YXi 6 FH

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1ª VARA CÍVEL DE
NOVA LIMA
LAUDO PERICIAL
REFERÊNCIA:
AÇÃO: Desapropriação.
PROCESSO Nº: 500.177.6-33.2020.8.13.0188.
AUTOR (ES): Município de Nova Lima.
RÉU (S): COBRASA Construtora B. LTDA.
PERITO OFICIAL: Eng. Ari Gustavo Daibert Pinto.

SUMÁRIO
SUMÁRIO............................................................................................................................................... 1
I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES .......................................................................................................... 2
1.1 - APRESENTAÇÃO ........................................................................................................................................ 2
1.2 - ANTECEDENTES HISTÓRICOS........................................................................................................................ 3
1.3 – OBJETIVOS .............................................................................................................................................. 4
1.4 - ATIVIDADES DESENVOLVIDAS DURANTE O PRESENTE TRABALHO PERICIAL ........................................................... 5
II. NORMAS PERTINENTES....................................................................................................................... 6
III. DOS EXAMES ..................................................................................................................................... 9
IV. DOS DOCUMENTOS APRESENTADOS ................................................................................................ 10
4.1 – DOCUMENTAÇÃO ................................................................................................................................... 10
4.1.1 Documentos Parte Autora ............................................................................................................. 11
4.1.2 Documentos Parte Ré .................................................................................................................... 23
V. LEVANTAMENTOS TÉCNICOS ............................................................................................................ 29
5.1 – CONTEXTUALIZAÇÃO ............................................................................................................................... 29
5.2 – DADOS ATUAIS: ..................................................................................................................................... 32
5.3 – DESCRIÇÃO DA ÁREA OBJETO DA LIDE ........................................................................................................ 35
5.4 – CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE ............................................................................................ 40
5.5 – PROJETO APROVADO .............................................................................................................................. 51
VI. ANÁLISE TÉCNICA ............................................................................................................................ 53
6.1 – CONSIDERAÇÕES GERAIS; ........................................................................................................................ 53
6.1.1 – Método Evolutivo ....................................................................................................................... 53
6.2 – AVALIAÇÃO DO TERRENO;........................................................................................................................ 54
6.2.1 – Pressupostos e Ressalvas Pertinentes: ....................................................................................... 54
6.2.2 – Considerações Sobre o Mercado: ............................................................................................... 55
6.2.3 – Metodologia, Pesquisas e Cálculos: ........................................................................................... 56
6.2.4 – Especificação da Avaliação: ....................................................................................................... 63
6.3 – AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS ................................................................................................................. 65
6.3.1 – Custo Unitário Básico de Construção. ........................................................................................ 65
6.3.2 – Apresentação dos Projetos Padrões Aplicados ao Imóvel .......................................................... 71
6.3.3 – BDI – Conceituação .................................................................................................................... 81
6.3.4 - Cálculo do Custo de Reedição das Benfeitorias ........................................................................... 82
6.3.5 – Método da Quantificação do Custo – MQTCT ............................................................................ 84
6.3.6 – Método Evolutivo ....................................................................................................................... 85
6.4 – RESULTADO FINAL DA AVALIAÇÃO; ............................................................................................................ 86
VII. QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES ......................................................................................... 87
7.1 - RESPOSTAS AOS QUESITOS DOS AUTORES ......................................................................................... 87
7.2 - RESPOSTAS AOS QUESITOS DA RÉ....................................................................................................... 96
VIII. CONCLUSÕES .............................................................................................................................. 105
IX. ENCERRAMENTO ........................................................................................................................... 107
X. ANEXOS ......................................................................................................................................... 108
X. ANEXOS ......................................................................................................................................... 111
Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 1

I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.1 - Apresentação
Ari Gustavo Daibert Pinto, engenheiro civil formado pela PUC-MG (Pontifícia
Universidade Católica de Minas Gerais), especializado em engenharia de
avaliações e perícias pela FEAMIG (Faculdade de Engenharia de Minas Gerais),
perito, assistente técnico, consultor de escritórios de advocacia, diretor da
Construtora Daibert Pinto Ltda. e associado ao IBAPE – Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia, juntamente com sua equipe técnica,
destacadamente:
Cláudio Gonçalves Pedrosa Júnior, engenheiro civil colaborador, formado

pela UNIVERSIDADE FUMEC, especializando em engenharia de avaliações e
perícias pela PUC- MG, perito, assistente técnico, consultor de escritórios de
advocacia.
O Perito, em atendimento à nomeação em tela (ID. 120146914), procede à

apresentação do Laudo Pericial, relativo ao evento em referência:
REFERÊNCIA:
AÇÃO: Desapropriação.
PROCESSO Nº: 500.177.6-33.2020.8.13.0188.
AUTOR (ES): Município de Nova Lima.
RÉU (S): COBRASA Construtora.

1.2 - Antecedentes Históricos
Trata-se de ação de Desapropriação ajuizada pelo Autor, na qual pretende em

juízo, que seja obtido a imissão de posse a partir de indenização sobre o imóvel
localizado no bairro Campo do Pires no município de Nova Lima – MG.
Passamos às seguintes informações:
 Pelos Autores:
O Município de Nova Lima, Autor da presente ação, sob desejo da “implantação

da unidade de segurança pública ” pretende mediante indenização à parte Ré a
imissão de posse do imóvel de matrícula nº 32.677 localizado na Avenida
Benedito Alves Nazareth no Bairro Campo do Pires, no Município de Nova
Lima.
O Autor apurou a quantia a ser indenizada através da Comissão de Avaliação

de Imóveis da Prefeitura de Nova Lima que chegou no valor de R$ 646.258,47
com base no valor venal para fins de IPTU.
Utiliza ainda do art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941 que emite posse provisória

ao expropriante caso o mesmo alegue urgência e deposite o valor obtido em
avaliação.
A imissão de posse foi reconhecida pelo TJMG desde que o Autor comprovasse
a realização do depósito na quantia avaliada. Quantia essa que foi depositada e
comprovada.
 Pela Ré:
Por sua vez, alega a parte Ré que o magistrado não considerou a alteração pela
recente Lei 13.867 de 26 de agosto de 2019 em que o expropriante não
notificou previamente o proprietário antes de intentar qualquer medida
judicial, não possibilitando uma resolução consensual sob o meio adotado
para solução do litígio.
Complementa alegando que o critério da justa e prévia indenização não foi

adotado considerando que o valor avaliado não atingiu sequer o valor que o
próprio Município utiliza para em sua Planta de Valores para cálculo do IPTU e

também o valor de mercado do imóvel para fins de cálculo do ITBI, no valor de
R$ 3.409.805,53.
Conclui solicitando o complemento do valor avaliado com base em nova

avaliação realizada através da realização de perícia judicial.
1.3 – Objetivos
Constitui-se objetivo precípuo do presente trabalho a realização de perícia na

área em referência, cuja análise busca responder a todos os quesitos
formulados pelas partes.
OBJETIVOS
Identificar o objeto da perícia a partir dos elementos de cadastro físico, da

vistoria, do exame, da avaliação ou do arbitramento.
O presente trabalho objetiva ainda fornecer ao Julgador elementos técnicos de

ordem pericial:
 Da documentação apresentada pelas partes (inclusive projetos);
 Da documentação requerida junto a órgãos públicos;
 Bem como daqueles resultantes das inspeções realizadas naquela área e

áreas anexas.

1.4 - Atividades Desenvolvidas Durante o Presente Trabalho Pericial
 Atividades Periciais de Campo (Vistoria);
 Diagnóstico da situação encontrada;
 Cobertura fotográfica dos itens relevantes de relato;
 Coleta de dados técnicos (in loco);
 Levantamento de dados contidos nos autos;
 Análise de projetos, estudos e Normas Técnicas apresentados;
 Análise das ocorrências e elementos periciais;
 Considerações finais e conclusões;
VISTORIA
Constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos

elementos que o consistem e/ou influenciam, sem a indagação das causas que o
motivaram.

II. NORMAS PERTINENTES
O presente trabalho foi elaborado com suporte nos requisitos constantes em

normas da ABNT (Norma Brasileira para Perícia de Engenharia na Construção
Civil), onde se destacam:
Na Norma - NBR- 13.752/96.

Na Norma - NBR- 14.653 Parte 2 – Imóveis Urbanos.

Os requisitos de uma perícia são condicionados à abrangência das
investigações, à confiabilidade e adequação das informações obtidas, à
qualidade das análises técnicas efetuadas e ao menor grau de subjetividade
prestado pelo perito, sendo estes aspectos definidos pelos seguintes pontos:
 A metodologia empregada;
 Os dados levantados;
 O tratamento dos elementos coletados e trazidos ao laudo;
 A menor subjetividade inserida no trabalho.
O conjunto de dados que contribui para a elaboração do parecer técnico deve

estar expressamente caracterizado, usando-se toda a evidência disponível.
ENGENHARIA LEGAL
Ramo de especialização da engenharia dos profissionais registrados nos CREA que

atuam na interface direito / engenharia, colaborando com juízes, advogados e as
partes, para esclarecer aspectos técnico-legais envolvidos em demandas.
A qualidade do trabalho pericial deve estar assegurada quanto a:
 Inclusão de um número significativo de fotografias, garantindo maior

detalhamento do bem periciado;
 Descrição detalhada dos bens nos seus aspectos físicos, dimensões, áreas,
utilidades, materiais construtivos, etc.;
 Caracterização da região, descrevendo as caraterísticas físicas (relevo, solo),

melhoramentos públicos (vias, urbanização, infraestrutura), equipamentos,
serviços comunitários e potencial de aproveitamento;
 Análise dos danos e/ou eventos encontrados, apontando as prováveis causas

e consequências.

III. DOS EXAMES
EXAME
Inspeção, por meio de perito, sobre pessoa, coisas, móveis e semoventes, para
verificação de fatos ou circunstâncias que interessem à causa.
O perito signatário, juntamente com as partes, compareceu à área em apreço,

no dia 28 de Julho de 2020, com o objetivo de levantar as características físicas
do local, para que, interativamente com os dados documentais presentes nos
autos e outros que se mostrarem necessários fosse possível reunir elementos
que subsidiassem a presente análise.
Durante a vistoria de campo procurou-se realizar um diagnóstico dos itens que

são objetos da perícia, estabelecer uma coleta preliminar de informações,
analisar dados contidos nos autos e reunir fotografias, além de anotar os
detalhes físicos de real interesse.
Ressalta-se que as partes foram devidamente informadas da data, hora e

local, conforme ID. 125213256 dos autos.
Posteriormente, outras diligências foram levadas a efeito.
Para maior clareza quanto à descrição, consideramos sempre o observador no

interior do imóvel e voltado para a sua frontal.

IV. DOS DOCUMENTOS APRESENTADOS
4.1 – Documentação
Foram fornecidos diversos documentos e estudos técnicos a este Perito Oficial,

sendo que dentre eles, serão considerados aqueles que julgamos pertinentes,
os quais encontram-se assim descritos:
 Documentos fornecidos pela parte Autora;
 Documentos fornecidos pela parte Ré;
 Documentos pesquisados na internet;
 Todos os outros documentos periciados estão contidos nos autos.

4.1.1 Documentos Parte Autora
01) DECRETO DE UTILIDADE PÚBLICA:

ESTE DOCUMENTO SERÁ CARACTERIZADO COMO DOC 01.

02) LAUDO AVALIAÇÃO DA PMNL


03) SITUAÇÃO CADASTRAL RÉ

04) MATRÍCULA DO IMÓVEL


05) DECISÃO


06) COMPROVANTE DE DEPÓSITO

4.1.2 Documentos Parte Ré
07) PROJETO


08) PLANILHA DE AVALIAÇÃO PARA ITBI

09) DECISÃO LIMINAR DE SEGUNDO GRAU EM AGRAVO DE
ISNTRUMENTO, SUSPENDENDO A IMISSÃO PROVISÓRIA DA POSSE
CONDICIONANDO AO DEPÓSITO APURADO EM PERÍCIA PRÉVIA


V. LEVANTAMENTOS TÉCNICOS
5.1 – Contextualização
A história de Nova Lima começa no século XVII, com a chegada do bandeirante

paulista Domingos Rodrigues da Fonseca Leme em busca de ouro.
Outros mineradores também vieram nessa época, nos anos 1720, o que
acarretou em um aumento no número de habitantes.
Inicialmente, a cidade foi denominada Campos de Congonhas.
Com a expansão do ouro, passou a se chamar Congonhas das Minas de Ouro.
O Município de Nova Lima tem origem na comarca do Rio das Velhas, fruto da
emancipação de parte do território maior e ligado à extração de ouro feita
através de um empreendimento inglês que comprou seus direitos de
exploração em 1834 e junto com ele, transformando a outrora freguesia do
ciclo do ouro em cidade industrial construída para ser base de infraestrutura
necessária para a reprodução da força de trabalho necessária ao
empreendimento capitalista.
O município foi denominado, a princípio, Villa Nova de Lima no ano de 1891,

regulamentando-se pelos decretos estaduais que criaram junto com ele a
organização política administrativa que fez, naquele momento, o território
brasileiro.
Segundo Lima (1901):
“A princípio, Congonhas de Nova Lima, nome derivado da subserviência do

povoado minerador ao Distrito principal da Comarca de Rio das Velhas,
Capitania de Minas Gerais, Sabara-buçu, ou simplesmente depois Nova Lima.
Cento e trinta e seis anos depois, o povoamento minerador foi elevado a arraial
sob alcunha de Nossa Senhora do Pilar de Nova Lima (Lei Provincial número 50
de 08/04/1836), ou simplesmente Congonhas, sendo que a freguesia foi criada
em 1748 (Atos episcopais de 1748, sendo o primeiro pároco, Cônego Trindade).

Em 1891, com a Constituição republicana estadual datada do mesmo ano, que
emancipou vários municípios, o arraial foi desvinculado territorial e
administrativamente de Nova Lima, ganhando o nome de Vila Nova de Lima,
em homenagem a uma ilustre família da Região (Decreto estadual número 364,
de 05/02/1891).
Neste mesmo ano, a lei número 2, de 14/09/1891, criou o distrito-sede que, no

recenseamento de 1920, aparece subdividido em três distritos: Vila Nova de
Lima, Santo Antônio do Rio Acima e Piedade de Paraopeba (Enciclopédia
mineira dos municípios, p.191, 1957).
A simplificação do nome do município para Nova Lima foi feita em 1923,

permanecendo até os dias atuais (Lei estadual de 07/09/1923), sendo a
Comarca criada por decreto lei 148 em 17/12/1938.
Nesse mesmo ano, perde o Distrito de Piedade de Paraopeba, ganhando o de

Raposos. Finalmente em 1948, Raposos e Santo Antônio do Rio Acima
adquirem sua independência territorial e, geograficamente, o município se
configura como está, nos dias atuais.
Em torno de seu projeto de exploração industrial do ouro, Nova Lima

consolida-se cidade, feita em terras que aos poucos foram deixando de se
tornar comunais e de propriedade da Coroa Portuguesa para assumir o papel
que o espaço público e o privado têm dentro do sistema capitalista de
produção.
A concentração fundiária em torno do projeto da empresa mineradora é a

característica mais marcante do município e é de onde se derivam os principais
problemas decorrentes das questões de irregularidades fundiária, vivenciado
no município de Nova Lima.

IMAGEM – PRAÇA BERNARDINO DE LIMA
IMAGEM – MINA MORRO VELHO

5.2 – Dados Atuais:
O município de Nova Lima está inserido na Região Metropolitana de Belo

Horizonte (RMBH), no estado de Minas Gerais, localiza-se na latitude 44º e
longitude 20º, sendo município integrante da região geológica denominada
Quadrilátero Ferrífero.
Faz parte da macrorregião denominada Zona Metalúrgica de Minas Gerais.
Segundo o Censo realizo pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística -

IBGE, o município de Nova Lima possui uma extensão territorial de 429 km² e
população de 94.889 habitantes.
REGIÃO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE

IMAGEM – REGIÃO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE

Distante da capital mineira 22 km, Nova Lima, consolida-se como um
importante polo de serviços e de comércio, que promove o crescimento
econômico do município e mais empregabilidade aos cidadãos.
A principal atividade econômica do município é a extração do minério de ferro,

responsável por mais de 5 mil dos 46,3 mil empregos gerados pelo município.
O salário médio (mensal) é de, aproximadamente, R$2.920,00, sendo que as

profissões mais bem-remuneradas do município são, principalmente, as de
administração, tecnologia da informação e educação.
Em 2015, o município exportou o equivalente a 1,79 bilhões de dólares, dos

quais 1,04 bilhões tiveram como destino a China, e importou, no total, 32,7
milhões de dólares, sendo a África do Sul a principal origem.
PIB (RMBH)

5.3 – Descrição da Área Objeto da Lide
Concluídos os procedimentos da vistoria de campo pode-se caracterizar a área

objeto da ação da seguinte forma:
A região está a aproximadamente 5Km do centro de Nova Lima, com acesso

rápido à MG-030 que acessa à capital Belo Horizonte.
CENTRO
BH – NOVA LIMA
MG-030 BAIRRO CAMPO DO

PIRES
IMAGEM GOOGLE EARTH
O Bairro Campo do Pires localiza-se às margens da rodovia MG-030 e se trata

de uma região mista, com imóveis industriais e residenciais.
MG-030
IMAGEM GOOGLE EARTH

Pode-se observar acima que o bairro possui uma avenida principal “Benedito
Alves Nazareth”.
Esta é cercada predominantemente por galpões industriais de grande porte.
Nas ruas coletoras da avenida principal há predominância de imóveis

residenciais.
FOTO 1 – AVENIDA BENEDITO ALVES NAZARETH


O Bairro é dotado de todos os itens urbanísticos, sendo eles:
 Transporte Coletivo;
 Coleta de Resíduos Sólidos;
 Água Potável;
 Energia Elétrica;
 Telefone;
 Redes de Cabeamento para Transmissão de Dados, Comunicação e TV;
 Esgotamento Sanitário;
 Rede de Drenagem para Águas Pluviais;
O Bairro é Campo do Pires, segundo anexo presente nos autos (fls. 90), contém
os seguintes zoneamentos:
FOTO 4 – ZONEAMENTO BAIRRO CAMPO DO PIRES (FLS. 102)
Sendo eles:
ZEEU – ZONA ESPECIAL DE EXPANSÃO URBANA

ZEIS – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL
ZIND – ZONA DE USO PREDOMINANTEMENTE INDUSTRIAL
ZOCS – ZONA DE USO PREDOMINANTEMENTE DE COMÉRCIO E SERVIÇOS
ZOR – ZONA DE USO PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL

Ressalta-se também o contexto do Município, da implementação de sedes de
serviços públicos representado pela seta em vermelho.
Esta representa um vetor de valorização da região a partir do centro em

direção ao bairro Campo do Pires, devido a presença do Ministério Público,
construção do Novo Fórum de Nova Lima e a duplicação da MG-030.
SEDE
MINISTÉRIO
PÚBLICO
NOVO FÓRUM DE BAIRRO CAMPO

NOVA LIMA DO PIRES
FOTO 5 – VETOR URBANIZAÇÃO

5.4 – Caracterização do Imóvel Objeto da Lide
Concluídos os procedimentos da vistoria de campo pode-se caracterizar o

imóvel objeto da ação da seguinte forma:
Localizado na Avenida Benedito Alves Nazareth, o imóvel constitui de um

galpão de 5.000,00 m² de área de terreno e 1.763,01 m² de área construída.
5.000,00
m²
1.763,01
m²
FOTO 6 – IMÓVEL OBJETO DA LIDE
Conforme apresentado na Foto 4, a respectiva avenida possui zoneamento

especial ZIND, local destinado a construção de galpões e fábricas de cunho
industrial.
O terreno possui formato irregular com topografia plana e contempla todos os

itens de infraestrutura a seguir:

 Água Potável;
 Telefone;
A seguir faremos uma minuciosa apresentação do imóvel:
1. Guarita
FOTO 7 e 8 – GUARITA
Trata-se de um pequeno cômodo de estrutura em concreto, lajes pré-

fabricadas e janelas em vidro temperado para visualização da rampa de
entrada.

Ao lado da guarita foi possível observar uma casa de bombas que estava
fechada no dia da vistoria.
FOTO 13 e 14 – CASA DE BOMBAS
2. Estacionamento
FOTO 15 e 16 – ESTACIONAMENTO

Trata-se de extensa área parte coberta parte descoberta de aproximadamente
3.200 m² com piso intertravado predominantemente.
3. Área Administrativa
FOTO 20 e 21 – ÁREA ADMNISTRATIVA

Trata-se de área coberta de aproximadamente 230,00 m² com piso cerâmico,
paredes internas de dry-wall nas áreas administrativas e alvenaria nos
banheiros e paredes externas.
Possuem a seguinte disposição dos cômodos.
FOTO 22 – LAYOUT ÁREA ADMNISTRATIVA
3.1 Sala Operacional
FOTO 23 e 24 – SALA OPERACIONAL
3.2 I.S Masculino e Feminino
FOTO 25 e 26 – INSTALAÇÕES SANITÁRIAS

3.3 Recepção
FOTO 27 e 28 – RECEPÇÃO
3.4 Copa
FOTO 29 e 30 – COPA
3.5 Sala de Reunião
FOTO 31 e 32 – SALA DE REUNIÃO

3.6 Sala Luiz Filho
FOTO 33 e 34 – SALA LUIZ FILHO
FOTO 35 – SALA LUIZ FILHO
4. Almoxarifado
FOTO 36 e 37 – ALMOXARIFADO

Trata-se de área coberta de aproximadamente 215,00 m² com piso cimentício
polido. As paredes são de alvenaria até altura de 3,10 m.
Dali até aproximadamente 8,00m trata-se de um cobogó de concreto tipo

veneziana.
FOTO 38 e 39 – ALMOXARIFADO
5. Galpão
FOTO 40 e 41 – GALPÃO
Trata-se de área coberta de aproximadamente 630,00 m² com piso cimentício

polido de alta resistência para tráfego de veículos pesados.
As paredes são de alvenaria até altura de 3,10 m. Dali até aproximadamente

8,00m trata-se de um cobogó de concreto tipo veneziana.
O mesmo ainda possui dois vãos para entrada e saídas de caminhões.

6. Área Molhada
FOTO 46 e 47 – ÁREA MOLHADA
Trata-se de área coberta de aproximadamente 100,00 m² com piso de granilite,

com parede de dry-wall. Funciona como apoio aos funcionários que estão
trabalhando no galpão possuindo copa, vestiários e refeitório.

FOTO 48 e 49 – LAYOUT E CIRCULAÇÃO
FOTO 50 e 51 – DEPÓSITO 02
FOTO 52 e 53 – REFEITÓRIO

FOTO 54 e 55 – COPA
FOTO 56 e 57 – I.S FEMININA E MASCULINA
7. Estacionamento Coberto
Trata-se de área coberta de aproximadamente 45,00m² sem vedação, mas com

isolamento da cobertura metálica.
FOTO 58 e 59 – ESTACIONAMENTO COBERTO

5.5 – Projeto Aprovado
O galpão teve projeto aprovado pela prefeitura em Maio de 2013.
PROJETO APROVADO

Considerações Sobre o Imóvel
Com orientação da NBR 14.653, teceremos algumas ponderações a respeito da

edificação apresentada.
 A atividade exercida no imóvel e suas instalações são compatíveis com o

zoneamento do local ZIND;
 Teve sua construção encerrada em 2009;
 Foi construído como uma oficina para manutenção de equipamentos

hospitalares. Há 5 anos passou por uma intervenção no layout para
funcionar como um ponto de apoio para a empresa de construção civil;
 As dimensões dos vãos, o piso no galpão de alta resistência, o desenho

arquitetônico da fachada, paisagismos, instalações, o tamanho de sua
área administrativa e a qualidade construtiva valorizam o imóvel.
 O estado de conservação da edificação está entre nova e regular. (Índice

B seguindo a tabela de Ross-Heideck)
FOTO 60 – VISTA GERAL FACHADA

VI. ANÁLISE TÉCNICA
6.1 – Considerações Gerais;
De acordo com os estudos e levantamentos realizados por este Perito Oficial,

objetivando o esclarecimento da lide, o foco da análise técnica dos trabalhos
será a avaliação do imóvel objeto da lide.
Para lograr tal objetivo o presente Laudo Técnico Pericial, mediante utilização
do Método Evolutivo, visa alcançar o valor mercadológico do imóvel
considerando o contexto de padrão construtivo, tipo de construção, situação
macroeconômica e público alvo.
6.1.1 – Método Evolutivo
O Método Evolutivo é utilizado nos casos de avaliação de imóveis implantadas

em um terreno e de outras benfeitorias constantes nele.
Quando não se encontra imóveis semelhantes no mercado imobiliário para

obter-se a média, avalia-se o terreno separado dela – eis o Método Evolutivo e
o motivo de sua aplicação.
Inicialmente, faz-se a pesquisa de terrenos semelhantes ao que será avaliado e

procede-se à obtenção da média, calculando-se, por fim, o preço do terreno ou
da gleba, multiplicando a média obtida pela área do terreno a avaliar.
Esse trecho da avaliação seria, em essência, o Método Comparativo.
Para a construção, multiplica-se o valor do metro quadrado de construção pela

área total construída.
O valor do imóvel é a soma do valor da construção mais o valor do terreno.
A ideia do Método Evolutivo é fornecer o valor completo da propriedade.
A seguir serão realizadas a avaliação do terreno e o cálculo das benfeitorias

para alcançar o valor de mercado de todo o imóvel.

6.2 – Avaliação do Terreno;
O valor do terreno será obtido através do Método Comparativo de Dados de

Mercado.
A pesquisa realizada na região de influência e imóvel com o mesmo tipo de

uso/vocação, utilizado o software SISDEA, realizando o tratamento dos dados
por inferência estatística.
6.2.1 – Pressupostos e Ressalvas Pertinentes:
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT,

Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1
(Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se:
 Na documentação fornecida;
 Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel,
realizada em 27/07/2020;
 Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local
(vendedores, compradores, intermediários, etc.);
 Em informações obtidas junto a locatários da região;
 Em banco de dados deste perito oficial.
Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos

fornecidos. As observações “in loco” e as informações obtidas foram tomadas
como verdadeiras e de boa fé.
Para avaliação, e conforme orientação, utilizamos a documentação fornecida.

6.2.2 – Considerações Sobre o Mercado:
Classificação do bem quanto:
Liquidez: Média a baixa.

Desempenho de mercado: Recessivo.
Número de ofertas: Baixo.
Absorção pelo mercado: Média a Baixa.
Público alvo: Varejo.
A economia do país ao final de 2019 e início de 2020 estava entrando em um

período de retomada econômica.
Da recessão e queda apresentada em anos anteriores, o país estava se

preparando para sair da estagnação ultimamente vivenciada nos preços
praticados na área imobiliária e começaria a buscar novos patamares ou
retomar patamares anteriormente alcançados.
Especialistas do mercado imobiliário da cidade Nova Lima, declararam que

após terem experimentado reduções periódicas, com negociações e
renegociações nos preços praticados no mercado de locação, entraram em um
momento onde os preços não têm sofrido mais quedas.
Segundo eles, esse seria o momento que antecede uma nova retomada nos
preços.
Porém ainda incerto e aguardando novas movimentações do mercado para

confirmar o conceito de crescimento.

6.2.3 – Metodologia, Pesquisas e Cálculos:
MCDDM - Método comparativo direto de dados de mercado.
Foi utilizado por ser o que melhor representa o mercado imobiliário. Identifica
o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Neste caso, após a coleta de informações e análise dos dados analisados,

realizamos estudos das seguintes variáveis:
Período da pesquisa: agosto a setembro de 2020

Número de dados coletados: 21
Número de dados utilizados: 16
Tratamento dos dados: Inferência Estatística

Número de variáveis pesquisadas: 03
Número de variáveis utilizadas: 03
O modelo de Regressão múltipla do imóvel avaliando encontra-se em anexo

Foram utilizadas as seguintes variáveis:
X1= Área Total (m²) => Variável Independente, quantitativa, representada pela
área total do imóvel, com crescimento negativo.
X2= Localização => Variável Independente, representada por dicotomia, com

crescimento positivo. (1) boa, (2) superior.
Y= Valor Unitário R$/m² => Variável Dependente
Valor Total (R$) = Valor Unitário (R$/m²)

Área Equivalente (m²)

Pesquisa de Mercado:

1 – Av. Quinta início à esquerda 4 – Av. Canada 167
2 – Av. Quinta 165 5 – Rua Alaska 778
3 – Av. Quinta 600 6 – Marginal BR 040
1 4
2 5
3 6

7 – Av. Quebec 1010 10 – Rua Sibipuruna 325
8 – Av. Vitória 351 11 – Rod. Mg 030
9 – Rua Hudson 1370 12 – Alameda dos Bem te Vi 814
10
7
11
8
12
9

13 – Rua da Vereda/Vale 16 – Av. Regent 325
14 – Rod MG 030 17 – Av. Canada 741
15 – Rua Heston 155 18 – Avenida Cisne
13 16
14 17
15 18

19 – Rua Niágara 390 21 – Rua Ludovico Barbosa
20 – Av. Montreal 2070
19
21
20

Modelo de Melhor Ajuste:
Em seguida, foi realizada a operacionalização dos dados, através do programa

SISDEA, onde encontramos a curva que apresentou o melhor ajuste do
modelo, ou seja, aquela que melhor representou o conjunto de pontos (ou
dados) analisados, com a seguinte forma:
Função Estimativa
Valor unitário = 1/(+0,00143008763 +6,101722378E-008 * Área

total -0,000387369248 * Localização)
Determinação do Valor de Venda:
Atributos de entrada:
Área Total (m²) 5.000

Localização 1
Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%:
Mínimo Unitário calculado Máximo

(R$/m²)
-4,38% 741,95 4,80%
3.547.346,81 3.709.736,83 3.887.707,86
Resultado da Avaliação de Venda:
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Estudo

de Avaliação, atribuímos ao imóvel o seguinte valor de mercado atual:
Data base: 09/2020.
 Valor Adotado: R$ 3.700.000,00 (Três milhões e setecentos mil reais);

 Valor Unitário: R$ 740,00/m² (Setecentos e quarenta reais por
metro quadrado);

6.2.4 – Especificação da Avaliação:
Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
Item Descrição Grau Grau Grau Pontos

obtidos
III II I
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a Completa quanto às Adoção de situação III
avaliando todas as variáveis variáveis utilizadas no paradigma
analisadas modelo
2 Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o II
dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
3 Identificação dos dados Apresentação de Apresentação de Apresentação de II
de mercado informações relativas informações relativas informações relativas
a todos os dados e a todos os dados e aos dados e variáveis
variáveis analisados na variáveis analisados na efetivamente
modelagem, com foto modelagem utilizados no modelo
e características
conferidas pelo autor
do laudo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida, desde que: III
uma variável, desde a) as medidas das
que: a) as medidas das características do
características do imóvel avaliando não
imóvel avaliando não sejam superiores a 100
sejam superiores a % do limite amostral
100% do limite superior, nem
amostral superior, inferiores à metade do
nem inferiores à limite amostral
metade do limite inferior; b) o valor
amostral inferior, b) o estimado não
valor estimado não ultrapasse 20 % do
ultrapasse 15% do valor calculado no
valor calculado no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referidas variáveis, de
referida variável per si e
simultaneamente, e
em módulo
5 Nível de significância 10% 20% 30% III
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
máximo admitido para a
rejeição da hipótese nula
do modelo através do
teste F de Snedecor
Total da Pontuação atingida: 16 Itens Obrigatórios: 2, 4, 5, 6 no mínimo no grau II

Tabela de Precisão - NBR 14653-2
Grau
Descrição III II I
Amplitude do intervalo de confiança de
80% em torno da estimativa de tendência ≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
Encontrou-se para este modelo, Grau II de Fundamentação e Grau III de

Precisão.

6.3 – Avaliação das Benfeitorias
Para determinação dos custos da construção, foi utilizado o MQTCT – Método

da Quantificação dos Custos, com aplicação do CUB (Custo Unitário publicado
pelo SINDUSCON - MG).
O valor de referência publicado para as tipologias Galpão Industrial, Projetos

padrão residencial, custo unitário calculado para julho/2020 com acréscimo de
BDI em 25% além da adição de um percentual de 25% relativos a serviços
não constados no projeto padrão que compõe o CUB tais como a execução
de fundações e a presença de piso industrial.
A seguir será apresentado uma conceituação sobre o CUB e sua importância

para a avaliação e estimativa de valores de construções.
6.3.1 – Custo Unitário Básico de Construção.
A ABNT NBR 12721:2006 foi publicada no dia 28 de agosto/2006 e é resultado

de um amplo processo de revisão da Norma anterior, a ABNT NBR
12721:1999.
Esta revisão iniciou-se em maio/2000 e foi de grande importância para o setor

da construção civil. Resultado de mais de seis anos de estudos técnicos e de
amplas discussões no âmbito da Câmara Brasileira da Indústria da Construção
(CBIC) e suas entidades filiadas, envolveu todos os agentes do mercado
imobiliário nacional.
Ela mantém os conceitos teóricos básicos anteriores, mas apresenta profundas

alterações em seu conteúdo, em função da sua obrigatória adaptação ao
disposto na legislação e aos novos projetos arquitetônicos atualmente
praticados.
A revisão da norma buscou a modernização do CUB/m² e a melhor adaptação

à atual realidade dos novos insumos, novas técnicas e tecnologias, novos
índices de produtividade, enfim, do atual processo construtivo nacional, uma
vez que a antiga Norma baseava-se nos processos construtivos de 1964.
E, sem dúvida alguma, de lá para cá, muita coisa mudou. Entre as principais
alterações introduzidas estão os novos projetos-padrão.

Novos projetos arquitetônicos, estruturais e de instalações. Além disso,
ocorreu a adaptação às novas legislações urbanas; subsolos; terrenos
definidos; projetos diferentes para cada padrão de acabamento; inexistência
de diferenciação pelo número de quartos; novo lote básico de insumos e
introdução de metodologia de orientação para a coleta de preços do CUB/m².
Os projetos-padrão foram totalmente refeitos, sem qualquer ponto de

equivalência ou semelhança com os projetos anteriores. Foram considerados
os aspectos do mercado atual de edificações na definição dos projetos
arquitetônicos, levando-se em conta que a Norma, por ter abrangência
nacional, deve procurar consolidar um projeto que atenda as inúmeras
legislações municipais.
Em 01/02/2007 entrou em vigor a Norma Brasileira ABNT NBR 12721:2006,

estabelecendo uma completa alteração na Norma anterior (ABNT NBR
12721:1999).
O processo de revisão, que resultou na Norma hoje em vigor, atendeu antiga

aspiração do setor e da sociedade. Para a sua realização ocorreu a interação de
toda a cadeia produtiva da construção e agentes afins.
O CUB/m² possui seu aparato legal que é a Lei 4.591/64.
Além dele, o CUB/m² também possui seu aparato técnico, conforme

esclarecido pelo artigo 53 da referida Lei. Atualmente a Norma Brasileira que
estabelece a metodologia de cálculo do CUB/m² é a ABNT NBR 12.721:2006,
portanto este é o arcabouço técnico do CUB/m².
De acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira ABNT NBR 12.721:2006, o

conceito de Custo Unitário Básico é o seguinte:
"Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado,

calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos
da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da
Lei nº 4.591/64 e que serve de base para avaliação de parte dos custos de
construção das edificações."
O CUB/m² representa o custo parcial da obra, isto é, não leva em conta os

demais custos adicionais.

"Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os
seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços
por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e
especificações correspondentes a cada caso particular: fundações,
submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático;
elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores,
bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e
exaustão, outros; playground (quando não classificado como área construída);
obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de
esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros
serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III); impostos, taxas
e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural,
projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor;
remuneração do incorporador."
O objetivo básico do CUB/m² é disciplinar o mercado de incorporação

imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis.
Em função da credibilidade do referido indicador, alcançada ao longo dos seus
mais de 40 anos de existência, a evolução relativa do CUB/m² também tem
sido utilizada como indicador macroeconômico dos custos do setor da
construção civil. Publicada mensalmente, a evolução do CUB/m² demonstra a
evolução dos custos das edificações de uma forma geral.
PROJETOS PADRÃO
A NBR 12.721:2006 trata como projetos padrões os seguintes itens:
FOTO 59 – NBR12.721:2006

FOTO 60 – NBR12.721:2006

FOTO 61 – NBR12.721:2006

FOTO 62 – NBR12.721:2006
Cabe ressaltar que cada projeto padrão possui uma lista contendo a descrição
dos itens necessários para realizar tal construção que vão desde a
caracterização das esquadrias até os revestimentos utilizados na fachada.
Fonte: www.cub.org.br

6.3.2 – Apresentação dos Projetos Padrões Aplicados ao Imóvel
Para obtenção dos custos de reedição, o imóvel será subdividido em 5 regiões.
A respectiva área de cada região do galpão será multiplicada posteriormente

pelo CUB indicado em tabela abaixo.
a. Galpão + Almoxarifado + Área Molhada
FOTO 63 e 64 – ALMOXARIFADO E GALPÃO
Para essas áreas serão adotados o CUB/m² do projeto padrão GI (Galpão

Industrial) acrescidos de um percentual de 25% para corrigir a execução de
fundações e outros serviços não contemplados no CUB e do piso industrial
contido no galpão avaliando e não contemplado nos custos do projeto padrão
e acréscimo do BDI de 25%
A NBR 12.721 ainda disponibiliza um layout do respectivo projeto padrão

adotado.
Trata-se de um galpão de 1.000,00 m² constituído de vestiários e uma área

administrativa.

FOTO 65 – GI PROJETO PADRÃO
FOTO 66 – GALPÃO AVALIANDO
Observa-se até uma semelhança no layout do galpão avaliando e no utilizado

no projeto padrão.
O piso contemplado no galpão do projeto padrão trata-se de cimentado

comum, conforme norma abaixo, diferentemente do piso industrial
encontrado no galpão do imóvel avaliando.

Por fim, constatamos que no projeto padrão encontra-se um galpão industrial
de pé direito duplo de 5,10m.
PROJETO PADRÃO NBR 12.721
No galpão avaliando verificou-se um pé direito de 7,95m de pé direito,

conforme observado em projeto abaixo.

PROJETO GALPÃO AVALIANDO
Para corrigirmos tais distorções não contempladas no projeto padrão será

acrescido um item na planilha para cálculo de benfeitorias descrito como
“Outros serviços”, que representam essas atividades características do
imóvel avaliando por ser tratar de um padrão superior em relação ao
adotado no referido projeto paradigma da NBR 12.721, além das
fundações que não entram no cálculo do CUB.

b. Área Administrativa
FOTO 67 e 68 – ÁREA ADMINISTRATIVA
Para a área administrativa será adotado o CUB/m² do projeto padrão R1-N

(Residencial Unifamiliar Padrão Normal) acrescidos de um percentual de 25%
para corrigir a execução das fundações e do piso industrial contido no galpão
avaliando e não contemplado nos custos do projeto padrão e acréscimo do BDI
de 25%.
Abaixo segue o memorial descritivo adotado pela norma para os materiais

utilizados para o Projeto Padrão R1.

Como o observado, a área administrativa avaliada contempla descrições dos
três padrões construtivos contidos no memorial descritivo da respectiva NBR
citada acima. Para equalização, será adotado o índice de padrão construtivo
unifamiliar normal.

c. Guarita
Para a guarita será adotado o CUB/m² do projeto padrão R1-B (Residencial

Unifamiliar Padrão Baixo) acrescidos de um percentual de 25% para corrigir a
execução das fundações e não contemplado nos custos do projeto padrão e
acréscimo do BDI de 25%
d. Projeção Telhado
FOTO 71 e 72 – PROJEÇÃO TELHADO
Trata-se de área externa não circuncidada pela alvenaria do galpão. Esta é

coberta por cobertura metálica e o piso varia entre concreto intertravado,
britado e em grama.
Por se tratar de uma cobertura de alto padrão, o custo por m² será

representado por 50% do CUB de Galpão Industrial,

e. Área Descoberta
FOTO 73 e 74 – PROJEÇÃO TELHADO
Trata-se de área externa à cobertura metálica, formada predominantemente

de blocos de concreto intertravado. O custo por m² será obtida da planilha
trimestral de abril/20 do SETOP MG.
ÁREA DO IMÓVEL ÁREA (m²) PROJETO PADRÃO

UTILIZADO
Galpão + Almoxarifado + 827,13 GI (Galpão Industrial)
Área Molhada
Área Administrativa 230,85 R1-N (Residencial
unifamiliar padrão
normal)
Guarita 11,56 R1-B (Residencial
unifamiliar padrão
normal)
Projeção Cobertura + 693,47 GI (Galpão Industrial)
Estacionamento Coberto
Área descoberta 3.236,99 SETOP MG

6.3.3 – BDI – Conceituação
O índice BDI na Construção Civil – do Inglês Budget Difference Income ou

Benefícios e Despesas Indiretas em Português – é um elemento orçamentário
que ajuda o profissional responsável pelos orçamentos da Construção Civil a
compor o preço de venda adequado levando em conta os custos indiretos (os
não relacionados a materiais, mão-de-obra, etc). Vale ressaltar que esse índice
não é absoluto, cada obra ou serviço deve ter um BDI próprio, pois as
condições de cálculo e o preço de venda são específicos para cada caso.
Nos orçamentos, dois componentes determinam o preço final de um serviço:

os custos diretos e o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas):
Custos diretos são aqueles que ocorrem especificamente por causa da

execução do serviço objeto do orçamento em análise. Portanto, todos os
insumos incluídos em uma composição de custo unitário de serviço são
considerados custos diretos.
Custos indiretos são os que não são incorporados ao produto final, mas
contribuem para a formação do custo total:
– Administração Central da Empresa;

– Custo financeiro do contrato;
– Seguros;
– Garantia;
– Tributos sobre a Receita.
O BDI ajuda as empresas a garantir um bom custo global e a cobrir as

despesas da administração central, custos financeiros, impostos, garantias,
seguros, tributos e a margem de incerteza. Numa outra definição, o BDI é o
rateio do Lucro mais os Custos Indiretos aplicado aos Custos Diretos e também
pode ser admitido pela sigla LCI – Lucro e Custo Indireto.
Fonte https://www.sienge.com.br/blog/bdi-na-construcao-civil-o-que-e-como-
usar/
O BDI estimado para esta avaliação será de 25% (Vinte e Cinco por cento),
considerando as recomendações do Tribunal De Contas Da União no
acórdão 2622/13.

6.3.4 - Cálculo do Custo de Reedição das Benfeitorias
Abaixo segue a tabela do CUB/m² divulgado mensalmente pelo SINDUSCON-

MG.
Conforme citado no ITEM 6.0, a composição do CUB não contempla gastos com
fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de
lençol freático; elevador; equipamentos e instalações, tais como: fogões,
aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação,
ventilação e exaustão.
Para isso, será acrescido aos valores do CUB/m² um percentual de 25% para
corrigir distorções tais como fundações, execução de piso industrial no galpão,
dentre outros, além do BDI de 25%.
TABELA 07/20 - SINDUSCON-MG

DEPRECIAÇÃO ROSS HEIDECKE
Valor de reedição das benfeitorias como se nova: R$ 2.613.817,22
Valor depreciado das Benfeitorias: R$ 2.317.999,91.
Data base: 09/2020.
Valor adotado para benfeitorias: R$ 2.300.000,00 (Dois milhões e trezentos mil

reais).

6.3.5 – Método da Quantificação do Custo – MQTCT
Pontuação III II I
1 Estimativa do custo Pela elaboração Pela utilização de Pela utilização de
direto de orçamento, custo unitário custo unitário
no mínimo básico para básico para projeto
2 sintético projeto diferente do
semelhante ao projeto padrão,
projeto padrão com os devidos
ajustes
2 BDI
1 Calculado Justificado
Arbitrado
3 Depreciação física Calculada por Calculada por
levantamento do métodos técnicos Arbitrado
custo de consagrados,
2 recuperação do considerando-se
bem para deixa- idade, vida útil e
lo no estado de estado de
novo conservação
Grau de fundamentação I

6.3.6 – Método Evolutivo
Pontuação III II I
1 Estimativa do valor Grau III de Grau II de Grau I de
do terreno fundamentação fundamentação fundamentação no
2 no método no método método
comparativo ou comparativo ou comparativo ou no
no método no método método involutivo
involutivo involutivo
2 Estimativa dos Grau III de Grau II de Grau I de
Custos de reedição fundamentação fundamentação fundamentação no
1 no método da no método da método da
quantificação de quantificação de quantificação de
custo custo custo
3 Fator de Inferido em
Comercialização mercado Justificado Arbitrado
1 semelhante
Grau de Fundamentação I

6.4 – Resultado Final da Avaliação;
De acordo com a Parte 2 da NBR 14.653 – Avaliações de Imóveis Urbanos, a

aplicação do método evolutivo exige que o fator de comercialização seja levado
em conta admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em
função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
Este representa a tendência de valorização do imóvel no mercado local.
Segundo Abunahman¹ (2000), em síntese o fator de comercialização será um

fator indicativo se o mercado é ‘comprador’ (FC > 1) ou ‘vendedor’ (FC <1) ”.
Ou seja, a determinação do FC permite, além de calcular o valor do imóvel,

obter uma boa noção do comportamento do mercado imobiliário.
Considerando a incerteza causada pela pandemia levando em conta os

investidores em potenciais para o tipo de mercado do imóvel avaliando,
adotaremos o fator de comercialização como 1,00.
Diante disso, segue abaixo valor final estimado para o imóvel objeto da lide:
Data base: 09/2020.
Valor Estimado - R$ 6.000.000,00 (Seis milhões de reais).
R$ 2.300.000,00 + 3.700.000,00 = 6.000.000,00
BENFEITORIAS TERRENO VALOR TOTAL

VII. QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES
7.1 - RESPOSTAS AOS QUESITOS DOS AUTORES
1. Queira o expert indicar se comunicou ao Poder Público, através de sua

Procuradoria ou da assistente técnica indicada, a data e hora da
realização do trabalho de campo, indicando o meio para tanto;
RESPOSTA:
Sim, conforme ID.12513256 dos autos.
2. Queira o expert descrever o imóvel objeto da desapropriação, com o

número da sua matrícula, o proprietário aparente, a inscrição
cadastral, sua área total e área construída e as edificações existentes;
RESPOSTA:
O imóvel objeto da lide está situado à Avenida Benedito Alves Nazareth, n°

412, com inscrição cadastral n° 02/02/057/0300-01 e sob matrícula n°
32.677 do CRI de Nova Lima.
A área total do terreno recalculada é de 5.000m² (Cinco mil metros

quadrados) e área construída de 1.763,01m² (mil setecentos e sessenta e
três metros quadrados e um decímetro quadrado).
As principais edificações são:
- Galpão operacional;
- Galpão almoxarifado;
- Área administrativa;
- Área molhada;
- Guarita.
Para maiores informações vide V. LEVANTAMENTOS INICIAIS.

3. Queira o expert indicar a área objetivamente ocupada pela empresa;
RESPOSTA:
A área descoberta de aproximadamente 3.237,00m² está subdividida em

estacionamento, área de movimentação e vegetação rasteira.
Na área coberta tem-se aproximadamente:
- 215,00m² de almoxarifado;
- 630,00m² de galpão;
- 100,00m² de área molhada localizada dentro do galpão principal;
- 230,00m² de área administrativa.
O restante refere-se a um estacionamento coberto e a projeção da

cobertura do galpão.
4. Queira o expert indicar a atividade desenvolvida pela empresa na

unidade desapropriada;
RESPOSTA:
Segundo informações do Réu, na unidade são realizadas atividades de

suporte à engenharia e obras, bem como atividades de manutenção de
equipamentos dos imóveis da Construtora COBRASA.
5. Queira o expert indicar, segundo apuração junto ao contrato social,

cartão CNPJ e outros documentos ou vistorias idôneas, as unidades de
trabalho mantidas pela empresa;
RESPOSTA:
Na documentação apurada, não estão citadas outras unidades de trabalho,

exceto a denominada como Matriz com sede à Rua Lavras n° 20, bairro São
Pedro em Belo Horizonte, inscrita no CNPJ 17.359.761/0001-37.

6. Queira o expert indicar se há sinais de que a empresa está ativa no
local, descrevendo os itens que identificou para tanto;
RESPOSTA:
Durante as diligencias foi possível visualizar profissionais na área de pátio e

área administrativa exercendo atividades de apoio à construtora.
7. Queira o expert indicar o faturamento da empresa na unidade objeto

da desapropriação, considerados os últimos 03 (três) anos/exercícios,
certificando os subsídios utilizados para esta apuração;
RESPOSTA:
Conforme informado pela expropriada, o faturamento da empresa COBRASA

nos últimos 3 (três) exercícios foi:
 2017 – R$374.234,24;
 2018 – R$446.634,00;
 2019 – R$429.674,38.
Contudo não foram enviados documentos para subsidiar esta apuração.
8. Queira o expert indicar se a desapropriação importará em paralisação

completa da atividade empresarial ou inviabilizará a sua reinstalação
em outro local;
RESPOSTA:
Mediante materiais existentes e atividades exercidas no local, a desapropriação

exigirá aquisição de um novo espaço. Tanto para armazenamento, quanto para
operações de suporte e manutenções.
A princípio não significaria paralização completa das atividades empresariais,

nem inviabilização a sua reinstalação em outro local. Entretanto, demandaria
custos relativos à aquisição de novas instalações e transporte.

9. Queira o expert indicar o número de empregados vinculados ao CNPJ
da empresa na unidade a ser desapropriada;
RESPOSTA:
Segundo informado pela Expropriada, a empresa dispõe de 4 (quatro)

empregados alocados na unidade de Nova Lima:
1. Jurandir Carlos Rios;

2. Lindomar Oliveira Gonçalves;
3. Pedro Antônio de Oliveira;
4. Adélia Fernanda Victório Foureaux.
Contudo não foram enviados documentos para subsidiar esta apuração.
10. Queira o expert certificar qual o montante das benfeitorias

irremovíveis, diretamente ligadas às atividades da firma;
RESPOSTA:
As principais benfeitorias são galpão industrial, com área molhada e

almoxarifado e área administrava.
11. Queira o expert cerificar se, no local da desapropriação, no

momento da vistoria, existia algum depósito de mercadorias, materiais
de consumo ou de trabalho da empresa alojados no local;
RESPOSTA:
Sim. Durante a vistoria, foi possível visualizar materiais armazenados no

almoxarifado conforme registro abaixo.
Foram observados aparelhos de ar condicionado de um imóvel da Cobrasa

que, segundo a Ré, estariam na manutenção.

IMAGEM ALMOXARIFADO
12. Queira o expert certificar se a unidade empresarial objeto da

desapropriação contribui para a formação de algum prejuízo
específico, como fundo de comércio, carteira de clientes ou outra
circunstância mensurável da atividade mercantil;
RESPOSTA:
O quesito foge das atribuições técnicas do Perito.
Ressaltamos que o objetivo principal do presente trabalho técnico é a avaliação

do bem.
13. Queira o expert indicar se há no registro do imóvel algum gravame

ou encargo, especificando qual (is);
RESPOSTA:
Sim.
A AV-5 (Averbação 5), consta que todos os encargos previstos na Lei Municipal
n° 1.839 foram cumpridos, ressalvando-se que mesmo decorrido o prazo de 10
anos a partir da escritura de doação que deu origem ao R-3, “futura alienação
somente se dará para geração de atividades empresariais de interesse
público e não poluente, geradora de empregos e recursos para o Município de
Nova Lima, sob pena de indenização à Municipalidade do valor relativo ao
terreno objeto da doação”.

14. Queira o expert indicar se eventuais gravames incidentes na
matrícula do imóvel contribuem para sua desvalorização, indicando a
projeção do deságio;
RESPOSTA:
Não. Pelo fato do imóvel estar enquadrado em zoneamento industrial, é

esperado que os proprietários atuais e futuros procedam atividades
empresariais no local.
15. Queira o expert descrever as edificações existentes no local,

objetivamente os materiais utilizados e se a mesma foi precedida de
aprovação junto ao Município;
RESPOSTA:
Toda a caracterização do imóvel encontra-se descrita detalhadamente do item

V.LEVANTAMENTOS INICIAIS.
O projeto arquitetônico foi aprovado pelo Município conforme demonstrado

abaixo:

Abaixo apresentamos a cópia da Certidão de Baixa e Habite-se, n°
0175/2013, processo 12209/2013, emitido pela PMNL.
BAIXA E HABITE-SE

16. Queira o expert indicar o estado atual da (s) edificação (ões), isso é,
seu padrão de acabamento, tempo de construção e estado de
conservação;
RESPOSTA:
O imóvel apresenta padrão de acabamento superior ao descrito no projeto

padrão que originou o valor do CUB para galpão industrial.
Razão dos acréscimos apresentados em VI. ANÁLISE TÉCNICA.
O estado de conservação foi classificado como muito bom.
17. Queira o expert indicar se, na região onde o imóvel está localizado, é
verificada a existência de assentamentos ou ocupações irregulares,
indicando, se existentes, se isso gera desvalorização na avaliação do
imóvel;
RESPOSTA:
Resposta prejudicada pela falta de elementos de ordem estritamente técnica.
A localização e caracterização do imóvel encontra-se descrita no item

18. Queira o expert indicar qual a legislação foi utilizada pelo Município
para o lançamento do imposto predial de IPTU e se a avaliação interna
realizada pela Prefeitura Municipal guarda compatibilidade com esta;
RESPOSTA:
O quesito em questão envolve matéria de direito que refoge a alçada dessa

perícia técnica de engenharia.

19. Queira o expert indicar o valor do imóvel e da sua construção
individualmente considerados, bem como o valor que entende
compatível para a justa indenização, apontando objetivamente a
diferença entre o valor da avaliação interna já depositada
judicialmente e a avaliação ora apurada.
RESPOSTA:
Mediante utilização do Método Evolutivo, temos:
O Valor Adotado para o terreno de 5.000m² é de R$ 3.700.000,00 (Três milhões

e setecentos mil reais), com respectivo valor Unitário de R$ 740,00/m²
(Setecentos e quarenta reais por metro quadrado).
O valor adotado para as benfeitorias é de R$ 2.300.000,00 (Dois milhões e

trezentos mil reais).
O valor total estimado para indenização é de R$ 6.000.000,00 (Seis milhões de

reais).
Sendo o depósito judicial realizado de R$ 646.258,47 (Seiscentos e quarenta e

seis milhões duzentos e cinquenta e oito reais e quarenta e sete centavos), a
diferença encontrada é de R$ 5.353.741,53 (Cinco Milhões trezentos e
cinquenta e três mil setecentos e quarenta e um reais e cinquenta e três
centavos).

7.2 - RESPOSTAS AOS QUESITOS DA RÉ
1. Queira o Ilustre Perito descrever detalhadamente o imóvel

expropriado, principalmente no que se refere às suas características
físicas, tais como área do terreno, frentes, topografia, localização e
principais acessos, e demais características relevantes à presente
avaliação?
RESPOSTA:
Toda a caracterização do imóvel encontra-se descrita detalhadamente do item

2. Existem benfeitorias no terreno atingido pela desapropriação? Caso

positivo, gentileza indicar tipo, área e demais características físicas a
serem consideradas na presente avaliação.
RESPOSTA:
Sim. Com destaque para galpão industrial com área molhada e almoxarifado,
além da área administrativa e pisos Intertravado em área externa.
As áreas estão subdivididas conforme tabela abaixo:
ÁREA DO IMÓVEL ÁREA (m²) PROJETO PADRÃO

UTILIZADO
Galpão + Almoxarifado + 827,13 GI (Galpão Industrial)
Área Molhada
Área Administrativa 230,85 R1-N (Residencial
unifamiliar padrão
normal)
Guarita 11,56 R1-B (Residencial
unifamiliar padrão
normal)
Projeção Cobertura + 693,47 GI (Galpão Industrial)
Estacionamento Coberto
Área descoberta 3.236,99 SETOP MG

3. Quais os usos predominantes nos imóveis próximos? E a caracterização
dada ao local pela legislação de uso e ocupação do solo? Qual sua
influência sobre o valor do bem expropriado?
RESPOSTA:
A região está a aproximadamente 5Km do centro de Nova Lima, com acesso

rápido à MG-030 que acessa à capital Belo Horizonte.
CENTRO
BH – NOVA LIMA
MG-030 BAIRRO CAMPO DO

PIRES
IMAGEM GOOGLE EARTH
O Bairro Campo do Pires localiza-se às margens da rodovia MG-030 e se trata

de uma região mista, com imóveis industriais e residenciais.
MG-030
IMAGEM GOOGLE EARTH

Pode-se observar acima que o bairro possui uma avenida principal “Benedito
Alves Nazareth”. Esta é cercada predominantemente por galpões industriais de
grande porte.
Nas ruas coletoras da avenida principal há predominância de imóveis

residenciais.


O Bairro é dotado de todos os itens urbanísticos, sendo eles:
 Água Potável;
 Telefone;
O Bairro é Campo do Pires, segundo anexo presente nos autos (fls. 90), contém
os seguintes zoneamentos:
FOTO 4 – ZONEAMENTO BAIRRO CAMPO DO PIRES (FLS. 102)
Sendo eles:
ZEEU – ZONA ESPECIAL DE EXPANSÃO URBANA

ZEIS – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL
ZIND – ZONA DE USO PREDOMINANTEMENTE INDUSTRIAL
ZOCS – ZONA DE USO PREDOMINANTEMENTE DE COMÉRCIO E SERVIÇOS
ZOR – ZONA DE USO PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL

Ressalta-se também o contexto do município, da implementação de sedes de
serviços públicos representado pela seta em vermelho.
Esta representa um vetor de valorização da região a partir do centro em

direção ao bairro Campo do Pires, devido a presença do ministério público,
construção do novo fórum de Nova Lima e a duplicação da MG-030.
SEDE
MINISTÉRIO
PÚBLICO
NOVO FÓRUM DE BAIRRO CAMPO

NOVA LIMA DO PIRES
FOTO 5 – VETOR URBANIZAÇÃO

4. Pode o Ilustre Perito apresentar uma minuciosa descrição do local
onde situa-se o bem expropriado, trazendo ao laudo todas as
informações julgadas importantes sobre possibilidade de viabilização
de empreendimentos e valorização no mercado imobiliário, em
especial observando os reflexos da duplicação da Rodovia MG-030, do
sentido de expansão da sede do Município de Nova Lima e o
deslocamento do centro de serviços em curso?
RESPOSTA:
Gentileza ver resposta do quesito anterior.
5. Pode o Sr. Perito informar a ocorrência de eventual comercialização de

imóveis situados na mesma região onde situa-se o imóvel objeto da
desapropriação?
RESPOSTA:
Todas as informações coletadas estão no item VI.ANÁLISE TÉCNICA,

destacadamente na pesquisa de mercado.
6. Pode o Sr. Perito descrever, conforme a NBR 14653-1:2001 – “Avaliação

de bens – Procedimentos gerais”, a metodologia de avaliação aplicável
em função da natureza do imóvel expropriado?
RESPOSTA:
Para alcançar o valor mercadológico do imóvel foi utilizado o Método

Evolutivo.
O Método Evolutivo é utilizado nos casos de avaliação de imóveis implantadas

em um terreno e de outras benfeitorias constantes nele.
Quando não se encontrar imóveis semelhantes no mercado imobiliário para

obter-se a média, avalia-se o terreno separado dela – eis o Método Evolutivo e
o motivo de sua aplicação.

Inicialmente, faz-se a pesquisa de terrenos semelhantes ao que será avaliado e
procede-se à obtenção da média, calculando-se, por fim, o preço do terreno ou
da gleba, multiplicando a média obtida pela área do terreno a avaliar.
Esse trecho da avaliação seria, em essência, o Método Comparativo.
Para a construção, multiplica-se o valor do metro quadrado de construção pela

área total construída.
O valor do imóvel é a soma do valor da construção mais o valor do terreno.
A ideia do Método Evolutivo é fornecer o valor completo da propriedade.
7. Queira o Sr. Perito informar qual o valor isolado do terreno onde

encontra-se o imóvel desapropriado.
RESPOSTA:
O Valor Adotado foi R$ 3.700.000,00 (Três milhões e setecentos mil reais) e

respectivo valor Unitário de R$ 740,00/m² (Setecentos e quarenta reais por
metro quadrado).
Para maiores informações vide VI. ANÁLISE TÉCNICA.
8. Qual o valor das benfeitorias existentes no imóvel? Gentileza

apresentar a metodologia utilizada, bem como a sequência de cálculo
adotada, com base na Norma Brasileira aplicável.
RESPOSTA:
O valor adotado para as benfeitorias é de R$ 2.300.000,00 (Dois milhões e

trezentos mil reais).
Para maiores informações vide VI. ANÁLISE TÉCNICA.

9. Qual o valor do imóvel, considerando o valor do terreno, das
benfeitorias e o fator de comercialização?
RESPOSTA:
O valor total estimado para o imóvel é de R$ 6.000.000,00 (Seis milhões de

reais).
10. Considerando as respostas apresentadas nos quesitos anteriores,

qual o valor atual que o Sr. Perito estima para a totalidade que garanta
a reposição do bem expropriado, considerando todos os itens
constantes na presente avaliação?
RESPOSTA:
O valor total estimado para indenização é de R$ 6.000.000,00 (Seis milhões de

reais).

VIII. CONCLUSÕES
Diante dos dados apresentados no corpo do presente laudo há

orientação para se admitir as seguintes conclusões de ordem
estritamente técnica:
 Após as diligencias técnicas, observou-se que o imóvel avaliando

encontra-se ocupado pelo Réu, onde o mesmo o utiliza para atividades de
suporte à engenharia e obras, bem como atividades de manutenção de
equipamentos dos imóveis da Construtora COBRASA;
 A área total do terreno recalculada é de 5.000m² (Cinco mil metros

quadrados) e área construída de 1.763,01m² (mil setecentos e sessenta e três
metros quadrados e um decímetro quadrado);
 As principais edificações são:
- Galpão operacional;
- Galpão almoxarifado;
- Área administrativa;
- Área molhada;
- Guarita;
 A área descoberta de aproximadamente 3.237m² está subdividida em:
- Estacionamento;
- Área de movimentação;
- Vegetação rasteira.
 O imóvel apresenta a idade aparente de mais de 10 anos, com estado de

conservação entre nova e regular e alto padrão construtivo;
 Após levantamento dos dados do mercado atual (pesquisa), analise

técnica e estudo de mercado (cenário atual), optamos por usar o Método
Evolutivo, pelo qual obtemos o valor do terreno e do valor das benfeitorias
separadamente;

 Para avaliação do terreno utilizou-se o MCDDM - Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, onde melhor apresenta o mercado imobiliário
local. O MCDDM – identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes na
amostra;
 Para determinação dos custos da construção, foi utilizado o MQTCT –

Método da Quantificação dos Custos, com aplicação do CUB (Custo Unitário
Básico) da construção e tratativas relativas à depreciação do Método de Ross
Heideck;
 O Valor Adotado para o terreno de 5.000,00m² é de R$ 3.700.000,00 (Três

milhões e setecentos mil reais), com respectivo valor Unitário de R$ 740,00/m²
(Setecentos e quarenta reais por metro quadrado);
 O valor adotado para as benfeitorias é de R$ 2.300.000,00 (Dois milhões

e trezentos mil reais).
 Sendo assim, fundamentados nos elementos e condições consignados no

presente Laudo de Avaliação, atribuímos ao imóvel o seguinte valor de
mercado atual:
Valor adotado em 09/2020

R$ 6.000.000,00 (Seis milhões de reais)

IX. ENCERRAMENTO
O presente laudo acolhe amparo nas normas técnicas e éticas das entidades
que agregam os profissionais da engenharia. Este laudo técnico não deve ser
utilizado para se estabelecer conexão com qualquer outro trabalho, de
qualquer natureza.
Foram computados como corretos os elementos documentais consultados e as

informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis.
A responsabilidade do signatário se restringe somente à matéria relacionada

ao seu exercício profissional, estabelecido em leis, códigos e regulamentos
próprios.
O signatário não tem no presente, nem contempla no futuro, interesse nos

resultados decorrentes deste trabalho, bem como declara não ter inclinações
nem interesses em relação ao tema deste laudo, tampouco em relação às
partes envolvidas.
Durante as etapas de investigação e análise do presente trabalho, bem como a

elaboração do respectivo laudo, a necessária confidencialidade foi mantida.
Este laudo contém 107 folhas editadas e devidamente rubricadas, além de

anexos.
Foram estes os elementos técnicos colhidos, analisados e julgados relevantes

de relato pericial.
O perito oficial signatário coloca-se ao inteiro dispor, a quem de direito, para

prestar os esclarecimentos adicionais necessários.
Belo Horizonte, 16 de Setembro de 2020.
____________________________________________
ARI GUSTAVO DAIBERT PINTO
Engenheiro Civil - CREA - MG 86.394/D
Membro Efetivo do IBAPE – MG.

X. ANEXOS
A.R.T

X. ANEXOS
RESULTADOS
ESTASTÍSTICOS

Relatório Estatístico - Regressão Linear
1) Modelo:
Terrenos Nova Lima
2) Data de referência:
quinta-feira, 27 de agosto de 2020
3) Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 3
Variáveis utilizadas no modelo: 3
Total de dados: 21
Dados utilizados no modelo: 16
4) Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,9566035 / 0,8851850
Coeficiente de determinação: 0,9150902
Fisher - Snedecor: 70,05
Significância do modelo (%): 0,01
5) Normalidade dos resíduos:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 68%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 93%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
6) Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%

7) Análise da variância:
Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F

Quadrados Liberdade Médio
Explicada 0,000 2 0,000 70,052
Não Explicada 0,000 13 0,000
Total 0,000 15
8) Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):
1/Valor unitário = +0,00143008763 +6,101722378E-008 * Área total -0,000387369248 * Localização
9) Testes de Hipóteses:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Área total x 9,39 0,01
Localização x -5,58 0,01
Valor unitário 1/y 12,92 0,01
10) Correlações Parciais:
Correlações parciais para Área total Isoladas Influência

Localização -0,16 0,75
Valor unitário 0,84 0,93
Correlações parciais para Localização Isoladas Influência

Valor unitário -0,58 0,84

Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
Item Descrição Grau Grau Grau Pontos

obtidos
III II I
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a Completa quanto às Adoção de situação III
avaliando todas as variáveis variáveis utilizadas no paradigma
analisadas modelo
2 Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o II
dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
3 Identificação dos dados Apresentação de Apresentação de Apresentação de II
de mercado informações relativas informações relativas informações relativas
a todos os dados e a todos os dados e aos dados e variáveis
variáveis analisados na variáveis analisados na efetivamente
modelagem, com foto modelagem utilizados no modelo
e características
conferidas pelo autor
do laudo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida, desde que: III
uma variável, desde a) as medidas das
que: a) as medidas das características do
características do imóvel avaliando não
imóvel avaliando não sejam superiores a 100
sejam superiores a % do limite amostral
100% do limite superior, nem
amostral superior, inferiores à metade do
nem inferiores à limite amostral
metade do limite inferior; b) o valor
amostral inferior, b) o estimado não
valor estimado não ultrapasse 20 % do
ultrapasse 15% do valor calculado no
valor calculado no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referidas variáveis, de
referida variável per si e
simultaneamente, e
em módulo
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
máximo admitido para a
rejeição da hipótese nula
do modelo através do
teste F de Snedecor
Total da Pontuação atingida: 16 Itens Obrigatórios: 2, 4, 5, 6 no mínimo no grau II

Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima.
REFERÊNCIA:
AÇÃO Desapropriação.
DO PROCESSO 500.177.6-33.2020.8.13.0188.
AUTOR (ES) Município de Nova Lima.
RÉU (S) COBRASA Construtora.
PERITO OFICIAL Eng. Civil - Ari Gustavo Daibert Pinto.
Ari Gustavo Daibert Pinto, perito oficial nomeado nos autos em referência,
procede à apresentação do laudo pericial, solicitando sua juntada ao processo.
Por oportuno, solicita a liberação dos honorários profissionais arbitrados,

conforme comprovantes de depósitos bancários anexados aos autos.
Nestes termos, pede e aguarda deferimento.
Nova Lima, 16 de Setembro de 2020.
___________________________________________
Eng. Civil Ari Gustavo Daibert Pinto
CREA – 86.394/D – IBAPE - 667

YXi 6 FH

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392

PROCESSO Nº: 500.177.6-33.2020.8.13.0188.

AUTOR (ES): Município de Nova Lima.

RÉU (S): COBRASA Construtora B. LTDA.

PERITO OFICIAL: Eng. Ari Gustavo Daibert Pinto.

Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 1

Cláudio Gonçalves Pedrosa Júnior, engenheiro civil colaborador, formado

O Perito, em atendimento à nomeação em tela (ID. 120146914), procede à

PROCESSO Nº: 500.177.6-33.2020.8.13.0188.

AUTOR (ES): Município de Nova Lima.

RÉU (S): COBRASA Construtora.

Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 2

Trata-se de ação de Desapropriação ajuizada pelo Autor, na qual pretende em

Passamos às seguintes informações:

O Município de Nova Lima, Autor da presente ação, sob desejo da “implantação

O Autor apurou a quantia a ser indenizada através da Comissão de Avaliação

Utiliza ainda do art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941 que emite posse provisória

Complementa alegando que o critério da justa e prévia indenização não foi

Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 3

Conclui solicitando o complemento do valor avaliado com base em nova

Constitui-se objetivo precípuo do presente trabalho a realização de perícia na

Identificar o objeto da perícia a partir dos elementos de cadastro físico, da

O presente trabalho objetiva ainda fornecer ao Julgador elementos técnicos de

 Da documentação apresentada pelas partes (inclusive projetos);

 Da documentação requerida junto a órgãos públicos;

 Bem como daqueles resultantes das inspeções realizadas naquela área e

Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 4

 Atividades Periciais de Campo (Vistoria);

 Diagnóstico da situação encontrada;

 Cobertura fotográfica dos itens relevantes de relato;

 Coleta de dados técnicos (in loco);

 Levantamento de dados contidos nos autos;

 Análise de projetos, estudos e Normas Técnicas apresentados;

 Análise das ocorrências e elementos periciais;

 Considerações finais e conclusões;

Constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos

Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 5

O presente trabalho foi elaborado com suporte nos requisitos constantes em

Na Norma - NBR- 13.752/96.

Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 6

Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 7

O conjunto de dados que contribui para a elaboração do parecer técnico deve

Ramo de especialização da engenharia dos profissionais registrados nos CREA que

A qualidade do trabalho pericial deve estar assegurada quanto a:

 Inclusão de um número significativo de fotografias, garantindo maior

 Caracterização da região, descrevendo as caraterísticas físicas (relevo, solo),

 Análise dos danos e/ou eventos encontrados, apontando as prováveis causas

Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 8

O perito signatário, juntamente com as partes, compareceu à área em apreço,

Durante a vistoria de campo procurou-se realizar um diagnóstico dos itens que

Ressalta-se que as partes foram devidamente informadas da data, hora e

Posteriormente, outras diligências foram levadas a efeito.

Para maior clareza quanto à descrição, consideramos sempre o observador no

Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 9

Foram fornecidos diversos documentos e estudos técnicos a este Perito Oficial,

 Documentos fornecidos pela parte Autora;

 Documentos fornecidos pela parte Ré;

 Documentos pesquisados na internet;

 Todos os outros documentos periciados estão contidos nos autos.

Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 10

01) DECRETO DE UTILIDADE PÚBLICA:

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Eng.ARI GUSTAVO (31)98744-1616 ari@cdpengenharia.com.br 12