Apostila Avaliação de Imoveis - AVALIAÇÃO

APOSTILA DO CURSO DE
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Sumário
1. Introdução ....................................................................................................................................... 4
2. Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil .................................................................................... 6
3. Normas da ABNT da série 14653 ..................................................................................................... 8
4. Resolução COFECI n° 1066/2007 ..................................................................................................... 9
5. Definições ...................................................................................................................................... 10
6. Como iniciar uma avaliação? ......................................................................................................... 14
7. O Corretor de Imóveis Avaliador e a Ética Profissional ................................................................. 15
8. A Metodologia de avaliação e valor de mercado .......................................................................... 17
9. Imóveis Urbanos e imóveis Rurais - Pesquisa ............................................................................... 18
10. Métodos de Avaliações ............................................................................................................. 21
12. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado................................................................. 24
1.1 Procedimento para Tratamento de Fatores .......................................................................... 26
1.2 Fatores de Homogeneização ................................................................................................. 27
Melhoramentos Públicos .............................................................................................................. 27
Testada .......................................................................................................................................... 28
Tipo de Superfícies de Terrenos .................................................................................................... 29
Pedologia ....................................................................................................................................... 29
Topografia ..................................................................................................................................... 29
Esquina .......................................................................................................................................... 30
Transposição ou localização – Fonte: Diversos: Maria Filho / Fiker / Moreira ............................. 31
Acessibilidade ................................................................................................................................ 31
Frente ............................................................................................................................................ 32
Restrição legal ............................................................................................................................... 32
Fonte.............................................................................................................................................. 33
Atualização .................................................................................................................................... 33
Correção de Área ........................................................................................................................... 33
1.3 Homogeneização ................................................................................................................... 34
1.4 Cálculo do Valor do Imóvel.................................................................................................... 35
1.5 Saneamento da Amostra – Critério de Chauvenet................................................................ 38
1.6 Intervalo de Confiança - Distribuição de Student ................................................................. 44
1.7 Campo de Arbítrio ................................................................................................................. 47
1.8 Avaliação Intervalar ............................................................................................................... 48
13. Método Evolutivo ...................................................................................................................... 50
a. Custo de reedição de Benfeitorias ............................................................................................ 50
b. Valor de Compra e Venda ......................................................................................................... 54
14. Roteiro, conteúdo mínimo e apresentação do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
(PTAM) ................................................................................................................................................... 57
15. O PTAM em pericias nos processos judiciais ............................................................................. 59
16. Honorários do Corretor de Imóveis para Emissão do PTAM..................................................... 61
17. Bibliografia................................................................................................................................. 62
18. APÊNDICE – A ............................................................................................................................ 63
19. APÊNDICE – B............................................................................................................................. 65
20. APÊNDICE – C............................................................................................................................. 69
21. APÊNDICE – D ............................................................................................................................ 71
22. APÊNDICE – E ............................................................................................................................. 73
23. APÊNDICE – F ............................................................................................................................. 84
24. APÊNDICE – G ............................................................................................................................ 96
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1. Introdução
Na hora de comercializar um imóvel, a primeira dúvida que geralmente aparece, tanto

para o vendedor como para o comprador, é sobre o valor do bem.
“Será que o valor que estou cobrando pelo meu imóvel é o valor correto,
ou será que o valor que estão me cobrando é realmente o que vale este
imóvel? ”
Para sanar esta dúvida, dentro do mercado imobiliário existem alguns profissionais
designados como avaliadores de imóveis, que estão aptos a determinar o valor correto de um
imóvel, ou seja, o valor de mercado.
A avaliação de um imóvel significa obter o valor de mercado de um imóvel, através

de elementos técnicos. Contudo, dentro do mercado imobiliário existe uma diferenciação entre
o que é valor e o que é preço. Valor é aquilo que o imóvel vale no mercado e preço é aquilo
que o proprietário deseja cobrar pelo seu imóvel.
Quais imóveis avaliar?
Todos os tipos de imóveis podem ser avaliados, seja apartamento, casa, terreno,
pavilhões, galpões, fazendas, salas comerciais, prédios ou complexos industriais.
Segundo o item 3.15 da NBR 14653-1, Norma Brasileira para Avaliação de Bens,
Engenharia de Avaliações é definida como:
“Conjunto de conhecimentos científicos especializados aplicados à

avaliação de bens”
A determinação técnica do valor de um bem imóvel também é de extrema importância

para a tomada de decisão em diversos segmentos da sociedade e em muitos órgãos
governamentais e privados.
O método científico ajuda na compreensão não apenas dos resultados da

investigação do valor do imóvel, mas do processo de investigação como um todo. Pode ser
resumido nas seguintes etapas:
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(i) Observação do imóvel a ser avaliado - Primeiramente é realizada a análise do
imóvel que está sendo avaliado, desde a documentação até a vistoria. Essa
análise ajuda o avaliador a encontrar um caminho mais fácil para obter o valor
do imóvel, notando assim, semelhanças ou diferenças com outros imóveis que
se pode comparar;
(ii) Planejamento da pesquisa – após identificar as características o imóvel a ser

avaliado, o profissional planeja a pesquisa, ou seja, define onde vai pesquisar e
que tipo de imóvel irá buscar;
(iii) Processamento e edição das informações – é a pesquisa em si, onde se obtém

de cada dado de mercado a informação que afeta o seu valor e as características
similares ou não do imóvel avaliado;
(iv) Processamento e análise dos dados – é a definição de quais dados e

características (variáveis) serão utilizadas. Além disso, nessa etapa, aplica-se os
ajustes (homogeneização) necessários;
(v) Verificação do ajuste da técnica de análise escolhida – análise do valor obtido e

dos dados que podem ser retirados do modelo, ou seja, que não representam o
valor final do imóvel. Nesta etapa, alguns dados da pesquisa podem ser retirados
e os cálculos podem ser refeitos;
(vi) Redação do relatório de pesquisa – é o material que será entregue ao cliente,

onde é descrito o imóvel, e como foi encontrado o valor de mercado do mesmo.
Para realizar uma avaliação de imóvel, o profissional precisa estimar modelos que
expliquem, de maneira satisfatória, a variabilidade observada nos preços, no mercado
estudado.
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2. Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil
O mercado imobiliário surgiu no Brasil somente a partir da existência da propriedade

particular sobre a terra, com a promulgação da Lei das Terras (Lei nº 601 de 18/09/1850), que
extinguiu o Sistema de Concessões de Terras instituído pelo Estado português desde 1375 e
que era exercido de forma absolutista pelos monarcas. Daí surgiu a figura dos proprietários
imobiliários, que passaram a registrar seus imóveis nos Assentamentos Paroquiais.
Ao longo do século 19, o eixo dinâmico da economia no Brasil, que estava

concentrado na expansão do plantio e da comercialização do café, utilizando mão de obra
escrava, com os movimentos de abolição do escravismo pelo trabalho assalariado, passou
gradualmente a substituir o escravo na composição da riqueza, que era principal capital dos
fazendeiros.
Com a Lei nº 601/1850 foi criado um estatuto jurídico adequado e a terra, além de
passar a ser um esteio econômico da nova sociedade, agora capitalista, foi considerada como
forma de reserva e de apropriação de capitais, com base nas expectativas de valorização e
como um meio de ganhos financeiros, por intermédio de suas rendas locatícias e vendas.
Além disso, passou a servir de garantia para contração de empréstimos bancários, ocasião
em que estes se ampliavam como estratégia para expansão do cultivo do café.
O processo de desvio de investimentos para o mercado imobiliário foi reflexo de

políticas do governo, que induziram o tratamento da terra como mercadoria.
Esse processo deu início também ao surgimento da especulação imobiliária.
As primeiras publicações sobre o valor dos imóveis, ainda sob a forma de artigos,
foram os boletins do Instituto de Engenharia, da Revista Politécnica e da Revisa Engenharia
Mackenzie, entre os anos de 1918 e 1929. Surgiram também outros trabalhos técnicos
concernentes a técnica de avaliação de imóveis.
Com a procura e o interesse despertado pelas publicações, a quantidade de

profissionais que se dedicavam às avaliações no país aumentou, e a técnica de avaliar
nascida nos Estados Unidos em meados do século XIX, já tinha sido assimilada pelos
engenheiros brasileiros que vinham difundido individualmente.
A difusão dessas técnicas avaliatórias e as mudanças no referido contexto sócio-

econômico-jurídico do país deram início a um movimento de profissionais, principalmente
engenheiros atuantes na área, objetivando se agrupar para discutir sobre o assunto de
maneira global e criar regras a respeito do assunto.
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A determinação técnica do valor de um bem imóvel é de extrema importância para a
tomada de decisão em diversos segmentos da sociedade e em muitos órgãos governamentais
e privados. Cabe ao profissional de avaliações coletar, tratar e analisar dados, e estimar
modelos que expliquem, de maneira satisfatória, a variabilidade observada nos preços, no
mercado em que se estuda.
O interesse em avaliar imóveis pressupõe a existência de um mercado imobiliário.
Esse mercado surgiu no Brasil somente a partir da existência da propriedade

particular sobre a terra, com a promulgação da Lei das Terras (Lei nº 601 de 18/09/1850), que
extinguiu o Sistema de Concessões de Terras instituído pelo Estado português desde 1375 e
que era exercido de forma absolutista pelos monarcas. Daí surgiu a figura dos proprietários
imobiliários, que passaram a registrar seus imóveis nos Assentamentos Paroquiais.
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3. Normas da ABNT da série 14653
Os primeiros trabalhos normativos foram organizados na década de 1950 por

organismos públicos e entidades privadas dedicadas à matéria Avaliação.
A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – é o Fórum Nacional de

Normalização e os projetos elaborados pelas Comissões de Estudo circulam entre associados
da ABNT e demais interessados. Qualquer cidadão brasileiro pode votar.
O primeiro anteprojeto de norma da ABNT foi elaborado em 1957, sucedendo-se

outros documentos que visavam responder à crescente importância do tema, particularmente
após uma explosão de obras públicas nas grandes cidades que implicaram em um grande
número de desapropriações.
Antes da norma atual, vigoravam como referência a NB 502 Avaliação de Imóveis

Urbanos: Publicada em 1977, foi fortemente influenciada pelas inovações do I Congresso
Brasileiro. (Foi patrocinada pelo BNH7e revisada em 1989 como NBR 5676).
Normas técnicas são imprescindíveis ao bom funcionamento dos mercados, e,

associadas à regulamentação legal, constituem um dos sustentáculos das políticas de
qualidade.
Em boa parte dos países a regulamentação (da atividade profissional) emana do

Estado e, portanto, resulta de um ato de autoridade, já a normalização é, usualmente, produto
de um trabalho misto e, portanto, ato da sociedade.
No Brasil a normalização é definida como “a atividade que visa à elaboração de

padrões, através de consenso entre produtores, consumidores e entidades governamentais
(neutros).
A ABNT NBR 14653-2 de 2011 é norma vigente específica para Avaliações de

Imóveis e foi elaborada pelo Comitê Brasileiro de Construção Civil e pela Comissão de Estudo
de Avaliações na Construção Civil.
Esta Norma visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais,

sendo que a parte 1 descreve os procedimentos gerais de avaliações e a parte 2 é direcionada
para as avaliações de imóveis urbanos.
A Norma descreve 4 Metodologias, porém, pode-se utilizar outras, desde que

fundamentadas e explicadas no decorrer do trabalho.
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4. Resolução COFECI n° 1066/2007
O COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis estabelece a Resolução

1066/2007 com a finalidade de regulamentar o funcionamento do Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração do PTAM (Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica), em 14/09/2011 criou o Ato Normativo 01/2011 em que determina
novas regras para o cadastro no CNAI e sobre as entidades que estão credenciadas a
ministrar curso de Avaliação de Imóveis.
Para inscrição do CNAI o profissional Corretor de Imóveis, precisa, conforme o art.

2º da Resolução.
Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores

Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou
alternativamente:
I) possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária

ou equivalente;
II) possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação

imobiliária.
§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro

Nacional de Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos
reconhecidos pelo Conselho Federal.
§ 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir

aprovação prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação
mercadológica de imóveis.
Para fortalecer o acervo técnico do Corretor de Imóveis, nessa Resolução foi criado
o Selo Certificador fica vinculado à Declaração de Avaliação Mercadológica, estando
disponível para ser baixada no site do COFECI, conforme mencionado nos art. 8º ao 11º.
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5. Definições
Na Engenharia de Avaliações há terminologias técnicas que são utilizadas com

frequência.
A NBR-14.653, dá algumas definições, sendo elas:
• Acessório – Bem que se incorpora ao principal e que possui valor isoladamente,

incorporado ou não a ele.
• Amostra – Conjunto de dados de mercado representativos de uma população.
• Amostragem – Procedimento utilizado para constituir uma amostra.
• Área total de construção – Resultante do somatório da área real privativa e da área

comum atribuídas a uma unidade autônoma.
• Área útil da unidade – Área real privativa, subtraída a área ocupada pelas paredes e
outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização.
• BDI – Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas, incidentes sobre o

custo direto da construção.
• Bem – Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito,
que integra um patrimônio.
• Benfeitoria – Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser
retirado sem destruição, fratura ou dano.
• Campo de arbítrio – Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado

na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado
pela existência de características próprias não contempladas no modelo.
• Custo – Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou

aquisição de um bem.
• Custo de reedição – Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo

em vista o estado em que se encontra.
• Custo de reprodução – Gasto necessário para reproduzir o bem, sem considerar

eventual depreciação.
• Dado de mercado – Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a

um determinado bem.
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• Dano – Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e
delitos, entre outros.
• Defeitos construtivos – Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar

ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas de
projetos, do serviço ou do material aplicado na execução da construção.
• Depreciação – Perda de um valor de um bem, devido a modificações em seu estado

ou qualidade.
• Depreciação física – Perda de valor em função do desgaste das partes construtivas

de benfeitorias, resultante da decrepitude, deterioração ou mutilação.
• Desmembramento – Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com

aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de
novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação
dos já existentes.
• Edifício – Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades

institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares.
• Empreendimento – Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de

comercialização ou exploração econômica.
• Estado de conservação – Situação física de um bem em decorrência de sua

manutenção.
• Fator de Comercialização – Razão entre o valor de mercado de um bem e seu custo

de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor que 1 (um).
• Fração ideal – Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no

terreno e nas coisas comuns da edificação.
• Gleba urbanizável - Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana,

visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou
implantação de empreendimento.
• Homogeneização – Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de

transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre
os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.
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• Idade aparente – Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização,
funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros.
• Idade real – Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de
referência.
• Imóveis urbanos – Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido por lei.
• Imóvel – Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode

ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação.
• Imóvel de vocação urbana – Imóvel em local com características, uso, ocupação,

acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata
para fins urbanos.
• Inferência estatística – Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões

sobre a população a partir da amostra.
• Infraestrutura – Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades

econômicas, sociais ou à utilização de um bem.
• Infraestrutura básica – Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,

iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de
energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso.
• Lote – Porção de terreno resultante do parcelamento do solo urbano.
• Loteamento – Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com aberturas

de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação
ou ampliação das vias existentes.
• Modelo – Representação técnica da realidade.
• Padrão construtivo – Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos

projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção.
• Parecer técnico – Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um

profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.
• Pé-direito – Distância vertical livre entre o piso e o teto.
• Pesquisa – Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção,

processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado.
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• População – Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar.
• Preço – Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo
um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
• Profundidade equivalente – Resultado numérico da divisão da área de um lote pela

sua frente projetada principal.
• Testada – Medida da frente.
• Tratamento de dados – Aplicação de operações que expressem, em termos relativos,

as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando.
• Valor de mercado – Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado
vigente.
• Valor patrimonial – Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou

jurídica.
• Vida econômica – Prazo econômico operacional de um bem.
• Vida remanescente – Vida útil que resta a um bem.
• Vida útil – Prazo de utilização funcional de um bem.
• Vistoria – Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem

e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.
• Vocação do imóvel – Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel

em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais.
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6. Como iniciar uma avaliação?
O primeiro passo é conhecer o que se vai avaliar.
Quando se inicia uma avaliação, deve-se buscar o máximo de informações possíveis

sobre o imóvel, principalmente documentações, que podem ser solicitadas ao contratante, em
órgãos públicos ou cartórios.
Entre as documentações a serem solicitadas, pode-se citar: Matrícula do Registro de

Imóveis atualizada, Contrato de Compra e Venda, projetos, levantamentos topográficos,
Boletim Cadastral fornecido pela Prefeitura Municipal, negativa de débitos, etc.
Após a análise de toda a documentação relativa ao imóvel, deve-se ir ao seu local

para a realização da vistoria, que deve ser a mais detalhada possível.
A vistoria do imóvel é essencial, pois é nela que se conhece as peculiaridades do

terreno e suas benfeitorias.
A vistoria é um exame cuidadoso de tudo aquilo que pode interferir no valor de um

bem, tanto interna como externamente.
Durante a vistoria se realizam registros escritos, fotográficos e de medidas do imóvel

e se compara com a documentação fornecida, verificando assim se há alguma discrepância.
Se possível, devem ser apresentadas considerações em relação ao aproveitamento

eficiente do terreno, ou seja, aquele, recomendável e tecnicamente possível para o local
observando o que é permitido pela legislação vigente, normalmente definido no Plano Diretor,
e pelo mercado da vizinhança.
Analisa-se ainda, as características como: relevo, pedologia, uso, construções e

ainda, rios ou morros onde o imóvel esteja inserido ou nas proximidades. A verificação do
entorno e sua situação urbanística podem ter grande influência no valor do imóvel.
Ex.: Um terreno com grande inclinação pode ser um impeditivo para construir, sendo
assim, o imóvel possuirá um valor inferior do que um terreno mais plano.
Deve ser preenchida uma ficha com todos os detalhes do imóvel avaliando, e obter
informações sobre o mesmo; no local ou com vizinhos. É importantíssima esta etapa, pois a
partir do que se vai avaliar pode-se escolher as amostras.
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7. O Corretor de Imóveis Avaliador e a Ética Profissional
O Corretor de Imóveis quando é chamado para fazer uma avaliação quer seja através
de uma perícia judicial, ou até mesmo de forma direta mediante uma contratação de uma das
partes (atuando com assistente técnico), deve ter muito cuidado no que escreve e
principalmente no que se fala, pois pode se comprometer de forma profissional.
Para o Perito é fundamental seguir alguns princípios, observe:
• Honestidade: ao ser nomeado “perito” verifique se há algum impedimento (quer seja

de ordem pessoal ou profissional) para executar o trabalho, pois ao declinar o convite
será bem visto perante o juiz;
• Comprometimento: ao ser definido um prazo para executar um determinado trabalho,

que seja cumprido, para isso na fase da proposta é importante mencionar qual será o
prazo de execução, evidentemente havendo necessidade de aumentar o prazo que
seja explicado de forma fundamentada e com as devidas comprovações;
• Seja discreto: você às vezes irá trabalhar com informações pessoais e “segredo de
justiça”, importante aqui é falar menos o possível e observar mais;
• Seriedade: quando se está fazendo uma avaliação, não importa qual o valor desse
imóvel, quem é o proprietário, enfim o que interessa é a sua seriedade em fazer um
excelente trabalho e manter o profissionalismo;
• Seja imparcial: atuando como perito judicial você deve ser totalmente imparcial,
apenas lembre-se do seu objetivo que é exatamente responder aos quesitos técnicos;
agora no tocante a ser um assistente técnico você é parcial, defendendo os interesses
do seu cliente, mas tenha cuidado pois não é porque seu cliente está lhe pagando que
você irá assinar e fazer algo que venha lhe comprometer sua credibilidade como
profissional;
• Seja profissional: existe um método de avaliação que é o método comparativo de

dados de mercado, implica em coletar dados de outras imobiliárias para estruturar
informações estatísticas, perceba você está buscando esses dados para sua pesquisa
apenas isso, por isso o agenciamento desse imóvel não será bem visto perante a
categoria profissional.
Mantenha sempre ativo e atualizado no que está acontecendo ao seu redor,

conhecimento de outras áreas é importante, e principalmente nas áreas que estão
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relacionadas diretamente com sua atividade, podemos citar: a legislação imobiliária e a
construção civil.
Seja um profissional aberto a novas parcerias, tendo em vista que você não é o
conhecedor (um especialista) de tudo, arquitetos, engenheiros, advogados, contabilistas, são
alguns dos profissionais para se formar parcerias estratégicas. Lembre-se de um detalhe
importante: você não pode ganhar sozinho, melhor ganhar certo percentual de algo do que
100% de nada.
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8. A Metodologia de avaliação e valor de mercado
Há vários procedimentos metodológicos sugeridos pela Norma, porém deve-se

sempre preferir a comparação com outros dados de mercado, com características similares
ao imóvel avaliando, para a melhor representação do valor.
Segundo a Norma, é recomendável que sejam apresentadas considerações em

relação ao aproveitamento eficiente do terreno, ou seja, aquele, recomendável e tecnicamente
possível para o local observando o que é permitido pela legislação vigente e pelo mercado da
vizinhança.
Sempre se deve analisar e diagnosticar a situação do mercado atual, principalmente

aqueles em que há transição do mercado; e se necessário realizar algumas adaptações a
avaliação, inclusive com a adoção do valor final diferente do valor médio obtido.
As avaliações são realizadas em cada imóvel, individualmente, de acordo com a

documentação fornecida, a vistoria do imóvel e análise do seu entorno.
Quando se inicia uma avaliação, deve-se buscar o máximo de informações possíveis

sobre o imóvel, principalmente documentações, que podem ser solicitadas ao contratante, em
órgãos públicos ou cartórios.
Entre as documentações a serem solicitadas, pode-se citar: Matrícula do Registro de

Imóveis atualizada, Contrato de Compra e Venda, projetos, levantamentos topográficos,
Boletim Cadastral fornecido pela Prefeitura Municipal, negativa de débitos, etc.
A vistoria é um exame cuidadoso de tudo aquilo que pode interferir no valor de um

bem, tanto interna como externamente.
Analisa-se ainda, as características como: relevo, pedologia, uso, construções e

ainda, rios ou morros onde o imóvel esteja inserido ou nas proximidades. A verificação do
entorno e sua situação urbanística é de suma importância na influência do valor do imóvel.
Posteriormente, inicia-se um dos aspectos mais importantes da avaliação do imóvel,

a pesquisa.
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9. Imóveis Urbanos e imóveis Rurais - Pesquisa
Há vários procedimentos de avaliação sugeridos pela Norma.
A comparação com outros imóveis similares é a melhor forma de avaliar um imóvel

e a que melhor representa o valor.
Não se pode produzir uma avaliação de imóveis por comparação sem ter uma
amostra de dados (imóveis) consistente. Além do mais esses dados (contidos na amostra)
devem ser coerentes entre si e com o imóvel avaliando, para produzir resultados coerentes.
Desta forma, pode-se afirmar que a parte mais trabalhosa é a obtenção e escolha
dos dados que irão compor uma amostra.
Os dados contidos na amostra são imóveis que foram transacionados recentemente

ou que estejam em negociação no mercado.
A pesquisa constitui o fundamento da avaliação. A qualidade do trabalho depende

diretamente da qualidade dos imóveis que contém a amostra. A qualidade depende da técnica
de amostragem, diversidade de fontes (no mínimo 3 fontes), e quantidade de variáveis.
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma

amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto
possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa –
que envolve estrutura e estratégia da pesquisa – deve iniciar-se pela caracterização e
delimitação do mercado em análise, com o auxílio da experiência do avaliador sobre a
formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as características, denominadas variáveis, que,

em princípio, são relevantes para explicar a formação do valor.
Todos os imóveis pesquisados devem conter essas informações, tais como: padrão
de acabamento, estado de conservação, idade aparente, etc. Essa pesquisa pode ser descrita
em uma planilha que pode ser preenchida em campo.
Estas variáveis podem ser desdobradas em outras, porém há impossibilidade do

estudo de todas que influenciam o valor de um bem. O avaliador, após estudar o mercado da
região, considerará somente as que não forem discrepantes tanto para mais como para
menos.
Caso não se tenha informações em número suficiente de imóveis assemelhados

entre si, pode-se coletar dados com condições distintas, desde que interpretados e justificados
por metodologia científica.
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A formação de uma amostra com vários dados constituiu na etapa mais importante
da avaliação, que interferirá totalmente no valor final. Por isso, sugere-se o cuidado na
obtenção das mesmas, com análise das variáveis coletadas e as fontes de informação.
As possíveis fontes para a obtenção da amostra são: anúncios em jornais e internet,

imobiliárias, contratos de compra e venda, escrituras de ITBI, banco de dados de instituições
(bancos, por exemplo), proprietários, síndicos, zeladores, vizinhos, etc.
Em todos os casos, o profissional avaliador deve-se acautelar quanto à veracidade

das informações obtidas: compromissos de compra e venda particulares podem refletir melhor
as condições prováveis de preços reais de transações do que escrituras definitivas; isto
porque, nos compromissos, comprador e vendedor se cercam de cuidados para evitar
inadimplências contratuais; já nas escrituras definitivas, pode ser conveniente para ambos,
por razões tributárias, que o imóvel fique registrado por preço superior ou inferior ao efetivo.
Os anúncios nem sempre trazem todos os dados necessários à pesquisa e devem

sempre ser comprovados com uma visita até o local da oferta.
Da pesquisa de elementos, transações ou ofertas, deverão constar os seguintes

dados:
• Data da transação, do compromisso, do anúncio ou da oferta;
• Fontes de informação;
• Se for transação ou compromisso: tabelionato, cartório ou registro de imóveis, número

de transcrição, da inscrição ou do registro, número do livro e folhas e natureza do
documento pesquisado;
• Se for anúncio: nome do jornal ou da publicação, página, nome, endereço e telefone;
• Se for oferta ou informação: nome, endereço e telefone do informante;
• Localização: endereço do imóvel pesquisado (rua e número, ou quadra e lote),

distância do polo de referência (mar, distância até uma importante via), bairro, setor e
quadra da planta genérica de valores da prefeitura; no caso de terrenos urbanos e
imóveis rurais devem ser fornecidas as indicações que possibilitem a sua localização;
• Dimensões: testada, profundidade e área;
• Preço e condições de venda;
• Croqui elucidativo com a posição do imóvel pesquisado na quadra, sua forma

aproximada e dimensões.
19/106
Todos os imóveis pesquisados (dados) devem conter essas informações (variáveis,
como: padrão de acabamento, estado de conservação, idade aparente, etc.), que podem ser
descritas em uma planilha que pode ser preenchida em campo.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a ser

utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de
informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração
dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas,
entre outros).
O estudo de mercado deve abranger preferencialmente, dados cuja tipologia seja o

mais similar possível ao avaliando. Caso o avaliador já possua um banco de dados, este pode
ser incluído, porem deve ser acrescentado uma variável de data no banco de dados, que deve
ser tratada no modelo estatístico, para buscar a sua variação no decorrer do tempo.
A pesquisa é realizada utilizando fatores que influenciam o valor final do imóvel, como
por exemplo, a área ou a testada.
Estes fatores podem ser desdobrados em outros fatores, porém há impossibilidade

do estudo de todos os fatores que influenciam o valor de um bem. O avaliador, após estudar
o mercado da região, considerará somente os com maior peso no valor final.
Nesta fase de análise devemos colocar especial atenção a detecção de elementos

especulativos que podem influenciar no valor final. Para determinadas finalidades e em cada
caso o avaliador quantificará a influência de cada um deles.
20/106
10. Métodos de Avaliações
A metodologia de avaliação pode variar em função dos dados disponíveis de

mercado, do tipo do imóvel a ser avaliado e da finalidade e uso do imóvel.
A avaliação de bens pode utilizar técnicas tão simplificadas como a simples média
até as metodologias mais sofisticadas como a regressão múltipla.
Conforme a ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14653-2, os

principais métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, são:
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Identifica o valor de marcado do bem por meio de tratamento técnico

dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
MÉTODO INVOLUTIVO
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento

eficiente, baseado em modelo de estudo, de viabilidade técnico-econômica,
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem
e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários
viáveis para execução e comercialização do produto.
MÉTODO EVOLUTIVO
Identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do

mesmo caso. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve
ser considerado o Fator de Comercialização, preferencialmente medido por
comparação no mercado.
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua

renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
O avaliador sempre busca utilizar o Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado, que explica quanto vale o imóvel, através de uma simples média, ou com tratamento
estatístico ou econômico.
Em mercado ideal, onde os imóveis fossem todos iguais, haveria a possibilidade de

comparar o imóvel avaliando com outros, ou seja, com as mesmas características, obtendo
assim, através de uma média aritmética, um valor médio de mercado. Entretanto, o mercado
não é homogêneo e os dados pesquisados possuem algumas características que são
diferentes do imóvel avaliando e a aplicação somente da média aritmética sem levar em
consideração essas diferenças não representaria a realidade.
21/106
Exemplo: Você paga o mesmo preço por qualquer carro? Não... Porque, apesar de
ser um carro, eles possuem diferença entre si (ano, modelo, potência, marca, etc.).
Em alguns casos, há impossibilidade de aplicação dessa metodologia, pois nos

deparamos com algumas situações, dentre elas:
• Imóveis únicos e que não possuem outros similares para realizar a comparação;
• Há mercado em que são raras as transações de imóveis, não havendo assim, dados
suficientes;
• -Há terrenos e glebas em que há diversas tipologias inseridas, como complexo

industrial;
• Avaliação de empreendimentos em que o valor do imóvel caso fosse comercializado

possua um valor econômico embutido, como é o caso de Shopping Center.
Em função dos itens acima, a NBR 14653-2 dá as outras opções de metodologias

que se enquadram em quase todo o tipo de empreendimento; sendo que há a possibilidade
ainda, da utilização de mais de um método numa mesma avaliação.
Em resumo, deve ser utilizado o método avaliatório que, em função dos dados
observados em Pesquisa de Mercado e do bem avaliando, permita conferir a maior
consistência à manifestação do valor.
22/106
EXERCÍCIO
11. Calcule o valor unitário e a média.
Valor Total Área

Dados
(R$) (m²)
1 125.000,00 300,00
2 230.000,00 320,00
3 350.000,00 400,00
4 110.000,00 300,00
5 380.000,00 360,00
6 450.000,00 450,00
7 185.000,00 360,00
8 600.000,00 450,00
9 350.000,00 420,00
10 210.000,00 414,00
Resposta:
Valor Unitário
Dados O valor unitário é dado pela relação entre o valor pela
(R$/m²)
1 416,67 área correspondente, por isso tratamos como sendo
2 718,75 R$/m².
3 875,00
4 366,67 A média dos valores unitários é dado pela expressão:
5 1.055,56 ∑ 𝑉𝑢𝑛𝑖𝑡
6 1.000,00 𝑀𝑒𝑑𝑖𝑎 =
7 513,89 𝑛
7.620,44
8 1.333,33 𝑀é𝑑𝑖𝑎 = ⇒ 𝑀é𝑑𝑖𝑎 = 762,04
9 833,33 10
10 507,25
Soma 7.620,44
Média 762,04
23/106
12. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
É obtido através de comparações de dados da mesma tipologia, relativos a outros de

características similares, sob as mesmas condições de mercado.
As etapas dessa metodologia podem ser definidas em quatro:
1. Vistoria do imóvel para a determinação das características da amostra;
2. Coleta de dados e das características dos imóveis de mercado, mais similares

possíveis (localização, padrão, área, etc.) ao avaliando;
3. Montagem da planilha de dados, com a escolha das variáveis que mais

exerçam influencia no valor do bem;
4. 4 - Modelo estatístico ou aplicação da homogeneização.
Esta metodologia inicia-se com a pesquisa, sendo que seu planejamento é a etapa
crucial para a obtenção de uma amostra representativa.
O planejamento deve-se iniciar com a delimitação e caracterização do mercado em

análise, a partir de informações do imóvel a ser avaliado.
O objetivo é a obtenção de uma amostra da mesma tipologia do imóvel avaliando

que explique o mercado em estudo.
A amostra de dados obtida deve, tanto quanto possível, ser semelhante ao avaliando,
como: localização, área, padrão de acabamento, relevo, entre outros. Na impossibilidade de
buscar dados com características similares, devem-se utilizar as variáveis que mais
influenciam no valor final do imóvel para posteriormente homogeneizar essas variáveis.
Existem dois tipos de variáveis: a variável dependente, que é explicada pelas outras
variáveis utilizadas; e as variáveis independentes, que dão conteúdo lógico a variação de
preço de mercado.
Como exemplo:
• Variável dependente: valor total, valor unitário;
• Variável independente: área, padrão de acabamento, estado de conservação,

frente, relevo, distância ao mar, etc.
As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo: área,

frente), de localização (como bairro, logradouro, distância ao polo de influência, entre outros)
e econômicas (como oferta ou transação, época e condição do negócio – à vista ou a prazo).
Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso
24/106
comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas
variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e
vice-versa.
Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas (área,

frente, distância ao mar).
As características qualitativas dos imóveis podem ser especificadas na seguinte

ordem de prioridade:
• Por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas (por exemplo:

aplicação de condições do tipo “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”);
• Pelo emprego de variáveis proxy (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo
custo unitário básico, ou Índice Fiscal da Planta de Valores do Município);
• Por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1,
normal igual a 2 e alto igual a 3).
Frequentemente os terrenos não são absolutamente idênticos na forma, nas

dimensões, topografia, localização, época de oferta ou transação etc., tornando difícil uma
comparação direta.
Cumpre, pois homogeneizá-lo para possibilitar a comparação.
A homogeneização consiste em aplicar coeficientes corretivos no valor unitário do

dado amostral, simulando qual seria o valor do imóvel se ele tivesse a característica do imóvel
avaliando.
Como por exemplo, aplicar um fator no valor unitário: do terreno em oferta

transformando-o em transação (Fator Fonte); ou se o imóvel estivesse localizado no mesmo
local em que está o terreno objeto da avaliação (Fator Localização).
Outro procedimento possível seria a utilização da Regressão Linear ou Múltipla, onde

não seria necessário a utilização de fatores, porém, para a sua utilização exige-se um
conhecimento avançado de matemática e estatística.
25/106
1.1 Procedimento para Tratamento de Fatores
Segundo a NBR 14653-2, alguns procedimentos para a utilização de Tratamento de

Fatores são:
• No tratamento de dados, aplicável ao Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado, é admitida a priori a validade da existência de relações fixas entre os
atributos específicos e os respectivos preços e para isso, são utilizados fatores
de homogeneização calculados por metodologia científica, que reflitam, em
termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência
espacial e temporal.
• É recomendável que sejam utilizados dados de mercado:
a) Com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando;
b) Que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não

contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário
através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles,
devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à
fonte. Quando a atualização na forma mencionada for impraticável, só será
admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no
mercado.
• Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com

atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização,
calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50.
• O preço homogeneizado, resultado da aplicação de todos os fatores de

homogeneização ao preço original, deve estar contido no intervalo de 0,50 a
1,50.
• Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados

de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra.
• O campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor

máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no
tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso não seja adotado
o valor calculado, o engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha.
• Os fatores de homogeneização devem apresentar, para cada tipologia, os seus

critérios de apuração e respectivos campos de aplicação, bem como a
abrangência regional e temporal.
26/106
• Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de sua tipologia,
campo de aplicação e abrangências regional e temporal.
• As características quantitativas, ou expressas por variáveis proxy, do imóvel

avaliando não devem ultrapassar em 50% os limites observados na amostra.
Para as demais características qualitativas é vedada a extrapolação em relação
aos limites amostrais.
• A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no

trabalho avaliatório.
• Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade

dos valores não devem ser utilizados.
1.2 Fatores de Homogeneização
Há fatores de homogeneização publicados em trabalhos científicos, que podem ser

utilizados na homogeneização dos dados. Antes da sua utilização, é prudente a análise, para
determinar se é aplicável ou não em determinada região ou amostra.
Os mais utilizados são os descritos a seguir:
Melhoramentos Públicos
Denominamos infraestrutura todo o sistema (conjunto de obras ou serviços)

implantado em uma região que permite ou facilita o uso e a ocupação do local e de cada
imóvel que o compõe. Por se tratar de um sistema que exige recursos financeiros de monta,
é executado e implantado por empresas públicas ou concessionárias de serviços públicos,
em geral, com aporte financeiro municipal ou estadual. Exemplo: energia elétrica,
abastecimento de água e pavimentação.
Em uma região, quanto mais infraestrutura existir, maior o interesse na aquisição do

imóvel, porém até o limite em que seu preço ainda possa ser absorvido pelo mercado
imobiliário local.
Os custos de implantação de alguns itens de infraestrutura, são mais elevados, como

a pavimentação e são eles que tem maior impacto no valor final do imóvel.
27/106
Abaixo segue a proporção de cada infraestrutura representa.
Tipo Peso
Água 0,15
Esgoto Sanitário 0,05
Esgoto Pluvial 0,10
Rede de gás 0,05
Meio fio e sarjeta 0,10
Rede elétrica 0,15
Iluminação Pública 0,05
Pavimentação 0,30
Rede telefônica 0,05
Fonte: Eng. Ruy Canteiro
𝐹 𝑠𝑜𝑚𝑎 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜
𝐹=
𝐹 𝑠𝑜𝑚𝑎 𝑝𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜
Testada
Os terrenos de esquina ou com frentes múltiplas normalmente valem mais do que os

lotes com frente única, principalmente para imóveis comerciais.
Isso se deve ao fato de que imóveis com mais frentes possuem maior visibilidade, e
em caso de imóveis comerciais, mais visibilidade para o produto comercializado.
Entretanto, há casos, em que mais frentes podem significar maior recuo de

construção e, portanto, maior limitação construtiva. Essa regra tem que ser analisada
principalmente em imóveis residenciais, que não tem aproveitamento eficiente para esse
recuo (utilizando como jardins), já os imóveis comerciais aproveitam esse recuo para
estacionamento, sendo que ter mais frentes se torna um ponto positivo.
Nº testada Fator
1 1,00
2 1,15
3 1,25
4 ou + 1,30
Fonte: Manual de Avaliação técnica da União
Somente serão consideradas testadas adicionais aquelas que efetivamente

interferem no valor do terreno positivamente.
𝐹 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜
𝐹=
𝐹 𝑝𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜
28/106
Tipo de Superfícies de Terrenos
O fator superfície do terreno se refere a quantidade de água presente em sua

superfície. Quanto maior a quantidade de água maior a dificuldade de seu aproveitamento
para construção e por esse motivo o valor final é menor.
Terreno Seco 1,00

Terreno Inundável 0,50
Terreno brejoso ou pantanoso 0,60
Terreno Alagadiço 0,70
Fonte: IBAPE – SP/95
Leva em conta a consistência do terreno considerando a estimativa de gastos

adicionais para torná-lo utilizável.
𝐹=
Pedologia
A pedologia é o campo da ciência que estuda os tipos de solo e indica os usos mais
adequados para cada tipo identificado. A importância das análises de solo está em verificar
se este é ou não próprio para determinados usos do terreno. No caso de solos impróprios
para construção, considera-se como base o fator 0,90, segundo o autor Maciel Correa Meyer
(2003) e para solos próprios o fator é 1,00.
𝐹=
Topografia
A topografia de um terreno, em elevação ou depressão poderá ser um fator de

valorização ou desvalorização do terreno.
Como critério geral, as influências dessa natureza poderão ser determinadas com
base em análise do valor gasto na intervenção (aterro ou retirada de material, terraplanagem)
para tornar o terreno 100% aproveitável.
Na impossibilidade de cálculo dessa intervenção em cada dado amostral, pode ser

utilizada a tabela abaixo:
Topografia Fator
Terreno plano 1,0
Caído para os fundos até 5% 0,95
Caído para os fundos de 5 a 10% 0,90
29/106
Caído para os fundos de 10 a 20% 0,80
Caído para os fundos mais de 20% 0,70
Em aclive até 10% 0,95
Em aclive até 20% 0,90
Em aclive acima de 20%| 0,85
Abaixo do nível da rua até 400 m 1,00
Abaixo do nível da rua de 400 até 2,5 m 0,90
Abaixo do nível da rua de 2,5 até 4,0m 0,80
Acima do nível da rua até 2,0 m 1,00
Acima do nível da rua de 2,0 até 4,0 m 0,90
Fonte: IBAPE- SP/95
𝐹=
Os casos de valorização devido à topografia são pouco frequentes, devendo sempre
ser examinados e justificados.
Esse fator pode ser utilizado quando a intervenção no terreno (aterro ou retirada de
solo) representa um custo significativo, interferindo assim no valor do imóvel.
Esquina
Para imóveis comerciais as esquinas trazem vantagens, como a exposição maior do

produto e trânsito dobrado de pedestres e de automóveis.
Entretanto, para residências há alguns pontos polêmicos para a utilização desse

fator, que deve ser analisado em cada caso. Há benefícios como destaque da fachada,
entretanto em função dos recuos necessários (em duas frentes) pode haver desvalorização
do imóvel.
Zona Padrão de Desenvolvimento da Zona

Reduzida Média Elevada
Zona Residencial ou de 1,01 a 1,03 1,03 a 1,07 1,07 a 1,10
Comércio Incipiente
Zona Comercial ou de 1,10 a 1,13 1,13 a 1,17 1,17 a 1,20
Incorporação Imobiliária
Fonte: Soler,2000
𝐹=
30/106
Transposição ou localização – Fonte: Diversos: Maria Filho / Fiker / Moreira
Se o avaliador possuir a Planta de Valores Genérica (PVG) ou lançamentos fiscais,

pode-se utilizar a seguinte fórmula:
𝐹=
Valores que constam na PVG da Prefeitura normalmente são desatualizados, mas
mesmo desatualizados, os valores guardam uma proporção entre si, podendo assim ser
utilizados, já que o objetivo é justamente determinar esta proporção.
Entretanto há regiões que são exceções dentro de um município. Bairros onde

ocorreu uma valorização ou desvalorização desproporcional ao restante do município, como
exemplos:
• Bairro Jurerê Internacional, em Florianópolis; em função da implantação do loteamento

de alto padrão da empresa Habitasul, os imóveis tiveram um crescimento exponencial
nos últimos anos;
• Bairro Amizade em Jaraguá do Sul; com a implantação de loteamentos diversos com

infraestrutura completa no bairro, na mesma época da ampliação de um grande parque
industrial no município, houve uma grande valorização na região;
• Morro da Cruz, em Florianópolis; onde o crescimento da favela na proximidade fez

com que os imóveis sofressem uma grande queda dos valores.
Normalmente as alterações ocorrem: com a implantação de empreendimentos

significativos para a economia regional, alteração do Plano Diretor, desastres naturais
(enchentes e deslizamentos), ou “novas” favelas.
Acessibilidade
Em imóveis populares, onde a renda é baixa, e o transporte público é um fator

determinante para a compra do imóvel, o fator acessibilidade tem importância na formação do
valor.
Entretanto, esse fator pode ser usado em poucos casos atualmente, em função do
automóvel ser comumente encontrado na população com renda baixa.
Sem condução próxima 1,00

Condução a menos de 100m 1,02
Condução direta 1,05
Fonte: Abunahman
31/106
𝐹=
Utilizado em locais de baixa renda, onde a distância até um ponto de ônibus ou outro
tipo de transporte, torna o local mais valorizado.
Frente
A frente do terreno pode influenciar muito o valor do imóvel. Parte-se do pressuposto

que quanto maior a frente maior o valor unitário do imóvel.
Conforme Normas do IBAPE/SP, a variação do valor do terreno em função da sua

frente, quando aplicável, é considerada por meio da função exponencial entre as testadas dos
lotes comparados.
1
𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜 4𝑜𝑢 0,25
𝐹𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 = ( )
𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑝𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜
Dentro dos limites: 2
≤ 𝐹 𝑝𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜 ≤ 2 × 𝐹 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜
Se estiver fora dos limites, utilizar o valor obtido no limite.
Restrição legal
A análise da legislação incidente em cada terreno é imprescindível para qualquer

processo de avaliação, visto que, dependendo da restrição legal, a construção de benfeitorias
pode até ser inviabilizada, o que logicamente influencia no valor do terreno.
As restrições legais podem ser de diversas ordens de grandeza, abaixo segue

algumas:
Natureza Fonte
Sem restrição 1,00
Faixas “Non Edificandi” de qualquer natureza 0,10
Projeto Alinhamento com recuo 0,30
Imóveis tombados 0,30 a 0,70
Zona de vida silvestre 0,10
Unidade de conservação da Natureza 0,10
Reserva Florestal 0,10
Manguezais 0,10
Outras formas com restrição ecológica 0,30 a 0,80
Outras restrições variável
• Imóveis tombados podem variar em função do nível de tombamento
32/106
𝐹=
Fonte
Para qualquer imóvel em oferta, deve-se proceder com um desconto de 10%,

admitindo-se assim que em uma negociação é natural entre o vendedor e o comprador uma
redução no valor ofertado.
• 0,90 para imóveis em oferta
• 1,00 para imóveis em transação

𝐹=
Atualização
As normas, em geral, recomendam evitar elementos de amostra com datas diferentes

da avaliação. Em caso de utilização desses dados, deve ser justificado no trabalho.
Quando não é possível utilizar dados atuais, em função de poucas transações na

região, pode-se utilizar dados de outros meses, desde que tratados.
Recomenda-se, em face das condições de mercado, que sejam abandonados dados

com mais de 3 meses da data do laudo, principalmente em época de mercado aquecido.
𝐹=
Podem ser usados os índices:
• INPC (custo de vida)
• CUB
Correção de Área
Terrenos com áreas menores possuem a tendência a ter um valor unitário maior em
relação a áreas maiores.
Por esse motivo aplica-se um fator de correção de área em relação a situação

paradigma.
A metodologia consiste em
• Quando a diferença entre a área do avaliando e a área do pesquisado for

inferior a 30%:
33/106
1
á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑝𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜 4𝑜𝑢 0,25
𝐹 á𝑟𝑒𝑎 = ( )
á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜
• Quando a diferença entre a área do avaliando e a área do pesquisado for

superior a 30%:
1
á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑝𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜 8 𝑜𝑢 0,125
𝐹 á𝑟𝑒𝑎 = ( )
á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑛𝑑𝑜
1.3 Homogeneização
A homogeneização nada mais é do que pequenas transformações matemáticas de

ajustes nos preços unitários observados para obter um valor médio referencial de mercado
para uma situação paradigma.
As atuais Normas IBAPE/SP:2011 estipulam que a aplicação desses fatores deve

ser realizada na forma de somatório, ou seja, as influências de cada um incidem isoladamente
sobre o preço pesquisado do terreno. Na versão anterior destas normas, embora similares,
eram preconizados outros fatores e sua aplicação se dava de forma multiplicativa. Contudo,
quando multiplicamos os fatores, há a incidência de um fator sobre o outro, justificativa que
levou à adoção da forma somatório nas normas em vigor.
A aplicação desses fatores deve ser realizada na forma de somatório, ou seja, as

influências de cada um incidem isoladamente sobre o preço pesquisado do terreno.
EXERCÍCIO 2
No Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, por que utilizamos o
tratamento por fatores na amostra coletada?
Resp.: Utilizamos o tratamento de fatores para homogeneizar a

amostra, ou seja, deixar a amostra similar ao imóvel avaliando (com
as mesmas características).
EXERCÍCIO 3
Em uma avaliação de um terreno em um loteamento popular, além de Fonte e Área,
quais outros 4 fatores seriam recomendadas para a homogeneização da amostra? Justifique
a resposta.
Resp.:
• Melhoramentos públicos – a infraestrutura urbana afeta

diretamente o valor dos imóveis, principalmente pavimentação;
34/106
• Superfície do terreno – o custo para deixar o terreno apto
para construção representa um alto custo para um terreno
popular;
• Topografia – A construção em terrenos que não possuem
topografia plana representa maior custo na construção;
• Acessibilidade – distância ao transporte público é prioridade
para loteamentos populares.
1.4 Cálculo do Valor do Imóvel
Para a obtenção do valor do imóvel, após a homogeneização, deve ser realizada a

média aritmética simples do valor unitário.
A média é obtida dividindo-se a soma das observações pelo número delas. Se

tivermos uma série de “n” valores de uma variável x, a média aritmética simples será
determinada pela expressão:
EXERCÍCIO 4
Considerando a pesquisa de terreno, localizados num mesmo loteamento, avaliar um

terreno com 560 m², frente de 14 metros, aclive de 8% e seco.
Área Frente
Dado Valor total Fonte Topografia Pedologia
(m²) ( m)
1 25.000,00 Transação 450,00 15,00 Plano Seco
2 30.000,00 Oferta 525,00 15,00 Aclive 5% Seco
3 28.500,00 Transação 650,00 13,00 Aclive 8% Seco
4 29.500,00 Oferta 1.020,00 17,00 Plano Pantanoso
5 19.000,00 Oferta 360,00 12,00 Declive 15% Seco
6 45.000,00 Transação 1.200,00 20,00 Aclive 18% Seco
8 18.000,00 Oferta 520,00 13,00 Declive 2% Pantanoso
Resposta:
35/106
Ffrente F topo Fpedologia F área
Dado V unit. Ffonte
14 0,95 -1 560
1 55,56 1,00 0,9829 0,95 1 0,9468
2 57,14 0,90 0,9829 1 1 0,984
3 43,85 1,00 1,0187 1,0556 1 1,0379
4 28,92 0,90 0,9526 0,95 1,667 1,0778
5 52,78 0,90 1,0393 1,1875 1 0,9462
6 37,5 1,00 0,9147 1,0556 1 1,0999
7 52,73 0,90 1,0877 1,0556 1 0,9955
8 34,62 0,90 1,0187 1 1,667 0,9816
9 48,89 0,90 0,9829 1,0556 1 0,9468
10 50,72 0,90 0,9391 1 1 0,9272
Tabela auxiliar:

Dado V unit. Ffonte
14 0,95 1 560
1 55,56 1,00 0,9829 0,95 1 0,9468
2 57,14 0,90 0,9829 1 1 0,984
3 43,85 1,00 1,0187 1,0556 1 1,0379
4 28,92 0,90 0,9526 0,95 1,667 1,0778
5 52,78 0,90 1,0393 1,1875 1 0,9462
6 37,5 1,00 0,9147 1,0556 1 1,0999
7 52,73 0,90 1,0877 1,0556 1 0,9955
8 34,62 0,90 1,0187 1 1,667 0,9816
9 48,89 0,90 0,9829 1,0556 1 0,9468
10 50,72 0,90 0,9391 1 1 0,9272
Somatória Fatores – Vu
Dado V unit. Ffonte
nº Fatores + 1 corrigido
1 55,56 1,00 0,8797 48,87
2 57,14 0,90 0,9669 49,73
3 43,85 1,00 1,1122 48,77
4 28,92 0,90 1,6474 42,88
5 52,78 0,90 1,173 55,72
6 37,5 1,00 1,0702 40,13
7 52,73 0,90 1,1388 54,04
8 34,62 0,90 1,6673 51,94
9 48,89 0,90 0,9853 43,35
10 50,72 0,90 0,8663 39,55
Soma 474,98
Média 47,50
Cálculo
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 560 × 47,50

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 26.600,00
Valor do terreno de R$26.600,00 (vinte e seis mil e seiscentos reais)
36/106
EXERCÍCIO 5:
Considerando a pesquisa de terreno, localizados num mesmo loteamento, avaliar um

terreno com 800 m², frente de 16 metros, declive de 15% e seco.
Área Frente
(m²) ( m)
8 18.000,00 Oferta 520,00 13,00 Declive 2% Pantanoso
Resposta:
Ffrente Ftopo Fpedol Fárea

Dados V.unit Ffonte
16 0,8 1 800
1 55.56 1 1,0163 0,8 1 0,973
2 57,14 0,9 1,0163 0,8421 1 0,992
3 43,85 1 1,0533 0,8421 1 1,038
4 28,92 0,9 0,985 0,8 1,667 1,1617
5 52,78 0,9 1,0746 1 1 0,9463
6 37,5 1 0,9457 0,8889 1 1,1
7 52,73 0,9 1,1247 0,8889 1 0,9978
8 34,62 0,9 1,0533 0,8421 1,667 0,9908
9 47,94 1 1,0163 0,8889 1 0,973
10 50,72 0,9 0,971 0,8421 1 0,9629
Tabela Auxiliar:
Somatória Fatores – Vu
Dado V unit. Ffonte
nº Fatores + 1 corrigido
1 55,56 1 0,7893 43,85
2 57,14 0,9 0,8503 43,73
3 43,85 1 0,9333 40,92
4 28,92 0,9 1,6137 42
5 52,78 0,9 1,0208 48,49
6 37,5 1 0,9346 35,05
7 52,73 0,9 1,0113 47,99
8 34,62 0,9 1,5532 48,39
9 48,89 0,9 0,8782 38,64
10 50,72 0,9 0,776 35,43
Soma 424,49
Média 42,45
Cálculo
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 800 × 42,45 ⇒ 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 33.960,00
Valor do terreno de R$34.000,00 (trinta e quatro mil reais)
37/106
1.5 Saneamento da Amostra – Critério de Chauvenet
É comum que o avaliador ache que alguns valores pesquisados extrapolam a

tendência dominante. Estes valores podem ser, de fato, informações erradas, como podem
também representar certos dado de interesse.
Por este motivo, estes valores que fogem à tendência dominante não podem ser
descartados sem recorrer a critério consistente para sua eliminação.
O critério de Chauvenet é um deles: especifica que um valor medido pode ser

rejeitado se a probabilidade de obter o desvio em relação à média é menor que 1/2n. A tabela
1 lista valores da razão do desvio em relação ao desvio padrão para vários valores de n
conforme este critério.
Tabela 1 – Critério de Chauvenet para rejeição de valor medido.

Número de leituras, Razão entre o máximo desvio aceitável
n e o desvio padrão,
d max / 
3 1,38
4 1,54
5 1,65
6 1,73
7 1,80
10 1,96
15 2,13
25 2,33
50 2,57
100 2,81
300 3,14
500 3,29
1000 3,48
Para aplicar o critério de Chauvenet para eliminar valores duvidosos, em primeiro

lugar calcula-se o desvio médio e o desvio padrão do conjunto de dados medidos. O desvio
de cada um dos pontos é comparado com o desvio padrão, conforme os valores da Tabela 1,
para assim se eliminar os pontos duvidosos (d/s crítico).
Em uma próxima etapa, um novo valor médio e um novo desvio padrão são
calculados, sem incluir os pontos eliminados. O critério poderia até ser repetido mais uma vez,
para a eliminação de mais pontos, entretanto o procedimento não é recomendável.
Se diversos dados extrapolarem o critério-limite estabelecido, é provável que a

amostra seja inadequada, ou que a homogeneização foi realizada forma errada.
O critério de Chauvenet, então, fornece uma base consistente para tomar a tomada
de decisão de excluir ou não um dado de um conjunto de valores medidos.
Resumindo, o procedimento para a aplicação do Critério de Chauvenet:
38/106
1º passo – Calcular a média dos Valores Unitários Corrigidos ( )
2º passo – Calcular o desvio padrão do Valores Unitários Corrigidos (S)
Para cada valor calcula-se a diferença entre e o valor médio
Onde:
• 𝑥𝑖 = 𝑑𝑎𝑑𝑜 𝑥̅ = 𝑚é𝑑𝑖𝑎 𝑛 = 𝑛ú𝑚𝑒𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑑𝑎𝑑𝑜𝑠
3º passo - Verificar os limites (o menor valor unitário e o maior valor unitário), através
da fórmula:
𝑥𝑖 −𝑥̅
𝑑𝑖⁄ = 𝑆
Comparar o valor encontrado com o d/s crítico da tabela.
𝑠
O di/s encontrado deve ser inferior ao d/s crítico, senão, eliminar o dado e retornar
ao 1º passo.
EXERCÍCIO 6:
Após homogeneização, obtêm-se os seguintes valores unitários dos dados:
Dados X
1 858,77
2 819,29
3 777,37
4 724,51
5 752,39
Verificar se há algum dado discrepante na amostra e que deve ser retirado.
Dados X Xi - Xmed (Xi-Xmed)²

1 858,77 72,30 5.227,87
2 819,29 32,82 1.077,41
3 777,37 - 9,10 82,74
4 724,51 - 61,96 3.838,55
5 752,39 - 34,08 1.161,17
Soma 3.932,33 11.387,74
Média 786,47
11.387,74
𝑆=√ ⇒ 𝑆 = 53,36
5−1
39/106
Verificar os limites dos dados (X4 e X1)
• Dado X4
𝑥𝑖 − 𝑥̅ 724,51 − 786,46
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = −1,16
𝑠 𝑆 𝑠 53,36 𝑠
• Dado X1
𝑥𝑖 − 𝑥̅ 858,77 − 786,46
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = 1,36
𝑠 𝑆 𝑠 53,36 𝑠
Como o valor tabela é de 1,65 foi verificado que ambos os valores encontrados acima
estão abaixo do valor tabelado, portanto não serão excluídos.
EXERCÍCIO 7:
Após homogeneização, obtêm-se os seguintes valores unitários dos dados:
Dados X
1 858,77
2 819,29
3 777,37
4 724,51
5 752,39
6 736,69
7 1.050,51
8 996,85
9 1.097,35
10 824,16
11 1.086,09
12 1.077,09
13 936,85
14 831,41
15 845,40
16 812,69
17 842,69
18 986,83
19 859,49
20 1.568,60
Verificar se há algum dado discrepante na amostra e que deve ser retirado.
Resposta:
40/106
Dados X Xi - Xmed (Xi - Xmed)²
1 858,77 - 65,48 4.287,83
2 819,29 - 104,96 11.016,92
3 777,37 - 146,88 21.574,18
4 724,51 - 199,74 39.896,67
5 752,39 - 171,86 29.536,38
6 736,69 - 187,56 35.179,32
7 1.050,51 126,26 15.941,21
8 996,85 72,60 5.270,54
9 1.097,35 173,10 29.963,09
10 824,16 - 100,09 10.018,31
11 1.086,09 161,84 26.191,70
12 1.077,09 152,84 23.359,61
13 936,85 12,60 158,72
14 831,41 - 92,84 8.619,54
15 845,40 - 78,85 6.217,56
16 812,69 - 111,56 12.445,97
17 842,69 - 81,56 6.652,28
18 986,83 62,58 3.916,07
19 859,49 - 64,76 4.194,05
20 1.568,60 644,35 415.184,99
Soma 18.485,03 709.624,92
Média 924,25
709.624,92
𝑆=√ ⇒ 𝑆 = 193,26
20 − 1
• Dado X4
𝑥𝑖 − 𝑥̅ 724,51 − 924,25
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = −1,03
𝑠 𝑆 𝑠 193,26 𝑠
• Dado X20
𝑥𝑖 − 𝑥̅ 1.568,60 − 924,25
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = 3,33
𝑠 𝑆 𝑠 193,26 𝑠
Como o valor tabela é de 2,23 foi verificado que o dado X20 será eliminado da
pesquisa, recalculando dessa forma nova tabela.
41/106
Dados X Xi - Xmed (Xi - Xmed)²
1 858,77 - 31,57 996,57
2 819,29 - 71,05 5.047,88
3 777,37 - 112,97 12.761,86
4 724,51 - 165,83 27.499,07
5 752,39 - 137,95 19.029,77
6 736,69 - 153,65 23.607,84
7 1.050,51 160,17 25.654,93
8 996,85 106,51 11.344,72
9 1.097,35 207,01 42.853,79
10 824,16 - 66,18 4.379,58
11 1.086,09 195,75 38.318,68
12 1.077,09 186,75 34.876,15
13 936,85 46,51 2.163,33
14 831,41 - 58,93 3.472,56
15 845,40 - 44,94 2.019,46
16 812,69 - 77,65 6.029,28
17 842,69 - 47,65 2.270,37
18 986,83 96,49 9.310,62
19 859,49 - 30,85 951,63
Soma 16.916,43 272.588,08
Média 890,34
272.588,08
𝑆=√ ⇒ 𝑆 = 123,06
19 − 1
• Dado X4
𝑥𝑖 − 𝑥̅ 724,51 − 890,34
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = −1,35
𝑠 𝑆 𝑠 123,06 𝑠
• Dado X9
𝑥𝑖 − 𝑥̅ 1.097,35 − 890,34
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = 1,68
𝑠 𝑆 𝑠 123,06 𝑠
42/106
EXERCÍCIO 8:
Considerando a pesquisa de valores:
Dado Preço (R$) Área m ² Fonte Localização Esquina

1 600.000,00 1.000,00 Transação 2 Não
2 910.000,00 1.300,00 Transação 2 SIM
3 2.400.000,00 1.606,00 Oferta 1 NÃO
4 1.600.000,00 2.050,00 Oferta 2 NÃO
5 1.300.000,00 2.166,00 Transação 1 Não
6 1.500.000,00 1.400,00 Oferta 2 SIM
Calcular o valor de mercado de um imóvel residencial com localização com índice

Fiscal de 487,80 e área de 1.800 m ².
Considerar quanto à localização:
• Para 1 índice Fiscal de 310,29
• Para 2 índice Fiscal de 267,02
Resposta:
Tabela Auxiliar
Dado Valor Unitário F Área F Fonte F Localização Esquina
1 600,00 0,9292 1 1,8268 1
2 700,00 0,9219 1 1,8268 0,9434
3 1.494,40 0,9719 0,9 1,5721 1
4 780,49 1,033 0,9 1,8268 1
5 600,18 1,0474 1 1,5721 1
6 1.071,43 0,9391 0,9 1,8268 0,9434
Cálculo:
Somat. Fatores -
Dado Valor Unitário F fonte Vu Corrigido Xi - Xmed (Xi-Xmed)²
nº Fatores + 1
1 600,00 1 1,756 1.053,59 - 319,97 102.377,60

2 700,00 1 1,6921 1.184,47 - 189,09 35.753,14
3 1.494,40 0,9 1,544 2.076,57 703,02 494.230,09
4 780,49 0,9 1,8599 1.306,45 - 67,11 4.503,08
5 600,18 1 1,6194 971,96 - 401,60 161.278,54
6 1.071,43 0,9 1,7093 1.648,29 274,74 75.479,32
Soma 8.241,33 873.621,77
Média 1.373,56
873.621,77
𝑆=√ ⇒ 𝑆 = 418,00
5
43/106
• Dado X3
𝑥𝑖 − 𝑥 2.076,57 − 1.373,56
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = 1,68
𝑠 𝑆 𝑠 418 𝑠
• Dado X5
𝑥𝑖 − 𝑥 971,96 − 1.373,56
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = −0,96
𝑠 𝑆 𝑠 418 𝑠
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 1.800 × 1.373,56 ⇒ 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 2.472.408,00
Valor do terreno de R$2.480.000,00 (dois milhões, quatrocentos e

oitenta mil reais).
1.6 Intervalo de Confiança - Distribuição de Student
O Intervalo de Confiança, no contexto da norma, pode-se definir como sendo a de

estarmos confiantes de que em 80% das vezes que obtivermos um intervalo de confiança a
média da população estará nele contida.
44/106
Ou seja, considerando a média populacional fixa, um mínimo de 80% dos intervalos
obtidos ao longo dos nossos trabalhos posicione-se em uma região de forma tal que seja
interceptado pelo valor da média da população representada pela amostra que temos naquele
momento.
Como não é recomendável um nível de confiança de 100% - neste caso os intervalos

de confiança teriam que ter uma amplitude grande o suficiente para conter qualquer valor
possível de média de uma população – a norma aceita um nível máximo de 80%. Em sendo
assim, algumas amostras podem apresentar Intervalo de Confiança que não contenha a
média da população.
Os intervalos de confiança são intervalos de valores associados a uma probabilidade

de conter o valor médio de mercado dos imóveis prospectados. Este valor médio é um
parâmetro populacional, fixo, mas desconhecido.
Quando, entretanto, avaliamos um imóvel específico de atributos semelhantes aos

da amostra estudada, mas que não faz parte dela, calculamos seu valor por uma função onde
ele é a variável dependente.
O Intervalo nada mais é do que a faixa dentro do qual deve estar contido o valor
probabilístico.
Para o cálculo do Intervalo de Confiança utilizamos a distribuição de Student.
A distribuição t é uma distribuição de probabilidade teórica. É simétrica e semelhante

à curva normal padrão, porém com caudas mais largas, ou seja, uma simulação da t de
Student pode gerar valores mais extremos que uma simulação da normal. O único parâmetro
v que a define e caracteriza a sua forma é o número de graus de liberdade. Quanto maior for
esse parâmetro, mais próxima da normal ela será.
Utiliza-se a distribuição de Student “t” para “n” amostras e “n-1” graus de liberdade,
com confiança de 80%.
X o  X m ed
A probabilidade padronizada é dada por: to 
s
n
O intervalo de confiança é definido por:
I  X med  s x X med  s x  I  X med  s x
Onde s x é o erro amostral, determinado por
45/106
s
sx  t1 ;n 1

2 n
Assim, o intervalo de confiança ao nível 1   , para uma amostra com n elementos e
desvio padrão s, é determinado por:
s s
X m ed  t1  ; n 1
  I  X m ed  t1  2; n 1 
2 n n
onde:
t 
1 ; n 1 : ponto crítico da distribuição t de student, para o nível de significância  e
2
com n-1 grau de liberdade.
Valores Percentis (tp) para Distribuição de Student – Com n graus de liberdade

Grau de Liberdade = 80%
Número de Dados -1
1 3,08
2 1,89
3 1,64
4 1,53
5 1,48
6 1,44
7 1,42
8 1,40
9 1,38
10 1,37
11 1,36
12 1,36
13 1,35
14 1,34
15 1,34
16 1,34
17 1,33
18 1,33
19 1,33
20 1,32
21 1,32
22 1,32
23 1,32
24 1,32
25 1,32
26 1,32
27 1,31
28 1,31
29 1,31
30 1,31
40 1,30
60 1,30
120 1,29
Fonte: R.A Fischer e F. Yales Statistical Tables for Bilogical, Agricultural and Medical
46/106
Os intervalos de confiança e de predição são assim definidos na ABNT 14653-2:2011:
Intervalo de confiança – intervalo de valores dentro do qual está contido o parâmetro
populacional com determinada confiança; intervalo de predição – estimativa de um intervalo
de valores, a partir de dados de mercado observados, dentro do qual novos dados do mesmo
contexto estarão contidos, com determinada probabilidade.
EXERCÍCIO 9:
Considerar o exercício 8. Determinar o Intervalo de Confiança, considerando um

terreno de 1.800,00m², média = 1.373,56 e um Desvio Padrão = 418,00.
Resposta:
418 418
1.373,56 − 1,44 × ≤ 𝐼 ≤ 1.373,56 + 1,44 ×
√6 √6
1.373,56 − 245,73 ≤ 𝐼 ≤ 1.373,56 + 245,73
1.127,83 ≤ 𝐼 ≤ 1.619,29
• Valor mínimo
𝑉𝑚𝑖𝑛 = 1.800 × 1.127,83 ⇒ 𝑉𝑚𝑖𝑛 = 2.030.094,00
• Valor máximo
𝑉𝑚𝑎𝑥 = 1.800 × 1.619,29 ⇒ 𝑉𝑚𝑎𝑥 = 2.914.722,00
1.7 Campo de Arbítrio
O campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 é o intervalo

atribuído, em torno da estimativa pontual de tendência central utilizada na avaliação.
O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação
do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por
inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se
apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão, desse
consideraremos um intervalo de mais ou menos 18 % seja suficiente para absorver as
influências não consideradas.
Quando o intervalo não for suficiente, o modelo não é apropriado para fundamentar
a avaliação pelo método comparativo direto de dados de mercado.
47/106
EXERCÍCIO 10:
Qual é o campo de arbítrio para um imóvel de 1800,00 m², cujo valor médio
encontrado de 1.373,56?
Resposta:
Campo de arbítrio de 18%, obtendo-se assim:
• Valor unitário mínimo

𝑉𝑚𝑖𝑛 = 1.373,56 × (1 − 0,18) 𝑉𝑚𝑖𝑛 = 1.126,32
• Valor unitário máximo

𝑉𝑚𝑎𝑥 = 1.373,56 × (1 + ,018) 𝑉𝑎𝑚𝑥 = 1.620,80
1.8 Avaliação Intervalar
A figura abaixo esclarece bem como lidar com estes três intervalos de valores para
se estabelecer a faixa de valores admissíveis.
Quando for adotado o valor arbitrado, o intervalo dos valores admissíveis deve estar
limitado simultaneamente:
a) No intervalo em torno do valor arbitrado com amplitude igual à do intervalo de

predição ou confiança para a estimativa central;
b) No campo de arbítrio em torno da estimativa de tendência central.
48/106
EXERCÍCIO 11:
Considerar o exercício 8, 9 e 10. Qual o valor final da avaliação e os intervalos?
Resposta:
Campo de arbítrio de 18%, obtendo-se assim:
• Valor mínimo
𝑉𝑚𝑖𝑛 = 1.800 × 1.373,56 × (1 − 0,18)
𝑉𝑚𝑖𝑛 = 2.027.374,56
• Valor máximo
𝑉𝑚𝑎𝑥 = 1.800 × 1.373,56 × (1 + ,018)
𝑉𝑎𝑚𝑥 = 2.917.441,14
Concluímos assim que o intervalo calculado: 1.127,83 ≤ 𝐼 ≤ 1.619,29 está dentro

do campo de arbítrio determinado pelo mercado.
49/106
13. Método Evolutivo
É um método composto, em que o valor total do imóvel basicamente é uma conjunção

do valor do terreno, obtido preferencialmente através do Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado, mais a soma do custo das benfeitorias devidamente depreciadas com a
aplicação posterior do fator de comercialização.
Baseia-se na premissa de que um comprador não pagará mais pelo conjunto terreno
acrescido da edificação do que o custo de produzir a edificação igual sobre um terreno similar.
E se pagar mais ou menos, esse valor é alterado através da aplicação do Fator de

Comercialização, que é a vantagem ou desvantagem da edificação já implantada.
A fórmula utilizada é:
𝑉𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 = (𝑉𝑇 + 𝐶𝐵) × 𝐹𝑐
Onde:
• VI é o valor de do imóvel;
• VT é o valor do terreno;
• CB é o custo de reedição da benfeitoria;
• FC é o fator de comercialização.
É um método utilizado em imóveis em que há insuficientes amostras comparativas,

por ele ser único ou excepcional; ou quando o imóvel é composto de diferentes benfeitorias,
como um complexo industrial, por exemplo.
a. Custo de reedição de Benfeitorias
O Valor do terreno é obtido através do Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado.
O valor das benfeitorias é obtido através da reprodução das mesmas. Essa

reprodução pode ser realizada de duas formas:
• Através da utilização direta do CUB (Custo Unitário Básico da Construção

Civil), publicação esta, que é regional e divulgada pelo SINDUSCON
(Sindicato da Construção Civil) todos os meses; ou SINAPI, publicação
também regional e divulgada pelo IBGE e CEF;
• Através da soma de todos o custo de construção da benfeitoria (material, mão

de obra e despesas indiretas- BDI).
50/106
Figura 1 - Planilha do CUB maio/14
A aplicação de qualquer método de avaliação de benfeitorias fornece o valor de custo

ou de venda de uma construção nova, semelhante ou igual à avalianda. Entretanto,
geralmente a construção ou benfeitoria existente não é nova, e torna-se necessário efetuar
um desconto para corrigir o desgaste causado pela idade, utilização, manutenção, etc., ou
seja, torna-se necessário considerarmos a depreciação da benfeitoria.
Portanto, após calcular o valor de reprodução das benfeitorias procede-se com a

aplicação da depreciação, obtendo-se assim, um valor de reedição.
Há algumas metodologias disponíveis para a aplicação de depreciação nas

edificações na Engenharia de Avaliações.
A metodologia mais comumente utilizada é a de Ross-Heidecke, em que através da

idade aparente do imóvel, sua vida útil e o estado de conservação, obtêm-se um coeficiente
de depreciação.
A idade aparente é atribuída pelo avaliador tendo em vista as características da

edificação (projeto e materiais utilizados) e conservação, atribuídas pela sua experiência
profissional.
Para a vida útil ou referencial e o valor residual do imóvel (% a não ser depreciada),
pode ser aplicada a seguinte idade de acordo com a tipologia, tipo e o padrão:
51/106
Figura 2 - Vida útil e residual
O estado de conservação da edificação pode ser classificado segundo a graduação

que consta abaixo, proveniente do estudo de Heidecke.
Figura 3 - Tabela de Estado de Conservação - Heidecke
52/106
É importante notar que as características relativas ao estado de conservação são
apenas referências, sendo que o avaliador deve ponderar sua utilização.
O coeficiente de depreciação a ser aplicado na % a ser depreciada pode ser obtido

na seguinte tabela:
Figura 4 - Tabela de Ross-Heidecke
53/106
b. Valor de Compra e Venda
O Fator de Comercialização deve ser baseado em dados de mercado com a tipologia

semelhante ao imóvel avaliando.
Para o cálculo do Fator de Comercialização do dado de mercado, pode ser utilizada

a seguinte fórmula:
𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑣𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙

𝐹𝑐 =
𝑐𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑒𝑑𝑖çã𝑜 + 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜
Após o cálculo do Fator de comercialização, deve ser realizada a média de, no

mínimo 3 amostras semelhantes ao avaliando.
Porém, na impossibilidade da obtenção, deve-se arbitrar esse fator de acordo com o

conhecimento do mercado da região.
Obs.: Normalmente regiões em que o mercado está aquecido e a procura é alta o

Fator de Comercialização é superior a 1 e em regiões com dificuldade de comercialização é
inferior a 1.
EXERCÍCIO 12:
Fazer a reedição da casa residencial unifamiliar com 100 m² em alvenaria, idade

aparente de 20 anos, e estado de conservação necessitando reparos simples.
Considerar o CUB Residencial (abril2014) de R$ 1.421,57.
Resposta:
• Reprodução
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑝𝑟𝑜𝑑 = 100 × 1.421,57
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑝𝑟𝑜𝑑 = 142.157,00
• Reedição
Vida útil – 70 anos
Valor residual = 20%
Estado de conservação – “e”
Coeficiente de depreciação é de 0,672 (tabela)
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑒𝑑𝑖çã𝑜 = 0,80 × 142.157 × 0,672 + 0,20 × 142.157
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑒𝑑𝑖çã𝑜 = 104.855,00
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EXERCÍCIO 13:
Deve-se realizar a avaliação de uma universidade. Através de pesquisas de terrenos,

sabe-se que o terreno sobre o qual o complexo estudantil está edificado possui valor de
mercado de R$ 2.000.000,00. As informações das construções são apresentadas na tabela
abaixo. Qual o valor do Imóvel?
Informações adicionais:
• CUB médio comercial abril/14- R$ 1.447,02;
Construção Descrição Área (m²) Idade Conservação Custo/m²
1 Edifício 1.300,00 7 Regular e reparos 1 CUB

simples
2 Refeitório 300,00 10 Regular 0,7 CUB
3 Estacionamentos 500,00 7 Regular 0,3 CUB
4 Biblioteca 350,00 2 Novo e regular 1,2 CUB
Resposta:
• Edifício
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑝𝑟𝑜𝑑 = 1300 × 1 × 1.447,02
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑝𝑟𝑜𝑑 = 1.881.126,00
Vida útil de 60 anos

valor residual de 20%
Estado de conservação considerado “d”
Coeficiente de depreciação é de 0,857 (tabelado)
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑒𝑑𝑖çã𝑜 = 0,80 × 1.881.126 × 0,857 + 0,20 × 1.881.126
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑒𝑑𝑖çã𝑜 = 1.665.925,19
• Refeitório
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑝𝑟𝑜𝑑 = 300 × 0,7 × 1.447,02

Estado de conservação considerado “c”
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑒𝑑𝑖çã𝑜 = 0,80 × 303.874,20 × 0,884 + 0,20 × 303.874,20
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• Estacionamento
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑝𝑟𝑜𝑑 = 500 × 0,3 × 1.447,02

𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑒𝑑𝑖çã𝑜 = 0,80 × 217.053 × 0,909 + 0,20 × 217.053
• Biblioteca
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑝𝑟𝑜𝑑 = 350 × 1,20 × 1.447,02

Estado de conservação considerado “b”
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑒𝑑𝑖çã𝑜 = 0,80 × 607.748,40 × 0,976 + 0,20 × 607.748,40
• Valor do imóvel
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 = 2.000.000
+ (1.665.925,18 + 275.674,67 + 201.251,54 + 596.079,63)
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 = 2.000.000 + 2.738.931,02
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 = 4.738.931,20 ∴ 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 = 4.740.000,00
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14. Roteiro, conteúdo mínimo e apresentação do Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica (PTAM)
O resultado final do trabalho técnico é um laudo, com o valor de avaliação obtido,

que contém detalhes de todos os aspectos analisados e justificados do valor final. O trabalho
tem que refletir o processo de forma transparente para que qualquer pessoa ao ler possa
compreender facilmente.
Este capítulo tem como principal objetivo apresentar conhecimentos básicos de

elaboração e redação de Parecer Técnico, auxiliando o profissional a elaborar trabalhos de
modo que o mesmo se ajuste às necessidades do contratante e atender as Normas Técnicas
vigentes.
A Normal especifica um modelo para a elaboração de Laudo, pois cada profissional

elaborará e formatará um Laudo próprio, que atenda às respectivas particularidades, inclusive
normativas, bem como aos seus anseios na realização de um trabalho consistente de alto
nível técnico e de apresentação.
O parecer técnico deve conter no mínimo os seguintes itens:
a) Identificação do solicitante
Pessoa Física ou Jurídica ou seu representante legal que tenha solicitado o

trabalho.
b) Finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante.
Locação, aquisição, doações, alienações, dação em pagamento, fins

contábeis, seguro, arrematação, adjudicação (entregar por sentença),
levantamento patrimonial, inventário, separação, dissolução de sociedade,
entre outros;
c) Objetivo da avaliação.
Valor de mercado; descobrir o valor mais provável de negociação de um imóvel;

descobrir o valor do imóvel no mercado, de venda ou locação.
d) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes.
Legislação municipal/estadual/federal e examinar outras restrições ou

incentivos que possam influenciar o valor do imóvel
e) Identificação e caracterização do imóvel avaliando. Caracterização da região
➢ Caracterização do terreno
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➢ Caracterização edificações e benfeitorias
➢ Edificações e benfeitorias não documentadas
➢ Situações especiais (impossibilidade vistoria).
f) Diagnóstico do mercado.
Como está a comercialização dos imóveis na região. Qual a tendência de

venda. Liquidez em geral alta ou baixa. Número de ofertas. A venda é feita de
que forma: troca por área construída, financiamento, desembolso, etc.;
g) Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s)
Qual metodologia foi utilizada e, caso não seja o Método comparativo de Dados
de Mercado, o porquê utilizou-se outra.
h) Tratamento dos dados e identificação do resultado
Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e

justificativas para o resultado adotado;
i) Resultado da avaliação e sua data de referência.
O resultado deve ser arredondado e não ultrapassar 1% do valor encontrado.
Incluir os limites máximo e mínimo. Caso não seja utilizado o valor médio,
justificar a escolha do outro valor;
j) Qualificação legal completa e assinatura do (s) profissional (is) responsável (is)

pela avaliação.
Nome, CPF, número do Conselho.
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15. O PTAM em pericias nos processos judiciais
São vários trabalhos a serem desenvolvidos pelo profissional Corretor de Imóveis,

um deles é avaliação judicial, ou seja, quando o profissional recebe uma nomeação para atuar
como perito num processo judicial.
No entanto precisa-se colocar em ação todos os princípios vistos nesse material

principalmente no que diz respeito à ética profissional.
Abaixo listamos algumas orientações para que o profissional seja chamado, como:
• Elabore um currículo objetivando a sua apresentação, entregue de

preferência pessoal ao Juiz;
• Se tiver a oportunidade de entregar pessoalmente, seja breve, pois lembre-

se que o Juiz é muito ocupado, agora se ele fizer algumas perguntas
responda claramente com segurança;
• Você também pode atuar com os advogados, lembrando que quando você
é assistente técnico o juiz do caso terá conhecimento da sua pessoa e quem
sabe em outro processo ele próprio poderá lhe nomear.
Daremos ênfase nesse capítulo como se você fosse nomeado perito num
determinado processo e os devidos procedimentos a serem tomados.
Então partindo do princípio, você recebeu uma nomeação para atuar como perito,
quais os próximos passos:
• De posse da nomeação se dirija à Vara corresponde e faça “vista” ao

processo, você pode levar o processo para ler com mais calma, mas a
recomendação é que você tire uma cópia e entregue de volta, tendo em vista
que é uma responsabilidade muito grande ficar com um processo em mãos;
• Verifique se as ambas do processo fizeram os quesitos técnicos, caso

contrário você pode fazer uma petição ao Juiz dizendo que aceita o encargo
mas aguardará que as devidas partes se pronunciem com relação aos
quesitos;
• Elabore uma proposta de honorários (ver nos apêndices);
• Após o aceite da proposta e o devido depósito judicial dos honorários

periciais, você inicia os trabalhos propostos;
59/106
• Realize a vistoria ao imóvel sempre acompanhados de ambas as partes, e
sempre com imparcialidade desenvolva o trabalho de forma clara e objetiva;
• Entregue o seu PTAM dentro do prazo estabelecido na proposta.
Agora preste atenção num detalhe importante, que todo e qualquer trabalho pode ser
impugnado, cabe ao profissional responder às colocações de forma fundamentada, por isso
tenha cuidado com as terceirizações, além do mais é de uma responsabilidade o PTAM que
consta sua assinatura.
E quando você resolve declinar ao encargo, quais as diretrizes a serem tomadas:
• Elabore uma petição ao Juiz declinando ao encargo desse serviço,

fundamental expor as justificadas;
• Declinar várias nomeações seguidas e resultar na retirada do seu nome

possivelmente da lista de peritos.
Nos apêndices você irá encontrar além de alguns modelos de petição sobre
honorários e aceite, modelos de PTAM, o objetivo é você ter uma orientação de elaboração e
com o tempo você irá criar seu estilo de trabalho.
Por uma questão de sigilo os textos que identifiquem algo serão omitidos.
60/106
16. Honorários do Corretor de Imóveis para Emissão do PTAM
Aqui iremos tratar de forma direta e objetiva, pois se trata de tema que envolve
claramente numerários que devem ser devidamente justificáveis.
Definir os honorários como sendo um percentual do valor do imóvel avaliando nem

sempre é a maneira mais plausível, pois ao definir os honorários “x%” do valor calculado, não
passará segurança, pois corre o risco do outro lado entender que o valor do imóvel que você
irá definir será alto, pois seu honorário será proporcional.
Para calcular o valor dos honorários, busque essas respostas:
▪ Qual o imóvel a ser avaliado?
▪ Qual o objetivo dessa avaliação?
▪ Para quem interessa essa avaliação?
Essas perguntas reforçam qual o critério de rigorosidade que irá desempenhar e se

haverá outros profissionais envolvidos, definindo assim a estrutura de custo mais apropriada
para esse trabalho avaliatório. Observe na tabela abaixo um modelo:
PLANILHA - CÁLCULO DOS HONRÁRIOS

Item Composição Valor
1.00 Despesas
1.01 Transporte (ônibus, avião, carro, etc) 200,00
1.02 Viagens 100,00
1.03 Hospedagem 240,00
1.04 Diárias (alimentação) 120,00
1.05 Fotocópias e encadernação 100,00
1.06 Parceiros (outros profissionais) 400,00
SUB-TOTAL (A) 1.160,00
2.00 Diversos
2.01 Valor total da horas dedicadas ao trabalho 480,00
2.02 Sua parcela de lucro 430,00
SUB-TOTAL (B) 910,00
3.00 Tributação em percentuais
3.01 ISS 5,00%
3.02 Imposto de renda retido na fonte 15,00%
3.03 Outros 0,00%
SUB-TOTAL (C) 20,00%
Cálculo do coeficiente D = (100 - C )/100 0,80000
Fator mutilplicador E = 1/D 1,25000
Valor dos honorários F = (A + B) x E 2.587,50
O importante aqui é você usar o bom senso, tudo irá depender depois que você tiver as
respostas obtidas inicialmente.
Por isso importante de ter uma estrutura de custo formatada e bem definida.
61/106
17. Bibliografia
AYRES, A. Como avaliar imóveis. São Paulo: Editora Imobiliária, 1996.

DANTAS, R. A. (2012). Engenharia de Avaliações: Uma Introdução à Metodologia Científica.
3ª ed. São Paulo: Pini.
FIKER, J. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos. São Paulo: Editora Pini, 2
ed. 2005.
IBAPE, INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Norma
de inspeção ambiental imobiliárias. São Paulo: 2002.
NBR-14653-1 – 2001 - ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Avaliação de
Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais.
NBR-14653-2 – 2011 - ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Avaliação de
Bens. Parte 2: Imóveis Urbanos.
MOREIRA, A. L. Princípios da Engenharia de Avaliações. São Paulo: Pini, 4 ed. 1997.
Peruzzo Trivelloni, Carlos Alberto. COMPARAÇÃO DE MODELOS INFERENCIAIS
TRADICIONAIS E ESPACIAIS UTILIZANDO DIFERENTES VARIÁVEIS DE LOCALIZAÇÃO.
Fortaleza, 2006.
Vários Autores. Engenharia de Avaliações/ IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia de São Paulo. 2ª ed. – São Paulo. Liv. E Ed. Universitária de Direito,
2014. Volume 1.
62/106
18. APÊNDICE – A
Situação: Você é nomeado perito num processo e percebe nos Autos que as partes
não elaboraram os quesitos.
Petição: Elaboração de uma petição aceitando o encargo e aguardando os quesitos.
63/106
EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO da XXª VARA
CÍVEL DA COMARCA XXXX.
NOME DO PERITO, já intimado e nomeado como perito

no processo nº. XXX.XX.XXXXXX-X vem até Vossa Excelência, por seu Assistente Judiciário
infra firmado, para dizer que aceita o encargo, mas aguardará a apresentação dos quesitos
pelas partes para, após, apresentar sua proposta de honorários de forma mais esclarecedora.
Pede e Espera
Deferimento
CIDADE, ____ de _____________ de ______.
_____________________
NOME DO PERITO
CRECI – XXXXXX
64/106
19. APÊNDICE – B
Situação: Você é nomeado perito num processo e percebe nos Autos que as partes
elaboraram os quesitos.
Petição: Elaboração de uma petição aceitando o encargo e passando a proposta de

honorários.
Sobre o imóvel: O imóvel em questão se trata de uma residência.
65/106
CÍVEL DA COMARCA DA XXXXXX.
Processo nº. XXX.XX.XXXXXX-X
Autores: XXXXXXXXXX
Requeridos: XXXXXXXXX
NOME DO PERITO, já intimado e nomeado como perito no processo

nº. XXX.XX.XXXXXX-X vem até Vossa Excelência, por seu Assistente Judiciário infra firmado,
ofertar a proposta dos honorários para elaboração do LAUDO DE AVALIAÇÃO do imóvel em
questão.
Pede e Espera
Deferimento
Cidade, _____ de ___________ de _____.
_____________________
NOME DO PERITO
CRECI – XXXXXX
66/106
CÍVEL DA COMARCA DA PALHOÇA/SC.
Atendendo à solicitação que nos foi formulada, estamos apresentando para vossa
apreciação, proposta técnica para elaboração do LAUDO DE AVALIAÇÃO, conforme critérios
relacionados.
BASE
Com base na Notificação do processo de nº. XXX.XX.XXXXXX-X, Ofício nº.

XXXXXXXXX datado em XXXXXXXX e juntado a AR em XXXXXXX, contendo os respectivos
quesitos técnicos.
SERVIÇOS
LAUDO DE AVALIAÇÃO para fins da Ação – XXXXXXXX; em que Autor XXXXXXX e Réu
XXXXXXXX, com objetivo de responder aos quesitos técnicos das partes.
METODOLOGIA
A metodologia que será utilizada terá como base a norma técnica ABNT às séries
14.653, podendo usar os seguintes métodos conforme características do imóvel avaliando.
EQUIPE DESENVOLVEDORA
Os serviços serão realizados por NOME DO PERITO, (escreva sua

qualificação), havendo necessidade de ter colaboradores, estes serão escolhidos pelo
responsável por esta proposta, dentro de suas habilidades profissionais.
PRAZO de EXECUÇÃO do CONTRATO
Prazo até XX dias corridos a contar da data de liberação dos serviços.
LOCAL
• Primeiramente será realizada uma vistoria no local, para analisar o estado de

conservação do imóvel e demais características, a visita será previamente agendada
entre as partes;
• Análise das variáveis internas e externas ao imóvel;
• Determinação do método mais adequado conforme a ABNT NBR 14653-2
• Tabulação dos dados, cálculos e redação do LAUDO.
67/106
INVESTIMENTO
O valor dos honorários para execução dos serviços será de:
✓ R$X.XXX,00 (valor por extenso)
Dados bancários:
✓ Banco (nome do banco) Agência: XXXX-X Conta: XX.XXX-X
✓ Titular: NOME DO PERITO CPF: (informe seu CPF)
Desde já agradecemos antecipadamente a oportunidade de estarmos apresentando

essa proposta e nos colocamos à sua disposição para esclarecer maiores dúvidas.
Cordialmente,
_____________________
NOME DO PERITO
CRECI – XXXXXX
68/106
20. APÊNDICE – C
Situação: Você é nomeado perito num processo e percebe nos Autos, sendo que
está muito ocupado e não poderá fazer o trabalho.
Petição: Elaboração de uma petição agradecendo o convite, mas devido a vários

trabalhos não poderá executar o trabalho objeto da nomeação. Importante
é anexar documentos que comprova sua justificativa.
69/106
CÍVEL DA COMARCA DA XXXXXX.
NOME DO PERITO, já intimado e nomeado como perito

no processo nº. XXX.XXXXX.XX.XXX-X, vem respeitosamente à presença de Vossa
Excelência, nos autos em epigrafe, para dizer que não poderá assumir o honroso encargo em
função do volume de trabalho recente assumido, conforme cópias em anexo.
Pede Deferimento
Cidade, ___ de ___________ de ____
_____________________
NOME DO PERITO
CRECI – XXXXXX
70/106
21. APÊNDICE – D
Situação: Você é nomeado perito num processo e percebe nos Autos, fez o PTAM e
precisa entregar.
Petição: Elaboração de uma petição entregando o PTAM e solicitando a liberação

dos honorários.
71/106
CÍVEL DA COMARCA DA XXXX.
Autos: XXX.XX.XXXX-X
Ação: XXXXXX
Autor: XXXXXXXXX
Réu: XXXXXXXXX
NOME DO PERITO, já intimado e nomeado como perito no processo nº.

XXX.XXX.XXXXX-X vem até Vossa Excelência, apresentar o LAUDO DE AVALIAÇÃO e
requerer a expedição de alvará para levantamento dos honorários periciais no valor de
R$XX.XXX,00 (valor por extenso), os quais devem ser transferidos para o seguinte
banco:
• Banco XXXX
• Agência XXXX-X
• Conta corrente XX.XXX-X
• CPF (informe seu CPF)
• Titular: NOME DO PERITO
Pede Deferimento
Cidade, ____de _____________ de ____
_____________________
NOME DO PERITO
CRECI – XXXXXX
72/106
22. APÊNDICE – E
Situação: Você é nomeado a ser perito de um processo e precisa elaborar o PTAM.
Sobre o imóvel: Avaliação de um terreno urbano de 490,00 m²
73/106
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA
TERRENO - IMÓVEL URBANO
Autos: xxx.xx.xxxxxx-x
Ação: xxxxx
Autor: xxxxxx
Réu: xxxxxxxx
74/106
SOLICITANTE
Exmo. Sr. Dr. Juiz, de Direito da XXª Vara Cível da Comarca da XXX do Estado de XXXX.
IMÓVEL AVALIANDO
Imóvel localizado na Rua (cite o endereço do imóvel).

MAPA
COLOQQUE AQUI UMA IMAGEM DO MAPA
COLOQUE AQUI UMA FOTO DA FACHADA
OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Responder aos quesitos técnicos do Autor (conforme fl. XX) e do Réu (conforme fls. XXX)
contidos nos Autos XXX.XX.XXXXXX-X.
Local de data da VISTORIA
A vistoria foi realizada no endereço do imóvel avaliando, no dia (informe a data da

vistoria) às (informe o horário) horário de Brasília, estando presente as seguintes
pessoas:
• NOME DO PERITO – perito nomeado
• (Aqui cite as pessoas e seus respectivos cargos) (Bacharel em Direito

– Assistente do Autor);
Dados e assinatura do LAUDO
NOME DO PERITO
CRECI n° XX.XXX-X – (cite a profissão)
Rod. (cite o endereço do perito)
CEP xxxxx-xxx – Fone/Fax (xx) xxxx e (xx) xxxxx-xxxx
E-mail: (site o e-mail) Site: (cite o site se houver)
75/106
Características da localização do imóvel avaliando
O imóvel avaliando se encontra no bairro XXXXX, abaixo relatamos informações

do bairro e circunvizinhança.
Bairro XXXX
(Descreva de forma clara o bairro em que o imóvel está

localizado).
Bairro do (Vizinho 1)
(Descreva da mesma forma o bairro vizinho).
76/106
Características da Região
➢ Usos diversos: residencial multifamiliares; comércio e serviço;
➢ Pavimentação: asfáltica
➢ Distância da Faculdade XXXX: vizinho
➢ Acesso ao centro da cidade: menos de 15 minutos de carro;
➢ Equipamentos comunitários: posto policial, posto de saúde, creche, Hospital

Universitário, entidades educacionais públicas e privadas;
➢ Transporte coletivo: linhas de ônibus do bairro ao centro – circular e entre os

bairros;
Características do Imóvel Avaliando
➢ Localização: Rua (endereço do imóvel).
➢ Características do terreno
Frente: 14,00 m
Lateral: 35,00 m
Fundos: 14,00 m
Área: 490,00 m²
Análise dos dados obtidos e Memória de Cálculo
Inicialmente buscamos em elaborar uma pesquisa de mercado nas proximidades do

imóvel avaliando através das imobiliárias e corretores autônomos.
Foram obtidos os seguintes dados:
Área Frente Imobilária

(m²) ( m) Corretor
77/106
Metodologia
A metodologia empregada será através do Método Comparativo de Dados de

Mercado, no entanto temos a seguinte tabulação:

Dado V unit. Ffonte
14 0,95 1 560
1 55,56 1,00 0,9829 0,95 1 0,9468
2 57,14 0,90 0,9829 1 1 0,984
3 43,85 1,00 1,0187 1,0556 1 1,0379
4 28,92 0,90 0,9526 0,95 1,667 1,0778
5 52,78 0,90 1,0393 1,1875 1 0,9462
6 37,5 1,00 0,9147 1,0556 1 1,0999
7 52,73 0,90 1,0877 1,0556 1 0,9955
Resultando para fins de cálculo:
Somatória
Dado V unit. Ffonte Fatores – nº Vu corrigido Xi - Xmed (Xi - Xmed)²
Fatores + 1
1 55,56 1,00 0,8797 48,87 0,28 0,08
2 57,14 0,90 0,9669 49,73 1,14 1,30
3 43,85 1,00 1,1122 48,77 0,18 0,03
4 28,92 0,90 1,6474 42,88 - 5,71 32,62
5 52,78 0,90 1,173 55,72 7,13 50,82
6 37,5 1,00 1,0702 40,13 - 8,46 71,60
7 52,73 0,90 1,1388 54,04 5,45 29,69
Soma 340,14 186,13
Média 48,59
Desvio Padrão 5,57
Verificando possíveis pontos conflitantes
186,13
𝑆=√ ⇒ 𝑆 = 5,57
7−1
• Dado X6
𝑥𝑖 − 𝑥̅ 40,13 − 48,59
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = −1,51
𝑠 𝑆 𝑠 5,57 𝑠
• Dado X5
𝑥𝑖 − 𝑥̅ 55,72 − 48,59
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = 1,28
𝑠 𝑆 𝑠 5,57 𝑠
Calculando os intervalos de valores:
78/106
5,57 5,57
48,59 − 1,44 × ≤ 𝐼 ≤ 48,59 + 1,44 ×
√7 √7
48,59 − 3,03 ≤ 𝐼 ≤ 48,59 + 3,03
45,56 ≤ 𝐼 ≤ 51,62
• Valor mínimo
𝑉𝑚𝑖𝑛 = 490 × 45,56 ⇒ 𝑉𝑚𝑖𝑛 = 22.324,40
• Valor máximo
𝑉𝑚𝑎𝑥 = 490 × 51,62 ⇒ 𝑉𝑚𝑎𝑥 = 25.293,80
• Valor médio
𝑉𝑚𝑒𝑑 = 490 × 48,59 ⇒ 𝑉𝑚𝑒𝑑 = 23.809,10
A NBR 14653-1 permite arredondar o resultado da avaliação, desde que o ajuste final
não varie mais de 1% do valor estimado, desse modo:
▪ Valor mínimo  R$22.300,00
▪ Valor médio  R$23.800,00
▪ Valor máximo  R$25.300,00
PROCEDIMENTOS DE CÁLCULOS
▪ Importante mencionar que os cálculos apresentados nesses estudos

foram realizados numa planilha eletrônica (Microsoft Excel),
▪ portanto se forem calcular pelas expressões matemática terão
resultados diferentes devidos aos arredondamentos.
79/106
QUESITOS DO AUTOR
Conforme fl. XX dos Autos.
1) (Escreva cada pergunta que consta nos Autos)?
Resp.:
(Aqui você irá responder com base no seu trabalho)
80/106
QUESITOS DO RÉU
Conforme fl. xxxx dos Autos.
Resp.:
81/106
CONCLUSÃO
Após a vistoria do imóvel avaliando e responder aos quesitos técnicos de ambas as partes
com base nos procedimentos técnicos empregados no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO e
depois de procedidas as indispensáveis diligências, o responsável por este conclui que para
fins de venda, o valor médio de R$23.800,00 (vinte e três mil e oitocentos reais) finalizando
assim o respectivo Laudo de Avaliação, o responsável NOME DO PERITO, coloca-se à
disposição para quaisquer esclarecimentos que, por ventura, se façam necessário.
Cidade, ____ de ________________ de _______.
_____________________
NOME DO PERITO
CRECI – XXXXXX
82/106
ANEXO-1
(Aqui você colocar fotos, cópia de tabelas que se façam
necessário, etc)
83/106
23. APÊNDICE – F
Sobre o imóvel: Avaliação de uma residência unifamiliar com 100 m² de área de

construção e terreno urbano de 490,00 m². Por questões didáticas
considerar o mesmo terreno do Apêndice anterior.
84/106
MERCADOLÓGICA
RESIDÊNCIA UNIFAMILIAR - IMÓVEL URBANO
Ação: xxxxx
Autor: xxxxxx
Réu: xxxxxxxx
85/106
SOLICITANTE
Exmo. Sr. Dr. Juiz, de Direito da XXª Vara Cível da Comarca da XXX do Estado de XXXX.
IMÓVEL AVALIANDO

MAPA

pessoas:
• NOME DO PERITO – perito nomeado
• (Aqui cite as pessoas e seus respectivos cargos) (Bacharel em Direito

– Assistente do Autor);
NOME DO PERITO
CRECI n° XX.XXX-X – (cite a profissão)
CEP xxxxx-xxx – Fone/Fax (xx) xxxx e (xx) XXXXX-XXXX
86/106
O imóvel avaliando se encontra no bairro XXXXX, abaixo relatamos informações

do bairro e circunvizinhança.
Bairro XXXX

localizado).
87/106


bairros;
➢ Características do terreno
Frente: 14,00 m
Lateral: 35,00 m
Fundos: 14,00 m
Área: 490,00 m²
➢ Características da casa
Quantidade de pavimentos – apena 1
Área de construção – 100 m²
Padrão construtivo – normal
Idade – 10 anos
Estado de conservação – regular “c”
Vida útil – 100 anos
Valor residual – 40%
CUB (julho/2014) – R$1.511,14
88/106
Inicialmente buscamos em elaborar uma pesquisa de mercado nas proximidades do

imóvel avaliando através das imobiliárias e corretores autônomos.
Área Frente Imobilária

(m²) ( m) Corretor
Metodologia
A metodologia empregada será através do Método Evolutivo, sendo o terreno

avaliando pelo Comparativo de Dados de Mercado e a residência (benfeitoria) pelo método
da reedição, no entanto temos a seguinte tabulação:
Avaliando o terreno

Dado V unit. Ffonte
14 0,95 1 560
1 55,56 1,00 0,9829 0,95 1 0,9468
2 57,14 0,90 0,9829 1 1 0,984
3 43,85 1,00 1,0187 1,0556 1 1,0379
4 28,92 0,90 0,9526 0,95 1,667 1,0778
5 52,78 0,90 1,0393 1,1875 1 0,9462
6 37,5 1,00 0,9147 1,0556 1 1,0999
7 52,73 0,90 1,0877 1,0556 1 0,9955
Resultando para fins de cálculo:
Somatória
Dado V unit. Ffonte Fatores – nº Vu corrigido Xi - Xmed (Xi - Xmed)²
Fatores + 1
1 55,56 1,00 0,8797 48,87 0,28 0,08
2 57,14 0,90 0,9669 49,73 1,14 1,30
3 43,85 1,00 1,1122 48,77 0,18 0,03
4 28,92 0,90 1,6474 42,88 - 5,71 32,62
5 52,78 0,90 1,173 55,72 7,13 50,82
6 37,5 1,00 1,0702 40,13 - 8,46 71,60
7 52,73 0,90 1,1388 54,04 5,45 29,69
Soma 340,14 186,13
Média 48,59
Desvio Padrão 5,57
89/106
186,13
𝑆=√ ⇒ 𝑆 = 5,57
7−1
• Dado X6
𝑥𝑖 − 𝑥̅ 40,13 − 48,59
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = −1,51
𝑠 𝑆 𝑠 5,57 𝑠
• Dado X5
𝑥𝑖 − 𝑥̅ 55,72 − 48,59
𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = ⇒ 𝑑𝑖⁄ = 1,28
𝑠 𝑆 𝑠 5,57 𝑠
Calculando os intervalos de valores:
5,57 5,57
48,59 − 1,44 × ≤ 𝐼 ≤ 48,59 + 1,44 ×
√7 √7
48,59 − 3,03 ≤ 𝐼 ≤ 48,59 + 3,03
45,56 ≤ 𝐼 ≤ 51,62
• Valor mínimo do terreno

𝑉𝑚𝑖𝑛 = 490 × 45,56 ⇒ 𝑉𝑚𝑖𝑛 = 22.324,40
• Valor máximo do terreno

𝑉𝑚𝑎𝑥 = 490 × 51,62 ⇒ 𝑉𝑚𝑎𝑥 = 25.293,80
• Valor médio do terreno

𝑉𝑚𝑒𝑑 = 490 × 48,59 ⇒ 𝑉𝑚𝑒𝑑 = 23.809,10

90/106
Avaliando a benfeitoria
• Casa
𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑝𝑟𝑜𝑑 = 100 × 1.511,14

𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑟𝑒𝑒𝑑𝑖çã𝑜 = 0,60 × 151.114 × 0,921 + 0,40 × 151.114
Calculando terreno e benfeitoria
• Valor mínimo do imóvel

𝑉𝑚𝑖𝑛 = 23.324,40 + 143.951,20 ⇒ 𝑉𝑚𝑖𝑛 = 166.275,60
• Valor médio do imóvel

𝑉𝑚𝑒𝑑 = 23.809,10 + 143.951,20 ⇒ 𝑉𝑚𝑒𝑑 = 167.760,30
• Valor máximo do imóvel

𝑉𝑚𝑎𝑥 = 25.293,80 + 143.951,20 ⇒ 𝑉𝑚𝑎𝑥 = 169.245,00
A NBR 14653-1 permite arredondar o resultado da avaliação, desde que o ajuste final
não varie mais de 1% do valor estimado, desse modo:
▪ Valor mínimo do imóvel  R$166.000,00
▪ Valor médio do imóvel  R$168.000,00
▪ Valor máximo do imóvel  R$170.000,00
91/106
QUESITOS DO AUTOR
Resp.:
92/106
QUESITOS DO RÉU
Resp.:
93/106
CONCLUSÃO
com base nos procedimentos técnicos empregados no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO e
depois de procedidas as indispensáveis diligências, o responsável por este conclui que para
fins de venda, o valor médio de R$168.000,00 (cento e sessenta e oito mil reais) finalizando
assim o respectivo Laudo de Avaliação, o responsável NOME DO PERITO, coloca-se à
disposição para quaisquer esclarecimentos que, por ventura, se façam necessário.
Cidade, ____ de ________________ de _______.
_____________________
NOME DO PERITO
CRECI – XXXXXX
94/106
ANEXO-1
necessário, etc)
95/106
24. APÊNDICE – G
Sobre o imóvel: Sala comercial com 45,00 m² localizada num prédio comercial, o
processo trata-se de uma revisional de locação
96/106
MERCADOLÓGICA
SALA COMERCIAL - IMÓVEL URBANO
Ação: xxxxx
Autor: xxxxxx
Réu: xxxxxxxx
97/106
SOLICITANTE
Exmo. Sr. Dr. Juiz, de Direito da XXª Vara Cível da Comarca da XXX do Estado de
XXXX.
IMÓVEL AVALIANDO

MAPA

pessoas:
• (NOME DO PERITO) – perito nomeado
• (Aqui cite as pessoas e seus respectivos cargos) (Bacharel em

Direito – Assistente do Autor);
(NOME DO PERITO)- (cite a profissão)

CRECI n° XX.XXX-X
CEP xxxxx-xxx – Fone/Fax (xx) xxxx e (XX) XXXXX-XXXX
98/106
O imóvel avaliando se encontra no bairro XXXXX, abaixo relatamos

informações do bairro e circunvizinhança.
Bairro XXXX

localizado).
99/106


bairros;
➢ Características da sala
Pavimento: 3º andar
Tem banheiro - sim
Prédio tem elevador - sim
Área da sala: 45,00 m²
Inicialmente buscamos em elaborar uma pesquisa de mercado nas proximidades

do imóvel avaliando através das imobiliárias e corretores autônomos.
Valor total Área Valor Unitário Imobilária

Dado
R$ (m²) R$/m² Corretor
1 1.500,00 55,00 27,27
2 1.200,00 48,00 25,00
3 1.600,00 58,00 27,59
4 1.300,00 60,00 21,67
5 1.300,00 45,00 28,89
6 1.450,00 58,00 25,00
7 1.600,00 54,00 29,63
100/106
Metodologia
A metodologia empregada será através do Método Comparativo de Dados de

Mercado, no entanto temos a seguinte tabulação:
Tabulação
Valor
Dado Unitário Xi - Xmed (Xi - Xmed)²
R$/m²
1 27,27 0,84 0,70
2 25,00 - 1,43 2,06
3 27,59 1,15 1,33
4 21,67 - 4,77 22,74
5 28,89 2,45 6,02
6 25,00 - 1,43 2,06
7 29,63 3,19 10,21
Soma 185,04 45,11
Média 26,43
Des. Pad 2,74
45,11
𝑆=√ ⇒ 𝑆 = 2,74
7−1
Métodos dos 30%
• Limite inferior
𝐿𝑖𝑚𝑖𝑛𝑓 = 26,43 × (1 − 0,30) ⇒ 𝐿𝑖𝑚𝑖𝑛𝑓 = 18,50
• Limite superior
𝐿𝑖𝑚𝑠𝑢𝑝 = 26,43 × (1 + 0,30) ⇒ 𝐿𝑖𝑚𝑠𝑢𝑝 = 34,36
Método de Chauvenet (valor tabelado de 1,80 para n=7)
• . Limite inferior
𝐿𝑖𝑚𝑖𝑛𝑓 = 26,43 − 2,74 × 1,80 ⇒ 𝐿𝑖𝑚𝑖𝑛𝑓 = 21,50
• Limite superior
𝐿𝑖𝑚𝑠𝑢𝑝 = 26,43 + 2,74 × 1,80 ⇒ 𝐿𝑖𝑚𝑠𝑢𝑝 = 31,36
De posse desses limites, montamos a tabela abaixo:
101/106
Valor
Método de
Dado Unitário Xi - Xmed (Xi - Xmed)² Método 30%
Chauvenet
R$/m²
1 27,27 0,84 0,70 Não Excluir Não Excluir
2 25,00 - 1,43 2,06 Não Excluir Não Excluir
Soma 185,04 45,11
Média 26,43
Des. Pad 2,74
Para que o dado da pesquisa seja excluído, faz-se necessário que esse dado seja
excludente em ambos os critérios.
Nesse caso específico verificamos que não houve dado excludente.
Foi verificado na região que temos um campo de arbítrio em torno de 20%,

resultando dessa forma no seguinte intervalo de valores de locação:
• Valor mínimo de locação

𝑉𝑚𝑖𝑛 = 45 × 26,43 × 0,80 ⇒ 𝑉𝑚𝑖𝑛 = 951,48
• Valor médio de locação

𝑉𝑚𝑒𝑑 = 45 × 26,43 ⇒ 𝑉𝑚𝑎𝑥 = 1.189,35
• Valor máximo de locação

𝑉𝑚𝑎𝑥 = 45 × 26,43 × 1,20 ⇒ 𝑉𝑚𝑎𝑥 = 1.427,22

A NBR 14653-1 permite arredondar o resultado da avaliação, desde que o ajuste

final não varie mais de 1% do valor estimado, desse modo:
▪ Valor mínimo de locação  R$950,00
▪ Valor médio de locação  R$1.190,00
▪ Valor máximo de locação  R$1.430,00
102/106
QUESITOS DO AUTOR
Resp.:
103/106
QUESITOS DO RÉU
Resp.:
104/106
CONCLUSÃO
com base nos procedimentos técnicos empregados no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO
e depois de procedidas as indispensáveis diligências, o responsável por este conclui que
para fins de locação mensal, o valor médio de R$1.190,00 (um mil cento e noventa reais)
finalizando assim o respectivo Laudo de Avaliação, o responsável NOME DO PERITO,
coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos que, por ventura, se façam
necessário.
Cidade, ____ de ________________ de _______.
_____________________
NOME DO PERITO
CRECI – XXXXXX
105/106
ANEXO-1
necessário, etc)
106/106

Apostila Avaliação de Imoveis - AVALIAÇÃO

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Apostila Avaliação de Imoveis - AVALIAÇÃO

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• Amostragem – Procedimento utilizado para constituir uma amostra.

• Área total de construção – Resultante do somatório da área real privativa e da área

• BDI – Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas, incidentes sobre o

• Campo de arbítrio – Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado

• Custo – Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou

• Custo de reedição – Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo

• Custo de reprodução – Gasto necessário para reproduzir o bem, sem considerar

• Dado de mercado – Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a

• Defeitos construtivos – Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar

• Depreciação – Perda de um valor de um bem, devido a modificações em seu estado

• Depreciação física – Perda de valor em função do desgaste das partes construtivas

• Desmembramento – Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com

• Edifício – Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades

• Empreendimento – Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de

• Estado de conservação – Situação física de um bem em decorrência de sua

• Fator de Comercialização – Razão entre o valor de mercado de um bem e seu custo

• Fração ideal – Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no

• Gleba urbanizável - Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana,

• Homogeneização – Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de

• Imóvel – Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode

• Imóvel de vocação urbana – Imóvel em local com características, uso, ocupação,

• Inferência estatística – Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões

• Infraestrutura – Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades