Laudo Exemplo

L
LAUDO DE AVALIAÇÃO
ENDEREÇO:
Rua xxxxxx, BAIRRO xxxx
xxxxxxx/MG
SOLICITANTE:
MILO MG PARTICIPAÇÕES S/A
SOLICITANTE:
xxxxxxxx
Local: XXXXX/MG
Data: xxxx/20xx
ÍNDICE
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE ....................................................................................... 3
2. FINALIDADE DO LAUDO ............................................................................................................ 3
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO ...................................................................................................... 3
4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ................................................. 3
5. CONCEITUAÇÃO .......................................................................................................................... 5
6. METODOLOGIA ............................................................................................................................ 7
6.1. MÉTODOS UTILIZADOS PARA IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E
DIREITOS ................................................................................................................................................. 7
6.2. ESPECIFICAÇÃO .......................................................................................................................... 7
7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO.............................. 8
7.1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ................................................................................................... 8
7.2. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO ................................................................................................ 9
7.3. CARACTERIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO .......................................................................................... 10
8. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ................................................................................................ 12
9. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS ...................................... 13
10. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ........................................................................................ 14
10.1. MCDDM – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO PARA AS UNIDADES ..... 14
11. PLANILHA DOS DADOS UTILIZADOS .................................................................................. 15
12. DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS DOS MODELOS................................................................... 16
13. TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS ............................ 17
13.1. MCDDM – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO .................................... 17
14. RESULTADOS .............................................................................................................................. 19
15. PROFISSIONAL (IS) RESPONSÁVEL (IS) .............................................................................. 19
16. LOCAL E DATA DO LAUDO ..................................................................................................... 19
17. ANEXOS......................................................................................................................................... 19
Laudo de Avaliação Página 2

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
xxxxxxxxx
2. FINALIDADE DO LAUDO
Negociação
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Determinação do valor de mercado para locação através do Método

comparativo direto de dados de mercado do imóvel localizado xxxxxxxxxx
(MG).
4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
Para execução do presente laudo, foram utilizados os dados e informações

fornecidas pela solicitante e/ou retirados de documentação apresentada,
bem como aqueles obtidos de terceiros por ocasião da pesquisa de
mercado realizada, julgados “a priori” corretos, todos considerados
idôneos e de boa fé.
Documentação fornecida: Certidão de Registro de Imóveis e contrato de

locação.
O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo

signatário deste Laudo.

Não foram realizadas investigações específicas, no que concerne a títulos,
documentos, irregularidade fiscal, penhoras, hipoteca, leasing,
providências de ordem jurídico-legal, posses, concessões, por fugirem do
escopo do presente trabalho.
Os signatários atestam que não tem no presente, nem contempla no

futuro, interesse no bem avaliando e tão pouco em relação ao solicitante.
A vistoria do bem foi realizada no dia 09/10/20XX.
A loja onde hoje se encontra a totalidade da xxxxxxxx é composta por

quatro lojas de proprietários distintos e não possui divisão interna que
limite suas áreas.
Foi fornecido para a avaliação a Certidão de Registro de Imóveis e o

contrato de locação, porém em ambos os documentos não consta a área
construída total da loja. Na data da vistoria entramos em contato com os
responsáveis pela administração da galeria e edifício onde se localiza a loja
e com a prefeitura de xxxxxxx. Os responsáveis pela galeria e edifício
informaram que não existia nenhuma planta que mostrasse a divisão de
lojas. A Sra. xxxxxx, da prefeitura de xxxxx informou que as únicas plantas
que constam no sistema da prefeitura são da parte residencial do edifício.
Sendo assim, a área construída utilizada para cálculo foi medida

internamente no local através da ajuda de terceiros. As informações
foram adquiridas junto ao Sr. xxxxx, gerente da xxxxx e o Sr. xxxx, zelador
a aproximadamente trinta anos da galeria/edifício, que ajudaram a definir
os limites e dimensões da loja.

A Sra. xxxxxxx, funcionaria da xxxxxx, forneceu um croqui (visto no anexo
b) que comprovam as informações obtidas na data da vistoria, porém as
medidas foram efetuadas externamente. Para efeito de cálculo
utilizaremos as medidas efetuadas internamente, visto que a pesquisa dos
elementos da amostra foi feita desta forma.
5. CONCEITUAÇÃO
Em consonância com as Normas de Avaliações da ABNT – Associação

Brasileira de Normas Técnicas, mais especificamente com a Norma NBR
14653-1 de Avaliação de Bens, conceituamos os seguintes termos:
Avaliação de Bens:
Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o
valor de um bem, de seus frutos e direitos, assim como determinar
indicadores de viabilidade de sua utilização econômica para uma
determinada finalidade situação e data.
Preço:
Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação
envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
Valor de Mercado:
Quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições
do mercado vigente.

De acordo com a Norma NBR 14.653-4, de Avaliação de Bens
(Empreendimentos), conceituamos os seguintes termos:
Valor econômico:
Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento, durante
sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de
oportunidade de igual risco.
Valor patrimonial:
Somatório dos valores de mercado dos bens que compõem o ativo
permanente do empreendimento.
Valor de perpetuidade:
Valor remanescente de um empreendimento ao final do horizonte
projetivo, considerados resultados perenes.
Valor de desmonte:
Valor presente da renda líquida auferível pela venda dos bens que
compõem o empreendimento, na condição de sua desativação.

6. METODOLOGIA
De acordo com a norma NBR 14653-1, os procedimentos avaliatórios

usuais, com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e
direitos, o seu custo, bem como aqueles para determinar indicadores de
viabilidade, encontram-se assim descritos:
6.1. Métodos Utilizados para Identificação do Valor de um Bem, de seus

Frutos e Direitos
Método Comparativo de Dados de Mercado

Aquele que estima o valor do bem através da comparação com dados de
mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas.
Esta comparação deve ser feita por meio de um tratamento técnico dos
atributos dos elementos da amostra, ou seja, é condição fundamental
para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados de
mercado que possa ser tomada, estatisticamente, como amostra
representativa do mercado.
6.2. Especificação
A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, dos

recursos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado
e da natureza do tratamento de dados a ser empregado.
As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e
precisão.
A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório,

como o envolvimento da seleção da metodologia em razão da
confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.

A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e
o nível de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do
objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência
alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da
metodologia e dos instrumentos utilizados.
7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
7.1. Caracterização da região
O bairro denominado Centro de xxxxxxx é a principal zona comercial da

cidade e apresenta predominantemente ocupação comercial com algumas
unidades residenciais multifamiliares. O bairro é conhecido pela grande
concentração e variedade de lojas e estabelecimentos comercias.
A micro região onde se localiza o imóvel avaliando é caracterizada pelo

grande fluxo de pedestres durante todo o dia, especialmente na Rua XXXX,
visto que hoje não é permitido o tráfego de veículos pela via. No entorno
destacam-se a Avenida XXXXX, Avenida XXXXXX, Rua XXXXXX, Rua XXXXX e
a própria Rua XXXX.
É dotada de toda a infra-estrutura que normalmente serve as áreas

urbanas, assim como redes de água, energia elétrica, esgotos,
pavimentação, transporte coletivo e telefone.
A região ainda conta com serviço público de coleta de lixo diária, e dentro
de sua área de abrangência encontram-se disponíveis: escolas públicas e
privadas, instituições bancárias, hospitais públicos e privados e segurança
pública.

7.2. Caracterização do terreno
O imóvel avaliando está posicionada na quadra formada pelas Ruas xxxxx.

Possuindo frente para Rua xxxxx. O terreno é plano, totalmente edificado
e solo aparentemente seco e firme. Na documentação fornecida não
consta área do terreno, apenas suas dimensões aproximadas (6,00 de
frente, por 59,00, mais ou menos, de profundidade. É servido de infra-
estrutura urbana completa.
Conforme consta na documentação o terreno é confrontado por um lado

com sucessores de xxxxxx.

7.3. Caracterização da edificação
Imóvel comercial localizado na Rua xxxxx, Bairro xxxxx,, Município de xxxxx

(MG).
Área de terreno (m2): Não informado

Área construída total (m2): 623,38
A vistoria do bem avaliando foi realizada no dia 09/10/20XX

09/10/20 às 14h15min.
O imóvel avaliando
ando é uma das quatro lojas locadas pela xxxxxx, para
formar a Loja onde hoje funciona a xxxxxx.. Destacamos que não existe
divisão física entre as lojas, desta forma, adotamos como correto para o
cálculo informações obtidas através da Certidão de Registro de Imóveis,
medições feitas na data da vistoria e informações dos Srs. xxxx (Gerente
da xxxxx) e xxxx (zelador do xxxxx)
Constata-se
se no local a existência de uma loja composta por dois
pavimentos. As áreas,, medidas internas, são:
Conforme podemos observar

obser abaixo:

1° Pavimento:
2° Pavimento
A edificação foi executada em concreto armado, fechamento lateral em

alvenaria e fechamento superior em laje com forro.
A edificação apresenta o seguinte acabamento:
A edificação possui sistema de ar condicionado.

condic
O imóvel possui idade aparente de 35 anos e apresenta estado de

conservação regular.

8. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A micro-região onde está localizado o imóvel avaliando possui uma

ocupação predominantemente comercial, com alguns imóveis residenciais
multifamiliares, de padrão variando de médio a alto. O fluxo de pedestres
no logradouro do imóvel avaliandoé extremamente alto, principalmente
pelo fato de que na via não é permitido o tráfego de veículos.
O mercado de aluguel de lojas no centro de xxxxxx é supervalorizado

devido à grande atratividade comercial das principais ruas. Nota-se está
atratividade comercial tão elevada, analisando que atualmente são poucas
as unidades desocupadas e em oferta para locação mesmo com os valores
de alugueis extremamente altoscomparados com as demais regiões da
cidade ou até mesmo com as ruas secundarias do centro.
Destaca-se com ponto positivo proximidade do imóvel avaliandoos mais

diversos comércios, bancos, o Cine xxxx, a Câmara Municipal de xxxxxxx,
entre outros vários imóveis comercias e de serviço. Como ponto negativo
destaca-se a dificuldade de estacionamento veículos nos logradouros
próximos.
O imóvel avaliando é atrativo devido sua localização, porém o mesmo

pode ser considerado diferenciado quando comparado com os demais
imóveis do centro de Juiz de Fora, pois possui uma testada extremamente
pequena quando comparada com sua grande área construída. Fato este
que reduz a atratividade do imóvel, reduzindo também seu valor
comercial.
A pesquisa foi direcionada para elementos similares às tipologias do

avaliando,lojas. Foi possível verificar na pesquisa uma pequenaquantidade
imóveis em oferta com frente para rua. Foram coletadas informações de
lojas, locadas ou em oferta valores variam entre R$ 27,08/m² e R$
176,47/m².
A liquidez do imóvel avaliando, é considerada Normal.

9. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
MCDDM Método comparativo direto de dados de mercado
Para o cálculo do valor de aluguelfoi utilizada a inferência ou regressão de

múltiplas variáveis. Os dados foram tratados no programa específico
Sisren.

10. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
10.1. MCDDM – Método comparativo direto de dados de mercado para

as unidades
Foi alcançado o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão para o

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (Regressão Linear).

11. PLANILHA DOS DADOS UTILIZADOS

12. DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS DOS MODELOS
Foi realizada uma pesquisa de mercado de lojas com frente para rua e de
galeria no logradouro em que imóvel está localizado e proximidades. Para
tanto,foram realizadas investigações específicas junto a várias fontes, às
quais pudessem fornecer subsídios para determinação dos valores
procurados com justeza e imparcialidade, tais como: cartórios,
proprietários vizinhos e em especial, junto a corretores de imóveis
especializados no mesmo segmento de mercado. A pesquisa foi
direcionada para imóveis semelhantes ao avaliando.
A pesquisa completa está no respectivo anexo.
Área Construída:variável quantitativa, relativa à área construída total

(considerando-se a área interna da loja) dada em metros quadrados.
Localização:variável tipo código alocado, relativa à atratividade comercial

do logradouro onde se encontra o elemento da amostra ou a XXXXX e Av.
XXXXX, 2 = Ruas XXXX e XXXX e 3 = Rua XXXX.
Galeria/Rua:variável tipo dicotômica, relativa ao posicionamento do

elemento pesquisado. Sendo 1 = Lojas em Galerias e 2 = Lojas com frente
para Ruas.
Área Total/Frente:variável tipo quantitativo negativa, onde foi calculada a

relação entre a área total e sua testada.
Valor unitário:variável dependente, relativa ao valor total de mercado do

elemento amostrado dividida pela área construída (dada em reais por
metro quadrado).

13. TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS
A pesquisa é composta por lojas com frente para rua e de galeria e

contém 20 eventos de mercado.
O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra

encontra-se detalhadamente apresentado no Anexo c.
13.1. MCDDM – Método comparativo direto de dados de mercado
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO
Valor adotado = R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais)
Atributos de entrada:
Resultados para a moda (ou mediana/média), com intervalo de

confiança ao nível de 80%:

Resultados para o Campo de Arbítrio:
Foi adotado um valor abaixo do central calculado visto que a variável área
em outros pavimentos, número de pavimentos ou área do pavimento
térreo não foi contemplada no modelo,
modelo, isso porque os testes feitos no
modelo não obtiveram sucesso,.
sucesso A amostra apresenta
resenta aproximadamente
média de 62% das áreas no pavimento térreo e o imóvel avaliando apenas
50%, por isso foi adotado um valor de aproximadamente 10% abaixo do
valor central calculado.
DETERMINAÇÃO DO INTERVALO DE VALORES ADIMISSÍVEIS

14. RESULTADOS
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente

Laudo de Avaliação, atribuímos ao imóvel em questão, localizado na
xxxxxxxxx – Minas Gerais, com base no mês de xxxxx de xxxxx, o seguinte
valor de mercado para locação de:
R$ 63.000,00
(Sessenta e três mil reais)
15. PROFISSIONAL (IS) RESPONSÁVEL (IS)
_____________________________
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Eng. xxxxxxxxxxx
CREA-MG: xxxxxxxxxx
CPF: xxxxxxxxxxxxxx
16. LOCAL E DATA DO LAUDO
XXXXXX, XXXXXXXXXXXXX.
17. ANEXOS

a) Documentação fotográfica;
b) Documentação fornecida;
c) Cálculos;
d) Fichas dos elementos da amostra;
e) ART.

Anexo a
Documentação Fotográfica

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
FOTO 1: Vista da Rua XXXX, defronte ao avaliando.
FOTO 2: Outra vista da Rua XXXX, defronte ao avaliando.

Anexo b
Documentação Fornecida

Anexo c
Cálculo

Anexo d
Fichas dos Elementos da Amostra

AMOSTRA DE LOJAS
Elemento 01
Data da coleta: XXXXX

Venda / Locação: Locação
Oferta / Transação: Oferta
Localização: Galeria XXXXXX
Bairro: Centro
Fonte: Juliana XXXXX
Área construída: 60,00 m2

Obs:
Valor Total: R$ 8.000,00
Valor Unitário: R$ 133,33/ m²
FOTO DA FACHADA

Elemento 02

Localização: Galeria XXXXX
Bairro: Centro
Fonte: Carlos Augusto XXXXX

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 03

Oferta / Transação: Transação
Bairro: Centro
Fonte: Welinton XXXXX

Obs: Novo Contrato
FOTO DA FACHADA

Elemento 04

Bairro: Centro
Fonte: Larissa XXXXX
Área construída: 48,00m2

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 05

Localização: Rua XXXXX
Bairro: Centro
Fonte: XXXXX

Obs: Novo Contrato
FOTO DA FACHADA

Elemento 06

Bairro: Centro
Fonte: Larissa XXXXX

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 07

Bairro: Centro
Fonte: Daiane XXXXX

Obs: Novo Contrato
FOTO DA FACHADA

Elemento 08

Bairro: Centro
Fonte: Ewandson – XXXXX

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 09

Bairro: Centro
Fonte: Eduardo XXXXX

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 10

Bairro: Centro
Fonte: XXXXX
Área construída: 1.140,00m2

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 11

Bairro: Centro
Fonte: Edmar XXXXX

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 12

Bairro: Centro
Fonte: Wander XXXXX

Obs: XXXXX
FOTO DA FACHADA

Elemento 13

Bairro: Centro
Fonte: XXXXX

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 14

Bairro: Centro
Fonte: Fernanda - XXXXX

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 15

Bairro: Centro
Fonte: Fernanda - XXXXX

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 16

Bairro: Centro
Fonte: Arnaldo XXXXX

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 17

Loja desocupada
Bairro: Centro
Fonte: Ronaldo XXXXX
Área construída: 1.000,00m2

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 18

Bairro: Centro
Fonte: Luiz XXXXX

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 19

Bairro: Centro
Fonte: Ana Paula XXXXX

Obs:
FOTO DA FACHADA

Elemento 20

Bairro: Centro
Fonte: Daiane XXXXX

Obs:
Valor Unitário: R$ 90,00 / m²
FOTO DA FACHADA

Anexo e
ART ou RRT

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L

Laudo de Avaliação Página 2

Determinação do valor de mercado para locação através do Método

4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Para execução do presente laudo, foram utilizados os dados e informações

Documentação fornecida: Certidão de Registro de Imóveis e contrato de

O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo

Laudo de Avaliação Página 3

Os signatários atestam que não tem no presente, nem contempla no

A vistoria do bem foi realizada no dia 09/10/20XX.

A loja onde hoje se encontra a totalidade da xxxxxxxx é composta por

Foi fornecido para a avaliação a Certidão de Registro de Imóveis e o

Sendo assim, a área construída utilizada para cálculo foi medida

Laudo de Avaliação Página 4

Em consonância com as Normas de Avaliações da ABNT – Associação

Laudo de Avaliação Página 5

Laudo de Avaliação Página 6

De acordo com a norma NBR 14653-1, os procedimentos avaliatórios

6.1. Métodos Utilizados para Identificação do Valor de um Bem, de seus

Método Comparativo de Dados de Mercado

A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, dos

A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório,

Laudo de Avaliação Página 7

7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

7.1. Caracterização da região

O bairro denominado Centro de xxxxxxx é a principal zona comercial da

A micro região onde se localiza o imóvel avaliando é caracterizada pelo

É dotada de toda a infra-estrutura que normalmente serve as áreas

Laudo de Avaliação Página 8

O imóvel avaliando está posicionada na quadra formada pelas Ruas xxxxx.

Conforme consta na documentação o terreno é confrontado por um lado

Laudo de Avaliação Página 9

Imóvel comercial localizado na Rua xxxxx, Bairro xxxxx,, Município de xxxxx

Área de terreno (m2): Não informado

A vistoria do bem avaliando foi realizada no dia 09/10/20XX

Conforme podemos observar

Laudo de Avaliação Página 10

A edificação foi executada em concreto armado, fechamento lateral em

A edificação apresenta o seguinte acabamento:

A edificação possui sistema de ar condicionado.

O imóvel possui idade aparente de 35 anos e apresenta estado de

Laudo de Avaliação Página 11

A micro-região onde está localizado o imóvel avaliando possui uma

O mercado de aluguel de lojas no centro de xxxxxx é supervalorizado

Destaca-se com ponto positivo proximidade do imóvel avaliandoos mais

O imóvel avaliando é atrativo devido sua localização, porém o mesmo

A pesquisa foi direcionada para elementos similares às tipologias do

A liquidez do imóvel avaliando, é considerada Normal.

Laudo de Avaliação Página 12

MCDDM Método comparativo direto de dados de mercado

Para o cálculo do valor de aluguelfoi utilizada a inferência ou regressão de

Laudo de Avaliação Página 13

10.1. MCDDM – Método comparativo direto de dados de mercado para

Foi alcançado o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão para o

Laudo de Avaliação Página 14

Laudo de Avaliação Página 15

A pesquisa completa está no respectivo anexo.

Área Construída:variável quantitativa, relativa à área construída total

Localização:variável tipo código alocado, relativa à atratividade comercial

Galeria/Rua:variável tipo dicotômica, relativa ao posicionamento do

Área Total/Frente:variável tipo quantitativo negativa, onde foi calculada a

Valor unitário:variável dependente, relativa ao valor total de mercado do

Laudo de Avaliação Página 16