sua
responsabilidade;

4- A inexistência de marcos virtuais conforta as alegações do réu”.

No que concerne ao tipo previsto no art. 166 do estatuto repressivo,

cumpre observar que a prática ilícita se perfaz em modificar o aspecto, a
fisionomia, como uma coisa protegida por lei. Neste tipo delitual, a denúncia
deve esclarecer qual a lei que protege o local (RT 542/305).

A competência fixar-se-á pelas regras gerais de quem figura como

sujeito passivo. Tendo em vista a escassez de julgados a respeito, registramos
um acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, Rel. Dês.

Ernani Ribeiro, que diz: “Resta caracterizada a infração ao art. 166 do

Diploma Repressivo, quando o agente, desautorizado pela autoridade
competente e desrespeitando norma legal que protegia o local tombado pela
Municipalidade, in casu, dunas, degenera e desfigura a paisagem, através da
remoção de areia, terraplanagem, colocação de britas e construção de
barraco”(JC 60/278).

Após o presente estudo, concluímos que a Lei 9.605 de 12.02.98 se

perfaz como sendo uma iniciativa de grandeza sem precedentes na busca da
sistematização do Direito Ambiental.

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A diversidade das questões abrangidas, sem dúvida alguma exigiu um

grande esforço para a sua elaboração, justificando destarte, a existência de
algumas deficiências que poderão mais adiante ser corrigidas pelo legislador e
ainda, pela jurisprudência.

Visto sob o prisma do patrimônio cultural, a lei está promovendo uma

verdadeira reconciliação do Direito Criminal, que se encontrava seriamente
defasado, tendo em vista os arcaicos e ineficazes dispositivos do Código Penal,
com os mais modernos conceitos preservacionistas que foram vislumbrados pela
Carta Magna de 1988.

Um dos grandiosos avanços foram a superação dos critérios da

excepcionalidade e oficialismo impostos pelo Dec.-Lei 25/37, através da ampla
possibilidade de reconhecimento do patrimônio cultural por meio de lei, ato
administrativo ou decisão judicial.

Também foi de suma importância a criação da modalidade culposa do

art. 62, o qual, pelo que nos parece, será o eixo sobre o qual girará a tutela penal
do patrimônio cultural a partir de agora.

Por fim, acreditamos que as penas previstas nos casos em tela são muito
baixas, sendo os crimes considerados todos de pequeno potencial ofensivo ou
sujeitos à suspensão condicional da pena, sem contar os prazos curtos de
prescrição, o que nos parece muito pouco diante da relevância dos valores
sociais ofendidos.

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REFERÊNCIAS

MILARÉ, E.; COSTA, P.J.J. Direito Penal Ambiental – Comentários a Lei

9.605/98. 1.ed. Campinas: Milennium, 2002. 180/184p.

FREITAS, V.P.; FREITAS, G.P. Crimes Contra a Natureza. 5.ed: Revista

dos Tribunais, 180/184p.

BORGES, L.F.D. Anteprojeto da Parte Especial do Código Penal. 1.ed.:

Juarez de Oliveira, 1999. 89/90p.

RAMOS, J.E.R. EVOLUÇÃO DA PROTEÇÃO DO PATRIMÔNIO

CULTURAL – CRIMES CONTRA O ORDENAMENTO URBANO E O
PATRIMÔNIO CULTURAL. Revista Brasileira de Ciências Criminais nº 26, abril-
junho/1999, página 94.

CERNICCHIARO, V. Anteprojeto de Código Penal (Parte Especial).

1.ed: Brasília-DF. 1987. Portaria n° 790, de 27 de outubro de 1987.

REVISTA DA OAB-GOÍAS. Cidade de Goiás – Patrimônio da

Humanidade : Goiânia, n.46, 04.06.2001.

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