LAUDO DE AVALIAÇÃO DE

IMÓVEL RURAL

REQUERENTE: JUSTIÇA FEDERAL DA 1º REGIÃO

SEÇÃO JUDICIÁRIA DE MATO GROSSO – 3ª VARA FEDERAL CÍVEL DA SJMT
PROCESSO N.: 0014676-90.2016.4.01.3600.

1
 RESUMO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL

PARTES:
AUTOR: DNIT - DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRAESTRUTURA DE
TRANSPORTES
REUS: VILSON MIGUEL VEDANA, EDUARDO PICCINI, ALEXANDRE TORRES VEDANA,
CESAR TORRES VEDANA, JULIANA TORRES VEDANA PICCINI
FISCAL DA LEI: MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL (PROCURADORIA)

IMÓVEL RURAL
SÍTIO OURO VERDE - MATRÍCULA 4036
ÁREA TOTAL DO IMOVEL: 58,8496 HECTARES

LOCALIZAÇÃO
SITIO OURO VERDE - BR 242, SENTIDO LESTE, A 3,5 KM DA ÁREA URBANA DE NOVA
UBIRATÃ/MT

VALOR MÉDIO DE MERCADO – ÁREA TOTAL DA PROPRIEDADE

R$ 4.500.000,00
VALOR MÉDIO DE MERCADO – POR HECTARE
R$ 76.000,00
VALOR DA ÁREA DESAPROPRIADA – FRAÇÃO ISOLADO
R$ 210.000,00
VALOR DA ÁREA PARCIAL DESAPROPRIADA – ANÁLISE ESPECIAL
R$ 242.000,00

DATA DE REFERÊNCIA
SETEMBRO 2021

2
ÍNDICE
1. IDENTIFICAÇÃO DOS SOLICITANTES ....................................................................... 5
2. FINALIDADE DO LAUDO ........................................................................................ 5
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO ..................................................................................... 5
4. PRESSUPOSTOS, PREMISSAS E RESSALVAS............................................................. 6
5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO DA REGIÃO, DO IMÓVEL AVALIANDO E DA
ÁREA EXPROPRIADA.............................................................................................................. 7
5.1. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL................................................................................................... 7
5.2. IDENTIFICAÇÃO DA ÁREA EXPROPRIADA ................................................................................... 7
5.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ................................................................................................ 7
5.3.1 SOLOS ............................................................................................................................... 8

5.3.2. CLIMA, TEMPERATURA E PRECIPITAÇÃO ................................................................................... 9

5.3.3. BIOMA E VEGETAÇÃO ........................................................................................................... 9

5.3.4. VOCAÇÃO E APTIDÃO AGRÍCOLA ............................................................................................. 10

5.3.5. INFRAESTRUTURA E LOGÍSTICA PARA O AGRONEGÓCIO ............................................................... 10

5.3.6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO .................................................................................................. 11

5.4. CARACTERIZAÇÃO DO MUNICÍPIO........................................................................................... 11

5.5. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO .............................................................................. 13
5.5.1. CADASTRO AMBIENTAL RURAL............................................................................................... 13
5.5.2. CERTIFICAÇÃO DE GEORREFERENCIAMENTO, LIMITES E CONFRONTAÇÕES...................................... 13
5.5.3. LOCALIZAÇÃO E ACESSO ........................................................................................................ 14

5.5.4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO ..................................................................................................... 14

5.5.5. CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS E NOTA AGRONÔMICA ............................................................ 15

5.5.6. RECURSOS HIDRICOS ............................................................................................................ 17

5.5.7. TOPOGRAFIA DO TERRENO .................................................................................................... 18

5.5.8. CARACTERIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS REPRODUTIVAS ................................................................ 18

5.5.9. CARACTERIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS NÃO - REPRODUTIVAS ....................................................... 18
6. ANÁLISE DE PASSIVO AMBIENTAL ......................................................................... 18
6.1. RESERVA LEGAL .................................................................................................................. 18
6.2. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE..................................................................................... 20

6.3. EMBARGOS, MULTAS, AUTUAÇÕES E INFRAÇÕES AMBIENTAIS ..................................................... 22

7. DA DESAPROPRIAÇÃO .......................................................................................... 21

3
7.1. LEGISLAÇÃO, BASE LEGAL, CONCEITUAL E DE PROCEDIMENTO SOBRE DESAPROPRIAÇÃO E AVALIAÇÃO DE

BENS IMÓVEIS ...................................................................................................................................... 21

7.2. UTILIDADE PÚBLICA DA DESAPROPRIAÇÃO................................................................................ 22

8. METODOLOGIA DE ESTUDO .................................................................................. 24

8.1. ETAPAS DE DESENVOLVIMENTO ............................................................................................. 24

8.1.1. ETAPA INICIAL ..................................................................................................................... 24

8.1.2. ETAPA DE PROCESSAMENTO, ELABORAÇÃO DE LAUDO E PEÇAS TÉCNICAS ...................................... 25

8.2. NORMA TÉCNICA ................................................................................................................. 25

9. AVALIAÇÃO .......................................................................................................... 26
9.1. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS............................................................ 26

9.2. JUSTIFICATIVA DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO........................................................... 27

9.3. VARIÁVEIS ADOTADAS .......................................................................................................... 27

9.4. PLANILHA DAS AMOSTRAS UTILIZADAS .................................................................................... 29

9.5. ESTIMATIVA DE VALORES E PESQUISA DE MERCADO .................................................................. 31

9.5.1. VALOR DE MERCADO ............................................................................................................ 31

9.5.2. VALOR DA TERRA NUA .......................................................................................................... 31

9.6. TRATAMENTO ESTATÍSTICO ................................................................................................... 32

9.6.1. MODELO DE REGRESSÃO ADOTADO ........................................................................................ 32

9.7. RESULTADOS ESTATÍSTICOS ................................................................................................... 32

9.7.1. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL ............................................................................................ 32

9.7.2. RESULTADOS DO VALOR DA TERRA NUA ................................................................................... 33

10. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ............................................................................. 34

10.1. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO ................................................................................................. 34
10.2. GRAU DE PRECISÃO ............................................................................................................. 36
11. METODOLOGIA PARA CÁLCULO DE VALOR DE INDENIZAÇÃO ................................. 37
11.1. APLICAÇÃO DO CÁLCULO DO VALOR DE INDENIZAÇÃO ................................................................ 39

11.2. RESULTADO DE VALOR ESPECILA PARA DESAPROPRIAÇÃO PARCIAL................................................ 40

12. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES ................................................ 41

13. PROFISSIONAL RESPONSÁVEL ................................................................................ 41
14. LOCAL E DATA DO LAUDO...................................................................................... 42
15. TERMO DE ENCERRAMENTO .................................................................................. 42
16. ANEXOS ................................................................................................................ 42

4
 1. IDENTIFICAÇÃO DOS SOLICITANTES

JUSTIÇA FEDERAL DA 1º REGIÃO

SEÇÃO JUDICIÁRIA DE MATO GROSSO
3ª VARA FEDERAL CÍVEL DA SJMT
Tabela 01 – Partes do Processo:
PARTES
DEPARTAMENTO NACIONAL
INFRAESTRUTURA DE
TRANSPORTES (AUTOR)
VILSON MIGUEL VEDANA (REU)
EDUARDO PICCINI (REU)
ALEXANDRE TORRES VEDANA (REU)
CESAR TORRES VEDANA (REU)
JULIANA TORRES VEDANA PICCINI (REU)
MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL (Procuradoria)
(FISCAL DA LEI)
PROCURADOR/TERCEIRO VINCULADO
DE
NOILVES VEDANA (ADVOGADO)
ALEXANDRE TORRES VEDANA (ADVOGADO)
NOILVES VEDANA (ADVOGADO)
ALEXANDRE TORRES VEDANA (ADVOGADO)
NOILVES VEDANA (ADVOGADO)
ALEXANDRE TORRES VEDANA (ADVOGADO)
ALEXANDRE TORRES VEDANA (ADVOGADO)
NOILVES VEDANA (ADVOGADO)
NOILVES VEDANA (ADVOGADO)
ALEXANDRE TORRES VEDANA (ADVOGADO)

2. FINALIDADE DO LAUDO
O presente laudo tem finalidade de apresentar avaliação de imóvel rural para identificar
o valor de desapropriação parcial, em caráter permanente de área de Sr. Vilson Miguel Vedana,
em face de faixa de domínio da execução de obra da Rodovia Federal BR 242, bem como
responder aos quesitos formulados pelas partes.

3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

5
 Proceder às diligencias que se fizerem necessárias para apresentar as conclusões sobre o
valor do imóvel Sítio Ouro Verde e mensurar o valor de indenização da área expropriada, além de
responder aos quesitos formulados pelas partes envolvidas no processo.

4. PRESSUPOSTOS, PREMISSAS E RESSALVAS

Este laudo é fundamentado no que é estabelecido pelas Normas Técnicas da ABNT –
Avaliação de Bens, registrada no INMETRO com NBR 14.653 - Parte 1 (Procedimentos gerais) e
Parte – 3 (Imóveis Rurais), e baseia em:
 Documentação contida nos Autos e fornecida pelas partes
 Informações contatadas “in loco” em vistoria realizada em 23 de junho de 2021
 Informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário regional
A área de terreno foi verificada através de documentos públicos, fornecido pelos órgãos
reguladores como segue:
Tabela 02 - Documentos públicos, fornecido pelos órgãos reguladores:
Documento Fornecedor Área (ha)
Matricula com averbação de Cartório de Registro de 58,8497
Georreferenciamento Imóveis
Recibo de Inscrição no CAR SEMA-MT 58,8497
Certificação de Georreferenciamento SIGEF/INCRA 58,8497

Neste trabalho, computamos como corretos os elementos documentais consultados e as

informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis. Ressalto que todo documento
utilizados para a elaboração do laudo é, por premissa, considerado verdadeiro e válido.
Para fins de avaliação, o imóvel foi considerado livre de hipotecas, arrestos, usufrutos,
penhores ou quaisquer ônus, gravames ou problemas que possam prejudicar o fim de
expropriação.
Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensamos considerações legais de
mérito, posse, concernentes a títulos, invasões, hipotecas, sobreposição de divisas, etc.
O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas para o momento e
local da inspeção e para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste
laudo técnico em conexão com qualquer outro.

6
 5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO, DO IMÓVEL
AVALIANDO E ÁREA EXPROPRIADA

5.1. Identificação do Imóvel

O imóvel rural denominado Sitio Ouro Verde, possui área georreferenciada de 58,8797
hectares, conforme registrado em matrícula nº 4036, do Cartório de Registro de Imóveis do 1º
Oficio de Nova Ubiratã-MT, e de propriedade transcrita com os seguintes percentuais:
- Vilson Miguel Vedana – 50%
- Juliana Torres Vedana – 16,66%
- Cesar Torres Vedana – 16,66%
- Alexandre Torres Vedana – 16,66%

5.2. Identificação da Área Expropriada

Trata-se de área compreendida entre o limite externo da pista da BR-242,e o final da
largura da faixa de domínio. No caso em estudo, a faixa de rodagem possui 3,5 metros, o
acostamento 2,5 metros, e 34 metros de faixa de domínio. A área que corresponde a faixa de
domínio é o objeto da desapropriação que corresponde a 2,7663 hectares da propriedade
denominada Sitio Ouro Verde, descrito no item 5.1 deste laudo.
Para computo de valores nesse laudo de avaliação, não foi incluída como área
desapropriada a faixa que corresponde a “área non aedificandi”, que totaliza uma área de 1,1865
há.

5.3. Caracterização da Região

O Macrorregião Médio Norte do Mato Grosso é formada pelos Municípios: Cláudia; Feliz
Natal; Ipiranga do Norte; Itanhangá; Lucas do Rio Verde; Nova Maringá; Nova Mutum; Nova
Ubiratã; Santa Carmem; Santa Rita do Trivelato; São José do Rio Claro; Sinop; Sorriso; Tapurah;
União do Sul; Vera.

7
 Localizada no Planalto dos Parecis, o Médio Norte do Mato Grosso, onde está situado o
imóvel avaliando, é uma região com grande potencial para produção agrícola. Tendo solos, clima
e precipitação propícios para a agricultura, e os municípios que compõe essa região estão
constantemente no ranking dos que mais produzem grãos no país.
De acordo com estatísticas do IMEA, em 2015/2016 a região Médio norte foi
responsável por 33,86% do cultivo de soja do estado, enquanto a região Centro-Sul ficou com
7,46%, Nordeste com 16,52%, Noroeste com 6,33%, Norte com 2,87%, Oeste com 11,94% e a
região Sudeste contribuiu com 21,03% da produção.
No ano de 2020, 22 municípios Mato-grossenses ficaram entre os 50 com maior valor de
produção agrícola do país, desses, 6 municípios estão na macrorregião do médio norte, de acordo
com a Pesquisa Agrícola Municipal, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). E Nova
Ubiratã ocupou a 8º colocação no ranking nacional de produção de soja com um faturamento de
R$ 2,33 bilhões.
Em 2011, Nova Ubiratã ocupou o 7º lugar entre os maiores produtores de soja do Brasil,
e também aparece bem colocada na produção nacional de milho, é o 15º maior produtor na lista
dos 20 municípios para esse ano, segundo o IBGE.
Segundo os números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) de 2016,
últimos dados oficiais divulgados pela instituição, o PIB de Nova Ubiratã foi de R$ 115.474,99 per
capta. E no ano de 2018, o município de Nova Ubiratã apareceu em 3º lugar no ranking do PIB per
capta (Produto Interno Bruto por habitante) do país.
O Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDH-M) em Nova Ubiratã foi de 0,669
no ano de 2010, o que é considerado um nível médio pelo Programa das Nações Unidas (PNUD –
Brasil).
O Médio Norte faz fronteira com todas as outras macrorregiões do estado, mas possui
ligações através de estradas apenas com as regiões norte e centro-sul, principalmente, pela
rodovia BR-163, por onde toda safra é escoada.
Apesar de a macrorregião possuir apenas três polos econômicos importantes, Sinop,
Sorriso e Lucas do Rio Verde, o comércio e o trânsito entre esses polos são intenso e o sistema de
produção é muito semelhante.

5.3.1. Solos

8
 Predomina na região o Latossolos Vermelhos Distróficos que são solos minerais com
teores médios a altos de Fe2O3 (óxido de ferro), possuem textura argilosa, muito argilosa ou
média. Suas condições físicas que aliadas ao relevo plano ou suavemente ondulado favorecem sua
utilização para a agricultura.

5.3.2. Clima, Temperatura e Precipitação

De acordo com a Köppen e Geiger a classificação do clima no município de Nova Ubiratã
é “CFA” - Clima subtropical, com verão quente, com temperaturas que são superiores a 22ºC no
verão e com mais de 30 mm de chuva no mês mais seco.
A temperatura média anual em Ubiratã é 21.4 °C, e a pluviosidade média anual é de
1.716 mm.

5.3.3. Bioma e Vegetação

Segundo consultas no APP/Biomas do IBGE, o Município de Nova Ubiratã está inserido
25% em Bioma Cerrado (aprox. 3.225 km2), e 75% em Bioma Amazônico (9.620 Km2) e é composto
por tipologia florestal das classificações Savana Estacional de Transição (SN2) e Floresta Estacional
Semidecidual Submontana Dossel Emergente (FSE3), Savana Estacional Arborizada, com Floresta
de Galeria Transição (SAF2) (Fonte: RadamBrasil):

Imagem 01 – Tipologia Vegetal de Nova Ubiratã

9
 5.3.4. Vocação e Aptidão Agrícola
A região do médio norte do Mato Grosso possui uma alta incidência de luminosidade,
regime regular de precipitação, relevo propício, clima adequado, que são fatores muito positivos
para o crescimento e desenvolvimento da agricultura, contudo o fator fertilidade natural do solo
se torna limitante a exploração agrícola, o que pode ser facilmente contornado com o uso
fertilizantes comerciais.
As culturas oleaginosas de ciclo curto (milho, soja, algodão, girassol, etc) são as mais
empregadas nessa região, que tem também espaço econômico para a fruticultura, horticultura,
silvicultura e desenvolvimento de pecuárias de corte e de leite.
Tabela 03 - Culturas mais tradicionais e níveis de aptidão:
CULTURA NÍVEL DE APTIDÃO
Soja Alto
Milho Alto
Algodão Alto
Girassol Alto
Arroz Alto
Horticultura Irrigada Alto, por irrigação mecânica em períodos de seca
Fruticultura Alto

5.3.5. Infraestrutura e Logística para o Agronegócio

10
 Nova Ubiratã é um município com número expressivo em empresas do ramo do
agronegócio, segundo dados do setor de tributação da Prefeitura Municipal de Nova Ubiratã, no
ano de 2020 foram emitidos mais de 20 Alvarás de Funcionamento para empresas do tipo
ARMAZÉNS GERAIS (Anexo A), confirmando que o a produção agrícola em grande escala se
tornou uma atividade consolidada no município, com elevado retorno econômico e
consequentemente, aumentando a liquidez dos imóveis e o fator de valorização imobiliária.
O município é cortado pela BR 242, o que facilita o escoamento da produção ligando-o
ao município a Sorriso, o maior produtor de grãos do Brasil, e a BR 163 que dá saída logística para
os portos de Miritituba e Santarém e para portos de Santos e Paranaguá.
No município, encontram-se instaladas grandes empresas do agronegócio brasileiro
como a Amaggi, Cargil, Sipal, Glencore, Cofco Internacional, C-Vale e Nidera, e outros potenciais
empreendimentos regionais como os Armazéns Gerais Vedana e os Armazéns da Fazenda Água
Limpa.

5.5.6. Diagnóstico de Mercado

De forma geral, o mercado imobiliário rural da maioria dos municípios da região do Alto
do Teles Pires, se mantém permanentemente aquecido, devido alta produtividade agrícola
comum dessa região.
Os valores de terra na região apresentam variações, que dependem do tipo de solo,
relevo, utilização, localização, acesso, hidrografia, entre outros. Na pesquisa realizada constatou-
se imóveis com valores variando entre R$ 5.057,22 e R$ 133.333,33 por hectares, ou em média de
30 a 830 sacas de soja por hectares.
Com valor médio cotado dos últimos 3 meses de R$150,00 a saca de soja.
Pode-se constatar que a região apresenta uma baixa oferta de venda de imóveis rurais
similares na região e uma alta demanda na absorção destes imóveis, esse fato se explica devido
essa região estar em franca atividade agrícola e a alta produtividade resultante das safras anuais.
Sendo assim, a liquidez dos imóveis rurais no município de Nova Ubiratã é considerada de alta
para negociação.

5.4. Caracterização do Município

O município de Nova Ubiratã-MT, localizado na região médio norte de Mato Grosso, na
microrregião do Alto do Teles Pires, está alocada com coordenadas em uma latitude 12º59'26"S e

11
a uma longitude 55º15'17"W, com uma altitude média entre 400 a 450 metros e possui uma área
de 12.845,882 km² ou 1.284.588,2 hectares. (Fonte: IBGE)
Em breve histórico, segundo moradores mais antigos da localidade, a denominação é
referência à Fazenda Ubiratã, em cujo território desenvolveu-se o núcleo que deu origem ao atual
município. Outra corrente afirma que a origem do nome é homenagem à cidade de Ubiratã,
localizada na região centro-oeste do Estado do Paraná, de onde vieram, os primeiros colonos que
habitaram esta região. A empresa que colonizou parte da área da antiga Fazenda Ubiratã foi a
COMIPIL - Comércio de Imóveis Pinheiro Ltda., cujo principal acionista era o Sr. Manoel Pinheiro.
A localidade foi fundada pelo Sr. Manoel Pinheiro. Foi também Manoel Pinheiro quem denominou
o núcleo de Ubiratã. Nova Ubiratã foi desmembrada dos municípios de Vera e Sorriso e foi
elevado à categoria de município, pela lei estadual nº 6.691, em 19/12/1995. Em divisão
territorial datada de 2007, o município é constituído de 7 distritos: Nova Ubiratã, Entre Rios, Novo
Mato Grosso, Parque Água Limpa, Piratininga, Santa Terezinha do Rio Ferro e Santo Antônio do
Rio Bonito. (Fonte: Wikipédia).
O município de Nova Ubiratã, é um dos municípios que contribui com o território que do
Parque Nacional Indígena do Xingu, com uma área aproximada de 295 km2.
Segundo o IBGE, em Censo de 2010 a população de Nova Ubiratã era de 9.218
habitantes, com densidade demográfica de 0,73 hab/km², e em 2020 a população é estimada em
12.298 e densidade demográfica de 0,95 hab/km².
A economia do município tem a sua base na produção agrícola, sendo as principais
culturas soja, milho, algodão, girassol e outras produções em menor escala como pecuária,
fruticultura, horticultura e apicultura.
Nova Ubiratã possui tipos de solos e relevo com grande aptidão para mecanização
agrícola, localizado no Planato e Chapada dos Parecis, apresentando-se como um relevo
predominantemente plano a levemente ondulado. (Fonte: Mapa de Solos do Estado de Mato
Grosso – Zoneamento Sócio-Econômico-Ecológico – 2001)
Com uma área destinada para agricultura de aproximadamente de 400 mil hectares, no
ano de 2020, Nova Ubiratã foi considerado o município com a 5ª maior produção de grãos do
Estado de Mato Grosso, e a 9ª maior produção de grãos do Brasil, com produção avaliada em 2,33
bilhões de reais. (Fonte: IBGE)
Os municípios limítrofes são: Sorriso, Vera, Feliz Natal, Santa Rita do Trivelato e
Paranatinga. As distâncias aos principais centros próximos são: 84 km de Sorriso; 170 km do

12
Sinop; 475 km da capital Cuiabá. As principais rodovias de acesso direto ao município é BR 242 e a
MT 140.
Imagem 02 - Mapa do Mato Grosso com destaque do município Nova Ubiratã
(Wikipédia)

5.5. Caracterização Do Imóvel Avaliando

Para a caracterização pericial do imóvel rural, foi realizada uma vistoria “in loco”, no dia
23/06/2021, iniciando as 07:30 horas, sem o acompanhamento dos assistentes técnicos das
partes.
No procedimento de vistoria, foram realizados registros fotográfic
fotográficos, instalação de
pontos de controle com GPS geodésico para levantamento georreferenciado de imagens aéreas
de Drone. As Imagens contemplam toda a área desapropriada e o eixo correspondente da rodovia
BR 242.

5.5.1. Cadastro Ambiental Rural

O Quadro de áreas apresentado no CAR – MT:
Nº CAR Estadual – MT26762/2017 – Situação Ativo (Anexo B)
Nº Recibo do CAR Federal – MT-5106240-1F0B81745BEB494F8DAFE7DFF6A200B9
1F0B81745BEB494F8DAFE7DFF6A200B9
Tabela 04 - Quadro de Áreas apresentado no CAR:
ÁREAS HECTARES
ATP – Área Total de Propriedade 58,8497

13
 APP – Área de Preservação Permanente 3,3414
AVN – Área de Vegetação Nativa 8,5803
AUAS – Área de Uso Antropizado do Solo 0,000
Área Consolidada 50,2694

5.5.2. Certificação de Georreferenciamento, Limites e

Confrontações
O imóvel rural com 58,8497 hectares, possui georreferenciamento com Certificação
incluída na base do INCRA/SIGEF em 06 de Novembro de 2014, apresentação de Retificação no
Sistema INCRA/SIGEF em 20 de Outubro de 2017,averbado as margens da matrícula nº 4.036 em
07 de Março de 2018 e Registrado pelo INCRA em 29 de Março de 2018. O Responsável Técnico é
o Técnico em Agropecuária Sr. Renato Zenaro, registrado no CREA 7150/TD/MT, e com Código de
Credenciamento no Incra “BSA”. (Anexo C)
Na Retificação apresentada Sistema SIGEF em 20 de Outubro de 2017, foi solicitada a
mudança da nomenclatura da Rodovia de divisa da área, anteriormente era nomeado de “MT-
242”, e passou a ser “BR-242” após a retificação.
A propriedade faz divisa com os seguintes limites e confrontações:
Ao Norte: Rodovia BR-242 - Ao Leste: Rio Tartaruguinha - Ao Sul: Sr. Vilson Miguel
Vedada (Matricula 102) - Ao Oeste: Sr. Vilson Miguel Vedada (Matricula 102)

5.5.3. Localização e Acesso

O Imóvel avaliando está inserido na zona rural do município de Nova Ubiratã – MT
distante 3,5 km do limite no núcleo urbano, localizado á 4,3 km do entroncamento da BR 242 e
MT 140, e á 4,7 Km do entroncamento entre a BR 242 e MT 493 que dá acesso aos municípios de
Feliz Natal, Paranatinga e aos distritos de Santiago do Norte e Boa Esperança do Norte.
As Coordenadas Geográficas para localização do imóvel são Latitude 13º02’59’’S
Longitude 55º12’36’’W.
Em anexo, croqui de acesso da propriedade em relação ao município de Nova Ubiratã
(Anexo D)

5.5.4. Croqui de Localização

14
 A partir da Rua Idemar Riedi, que faz acesso no entroncamento da BR 163 com BR 242
no município de Sorriso-MT, segue ao leste por 84 km até o município de Nova Ubiratã-MT. Daí
segue pelo prolongamento da mesma BR 242, por aproximadamente 3,5 km onde a margem
direita da rodovia encontra-se a área objeto desse laudo de avaliação.
Imagem 03 – Croqui de Acesso a Área

5.5.5. Capacidade de Uso dos Solos e Nota Agronômica

A Nota Agronômica do imóvel é a relação entre a Capacidade do Uso do Solo com a
Localização/Acesso do imóvel.
Segundo LEPSCH et al., 1991, a Capacidade de Uso dos Solos pode ser conceituada como a
adaptabilidade da terra às diversas formas de utilização agrícola, sem que ocorra o
depauperamento do solo pelos fatores de desgaste e empobrecimento, através do seu uso.
De acordo com os preceitos de Brady (1989), Bertoni e Lombardi Neto (1990) e Lepsch et
al. (1991) os grupos, as classes e subclasses são descritas a seguir:
Tabela 05 – Classes de Capacidade de Uso dos Solos:
GRUPOS DE CLASSES CLASSES DE
DE CAPACIDADE DE CAPACIDADE DE DESCRIÇÃO DAS CARACTERÍSTICAS
USOS DOS SOLOS USOS DOS SOLOS
Terras cultiváveis, aparentemente sem problemas
de conservação (não exigem práticas ou medidas
GRUPOA Classe I
especiais de conservação de solo),
Terras cultiváveis (com aparentemente sem restrições de uso
culturas anuais ou Terras cultiváveis, com problemas simples de
permanentes, conservação e/ou manutenção de
pastagens, Classe II melhoramentos (não exigem práticas ou medidas
reflorestamento e especiais de conservação de solo), com pequenas
preservação restrições de uso

15
ambiental) Terras cultiváveis, com problemas complexos de
conservação e/ou manutenção de
Classe III
melhoramentos (exigem práticas ou medidas
especiais de conservação de solo)
Terras cultiváveis ocasionalmente, com sérios
problemas de conservação (exigem práticas ou
Classe IV
medidas muito severas de conservação),
apresentando limitações muito severas de uso
Terras adaptadas em geral para pastagens,
reflorestamento e preservação ambiental,
Classe V
cultiváveis apenas em casos especiais, sem
GRUPO B
necessidade de práticas especiais de conservação
Terras impróprias para
Terras adaptadas em geral para pastagens,
cultivo, mas adaptadas
reflorestamento e preservação ambiental,
para uso com
Classe VI cultiváveis apenas em casos especiais de cultura
pastagens,
permanente, com problemas simples
reflorestamento e
de conservação
preservação ambiental
Terras para uso restrito para pastagens e
Classe VII reflorestamento, com problemas complexos de
conservação, apta a preservação ambiental
GRUPO C
Terras impróprias para Terras impróprias para cultura, pastagem e
culturas, pastagem e reflorestamento, servindo apenas para abrigo de
reflorestamento, fauna e flora silvestre, recreação e
Classe VIII
adequada para armazenamento de água.
recreação e
preservação ambiental

Para determinar as condições de acesso, viabilidade e localização, foi utilizada a tabela de

KOZMA (1985), e reproduzida como segue:
Tabela 06 – Condições de Vias de Acesso:
IMPORTÂNCIA CONDIÇÕES DE
DAS DISTÂ. AOS TRAFEGO ESCALA DE
SITUAÇÃO TIPO DE ESTRADA
CENTROS DE DURANTE O VALOR (%)
REFERÊNCIA ANO
Asfaltada e com boa
Asfalto Limitada Permanente 100
conservação
Estrada de chão com
Vicinal I Relativa Permanente 95
ótima conservação
Vicinal II Estrada de chão Significativa Permanente 90

16
 Estrada de chão com Sem condições
Vicinal III Significativa 80
servidão de passagem satisfatórias
Estrada de chão com Problemas sérios
Vicinal IV porteiras nas servidão Significativa na estação 75
de passagem chuvosa
Estrada de chão com
Problemas sérios
porteiras e
Vicinal V Significativa mesmo na 70
interceptadas por
estação seca
córregos sem pontes

Uma vez identificada e determinada as classes de capacidade de uso do solo, as condições

de acesso e a localização do imóvel, foi possível obter a nota agronômica por meio dos fatores de
ponderação na tabela de índice agronômico de KOZMA (1985) como segue abaixo:

Tabela 07 - Índice agronômico de KOZMA:

Classes de Capacidade de Uso
Situação I II III IV V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Asfalto 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
Vicinal I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
Vicinal II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
Vicinal III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
Vicinal IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
Vicinal V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

O imóvel avaliando, em termos percentuais, de acordo com a classificação da capacidade

de uso dos solos, apresenta as seguintes classes:
Tabela 08 – Classificação de Solo do Imóvel Avaliando:
CLASSIFICAÇÃO DE SOLOS TOTAL
Classe de Capacidade de Uso das
I II III IV V VI VII VII
Terras
Área para classificação do solo (%) 85% 0% 0% 0% 15% 0% 0% 0% 100%
Área para classificação do solo
50,2694 0 0 0 8,5803 0 0 0 58,8497
(hectares)

17
 Os percentuais foram obtidos através de regras matemáticas básicas, análises a imagens
de satélite da área (Anexo E) e conferidos em vistoria “in loco”.
Logo, de acordo com a classificação da capacidade de uso dos solos em termos
percentuais, o imóvel apresenta 85% da extensão da na Classe I e 15% da área na Classe V, e está
localizado as margens de BR 242, uma via de acesso asfaltada com boa conservação.
Uma vez identificada e determinada as classes de capacidade de uso do solo, as condições
de acesso e a localização do imóvel, foi possível obter a nota agronômica por meio dos fatores de
ponderação e determinar que a Nota Agronômica do bem avaliando é 0,903.

5.5.6. Recursos Hídricos

A disponibilidade hídrica é uma característica considerada importante em propriedades
rurais, e o bem avaliando faz divisa com o Rio Tartaruguinha, afluente do Rio Tartaruga, que
deságua no Rio Manissauá-Miçu, que juntamente com as águas os rios Suiá-Miçu e Arraia formam
a Bacia do Rio Xingu.

5.5.7. Topografia do Terreno

A área se apresenta com topografia predominantemente planta, com ondulação suave
próximo ao curso d’água de divisa, com classes de declividade variando entre 1 e 3% na maior
parte da propriedade e poucos trechos com declividade máxima de 10%. Excelente topografia de
área para exploração agrícola, favorecendo e facilitando a mecanização da propriedade.

5.5.8. Caracterização das benfeitorias reprodutivas

A propriedade conta com uma área destinada para produção agrícola de 40,3295hectares,
empregado o sistema de produção anual com rotação de cultura, principalmente entre as culturas
de ciclo curto como soja e milho, e uma área de 1,9792 hectares cultivada com Eucalipto. Estima-
se que a cultura de eucalipto tenha em média 8 anos, e com devida apresentação de plano
circunstanciado na Secretaria do Estado de Meio Ambiente, poderá ser colhido nos próximos
anos.
A área objeto da expropriação da propriedade não contempla área cultivada com
Eucalipto, apenas área que já fora utilizada para agricultura.

5.5.9. Caracterização das benfeitorias não reprodutivas

18
 Não foram identificadas benfeitorias não reprodutivas no imóvel. Não possui nenhum
investimento como construções, casas, galpões ou outras obras que consideram benfeitorias não
reprodutivas.

6. ANÁLISE DE PASSIVO AMBIENTAL

Através de análise em documentações obtidas, dados oficiais, imagens de satélite e
observações realizadas durante a inspeção na propriedade, foi verificado a real situação
ambiental da propriedade e apurado se a área cumpre as obrigações legais exigidas de
Preservação Permanente e Reserva Legal.

6.1. Reserva legal

De acordo com o Código Florestal Brasileiro, Lei Federal 12.651/2012, Art. 12. “Todo
imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem
prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados os
seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os casos previstos no art.
68 desta Lei: (Redação dada pela Lei nº 12.727, de 2012).
I - localizado na Amazônia Legal:
a) 80% (oitenta por cento), no imóvel situado em área de florestas;
b) 35% (trinta e cinco por cento), no imóvel situado em área de cerrado;
c) 20% (vinte por cento), no imóvel situado em área de campos gerais;
II - localizado nas demais regiões do País: 20% (vinte por cento).”
No entanto, essa exigência não é absoluta, tendo em vista que o próprio Código Florestal,
no Art 67, prevê uma exceção à regra, ao dispensar os imóveis rurais com área de até 4 (quatro)
módulos fiscais da obrigatoriedade de cumprimento integral dos percentuais relativos às áreas de
Reserva Legal, permitindo que estas sejam constituídas a partir do remanescente de vegetação
nativa que existia no imóvel em 22 de julho de 2008.
Deste modo um imóvel inferior a 01 modulo fiscal, está dispensado de cumprir
integralmente os percentuais de reserva legal, mas para a aplicação da referida exceção, devem
estar presentes as condições exigidas na lei.
O imóvel avaliando está contemplado na exceção à regra, com área inferior a 1 módulo
fiscal (Módulo Fiscal em Nova Ubiratã = 90 hectares), e conforme consta no CAR contém Reserva
Legal de 8,5803 ha, possuindo atualmente a mesma configuração e quantitativo de remanescente

19
de vegetação nativa que possuía na data corte de 22.07.2008, e portanto, perante a legislação
vigente, não possui passivo ambiental em Reserva Legal.
Sobre a responsabilidade de Reserva Legal, consta ainda averbado as margens da
Matrícula as seguintes transcrições: AV.01/4.036, em 07 de março de 2018. Protocolo nº 18030,
de 14/02/2018. RESERVA LEGAL. Conta o seguinte ato inscrito na matrícula anterior: AV.01/125,
em 17 de dezembro de 2010, protocolo nº 280, de 15/12/2010, referente a “AV-01/30.207 –Nos
termos da Certidão da Matrícula 10.561 do serviço registral da comarca de Sinop-MT; encontram-
se inscritos na mesma os seguinte atos: AV-2/10.561 de 04/01/1993 - Termo de Responsabilidade
e Preservação de Floresta ou outra forma de vegetação existente junto ao IBDF, ficando gravada
como de utilização limitada a área de 31.1250 ha, relativos a 50% do total da propriedade, não
podendo nela ser feito qualquer tipo de exploração a não ser mediante autorização expressa do
IBDF: AV-3/10.561 de 02/10/2000 – Termo de Retificação para constar que fica gravada como de
utilização limitada a área de 12,45 ha equivalente a 20% do total da propriedade, não podendo
nela ser feita qualquer tipo de exploração a não ser mediante autorização expressa do IBAMA,
ficando assim a área de 49,80 ha equivalente a 80% do total da propriedade, passivo de
exploração e não de 50% como anteriormente.”

6.2. Área de Preservação Permanente

As Áreas de Preservação Permanente estão localizadas ao longo dos rios ou de qualquer
curso d'água; ao redor das lagoas, lagos ou reservatórios d'água naturais ou artificiais; nas
nascentes; no topo de morros, montes, montanhas e serras; nas encostas ou partes destas; nas
restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues; nas bordas dos tabuleiros ou
chapadas; e em altitude superior a 1.800 metros. Não é permitido fazer uso dos recursos
florestais em áreas de APP. A supressão da vegetação em APP somente poderá ser autorizada em
casos de utilidade pública ou interesse social.
Áreas de Preservação Permanente (APP) são áreas protegidas pela Lei 12.651/2012, o
"Novo Código Florestal Brasileiro", cobertas ou não por vegetação nativa, com a função ambiental
de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica, a biodiversidade, o fluxo
gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas.
Conforme estabelece o Art. 4 do Código Florestal Brasileiro, consideram-se de
preservação permanente, as florestas e demais formas de vegetação natural situadas, nas faixas

20
marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde
a borda da calha do leito regular, em largura mínima de:
 30 m para cursos d’água de menos de 10 m de largura;
 50 m para cursos d’água que tenham de 10 a 50 m de largura;
 100 m para cursos d’água que tenham de 50 a 200 m de largura;
 200 m para cursos d’água que tenham de 200 a 600 m de largura;
 500 m para cursos d’água que tenham largura superior a 600 m;
O Imóvel avaliando, tem divisa de área com o Rio Tartaruguinha, curso d’água com largura
inferior a 10 metros, portanto deve-se manter uma área de preservação permanente de 30
metros de largura ao longo do rio. De acordo com informações registradas por satélites, e
conferência em vistoria no local, a área de preservação permanente do Sítio Ouro Verde,
encontra-se bem preservada, atendendo as necessidades ambientais e exigências legais.
De acordo com CAR – Cadastro Ambiental Rural apresentado na SEMA-MT (Secretaria de
Estado de Meio Ambiente do Mato Grosso), o Sitio Ouro Verde possui APP – Área de Preservação
Permanente de 3,3414 hectares, com ausência de APPD – Área de Preservação Permanente
Degradada.

6.3. Embargos, Multas, Autuações e Infrações Ambientais

Em consultas a bases oficiais de informações dos órgãos ambientais federais e estaduais,
não foram identificadas sansões administrativos ou passivos ambientais que recaiam sobre o
imóvel avaliando.

7. DA DESAPROPRIAÇÃO
Trata-se de ação desapropriatória parcial, em caráter permanente, ajuizada pelo DNIT
(Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes) em face de Vilson Miguel Vedana e
Outros, tendo como objeto uma área de terras de 2,7663 hectares, não inclusa a “área non
aedificandi” da propriedade denominada Sítio Ouro Verde (Matrícula atual nº 4.036, Registro
anterior nº 125, da Comarca de Nova Ubiratã/MT) á margem da BR-242.

7.1. Legislação, Base Legal, Conceitual e de Procedimentos sobre

Desapropriação e Avaliação de Bens Imóveis.

21
 A avaliação de imóveis e as desapropriações de área de interesse público são rígidasá luz
das seguintes preceitos:
 CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988 - Art. 5º, XXIV:
 LEI Nº 9.784, DE 29 DE JANEIRO DE 1999. - Regula o processo administrativo no âmbito da
Administração Pública Federal.
 LEI Nº 13.240, DE 30 DE NOVEMBRO DE 2015. - Dispõe sobre a administração, a alienação,
a transferência de gestão de imóveis da União e seu uso para a constituição de fundos;
 LEI Nº 9.636, DE 15 DE MAIO DE 1998 - Dispõe sobre a regularização, administração,
aforamento e alienação de bens imóveis de domínio da União.
 DECRETO-LEI Nº 3.365, DE 21 DE JUNHO DE 1941. - Dispõe sobre desapropriações por
utilidade pública.
 LEI Nº 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979 - Dispõe sobre o Parcelamento do Solo
Urbano e dá outras Providências.
 LEI Nº 13.913, DE 25 DE NOVEMBRO DE 2019 - Altera a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro
de 1979, para assegurar o direito de permanência de edificações na faixa não edificável contíguas
às faixas de domínio público de rodovias e para possibilitar a redução da extensão dessa faixa não
edificável por lei municipal ou distrital.
 LEI Nº 8280, DE 30 DE DEZEMBRO DE 2004 - D.O. 30.12.04.–Dispõe sobre a definição e
fixação de áreas de interesse público e de proteção às rodovias estaduais e dá outras
providências.
 LEI Nº 4.504, DE 30 DE NOVEMBRO DE 1964. - Dispõe sobre o Estatuto da Terra, e dá
outras providências.
 Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 14.653-1/2019 e NBR
14.653-3/2019
 RESOLUÇÃO Nº 7, DE 2 DE MARÇO DE 2021 - Dispõe sobre o uso das faixas de domínio de
rodovias federais sob circunscrição do Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes.

7.2. Utilidade Pública da Desapropriação

Utilidade Pública Federal: é o reconhecimento de bens, fundações ou associações que
demonstram servir a sociedade de forma altruísta e desinteressada para o bem coletivo.
O Código Civil - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002, Art. 99, institui que:
“São bens públicos:

22
 I - os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;
...”
O art. 5º, inciso XXIV, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 – CR/88 –
rege os pressupostos da desapropriação para necessidade pública, utilidade pública e o interesse
social:“Art. 5º - XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou
utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro,
ressalvados os casos previstos nesta Constituição”
De forma sucinta, toda vez que se faz necessária a transferência da propriedade privada
para o Poder Público, independente da vontade do detentor e justificativa a necessidade do Poder
Público, constitui-se a desapropriação.

Desapropriação: O Poder Público, mediante prévio procedimento e indenização justa, em

razão de uma necessidade ou utilidade pública, ou ainda diante do interesse social, despoja
alguém de sua propriedade e a toma para si.
A desapropriação por utilidade publica é regulamentada pelos Decretos-Leis Nº. 3365, de
1941, que estabelece no seu Art. 4º:“A desapropriação poderá abranger a área contígua
necessária ao desenvolvimento da obra a que se destina, e as zonas que se valorizarem
extraordinariamente, em conseqüência da realização do serviço. Em qualquer caso, a declaração
de utilidade pública deverá compreendê-las, mencionando-se quais as indispensáveis à
continuação da obra e as que se destinam à revenda.”
Nesse aspecto, em uma obra de rodovia federal, as áreas adjacentes como faixas de
domínio são parte da desapropriação por utilidade pública.

Faixa de Domínio: Define-se como “Faixa de Domínio” a base física sobre a qual assenta
uma rodovia, constituída pelas pistas de rolamento, canteiros, obras-de-arte, acostamentos,
sinalização e faixa lateral de segurança, até o alinhamento das cercas que separam a estrada dos
imóveis marginais ou da faixa do recuo. (Fonte: DNIT, 2021)
As faixas de domínio são competência da União e o seu uso é regulamentado pela
RESOLUÇÃO Nº 7, DE 2 DE MARÇO DE 2021, e podem ser utilizados para dutos, serviços de
energia, telecomunicações, implantação de agricultura e outros serviços, bem como para acesso
comercial, industrial, particular, público, estabelecimentos cadastrados como locais de espera,
repouso, descanso e pontos de paradas, e uso publicitário estático gratuito ou oneroso.

23
 De acordo com o Art. 4º da Resolução Nº 7/2021, “Toda e qualquer ocupação da faixa de
domínio, de qualquer natureza ou finalidade, com ou sem ônus, deverá ter seu respectivo TPEU,
com a expressa indicação daquela que se tornará a permissionária, e estar em conformidade à Lei
nº 6.766, de 1979, e com o disposto na lei municipal de uso do solo da região.
§ 1º As ocupações irregulares identificadas durante a fiscalização do DNIT estarão sujeitas à
remoção e à aplicação de penalidades”
Conforme o Art. 50 do Código de Trânsito Brasileiro Lei nº 9.503/1997, o uso de faixas
laterais de domínio e das áreas adjacentes às estradas e rodovias obedecerá às condições de
segurança do trânsito estabelecidas pelo órgão ou entidade com circunscrição sobre a via.

Área “Non Aedificandi”: As Áreas “Non Aedificandi”, traduzido do latim como áreas não
edificante, são as faixas de terra contados a partir da linha que define a faixa de domínio da
rodovia. As Áreas “Non Aedificandi”, até novembro de 2019 possuíam uma largura fixa de 15
(quinze) metros, porém a Lei nº 13.913, de 2019, permitiu a redução das faixas não edificáveis as
margens das rodovias.
“Art. 1o Esta Lei altera a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para assegurar o direito
de permanência de edificações na faixa não edificável contígua às faixas de domínio público de
rodovias e para possibilitar a redução da extensão dessa faixa não edificável por lei municipal ou
distrital.
Art. 2º O art. 4º da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as
seguintes alterações:
“Art. 4º ...
III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável
de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital
que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de
cada lado.”
Na propriedade em estudo, a área não edificável totaliza uma área de 1,1865 hectare, e
não está computada no valor final da indenização.

8. METODOLOGIA DE ESTUDO

8.1. Etapas de Desenvolvimento

24
 8.1.1. Etapa Inicial
Os trabalhos em campo tiveram início às 7:40 horas da manhã do dia
23/06/2021,conforme o agendamento previsto, com a realização da vistoria doimóvel rural,
motivo da avaliação.
Foi feita a identificação e reconhecimento de toda a área da propriedade a fim de
confirmar as informações das características da área, como preservação das APPs, limite da faixa
de domínio, capacidade de uso de solo,bem como o grau de utilização, levando-se em conta
também a situação ou localização da propriedade visando a avaliação de terra nua.
As 8:30 horas foi dado início aos trabalhos técnicos de medição com a instalação de GPS
geodésico para de base de referência, a coleta dos pontos do eixo da pista e a marcação e
rastreamento georreferenciado de 06 pontos de controle para mapeamento por drone.
As 9:30 horas foi realizado o vôo de drone para obtenção de aerofotografias que
compuseram o mosaico ortorretificado do mapeamento sobre a área da pista e adjacências.
As 10:30 horas foi finalizada a visita técnica de coleta de dados a campo.
Em campo foi constatado um plantio eucalipto em formato de reflorestamento. O
reflorestamento não está contido na área interesse da expropriação.

8.1.2. Etapa de Processamento, Elaboração de Laudo e Peças Técnicas

Em escritório, foi realizado o processamento dos dados coletados com GPS Geodésico e
ajustados nas imagens do mosaico ortorretificado de drone, fim de identificar com precisão a área
expropriada. (Anexo F)
Foram gerados mapas de imagens de satélite da área do Sitio Ouro Verde, para realizar
uma dinâmica de desmate e fundamentar histórico ambiental da área. Para isso foram
consultadas imagens de satélites dos anos de 2007 e 2021. (Anexo G)
E o mais relevante para este laudo de avaliação, foram realizadas pesquisas para efetivar
a amostragem de propriedade para obtenção de valores para avaliação imobiliária, contatou-
seimobiliárias, profissionais que atuam no ramo de avaliações e proprietários ruraisda região, em
busca de imóveis com características semelhantes do imóvel avaliando. Os valores foram
apurados em moeda corrente nacional, bem como em “sacas de soja” que é comumente utilizado
em negociações de imóveis rurais na região.

25
 Após dados coletados foi dado início a Elaboração do Laudo Pericial, a Avaliação de Imóvel
Rural e a efetivação do valor da terra nua.

8.2. Norma Técnica

A metodologia aplicada para e elaboração deste laudo de avaliação é baseada nas normas
definidas pelo ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, especificadas e deliberadas a ser
seguidas nesse relatório, e em pesquisa de mercado que atendem, além dos preços
comercializados e/ou ofertados, as demais características e atributos que têm influência no valor
final do imóvel avaliando.
o ABNT NBR 14.653-1/2019 que estabelece as diretrizes para avaliação de bens, quanto a:
classificação da sua natureza; instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
definição da metodologia básica; especificação das avaliações; requisitos básicos de laudos de
avaliação, dentre outras normas
o ABNT NBR 14.653-3/2019 que constitui os procedimentos gerais de avaliação de bens Imóveis
Rurais.
As interpretações e as especificações constantes nas Normas da ABNT são discutidos e
apresentados em estudos analíticos realizados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia – IBAPE

9. AVALIAÇÃO

9.1. Indicação do Método e Procedimentos Utilizados

A metodologia aplicada para a escolha do método dessa avaliação é basicamente em
função da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações coletadas de propriedades rurais disponíveis no mercado ou
transacionadas nos últimos 12 meses.
As escolha ativeram-se ao estabelecido nas partes 1 e 3 da NBR 14653, com o objetivo de
retratar o comportamento do mercado por meio de modelos semelhantes que firmassem o
embasamento do valor.

26
 Para a determinação do valor do imóvel foi aplicado o MÉTODO COMPARATIVO DEDADOS
DE MERCADO, nos termos do item 7.2.1 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de
Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais), onde encontramos a seguinte definição:
"7.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.”
Este método define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados
quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados
pesquisados que exercem influência na formação dos preços e consequentemente, no valor, e
devem ser ponderados por homogeneização por fatores ou por inferência estatística, respeitados
os níveis de fundamentação e precisão definidos em Norma. É condição fundamental para
aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomada,
estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.
Optou-se como mais apropriada a avaliação:
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
POR INFERÊNCIA ESTATÍSTICA ou ANÁLISE POR REGRESSÃO LINEAR
De acordo com a NBR 14.653-3
“7.7.3. Tratamento científico
7.7.3.1 Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de
valores devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessário,
devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de
fundamentação e precisão.
7.7.3.2 Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado,
consideradas de interesse pelo profissional da engenharia de avaliações, como redes neurais
artificiais, regressão espacial e análise envoltória de dados, podem ser aplicadas, desde que
devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando
pertinente. Convém observar os Anexos C, D e E.
7.7.3.3 No caso de utilização de modelos de regressão linear, deve ser observado o Anexo
A.”

9.2. Justificativa do Método e Procedimentos Utilizados

27
 O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado em tratamento por Inferência
Estatística foi escolhido para essa avaliação, pois é o que melhor retrata a realidade do
comportamento do mercado quando quantidade de dados amostrais disponível similar ao imóvel
avaliando para realizar o tratamento por inferência estatística.

9.3. Variáveis Adotadas

O valor de um imóvel para a venda se forma a partir da combinação que concorrem de
modo significativo na composição do preço da propriedade, exigindo atenção especial quanto à
sua importância.
Neste laudo foram utilizados dados de variáveis que efetivamente contribuíram para o
tratamento, obtidos através de profissionais do mercado imobiliário rural.
Foram priorizadas amostras que fossem semelhantes nos seguintes termos – Topografia
Plana – Exploração em Agricultura de Ciclo Curto, ou Exploração mista (Pecuária e Agriculura).
Neste caso, após a coleta de informações e análise dos dados pesquisados, realizamos
estudos das seguintes variáveis:

VARIÁVEL DEPENDENTE:
Valor Unitário (R$/Há): para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global
pela respectiva área do comparativo amostral.

VARIÁVEIS INDEPENDENTES:
Benfeitorias:
Baixo: sem benfeitorias (1);
Médio: com poucas benfeitorias, casas de madeira, estrutura de curral em madeira (2);
Alto: com muitas benfeitorias, casa de alvenaria, barracão de estrutura metálica (3).

Classificação :
Baixo = 1; Médio = 2; Alto= 3;

Localização: Essa variável é uma combinação das Variáveis “Distância do Centro Urbano”
e “Distância da Via Asfaltada”
Boa: < 5 km.

28
 Mediana: 5 a 39 km;
Ruim: + 40 km;

Classificação :
Ruim= 1; Mediana = 2; Boa = 3;

9.4. Planilha das Amostras Utilizadas

Tabela 09 – Amostras Utilizadas no Tratamento
«Distância à via
Nº Am. «Valor» Área Valor Unitário
pavimentada»
1 105.000.000,00 2.670,00 39.325,84 22
2 96.000.000,00 2.200,00 43.636,36 14
3 112.000.000,00 1.464,38 76.482,88 0
4 150.000.000,00 2.400,00 62.500,00 0
5 2.000.000,00 15,00 133.333,33 0
6 19.000.000,00 801,00 23.720,35 0
«7» 128.000.000,00 1.109,15 115.403,69 0
8 16.000.000,00 1.179,00 13.570,82 29
9 3.500.000,00 31,32 111.749,68 1
10 112.000.000,00 2.400,00 46.666,67 40
11 72.000.000,00 4.770,00 15.094,34 60
12 9.000.000,00 564,00 15.957,45 10
13 52.000.000,00 843,00 61.684,46 0
14 75.000.000,00 2.100,00 35.714,29 18
15 88.550.000,00 805,00 110.000,00 0
16 150.000.000,00 5.200,00 28.846,15 50

29
 17 13.500.000,00 2.669,45 5.057,22 100
18 11.000.000,00 850,00 12.941,18 65
19 16.500.000,00 1.200,00 13.750,00 60
«20» 22.500.000,00 194,00 115.979,38 3
21 10.500.000,00 950,00 11.052,63 4
22 67.000.000,00 4.057,00 16.514,67 70
23 210.000.000,00 3.050,00 68.852,46 6
24 48.792.000,00 2.033,00 24.000,00 7
25 80.000.000,00 5.000,00 16.000,00 120

Continuidade Tabela 09.

«Distância ao Centro
Nº Am. Benfeitorias «Topografia» Localização
Urbano»
1 45 médio Plana Mediana
2 29 baixo Plana Mediana
3 17 baixo Plana Boa
4 55 baixo Plana Boa
5 28 médio Plana Boa
6 16 baixo Plana Boa
«7» 8 médio Plana Boa
8 50 médio Plana Mediana
9 1 médio Plana Boa
10 70 médio Plana Ruim
11 90 médio Plana Ruim
12 10 baixo Plana Mediana
13 25 baixo Plana Boa

14 22 baixo Levemente ondulada Mediana

15 14 médio Plana Boa

16 50 baixo Plana Ruim
17 60 médio Plana Ruim

30
 18 125 baixo Plana Ruim
19 120 médio Plana Ruim
«20» 20 médio Plana Mediana
21 80 médio Plana Mediana

22 120 baixo Levemente ondulada Ruim

23 25 médio Levemente ondulada Mediana

24 35 baixo Plana Mediana

25 120 baixo Levemente ondulada Ruim

Fichas com dados amostrais estão em ANEXO H

9.5. Estimativa de Valores e Pesquisa de Mercado

Por se tratar de uma região com características próprias, e apresentar baixo número de
propriedades em oferta de venda, a pesquisa de amostras representativas junto ao mercado
imobiliário foi feita de forma específica e direcionada incluindo também outros municípios com
mesmas características geoeconômicas presentes em Nova Ubiratã.
Para o efeito de comparação direta foram escolhidos imóveis pertencentes à mesma
macrorregião do imóvel avaliando. Isto, principalmente pelo fato da dificuldade de encontrar
imóveis semelhantes em oferta e comercialização de terras no município. Foram considerados os
mesmos trejeitos geoeconômicos dos imóveis, tais como atividade econômica, malha viária,
centro consumidor, etc..
A pesquisa de mercado realizada na região reuniu o total de 25 amostras com
características similares em exploração econômica, topografia, acesso/localização e grau de
semelhança com o imóvel avaliando.

9.5.1. Valor de Mercado

Em economia, refere-se ao valor que um produto atinge no mercado, baseando-se na
concorrência de mercado e lei de oferta e procura.
O valor de mercado serve para indicar o quanto o mercado está disposto a pagar por um
bem. Sendo que a demanda pelas ações e consequentemente o seu valor de mercado, são
afetadas por diversos fatores.

31
 Segundo a NBR 14.653, o valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das
condições do mercado vigente.
O valor de mercado apresentado nesse laudo respeita os fatores de oferta e demanda do
mercado para determinada época de negociação, sendo esses reflexos diretos da situação
mercadológica atual, passível de alterações dentro de um determinado período de tempo.

9.5.2. Valor da Terra Nua

O VTN - Valor de Terra Nua - é o preço de mercado do imóvel, entendido como o valor do
solo com sua superfície e a respectiva mata, floresta e pastagem nativa ou qualquer outra forma
de vegetação natural, sem contar os valores de mercado relativos a construções, instalações e
benfeitorias, culturas permanentes e temporárias, pastagens cultivadas e melhoradas e florestas
plantadas.
Os seguintes critérios dos imóveis são utilizados para o VTN:
 A localização
 A aptidão agrícola
 A dimensão

9.6. Tratamento Estatístico

O tratamento científico completo está presente no Anexo I

9.6.1. Modelo de regressão adotado

O modelo de regressão adotado foi:

[Valor Unitário] = -14674 + 1032060 /[Área] + 14445 x Ln([Benfeitorias]) + 24386 x [Localização]

9.6.1. Modelo para variável Dependente

[Valor Unitário] = -14674 + 1032060 /[Área] + 14445 x Ln([Benfeitorias]) + 24386 x [Localização]

32
 9.7. Resultados Estatísticos

9.7.1. Cálculo do Valor do Imóvel

Modelo utilizado foi:

[Valor Unitário] = - 14674 + 1032060 /[Área] + 14445 x Ln ([Benfeitorias]) + 24386 x [Localização]

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$/ha 64.598,89
Médio: R$/ha 76.021,51
Máximo: R$/ha 87.444,12
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-3 para
Regressão Grau I

Para uma Área Total do imóvel rural

58,8496 há teremos:

Valor de mercado mínimo = R$ 3.801.618,83

Valor de mercado obtido = R$ 4.473.561,77
Valor de mercado máximo = R$ 5.146.051,48

9.7.2. Resultados do Valor da Terra Nua

Fundamentados nos elementos e condições consignados, no presente Laudo de
Avaliação, elaborado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado por Regressão
Linear ou Inferência Estatística, na data base de Setembro de 2021, adotou-se o Valor da Terra
Nua:

33
 R$/ha 76.000,00

(Setenta e Seis Mil Reais Por Hectare)

10. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

10.1. Grau de fundamentação

As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão, definidos por
uma escala numérica que varia de I a III, onde o grau I é o menor. Os critérios para obtenção dos
graus de fundamentação e precisão são definidos na NBR 14653.
Fundamentação: será em função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o
envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos
dados amostrais disponíveis no mercado. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de
fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório,
mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação;
Precisão: será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro
tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura
de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da
metodologia e dos instrumentos utilizados.
Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos graus indicados na
tabela 1 da NBR 14653-3:2019, reproduzida abaixo, de acordo com a soma dos pontos em função
das informações apresentadas.
Tabela 10 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de
utilização de modelos de regressão linear

34
 Grau
Item Descrição
III II I
Completa quanto às
Caracterização Completa quanto às
variáveis Adoção de situação
1 do imóvel variáveis utilizadas no
consideradas paradigma
avaliando modelo
influenciantes a priori
Quantidade
mínima de dados 4 (k + 1), onde k é o 3 (k + 1), onde k é o 2 (k + 1), onde k é o
2 de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis
efetivamente independentes independentes independentes
utilizados
Todos os dados e Atributos relativos aos
Apresentação Todos os dados e
variáveis analisados dados e variáveis
3 dos dados de variáveis analisados na
na modelagem, com efetivamente utilizados
mercado modelagem
foto no modelo

Admitida para apenas

Admitida, desde que:
uma variável, desde
que:
a) as medidas das
características do
a) as medidas das
imóvel avaliando não
características do
sejam superiores ao
imóvel avaliando não
dobro do limite
sejam superiores ao
amostral superior, nem
dobro do limite
inferiores à metade do
amostral superior, nem
4 Extrapolação Não admitida limite amostral inferior;
inferiores à metade do
limite amostral inferior;
b) o valor estimado não
ultrapasse 30 % do
b) o valor estimado não
valor calculado no
ultrapasse 20 % do
limite da fronteira
valor calculado no
amostral, para as
limite da fronteira
referidas variáveis, de
amostral, para a
per si e
referida variável, em
simultaneamente, e em
módulo
módulo
Nível de
significância
5 (somatório do 10 % 20 % 30 %
valor das duas
caudas) máximo

35
 para a rejeição
da hipótese nula
de cada
regressor (teste
bicaudal)
Nível de
significância
máximo admitido
para a rejeição
6 1% 2% 5%
da hipótese nula
do modelo
através do teste
F de Snedecor

Tabela 11 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de

utilização de modelos de regressão linear
Graus III II I
Pontos mínimos 15 9 6
2, 5 e 6 no grau III 2, 5 e 6 no mínimo no
Todos, no mínimo
Itens obrigatórios e os demais no grau II e os demais no
no grau I
mínimo no grau II mínimo no grau I

Este trabalho atingiu o grau I de fundamentação no Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado.

Tabela 12— Pontos do Grau de Fundamentação

Itens 1 2 3 4 5 6
Pontos Atingidos 3 3 2 3 1 3
Total de 15 pontos

10.2. Grau de precisão

A avaliação do imóvel rural atingiu o Grau de Precisão III, pelo Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado com Análise por Regressão Linear, conforme a tabela 6 do item 9.3.8
da NBR-14.653-3 / 2019 da ABNT.

36
 Grau de precisão – as avaliações de imóveis rurais devem ser especificadas quanto à
precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o MCDDM, conforme a Tabela 6.

Tabela 13 - Grau de precisão no caso de utilização de MCDDM

Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
30% 40% 50%
torno da estimativa de tendência central
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação
do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico de
mercado.

Este trabalho atingiu o grau I de fundamentação e o grau III de precisão no Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado por Regressão Linear.

11. METODOLOGIA PARA CÁLCULO DE VALOR DE INDENIZAÇÃO

Para os casos de desapropriações parciais de Imóveis Urbanos, da ABNT NBR 14653- 2
recomenda que o justo valor da parte do bem atingida pela desapropriação seja obtido pelo
critério "Antes e Depois". Isto é, o justo valor da indenização relativa à parcela do bem deve ser
obtido pela diferença entre o valor do imóvel na condição original (antes da desapropriação) e o
valor do imóvel remanescente (após a desapropriação).
Está transcrito na ABNT NBR 14653 – 1 – Procedimentos Gerais , no item 11.1.2.3 - “Nas
desapropriações parciais, o avaliador deve utilizar critério que permita mensurar prejuízos,
visando à recomposição do patrimônio do expropriado, considerando, inclusive, eventual
desvalorização do remanescente.
Vale ressaltar que a ABNT NBR-14653-3 (Imóveis Rurais) é omissa quanto à metodologia
para cálculo das indenizações para fins de desapropriação, entretanto, no texto da ABNT NBR
14653-1, no item 11.1.2.3 que se refere às desapropriações parciais, indica que o avaliador deve
utilizar métodos que permitam mensurar os prejuízos para o desapropriado. O texto ainda cita
que podem ser utilizados, entre outros, os seguintes critérios básicos: Antes e Depois, Metro
Quadrado Médio e estimar o valor da parte do bem atingida pela desapropriação e eventuais
reflexos na parte remanescente.
Apesar de não ser citado na ABNT NBR 14653-1, o perito sugere que para o cálculo do
valor de indenização da terra nu, seja considerado a “Fração Isolada a ser Desapropriada” e não o

37
valor do “Metro Quadrado Médio” ou do “Antes e Depois”, uma vez que há o entendimento que
em processos de desapropriação o valor de indenização deve possibilitar ao expropriado
recompor o seu bem.
A sugestão em utilizar a “Fração Isolada a ser Desapropriada” que está sendo
desapropriada ao invés do “Metro Quadrado Médio” se dá em razão de considerar que o objeto
que está sendo desapropriado é aquela parte do imóvel e não o imóvel como um todo.
Porem é possível perceber uma controvérsia na utilização do valor de mercado como
sendo o valor de indenização em casos de desapropriação, uma vez que o conceito de valor de
mercado diverge do ato da desapropriação, ou seja, o valor de mercado é obtido considerando
que o bem seria negociado voluntariamente e conscientemente em condições normais de
mercado em uma referida data.
Na desapropriação, a negociação não ocorre voluntária e muito menos em uma condição
normal de mercado. Diante do exposto, o perito chama a atenção para a possibilidade da
utilização do valor especial, pois existe condições de premissas especiais, como a rigidez
locacional do projeto e a o fato de não existir uma negociação voluntária.
Nas condições normais de mercado encontramos as seguintes situações:
- a pessoa que vende um bem;
- a pessoa que precisa vender um bem por condições adversas;
- a pessoa que não quer vender o seu bem
Para cada uma destas situações existe um valor diferente:
- a pessoa que vende, realiza a transação pelo valor de mercado;
- a pessoa que precisa vender, vende por um valor abaixo do valor de mercado uma vez
que ela tem a necessidade de desfazer do bem, e;
- a pessoa que não quer vender o seu bem, o negocia por um valor acima do valor médio
de mercado.
Logo, a pessoa que não tem a intenção de vender um bem, que estaria mais próxima aos
casos de desapropriação, e deve receber a um valor justo, que corresponderia ao valor especial, já
que existe uma premissa especial e consequentemente um “comprador” especial.
A imagem a seguir, ilustra a situação supracitada, onde para imóveis semelhantes entre si,
o valor unitário tende a aumentar, à medida que sobe no gráfico, ou seja, um imóvel cujo dono
precisa vender apresenta valor unitário mais baixo que àquele que está à venda sem a real
necessidade de concebê-la. Da mesma forma, o imóvel negociável apresenta valor unitário mais
baixo que aquele onde o dono não pretende vender.

38
 11.1. Aplicação do Cálculo do Valor de Indenização
Considerando que a área total do imóvel é de 58,8496 ha, sendo desapropriado
parcialmente uma área de 2,7663 hectare, se utilizarmos o critério do “Antes e Depois”, ou o
“Metro Quadrado Médio”, os valores encontrados não possibilitarão ao proprietário do imóvel
recompor o seu bem.
Para recompor o bem, devemos comparar o objeto que está sendo desapropriado com
imóveis com áreas semelhantes, neste caso a fração de 2,7663ha.
Entendo, como avaliador que, para o proprietário voltar a ter 58,8496 ha, ele terá que
comprar 2,7663 ha, e para tanto ele comprará pelo preço isolado de uma área de 2,7663 ha
(fração desapropriada) e não pelo preço de 58,8496 ha (Metro Quadrado Médio).
Ainda, caso o proprietário resolva vender 2,7663 ha, ele venderia considerando o valor do
imóvel em uma área de 2,7663 ha (Fração Isolada), e não o valor de 58,8486 ha (Metro Quadrado
Médio)
Uma vez que ele negociaria conscientemente e voluntariamente o bem, o preço deste
objeto (fração isolada de 2,7663 ha) poderia variar em função da localização, do formato e/ou de
função de outras características dentro desta gleba, mas não deixando de considerar que, o valor
unitário seria de acordo com a fração em oferta e não o valor do metro quadrado médio
considerando a área total do imóvel.
De forma sucinta, da mesma maneira que o valor unitário é inversamente proporcional à
área total do imóvel, a regra pode ser aplicada para frações desapropriadas em um mesmo
imóvel. À medida que a fração a desapropriar diminui, o valor unitário cresce, conforme
demonstrado no exemplo do gráfico abaixo

39
 Também é importante salientar que, nos casos específicos de imóveis rurais, o critério do
“Antes e Depois” muitas vezes ao ser aplicado impossibilita a justa indenização, sendo que
corriqueiramente este valor mostra-se substancialmente menor quando comparado ao “Metro
Quadrado Médio” em função do percentual da fração a ser desapropriada ser muito pequena em
relação à área total do imóvel.

11.2. Resultados de Valor Especial para Desapropriação Parcial

Quando o percentual da fração desapropriada for pequena em relação a área total do
imóvel, deve ser estimado o valor da parte do bem atingida pela desapropriação.
Em verificada e evidenciada a discrepância, em princípio, a indenização justa seria a que
representasse o máximo valor, dentro do intervalo de confiança de 80%, devendo ser ressalvado,
porém, que por se tratar de matéria mais jurídica que técnica, é recomendável que apresente ao
Juiz as opções para essa decisão.

Mínimo: R$/ha 64.598,89

Médio: R$/ha 76.021,51
Máximo: R$/ha 87.444,12

40
 Para uma Área Expropriada
2,7663 ha temos:

Valor de mercado mínimo = R$ 178.699,90

Valor de mercado obtido = R$ 210.273,40
Valor de mercado máximo = R$ 241.896,66

12. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES

Este trabalho segue as condições relacionadas, além de estar sujeito às seguintes
limitações:
Nesta avaliação, computamos como corretos os dados pesquisados e as informações
fornecidas por terceiros, de boa fé e confiáveis.
O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo signatário deste
Laudo.
O autor não tem no presente, nem contempla no futuro, interesse no bem avaliando.
Este Laudo apresenta as condições limitativas apresentadas na introdução ou porventura,
em qualquer outra parte dele que afetam as análises, opiniões ou conclusões nele contidos.
Este Laudo foi elaborado com observância escrita aos princípios dos códigos de Ética
Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e Agronomia, do IBAPE-MT - Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e de acordo com as normas técnicas da ABNT.

13. PROFISSIONAL RESPONSÁVEL

NOME: DOUGLAS ALEXANDRE RABER

ENDEREÇO: RUA TERRA ROXA, N. 80, JD. CURITIBA, SINOP/MT – CEP
78556-820

41
 CREA: 1207095362
ART: 1863709
TELEFONE: (66) 999118575
E-MAIL: douglasraber@hotmail.com

14. LOCAL E DATA DO LAUDO

Sinop/MT, 11 de Outubro de 2021

15. TERMO DE ENCERRAMENTO

O responsável técnico pelo trabalho coloca-se ao inteiro dispor para quaisquer
esclarecimentos necessários.
O presente laudo consta de 42 laudas descritivas, e 41 páginas de dados científicos e 09
anexos assinadas digitalmente através de Certificado Digital.

16. ANEXOS

Anexo A – Listagem Alvarás Ativo de Agronegócios em Nova Ubiratã

Anexo B – CAR – Cadastro Ambiental Rural
Anexo C – Certificação de Georreferenciamento
Anexo D – Croqui de Acesso
Anexo E – Imagem de Satélite – Classificação de Solos
Anexo F – Área expropriada em imagem de Drone Ortorretificada
Anexo G – Dinâmica de Desmate – Anos 2007 e 2021
Anexo H – Fichas com Dados das Amostras
Anexo I – Tratamento Cientifico
Anexo J – Resposta aos Quesitos das Partes (Anexo 01,
Anexo K – Planilhas IMEA – Valor de custo de produção de soja em 2014 e 2021
Anexo L – ART – Anotação de Responsabilidade Técnica

42