ROTEIRO ANALISE MODELO REGRESSÃO

1. COMO CRIAR UM MODELO NO SISDEA

Ao iniciar o SisDEA Home, será

apresentada a tela inicial de
“Bem Vindo ao SisDEA
Windows”.

Selecione a opção “Criar Novo

Modelo”.

1.1. Informações sobre o modelo:

Na tela ao lado será solicitado:

 Autor do modelo: nome do autor e
responsável pelo trabalho;
 Nome de referência do modelo:
nome que será impresso nos
relatórios do modelo;
 Data de criação: atribuído com base
na data atual do computador;
 Área de Concentração: Escolha
entre Avaliação, Economia, Medicina
e Engenharia;
 Tipologia: Tipologia referente à área
de concentração. Para Avaliação de
Imóveis, as opções são:
 Descrição do modelo: insira
informações sobre a aplicação
do modelo, qual a abrangência
e para qual finalidade o modelo
foi criado.
1.2. Definir as variáveis do modelo:

Nesta etapa, serão definidas as variáveis

do modelo. Poderão ser incluídas variáveis
numéricas e alfanuméricas. Para incluir
uma variável numérica ou alfanumérica,
selecione a mesma da lista de variáveis,
disponível ao lado direito da caixa de
diálogo e depois click no botão
+

É possível também criar uma

variável utilizando a barra de
ferramentas, conforme a seguir
ilustrado:

 Click aqui para incluir uma variável texto ou

 aqui para incluir uma variável numérica, que não esteja na lista de
variáveis.

1.3. Classificar as variáveis do

modelo:
As variáveis Independentes devem ser criadas, em ordem preferencial para a
construção de suas escalas, considerando:
 Quantitativas (são as variáveis que podem ser medidas ou contadas)
 Dicotômicas (assumem somente dois valores)
 Proxy (escalas apropriadas de tabelas ou trabalhos científicos) e
 Qualitativas (Códigos Alocados – iniciam com o código 1, utilizando
números naturais e crescentes)

Obs.: As variáveis de códigos alocados, as dicotômicas e as quantitativas

que podem ser contadas, são variáveis discretas.

1.4. Definir a senha para o modelo:

Ao finalizar a criação do modelo, é

possível proteger o mesmo de
possíveis alterações selecionando a
opção “Modelo protegido por
Senha”.

1.5. Digitando os dados da amostra e das projeções de valores:

Ao finalizar a criação do modelo, será exibida a caixa de diálogo ilustrada a

seguir, solicitando a confirmação para o nome do modelo.

Após salvar o modelo com o nome

desejado, será disponibilizado o
módulo de edição de dados.

Os modelos do SisDEA possuem a

extensão .sda.
Editando os dados da amostra e das projeções de valores:

Após incluir os
Dados da amostra dados, salve o
modelo no disco
rígido
Projeção

2. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES

Para retornar ao menu Modelo | Propriedades, selecione a opção de Menu

Modelo, e depois Propriedades.

3. RETORNADO PARA A DIGITAÇÃO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO

IMÓVEL AVALIANDO

Para retornar ao menu Dados | Editar Dados, selecione a opção de Menu

Dados e depois selecione o primeiro botão da barra de ferramentas.
4. ANALISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS DA AMOSTRA

Uso da estatística descritiva:

 Gráficos de dispersão (Exibir Variáveis)

 Histogramas das Variáveis
 Medidas de tendência central, limites e dispersão

No módulo exibir variáveis será possível:

 Identificar erros de digitação

 Extrapolação das variáveis independentes em relação aos imóveis
avaliando;
 Identificar no gráfico os pontos discrepantes para cada variável
independente;
 Tendência linear entre as variáveis independentes e variável
dependente. Por exemplo: A área total aumenta, o valor unitário deve
diminuir. Se existir inversão, o problema pode ser de colinearidade ou
existência de pontos influencianreiantes.
 5. CALCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO

Para acessar o módulo de opções de cálculo, selecione a aba Ferramentas.

METODOS DE CÁLCULO

5.1. GERAL – todas as regressões possíveis (combinação de todas as variáveis com todas
as transformações selecionadas).
5.2. SIMPLIFICADO – mais do que 10 variáveis e todas as transformações selecionadas
(útil quando o cálculo da equação de regressão levar a um número muito grande de
modelos e o tempo de espera pela resposta do programa também é grande);
5.3. DIRIGIDO – reprodução de um modelo específico.

Iniciar com as transformações mais simples, isto é, x, 1/x e ln x

OBS.: não transformar valores códigos alocados (em revisão pela NBR 14.653).

A estatística de DURBIN WATSON é específica para uso em séries temporais. A sua

utilização esta em revisão pela NBR 14.653-2 e não se aplica a dados de corte
transversal.

Seleção do modelo preferencialmente pela estimativa.

Calculo Dos Coeficientes

 Deve-se utilizar o método dos mínimos quadrados para pequenas amostras; O
método da máxima verossimalhança pode ser utilizado para grandes amostras
(>> 60).

Restrição imposta ao 
regressor (b) da variável: a  Indicar aqui 
área aumenta o valor/m²  qual é a 
deve diminui. Alterar aqui  variável 
para a opção adequada.  dependente 
6. SELEÇÃO DO MODELO

 COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO – desejável que seja maior ou igual

a 75% - indica uma correlação variando de média a forte, entre as
variáveis independentes e a variável dependente. Se o coeficiente é
menor de 0,75, analisar as variáveis e os dados.

TESTES FORMAIS – Definidos na NBR 14.653-2.

Significância do Grau de
modelo (f) Fundamentação A variável com o maior t
< 1% III (t student) é a variável
<5 % II mais importante no
< 10% I modelo de regressão

Significância Nível de Grau de

das variáveis confiança Fundamentação
< 10% 90% III
< 20 % 80% II
< 30 % 70% I
 Grau de Precisão Amplitude do IC (N.C. 80%)
III < 30%
II >30% < 50 %
I > 50 %

Obs.: O grau de precisão e de fundamentação é afetado pelo uso de códigos

alocados. O GRAU MÁXIMO é II.

Verificar o sinal da variável: se é negativo ou positivo. Exemplo: a área

aumenta o valor/m² não deve aumentar.

DISTRIBUIÇÃO DOS RESIDUOS

[ 68 , 90 , 95 ] => Sugestão [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100]

7. ANALISE DA EQUAÇÃO – verificar o gráfico da função estimativa.

Inversão de variável independente irá aparecer em vermelho e os motivos são:

a. pontos influenciantes
b. colinearidade ou
c. falta de variável chave no modelo
O GRAFICO é ideal para análise de variáveis qualitativas, quantitativas e
Proxy.

Para as variáveis DICOTOMICAS verificar a coluna da elasticidade com a

variável dependente. No exemplo abaixo, para a variável Evento (1-venda, 2-
Oferta), verifica-se que o fator oferta é de 9,02%.

8. ANALISE DOS RESIDUOS

8.1 Resíduos da regressão

 HOMOCEDÁSTICO (erro constante).
 RESIDUO RELATIVO (coluna) - o ideal < 40 %
 RESIDUO RELATIVO (coluna) - > 70 % = TESTAR O MODELO S/O
DADO

9. ADERENCIA

 O Laudo na modalidade completo deve ter anexado o GRAFICO de

ADERENCIA (valor estimado x preço observado).
 Pontos mais distantes da DIAGONAL (linha amarela) são os dados
mais discrepantes, e devemos analisar e dar a estes a maior
atenção.
  O segundo gráfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar
se a distribuição dos dados tendem a se aproximar da distribuição
norma [ 68 , 90 , 95 ].

10. PROJEÇÃO DE VALORES

 O “intervalo de confiança” é utilizado para medir a precisão da

avaliação, ou para as avaliações intervalares.
  O “campo de arbítrio” é utilizado para arbitrar valores quando o imóvel
avaliando apresentar uma ou mais singularidades. Ao utilizar o campo
de arbítrio, será necessário apresentar a justificativa no laudo de
avaliação.

 O valor final do laudo de avaliação deve ser arredondado em até 1%. A

finalidade é retirar a idéia de exatidão de valores, já que os mesmos são
estimativas e não medidas de valores.

11. EXPORTANDO OS DADOS PARA O EXCEL

Todos os dados e resultados podem ser exportados para o Microsoft Excel,

versão 2003 a 2010. Para exportar, selecione a opção Dados | Exportar,
conforme ilustrado a seguir:

12. GERANDO RELATORIO SINTETICO DE VALORES

Os principais resultados estatísticos gerados pelo SisDEA podem ser editados

em um arquivo compatível com o Microsoft Word. Selecione esta opção,
conforme ilustrado abaixo, através do Menu Exibir | Resultados.