Laudo para Credenciamento Nos Bancos

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
AVALIAÇÃO DE CASA
(LAI – 001/XX)
SOLICITANTE: XXXXXXXXXXXXXXXX
LOCALIDADE: XXXXXXXXXXXXXXXX
RUA XXXXXXXXXX Nº XXX
BAIRRO RESIDENCIAL XXXXXXX

CEP: XXXXXXXXX
DATA BASE: FEVEREIRO/XXXX

1) CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.1) Interessado:
Nome: XXXXX XXXXXXXX X

CPF: XXXXXXXXX
Endereço: XXXXXX
Município: XX
CEP: XXXXX
Telefone: (XX) XXXXXXXX
1.2) Proprietários:
Nome: XXXXX XXXXXXXX X

CPF: XXXXXXXXX
Endereço: XXXXXX
Município: XX
CEP: XXXXX
Telefone: (XX) XXXXXXXX
1.3) Objetivo:
Constitui objetivo do presente trabalho a determinação do justo valor

de mercado do imóvel abaixo especificado, dentro da finalidade indicada:
► Tipo: Residência Unifamiliar;

► Endereço: XXXXXXXX N° XXXX
► Local: Bairro Residencial XXXX
► Município: XXXXXXXX - XX
► Finalidade: apuração do valor de venda para o imóvel para fins de
INVENTÁRIO, bem como, a apresentação dos fatores que subsidiaram a
execução do mesmo.
1.4) Atividades Básicas:
Compreendem as etapas desenvolvidas durante a realização do

presente trabalho avaliatório:
►Vistoria: Efetuada no dia 03 de Fevereiro de XXXX, às 12:00 hs,

acompanhada pelo Sr. XXXXXXXX.
► Diagnóstico do mercado.
► Coleta de dados:
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Rua Aparício Pereira Martins. Centro nº 98 – Piraguinho – MG Tel.:+55 (35) 9-8821-6389

contato.arsengenharia2022@gmail.com
Procedida através de levantamentos realizados em anúncios
classificados, empresas imobiliárias, corretores de imóveis e contato direto na
região onde se situa o imóvel.
► Escolha e justificativa da metodologia e critérios de avaliação.
► Cálculo do valor do imóvel.
► Considerações finais e conclusão.
1.5) Conceito de valor:
Entendemos como valor de mercado, a expressão monetária do bem, à

data de referência da avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras
das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam
compelidas à negociação.
O referencial adotado nesta avaliação encontra respaldo na NBR-

14.653-1 da ABNT (Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1:
Procedimentos Gerais), onde, no seu item 3.1.47, preceitua:
“valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente.”
Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um

mercado de concorrência adequada, caracterizado pelas seguintes premissas:
P homogeneidade dos bens levados a mercado;
P número elevado de compradores e vendedores de tal sorte que não

possam individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
P inexistência de influências externas;
P racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos

sobre o bem, o mercado e as tendências deste;
P perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez

com liberdade plena de entrada e saída do mercado.
De acordo com a União Panamericana de Associações de Avaliação

(UPAV):
1. O valor de um bem depende da finalidade da avaliação e da

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definição aplicável para o caso específico em análise, no momento estabelecido
para o trabalho avaliatório.
2. A União Panamericana das Associações de Avaliações (UPAV) adota

a definição contida na Norma IVS-1:
“5.2 – Valor de Mercado – a quantia estimada pela qual um bem

poderia ser negociado na data da avaliação, entre um comprador disposto a
comprar e um vendedor disposta a vender, em uma transação livre, através de
comercialização adequada, em que as partes tenham agido com informação
suficiente, de maneira prudente e sem coação.”
1.6) Condições e limitações:
Este parecer técnico avaliatório segue as condições e limitações abaixo

relacionadas:
► Neste trabalho computamos como corretos os elementos

documentais consultados e as informações prestadas por terceiros, de boa fé e
confiáveis.
► O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas

para a seqüência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste
parecer em conexão com qualquer outro.
► A responsabilidade técnica pelo presente trabalho encontra-se

explicitada na legislação que disciplina o exercício da profissão, bem como em
regulamentos elaborados pelo respectivo conselho profissional.
► Por fugir à finalidade principal deste trabalho, dispensamos

considerações legais de mérito, concernentes a títulos, invasões, hipotecas,
superposição de divisas, etc., providências estas que consideramos de caráter
jurídico
1.7) Diagnóstico de Mercado:
O Bairro Residencial XXXXXX fica localizado na cidade de XXXXX em

XXXX. O bairro possui a Faculdade XXXX e conta com uma excelente infraestrutura
e uma variedade de cursos, gerando para o bairro visibilidade, circulação de
pessoas nas ruas e emprego. Conta com mercados, padarias, serviços para
abastecimento do bairro. Possui também uma unidade do SESC SENAT, com
capacidade para realizar 53 mil atendimentos ao ano, a unidade oferece serviços de
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qualificação profissional e de saúde gratuitos para os trabalhadores do transporte e
seus dependentes.
A vias de todo o bairro possuem pavimentação asfáltica, iluminação

pública contribuindo assim para qualidade de vida dos moradores.
Quanto ao povoamento do bairro, possui já uma grande concentração

de imóveis construídos e vários imóveis em fase de construção, sendo eles em sua
maioria de padrão médio de construção e também grande parte construções “Casa
Verde e Amarela”, o que facilita a comercialização dos imóveis, sendo o fator de
liquidez mais favorecido neste sentido.
Os imóveis que são “Casa Verde e Amarela” presentes no Bairro
XXXX possuem uma média de 02 á 03 dormitórios, cujas características são
compatíveis com as do bem avaliando.
Desta forma, não se encontrou dificuldades na obtenção de elementos

comparativos para a avaliação, tanto no próprio bairro, como também em bairros
próximos e com as mesmas características (bairros: XXXXX, XXXX, Residencial
XXXXX, XXXXX, XXXXXX).
Com relação à liquidez, pode-se observar que diversas unidades foram

comercializadas nos últimos 12 meses, com um incremento nos preços dos imóveis
em relação aos anos anteriores, por conta do reaquecimento da economia local,
com o retorno de aulas presenciais.
2) METODOLOGIA E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO
2.1) Método comparativo direto de dados de mercado:
A metodologia adotada para determinação do valor foi através do

método comparativo direto de dados de mercado, nos termos do item 7.2.1 da
NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos
Gerais), onde encontramos a seguinte definição:
"7.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico

dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.”
Este método é aquele que define o valor através da comparação com

dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e
extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem
influência na formação dos preços e conseqüentemente, no valor, devem ser
ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os níveis
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de fundamentação e precisão definidos em Norma. É condição fundamental para
aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser
tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.
2.2) Especificação da avaliação:
A NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1:

Procedimentos Gerais) em seu item 8, determina que uma avaliação será
especificada em decorrência de prazos demandados, recursos despendidos,
disponibilidade de dados de mercado e natureza do tratamento a ser empregado,
tudo isto relativo a fundamentação e precisão, assim definidos:
“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho

avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da
confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.
A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de

certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem,
do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na
coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos
instrumentos utilizados.”
Os graus de fundamentação e precisão foram definidos na NBR-

14.653-2 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos), a
seguir reproduzidos:
 Método Comparativo:
“9.2.1 O grau de fundamentação, no caso de utilização de modelos de

regressão linear, deve ser determinado conforme a Tabela 1.
Tabela 1 – Grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear

Item Descrição Grau Grau Grau Pontos
obtidos
III II I
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a Completa quanto às Adoção de situação
avaliando todas as variáveis variáveis utilizadas no paradigma
analisadas modelo
2 Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o
dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
3 Identificação dos dados Apresentação de Apresentação de Apresentação de
de mercado informações relativas a informações relativas a informações relativas
todos os dados e todos os dados e aos dados e variáveis
variáveis analisados na variáveis analisados na efetivamente utilizados
modelagem, com foto modelagem no modelo
e características
conferidas pelo autor
do laudo
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4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida, desde que:
uma variável, desde a) as medidas das
que: a) as medidas das características do
características do imóvel avaliando não
imóvel avaliando não sejam superiores a 100
sejam superiores a % do limite amostral
100% do limite superior, nem
amostral superior, nem inferiores à metade do
inferiores à metade do limite amostral
limite amostral inferior; b) o valor
inferior, b) o valor estimado não
estimado não ultrapasse 20 % do
ultrapasse 15% do valor calculado no
valor calculado no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referidas variáveis, de
referida variável per si e
simultaneamente, e em
módulo
5 Nível de significância 10% 20% 30%
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
6 Nível de significância 1% 2% 5%
máximo admitido para a
rejeição da hipótese nula
do modelo através do
teste F de Snedecor
9.2.1.2 É permitido ao engenheiro de avaliações fazer ajustes prévios nos

atributos dos dados de mercado, sem prejuízo do grau de fundamentação, desde
que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes:
a) conversão de valores a prazo em valores à vista, com taxas de

desconto praticadas no mercado na data de referência da avaliação;
b) conversão de valores para moeda nacional na data de referência

da avaliação;
c) conversão de áreas reais de construção em áreas equivalentes,

desde que com base em coeficientes publicados ou inferidos no mercado;
d) incorporação de luvas ao aluguel, com a consideração do prazo

remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro.
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9.2.1.3 É permitida a utilização de tratamento prévio dos preços
observados, limitado a um único fator de homogeneização, desde que
fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuízo dos ajustes citados em 9.2.1.1
9.2.1.4 Recomenda-se a não extrapolação de variáveis que

presumivelmente explicariam a variação dos preços e que não foram contempladas
no modelo, especialmente quando o campo de arbítrio não for suficiente para as
compensações necessárias na estimativa de valor.
9.2.1.5 O engenheiro de avaliações deve analisar o modelo, com a

verificação da coerência da variação das variáveis em relação ao mercado, bem
como exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimação.
9.2.1.6 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de

fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a) na Tabela 1, identificam-se três campos (graus III, II e I) e

seis itens;
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do

grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo quanto à fundamentação

deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo à Tabela 2.
9.2.1.6.1 No caso de amostras homogêneas, será adotada a

Tabela 1, com as seguinjtes particularidades:
a) serão admitidos oos itens 3 e 4 apenas no Grau III, de

forma a ficar caracterizada a homogeneidade ;
b) será atribuído o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o

modelo de regressão.
Tabela 2 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização

de modelos de regressão linear
Graus III II I
Pontos Mínimos 16 10 6
2,4,5 e 6 no 2,4,5 e 6 no
grau III e os mínimo no grau Todos, no
Itens obrigatórios demais no II e os demais mínimo no
mínimo no grau no mínimo no grau I
II grau I
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9.2.3 Grau de precisão conforme a Tabela 5.
Tabela 5 - Grau de precisão no caso de utilização de modelos de regressão linear

Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança

de 80% em torno da estimativa de 30% 40% 50%
tendência central
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há

classificação do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base
no diagnóstico de mercado.
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2.3) Aproveitamento eficiente:
O princípio que norteou o trabalho avaliatório é o do aproveitamento

eficiente, determinado por análise do mercado imobiliário, cujo conceito encontra-
se assim definido na NBR-14.653-2 da ABNT:
"Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data

de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os
diversos usos permitidos pela legislação pertinente".
3) DESCRIÇÃO DO OBJETO
3.1) Residência Unifamiliar
3.1.1) Localização:
O posicionamento do imóvel no contexto urbano possui as seguintes

características:
► Logradouro frontal: XXXXXX N° XXXX

► Bairro: Residencial XXXXXX
► Referência principal: Rua Mato Grosso
3.1.2) Acesso:
Tratando-se de imóveis situados em região urbanizada, o acesso é

muito facilitado, por diversas vias de bom gabarito viário, destacando-se as
seguintes:
► Rua Mato Grosso

► Rua Moacir Cadore
► Rua Aníbal Ribeiro Batista
3.1.3) Tipo de ocupação circunvizinha:
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A região é ocupada predominantemente por construções e padrões de
acabamento abaixo classificados:
► Tipo de imóvel: Residencial;
► Padrão construtivo: Normal.
3.1.4) Infraestrutura urbana:
O local onde estão situados o imóvel avaliando é dotado dos seguintes

melhoramentos, serviços públicos e equipamentos comunitários: pavimentação da
via pública, drenagem superficial, passeio e meio-fio, rede de água potável, rede de
energia elétrica, rede telefônica, iluminação pública, arborização, transporte
coletivo, coleta de lixo, entrega postal.
3.1.5) Características físicas:
► Frente: XXXXXX
► Formato: Retangular;
► Matrícula: XXXX– 2° Ofício de XXXXXXX
► Posição: a residência ocupa o Lote XXXX da Quadra 13
Bairro: Residencial XXXX;
► Topografia: plana;
► Solo superficial: arenoso.
► Meio de Quadra;
► Área total do lote: 150,00m², com as seguintes
confrontações:
 6,00m de frente para a XXXXXX;
 6,00m de fundos lote 19;
 25,00m do lado direito com o lote 08-A;
 25,00m do lado esquerdo com o lote 07-A.
Para melhor visualização da situação descrita juntamos a este trabalho

um conjunto de fotografias do imóvel (ANEXO Nº 1), bem como croquis e fotos
aéreas da região.
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Página 11

Fonte: Google Earth, acesso em 03/02/XXXX às 12:55 hs.
Fonte: Google Earth, acesso em 03/02/XXXX às 12:58 hs.
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As características construtivas do imóvel, no que se refere aos seus
aspectos quantitativos e qualitativos, são as seguintes:
► Área Privativa Construída = 63,61m²

► Padrão construtivo: Alto;
Divisão Interna (casa):
Sala de estar, cozinha, 1 dormitório, 1 suíte, 2 banheiros sendo

1 privativo e área de serviço externa;
► Porta entrada: madeira maciça;
► Portas internas: madeira compensada;
► Esquadrias: alumínio;
► Vidro liso;
► Piso: Porcelanato na sala, suíte, banheiros e cozinha,
► Granito nos banheiros;
► Paredes: rebocadas e pintadas nas salas e quartos,
Revestimento cerâmico na cozinha, área de serviço e
banheiro;
► Bancadas: em granito nos banheiros;
► Instalações hidráulicas: embutidas;
► Instalações elétricas: embutidas;
► Iluminação: luminárias e spots ;
► Cobertura: telha cerâmica com forro de gesso; sem laje.
4) DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
4.1) Análise de regressão:
A análise de regressão consiste na aplicação de métodos matemáticos

e estatísticos para interpretar o comportamento das variáveis que influenciam na
formação do valor, ou seja, como as variáveis independentes atuam na
determinação da variável dependente.
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No caso avaliatório, a inferência estatística permite o estudo do
comportamento de uma variável (dependente) em relação à outras
(independentes), responsáveis pela sua formação, que podem ser de natureza
quantitativa (área, frente, etc.) ou qualitativa (padrão, idade aparente, etc.).
Através desta análise, busca-se a orientação de como cada atributo

está influenciando na formação do valor, podendo concluir se os atributos testados
são ou não importantes na formação do valor, como se comportam na composição
do modelo e o seu grau de confiabilidade.
4.2) Coleta de dados:
É o pilar de qualquer avaliação, pois compreende a etapa inicial, onde

serão levantados dados relativos a imóveis com características semelhantes ao
avaliando, cujos tratamentos seguintes fornecerão estrutura técnica ao Laudo de
Avaliação.
Para uma melhor comparação entre todos os elementos da amostra,

foi realizada uma pesquisa seletiva, onde todos os imóveis semelhantes ao
avaliando são casas usadas, entre 01 e 10 anos de idade aparente, localizados em
diversos bairros de XXXXXX/XX, fazendo um recorte bem representativo do
mercado imobiliário local.
4.3) Processamento e análise dos dados:
O valor de um imóvel, quer para locação, quer para venda, se forma à

partir da combinação de alguns fatores ou variáveis influenciantes, que concorrem
de modo mais ou menos significativo na composição do valor, exigindo atenção
especial quanto à sua importância.
Neste caso, após a coleta de informações e análise dos dados

pesquisados, realizamos estudos das seguintes variáveis:
► V/M2: variável dependente, é o elemento procurado, a

incógnita da avaliação, é a variável que recebe influência das demais,
razão pela qual é denominada variável dependente, sendo as outras
chamadas variáveis independentes. Amplitude da amostra aproveitada:
De R$ 1.444,44/m² a R$ 2.957,75/m²
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► ÁREA PRIVATIVA: variável independente, de
natureza quantitativa, relativa à medida da área construída dos imóveis
pesquisados em metros quadrados. Amplitude da amostra aproveitada:
De 50,00m² a 180,00m²
Quanto maior a ÁREA PRIVATIVA, menor deve ser o valor
unitário em R$/m2.
► PADRÃO DE ACABAMENTO: (1-3) variável
independente, de natureza qualitativa, que caracteriza o padrão
construtivo de cada elemento, convencionando-se:
1 = baixo – itens de acabamento de padrão inferior:

louças e metais sanitários básicos, bancadas em granitina,
portas em madeira prensada, piso cerâmico, pintura
simples, ferragens de qualidade inferior;
2 = médio - itens de acabamento de padrão mediano:

louças e metais sanitários de boa qualidade, bancadas em
granito, portas em madeira, piso em porcelanato, pintura
de boa qualidade, ferragens de boa qualidade;
3 = alto – itens de acabamento de padrão superior:

louças e metais sanitários de alto padrão, bancadas em
granito negro, portas em madeira maciça, piso em granito
e madeira, pintura de alta qualidade, ferragens de alto
padrão.
Quanto maior o PADRÃO DE ACABAMENTO, maior é o

valor em R$/m2.
► SETOR URBANO:(1-3) variável independente de

natureza qualitativa, que caracteriza conjuntamente o setor urbano e a
localização de cada elemento da amostra, em relação ao comércio,
convencionando-se:
1 = Distante – localização distante em relação a

equipamentos públicos e locais de atratividade (escolas,
comércio, transporte, laser).
2 = Regular –localização regular em relação a

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3 = Boa – as melhores localizações em relação a
Quanto maior o SETOR URBANO, maior é o valor em

R$/m2.
► ESTADO DE CBNSERVAÇÃO: (1-3) variável

independente, de natureza qualitativa, que caracteriza o estado de
conservação de cada elemento, convencionando-se:
1 = baixo – imóvel pouco conservado, necessidade de

manutenção corretiva e preventiva significativa antes da
ocupação do imóvel;
2 = normal – imóvel conservado, necessidade de

manutenção corretiva e preventiva simples antes da
ocupação do imóvel;
3 = alto – imóvel muito bem conservado ou novo, sem

necessidade de manutenção corretiva e preventiva para a
sua ocupação.
Quanto maior o ESTADO DE CONSERVAÇÃO, maior é o

valor em R$/m2.
Estas variáveis foram então tabuladas em uma planilha, onde o valor

(variável dependente) de cada um dos elementos pesquisados foi relacionado
juntamente com suas variáveis independentes, anteriormente descritas. Dos 39
dados da pesquisa, 27 dados foram efetivamente aproveitados na inferência.
A listagem completa e detalhada dos itens levantados na pesquisa

encontra-se no ANEXO 2.
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4.4) Modelo de melhor ajuste:
Em seguida, foi realizado a operacionalização dos dados, através do

programa INFER-32, onde encontramos a curva que apresentou o melhor ajuste
do modelo, ou seja, aquela que melhor representou o conjunto de pontos (ou
dados) pesquisados, com a seguintes formas:
► CASA XXXXXXX N° XXXX RESIDENCIAL XXXXXX
[Valor R$M2] = 5504,2 - 355,20 /[Setor Urbano ] - 654,85 x Ln([Área

Construída]) + 166,09 x [Padrão de Acabamento ] - 736,96 /[Estado de
Conservação]
4.5) Tratamento estatístico da amostra:
Em função da especificação da avaliação, os dados amostrais obtidos no

processo avaliatório terão tratamento dispensado para serem levados à formação
do valor, através da estatística inferencial.
As diversas fases do estudo realizado serão detalhadas a seguir, com o

objetivo de explicar-se de forma simplificada os cálculos realizados e os resultados
obtidos.
♦ Coeficiente de correlação (r):
É uma medida estatística, que varia de -1 a +1, embora não seja

obrigatória por Norma, oferece indicação sobre a escolha dos diversos modelos
testados.
Nas situações em que o coeficiente de correlação (r) aproxima-se de +1

ou -1, observa-se um maior agrupamento em torno da curva testada, sendo que a
bibliografia técnica sugere os seguintes parâmetros indicativos:
Valor de r Correlação
0 nula
entre 0 e 0,30 Fraca
entre 0,30 e 0,60 Média
entre 0,60 e 0,90 Forte
entre 0,90 e 0,99 Fortíssima
1 Perfeita
O cálculo do valor do coeficiente de correlação (r), nos levou ao

seguinte valor para o modelo escolhido:
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r = 0,9451ou 94,51%
♦ Coeficiente de determinação (r²)

Como a própria representação indica, o coeficiente de determinação é
o quadrado do coeficiente de correlação (r), por exemplo, se o valor do r calculado
é igual a 0,83, então o coeficiente de determinação será igual a 0,70.
Esta medida é muito importante, pois fornece o percentual explicado

do resultado das variáveis testadas, ou seja, na hipótese sugerida acima, significa
que 70% do resultado é explicado pelas variáveis adotadas, enquanto os outros
30% indicam a existência de outras variáveis não testadas ou algum erro amostral.
Em nosso estudo, teremos:
r² ajustado = 0,8737 ou 87,73%
♦ Análise de variância:
A análise de variância, que encontra-se na memória de cálculo juntada

ao ANEXO 4, indicará a significância do modelo, que deverá ter um valor tanto
menor quanto maior for o grau de fundamentação (1%, 5%, ou 10%),
representando uma confiabilidade mínima de 99%, 95% ou 90%, respectivamente.
Esta análise é feita com a utilização da Tabela de Snedecor, onde obtém-se o Ftab
(abscissa tabelada), que deverá ter valor inferior que a Fcal (abscissa calculada no
modelo de regressão) para que seja aceita a equação como representativa.
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 4,6710x106 4 1,1677x106 45,97
Residual 5,5889x105 22 25404,2680
Total 5,2299x106 26 2,0115x105
F Calculado : 45,97
F Tabelado : 3,647 (para o nível de significância de 2,000 %)
Significância do modelo igual a 2,2x10-8%
♦ Significância dos regressores:
Além da significância geral do modelo, há que se analisar os

regressores, verificando sua consistência e importância na inferência. Esta análise
pode ser feita pela distribuição "t" de Student.
O cálculo de "t" (t observado), para regressores múltiplos resulta:

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Coeficiente t de Student: t(crítico) = 1,3212
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Setor Urbano b1 -3,177 0,4% Sim
Área Construída b2 -6,044 4,4x10-4% Sim
Padrão de Acabamento b3 4,292 0,03% Sim
Estado de Conservação b4 -5,593 1,3x10-3% Sim
A comparação dos valores de t calculado com o t observado (crítico),

permite concluir sobre a importância das variáveis na formação do modelo.
O t observado (crítico) máximo, é aquele cuja significância máxima

será tanto menor quanto maior for o grau de fundamentação, o que nos indica que
os dados escolhidos são importantes na formação do modelo.
♦ Verificação de auto-regressão:
Teste realizado através da denominada Estatística de Durbin-Watson
(DW), onde calcula-se os índices a serem analisados bem como aqueles tabelados,
como segue:
Como o DU, tabelado, é inferior aos índices calculados, concluímos que

não há auto-regressão.
♦ Verificação de homocedasticidade:
O gráfico de resíduos x valor estimado, que encontra-se na memória
de cálculo juntada ao ANEXO 3, não apresenta forma definida, o que significa ser o
modelo homocedástico.
♦ Normalidade de resíduos:
O teste de seqüência, que também encontra-se na memória de cálculo
juntada ao ANEXO 3, indica que os resíduos encontram-se normalmente
distribuídos, portanto, a aleatoriedade está comprovada, bem como não foi
constatada a presença de outliers no modelo.
♦ Campo de Arbítrio:
A NBR-14.653-1 prevê o cálculo do Campo de Arbítrio do modelo
inferido, cuja definição é a seguinte:
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“Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na
avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado
pela existência de características próprias não contempladas no modelo.”
O cálculo do Campo de Arbítrio, através de fórmulas que expressam os

seus limites, baseia-se na Distribuição "t" de Student, uma vez não serem as
amostras avaliatórias distribuições normais, pois a média do universo amostral é
desconhecida, devendo seguir especificação do item A.10.1.1 da NBR-14.653-2,
como segue:
“Quando for adotada a estimativa de tendência central, o

intervalo de valores admissíveis deve estar limitado simultaneamente (ver figura
A.1):
a) ao intervalo de predição ou ao intervalo de confiança de 80%

para a estimativa de tendência central
b) ao campo de arbítrio.”
Figura A.1
O valor de mercado do imóvel é calculado através da aplicação dos

atributos do imóvel (variáveis independentes) sobre a curva obtida por processo
estatístico.
Além disto, em função da NBR-14.653-2 determinar que o valor final

da avaliação esteja contido em um Campo de Arbítrio, faz-se necessário que se
determine o limite inferior e superior do valor específico (Estimativa de Tendência
Central) encontrado no resultado final:
VALOR UNITÁRIO MÍNIMO VALOR UNITÁRIO MÁXIMO

R$ 2.676,93 R$ 2.828,80
VALOR UNITÁRIO OBTIDO
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R$ 2.752,86
4.6) Cálculo do valor de mercado
Terminadas as etapas descritas nos itens anteriores, calculamos até

esta etapa o valor unitário do imóvel avaliando que encontra-se num intervalo
compreendido entre os valores apresentados no item anterior.
Para determinarmos o valor de mercado do imóvel, faremos a
multiplicação destes valores pela área descrita abaixo e, dentro do novo intervalo
encontrado, arbitraremos um valor inteiro, situado entre os limites calculados.
► Casa Rua XXXXX N° XXXX– Bairro Residencial XXXX
Área Privativa de Construção = 63,61 m2

Padrão de Acabamento = 2
Setor Urbano = 3
Estado de Conservação = 3
VALOR DE MERCADO DA CASA

VALOR MÍNIMO VALOR MÁXIMO
R$ 170.279,48 R$ 179.939,97
VALOR OBTIDO
R$ 175.109,73
4.7) Classificação da avaliação:
♦ Quanto ao grau de fundamentação:

O grau de fundamentação obtido na presente avaliação
será demonstrado nos quadros a seguir.
Item Descrição Grau Obtido Pontos

1 Caracterização do imóvel avaliando III 3
Quantidade mínima de dados de mercado,
2 II 2
efetivamente utilizados
3 Identificação dos dados de mercado II 2
4 Extrapolação III 3
Nível de significância  máximo para a rejeição da
5 III 3
hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
6 Nível de significância máximo admitido para rejeição III 3
da hipótese nula do modelo através do teste F de
Página 21

Snedecor
Pontuação atingida 16
Graus III II I
Pontos Mínimos 16 10 6
2,4,5 e 6 no grau III e 2,4,5 e 6 no mínimo
Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios os demais no mínimo no grau II e os demais
grau I
no grau II no mínimo no grau I
Pontuação 16 16 -
Requisitos não Sim -
 Classificação quanto à fundamentação: Grau II
♦ Quanto ao grau de precisão:
O grau de precisão da estimativa de valor obtido na presente avaliação

será obtido através do cálculo a seguir, cujo enquadramento seguirá o quadro
respectivo.
Ic = Vmáx. – Vmín. =179.939,97 - 170.279,48 = 5,51 %

Vmédio 175.109,73
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em

30% 40% 50%
torno da estimativa de tendência central
Amplitude atingida Sim - -
Classificação quanto à precisão: Grau III
Página 22

5) CONCLUSÃO
Por tratar-se de uma amostra com elementos exclusivamente de

ofertas e pelo fato de o mercado imobiliário estar desaquecido, com um baixo
volume de negócios e transações, em um momento de volatilidade, com retração
da economia, o resultado da avaliação ficou entre do Limite Inferior do Intervalo
calculado e a Estimativa de Tendência Central.
Sendo assim, após a verificação das características da amostra obtida,

os resultados do tratamento efetuado e analisando todos os fatores influenciáveis,
sejam eles de natureza social, econômica, governamental, física ou natural,
concluímos que o valor de mercado do imóvel à data da avaliação seja:
Casa Rua XXXXXXX N° XXXX– Bairro Residencial XXXXX
R$ 170.000,00
(Cento e Setenta mil reais )
Página 23

6) ENCERRAMENTO
6.1) Anexos:
1 – Fotografias (numeradas de 1 a 14);

2 – Listagem com os elementos pesquisados;
3 – Relatório Estatístico – programa INFER-32;
4 – Documentos;
5 - Registro de Responsabilidade Técnica no CREA.
6.2) Declaração de conformidade com o Código de Ética:
Os signatários atestam que o presente trabalho obedece

criteriosamente os seguintes princípios:
► Os itens objeto deste trabalho, foram inspecionados

pessoalmente pela equipe técnica envolvida na elaboração.
► Os signatários não têm no presente, nem contemplam no

futuro, interesse nos bens envolvidos neste trabalho.
► Os signatários não têm inclinações nem interesse em relação

ao assunto deste trabalho, tão pouco em relação à solicitante.
► Este trabalho apresenta as condições limitativas apresentadas

na introdução, ou porventura, em qualquer outra parte dele, que afetam as
análises, opiniões ou conclusões nele contidas.
► O trabalho encontra-se abrigado por absoluta

confidencialidade, sendo garantido o sigilo quanto às razões que motivaram a
presente contratação, bem como aos resultados finais alcançados.
► Este trabalho foi elaborado em observância estrita aos

princípios dos Códigos de Ética Profissional do Conselho de Arquitetura e Urbanismo
CAU - e do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
Página 24

6.3) Termo de encerramento:
Os responsáveis técnicos pelo trabalho colocam-se ao inteiro dispor

para os esclarecimentos necessários.
O presente laudo consta de 24 (vinte e quatro) páginas digitadas e

rubricadas, sendo a última assinada, e 04 (cinco) anexos.
ATENÇÃO
O titular do direito autoral deste trabalho somente autoriza sua reprodução nos casos legais cabíveis,
vedando sua cópia ou qualquer forma de reprodução que caracterize plágio ou represente utilização
dos direitos exclusivos do autor, sendo que sua violação acarretará as penalidades civis e/ou criminais
previstas no art.184 do Código Penal Brasileiro e Lei nº 9.610.
XXXXXXX-XX, 16 de Fevereiro de XXXXX.
__________________________
XXXXXXXXXXX
Arquiteta e Urbanista – CAU n. ???
Página 25

ANEXO 1 – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Foto 1 – Vista da Entrada – Rua XXXXX
Página 26

Foto 2 – Rua XXXXXX
Foto 3 – Rua XXXXXX
Página 27

Foto 4 – Fachada Lateral
Página 28

Foto 6 – Fachada Posterior
Página 29

Foto 6 – Varanda
Foto 7 – Sala de Estar c/ cozinha
Página 30

Foto 8 – Sala de estar
Página 31

Foto 9 – Sala de Estar c/ cozinha
Foto 10 – Cozinha
Página 32

Página 33

Foto 11 – Banheiro Social
Foto 12 – Área de Serviço
Página 34

Foto 13 – Quarto 01
Página 35

Foto 14 – Quarto 02
Página 36

ANEXO 2 – Listagem dos Elementos da Amostra
Nº Am. «Endereço » «Informante e código do imóvel»

1 Barão do Melgaço I, Rua 8213, n°2801 Imobiliária Will Cartucho, código 125
2 Barão Melgaço II, Rua 8212, n° 4909 Imobiliária Will Cartucho, código 35
3 Jardim Acácia, Rua 53-b Imobiliária Will Cartucho, código 16
4 Barão do Melgaço II, Rua 8233 Imobiliária Areval, código CA0093-RAKD
5 Barão do Melgaço III, Rua 103-14, n° 5268 Imobiliária Areval, código CA00134-RAKD
6 Moysés de Freitas, Rua 102-06 Imobiliária Areval, código CA00133-RAKD
«7» Residêncial Orleans, Rua Adir Jorge Dos Santos Imobiliária Futura, código CA00048
8 Residêncial Solar, Rua das Camdeias Imobiliária Will Cartucho, código 14
«9» Barão do Melgaço I, Rua 8217 Imobiliária Gama, código 1735
«10» Santo Antônio, Av. 1° de Maio, n° 2288 Imobiliária Futura, código CA00093
11 Barão Melgaço II, Rua 8222 Imobiliária Futura, código CA00114
12 Centro, Av. 7 de setembro, n° 2698 Imobiliária Padrão, código 1226
13 Embratel, Rua Mato Grosso Imobiliária Vitória, código CA067
«14» Cidade Verde II, Rua 102-21 Imobiliária Padrão, código 1301
15 Cidade Verde II, Rua 102-20 Imobiliária Carlos Depiné, código 751
16 Tancredo Neves, Rua Elizeu Fiúza, n° 117 Imobiliária Giro, código 85
17 Setor 19, Rua Paraíba n° 1955 Imobiliária Giro, código 93
18 Residêncial Orleans, Rua Odilio Resende n° 3482 Imobiliária Giro, código 112
19 Residêncial Solar, Av. 12 outubro, n°2448 Imobiliária Giro, código 129
20 Residêncial Orleans, Rua Freijó n° 8753 Imobiliária Giro, código 113
«21» Bela Vista, Rua 1802 Imobiliária Vitória, código CA159
22 Cidade Verde II, Avenida Vitória Régia Imobiliária Carlos Depiné, código 847
«23» Centro, Av. 1° de Maio Imobiliária Gama, código 1406
24 5° Bec, Leopoldo Peres Imobiliária Gama, código 467
«25» Centro, Av. Barão do Rio Branco Imobiliária Gama, código 675
26 Centro, Av. 7 de setembro Imobiliária Gama, código 1352
27 Centro,Rua Marcos da Luz Imobiliária Fábio, código 075
«28» Centro, 7 ° setembro Imobiliária Fábio, código 049
29 Barão do Melgaço I. Av. 1713 n° 2479 Imobiliária João Paulo, código 679
«30» Jardim Eldorado,Rua Duzalina Milani Balção de Aluguel, código v2
31 Centro, Avenida Sete de Setembro, n° 2470 Balção de Aluguel, código 37
«32» Centro, AVENIDA QUINZE DE NOVEMBRO, 3274 Maria Eichi, código CA00020
33 Residêncial Orleans, Rua Meriti Bortolanzza, código, 655
34 Residêncial Orleans, Rua 7607 Bortolanzza, código, 629
35 Nova Esperança, Rua Novecentos e Dezenove, 2157 Balção de Aluguel, código 41
36 Bairro Flor de Lis, Rua E-07 N.3081 Deiró, escritóorio imobiliario, código 19
37 Jardim das Oliveiras, Av. João Demétrio Imobiliária João Paulo, código 130
«38» Jardim das Oliveiras, Av. Otávio José Colatto Corretor, código 25
«39» Novo tempo, Rua Paraíba Colatto Corretor, código CA00056
Nº Am. Setor Urbano Área Construída «Área do Terreno » «Valor» Valor R$M2
Página 37

1 Distante 70,00 166,66 160.000,00 2.285,71
2 Distante 65,78 150,00 165.000,00 2.508,36
3 Distante 89,53 195,00 200.000,00 2.233,89
4 Distante 56,00 140,00 140.000,00 2.500,00
5 Regular 65,08 150,00 180.000,00 2.765,83
6 Distante 102,00 306,00 190.000,00 1.862,75
«7» Regular 69,75 207,50 210.000,00 3.010,75
8 Regular 70,00 204,91 190.000,00 2.714,29
«9» Distante 66,00 300,00 200.000,00 3.030,30
«10» Distante 84,00 314,88 90.000,00 1.071,43
11 Distante 95,00 300,00 130.000,00 1.368,42
12 Boa 85,86 284,17 200.000,00 2.329,37
13 Distante 75,00 384,40 150.000,00 2.000,00
«14» Regular 65,60 160,00 155.000,00 2.362,80
15 Regular 64,00 125,00 165.000,00 2.578,13
16 Boa 50,00 127,50 140.000,00 2.800,00
17 Distante 72,00 221,30 110.000,00 1.527,78
18 Regular 52,00 306,25 149.000,00 2.865,38
19 Regular 70,00 204,91 190.000,00 2.714,29
20 Regular 79,91 306,25 210.000,00 2.627,96
«21» Regular 110,00 132,00 140.000,00 1.272,73
22 Regular 71,00 176,00 210.000,00 2.957,75
«23» Boa 70,00 165,00 250.000,00 3.571,43
24 Boa 180,00 348,00 260.000,00 1.444,44
«25» Boa 279,14 100,00 260.000,00 931,43
26 Boa 130,00 300,00 250.000,00 1.923,08
27 Boa 110,00 450,00 240.000,00 2.181,82
«28» Boa 84,00 123,03 260.000,00 3.095,24
29 Regular 60,84 150,00 160.000,00 2.629,85
«30» Boa 70,00 287,50 198.000,00 2.828,57
31 Boa 120,00 333,91 250.000,00 2.083,33
«32» Boa 200,00 282,38 295.000,00 1.475,00
33 Regular 69,95 200,00 198.000,00 2.830,59
34 Regular 66,00 150,00 165.000,00 2.500,00
35 Regular 74,45 300,00 215.000,00 2.887,84
36 Distante 70,00 210,00 180.000,00 2.571,43
37 Boa 90,00 312,50 210.000,00 2.333,33
«38» Boa 78,00 600,00 250.000,00 3.205,13
«39» Distante 63,00 200,00 120.000,00 1.904,76
«Dormitórios Estado de
Nº Am. Padrão de Acabamento «Suíte»
» Conservação
1 Baixo 2 0 Bom
2 Médio 2 0 Ótimo
3 Alto 2 0 Bom
4 Médio 2 0 Ótimo
5 Alto 1 1 Ótimo
6 Médio 1 1 Regilar
«7» Alto 1 1 Bom
8 Alto 3 0 Ótimo
Página 38

«9» Médio 1 1 Ótimo
«10» Baixo 3 0 Regilar
11 Baixo 2 0 Regilar
12 Médio 1 1 Bom
«14» Alto 2 0 Bom
15 Alto 1 1 Bom
16 Médio 2 0 Ótimo
18 Médio 2 0 Bom
«21» Médio 2 0 Regilar
22 Alto 2 1 Bom
«23» Alto 1 1 Ótimo
26 Baixo 2 2 Bom
27 Baixo 2 1 Bom
«28» Alto 2 1 Ótimo
«30» Médio 2 1 Ótimo
31 Médio 3 0 Bom
33 Alto 3 0 Bom
34 Alto 2 1 Bom
35 Alto 2 1 Ótimo
36 Alto 1 1 Bom
37 Baixo 2 1 Bom
«38» Baixo 2 0 Ótimo
«39» Baixo 1 1 Bom
Amostragens e variáveis marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos
Página 39

ANEXO 3 – Relatório Estatístico – programa INFER-32
Descrição das Variáveis
Variável Dependente:
• Valor R$M2: Valor Unitário em R$/M2. Equação:

[Valor]÷[Área Construída]
Variáveis Independentes:
• Endereço : Endereço do imóvel. (variável não utilizada no modelo)
• Informante e código do imóvel: A corretora e o código do imóvel. (variável não utilizada no modelo)
• Setor Urbano : Localização do Imóvel .

Classificação:
Distante = 1; Regular = 2; Boa = 3; Otima = 4;
• Área Construída: Área Construída m2.
• Área do Terreno : Área do Terreno m2. (variável não utilizada no modelo)
• Valor: Valor do Imóvel. (variável não utilizada no modelo)
• Padrão de Acabamento : Padrão de Acabamento do imóvel.

Classificação:
Baixo = 1; Médio = 2; Alto = 3;
• Dormitórios : Quantidade de Dormitórios . (variável não utilizada no modelo)
• Suíte: Quantidade de Suíte. (variável não utilizada no modelo)
• Estado de Conservação
Classificação:
Regilar = 1; Bom = 2; Ótimo = 3;
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 27
Nº de variáveis independentes :4
Nº de graus de liberdade : 22
Desvio padrão da regressão : 159,3871
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

Valor R$M2 2371 448,5007 18,91%
1/Setor Urbano 0,6234 0,2796 44,85%
Ln(Área Construída) 4,3581 0,2885 6,62%
Padrão de Acabamento 2 0,8077 39,65%
Página 40

1/Estado de
0,5370 0,2372 44,17%
Conservação
Número mínimo de amostragens para 4 variáveis independentes: 15.
Estatísticas das Variáveis Não Transformadas
Nome da Valor Desvio Valor Valor Amplitude Coeficiente

Variável médio Padrão Mínimo Máximo total de variação
Valor R$M2 2371,32 448,5007 1368,42 2957,75 1589,33 18,9135
Setor Urbano 1,9259 0,7808 1,0000 3,0000 2,0000 40,5428
Área Construída 81,64 27,7813 50,00 180,00 130,00 34,0272
Padrão de Acabamento 2,0370 0,8077 1,0000 3,0000 2,0000 39,6520
Estado de Conservação 2,1481 0,7181 1,0000 3,0000 2,0000 33,4288
Dispersão dos elementos
Tabela de valores estimados e observados
Página 41

Valores para a variável Valor R$M2.
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 2.285,71 2.164,46 -121,25 -5,3046 %
2 2.508,36 2.494,10 -14,26 -0,5685 %
3 2.233,89 2.335,50 101,61 4,5487 %
4 2.500,00 2.599,51 99,51 3,9803 %
5 2.765,83 2.844,80 78,97 2,8551 %
6 1.862,75 1.715,54 -147,21 -7,9029 %
8 2.714,29 2.797,07 82,78 3,0499 %
11 1.368,42 1.596,00 227,58 16,6311 %
12 2.329,37 2.433,62 104,25 4,4753 %
13 2.000,00 1.750,80 -249,20 -12,4598 %
15 2.578,13 2.732,93 154,80 6,0043 %
16 2.800,00 2.910,52 110,52 3,9471 %
17 1.527,78 1.777,54 249,76 16,3476 %
18 2.865,38 2.702,81 -162,57 -5,6736 %
19 2.714,29 2.630,98 -83,31 -3,0693 %
20 2.627,96 2.544,27 -83,69 -3,1845 %
22 2.957,75 2.664,96 -292,79 -9,8992 %
24 1.444,44 1.414,30 -30,14 -2,0868 %
26 1.923,08 1.995,88 72,80 3,7856 %
27 2.181,82 2.105,28 -76,54 -3,5082 %
29 2.629,85 2.722,82 92,97 3,5352 %
31 2.083,33 2.214,39 131,06 6,2909 %
33 2.830,59 2.674,71 -155,88 -5,5068 %
34 2.500,00 2.712,78 212,78 8,5111 %
35 2.887,84 2.756,71 -131,13 -4,5407 %
36 2.571,43 2.496,65 -74,78 -2,9082 %
37 2.333,33 2.236,69 -96,64 -4,1419 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser
usadas como elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Página 42

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
[Valor R$M2] = 5504,2 - 355,20 /[Setor Urbano ] - 654,85 x Ln([Área Construída]) + 166,09 x [Padrão
de Acabamento ] - 736,96 /[Estado de Conservação]
Modelo para a Variável Dependente
[Valor R$M2] = 5504,2 - 355,20 /[Setor Urbano ] - 654,85 x Ln([Área Construída]) + 166,09 x [Padrão
de Acabamento ] - 736,96 /[Estado de Conservação]
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

Setor Urbano b1 = -355,1955 138,2511 -537,8580 -172,5331
Área Construída b2 = -654,8522 145,0648 -846,5171 -463,1872
Padrão de Acabamento b3 = 166,0929 46,5873 104,5400 227,6459
Estado de Conservação b4 = -736,9589 192,6135 -991,4471 -482,4708
Página 43

Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9451

Valor t calculado ................................ : 13,56
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,074 (para o nível de significância de 5,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,8931
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,8737
Classificação: Correlação Fortíssima
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 4,6710x106 4 1,1677x106 45,97
Residual 5,5889x105 22 25404,2680
Total 5,2299x106 26 2,0115x105
F Calculado : 45,97
F Tabelado : 3,647 (para o nível de significância de 2,000 %)
Significância do modelo igual a 2,2x10-8%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-3 Regressão Grau II.
Correlações Parciais
Valor R$M2 Setor Urbano Área Construída

Valor R$M2 1,0000 -0,3040 -0,6951
Setor Urbano -0,3040 1,0000 -0,2104
Área Construída -0,6951 -0,2104 1,0000
Padrão de Acabamento 0,7011 -0,0778 -0,4422
Estado de Conservação -0,8295 0,3794 0,4827
Estado de
Padrão de Acabamento
Conservação
Valor R$M2 0,7011 -0,8295
Setor Urbano -0,0778 0,3794
Área Construída -0,4422 0,4827
Padrão de Acabamento 1,0000 -0,5093
Estado de Conservação -0,5093 1,0000
Teste t das Correlações Parciais

Página 44

Valores calculados para as estatísticas t:
Valor R$M2 Setor Urbano Área Construída

Valor R$M2 1,000x1038 -1,497 -4,535
Setor Urbano -1,497 1,000x1038 -1,010
Área Construída -4,535 -1,010 1,000x1038
Padrão de Acabamento 4,612 -0,366 -2,312
Estado de Conservação -6,965 1,923 2,585
Estado de
Padrão de Acabamento
Conservação
Valor R$M2 4,612 -6,965
Setor Urbano -0,366 1,923
Área Construída -2,312 2,585
Padrão de Acabamento 1,000x1038 -2,776
Estado de Conservação -2,776 1,000x1038
Valor t tabelado (t crítico): 2,074 (para o nível de significância de 5,00 %)
As variáveis independentes Área Construída e Estado de Conservação são fortemente correlacionadas. O modelo pode
apresentar multicolinearidade.
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 20,00%)
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Setor Urbano b1 -3,177 0,4% Sim
Área Construída b2 -6,044 4,4x10-4% Sim
Padrão de Acabamento b3 4,292 0,03% Sim
Estado de Conservação b4 -5,593 1,3x10-3% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo.

Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 20,00%)
Variável Coeficiente t Calculado Significância

Setor Urbano b1 -2,569 0,9%
Página 45

Área Construída b2 -4,514 8,6x10-3%
Padrão de Acabamento b3 3,565 0,09%
Estado de Conservação b4 -3,826 0,05%
Resíduos x Valor Estimado
Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.
Amostragens eliminadas
Amostragens não utilizadas na avaliação:
Erro/Desvio
Nº Am. Valor R$M2
Padrão(*)
7 3010,7500 -16,7930
9 3030,3000 -15,6343
10 1071,4300 -10,5189
14 2362,8000 -17,0450
21 1272,7300 -11,5673
23 3571,4300 -17,9203
Página 46

25 931,4300 -7,0706
28 3095,2400 -17,1712
30 2828,5700 -16,8782
32 1475,0000 -8,4404
38 3205,1300 -15,3915
39 1904,7600 -14,0127
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier:

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Gráfico de Indicação de Outliers
Efeitos de cada Observação na Regressão
Página 47

F tabelado: 6,191 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito

1 0,0531 0,2547 Sim
2 6,2758x10-4 0,2315 Sim
3 0,0505 0,3026 Sim
4 0,0279 0,2185 Sim
5 5,9478x10-3 0,0984 Sim
6 0,0772 0,2527 Sim
8 6,5563x10-3 0,0987 Sim
11 0,1348 0,2076 Sim
12 8,2199x10-3 0,0811 Sim
13 0,2329 0,2605 Sim
15 0,0350 0,1381 Sim
16 0,0452 0,2587 Sim
17 0,2636 0,2790 Sim
18 0,0676 0,2052 Sim
19 5,0478x10-3 0,0784 Sim
20 5,6705x10-3 0,0859 Sim
22 0,1037 0,1192 Sim
24 8,5645x10-3 0,4128 Sim
26 0,0188 0,2522 Sim
27 0,0127 0,1837 Sim
29 8,6294x10-3 0,1022 Sim
31 0,0324 0,1666 Sim
33 0,0299 0,1208 Sim
34 0,0616 0,1306 Sim
35 0,0179 0,1057 Sim
36 0,0128 0,1908 Sim
37 0,0170 0,1625 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento
da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a
distância da observação para o conjunto das demais observações.
Distribuição dos Resíduos Normalizados
Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 77,78 %
-1,64; +1,64 89,9 % 96,30 %
Página 48

-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,0885

(nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,14

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,86
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,74 4-DU = 2,26
Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.

A autocorrelação (ou autorregressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um
critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser
considerado.
Gráfico de Autocorrelação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da
existência de autocorrelação.
Página 49

Formação dos Valores
Variáveis independentes:
• Setor Urbano ....................... = Boa

• Área Construída .................... = 63,61
• Padrão de Acabamento ........ = Médio
• Estado de Conservação ......... = Ótimo
Outras variáveis não usadas no modelo:
• Endereço ............................. = Rua Moacir Cadore n° 8372

• Informante e código do imóvel . = ???
• Área do Terreno ................... = 150,00
• Valor .................................... = ???
• Dormitórios .......................... = 3
• Suíte .................................... = 1
Estima-se Valor R$M2 da Casa = R$ 2.752,86
O modelo utilizado foi:
[Valor R$M2] = 5504,2 - 355,20 /[Setor Urbano ] - 654,85 x Ln([Área Construída]) + 166,09 x [Padrão de Acabamento ] -
736,96 /[Estado de Conservação]
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 2.676,93
Máximo: R$ 2.828,80
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-3
Regressão Grau II
Para uma área de 63,6099 m², teremos:

Valor de Mercado obtido = R$ 175.109,73
Valor de Mercado mínimo = R$ 170.279,48
Valor de Mercado máximo = R$ 179.939,97
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Variável Limite Limite Valor no Variação em Aprovada

inferior superior ponto relação ao limite (*)
Página 50

de avaliação
Dentro do
Setor Urbano Distante Boa Boa Aprovada
intervalo
Dentro do
Área Construída 50,00 180,00 63,61 Aprovada
intervalo
Dentro do
Padrão de Acabamento Baixo Alto Médio Aprovada
intervalo
Dentro do
Estado de Conservação Regilar Ótimo Ótimo Aprovada
intervalo
* Segundo NBR 14653-3 Regressão Grau II, é admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral
superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Valor estimado no
Valor estimado no Valor estimado no
Variável ponto de
limite inferior limite superior
avaliação
Setor Urbano 2.516,07 2.752,86 2.752,86
Área Construída 2.910,52 2.071,70 2.752,86
Padrão de Acabamento 2.586,77 2.918,96 2.752,86
Estado de Conservação 2.261,56 2.752,86 2.752,86
Aprovada
Variável Maior variação
(**)
Dentro do
Setor Urbano Aprovada
intervalo
Dentro do
Área Construída Aprovada
intervalo
Dentro do
Padrão de Acabamento Aprovada
intervalo
Dentro do
Estado de Conservação Aprovada
intervalo
** É admitida uma variação de 100,0% além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo,
somente uma variável pode extrapolar o limite amostral.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiança de 80,0%:
Nome da Limite Limite Amplitude Amplitude/média

variável Inferior Superior Total - Precisão -
Setor Urbano 2.699,87 2.805,86 105,99 3,85 %
Área Construída 2.713,49 2.792,24 78,75 2,86 %
Padrão de Acabamento 2.750,59 2.755,14 4,56 0,17 %
Página 51

Estado de Conservação 2.701,02 2.804,70 103,68 3,77 %
E(Valor R$M2) 2.529,00 2.976,73 447,72 16,26 %
Valor estimado 2.676,93 2.828,80 151,87 5,52 %
Amplitude do intervalo de confiança (precisão): limite de 40,0% em torno do valor central da estimativa.
Variação da Função Estimativa
Variação da variável dependente (Valor R$M2) em função das variáveis independentes, tomada no
ponto de estimativa.
Variável dy/dx (*) dy % (**)

Setor Urbano 39,4661 0,0430%
Área Construída -10,2947 -0,2379%
Padrão de Acabamento 166,0929 0,1207%
Estado de Conservação 81,8843 0,0892%
(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.

(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.
Gráficos da Regressão (2D)
Calculados no ponto médio da amostra, para:

• Setor Urbano = 1,6039
• Área Construída = 78,1163
• Padrão de Acabamento = 2,0370
• Estado de Conservação = 1,8620
Página 52

Página 53

ANEXO 4 – Documentos
Página 54

Página 55

Página 56

ANEXO 5 – ART – Anotação de Responsabilidade Técnica
Página 57


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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

RUA XXXXXXXXXX Nº XXX

BAIRRO RESIDENCIAL XXXXXXX

DATA BASE: FEVEREIRO/XXXX

Nome: XXXXX XXXXXXXX X

Nome: XXXXX XXXXXXXX X

Constitui objetivo do presente trabalho a determinação do justo valor

► Tipo: Residência Unifamiliar;

1.4) Atividades Básicas:

Compreendem as etapas desenvolvidas durante a realização do

►Vistoria: Efetuada no dia 03 de Fevereiro de XXXX, às 12:00 hs,

Rua Aparício Pereira Martins. Centro nº 98 – Piraguinho – MG Tel.:+55 (35) 9-8821-6389

► Escolha e justificativa da metodologia e critérios de avaliação.

► Cálculo do valor do imóvel.

► Considerações finais e conclusão.

1.5) Conceito de valor:

Entendemos como valor de mercado, a expressão monetária do bem, à

O referencial adotado nesta avaliação encontra respaldo na NBR-

“valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria

Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um

P homogeneidade dos bens levados a mercado;

P número elevado de compradores e vendedores de tal sorte que não

P inexistência de influências externas;

P racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos

P perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez

De acordo com a União Panamericana de Associações de Avaliação

1. O valor de um bem depende da finalidade da avaliação e da

Rua Aparício Pereira Martins. Centro nº 98 – Piraguinho – MG Tel.:+55 (35) 9-8821-6389

2. A União Panamericana das Associações de Avaliações (UPAV) adota

“5.2 – Valor de Mercado – a quantia estimada pela qual um bem

1.6) Condições e limitações:

Este parecer técnico avaliatório segue as condições e limitações abaixo

► Neste trabalho computamos como corretos os elementos

► O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas

► A responsabilidade técnica pelo presente trabalho encontra-se

► Por fugir à finalidade principal deste trabalho, dispensamos

1.7) Diagnóstico de Mercado:

O Bairro Residencial XXXXXX fica localizado na cidade de XXXXX em

Rua Aparício Pereira Martins. Centro nº 98 – Piraguinho – MG Tel.:+55 (35) 9-8821-6389

A vias de todo o bairro possuem pavimentação asfáltica, iluminação

Quanto ao povoamento do bairro, possui já uma grande concentração

Desta forma, não se encontrou dificuldades na obtenção de elementos

Com relação à liquidez, pode-se observar que diversas unidades foram

2) METODOLOGIA E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO

2.1) Método comparativo direto de dados de mercado:

A metodologia adotada para determinação do valor foi através do

"7.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico

Este método é aquele que define o valor através da comparação com

Rua Aparício Pereira Martins. Centro nº 98 – Piraguinho – MG Tel.:+55 (35) 9-8821-6389

2.2) Especificação da avaliação:

A NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1:

“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho

A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de

Os graus de fundamentação e precisão foram definidos na NBR-

“9.2.1 O grau de fundamentação, no caso de utilização de modelos de

Tabela 1 – Grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear

Rua Aparício Pereira Martins. Centro nº 98 – Piraguinho – MG Tel.:+55 (35) 9-8821-6389

9.2.1.2 É permitido ao engenheiro de avaliações fazer ajustes prévios nos

a) conversão de valores a prazo em valores à vista, com taxas de

b) conversão de valores para moeda nacional na data de referência

c) conversão de áreas reais de construção em áreas equivalentes,