M3V1

Índice
Captação de Imóveis
Aula 1 - Particularidades na Captação de Imóveis
• O Exercício da Função ..................................................................................................5

• O Bem Imóvel ...............................................................................................................5
• Zoneamento ..................................................................................................................7
• Conhecendo um Pouco sobre a Lei de Zoneamento.....................................................8
• Veja se aprendeu .........................................................................................................11
• Aprenda fazendo ..........................................................................................................12
Aula 2 - Aspectos do Uso e Ocupação do Solo
• Uso do Imóvel..............................................................................................................13
• Aspectos das Edificações ...........................................................................................13
• Tipos de Imóveis .........................................................................................................15
• Para realizar uma boa Captação .................................................................................15
• Atividades Imobiliárias .................................................................................................17
• Observações extras .....................................................................................................17
• Veja se aprendeu ........................................................................................................18
• Aprenda fazendo .........................................................................................................18
Aula 3 - Propostas para Cadastro
• Conceitos básicos para a qualificação do cliente .........................................................19

• Entrevista como ferramenta de qualificação ...............................................................20
• Revisão dos aspectos importantes para captação de imóveis ...................................21
• Proposta de Formulário para identificação de imóveis ................................................22
• Realização da Vistoria ...................................................................................................24
• Consulta on-line de Formulários ..................................................................................25
• Modelos de Impressos ...................................................................................................25
• Veja se Aprendeu ............................................................................................................39
• Respostas do Veja se Aprendeu 1, 2 e 3 ....................................................................40
• Aprenda Fazendo – Respostas .................................................................................43
Documentação Imobiliária
Aula 1 - Documentos e Certidões
• Introdução .....................................................................................................................47
• Documentos ................................................................................................................47
• Documentação Imobiliária ............................................................................................48
• Certidões .....................................................................................................................49
• Lei dos Registros Públicos ...........................................................................................50
• Certidões Obrigatórias quanto ao Imóvel .....................................................................51
• Situações Especiais .....................................................................................................53
• Documentação do Vendedor ..........................................................................................54
• Veja se Aprendeu ........................................................................................................55
• Aprenda Fazendo ..........................................................................................................56
Aula 2 - Aquisição de uma Propriedade
• Formas de Aquisição ...................................................................................................57

• O Que Influencia uma Transação Imobiliária .................................................................57
• Possibilidades de Venda .............................................................................................59
• Casos Especiais ..........................................................................................................60
• A Negociação do Imóvel em Construção .....................................................................61
• Etapas da Negociação ................................................................................................63
• Veja se Aprendeu .........................................................................................................64
• Aprenda Fazendo .........................................................................................................64
Aula 3 - Imóvel Financiado
• Documentação Necessária para Aquisição de Imóvel através de Financiamento ............65

• Esclarecimentos Relativos à Documentação ..............................................................67
• Cuidados na Negociação de Imóvel em Situação Adversa .........................................68
• Princípios de Registro Imobiliário ................................................................................68
• Sites Importantes para Consulta .................................................................................69
• Veja se Aprendeu ........................................................................................................70
• Aprenda Fazendo .........................................................................................................71
• Respostas do Veja se Aprendeu 1, 2 e 3 ....................................................................72
• Aprenda Fazendo - Respostas ....................................................................................76
Bibliografia ........................................................................................................................79
CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS
O objetivo das aulas de captação de imóveis é mostrar a importância

desta atividade numa empresa imobiliária, visando facilitar o trabalho do
corretor, que poderá ofertar um produto (imóvel) catalogado, checado e
documentado.
A Aula 1 apresenta algumas Particularidades Na Captação de Imóveis que o

corretor deve conhecer para auxiliá-lo durante as transações imobiliárias. Explica,
também, sobre a Lei de Zoneamento e sua importância.
A Aula 2 aborda os Aspectos do Uso e Ocupação do Solo que devem ser pes-
quisados, analisados e checados para uma satisfatória captação de imóveis, capaz
de auxiliar o trabalho do corretor na empresa imobiliária
A Aula 3 oferece diferentes exemplos de Propostas para Cadastro, apresentando

ferramentas para a qualificação do cliente e a captação de imóveis, com todos os de-
talhes necessários aos negócios imobiliários.
No site www.imoveisregionais.com.br você poderá acessar diferentes

modelos de formulários para captação de imóveis.
Captação de Imóveis 3 Instituto Universal Brasileiro

Autarquia: Entidade pública que tem autonomia administrativa e presta serviço auxiliar ao
Estado.
Cadastro: Registro de dados, documento ou arquivo que contém dados importantes.
Cetesb: Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental.
Código: Conjunto de normas ou regras.
Distrato: Mesmo que rescisão, término de um acordo.
Edilícias: Do latim aedilicius, concernente à edificação de obras.
Estrutura fundiária: Estrutura relativa à terra agrária, ao campo.
Fatores: Número ou índice utilizado para se calcular uma operação matemática
Fiador: Aquele que responde por outro, que assume o pagamento de uma dívida se o de-
vedor não a pagar.
Laudo: Texto que contém parecer de um especialista.
Lindeira: Limítrofe, próxima à fronteira.
Locação: Contrato pelo uso e gozo de um bem imóvel mediante contrato.
Locatário: Quem paga o aluguel.
Logradouro: Lugar público com praças, jardim, passeios etc.
Perímetro: Área ou região de um lugar; por exemplo, comercial, urbano etc.
Conceitos Importantes!
Avaliação imobiliária: Processo que pode ter diversas finalidades como venda ou com-
pra do imóvel, ajustes fiscais, regularização imobiliária, definição de valores de locação, dispu-
tas judiciais, atualização patrimonial etc. O processo tem como base métodos numéricos
adequados para determinação de seu valor. As técnicas avaliatórias devem estar em constante
aperfeiçoamento, acompanhando as necessidades e mudanças do mercado imobiliário. O re-
sultado da avaliação apontará os valores de comercialização, bem como, de liquidação de um
determinado imóvel ou bem. Para isso é preciso realizar as análises do mercado, da legislação
de zoneamento vigente e suas diretrizes urbanísticas.
Valor do Mercado: Denomina-se valor de mercado o preço de um determinado bem

normalmente praticado no mercado imobiliário. Todavia, o valor do mercado pode vir ou
não a ser praticado numa transação imobiliária.
Preço de Mercado: O valor que é realmente pago numa transação imobiliária.
Lembrete Importante!
A Captação de Imóveis é uma opção de trabalho do Técnico em Transações Imobiliárias,
e requer, além de sua formação técnica, a inscrição no CRECI.
Captação de Imóveis 4 Instituto Universal Brasileiro

Função do Captador
AULA 1 Cabe ao responsável pela captação e
PARTICULARIDADES checagem de imóveis:
-Efetuar um cadastro.
NA CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS
-Fazer a identificação do imóvel: física e

documental.
-Situar o imóvel quanto ao zoneamento e
O Exercício da Função
utilização.
Segundo o dicionário Houaiss, captar - Fazer a avaliação preliminar das condi-
é atrair, conquistar, recolher e obter recur- ções físicas.
sos. Assim, o corretor que escolhe trabalhar -Reconhecer os dados necessários do
em captação imobiliária deve ter conheci- imóvel; fatores externo e interno.
mento técnico daquilo que irá fazer no mer- - Certificar se a documentação está dis-
cado imobiliário; tanto no aspecto físico do ponível, para que seja cumprido o seu objetivo
bem imóvel como no aspecto técnico, tal de venda, locação etc.
como a área onde o imóvel se localiza, do- - Ter conhecimento dos fatores físicos e
cumentação, uso e ocupação do solo, deta- legais.
lhes da construção e outros pormenores que
poderão ser utilizados como chamariz de
mercado.
Toda informação a respeito de um imó-
vel é importante e pode ser aproveitada
para promovê-lo numa situação de venda.
Há sempre informações extras que podem
auxiliar neste aspecto como: a proximidade
de serviços básicos de saúde, escolas pú-
blicas e particulares, pontos de comércio,
meios de transportes disponíveis etc.
Deve-se fazer um cadastro informativo
para o setor da imobiliária responsável pela
comercialização (setor da corretagem) e ter
em mãos todas as informações possíveis
sobre o imóvel oferecido para que a transa-
ção possa ser executada com segurança.
Para que qualquer tipo de operação ocorra,
deve-se ter sempre disponível, junto ao ca- O Bem Imóvel
dastro do imóvel, documentos, fotos, autori-
zações para venda ou locação, ou outra Imóveis são aqueles bens que, por sua
opção da parte do proprietário, chaves, e natureza, são fixos em um determinado
termo de vistoria apontando os defeitos e lugar, não podendo ser removidos, ou seja,
qualidades comerciais ou de construção. não podem ser transportados para outro
Tudo isso faz um verdadeiro raio X do imóvel, lugar.
que pode ser residencial, comercial, terrenos, Lembramos também que o que caracte-
chácaras, sítios, fazendas, condomínios verti- riza uma edificação, além do seu tipo, é o seu
cais e horizontais, apart-hotéis, clubes com uso ou função social de utilização, podendo
ocupação temporária etc. Enfim, todo esse tra- os imóveis ser urbanos ou rurais, quanto a
balho é fornecido pelo corretor que atua na classificação pelo critério predominante de
captação de imóveis. utilização.
Captação de Imóveis - Aula 1 5 Instituto Universal Brasileiro
Tipos de Edificações
Qualquer construção realizada com o ob-

jetivo de abrigar uma atividade humana é cha-
mada de edificação. As edificações podem ser:
residenciais, não-residenciais, ou de uso misto.
As Edificações Residenciais
São aquelas destinadas ao uso residen-

cial. Elas podem ser:
► Multifamiliares - Quando se têm duas

ou mais unidades (condomínios de aparta-
mentos) residenciais em uma edificação resi-
dencial.
Localização
► Unifamiliares - Quando é apenas uma
unidade residencial Todo imóvel ocupa um espaço físico:
uma rua, uma avenida, uma estrada rural, uma
► Habitações coletivas - Quando diver- vila, enfim, ele tem um endereço. Em todo mu-
sas famílias habitam o mesmo espaço nicípio, há sempre imóveis de diferentes tipos
e se utilizam das coisas em comum. de construções e, muitas vezes, dependendo
da região, podemos notar a predominância de
um ou outro material ou estilo.
Conforme a localização da edificação do
As Edificações não-residenciais
São aquelas que possuem uso diverso imóvel, privilegia-se a utilização de um deter-
de moradia. Destinam-se a: minado tipo de material, dependendo também
da região do Brasil onde se encontra o imóvel.
Uso industrial – Edificação usada por De acordo com a localização, temos:
uma indústria, sendo necessário que o local
seja aprovado pela Cetesb, pela Prefeitura e Imóvel/Prédio Urbano - São os que se
outros órgãos. encontram nas localidades urbanas, na
maioria das vezes, construídos de alvenaria,
Uso Comercial – São edificações desti- com coberturas de telha ou lajes, com re-
nadas a ponto de comércio (lojas) shopping vestimento, com ligações de água, luz e es-
center; para negócios e atividades profissio- goto e, muitas vezes, com logística de
nais locais, para reunião (cinemas, teatros, gi- Internet, metrô etc. Mesmo nas grandes ci-
násio esportivo, campo de futebol, circos, dades, pode-se encontrar imóveis bem sim-
parque de diversões), prédio hospitalares e ou- ples, feitos com madeirite, (um tipo de
tros fins. aglomerado) ou outro material recolhido
pelos moradores. Um conjunto destas mora-
Uso Misto - São as edificações que ocu- dias forma uma comunidade que, usual-
pam, em um mesmo espaço, diferentes tipos mente, chamamos de favela.
de edificações com atividades diversas.
Podem ser utilizadas tanto para moradia como Imóvel/Prédio Rural - Encontram-se
para comércio – galerias com lojas – teatros, em localidades rurais e, geralmente, em
cinemas etc. Se um dos usos for residencial, suas edificações, são aproveitados os ma-
deve haver um acesso próprio, separado do teriais da região para baratear os custos da
destinado ao outro uso. obra em si.
As edificações urbanas são regidas por
um código de edificações, que define o uso e
ocupação do espaço naquela região da ci-
dade, possuindo uma classificação completa
de utilização.
Cada cidade e Estado possui um código
de obras que regula toda e qualquer edifica-
Uma família pobre, moradora no interior
ção, contendo os regulamentos legais das

da região Nordeste do país, em geral, constrói
construções urbanas quanto à ocupação do

sua casa com o material disponível como ma-
solo, altura permitida das construções etc.

deira e uma mistura de barro e gravetos. A co-
bertura é feita de palha ou piaçava, que são
materiais facilmente encontrados, deixando a
casa mais fresca.
Já na região Sul do país, onde o frio é
mais constante, as moradias rurais são feitas
de pedra, madeira, tijolo, mantendo a casa
aquecida por mais tempo.
Um exemplo que podemos citar é na ci-
dade de Franca, interior do estado de São
Paulo, onde não podem ser construídos edifí-
cios acima de 15 andares, porque a escada
Magirus do Corpo de Bombeiros, em sua guar-
nição local, só atinge esta altura. Assim, há
uma regra que impõe esta altura máxima por
uma questão de segurança pública.
A Lei n° 11.228/92 estabelece o Código

de Obras que dispõe sobre as regras gerais e
específicas a serem obedecidas em um pro-
jeto, licenciamento, execução, manutenção e
utilização das edificações; limitando os imóveis
no Município de São Paulo ao cumprimento
destas normas.
Zoneamento
Para melhor organizar uma cidade, pen-
sou-se em dividi-la, além dos bairros, em
zonas determinando os tipos de construções
permitidas em cada zona, bem como a utiliza-
ção delas. Criou-se, então a Lei de Zonea-
mento em 1974, através do decreto n° 11.106,
e depois complementada com a Lei 8.205/75
para edifícios de grande porte com conjunto de
comércio e serviços, regulando, assim, as
construções da cidade.
Tal resolução visa organizar melhor os
diversos imóveis existentes ou em constru-
Imóvel Urbano
Aqueles imóveis que se situam dentro do ção, bem como a utilização destes. É impor-
perímetro urbano de uma cidade ou metrópole tante que o corretor e captador imobiliário
são chamados de urbanos. conheçam as diferentes zonas de sua cidade
e sua utilizações para melhor orientar uma A Lei de Zoneamento e Edificações, além
transação imobiliária. de especificar a utilização que se pode dar aos
imóveis de cada zona, também determina a
área de ocupação máxima de uma constru-
ção, os recuos necessários, números de an-
dares ou pavimentos permitidos, enfim, ela
regulariza o setor imobiliário de uma cidade.
Todo corretor deve conhecê-la, saber em
que zona o imóvel se encontra para melhor
atender seus clientes. Quem trabalha com a
captação de imóveis deve pesquisar tal infor-
mação para deixá-la arquivada com as demais
informações dos imóveis.
Conhecendo um pouco sobre

A Lei de Zoneamento
Com o objetivo de facilitar o entendi-

mento da Lei de Zoneamento, a seguir, dare-
A Lei de zoneamento deve ser um ins-
mos algumas explicações de como a mesma
trumento que promova o pleno desenvolvi-
organiza o município de São Paulo, bem como
mento das funções sociais da cidade,
o significado de algumas siglas que você en-
garantindo o bem-estar de seus habitantes
contrará quando estiver consultando um ca-
e o cumprimento da função social do solo
dastro ou site da Prefeitura.
urbano, de acordo com os critérios e instru-
Lembramos que a Lei de Zoneamento
mentos estabelecidos pelo Plano Diretor.
não é uma lei estática, pois, assim como uma
É na Prefeitura que se obtém as infor-
cidade muda e evolui, também acontece o
mações mais precisas sobre o decreto de
mesmo com a lei, de tempos em tempos. Ela
zoneamento e as informações necessárias
sofre alterações, se adapta às mudanças que
sobre algum imóvel.
a sociedade impõe a sua cidade.
Um cliente se interessa por um deter- É sempre bom atualizar-se consul-

minado imóvel, pertencente a uma zona co- tando, via Internet, as possíveis mudan-
mercial, porém não tão desenvolvida, com ças ocorridas na lei de seu município
poucas lojas. Todavia esse cliente deseja
Na cidade de São Paulo, a lei n°

comprá-lo com a intenção de residir nele.
13.885 de 25 de agosto de 2004 estabelece

Deve, o corretor, informá-lo de que esse
as normas complementares ao Plano Diretor

imóvel encontra-se em zona comercial, po-
Estratégico (PDE), institui os Planos Regio-

dendo transformar-se futuramente em um
nais Estratégicos (PRE) das subprefeituras,

ponto comercial, ou ter vizinhos que o
dispõe sobre o parcelamento, disciplina e or-

façam. Esta informação é muito valiosa ao
dena o uso e ocupação do solo do município

cliente no momento da compra e pode reve-
de São Paulo.
lar todo o conhecimento e a ética profissio-
nal do corretor, demonstrando o quanto ele
é confiável.
Desta maneira, o território do município
de São Paulo, foi dividido em duas Macrozo-
Zonas Especiais
nas complementares: São porções do território com características

a Macrozona de Proteção Ambiental; a ou destinação específica e normas próprias de uso,
Macrozona de Estruturação e Qualificação ocupação do solo e edilícias, situados em qualquer
Urbana; a Zona Especial. macrozona do município, nos termos do PDE.
MACROZONA MACROZONA DE
DE ESTRUTURAÇÃO
PROTEÇÃO E QUALIFICAÇÃO
AMBIENTAL URBANA
ZONAS
ESPECIAIS
► A saber, de acordo com o artigo 99,

compreendem as Zonas Especiais:
Macrozona de Proteção Ambiental
É a porção do território do município

onde a instalação do uso residencial e o de- I - Zona Especial de Preservação Am-
senvolvimento de qualquer atividade urbana biental - ZEPAM.
subordina-se à necessidade de preservar,
conservar ou recuperar o ambiente natural. II - Zona Especial de Preservação Cultu-
ral - ZEPEC.
III - Zona Especial de Produção Agrícola

Macrozona de Estruturação e
e Extração Mineral - ZEPAG.

Qualificação Urbana
É a porção do território do município onde

a instalação do uso residencial e o desenvolvi- IV - Zona Especial de Interesse Social -
mento da atividade urbana subordinam-se às ZEIS.
exigências dos Elementos Estruturados defini-
dos no Plano Diretor Estratégico (PDE), e às V - Zona Especial de Preservação - ZEP.
disposições dos Planos Regionais Estratégicos
das Subprefeituras (PRES). VI - Zona de Ocupação Especial - ZOE.
MACROZONA MACROZONA DE
ESTRUTURAÇÃO E ZONAS
DE PROTEÇÃO ESPECIAIS
AMBIENTAL QUALIFICAÇÃO
ZER-1 ZEPAM
ZMP ZER-2
ZER ZER-3 ZEPEC
ZPDS ZM-1
ZPI
ZEPAG
ZM-2
ZERp ZM ZM-3a ZEP
ZM-3b
ZCL ZOE
ZEP ZCLa
ZCLb
ZCLz ZEIS
ZCPp ZCLz-I
ZTLz ZCLz-II
ZCLp ZTLz-I ZEIS 1
ZCP
ZTLz-II ZEIS 2
ZEIS 3
ZLT ZOE ZEIS 4
ZCPa
ZCPb
► De acordo com o artigo 101, que dis- c) ZER-3: Zona Exclusivamente Resi-
ciplina o uso e ocupação do solo, a Macrozona dencial de densidade demográfica alta.
de Proteção Ambiental subdivide-se em:
II- Zonas Predominantemente Indus-
I - Zona Mista de Proteção Ambiental - ZMP. triais - ZPI.
II - Zona de Proteção e Desenvolvimento III – Zonas Mistas - ZM.
Sustentável- ZPDS. a) ZM-1: Zonas Mistas de densidade de-
III - Zona de Lazer e Turismo - ZLT. mográfica e construtiva baixas.
IV - Zona Exclusivamente Residencial e b) ZM-2: Zonas Mistas de densidade de-
de Proteção Ambiental - ZERp. mográfica e construtiva média.
V - Zona Especial de Preservação - ZEP. c) ZM-3: Zonas Mistas de densidade de-
VI - Zona Centralidade Polar de Proteção mográfica e construtiva altas .
Ambiental - ZCPp.
VII - Zona Centralidade Linear de Prote- IV - Zonas Centralidade Polar - ZCP.
ção Ambiental - ZCLp. a) ZCPa: Zona Centralidade Polar com
coeficiente de aproveitamento mínimo igual a
► Pelo artigo 108, a Macrozona de Es- 0,20, básico igual a 1,0 e máximo variando de
truturação e Qualificação Urbana fica subdivi- 1,0 até 2,5.
dida nas seguintes zonas de uso: b) ZCPb: Zona Centralidade Polar com
coeficiente de aproveitamento mínimo igual a
I - Zona Exclusivamente Residencial - ZER 0,20; básico igual a 2,0 e máximo variando de
a) ZER-1: Zona Exclusivamente Resi- 2,0 até o limite de 4,0.
dencial de densidade demográfica baixa.
b) ZER-2: Zona Exclusivamente Resi- V-Zonas Centralidade Linear - ZCL
dencial de densidade demográfica média. a) ZCLa: Zonas Centralidade Linear com
coeficiente de aproveitamento mínimo igual a 2,0 até o limite de 4,0.
0,2; básico igual a 1,0 e máximo variando de VI - Zonas Centralidade Linear Lindeira
1,0 até o limite de 2,5. ou Interna - ZCLz.
b) ZCLb: Zonas Centralidade Linear com VII - Zonas de Transição Linear da ZER -
coeficiente de aproveitamento mínimo igual a ZTLz.
0,20; básico igual a 2,0 e máximo variando de VIII - Zonas de Ocupação Especial - ZOE.
MACROZONA DE ESTRUTURAÇÃO E
QUALIFICAÇÃO URBANA
ZONA EXCLUSIVAMENTE ZONA MISTA - ZM

RESIDENCIAL - ZER
ZONA
PREDOMINANTEMENTE
INDUSTRIAL - ZPI
Aula 1
1- O que faz um captador de imóveis?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
2- Quais os tipos de edificações existentes?
R:______________________________________________________________________
3- Dê dois exemplos para cada tipo de edificação.
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
4- Como é chamada a Lei que estabelece os critérios e instrumentos do Plano Diretor de
uma cidade, e qual o seu objetivo?
R:______________________________________________________________________
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____________________________________________________________________________
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____________________________________________________________________________
5- Por que é importante o captador e o corretor de imóvel conhecerem essa Lei?
R:______________________________________________________________________
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____________________________________________________________________________
6- Quando foi criada a Lei de Zoneamento, qual o decreto e quando foi complementada?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
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Rubens adquiriu um imóvel antigo, numa rua bem calma de sua cidade. Como se apo-
sentou, resolveu transformar o andar térreo do imóvel em ponto comercial, para serviços de
pequenos consertos de eletrodomésticos, já que sempre teve muito jeito para isso. Fez, então,
uma pequena reforma na antiga sala do imóvel e passou a atender os clientes do bairro que
apareciam. Um mês depois, recebeu a visita de um fiscal da prefeitura, foi multado e impedido
de continuar atendendo por estar em área residencial.
Explique em que pontos Rubens se equivocou neste seu procedimento.
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
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Todas estas categorias especificadas
têm suas subcategorias, com restrições ou
AULA 2 condições especiais ou específicas a serem
ASPECTOS DO USO analisadas caso a caso.
E OCUPAÇÃO DO SOLO
Uso do Imóvel
Para explicar alguns aspectos do uso e

ocupação do solo, tomaremos por base a ci-
dade de São Paulo, cuja lei que rege a ocupa-
ção e uso do solo está inserida dentro do
código de edificações e define, por grupos ou
categorias de uso, as edificações.
Edificação é a construção que se des-

tina a abrigar alguma atividade humana, por
exemplo, comércio, moradia, hospital, fábrica
de um produto etc.
Quanto à maneira como um imóvel será

utilizado, encontramos edificações de: Estas restrições são baseadas em
Uso residencial - Livre - Imóvel que não

estudos feitos pela Prefeitura, e são es-
tem restrição extra na área onde se encontra

pecíficas para cada zona ou área. Um
quanto à construção, além daquelas já descri-

exemplo típico é a região existente pró-
tas no código de edificações.

xima aos aeroportos, onde há uma res-
trição quanto à altura máxima permitida
Uso residencial - Restrito imóvel gravado

à construção, para não interferir na se-
de algum ônus, restrição ou proibição quanto à

gurança das decolagens e aterrisagens
área construída ou tipo de construção. Como

dos aviões. Tal restrição visa à segu-
exemplo, podemos citar o bairro do Pacaembú

rança das edificações e do trânsito
onde não se pode construir prédios em deter-

aéreo, devendo ser respeitada pelas
minadas áreas.
construtoras.
Uso Misto - Comercial e Residencial - Aspectos das Edificações

Imóvel que pode ser utilizado para fins resi-
denciais e fins comerciais numa mesma re- Além do uso do imóvel, outro aspecto a
gião, ou área. ser analisado diz respeito aos recuos dos imó-
veis, à frente mínima, à taxa de ocupação e ao
Uso Comercial - Área destinada a imó- coeficiente de aproveitamento, que devem ser
veis para fins comerciais. bem definidos de acordo com o código de edi-
ficações.
Uso Industrial - Área destinada a imóveis
para fins industriais. Recuos
Uso de Serviços - Área destinada a imó- Recuos são determinações feitas pela
veis para uso de serviços em geral. prefeitura na aprovação do projeto. Eles tomam,
como referência, as linha paralelas das divisas pelo código de obra do município. Por isso, va-
do terreno, definindo assim como recuo a dis- riam de uma cidade para outra. Para cada uso
tância entre essas linhas e os limites externos de um imóvel. (comercial, residencial ou in-
das edificações. O recuo é dividido assim: dustrial), há um fator determinante.
Recuo de Frente - Medidas a partir dos Coeficiente de aproveitamento - São

alinhamentos existentes ou daqueles definidos os fatores pelo qual a área do lote deve ser
pela rua até o limite externo frontal do imóvel, multiplicada para se obter a área total da edi-
ou seja, da calçada até o limite do imóvel. ficação máxima permitida neste lote.Tais fato-
res também variam de acordo com o município
Recuo de Fundo - São as medidas a e o uso destinado ao imóvel. O coeficiente má-
partir da divisa oposta do lote até o limite ex- ximo depende da localização em função da
terno do imóvel, na parte de trás do mesmo. zona onde o imóvel se situa.
Recuo Lateral - São as medidas a partir

da divisa lateral do lote do vizinho até os limi-
tes externos laterais do imóvel.
Frente mínima (testada) - É a medida

da frente do terreno todo.
Em um determinado condomínio resi-
dencial horizontal, existe uma norma que diz
que toda construção deve ocupar, apenas, 1/3
da área do terreno. A metragem dos terrenos é
de 30 m X 40m. Para saber o quanto se pode
construir devemos:
Exemplo de uma casa 1º) Calcular a área do terreno:

no meio do terreno 30 x 40 = 1.200 m²
Veja a planta abaixo, referente a uma 2º) Calcular quanto é 1/3 da área do ter-
casa fictícia, onde se localizam os recuos cita- reno (neste caso, 1.200 m²):
dos na aula. 1 x 1.200 = 1.200 ÷ 3 = 400 m²
Logo, as residências podem ter até 400 m²

de área construída e o restante deve ser utilizado
para jardim e lazer.
Taxa de ocupação - São os fatores pelo

qual a área do lote deve ser multiplicada para
se obter a máxima área de projeção horizontal
da edificação. Estes fatores são determinados
A legislação municipal definirá, para cada
zona em que se divide o território do municí-
Imóveis Urbanos
pio, os usos permitidos e os índices urbanísti-

cos de parcelamento e ocupação do solo, que Os imóveis urbanos se encontram den-
incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas tro do perímetro da cidade e são gravados
e máximas de lotes e os coeficientes máximos pela municipalidade, um imposto chamado
de aproveitamento (redação dada pela Lei nº IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)
9.785, 29/1/1999). que é de exclusiva competência municipal.
Há um outro imposto cobrado, ocasional-
mente, chamado de Contribuição de Melho-
ria. Por exemplo, é feito, pela municipalidade,
Tipos de Imóveis
o asfalto para a melhora do imóvel em as-

pecto, valorizando-o.
Imóveis Rurais
São aqueles que se encontram fora dos li- Através do espelho deste imposto
mites do perímetro urbano de uma cidade, ou (IPTU), pode-se obter outros dados sobre um
seja, na zona denominada de rural. Os imóveis imóvel, como, por exemplo:
que ocupam uma área limítrofe entre o rural e o
urbano dizemos que são imóveis de expansão - se o imóvel está ou não regularizado
urbana (por exemplo, um sítio de lazer). Os ru- - a metragem do terreno
rais têm características dominantes como a ex- - a área construída
ploração agroindustrial, só de lavouras, criação
de animais ou atividade extrativista. Pode-se verificar no espelho do
Nas áreas rurais, também devemos ob- carnê de IPTU:
servar ao que é determinado nas leis, por
exemplo, as reservas de mata nativa que de- 1) Área construída - na face do IPTU
verão permanecer na propriedade com, no mí- 2) Área do terreno - na face do IPTU
nimo, 30% da área, a proibição de queimadas, 3) Situação do imóvel - através dos có-
derrubada de árvores etc. digos usados pela prefeitura: 01-imóvel re-
Nos imóveis rurais, temos como Autar- gularizado; 31, 32, 33, 34 - imóvel irregular.
quia Federal o (INCRA) Instituto Nacional de Estes códigos são apenas referências usa-
Colonização e Reforma Agrária, criado pelo das pela Prefeitura em seu cadastramento.
Decreto-lei 1.110/70, alterado pela Lei
7.231/84 que tem jurisdição em todo território
nacional, com a finalidade de gerenciar a es- Para realizar uma boa Captação
trutura fundiária do país e estabelecer normas
e tributação sobre a terra para alcançar uma Para se obter uma boa captação, deve-
melhor distribuição de terra e renda. se tomar algumas precauções necessárias,
tais como aquelas relacionadas à documenta-
ção que envolve a captação.
Para melhor agilizar as transações imo-

biliárias, deve-se fazer este levantamento:
- Cadastro do imóvel
- Cadastro do proprietário
- Laudo técnico de vistoria (documento
dos mais importantes)
- Laudo técnico de avaliação imobiliária
- Cópia da escritura do imóvel com o seu
devido registro
- Certidões negativas de ônus do imóvel
e proprietário
Localização
- Cópia do IPTU - ano vigente A localização do imóvel é de fundamental

- Últimas contas de água, luz e condomí- importância e influencia nos valores e negó-
nio (se for apartamento ou casa). cios imobiliários. Deve-se fazer uma análise
profunda, tendo conhecimento dos detalhes da
OBS: Se for imóvel de herdeiros, apre- localização do terreno ou edifício quanto a al-
sentar o formal de partilha devidamente re- guns fatores que podem determinar os custos;
gistrado. e avaliar os valores a serem praticados, tanto
na locação quanto na venda.
Para operação de venda, é necessário
obter-se todos os documentos acima, com as
restrições exigidas pelo proprietário, além da-
Fatores Importantes
quelas impostas pelo condomínio, ser for o 1º) Características estéticas ou externas
caso. do imóvel.
O laudo de vistoria inicial e o laudo de 2º) Localização do imóvel: zona, bairro,
vistoria final também constam da lista de do- tipo de rua, área etc.
cumentação. 3º) Disponibilidades dos meios de co-
municação: telefonia, televisão a cabo, In-
ternet etc.
4º) Oferta e proximidade dos meios de
O Cadastro
Cabe ao captador trazer todas as infor- transportes: metrô, ônibus, vias expressas etc.
mações do imóvel na forma mais ampla pos- 5º) Serviços de saúde: farmácias, hospi-
sível. Ele tem uma função administrativa tais, clínicas etc.
diferenciada, pois é ele quem vai abastecer de 6º) Supermercados e centros de compra.
mercadorias (casa, apartamentos, sítios, ter- 7º) Outras facilidades de acesso em geral
renos, galpões etc) a imobiliária, a sua em- e de comodidade para o usuário.
presa com produtos vendáveis ou não.
O captador tem um papel fundamental no Os valores de venda também são de-
desenvolvimento profissional da empresa imo- terminados pelos fatores acima descritos,
biliária, oferecendo um produto checado, revi- além, é claro, da construção em si, como
sado, documentalmente analisado. Assim, materiais usados no acabamento, tipo de
quando houver problemas, um corretor po- construção, área construída, tempo da cons-
derá tirar as dúvidas consultando a ficha ca- trução, quem construiu (nome da constru-
dastral, atualizando-se para poder dar a tora, do arquiteto).
orientação necessária ao cliente.
Laudo de Vistoria
Laudo de vistoria é um relatório em que

deve constar, obrigatória e rigorosamente, as
condições em que se encontra o imóvel, as
condições de uso, bem como os detalhes ob-
servados que influenciam de forma considerá-
vel às transações imobiliárias. Devemos
lembrar também que para as locações temos
de efetuar duas vistorias, uma na entrada do
locatário e outra na sua saída, e esta vistoria
da locação faz parte integrante do contrato,
podendo dar causa a sua rescisão.
Arrendamento - Quando é cedido a al-
guém alguma coisa, podendo ser móvel ou
Avaliação Final
Um imóvel, depois de vistoriado, cadas- imóvel (leasing).

trado e analisado em todos os seus aspectos,
pode ser avaliado para a fixação de um valor de Comodato - Quando é feito um emprés-
mercado, tanto para venda como para locação. timo sem ter renda efetiva naquilo.
Esses valores devem ser reanalisados Devemos salientar que ainda existem
quase que cotidianamente, pois o mercado imo- várias forma de contratos, dependendo da uti-
biliário é muito sensível quanto a variações de lização e forma que se pretende dar aos ob-
preços e ofertas, principalmente com o anúncio jetos assegurados.
de novas obras que podem valorizar ou desva-
lorizar o imóvel de uma hora pra outra.
Atividades Imobiliárias
Vendas
Vender quer dizer ceder ou alienar alguma

Contrato em si é uma garantia entre
coisa em troca de dinheiro, de um pagamento.

as partes, é um ato em que duas ou mais
pessoas convencionam entre si a mais
pura expressão de suas vontades.
Locação
O seu significado é dar em aluguel ou ar- Observações Extras

rendamento com um contrato, podendo ou não
ser escrito, em que alguém cede algo a ou- Devemos sempre observar os aspectos
trem, por duas condições: tempo e preço. Os legais e os órgãos envolvidos numa transação
locatários podem ter o uso e o gozo da coisa. imobiliária. Assim, pesquise sempre junto à/ao:
As locações podem ser: - Prefeitura da localidade onde será feita
a operação.
Residenciais - Aquelas utilizadas para - Código de Defesa do Consumidor.
moradia. - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Não residenciais - Aquelas utilizadas - Registro de Imóveis.
para serviços, indústria e comércio. - Cartório - tabelionatos e afins
Locação para temporada - É aquela - CONDEPHAAT - Conselho de Defesa
destinada a residência temporária do locatá- do Patrimônio Histórico, Artístico, Arqueológico
rio, por tempo não superior a noventa dias. e Turístico do Estado de São Paulo
- CONPRESP - Conselho de Preserva-
ção do Patrimônio Histórico, Cultural e Am-
biental da cidade de São Paulo.
Contratos
Contrato é um documento que sela um - IBAMA - Instituto Brasileiro do Meio

acordo legal entre duas pessoas com delimi- Ambiente e do Recursos Naturais Renováveis.
tação de seus direitos e deveres. Os contratos
podem ser: Sites Importantes
w w w. s e c r e t a r i a m u n i c i p a l d e s a o -
Vendas - Quando o imóvel está sendo
paulo.com.br
comercializado.
www.embraesp.com.br (site sobre lan-
çamento em SP).
Locação - Quando o imóvel está sendo
www.secovi.com.br (site para consulta
locado para vários usos (moradia, comércio,
de mapas).
indústria etc.).
Aula 2
1- Explique o que é um imóvel de uso residencial restrito.
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
2- O que é uma edificação?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
3- Como são chamadas as determinações feitas pela prefeitura na aprovação de um pro-

jeto que tomam, como referências, as linhas paralelas das divisas de um terreno?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
4- Quais são os impostos urbanos?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
Um condomínio de lojas está sendo comercializado. Estão oferecendo lotes comerciais in-
dividuais de 3 m X 15 m, onde se poderá construir um ponto comercial, obedecendo-se à norma
que dita a taxa de ocupação máxima de 1/3 da área do terreno. A construção poderá ter, tam-
bém, apenas três andares e o restante servirá para garagem, jardim ou área livre.
Calcule quantos m² (metros quadrados), poderão ser construídos em um desses lotes.
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________

- Demandas
Desejos por produtos específicos. Dese-
AULA 3 jos se tornam demandas quando apoiados por
PROPOSTAS PARA poder de compra.
CADASTRO
- Produtos
Tudo o que pode trazer satisfação às ne-
cessidades ou desejos das pessoas/consumi-
Conceitos básicos para dores.
- Valor, Custo e Satisfação

a qualificação do cliente
O corretor de imóveis deve trabalhar com O valor x custo e a satisfação vão de-
um olhar mais abrangente, ampliando seu foco pender da necessidade e do poder de compra
na captação de imóveis e de clientes. Neste do consumidor.
sentido, é possível fazer, ao mesmo tempo, o
levantamento dos imóveis que possam ser co- - Troca e Transações
mercializados e a qualificação tanto do cliente Situação em que duas ou mais partes en-
comprador como do cliente vendedor. volvidas movem-se em direção a um acordo.
Quando se atinge um acordo, houve uma tran-
sação. A transação é uma troca de valores
entre duas ou mais partes.
- Relacionamento
Construção de relações satisfatórias em
longo prazo, entre profissionais e clientes.
- Clientes Reais
Pessoas ou empresas que efetivamente
consomem ou utilizam os produtos ou servi-
ços imobiliários. Mantê-los e ampliá-los é o
objetivo.
- Clientes Potenciais
Pessoas ou empresas que, embora
ainda não consumam ou utilizem os produtos
ou serviços disponíveis, têm todas as condi-
Segundo o especialista em Marketing, ções para fazê-lo. Trazê-los para serem clien-
Vendas e Crescimento Pessoal Paulo Angelim, tes reais é o objetivo.
as técnicas de vendas devem respeitar alguns
conceitos básicos quando faz a qualificação dos - Mercado
clientes: seu interesse real e os valores de com- Todos os consumidores potenciais, que
pra e venda. Para isso é preciso levar em conta: compartilham de uma necessidade ou desejo
específico.
- Necessidades
Sentimentos de privação, por parte de Neste emaranhado de conceitos, a ad-
um cliente/consumidor. ministração imobiliária deve desenvolver me-
canismos diversos para cadastrar, analisar e
- Desejos acompanhar os diferentes perfis de clientes
Carências por satisfações específicas, que permitam a prospecção e o fechamento
para atender às necessidades. de negócios.
Profissionalismo
Para fazer um diagnóstico cuidadoso,

siga a regra número um em vendas: faça
perguntas breves e deixe seu cliente dar
respostas completas. Seu maior interesse é
Um dos mecanismos mais eficientes atender à real necessidade do cliente.
é o follow up, que consiste num arquivo
organizado em pastas ou em planilhas Conhecimento sobre o Produto
virtuais, que permitam o acompanha-
mento de clientes reais e potenciais. A estratégia é agregar valor ao pro-
duto. Depois do diagnóstico, o prognóstico
Entrevista como ferramenta é a solução agregada ao produto. Prepare-
de qualificação se para vender soluções. Ajude o cliente a
visualizar os benefícios e as vantagens da
Para a qualificação dos clientes que transação.
desejam vender ou comprar imóveis, uma
das ferramentas essenciais é a entrevista. A
postura do profissional neste início de ne-
Alta Performance
gociação é muito importante e pressupõe o As premissas da paciência e compreen-

desenvolvimento de habilidades e compe- são com as razões do cliente são imprescindí-
tências básicas que podem ser decisivas veis para a solução de possíveis conflitos.
para o andamento do processo. Manter a calma pode ser mais funcional do
que argumentos inúteis.
Apresentação adequada
Conhecimentos básicos de etiqueta são

Ferramentas sempre à mão
fundamentais para estabelecer a sintonia ini- Os documentos para o cadastro do

cial. O cartão de visita e um folder da em- cliente no momento da entrevista devem ser
presa complementam a imagem que fica no encarados como ferramentas estratégicas. De-
primeiro contato. pois da entrevista, prepare um resumo ou uma
pequena ata, peça a assinatura de concor-
Linguagem correta dância do cliente.
Os americanos repetem um bordão

fundamental para o profissional que atua
na área de vendas: “seu vocabulário de-
termina o seu salário”. A leitura de jornais
e revistas especializadas na área deve
fazer parte da rotina, bem como o uso cor-
reto do idioma.
Credibilidade
Construir um relacionamento de con-

fiança com o cliente, com base na credibili-
dade da empresa constitui a fase de
aquecimento inicial. Um roteiro pequeno com
perguntas revela planejamento operacional.
Revisão dos aspectos importantes oeste e sul da cidade e contam com outras ca-
para captação de imóveis racterísticas típicas da localização privilegiada:
tranquilidade, segurança, área verde.
O corretor de imóveis, que trabalha na Da mesma forma, ter um espaço nos cen-
captação, é aquele técnico que vai atrás de tros comerciais mais populares, consagrados
imóveis que possam ser comercializados pelas pelos consumidores, requer altos investimen-
imobiliárias. Neste caso, ele está sempre em tos. Os endereços mais cotados ficam no cen-
busca de imóveis residenciais ou comerciais, tro da cidade e nas zonas oeste e sul.
galpões, terrenos, sítios etc., disponíveis para Compare os quadros elaborados pela
venda, locação ou permuta. Embraesp, em 2009.
As ruas mais caras para morar
Identificação do Imóvel (valor médio do metro quadrado de área construída nos
melhores prédios)
Uma vez identificado o imóvel, ele entrará

R$ 9 500,00
em contato com o proprietário do mesmo para

Praça Pereira Coutinho, Vila Nova Conceição
discutir o tipo de transação desejada. Neste

R$ 9 000,00
momento, o corretor já deve ter pesquisado:

Rua Fréderic Chopin, Jardim Paulistano
Rua Franz Schubert, Jardim Paulistano
- a zona onde o imóvel se situa.

R$ 8 500,00
- avaliação do provável valor do imóvel.

Rua Fernandes de Abreu, Itaim Bibi
- as facilidades de que dispõe frente a

Rua Barão de Bocaina, Higienópolis
R$ 8 000,00
sua localização.
Rua Haddock Lobo, Jardim Paulista
Rua Bahia, Higienópolis
Rua Barão de Capanema, Cerqueira César
Rua do Livramento, Vila Mariana
R$ 7 000,00
Rua Morás, Pinheiros
Rua Curitiba, Paraíso
Rua Roberto Caldas Kerr, Alto de Pinheiros
R$ 6 000,00
Em cada zona, há uma variação do Avenida Amarílis, Morumbi
valor do m². Rua Canário, Moema
Rua Traipu, Perdizes
Todas essas informações devem constar

R$ 5 500,00
no cadastro do imóvel, bem como as outras

Alameda Itu, Cerqueira César
que serão acrescidas após o acerto com o pro-

Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., Itaim Bibi
R$ 5 000,00
prietário do imóvel e a vistoria do mesmo.

Rua Antônio Pereira de Sousa, Santana
Avenida Quarto Centenário, Moema
Rua Coronel Oscar Porto, Paraíso
Rua Doutor Fláquer, Vila Mariana
E as mais caras para ter loja

(valor médio do metro quadrado de um estabelecimento)
R$ 10 000,00
Valor do m² em regiões supervalori- Rua 25 de Março, Centro
zadas de São Paulo Rua José Paulino, Bom Retiro
R$ 9 000,00
A pedido da revista Veja São Paulo de Avenida Paulista, na altura da Rua Augusta
24-4-2009, a Empresa de Estudos de Patrimônio R$ 7 000,00
(Embraesp) elaborou duas classificações, conside- Rua Oscar Freire, Jardim Paulista
R$ 6 500,00
rando as ruas mais caras para morar e as mais Rua Haddock Lobo, Jardim Paulista
caras para ter um estabelecimento comercial. R$ 6 000,00
Os valores para áreas residenciais são Rua Cincinato Pomponet, Lapa
Rua Capitão Tiago Luz, Santo Amaro
bastante altos, chegam a mais de R$ 9.000,00 R$ 5 500,00
o metro quadrado. Normalmente, as constru- Largo 13 de Maio, Santo Amaro
ções têm mais de 250m² de área construída. A Alameda Lorena, Jardim Paulista
Alameda Santos, Cerqueira César
maioria dos endereços se situa nas zonas
PROPOSTA DE CAPTAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
Tipo de imóvel: Apartamento Casa Terreno
Tipo de proposta: Locação Venda Locação e venda
Dados do Imóvel
Endereço: ______________________________________________________________
Bairro: _________________________ Cidade: _______________________________
Dormitórios: ________________ Suítes: _____________ Vagas: _________________
Idade do imóvel (anos): __________ Área útil: ________m² Área total: ________m²
Valor condomínio R$: __________________ Valor IPTU R$: _____________________
Valor para aluguel R$: ________________ Valor para venda R$: __________________
Infraestrutura
Ar condicionado Jardim
Armário de cozinha Lareira
Armário embutido Living tábuas largas
Casa de fundo Mezanino
Caseiro Quintal
Closet Rua asfaltada
Copa Sala de almoço
Cozinha azulejada até o teto Sala de Ginástica
Dependência de Empregada Sala Íntima
Depósito Priv. Subsolo Salão de Festas
Despensa Sala de Jantar
Entrada lateral Salão de Jogos
Entrada de Serv. independente Segurança na rua
Escritório Semi-geminada
Esquina Telefone
Geminada Varanda
Infraestrutura Internet WC empregada
Isolada
Lazer
Churrasqueira Playground
Frente para o mar Quadra poliesportiva
Hidromassagem Quadra de tênis
Home Theater Sauna
Piscina TV a cabo
Diferencial
Estuda Permuta Entrada Facilitada
Dados pessoais
Nome: __________________________________________________________________
E-mail: _________________________________________________________________
Fones: DDD: _______ Nº: ___________________ Nº: ___________________

PROPOSTA DE CAPTAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
Tipo de proposta: Locação Venda Locação e venda

Tipo de imóvel: Armazem/Galpão Conjunto Loja Terreno
Dados do Imóvel
Endereço: ______________________________________________________________
Bairro: _________________________ Cidade: _______________________________
Vagas de garagem: _________ Sala(s): ________ Idade do imóvel (anos): ________
Área útil: ________m² Área total: ________m²
Valor condomínio R$: __________________ Valor IPTU R$: _____________________
Valor para aluguel R$: ________________ Valor para venda R$: __________________
Infraestrutura
Andar inteiro Meio Andar

Ar condicionado Pátio/Estacionamento
Entrada para caminhões Piso Elevado
Escritório Ponte Rolante
Esquina Refeitório
Casa de fundo Reservatório de água
Guarita Sistema de Incêndio
Infraestrutura Internet Telefone
Lareira Varanda
Diferencial
Estuda Permuta Entrada Facilitada
Dados pessoais
Nome: __________________________________________________________________
E-mail: _________________________________________________________________
Fones: DDD: _______ Nº: ___________________ Nº: ___________________

Realização da Vistoria Acertos Finais da Negociação
A vistoria é imprescindível, pois será Durante essa fase de acertos, corre-

neste momento em que o corretor anotará tor e proprietário devem estabelecer o
tudo o que o imóvel oferece, os pontos po- valor do imóvel para a transação imobiliá-
sitivos e os negativos, o grau de conserva- ria desejada e as facilidades que o pro-
ção do próprio imóvel e do prédio, se for prietário aceita estudar.
apartamento, sua condição de uso.
? Questões Importantes
? Aceita como parte do pagamento

um terreno ou outro imóvel?
? Facilita o pagamento ou quer tudo
à vista?
Tudo o que for combinado deve ser

registrado para que depois nenhuma das
partes reclame da transação realizada, in-
clusive a comissão do corretor que deve
ser combinada e registrada.
Na realização da vistoria, o corretor

deve comparecer com uma ficha básica
contendo todos os itens a serem vistoriados Acordo em relação aos detalhes
e anotados. Esta ficha tem o objetivo de fa- Alguns detalhes práticos também
cilitar suas anotações para que nada seja devem ficar acordados entre proprietário e
esquecido. Não importa qual seja a intenção corretor, por exemplo: dias e horários de
do proprietário; venda, locação ou permuta, visitas a serem agendadas; onde e com
o corretor deve realizar a vistoria para me- quem pegar as chaves e devolvê-las; utili-
lhor completar o cadastro da empresa imo- zação do imóvel a ser alugado, estrita-
biliária e auxiliar o atendimento aos clientes. mente residencial ou comercial também.
Importante para a Vistoria
Preenchimento da ficha de vistoria
• Providencie vários tipos de formu-
lários adequados para o tipo de transação
Itens Importantes
a que se refere a vistoria: locação, com- • Localização do imóvel.

pra e venda, comercial. • Identificação do proprietário.
• Há modelos mais detalhados para • No caso de locação, identificação
a descrição de imóveis que ocupam maior do locatário e do fiador.
área construída como casa ou imóveis co- • Idade aproximada e estado geral
merciais com mais de um pavimento. do imóvel.
• Faça uma rápida análise do tipo de • Descrição geral de cada uma das ins-
imóvel a ser vistoriado e selecione o mo- talações e áreas do imóvel, especificando o
delo de formulário adequado. estado de conservação e funcionamento.

Após preenchimento da ficha de vis- Relacionamos abaixo os formulários
toria, a mesma deve ser mostrada ao pro- disponíveis no site.
prietário para que ele dê um visto,
concordando com os itens ali assinala- Formulários para download
dos. Sugere-se dar uma cópia ao proprie-
tário com a rubrica dele e outra do • Autorização de parceria
corretor responsável. • Ficha de Imóvel para venda e locação
• Laudo de vistoria
Todas as informações de um imóvel • Carta proposta
• Contrato de aluguel (apartamento temporada)
devem constar em sua ficha cadastral na
• Contrato de corretagem
imobiliária para que todos os corretores • Contrato de locação comercial de prazo de-
tenham acesso e possam utilizá-las no terminado com caução
atendimento aos clientes. • Contrato de exclusividade e corretagem para
venda de imóvel
• Contrato de locação para temporada
• Contrato de locação residencial
• Contrato de sublocação comercial
Consulta on-line de formulários
• Contrato de sublocação residencial
Há muitos tipos de formulários utiliza- • Ficha cadastral de locatário
dos em uma transação imobiliária. O site • Proposta de compra e venda de imóvel
www.imoveisregionais.com.br disponibiliza • Recibo da entrega das chaves (locatário)
vários modelos para consulta ou download.
Modelos de impressos
Alguns modelos de ficha identificam

o futuro proprietário, locatário ou fiador
com dados pessoais importantes para a
efetuação da compra/venda ou locação.
A seguir, você conhecerá alguns mode-
los de laudos de vistoria, autorização para
recebimento de aluguel, rescisão contratual
com a administradora, formulários práticos,
ficha do imóvel etc. Estes são alguns exem-
plos de modelos apenas, muitas imobiliárias
possuem seus próprios modelos que o téc-
nico de transação imobiliária deve adotar.
É só acessar e realizar a busca. Se

você for autônomo poderá utilizar os mo-
delos em sua imobiliária, fazendo as de-
vidas adaptações. Outra alternativa é Estes modelos servirão de exem-
simplesmente pesquisar e estudar outros plos para que você os estude, se fami-
modelos de formulários que possam ser
mais adequados a certos casos espe-
liarize com eles, podendo aprimorá-los
ciais de negociação.
e utilizá-los em seu trabalho.

Modelos de Fichas Técnicas

Aula 3
1 - Identifique as afirmações corretas quanto à qualificação do cliente comprador ou ven-

dedor.
I – As necessidades, desejos e demandas do cliente devem nortear a entrevista de quali-

ficação.
II – As variáveis valor, custo e satisfação estão estreitamente vinculadas ao poder de com-
pra do cliente.
III – Somente os clientes reais devem ser objeto da atenção dos corretores de imóvel.
a) ( ) I, II e III
b) ( ) I e III
c) ( ) II e III
d) ( ) I e II
2 - Uma das ferramentas fundamentais para qualificação é:
a) ( ) a entrevista com o cliente

b) ( ) o ponto de encontro
c) ( ) o discurso do corretor
d) ( ) a descrição da imobiliária
3 - A postura adequada, linguagem correta, credibilidade a alta performance são alguns

aspectos que revelam:
a) ( ) ausência de habilidade
b) ( ) competência profissional
c) ( ) falta de profissionalismo
d) ( ) conhecimento exagerado
4 - Faça uma pequena análise descritiva dos três itens essenciais que devem ser pesqui-
sados pelo corretor, a fim de proceder à identificação do imóvel?
a)_______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
b)_______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
c)_______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
5 - Levante as questões importantes para a fase de acertos da negociação.
R.______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________

Respostas
AULA 1
1- O que faz um captador de imóveis?
R: Ele é o responsável pela captação e checagem de imóveis, fazendo o cadastro

deste, a identificação física e documental, situando o imóvel quanto a Lei de Zoneamento
e utilização, fazendo as avaliações preliminares das condições físicas do imóvel e certi-
ficando-se da documentação disponível do imóvel em questão.
2- Quais os tipos de edificações existentes?
R: As edificações existentes podem ser: residenciais, não residenciais, ou de uso

misto.
3- Dê dois exemplos para cada tipo de edificação.
R: Edificação residencial- casa, prédio de apartamentos

Edificação não residencial- lojas, escolas, indústrias etc.
Edificação de uso misto- prédio residencial com o andar térreo ocupado por lojas,
consultórios, serviços de atendimentos.
4- Como é chamada a Lei que estabelece os critérios e instrumentos do Plano Diretor de

uma cidade, e qual o seu objetivo?
R: É chamada de Lei de Zoneamento e seu objetivo é promover o adequado ordena-

mento territorial.
5- Por que é importante o captador e o corretor de imóvel conhecerem essa Lei?
R: É importante para orientar o cliente na hora de adquirir um imóvel ou terreno, sa-

bendo se o mesmo se encontra em uma zona restritamente residencial, zona de comér-
cio ou para outro fim.
Respostas 40 Instituto Universal Brasileiro
6- Quando foi criada a Lei de Zoneamento, qual o decreto e quando foi complementada?
R: A Lei foi criada em 1974 e depois foi complementada com a Lei 8205/1975, para re-
gular edifícios de porte grande.
AULA 2
1- Explique o que é um imóvel de uso residencial restrito.
R: Imóvel de uso residencial restrito é aquele imóvel residencial gravado de algum

ônus, restrição , quanto a sua construção.
2- O que é uma edificação?
R: Edificação é uma construção que se destina a abrigar alguma atividade humana,

por exemplo: moradia, atividade comercial, atividade industrial etc.
3- Como são chamadas as determinações feitas pela prefeitura na aprovação de um pro-

jeto que tomam, como referências, as linhas paralelas das divisas de um terreno?
R: Elas são chamadas de recuos.
4- Quais são os impostos urbanos?
R: O principal imposto urbano é o IPTU, Imposto sobre Propriedade e Territorial Ur-

bano, mas há também a Contribuição de Melhoria, que é cobrado quando alguma benfei-
toria é feita e valoriza o imóvel.
AULA 3
1 - Identifique as afirmações corretas quanto à qualificação do cliente comprador ou vendedor.
I – As necessidades, desejos e demandas do cliente devem nortear a entrevista de quali-

ficação.
II – As variáveis valor, custo e satisfação estão estreitamente vinculadas ao poder de
compra do cliente.
III – Somente os clientes reais devem ser objeto da atenção dos corretores de imóvel.
a) ( ) I, II e III
b) ( ) I e III
c) ( ) II e III
d) ( X) I e II
2 - Uma das ferramentas fundamentais para qualificação é:
a) ( X) a entrevista com o cliente

b) ( ) o ponto de encontro
c) ( ) o discurso do corretor
d) ( ) a descrição da imobiliária
3 - A postura adequada, linguagem correta, credibilidade a alta performance são alguns

aspectos que revelam:
a) ( ) ausência de habilidade
b) ( X) competência profissional
c) ( ) falta de profissionalismo
d) ( ) conhecimento exagerado
4 - Faça uma pequena análise descritiva dos três itens essenciais que devem ser pesqui-
sados pelo corretor, a fim de proceder à identificação do imóvel?
a) Zona onde se situa o imóvel: A pesquisa deve ser feita, levando em conta que, em
cada zona, há uma variação do valor do m² de área construída. É importante manter os
dados sempre atualizados.
b) Avaliação do provável valor do imóvel: A partir dos dados levantados é possível
calcular o valor do imóvel, levando em conta outras variáveis como o estado de conser-
vação, tempo de construção etc.
c) Facilidades de localização: Todos os aspectos favoráveis a respeito da localização
do imóvel podem favorecer a negociação. Áreas verdes, comércio, acesso a metrô, es-
colas próximas, opções de lazer etc.

5 - Levante as questões importantes para a fase de acertos da negociação.
R. Nesta fase de acertos, o corretor deve estabelecer com o cliente vendedor o valor
do imóvel e as condições para a venda. É preciso evidenciar questões importantes. O
cliente aceita terreno ou outro imóvel como parte do pagamento? Pode facilitar o paga-
mento ou quer fazer o negócio todo à vista? Tudo o que for combinado deve ser registrado
para que não haja desacordo entre as partes.
Respostas
AULA 1
Rubens adquiriu um imóvel antigo, numa rua bem calma de sua cidade. Como se apo-
sentou, resolveu transformar o andar térreo do imóvel em ponto comercial, para serviços de
pequenos consertos de eletrodomésticos, já que sempre teve muito jeito para isso. Fez,
então, uma pequena reforma na antiga sala do imóvel e passou a atender os clientes do
bairro que apareciam. Um mês depois, recebeu a visita de um fiscal da prefeitura, foi mul-
tado e impedido de continuar atendendo por estar em área residencial.
Explique em que pontos Rubens se equivocou neste seu procedimento.
R: Rubens, ao adquirir o imóvel não verificou a área que o mesmo pertencia,

consultando junto à prefeitura a Lei de Zoneamento. Assim, por ignorar tal lei, ele
abriu um ponto comercial em uma zona estritamente residencial e transformou seu
imóvel de uso residencial em um imóvel de uso misto (comercial e residencial), sem
consultar a prefeitura de seu município sobre essa possibilidade. Um imóvel de uso
misto, onde umas das utilidades é residencial, deve na reforma se fazer uma entrada
residencial separada da comercial. Outras considerações também não foram citadas
como a documentação e devido registro do estabelecimento comercial que ele, pro-
vavelmente não providenciou, mas esses não são pertinentes à pergunta por isso
não serão esclarecidos.

AULA 2
Um condomínio de lojas está sendo comercializado. Estão oferecendo lotes comerciais in-
dividuais de 3 m X 15 m, onde se poderá construir um ponto comercial, obedecendo-se à norma
que dita a taxa de ocupação máxima de 1/3 da área do terreno. A construção poderá ter, tam-
bém, apenas três andares e o restante servirá para garagem, jardim ou área livre.
Calcule quantos m² (metros quadrados), poderão ser construídos em um desses lotes.
R: Para se saber quantos metros quadrados poderão ser construídos nestes lotes,
deve-se primeiro calcular quantos metros quadrados possui o lote para, então se calcu-
lar 1/3 da área do mesmo. Assim:
1° passo - calcula-se a área do lote

3x15= 45m²
2ºpasso - calcula-se a área permitida para construção, neste caso 1/3 da área do lote.
1/3 de 45m²= 1x45= 45
45/3= 15m²
Assim, a área permitida para se construir um ponto comercial será de 15m², o res-
tante poderá ser aproveitado para jardim ou garagem do ponto comercial.
Comentário:
Neste caso, o coeficiente de aproveitamento já está definido. É importante lembrar
que os fatores que permitem calcular o percentual de área construída num terreno variam
de acordo com o município e o uso a que se destina o imóvel. O coeficiente máximo de-
pende da localização em função da zona onde se situa o imóvel. A legislação municipal
definirá, para cada zona do território do município, os usos permitidos e os índices urba-
nísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas
mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.

DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA
O objetivo do curso de Documentação Imobiliária é conscientizar o Técnico

em Transação Imobiliária da importância da análise documental rigorosa para
uma negociação satisfatória. Para tal, é necessário conhecer a lista dos docu-
mentos e certidões para cada tipo de negociação, bem como os prazos de cada
certidão e sua serventia.
A Aula 1 trata sobre os Documentos e Certidões necessários para a realiza-

ção de uma transação imobiliária, ressaltando a importância de uma análise cui-
dadosa de toda documentação apresentada para registro da negociação.
Na Aula 2 estuda-se a Aquisição de uma Propriedade e o que pode influen-

ciar esta negociação, atrapalhando ou impedindo sua realização. Aborda, tam-
bém, a negociação do imóvel em construção e os cuidados necessários.
A Aula 3 refere-se ao Imóvel Financiado e a documentação necessária por

parte do comprador e vendedor, para a transação imobiliária acontecer de modo
satisfatório.
Mantenha-se atualizado sobre este assunto consultando os sites

www.aabic.com.br e www.secovi.com.br.
Documentação Imobiliária 45 Instituto Universal Brasileiro

Abonação: Aprovação, garantia.
Alienação fiduciária: Transferência feita pelo devedor ao credor da propriedade resolúvel
e da posse indireta do bem imóvel como garantia do pagamento de sua dívida.
Alienante: Aquele que transfere seus bens ou direito para a titularidade de outra pessoa.
Arresto: Apreensão judicial dos bens do devedor para garantir ao credor a solução do débito.
Alvará: Licença concedida por autoridade administrativa.
Averbação/Averbado: Registro, registrado.
Curatela: Encargo público que a lei comete a alguém para reger e administrar os bens de
uma pessoa menor de idade que não está em condições de fazê-lo em razão de enfermidade
física ou mental.
Circunscrição: Divisão territorial para fins administrativos.
Contratante: Quem contrata.
Emolumento: Vantagem, lucro, recompensa.
Erga omnes: Expressão de origem latina (erga, contra; omnes, todos) indicando que os
efeitos de algum ato ou lei atingem a todos os indivíduos.
Espólio: Bem deixado por alguém ao morrer.
Gravame: Encargo, ônus, prejuízo.
Inventário: Descrição do patrimônio de pessoa falecida.
Jus fruendi: É o direito de gozar da coisa ou de explorá-la economicamente.
Jus utendi: É o direito de usar a coisa dentro das restrições legais, a fim de evitar o abuso
de direito que venha a restringir o bem-estar da coletividade.
Lapso temporal: Erro cometido por descuido ou falha.
Lavrada: Registrada por escrito em documento, certidão ou ata.
Ônus: Dever, obrigação, imposto ou encargo pesado.
Outorgar: Conceder, dar por direito.
Reivindicatório: Com intenção de recuperar, reaver.
Reipersecutória: Que se refere à perseguição de um bem.
Retificar: Corrigir um ato escrito para sanar um erro ou omissão.
Serventias notórias: Órgão auxiliar da justiça, cartório.
Serventuário: Pessoa que presta serviço provisório, quem desempenha função pública
autorizada como escrivão ou oficial da justiça.
Solvência: Solução, resolução.
Tutela: Encargo legal para proteger uma pessoa ou os bens de um menor ou de um inter-
dito; tutoria. Amparo, proteção. Sujeição vexatória; dependência.
Valor Venal: Valor de venda do objeto, do bem no mercado.
Documentação Imobiliária 46 Instituto Universal Brasileiro

Toda transação requer um documento
que a comprove, que deixe acertado o que foi,
ou será realizado entre as partes, que pode ser
entre um cliente que queira vender um imóvel
AULA 1
e procure a sua imobiliária ou alguém que-
DOCUMENTOS E CERTIDÕES
rendo comprar ou alugar e que, não dispondo
de tempo, requisite seu serviço.
Seja para venda, compra ou locação de
Introdução imóvel, em toda operação imobiliária, existe
uma exigência de análise documental cuida-
Podemos classificar como transação dosa. O que deve ser observado na documen-
imobiliária qualquer operação realizada entre tação é se a transação pode ser feita com
um representante do estabelecimento comer- segurança por parte de seu cliente. Logo, é im-
cial, neste caso, o corretor e um cliente, ou portante que você, profissional, conheça os
seja, a pessoa que procurou a imobiliária com documentos necessários para cada tipo de ne-
alguma intenção; podendo ser esta de com- gociação para poder orientar com segurança.
pra, venda, locação ou uma simples consulta.
Não importa o motivo da visita, todo cliente
deve ser bem atendido por todos da imobiliá-
Documentos
ria, mesmo que a procure para uma simples Muitos são os documentos exigidos em
consulta. uma transação imobiliária e, nem sempre, as
Lembre-se de que este cliente pode ir, partes interessadas têm todos os documentos
hoje, atrás de uma consulta apenas, mas ama- organizados. Muitas vezes, a questão pode
nhã retornará para uma compra ou outra tran- estar mais complexa e, como medida de segu-
sação como a venda de algum imóvel. Seu rança, é sempre bom indicar um profissional es-
atendimento fará a diferença! pecializado em direito imobiliário. Esta medida
evita consequências danosas ao profissional,
caso haja algum prejuízo ao cliente por falha ou
desconhecimento por parte do corretor.
Podemos definir documento como uma

representação material, uma declaração es-
crita que sirva de prova de um aconteci-
mento, fato ou estado, qualquer objeto que
comprove, elucide ou registre um fato, um
acontecimento.
Documento Público é todo documento
feito, redigido por um oficial, servidor pú-
blico, no exercício de suas funções. No do-
cumento público, não há a necessidade de
reconhecimento de firmas, isto é, que se
comprove, valide a(s) assinatura(s) do docu-
O técnico em transações imobiliárias mento. Isto é realizado em um Cartório.
deve estar atento aos desejos do cliente, ten- Documento Particular é aquele docu-
tar descobrir o tipo de negócio que o mesmo mento que não é público e, muitas vezes, faz-
está interessado e na maneira de satisfazê-lo. se necessário o reconhecimento de firma.
Nem sempre o cliente consegue ser claro, por-
tanto, questione sem ser insistente, mas ten- Os documentos podem ser originais ou
tando saber em que terreno e em quais cópias, com ou sem firma reconhecida. Ainda
condições você vai trabalhar. podem ser solenes ou probatórios.
Documentação Imobiliária - Aula 1 47 Instituto Universal Brasileiro
Os documentos solenes são as escritu- Hoje, com a mudança do novo Código
ras públicas enquanto que os probatórios são Civil, o consultor imobiliário, responde por seus
aqueles que comprovam um fato ou transa- atos, ou pela sua intermediação. Diante disso,
ção, por exemplo, representam um compro- veremos o que se deve analisar na documen-
misso de compra e venda. Todo documento tação imobiliária.
precisa ser registrado em cartório, isto é, ter
todo o respeito emanado da autoridade ou do Haverá sempre uma análise de quem, e
serventuário da justiça. No instrumento parti- o quê, está envolvido no negócio:
cular, embora se tenha o reconhecimento • do Imóvel
da(s) firma(s) ali exposta(s), existe apenas o • do Vendedor
princípio da legalidade. Não há o reconheci-
mento do todo, mas apenas das firmas ou as-
sinaturas ali postas.
Do Imóvel Residencial
Toda documentação deve, da parte do Os documentos que provam que um de-

consultor ou corretor, ser bem analisada, para terminado imóvel pertence a alguém, isto é, o
que não provoque complicações cíveis e cri- título de propriedade são as certidões nega-
minais posteriormente. tivas de Ônus Reais, fornecidas pelo cartório
onde o imóvel se encontra matriculado. Nesta
certidão, comprova-se não só a titularidade
mas também a existência ou não de ônus ou
Documentação Imobiliária
gravames de qualquer natureza incidindo
Necessária
sobre o bem objeto da transação como, por
exemplo, hipoteca, arresto, penhora, usufruto,
Contrato de Mediação
Este contrato, conhecido como de corre- impenhorabilidade etc.

tagem ou de prestação de serviços, é a con- Outro documento relativo ao imóvel é a
venção pela qual uma pessoa ou empresa, sem Certidão negativa de tributos municipais
qualquer relação de dependência, se obriga, (IPTU ou ITU ), fornecido pela secretaria das
mediante remuneração, a obter para outrem um finanças da Prefeitura. Havendo algum im-
ou mais negócios, consoante às instruções re- posto não quitado relativo aos últimos cinco
cebidas ou a fornecer-lhe as informações ne- anos ou algum deles em cobrança judicial, a
cessárias, visando à celebração de contrato. certidão será emitida devidamente caracteri-
Obtendo êxito na aproximação, quando for ne- zada pela existência do débito. Este docu-
gócio imobiliário, compra,venda e locação, após mento atesta a situação do imóvel quanto aos
a formalização, o consultor fará jus à comissão impostos.
pelo serviço prestado.
Imóvel Rural
Tratando-se de imóvel rural, deve-se

analisar também outros documentos próprios
para este tipo de negociação como o certifi-
cado de cadastro emitido pelo Instituto Na-
cional de Colonização e Reforma Agrária –
INCRA - com a prova de quitação do imposto
territorial rural do exercício em que ocorrer a
transação e o correspondente ao ano ante-
rior, a prova averbada à margem da matrí-
cula do imóvel, a reserva legal. A certidão
negativa de multa prevista no artigo 37 da Lei
nº 4.771/65 (Código Florestal) também são
importantes.
Isto está previsto no artigo 236 da
Lei dos Registros Públicos.
Certidões
De acordo com o dicionário Houaiss, cer-
tidão é o documento emitido por tabelião ou
escrivão, comprovando um fato, uma transa-
ção ou acordo.
Para haver uma transação garantida, um
negócio seguro, deve-se exigir uma análise
detalhada das certidões. Estas podem ser:
Integrais: São aquelas que detalham todos

os processos de objeto e pé, com inteiro teor.
Do Vendedor ou Proprietário
Alguns documentos são exigidos por parte Parciais: Detalham apenas os objetos
do vendedor/proprietário e devem ser, cuidadosa- de interesse dos últimos 20 anos, que podem
mente analisados em uma transação imobiliária. comprometer uma transação. Um exemplo é a
Dentre eles, citamos: Certidão Negativa de Ônus.
► Certidão negativa quanto à dívida da Breve Relato: Certidões de breve relato.
União, que é fornecida pela Procuradoria Geral Tira-se na junta comercial de alguma empresa.
da Fazenda Nacional (PGFN) e que prova estar (O JUCESP - Junta Comercial de São Paulo),
o titular do imóvel sem execução relativa a dé- por exemplo.
bitos de natureza fiscal, tributária ou social, em
que tenha o Governo Federal como credor.
► Certidão negativa de tributos estaduais,
fornecido pela Secretaria da Fazenda Estadual.
Tais documentos mostram a situação do
vendedor e provam que o proprietário está
sem débitos junto aos órgãos públicos e sem
qualquer pendência.
Exige-se, das certidões, o reconheci-

É oportuno destacar que o Código
mento das firmas, que podem ser:

Tributário, resguarda a preferência de re-
cebimento das dívidas em que o governo
Autêntica - Feito diretamente pelo tabe-

é credor, tendo este a preferência sobre
lião, à vista da firma constante do documento.

os demais à exceção dos de natureza tra-
balhista. É mister que não se pode inter-
Por Semelhança - Feito por comparação

mediar nenhuma operação imobiliária
entre a firma do documento e as de outros do-

sem que, inicialmente, busque-se a ma-
cumentos autenticados pelo tabelião.

trícula do imóvel a ser alienado, partindo
dali para as diversas certidões que a lei
Por Abonação Direta - O interessado é

obriga e que o bom senso recomenda o
apresentado por duas testemunhas abonatórias.

seu cumprimento.

Por Abonação Indireta - A firma é ates-
tada por duas testemunhas, cujas firmas o ta-
Lei dos Registros Públicos
belião reconhece.
Toda documentação imobiliária é de ta-
As certidões podem ser divididas em
manha importância, que o Código Civil, em
dois grupos. As obrigatórias que constituem o
vários de seus artigos, é imperativo nas
grupo um e as demais que variam conforme
suas exigências, além dos 121 artigos es-
o caso, chamadas de grupo dois.
pecíficos da Lei dos Registros Públicos.
Grupo Um
São aquelas certidões exigidas pelo

cartório de notas, onde se vai lavrar o do-
cumento de escritura ou compromisso pú-
blico de compra e venda, permuta, cessão
de direitos ou qualquer outra forma permitida
em lei e pelo Cartório de Registro de Imóveis
(onde o imóvel está inscrito e a escritura
será levada para o devido registro ou aver-
bação à margem de sua matrícula). Estas
certidões são fornecidas pela União, pelos
Estados e pela Prefeitura através de seus
respectivos órgãos, por exemplo, a já citada
certidão do imóvel. Elas constituem as pro-
vidências preliminares, já que no ato de ou- Art. 1.227 - Os direitos reais sobre imó-
torga da escritura, tais documentos devem veis constituídos, ou transmitidos por atos
ser apresentados. Sendo assim, são um pré- entre vivos, só se adquirem com o registro no
requisito, sem a qual nenhuma escritura po- Cartório de Registro de Imóveis dos referidos
derá ser lavrada. títulos.
Grupo Dois Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a

propriedade mediante o registro do título trans-
São certidões exigidas de conformidade lativo no registro de imóveis.
com a natureza da operação imobiliária, tais
como: imóvel urbano, rural, novo, usado com Parágrafo Primeiro – Enquanto não se
mais de cinco anos, em construção, finan- registrar o título translativo, o alienante conti-
ciado, a financiar, com hipoteca, com aliena- nua a ser havido como o dono do imóvel
ção fiduciária, com o uso do FGTS e mais
uma grande variedade de situações que Parágrafo Segundo – Enquanto não se
podem envolver a transação de um determi- promover, por meio de ação própria, a decre-
nado bem imóvel. tação de invalidade do registro, e o respectivo
Toda certidão tem um certo tempo de cancelamento, o adquirente continua a ser ha-
validade, uma vez que a situação de uma vido como o dono do imóvel.
pessoa pode ser mudada em um curto es-
paço de tempo, mudando-se, assim, o perfil Art. 1.246 - O registro é eficaz desde o
pessoal e documental, resultando com isso momento em que se apresenta o título ao ofi-
na transformação da sua idoneidade moral, cial do registro e esse o prenotar no protocolo.
financeira e patrimonial. Algumas vezes tem
iniciativa do próprio titular (separação, di- Art. 1.247 - Se o teor não exprimir a ver-
vórcio etc.) e outras por ordem judicial, dade, poderá o interessado reclamar que se
(ordem de arresto, penhora etc.). retifique ou o anule.
que comprometa o negócio imobiliário; as cer-
tidões deverão estar em nome de todos os
Certidões Obrigatórias
quanto ao Imóvel
proprietários físicos ou jurídicos, tanto na Jus-
tiça Federal como Estadual.
pelo prazo de 5 anos. Em nome do atual pro-

e) Certidão negativa de protesto de título
prietário ou de seus antecessores dentro deste

período. Verifica-se a saúde econômica dos ven-
dedores e havendo negatividade, o negócio não
poderá ser efetuado, pois o imóvel pode ser a ga-
rantia do pagamento de uma dívida.
Em uma transação imobiliária, alguns do-

Transação desfeita de um imóvel
cumentos são obrigatórios para que a mesma

Jorge quer comprar um apartamento para
seja realizada a contento. Estes deverão ser

morar após o casamento. Ele e sua noiva en-
analisados pelo corretor e pelo comprador do

contram um que muito os agrada e que cabe no
imóvel, numa situação de compra e venda.

orçamento dos dois. Resolvem, então, dar um
sinal para garantir a compra e iniciam a fase de
levantamento da documentação. Paralelamente,
registrado. Certidão expedida pelo cartório

a) Título de propriedade devidamente eles tentam levantar um financiamento e verifi-
de registro de imóveis, onde se encontra ma-

cam a possibilidade de utilização do fundo de ga-
triculado; também conhecida como certidão

rantia. Enquanto isso, muitos planos são feitos
de propriedade em que se prova quem é o le-

para o novo apartamento, (visitas dos familiares,
gítimo dono.Aquele que aparecer registrado

móveis que comprarão). Porém, na documenta-
na certidão é legalmente o dono, ou proprie-

ção, descobre-se que o proprietário havia dado o
tário do imóvel.
apartamento em questão como garantia de pa-
gamento de uma dívida, assim sendo, o mesmo
não poderia ser vendido enquanto a dívida não
b) Certidão de filiação de domínio pelo fosse totalmente quitada. Diante de tal fato, a ne-
ria. Nesta verifica-se todos os atos efetuados

prazo de 20 (vinte) anos - certidão vintená- gociação é desfeita, sinal devolvido e todos os
nos últimos 20 anos. No período anterior a

sonhos e planos do casal desfeitos.
este há prescrição de direitos.

Como você verificou, o levantamento da
documentação e a análise da mesma é muito im-
c) Certidão negativa de ônus pelo

portante e garante ou não uma negociação imo-
prazo de 20 (vinte) anos, repetindo os nomes

biliária. É melhor descobrir-se um dado
dos proprietários, da mesma forma que na cer-

importante como este antes que se concretize
tidão de filiação de penhora, hipoteca etc.

uma transação.
pelo prazo de 10 anos. Em nome do atual

f) Certidão negativa de ações fiscais
pessoais reipersecutórias pelo prazo de 10 proprietário ou de seus antecessores dentro

d) Certidão negativa de ações reais e
(dez) anos, em nome do proprietário atual e de deste período. Dentro deste prazo, prescreve-
seus antecessores compreendidos nesse pe- se qualquer execução fiscal. Há o lapso tem-
ríodo. Nesta verifica-se se há junto ao foro algo poral no direito tributário.
g) Certidão negativa de registro de títu- m) Certidão comprovando a regulariza-
Sob a responsabilidade do atual proprietário ou

los e documentos pelo prazo de 10 anos. ção da firma comercial ou sociedade anô-
dos antecessores neste período. Comprar bens de empresas que não são pro-
nima perante o registro na junta comercial.
dutores destes bens requer cautela dobrada.
taxas. É expedida pelas repartições Federal,

h) Certidão negativa de impostos e
Estadual e Municipal, em nome do atual pro-

n) Documento legal de desistência do
prietário. Esta certidão tem o prazo de 5 anos, pra. No caso de compra de imóvel alugado.
inquilino do direito de preferência de com-
a menos que haja algum acordo do tipo REFIS

(Programa de Recuperação Fiscal), que esteja
sendo pago em parcelas.
i) Certidão negativa expedida pela Se-
cos. Ele atesta se o imóvel está ou não sujeito à

cretaria Municipal de Obras e Serviços Públi-
O direito de preferência de compra
área de recuo, de investidura ou de influência do é muito polêmico, pois existem várias
metrô, ou qualquer outra obra que cause desa-
propriação. Este procedimento deverá ser feito
correntes a este respeito. A orientação a
em período antecessor a 5 anos e deverá estar

ser seguida é que só tem direito de pre-
registrado na Secretaria de Obras e Serviços.

ferência aquele que tem seu contrato re-
Portanto, toda negociação de risco em áreas su-

gistrado no registro de imóveis, tendo
jeitas a estas condições pode ser feita, sem pre-

assim seu direito a ser respeitado. Isto
juízo da parte, desde que se tomem algumas
raramente acontece, pois nos contratos
precauções como, por exemplo, alterar o valor apenas há o reconhecimento da firma
venal do imóvel, pois, sempre na desapropriação, das partes, levando alguns a crer no re-
será pago aquilo que estiver gravado venalmente conhecimento tácito do direito, o que é
e, com certeza haverá uma desapropriação. discutido, e só será pago o valor do car-
j) Certidão penal. É referente a crime con-

reto da mudança, caso seja cobrado. A
tra o patrimônio e contra a administração pública

corrente majoritária diz que o registro
pelo prazo de 10 anos. São crimes de natureza

deve ser explícito para ser respeitado.
econômica que prescrevem neste período.

Assim, deve-se verificar se houve ou
não o devido registro desta cláusula
k) Certidão de quitação. Ela é expedida para que a negociação seja concluída.
pela repartição previdenciária (INSS) para os
casos em que se obrigam as pessoas físicas e o) Regularidade junto ao INCRA. Em
jurídicas, principalmente se a construção tiver se tratando de imóvel rural
sua conclusão no período de 5 anos, embora
os créditos previdenciários prescrevam em 30
anos (casos especiais). Sem esta certidão, Patrimônio Histórico. Para imóvel em área
p) Regularidade junto à Secretaria do
não se consegue o habite-se sujeita a tombamento.
da associação civil ou firma comercial. Deve ção. Para condomínios em construção, na

l) Certidão comprovando a formalização q) Certidão do registro de incorpora-
ser feita em Cartório de Registro Civil das Pes- aprovação da planta da incorporação.
soas Jurídicas. Isto porque muitas sociedades
civis formam grupos e desenvolvem empreendi-
mentos imobiliários, cooperativas habitacionais, Para lotes vendidos a prestação, pois os lo-
r) Certidão do registro de loteamento.
sindicatos etc. teamentos são regidos por lei especial.

5 - averbação do desmembramento - Isto
conhecida. É necessário, também a cópia da é para se ter a verdadeira dimensão da área
s) Declaração do síndico com firma re-
ata que o elegeu, declarando estar o imóvel restante e do que foi separado da área principal.
livre de despesas condominiais. 6 - averbação da alteração do nome do
vendedor ou seu cônjuge.
7 - averbação quanto ao estado civil do
vendedor ou seu cônjuge - São as mudanças
Imóvel em Construção
no estado jurídico da pessoa física como se-

parações, divórcio, viuvez, alterando assim o
regime de situação jurídica da pessoa, bem
como sua documentação pessoal por causa
da mudança de nome.
Atualmente, com a edição da nova

Lei n° 11.441/07, determinando que sepa-
rações consensuais, divórcios e inventá-
Quando se adquire um imóvel de uma rios podem ser feitos nos Cartórios de
construtora, em fase de lançamento, na Nota, o exame destas documentações
planta, ou ainda em fase de construção, como deve ser mais cauteloso, pois pode haver
medida de precaução, pode-se verificar junto uma burla do negócio.
à justiça do trabalho em nome da parte ou da
empresa, se há: 8 - reconhecimento das firmas dos ven-
1 - averbação da construção - Deverá ob- dedores e testemunhas nos contratos.
servar se na área construída houve ou não am-
pliações da construção e se é aquela que Todas essas averbações deverão ser fei-
consta no IPTU. Muitas vezes, não consta a tas junto ao cartório de registro de imóveis da
construção, apenas o terreno, estando, assim, circunscrição pertencente ao imóvel.
a construção irregular.
2 - averbação da demolição - Deverá verifi-
car se houve ou não uma demolição naquela
Situações Especiais
área e se foi criado um novo imóvel no local, cer- Alvará - Se houver menores no processo
tificando-se que a demolição tinha a permissão de inventário, este só poderá ser feito via judi-
dos poderes públicos. cial em que, para qualquer transação, é ne-
3 - averbação da alteração da rua ou do nú- cessária a expedição de um alvará judicial pelo
mero e da demolição do imóvel - Nomes de ruas juiz, que só o fará quando houver necessidade
podem ser alterados pelos vereadores; numera- imediata para os menores protegidos.
ção pode mudar se houver junção de terreno, Carta de arrematação - Documento ex-
desmembramento ou união de mais terrenos, for- pedido pelo leiloeiro dizendo quem arrematou
mando uma área maior e alterando as metragens determinado bem. Se for via judicial, a juíza da
e numeração. Demolições podem acontecer em vara emitirá a carta.
função de um novo empreendimento imobiliário. Certidão de foro ou Laudêmio - Imóvel fo-
4 - averbação da reconstrução - Está reiro é o terreno cujo domínio útil pertence a
condicionada à restauração ou reconstrução terceiros e é devida uma taxa anual, taxa de
para se conservar o imóvel da forma e jeito foro, podendo ser o foreiro a União, Estado, ou
que foi concebido. Município, bem como entidades particulares.
Separado - Certidão de casamento com
averbação de separação e declaração de es-
tado civil assinadas por duas testemunhas
com firma reconhecida.
Casado em país estrangeiro - Certidão
de casamento traduzida por tradutor juramen-
tado, devidamente registrada no Cartório de
Áreas pertencentes à Marinha
Títulos e Documentos.
A faixa de 33 metros do nível do mar, ou
da maré mais alta nos terrenos da orla marí-
4 - Certidões Negativas: dos cartórios de

tima, pertencentes a União, são chamadas
protestos (últimos 5 anos); dos distribuidores

de área de proteção da Marinha para uso em
cíveis (últimos 10 anos); de Executivos Fis-

caso de guerra, por exemplo. Toda beira de
cais (últimos 10 anos); da Justiça Federal (úl-

rio, represas, ilhas e praias também perten-
timos 10 anos); da Justiça do trabalho

cem à Marinha.
Laudêmio - Taxa paga toda vez que (últimos 10 anos). As certidões devem ser pe-
houver uma transferência de propriedade fo- didas na comarca da situação do imóvel e na
reira em definitivo. Existe uma tabela de per- Comarca do domicílio do proprietário. Se o
centuais calculados sobre a avaliação da vendedor for casado, todos os documentos
propriedade: 5% da União (Marinha), 2,5% referidos deverão ser providenciados em re-
dos Estados, Municípios e particulares ava- lação ao cônjuge.
liados no ato.
Pessoa Jurídica
1 - Contrato Social ou Estatuto Social

Documentação do Vendedor
(com todas as suas alterações), Ata da Elei-
ção da última Diretoria, devidamente registra-
Pessoa física
1 - Xerox autenticada da cédula de iden- dos junto aos órgãos competentes.

tidade.
2 - Certidão Recente da Junta Comercial,
2 - Xerox autenticada do CIC de ambos em breve relato, contendo o objeto, sede, uso,
os cônjuges. representação e arquivamento.
3 - Comprovante de estado civil: 3 - Certidão Negativa de débito do INSS-

CND.
Casado - Certidão de casamento e pacto
antenupcial, se for o caso. Para casamentos 4 - Certidão de Regularidade de Situação
realizados em regime de separação de bens, do FGTS-CRS.
comunhão parcial de bens até 26/12/1977 e
comunhão universal de bens até 26/12/1977, 5 - Certidão Negativa de Tributos Fede-
apresentar escritura de pacto antenupcial, rais - Ministério da Fazenda.
bem como certidão do seu registro junto ao
serviço de registro de imóveis do primeiro do- 6 - Certidões Negativas: dos Cartórios e
micílio do casal. protestos (últimos 5 anos); dos Distribuidores
Solteiro - Certidão de nascimento atuali- cíveis (últimos 10 anos); de Executivos Fiscais
zada ou declaração de estado civil assinada (últimos 10 anos); de Falência e Concordata
por duas testemunhas com firma reconhecida. (últimos 10 anos); da Justiça do Trabalho (últi-
Viúvo - Certidão de casamento, certidão mos 10 anos) com a nova exigência.
de óbito do cônjuge e declaração de estado
civil assinadas por duas testemunhas com 7 - Documentos Pessoais dos Sócios e
firma reconhecida. qualificação completa.
Aula 1
1 - Coloque (V) para as afirmações verdadeiras e (F) para as afirmações falsas:
( ) Não é importante que o TTI conheça os documentos necessários para cada tipo de
negociação.
( ) Documento Público é aquele que foi redigido por um oficial no exercício de suas
funções.
( ) Documento Particular é um documento público que não foi reconhecido.
( ) Muitas vezes, é necessário que se reconheça a firma em um documento particular.
( ) Documento probatório é aquele que comprova um fato ou transação.
2- Leia as afirmações abaixo com atenção:
(a) Certidão é um documento particular que relata um caso.

(b) Certidão é um documento que comprova um fato, emitido por um escrivão ou tabelião.
(c) Toda certidão pode ser integral, parcial ou em breve relato.
(d) Só existe um tipo de certidão.
Assinale a alternativa correta:
( ) a-b-c - são corretas

( ) b-c-d - são corretas
( ) a-d - são corretas
( ) b-c - são corretas
3- Todas as certidões têm tempo de validade? Por quê?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
4- O que é necessário para que se tenha os direitos reais sobre um imóvel?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________

5- Qual é o documento necessário para uma negociação imobiliária segura, quando se
realiza a compra de um imóvel alugado?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
6- Pode-se registrar um imóvel em qualquer cartório?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
7- A taxa paga quando há transferência de uma propriedade foreira em definitivo é deno-

minada ___________________________
8- Numa negociação imobiliária, as certidões são exigidas com que objetivos?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
1- Marcos quer comprar um apartamento e procurou a imobiliária “Casa Feliz”. Após mui-
tas visitas, encontrou um apartamento cuja localização e valor lhe permitia negociar. Para não
perder a oportunidade, deu o sinal e começou a fase de documentação. Neste momento, o cor-
retor, ao analisar a documentação do vendedor, percebeu que o mesmo não havia registrado o
imóvel em seu nome e que não havia quitado todos os IPTUs. O corretor, então, alertou seu
cliente da situação irregular da documentação e que tal transação não seria segura, embora o
proprietário afirmasse que regularizaria a situação após receber o dinheiro da entrada.
Baseando-se em tudo o que você aprendeu, você acredita que o corretor agiu correta-
mente? Por quê?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
2- Quais os riscos desta negociação?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________

que assegure seu cumprimento. Desta maneira,
é preciso estar atento a algumas variáveis que
AULA 2 podem impedir ou atrapalhar uma transação no
AQUISIÇÃO DE momento da transferência da propriedade. Tal
UMA PROPRIEDADE atitude impede que alguém saia prejudicado, por
isso, inteirar-se delas é importante.
A situação civil do vendedor é um item
que pode influenciar uma negociação. Nos
dias de hoje, convivemos com diferentes ma-
Formas de Aquisição
neiras de vida a dois, desde um casamento
Adquirir, de acordo com o dicionário tradicional até uma união estável, e destes re-
Houaiss, é tornar-se dono de algo por compra, lacionamentos pode-se ter ou não herdeiros.
troca etc. Existem duas formas de aquisição Para cada caso, há uma lei que protege os in-
de uma propriedade: derivada e originária. teressados no tocante às propriedades. Por
isso, torna-se interessante estudarmos um
Derivada é aquela em que se transfere pouco sobre esses relacionamentos, as leis
para outro o direito sobre um imóvel ou pro- que os protegem e suas influências na nego-
priedade. A aquisição deriva de um direito que ciação imobiliária.
pode ser por herança, compra etc. Deste Um determinado cidadão pode ser ca-
modo, vai-se ao registro imobiliário e obtêm- sado durante a aquisição de um imóvel, mas
se a cadeia dominial de transferência e grava- pode se separar, enviuvar, divorciar-se, casar-
mes. Tudo aquilo que aconteceu com o imóvel se novamente ou viver em regime de concubi-
até aquela data se transfere ao comprador. A nato com outra pessoa. Numa possível
cadeia dominial corresponde à certidão vinte- situação de venda de um imóvel, este cidadão
nária, já estudada na aula anterior. pode prejudicar algum herdeiro, esposa ou ex-
esposa . Logo, devemos estar atentos ao que
Originária é a forma de aquisição em que está registrado na escritura e nas certidões e
um indivíduo é o primeiro na aquisição da pro- verificar, no caso de o vendedor ser casado,
priedade, não depende de uma transmissão pes- em qual regime ocorreu.
soal, por isso é originária. Pode, também, ser
efetivada pela pré-existência de uma posse
mansa e pacífica que se prolonga por determi-
Tipos de casamentos
nado prazo legal, que pode ser de 5 anos, usu-

capião constitucional; 10 anos com justo-título e
boa-fé entre os presentes; 15 anos, entre ausen-
tes; 20 anos, usucapião extraordinário, indepen-
dente de boa-fé ou justo-título. Ao término destes
prazos, dá-se a transformação da posse em pro-
priedade, após, é claro, o devido processo legal.
Toda transferência de propriedade de-

verá ser executada por escritura pública, de-
vidamente registrada no registro competente
da circunscrição.
O que Influencia uma Transação Comunhão Total de Bens
Na comunhão universal de bens, atual-

Imobiliária
Como já citado anteriormente, toda tran- mente, é necessário que as partes envolvidas
sação requer uma documentação que a ateste, façam uma declaração de vontade (pacto pré-
nupcial) dizendo que tudo aquilo que cada um
possuía anteriormente passa a pertencer ao
Separação Total de Bens
casal em partes iguais, a partir da data do ca- Acontece quando o casal quer unir ape-
samento, mesmo um sendo milionário e o nas o amor, mas não os bens. Neste casa-
outro pobre. Devemos nos atentar que não mento, cada um dos cônjuges continuará
apenas os créditos passam a pertencer a sendo proprietário exclusivo de seus bens e
ambos, mas também os débitos que por ven- rendas produzidas por eles; e cada um admi-
tura houver. nistrará o que é seu sem a participação do
outro quanto à venda, compra, permuta etc.
Neste regime, é necessário haver um pacto
pré-nupcial contendo a declaração da vontade
de cada parte.
Concubinato ou União Estável
Concubinato é a convivência de duas

Lembre-se de que o espólio pode
pessoas, havendo inclusive, atualmente, o re-

ser tanto positivo como negativo. Se o
conhecimento da convivência entre pessoas

sogro morrer deixando bens a serem in-
do mesmo sexo por um determinado período

ventariado no valor X, mais dívidas no
regulamentado pelo Código Civil. Assim, tudo

valor Y, essas dívidas serão abatidas até
aquilo que foi adquirido na vigência desta

o valor suportado pelo espólio. Tanto o
união pertence aos conviventes e será parti-

crédito quanto o débito do espólio per-
lhado pelas partes em igual proporção.

tencerão aos dois cônjuges.
Quando alguém se casa, é do conheci-

mento de todos, pois existe um edital comuni-
Comunhão Parcial de Bens
Todo casamento, após junho de 1977 em cando a todos que fulano e beltrano estão
que não foi feito pacto pré-nupcial, passou a contraindo matrimônio. Esta publicidade é ne-
ser pelo regime de comunhão parcial de bens. cessária ao fato (Erga Omnes) para que al-
Neste, preserva-se os bens adquiridos ante- guém se pronuncie caso saiba de algo que
riormente ao casamento, bem como a herança impeça tal fato. Numa transação imobiliária,
de cada parte. Somente aqueles bens adquiri- faz-se necessário exigir a certidão de casa-
dos após a união é que serão partilhados entre mento com cada reflexo jurídico imobiliário dos
os cônjuges. regimes apresentados.
Quando um dos cônjuges falece, também
ocorre uma mudança no estado civil do outro
cônjuge, que passa a ser viúvo(a). O bem imó-
vel do casal, a partir de então, passa a perten-
cer ao cônjuge vivo. (50%), e aos herdeiros do
casal (50% a ser partilhado entre os herdeiros).
Para que esse imóvel possa ser negociado, é
necessário que sua situação esteja regulari-
zada após a realização do inventário. Assim, ou
os herdeiros abrem mão da parte que lhes cabe
fazendo uma doação para o ente vivo, (pai ou
mãe), ou o cônjuge viúvo(a) compra a parte dos
herdeiros, ou há uma partilha acertada entre
eles. De qualquer maneira, para ser negociado,
o imóvel deve ter sua situação regularizada,
com o ITBI pago e o novo registro efetuado para
que a transação seja segura e legal.
Aquele que em determinado período (15
anos), sem interrupção, nem oposição, possuir
Possibilidade da Venda
A pessoa interessada em vender um imó- um imóvel, adquire a propriedade, independente
vel deve demonstrar que pode fazê-lo através de de título e boa-fé, que em tal caso se presume,
certidões que demonstrarão, além da situação podendo o juiz assim o declarar, servindo como
civil do vendedor(es), que o passivo dos vende- título para sua transcrição no registro de imóveis.
dores não ultrapassa o ativo. Não basta apenas a escritura acompa-
O ativo de uma pessoa, ou um casal é com- nhada de certidão vintenária para uma análise
posto pelos bens imóveis, móveis e créditos. O detalhada de ônus, gravames, garantia de uso e
passivo deste mesmo casal, ou pessoa, compõe- gozo em favor de terceiros (usufruto), deve-se
se dos débitos por ele(s) contraído(s); o patrimô- exigir, também, as certidões de ações reais, pes-
nio bruto é a soma do ativo e do passivo. soais, reipersecutórias e de ônus reais com
Ao vender um imóvel, cabe ao vendedor menos de 30 dias de emissão pelo órgão com-
mostrar que não está em estado de insolvência, petente (artigo 1.225, inciso IV - Código Civil)
isto é, quando os débitos não são superiores aos
créditos. Para tal, faz-se necessário a apresen-
tação das certidões pessoais cartorárias que
Fazenda Pública, Previdência Social
comprovem a possibilidade dos proprietários de As certidões negativas de débito dos ven-

venderem o imóvel. A comprovação da possibi- dedores de imóveis pessoa física para as fa-
lidade de o imóvel ser vendido, de que o mesmo zendas (Federal, Estadual, Municipal) e com a
não se encontra em situação irregular perante o previdência social (artigo 186 da CNT) são pré-
município, também deve ser feita. requisitos para a efetivação da transferência do
imóvel no momento de uma venda.
Os créditos tributários, principalmente os
créditos sociais (INSS) só prescrevem em 30
Certidão Negativa de Protesto ou Título
anos, enquanto que os demais prescrevem em 5

e Documentos, Repercursões
Esta é a certidão que prova que os ven- anos.

dedores não estão sendo protestados, que Durante uma transferência, tabelionato e
não possuem débitos já vencidos e não solvi- escrevente devem exigir: certidões federais rela-
dos. Isso porque é possível que os vendedores tivas a tributos incidentes sobre imóveis urbanos,
tenham títulos apontados junto ao tabelionato fornecidas pelo município respectivo; certidões
de protesto, colocando-os em situação de in- negativas de débitos para com a fazenda Pública
solvência e concretizando o não pagamento Federal e Estadual e, em se tratando de pessoa
de um título, ou mais, terão seus nomes lan- jurídica que não comercialize imóveis, deve-se
çados nos registros e estarão impossibilitados exigir certidão do INSS e da Receita Federal, re-
de realizar a venda até que regularizem a si- lativas a contribuição social e certidão negativa
tuação; o imóvel pode ser garantia do título para com a Fazenda Pública Estadual.
protestado. Por isso, pedem-se certidões ne-
gativas de débitos dos vendedores.
Filiação Vintenária
Esta é a certidão que mostra o que aconte-

ceu com o imóvel no registro imobiliário durante
os últimos 20 anos, sendo de grande importân-
cia porque conta sobre a situação do imóvel. Se
houver, por acaso, vícios ou defeitos na compra
ou venda, valerá sempre a aquisição originária
ou a de usucapião vintenária; na falta de uma, va-
lerá a outra (artigo 1.238 do Código Civil).
recém-adquirido, será desapropriado para
dar lugar a uma estação de metrô, praça pú-
Imposto de Transmissão de
blica ou uma nova avenida.

Bens Imóveis - ITBI
Um bem imóvel adquirido deve ter a Desta maneira, verificar se existe em an-
documentação de posse transferida do andamento algum projeto de desapropriação do
tigo para o atual proprietário. Em qualquer imóvel, ou vizinhança deste, antes de concluir
tipo de transação imobiliária, de transferên- a negociação imobiliária, não é excesso de
cia de propriedade, recai a cobrança do de- cautela (artigo 5º, inciso XXIV da C.F.).
vido imposto. “A Lei estabelece o procedimento de de-
Esta transferência pode ser de atos sapropriação por necessidade ou utilidade pú-
inter vivos ou causa mortis. O valor do im- blica, ou por interesse social, mediante justa e
posto varia, dependendo da transação. O prévia indenização em dinheiro; ressalvados
cálculo é de 2% constante na escritura no os casos previstos na constituição”.
ato inter vivos, isto é, quando uma pessoa
compra de outra o imóvel e realizam a
transferência do proprietário. Nos outros
atos, o valor é de 4% constante na escri-
tura, para caso de transferência de proprie-
tário em casos de divórcio ou falecimento
do proprietário, transferindo-se a posse aos
herdeiros.
Atos entre vivos são transferências na

operação de compra e venda, instituição de
usufruto, cessão. Atos causa mortis são
aquelas operações por força de uma situa-
ção de falecimento, divórcio, partilha. O cál-
culo é sempre sobre o valor declarado no
ato da escritura, valor venal.
Pode-se verificar, junto às secretarias
de obras do município, ampliação ou cons-
trução de ruas e avenidas; do Estado, am-
Casos Especiais
pliação de rede do metrô; e da União,
reforma ou ampliação de aeroportos; para se
Desapropriação
certificar de que não existe nenhum projeto
Desapropriar, de acordo com o dicioná- no endereço do imóvel em questão. Todavia,
rio Houaiss, significa privar do direito da pro- não existe nenhuma garantia de que, no fu-
priedade, tornar um bem particular em bem turo, algum político não planeje alguma
público. Assim, pode-se concluir que qualquer coisa.
cidadão, proprietário de um bem imóvel, pode, Caso haja uma desapropriação, o imó-
a qualquer momento, ter o seu imóvel desa- vel será desapropriado para utilidade pú-
propriado para alguma obra pública. blica e seu pagamento se dará pelo valor
Sabemos que as obras públicas não venal constante no carnê de IPTU (nem
acontecem do dia para noite, que deman- sempre é o valor real do imóvel). É por isso
dam um projeto pensado por um prefeito ou que nos casos de desapropriações, há,
governador e que, até a sua realização, quase sempre, uma batalha judicial porque
muito tempo transcorre. Porém, mais dia os valores pagos nunca refletem o valor co-
menos dia, num determinado momento, o mercial do bem, ou o valor residencial valo-
projeto pode sair do papel, realizar-se, e um rizado pelas melhorias do bairro ou no
determinado imóvel, que pode ser aquele próprio imóvel.
inter vivo, unilateral ou bilateral (um contrato
por exemplo), ou ato jurídico causa mortis (tes-
tamento por exemplo). Numa negociação imo-
biliária, deve-se verificar a existência deste
gravame, para que se tome as providências
Registro com valor Venal necessárias, com um contrato especial.
Quando se compra um imóvel, faz-se o
registro e a transferência do mesmo com o pa- Tombamento
O tombamento é também uma restrição

gamento do relativo imposto, ITBI, cujo cálculo
ao direito de propriedade. Tombamento é o

é sobre o valor da escritura,ou seja, da venda.
ato de o governo colocar sob sua guarda bens

Neste momento de registros e impostos é que
imóveis ou móveis de valor histórico, arqueo-

se fixa o valor venal do imóvel e, sobre este,
lógico, paisagístico etc.

é calculado o valor de cobrança do IPTU.
Essa é outra preocupação ao se adquirir

Assim, se uma pessoa compra um imóvel cujo
um imóvel se o mesmo for antigo, do século

valor é de R$ 100.000,00, mas o registra por
passado, ou um marco de arquitetura ou

menos para pagar um imposto de transferên-
época. Estes imóveis, quando tombados,

cia menor (o que acontece muito), anos de-
constituem-se bens culturais, ficando sob a

pois, ocorre uma desapropriação e a
proteção do Poder Público e devem ser con-

prefeitura, ou o órgão público responsável,
servados como exemplo da obra. Conjuntos

calculará o valor a ser pago sobre o valor de-
arquitetônicos, parques, hortos, obras cultu-

clarado no momento do registro da escritura e
rais, monumentos, reservas ecológicas são al-

transferência. Como se observou, o proprietá-
guns exemplos de imóveis tombados e que

rio saiu prejudicado no momento da desapro-
passam a ser Patrimônio Histórico Artístico

priação do imóvel, recebendo um valor menor
Municipal.
do que lhe era devido, porque registrou seu
imóvel com valor venal menor.
Desapropriação e valor venal A Negociação do Imóvel

em Construção
Para que o proprietário de um imóvel, no
momento de uma desapropriação, não seja
prejudicado, deve atualizar o valor deste imó-
Dos Cuidados da Compra e
vel junto ao órgão competente, ou seja, a Pre-

Venda de Imóveis
feitura, que imediatamente atualizará também O profissional de negócios imobiliários

o valor do IPTU a ser pago. No caso de uma tem que tomar todos os cuidados necessários
desapropriação, contará o período de 5 anos para que os bons negócios possam fluir de ma-
antecessores à desapropriação. neira correta e satisfatória para ambas as par-
tes. Para isto, deve tomar algumas precauções.
Quando a negociação se tratar da venda
de um imóvel em construção, alguns itens
Usufruto
Ocorre quando o proprietário, ao deferir a devem ser analisados detalhadamente para

posse direta de seu bem imóvel ao usufrutuá- que reclamações não ocorram no futuro.
rio, para que este dele desfrute, perde o Jus
utendi e Jus fruendi; mas não perde o con-
teúdo de seu direito de propriedade. O usu-
1- Memorial Descritivo da Obra
fruto de imóveis é resultante do direito de Este memorial deve especificar a locali-

família e recai sobre coisa imóvel, dependendo zação da obra: a planta da edificação com as
de inscrição no registro imobiliário. Nele, o di- escalas métricas usadas e as divisões internas
reito de gozar e usar, temporariamente de de cada unidade, a área de cada unidade, total,
coisa alheia (bem) advém de um ato jurídico privativa, comum, de garagem, bem como
todas as especificações dos materiais que mínio, estar registrado no Registro de Imóveis
serão utilizados durante a obra. As especifica- da circunscrição do imóvel, e resguardar as
ções descritas neste documento preserva o di- cláusulas comuns e não variáveis que pode-
reito do comprador sobre tudo aquilo que rão ser negociáveis.
comprou. Deve-se tomar cuidado com algumas
frases como: piso X ou similar. Só se poderá
usar um similar se ele for comprovadamente de
5- Idoneidade dos Vendedores
mesmo valor que o anterior, e se este estiver Antes de se realizar a compra, ou re-
em falta, que também deve ser comprovada. serva do imóvel, deve-se verificar quem são os
Neste memorial, deve constar as marcas e vendedores nos registros públicos diversos,
equipamentos a serem utilizados como de ele- nos órgãos competentes, tais como: Crea,
vadores, pisos, azulejos, metais etc. Junta Comercial, Receita Federal e outros. Ve-
. rifique se a construtora já construiu outros imó-
veis e os visite se for possível, consultando os
adquirentes sobre a satisfação deles. Certifi-
2- Minuta da Convenção de Condomínio
O condomínio já nasce com o edifício ou que-se, também, do capital registrado e inte-

conjunto de casas, e o que for sancionado gralizado, o tempo em que a vendedora atua
pelos condôminos. Quando houver a primeira no mercado, quais as obras por ela efetuadas,
assembleia geral, deverá estar registrado, po- se cumpriu os prazos contratados, se há ou
dendo ou não ser alterado futuramente. não no cadastro reclamações do Procon.
3- Avaliação do Custo Global da Obra 6- Atestado de Idoneidade Financeira para

e de Cada Unidade Estabelecimento de Crédito
O incorporador é obrigado a registrar no Se não houver idoneidade financeira, o

cartório de registro imobiliário, onde se encon- declarante será o responsável. Os bancos so-
tra o imóvel, em tela, o preço de cada unidade, mente afirmam que a incorporadora é sua cor-
baseado no CBU (custo básico unitário) forne- rentista e que nada consta contra ela. Isto é
cido pelo Sindicato da Indústria da Construção apenas uma declaração de idoneidade de
Civil (Sinduscon) do Estado ou cidade. A conta corrente. O que é realmente necessário
planta, condizente com a propaganda feita, é uma carta de fiança com algumas limitações.
deve estar aprovada pela prefeitura e com me-
morial descritivo da edificação, também regis-
trado no cartório imobiliário competente.
7- Certidões de Ônus do Imóvel
Assim, qualquer pessoa pode checar as bases A lei que trata das incorporações imobi-
do preço oficial com o preço registrado. liárias não impede que sejam levadas a regis-
tro incorporações com ônus fiscais (Fazenda
Pública) ou reais (hipoteca). No registro, cons-
tará que se trata de uma incorporação com
ônus.
4- Contrato Padrão de Promessa
de Compra e Venda
Este contrato é considerado contrato de

adesão e deverá ser analisado antes de se as-
8- Os Cuidados a serem tomados na
sinar a proposta ou reservar o imóvel, muito

compra e venda de imóveis
embora, a desistência possa acontecer dentro

em construção
do prazo de até 7 dias a contar da data de as- Quando há um lançamento de um em-

sinatura. Deve-se analisar o contrato, cláusula preendimento imobiliário de uma construtora, é
por cláusula, pois sempre haverá margem de comum que a mesma já trabalhe em conjunto
interpretação do comprador. O contrato padrão com uma imobiliária de sua confiança, ou faça
deverá, como tudo o que se refere ao condo- acordo com uma imobiliária local. Esta recru-
tará corretores para realizarem as vendas, re- sistir do empreendimento e os encargos pre-
vezando-se em plantões no local da constru- vistos no caso de ocorrer atraso nas presta-
ção, ou oferecendo o empreendimento aos ções.
seus clientes já cadastrados.
C) Vícios e efeitos
Como explicado anteriormente, todo ma-

Etapas da Negociação
terial a ser empregado na construção deve
constar do memorial descritivo da obra de
A) Sinal do Negócio
O sinal do negócio é um valor pago pelo modo bem detalhado. Quando isto não acon-
comprador, demonstrando seu interesse pelo tece, é possível que apareçam alguns vícios
imóvel e desejo de adquiri-lo. Serve como materiais, isto é, a substituição de um material
uma garantia para o vendedor e o comprador por outro ou o não cumprimento de algo. Nes-
de que a transação acontecerá. Deverá cons- tes casos, pode o adquirente rejeitar o todo ou
tar, neste contrato de sinal, todas as caracte- partes, ou ainda pedir abatimento no preço.
rizações e localização da unidade pretendida, Um exemplo é quando o material declarado é
comparando-a com a planta aprovada pela de tal marca, mas colocado um similar de
prefeitura, bem como as anotações por es- custo menor. Estas garantias são dadas pelo
crito de devolução de sinal em dobro (no caso Código de Defesa do Consumidor.
de desistência por parte do vendedor) e da
perda do sinal por parte (em caso de desis- D) Cumprimento das Obrigações
tência do comprador). O prazo de desistência
é de 7 dias, de acordo com a lei de proteção Todos os contratantes devem assumir
ao consumidor. aquilo que contrataram, pois são obrigações
às quais se comprometeram. O não-cumpri-
mento tem como consequência a cobrança de
multas, ou outras registradas nos contratos.
B) Proposta de Compra
As negociações geralmente iniciam-se

por este instrumento que já representa uma
certeza maior de que a negociação se efe-
E) Especificação da Obra
tuará. A proposta é um documento que contém No Memorial Descritivo, as especifica-

um maior número de informações a respeito do ções da obra projetada devem ali constar e o
imóvel e de como se concretizará a venda, a mesmo deve estar registrado no Cartório de
maneira pela qual ele será pago. Nesta pro- Registro Imobiliário, da circunscrição imobiliá-
posta, além da localização e caracterizações ria pertencente àquela obra. Em São Paulo,
da unidade (apartamento) e do edifício, devem são 18 circunscrições. Todas as peculiarida-
constar o valor total do imóvel atualizado, valor des pertencentes ao imóvel e demais detalhes
da cota do terreno e da construção se, além do da unidade adquirida e do total também
já declarado no preço total, não haverá outras devem constar.
despesas de pagamento de outros encargos,
como elevadores, centro recreativo, play-
ground. Deve especificar também a forma de
F) Registro da Incorporação
pagamento, os reajustes de prestações e sua Será um ilícito penal e civil, taxado como
periodicidade. Nos imóveis contratados para contravenção, se for negociado qualquer fração
entrega futura, é recomendável a adoção de ín- ideal ou unidade da construção sem que se
dice de reajuste, normalmente do Sinduscon. tenha feito o registro da incorporação imobiliá-
Os prazos de início e entrega da obra também ria. Os atos praticados sem os devidos registros
devem constar na proposta, se há ou não não têm validade alguma juridicamente, sem-
multa pelo atraso de entrega da obra, prazo de pre devemos lembrar os princípios legais para
carência dentro da qual as partes poderão de- que o negócio tenha sua eficácia.
Aula 2
1- O que é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)? Quais são as formas de co-
brança deste imposto? Explique-as.
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
2- Explique o que é valor venal.
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
3- O que é tombamento?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
4- Qual o documento que especifica a obra numa negociação de imóvel em construção?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
5- O que deve constar no documento de sinal de uma negociação? O que ele comprova?
R:______________________________________________________________________
Antônio quando ficou viúvo vendeu sua casa a seu vizinho e amigo, Jorge. Porém, ao fazer
esta venda não avisou seus filhos já adultos e morando em outras cidades. Jorge, ignorando al-
guns trâmites da lei e, para economizar, não contratou nenhum TTI nem consultou nenhum ad-
vogado. Acertaram toda a negociação entre eles.
Baseando-se nos seus estudos, explique se a atitude deles foi acertada e quais os pro-
blemas que poderão surgir desta negociação.
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________

Documentação do Comprador-Casal
AULA 3 Primeira fase
1 - Proposta de Financiamento
IMÓVEL FINANCIADO
2 - Proposta de Seguro Habitacional
3 - Xerox autenticada de RG e CIC
Documentação Necessária Para 4 - Comprovante de estado civil
a) Casado - Certidão de casamento e

Aquisição de Imóvel Através
de Financiamento pacto nupcial, se for o caso. Para casamen-
tos realizados sob o Regime de Separação
Nem sempre um cliente, que se interes- de Bens, Comunhão Parcial de Bens até
sou pela compra de um imóvel, possui a verba 26/12/1977, apresentar Escritura de Pacto
requisitada pelo proprietário para poder com- Antenupcial, bem como certidão de seu re-
prá-lo. Neste momento, começam, comprador gistro junto ao Serviço de Imóveis do primeiro
e vendedor, a realizar a negociação deste imó- domicílio do casal.
vel, tendo como intermediário o corretor de b) Solteiro - Certidão de nascimento atua-
imóveis. Cada proposta e cada contraproposta lizada ou declaração de estado civil assinada
dadas passam pelo conhecimento do corretor por duas testemunhas, com firma reconhecida.
responsável. c) Viúvo - Certidão de casamento, certi-
Às vezes, mesmo esgotadas as negocia- dão de óbito do cônjuge e declaração de es-
ções, o comprador continua não possuindo a tado Civil assinada por duas testemunhas,
quantia total necessária para quitar a compra. com firma reconhecida.
Deste modo, uma saída é entrar com pedido de d) Separado - Certidão de casamento
financiamento junto à Caixa Econômica Federal com averbação de separação e declaração de
ou, se o comprador tiver conta e conhecimento, estado civil, assinada por duas testemunhas,
em um banco particular de sua escolha. No en- com firma reconhecida.
tanto, para que o financiamento seja realizado, e) Casado no estrangeiro - Certidão de
existe uma série de documentos pessoais do casamento traduzida por tradutor juramentado
comprador e documentos do imóvel que devem (quem realiza traduções que são aceitas como
ser apresentados e analisados para que o fi- documentos, pois o mesmo tem permissão pú-
nanciamento seja aprovado. blica), devidamente registrada no Cartório de
Neste momento, iremos nos ater apenas Títulos e Documentos.
na documentação necessária. Estudaremos f) União estável - Declaração de união
sobre financiamento em outro módulo e volume. estável.
5 - Xerox da declaração completa do Im-

posto de Renda dos três últimos exercícios,
com declaração do próprio punho e com firma
reconhecida (solicitar modelo ao banco) do(s)
proponente(s) de que se trata de cópia fiel da
que foi entregue à Receita Federal.
6 - Comprovante de renda, conforme
casos abaixo:
a) Assalariado - Vínculo empregatício de,
no mínimo, 1 ano e 6 meses no emprego atual.
Xerox autenticada dos três últimos holerites,
para assalariados, ou 6 últimos para comissio-
nados ou horistas. Xerox das folhas da Car-
teira Profissional onde constam: número, série tivo registrado em Cartório de Registro de Imó-
e qualificação civil; contrato de trabalho dos úl- veis (xerox autenticada); ficha de matrícula de
timos 5 anos; alterações salariais dos últimos inteiro teor; Imposto Predial do ano em curso
12 meses; opções do FGTS dos últimos 5 da página espelho onde constam os dados do
anos e cadastramento no PIS/PASEP no caso imóvel (xerox autenticada) ou certidão de valor
de utilização do FGTS. Carta do empregador venal; xerox autenticada da página espelho do
com firma reconhecida, constando: imposto predial do ano em curso onde cons-
- para empresa privada: tempo de ser- tam dados do imóvel; planta aprovada ou cro-
viço, último salário, função, e que o funcioná- qui (só para casa).
rio não se encontre em aviso prévio; endereço
e CNPJ da empresa.
- para servidor público: (ativo ou inativo)
Segunda fase - comprador-casal
deverá ser identificado: a) o Poder (Execu- 1- Confirmação da abertura de conta

tivo, Legislativo ou Judiciário). b) o tipo de en- Super Casa Própria ou conta corrente especial.
tidade (Administração Direta, Empresa 2- Declaração negativa de propriedade dos
Pública, Sociedade de Economia Mista, Au- proponentes de próprio punho (solicitar modelo
tarquia, Fundação, Sociedade Civil ou Órgão ao banco), no caso de utilização do FGTS.
ou Autarquia Especial controlada pelo setor 3- DAMP tipo I, devidamente assinado no
público) c) nível do governo (Federal, Esta- campo 49, no caso de utilização do FGTS (Do-
dual, Municipal) d) Regime de trabalho e rea- cumentação para Aquisição de Moradia Própria).
juste salarial. 4- Anexar cópia do extrato do FGTS
- para aposentados e pensionistas: vin- atualizado, caso utilize-a.
culados ao INSS, deverá ser identificada a le-
gislação específica, segundo a qual foi
concedido o benefício de aposentadoria ou
Documentação do Vendedor
pensão, e informar a época de reajuste.

Pessoa Física
1- Xerox autenticada da cédula de iden-

b) Autônomo - Tempo mínimo de 3 anos tidade.
na profissão e na atividade; Contrato Social 2- Xerox autenticada do CIC de ambos
e/ou Estatutos devidamente registrados, com os cônjuges.
todas as alterações igualmente registradas; 3- Comprovante de estado civil, exigido
comprovante de bens patrimoniais (veículos, nos mesmos moldes dos comprovantes de es-
investimentos etc); extratos de conta corrente tado civil dos compradores para os casos de:
dos últimos 6 meses. a) casado
c) Comerciante/empresário - Tempo mí- b) solteiro
nimo de 3 anos na profissão e na atividade; c) viúvo
comprovação do tempo de exercício da pro- d) separado
fissão e atividade atual; prova de filiação ao e) casado no estrangeiro
órgão de classe; comprovação de bens patri- f) união estável
moniais; extrato de conta corrente dos últimos
6 meses. 4- Certidões Negativas
d) Renda de aluguéis - Xerox do título de a) Dos Cartórios de Protestos - últimos 5
propriedade do imóvel, registrado em Cartório anos.
de Registro de Imóveis competente; Xerox do b) Dos Distribuidores Cíveis - últimos 10
contrato de Locação do imóvel, registrado no anos.
Cartório de Títulos e Documentos; 6 últimos re- c) De Executivos Fiscais - últimos 10 anos
cibos de locação. d) Da Justiça Federal - últimos 10 anos,
e) Comprovante de pagamento da taxa nova exigência
de avaliação do imóvel - Escritura Definitiva de As certidões aqui referidas deverão ser
Venda e Compra ou competente Título Aquisi- pedidas na Comarca da situação do imóvel e
na Comarca do domicílio do proprietário. Se o 5- Instrumento de Instituição e Especifi-
vendedor for casado, todos os documentos cação de Condomínio (somente para imóveis
aqui referidos deverão ser providenciados em em condomínios).
relação ao cônjuge. 6- Declaração do síndico dando quitação
das despesas condominiais com firma reco-
nhecida, para imóveis em condomínios.
7- Ata de eleição do síndico, para imóveis
Pessoa Jurídica
1- Contrato Social ou Estatuto Social e em condomínios.

todas as alterações, Ata de Eleição da última
diretoria, devidamente registrados junto aos
órgãos competentes.
Esclarecimento Relativo
2- Certidão recente da Junta Comercial,
à Documentação
em breve relato, contendo o objeto, sede, uso, Nem todos os documentos têm o mesmo
representação e arquivamento. prazo de validade, por isso é bom analisá-los
3- Certidão Negativa de Débito do INSS com cuidado antes de entregá-los para verifi-
- CND. cação, no caso de pedido de financiamento.
4- Certidão de Regularidade de Situação Todo banco é muito exigente em relação à do-
do FGTS - CRS. cumentação.
5- Certidão Negativa de Tributos Fede-
rais - Ministério da Fazenda.
6- Certidões Negativas:
Procurações
a) dos Cartórios de Protestos - últimos 5 As procurações apenas serão aceitas se

anos. lavradas por Instrumento Público (os bancos
b) dos Distribuidores Cíveis - últimos 10 têm um modelo). A procuração não será válida
anos. se for do comprador para o vendedor ou vice-
c) de Executivos Fiscais - últimos 10 anos. versa; toda procuração tem validade de 30
d) de Falências e Concordatas - últimos 10 dias.
anos. Procuração lavrada fora da capital de-
e) da Justiça Federal - últimos 10 anos. verá ter firma reconhecida do escrivão na ca-
f) da Justiça do Trabalho - últimos 10 pital, também com validade de 30 dias.
anos, nova exigência.
7- Documentos Pessoais dos sócios e

Certidões: cuidados importantes
qualificação completa. As certidões, tanto do imóvel como as do

vendedor, terão validade de 60 dias a contar
da data da pesquisa. Caso a certidão de pro-
testos tenha algum apontamento, deve-se pro-
Documentação do imóvel
1- Certidão vintenária de domínio com videnciar o cancelamento do mesmo ou da

negativa de ônus e alienações, negativa de certidão do próprio cartório, informando-se que
Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias, o protesto se refere a homônimos, isto é, al-
quando se tratar de casas. guém que tem o mesmo nome do referente.
2- Matrícula atualizada com negativa de Se existir algum apontamento nas certi-
ônus e alienações, negativa de Ações Reais e dões dos distribuidores cíveis, executivos fis-
Pessoais Reipersecutórias, quando se tratar cais, justiça federal, deve-se providenciar as
de apartamentos. certidões de “objeto e pé” para os devidos es-
3- Certidão Negativa de Imposto Munici- clarecimentos.
pal, expedida pela Prefeitura. Outra recomendação é que deverão ser
4- Declaração de medidas e confronta- apresentadas todas as certidões negativas dos
ções do terreno (para casas, solicite modelo antigos proprietários do imóvel e na comarca
ao banco). de domicílio do(s) vendedor(es).
Quanto às certidões de distribuidores cí- posse; fato que pode levar anos e cujas des-
veis, que forem pedidas fora da comarca da pesas correm por conta de quem arrematou
capital, deverão constar, também, as Negati- o imóvel.
vas de Tutela, Curatela e Negativas das Exe- Imóveis retomados pela Caixa Econômica
cuções Fiscais Municipais, Estaduais e Federal também são disponibilizados para
Federais, lembrando que esta última substitui venda, porém, em muitos casos, os antigos pro-
a Negativa da Justiça Federal. prietários continuam ocupando o imóvel, ou o
Outras observações devem ser feitas mesmo foi invadido por terceiros. Antes de ne-
sempre com muito cuidado. Assim, quando o gociar um imóvel deste, oriente o cliente quanto
imóvel negociado for rural, deverá ser solici- as dificuldades que encontrará porque o banco
tado a Certidão Negativa de ônus junto ao realiza a venda, mas a reintegração de posse
INCRA. corre por conta do comprador.
Os contratos particulares, nos quais
fazem parte entidades que integram o SFH,
possuem caráter de escrituras públicas.
Quando se tratar de primeira aquisição, pode-
se solicitar desconto de 50% sobre os emolu-
mentos do cartório imobiliário.
Imóvel em leilão
Cuidados na Negociação de Imóvel Em leilões, um risco do arremate é que o
em Situação Adversa imóvel seja bem de família, já explicado ante-
Uma negociação, quando relacionada à

riormente. Um caso ocorrido recentemente foi
compra/venda de um imóvel financiado, é pos-

de um imóvel oferecido em hipoteca por um
sível, porém requer um cuidado extra na aná-

empréstimo e arrematado por um valor muito
lise da documentação.
inferior ao real valor do imóvel. A compra seria
Devemos lembrar que o imóvel finan-

um excelente negócio, não fosse a moradia
ciado pertence ao banco financiador; está,

ser considerada único bem de família dos fi-
portanto, alienado. Uma procuração pública

lhos. Assim, baseando-se nestes argumentos,
feita pela parte vendedora dá poderes de re-

conseguiu-se impedir a transferência da escri-
presentação quanto aos envolvidos, mas não

tura para o nome do arrematante e, durante o
se ouviu a parte principal que é o banco.

processo judicial, o lance dado e a comissão
Numa negociação, todas as partes envolvi-

do leiloeiro ficaram indisponíveis.
das devem ser consultadas para a efetivação

Certificar-se de que o imóvel não é o
de uma nova venda ou transferência. Muito

único bem da família, logo impenhorável, é um
cuidado com a negociação baseada numa

cuidado que se deve tomar; porém não é o
procuração pública, pois a mesma não tem

único.
garantias legais, gerando assim discussões

judiciais.
Outra situação que requer cuidados es-
Princípios de Registro Imobiliário
peciais é em relação aos leilões extrajudi-

ciais. Além dos leilões que são realizados
• Princípio da Legalidade
pelos bancos, é comum imóveis penhorados A validade do registro pressupõe a vali-

pela justiça serem colocados à venda por dade do ato jurídico ao qual se subordina. É
meio de pregões, como em causas trabalhis- função do oficial do cartório analisar a docu-
tas. A primeira preocupação do interessado mentação submetida ao registro imobiliário
é saber a exata situação do imóvel. Deve-se para verificação de sua regularidade e legali-
observar, também, se os imóveis estão ocu- dade, assim, é de sua responsabilidade a ve-
pados ou não, pois, após a arrematação, a rificação da legalidade da documentação e seu
ação judicial cabível é a de reintegração de registro.
• Princípio da Fé Pública Anoreg-SP (Associação dos Notários
É o princípio pelo qual o oficial regis- para consultas de telefones e endereços dos
e Registradores do Estado de São Paulo),
trador, ao efetuar o registro, atua em nome cartórios e tabelionato no Estado de São Paulo
do Poder Público, declarando sobre o ato e tabelas de preços cobrados pelo registro e
praticado de que “dá Fé” ao mesmo, pois ele pela escritura do imóvel.
possui poderes outorgados pelo estado e
atua em seu nome, dando a Fé Pública ne-
www.anoresgsp.org.br
cessária ao ato, ou seja, a credibilidade ne- Sabesp, (Companhia de Saneamento

cessária. Básico do Estado de São Paulo) para ligação
ou religação de água e esgoto.
• Princípio da Publicidade www.sabesp.com.br
O registro imobiliário tem a função de Caixa Econômica Federal, para finan-

dar publicidade a seus atos. As pessoas in- ciamentos, apesar de que hoje quase todos os
teressadas em realizar uma transação imo- bancos financiam a casa própria, pois é um
biliária devem ter conhecimento de todas as mercado atraente e de grande movimentação
peculiaridades do direito registrado, que é financeira.
de conhecimento público. Logo, qualquer
pessoa pode ir a um cartório imobiliário e
www.caixa.gov.com.br
solicitar uma certidão ou requerer junto ao AABIC - Associação das Administra-

oficial presente uma consulta aos livros em
que conste a documentação procurada. São Paulo, para consultas de índices de au-
doras de Bens Imóveis e Condomínio de
Uma certidão não fica pronta de imediato e mentos e valorizações de locações praticados
constitue a fonte de renda dos cartórios, por no local consultado.
isso, quanto mais são requisitadas melhor
para eles.
www.aabic.com.br
Secovi-sp (Sindicato da Habitação

de São Paulo), o mesmo fornece cursos e
orientação sobre administração de condo-
Competências do registro de imóveis
Cabe ao Registro de Imóveis proceder mínios e formação de pessoal, formando

vários atos quanto a sua competência: profissionais capacitados em legislação,
técnicas administrativas e em documenta-
O Registro: Compreende todos os atos ção administrativa.
que anteriormente eram transcritos. www.secovi.com.br
A Averbação: É o lançamento de todas

as ocorrências que podem alterar o registro. Municipal de Habitação, tirar certidões, veri-
Prefeitura de São Paulo, Secretaria
ficar o uso e ocupação do solo de uma região,

A Matrícula: É a especialização do imóvel. podendo solicitar outros serviços.
www.capital.sp.gov.br
CRECI-SP, (Conselho Regional dos

Sites importantes para consulta
Eletropaulo para solicitar ligação ou Corretores de Imóveis), fiscaliza os correto-

transferência de conta de energia elétrica. res de imóveis quanto o exercício da profissão,
se o corretores estão exercendo de forma
ética, com a conduta profissional recomen-
www.eletropaulo.com.br
Telefônica para habilitação ou mudada, podendo ali obter informações de atua-
dança de endereço de conta telefônica. lização profissional.
www.telefonica.com.br www.crecisp.gov.br
Aula 3
1- Cite os seis documentos necessários na primeira fase para se pedir um financiamento.
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
2- Quais os documentos de segunda fase de um financiamento?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
3- Qual é a documentação necessária do vendedor pessoa física para financiamento?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
4- Onde deverão ser pedidas todas as certidões do vendedor do imóvel, para finan-
ciamento?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
5- No caso de procurações, que cuidados se devem tomar para que sejam válidas?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________

6- Quais os três princípios de Registro de Imóveis?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
7- Quais as competências do Registro de Imóveis?
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
1- Karen quer comprar uma casa e entrou com pedido de financiamento junto à Caixa Eco-
nômica Federal. Levantou todos os documentos pessoais e pediu ao vendedor da casa pela
qual se interessou para que entregasse também a documentação pessoal e a do imóvel. Este
entregou todos os documentos do imóvel e os pessoais, porém, sendo casado, não entregou a
documentação de sua esposa. Explique se este esquecimento causará algum problema e ex-
plique o motivo.
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
2- Regina e Peter casaram-se no estrangeiro e agora, morando e trabalhando no Brasil,

querem comprar uma casa pedindo um financiamento para tal. Explique o que eles devem fazer
em relação à certidão de casamento deles, para que possam entrar com o pedido de financia-
mento.
R:______________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________

Respostas
AULA 1
1- Coloque (V) para as afirmações verdadeiras e (F) para as afirmações falsas:
( F ) Não é importante que o TTI conheça os documentos necessários para cada tipo de
negociação.
( V ) Documento Público é aquele que foi redigido por um oficial no exercício de suas funções.
( F ) Documento Particular é um documento público que não foi reconhecido.
( V ) Muitas vezes, é necessário que se reconheça a firma em um documento particular.
( V ) Documento probatório é aquele que comprova um fato ou transação.
Comentário:
É imprescindível que o TTI conheça e saiba a função de cada tipo de docu-

mento necessário para as transações. Saber diferenciar o documento público do
particular, identificar se é necessário o reconhecimento de firma para validar o do-
cumento. Estes são procedimentos da rotina do corretor.
2- Leia as afirmações abaixo com atenção:
(a) Certidão é um documento particular que relata um caso.

(b) Certidão é um documento que comprova um fato, emitido por um escrivão ou tabelião.
(c) Toda certidão pode ser integral, parcial ou em breve relato.
(d) Só existe um tipo de certidão.
Assinale a alternativa correta:
( ) a-b-c- são corretas

( ) b-c-d- são corretas
( ) a-d- são corretas
( x) b-c- são corretas

Comentário:
Há vários tipos de certidão que detalham os objetos com inteiro teor, parcial-
mente ou que fazem um breve relato. Para dar segurança à transação, é necessá-
ria uma análise detalhada das certidões. Exige-se o reconhecimento de firma para
que as certidões sejam validadas.
3- Todas as certidões têm tempo de validade? Por quê?
R: Sim, porque a situação de uma pessoa pode mudar por iniciativa própria (divór-
cio, casamento, viuvez) ou por ordem judicial.
4- O que é necessário para que se tenha os direitos reais sobre um imóvel?
R: É necessário que o imóvel esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis da

circunscrição a que pertence.
5- Qual é o documento necessário para uma negociação imobiliária segura, quando se

realiza a compra de um imóvel alugado?
R: É necessário que se apresente o documento legal de desistência do inquilino do

direito de preferência de compra.
6- Pode-se registrar um imóvel em qualquer cartório?
R: Não, deve-se registrá-lo no cartório de Registro de Imóveis da circunscrição per-

tencente ao imóvel.
7- A taxa paga quando há transferência de uma propriedade foreira em definitivo é deno-

minada laudêmio.
Comentário:
Não é imposto nem tributo. Somente em operações onerosas é que a União cobra
o laudêmio, num percentual de 5% sobre o valor do imóvel, incidente sobre eventuais
cessões ou promessas de cessões de direito . Neste ponto cabe uma ressalva. No Rio
de Janeiro, diversos bairros são foreiros do Município, em tal caso, a cobrança do lau-
dêmio corresponde ao percentual de 2,5%, devido ao Município e não a União.
8- Numa negociação imobiliária, as certidões são exigidas com que objetivos?
R: Elas são exigidas para que se faça uma análise das pessoas (vendedores) e suas
condições de solvência, bem como da situação do bem a ser negociado, comprovando
que o mesmo pode ser vendido.

AULA 2
1- O que é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)? Quais são as for-

mas de cobrança do ITBI? Explique-as.
R: É o imposto pago na transferência de propriedade de um imóvel, no mo-

mento da assinatura da escritura do mesmo. As formas são: atos entre vivos são
transferências na operação de compra e venda, instituição de usufruto, cessão.
Os atos causa mortis são aquelas operações por força de uma situação de fale-
cimento, divórcio, partilhas.
2- Explique o que é valor venal.
R: É o valor do imóvel que consta na escritura no momento da venda deste,

e que constará no carnê do IPTU.
3- O que é tombamento?
R: É uma restrição ao direito de propriedade quando o governo coloca, sob

sua guarda, bens de valor histórico, arqueológico, paisagístico etc.
4- Qual o documento que especifica a obra, numa negociação de imóvel em cons-

trução?
R: O documento que especifica a obra é o Memorial Descritivo da Obra.
5- O que deve constar no documento de sinal de uma negociação? O que ele

comprova?
R: Este documento comprova o interesse do comprador pelo imóvel. Nele

devem constar as características e localização do imóvel, unidade e anotações
sobre a cobrança de multa ou devolução do sinal em caso de desistência por
parte do comprador ou vendedor.

AULA 3
1- Cite os seis documentos necessários na primeira fase para se pedir um financiamento.
R: São eles: proposta de financiamento, proposta de Seguro Habitacional, xerox au-

tenticada do RG e do CIC, comprovante de estado civil, xerox da declaração completa do
Imposto de Renda dos três últimos anos e comprovante de renda.
2- Quais os documentos de segunda fase de um financiamento?
R: São eles: confirmação da abertura de conta corrente Especial, Declaração nega-

tiva de propriedade dos proponentes de próprio punho no caso de utilização do FGTS,
DAMP tipo I assinado, cópia do extrato do FGTS atualizado, caso o utilize.
3- Qual é a documentação necessária do vendedor pessoa física para o caso de finan-

ciamento?
R: São eles: xerox autenticada da cédula de identidade, xerox autenticada do CIC de

ambos os cônjuges, comprovante de estado civil, certidões negativas dos cartórios de
protestos, dos distribuidores cíveis, de executivos fiscais, da Justiça Federal.
4- Onde deverão se pedidas todas as certidões do vendedor do imóvel para financia-

mento?
R: Elas deverão ser pedidas sempre na Comarca da situação do imóvel e na Comarca

do domicílio do proprietário.
5- No caso de procurações, que cuidados se devem tomar para que sejam válidas?
R: As procurações serão aceitas se lavradas por Instrumento Público e têm validade

de trinta dias. As procurações lavradas fora da capital deverão ter firma reconhecida do
escrivão na capital.
6- Quais os três princípios de Registro de Imóveis?
R: Legalidade, Fé Pública e Publicidade.
7- Quais as competências do Registro de Imóveis?
R: Registro, Averbação e Matrícula.

Respostas
AULA 1
1- Marcos quer comprar um apartamento e procurou a imobiliária “Casa Feliz”. Após mui-
tas visitas, encontrou um apartamento cuja localização e valor lhe permitia negociar. Para não
perder a oportunidade, deu o sinal e começou a fase de documentação. Neste momento,o cor-
retor, ao analisar a documentação do vendedor, percebeu que o mesmo não havia registrado o
imóvel em seu nome e que não havia quitado todos os IPTUs. O corretor, então, alertou seu
cliente da situação irregular da documentação e que tal transação não seria segura, embora o
proprietário afirmasse que regularizaria a situação após receber o dinheiro da entrada.
Baseando-se em tudo o que você aprendeu, você acredita que o corretor agiu correta-
mente? Por quê?
R: Sim, pois é obrigação do corretor alertar seu cliente sobre os riscos de uma ne-
gociação baseada em documentos irregulares.
2 - Quais os riscos desta negociação?
R: O vendedor, não tendo o imóvel devidamente registrado em seu nome, não com-
prova ser ele o legítimo proprietário do imóvel para poder vendê-lo. É também arriscado
comprar um imóvel em situação devedora junto aos Órgãos Públicos, com dívidas de Im-
posto Municipal- (IPTU). Esta seria uma transação imobiliária arriscada. O ideal é que o
vendedor regularize a situação do imóvel para depois colocá-lo à venda.
AULA 2
Antônio quando ficou viúvo vendeu sua casa a seu vizinho e amigo, Jorge. Porém, ao fazer
esta venda não avisou seus filhos já adultos e morando em outras cidades. Jorge, ignorando al-
guns trâmites da lei e, para economizar, não contratou nenhum TTI nem consultou nenhum ad-
vogado. Acertaram toda a negociação entre eles.
Baseando-se nos seus estudos, explique se a atitude deles foi acertada e quais os
problemas que poderão surgir desta negociação.
R: A atitude não foi acertada, pois o proprietário, ao enviuvar, não regularizou a

situação do imóvel, fazendo a devida partilha deste entre os herdeiros, com o paga-
mento do ITBI. Também se esqueceu de regularizar sua situação civil que mudou de
casado para viúvo. Desta maneira, esta seria uma transação imobiliária arriscada, po-
dendo ser contestada e desfeita pelos herdeiros, que têm direito a uma porcentagem
do bem.
AULA 3
1- Karen quer comprar uma casa e entrou com pedido de financiamento junto à Caixa
Econômica Federal. Levantou todos os documentos pessoais e pediu ao vendedor da casa,
pela qual se interessou, para que entregasse também a documentação pessoal e a do imó-
vel. Este entregou todos os documentos do imóvel e os pessoais, porém, sendo casado,
não entregou a documentação de sua esposa. Explique se este esquecimento causará
algum problema e explique o motivo.
R: Sim, este esquecimento poderá causar algum problema, pois consta da lista
de documentos necessários do vendedor que, sendo casado, todos os documentos
que ele entregar deverão ter também os correspondentes a seu cônjuge. Diante deste
fato, haverá um atraso na aprovação do financiamento pedido, até que haja a entrega
total dos documentos necessários.
2- Regina e Peter casaram-se no estrangeiro e agora, morando e trabalhando no Bra-

sil, querem comprar uma casa pedindo um financiamento para tal. Explique o que eles
devem fazer em relação à certidão de casamento deles, para que possam entrar com o pe-
dido de financiamento.
R: Antes de entrarem com o pedido de financiamento, eles devem pedir a tra-

dução da certidão de casamento por um tradutor juramentado. Depois, devem regis-
trá-la no Cartório de Títulos e Documentos para, então, acrescentá-la aos demais
documentos e pedirem o financiamento.

Bibliografia
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cedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Avaliação de bens – Parte 2:

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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Avaliação de custos unitários e

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de Janeiro: ABNT, 1992.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Avaliações de imóveis urbanos.

Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
AMANCIO, Getúlio & SQUARÇA, Fernando B. Avaliação de Imóveis no atual mercado

imobiliário. Curitiba: Juruá, 2006.
AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São Paulo: Imobiliária, 1996.
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DINIZ, Maria Helena. Dicionário Jurídico. São Paulo: Saraiva, 1998.
FILKER, José. Avaliação de Imóveis – Manual de Redação de Laudos. São Paulo: Pini, 1989.
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www.capital.sp.gov.br
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M3V1

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Índice

Aula 1 - Particularidades na Captação de Imóveis

• O Exercício da Função ..................................................................................................5

Aula 2 - Aspectos do Uso e Ocupação do Solo

Aula 3 - Propostas para Cadastro

• Conceitos básicos para a qualificação do cliente .........................................................19

Aula 1 - Documentos e Certidões

Aula 2 - Aquisição de uma Propriedade

• Formas de Aquisição ...................................................................................................57

Aula 3 - Imóvel Financiado

• Documentação Necessária para Aquisição de Imóvel através de Financiamento ............65

O objetivo das aulas de captação de imóveis é mostrar a importância

A Aula 1 apresenta algumas Particularidades Na Captação de Imóveis que o

A Aula 3 oferece diferentes exemplos de Propostas para Cadastro, apresentando

No site www.imoveisregionais.com.br você poderá acessar diferentes

Captação de Imóveis 3 Instituto Universal Brasileiro

Valor do Mercado: Denomina-se valor de mercado o preço de um determinado bem

Preço de Mercado: O valor que é realmente pago numa transação imobiliária.

Captação de Imóveis 4 Instituto Universal Brasileiro

-Fazer a identificação do imóvel: física e

Qualquer construção realizada com o ob-

São aquelas destinadas ao uso residen-

► Multifamiliares - Quando se têm duas

ção, contendo os regulamentos legais das

construções urbanas quanto à ocupação do

solo, altura permitida das construções etc.

A Lei n° 11.228/92 estabelece o Código

Conhecendo um pouco sobre

Com o objetivo de facilitar o entendi-

Um cliente se interessa por um deter- É sempre bom atualizar-se consul-

Na cidade de São Paulo, a lei n°

13.885 de 25 de agosto de 2004 estabelece

as normas complementares ao Plano Diretor

Estratégico (PDE), institui os Planos Regio-

nais Estratégicos (PRE) das subprefeituras,

dispõe sobre o parcelamento, disciplina e or-

dena o uso e ocupação do solo do município

nas complementares: São porções do território com características

► A saber, de acordo com o artigo 99,

É a porção do território do município

III - Zona Especial de Produção Agrícola

e Extração Mineral - ZEPAG.

É a porção do território do município onde

ZONA EXCLUSIVAMENTE ZONA MISTA - ZM

1- O que faz um captador de imóveis?

2- Quais os tipos de edificações existentes?

3- Dê dois exemplos para cada tipo de edificação.

5- Por que é importante o captador e o corretor de imóvel conhecerem essa Lei?

Explique em que pontos Rubens se equivocou neste seu procedimento.

Captação de Imóveis - Aula 1 12 Instituto Universal Brasileiro

Para explicar alguns aspectos do uso e

Edificação é a construção que se des-

Quanto à maneira como um imóvel será

Uso residencial - Livre - Imóvel que não

tem restrição extra na área onde se encontra

quanto à construção, além daquelas já descri-

tas no código de edificações.

Uso residencial - Restrito imóvel gravado

de algum ônus, restrição ou proibição quanto à

área construída ou tipo de construção. Como

exemplo, podemos citar o bairro do Pacaembú

onde não se pode construir prédios em deter-