Considerações Iniciais

Da Contratação
Procurados que fomos pelo administrador da empresa COMPANHIA DOCAS DE
IMBITUBA, para procedermos a análise do Laudo realizado pela CÂMARA
CATARINENSE DE ENGENHARIA E AVALIAÇÕES, N° 42/2.002, datado de 11 de
fevereiro de 2.002, passamos a realizar nosso trabalho, conforme segue:

Estratégia de Ação
O primeiro ponto que buscamos foi procurar o Valor de Mercado atual. Para
tanto, conforme está explicito no presente documento, buscamos amostras
ofertadas, para estabelecermos o valor de venda do metro quadrado de terreno
e com base neste valor, estabelecermos o valor de remuneração de capital, para
finalmente encontrarmos o valor médio de arrendamento do metro quadrado
de terreno.
Em seguida, comparamos com o valor encontrado pela CAMARA CATARINENSE
DE ENGENHARIA E AVALIAÇÕES, no Laudo N° 42/2.002, datado de 11 de
fevereiro de 2.002.

Do valor por nos encontrado

Dos diversos métodos disponíveis para encontrarmos o valor de mercado de
determinado imóvel, quer para venda, locação ou arrendamento, levando-se em
consideração cenários existentes num dado momento, no presente trabalho
aplicamos o Método Comparativo de Dados de Mercado, para encontrarmos o
valor ideal de venda do imoveis, para em seguida aplicarmos o Método da
Remuneração do Capital, no estabelecimento do valor de arrendamento por
metro quadrado ao mês, das áreas que comporão o TERMINAL DE
CONTÊINERES, bem como das áreas ainda disponíveis no Porto de Imbituba para
novos terminais de carga que a COMPANHIA DOCAS DE IMBITUBA pretende arrendar.

Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

A aplicação de dois métodos, se dá exatamente diante da complexidade do
problema que encontramos quando da coleta de dados, entretanto,
mesmo diante de cenário adverso, nos foi possível estabelecer o valor
incialmente de R$ 100,51 (Cem reais e cinqüenta e um centavos), para
venda do imóvel e como forma de remuneração do capital encontrado,
estabelecemos 12% a.a., o que resulta no valor de R$ 12,06 (Doze reais e
seis centavos), para que divididos por 12 (número de meses), encontrarmos
como valor final de arrendamento de área no Porto de Imbituba de R$ 1,01 (um real e
dezoito centavo) por metro quadrado ao mês.
Em face dos inúmeros fatores locacionais e operacionais que valorizam ou depreciam
este valor médio de terreno no Porto de Imbituba, os valores individuais de cada uma
das glebas de terrenos do Porto de Imbituba deverá sofrer a influência de tais fatores,
explicitados no capítulo “Considerações Finais” deste Laudo.

Sobre o Laudo 42/2.002

O Laudo realizado em 11 de novembro de 2.002, estabeleceu como valor de
arrendamento R$ 1,46227 (Um real, quarenta e seis centavos) por metro
quadrado ao mês, naquela data, ou seja, 11 de novembro de 2.002.
A COMPANHIA DOCAS DE IMBITUBA, adotou a tabela de variação do preço de
acordo com a distância das áreas até o cais operacional e atualizou o valor desde
aquela data até o mês de dezembro de 2.007, encontrando o valor de R$ 1,1722
(Um real e dezessete centavos) para as áreas do TERMINAL DE CONTÊINERES.

Análise do Laudo 42/2.002

O laudo 42/2002, encontra-se dentro de metodologia normal, embora tenha
pecado pela precariedade de dados amostrais, não compromete no resultado
final.
Considerando o valor encontrado no laudo, aliado a atualização monetária
realizada pela COMPAHIA DOCAS IMBITUBA, que resultou no valor R$ 1,1722
(Um real e dezessete vinte e dois centavos), quando comparado com o valor por
nós encontrado em R$ 1,18 (Um real e dezoito centavos), podemos concluir que
o valor encontrado no laudo 42/2002 e posteriormente, atualizado para o
momento atual, estão dentro de nível normal de variação, por ser os valores
muito próximos, podendo ser adotado o valor calculado pela COMPANHIA
DOCAS IMBITUBA, de R$ 1,1722 por metro quadrado e por mês.

Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica

Objeto da Avaliação
O valor aqui apurado traduz o valor do metro quadrado de arrendamento de 03
(três) áreas situadas no Porto de Imbituba, no município de, IMBITUBA – SC.

Solicitante
O laudo aqui reproduzido foi solicitado pela empresa COMPANHIA DOCAS DE
IMBITUBA, através da Administração do Porto de Imbituba, com sede à Av.
Presidente Vargas, S/N, centro, IMBITUBA – SC.

Da Propriedade
O imóvel em apreço está devidamente matriculado no Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de IMBITUBA - SC, em nome de COMPANHIA DOCAS DE
IMBITUBA.

Dos Autores do Laudo

O presente laudo foi elaborado, em parceria pelos profissionais Corretor de
Imóveis ALVINO JOSÉ JÚNIOR – CRECI/SC 3.819 e o Engenheiro Agrônomo Dr.
JOEL GASPAR DE SOUZA – CREA/SC 11.711 - 0, contratados que foram pela
empresa PREDIAL J.A.R. LTDA, empresa jurídica de direito privado com sede à
Rua Bento Gonçalves, 183, Sala 302, centro FLORIANÓPOLIS - SC.

Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Nível de Precisão
Iremos utilizar o nível de rigor como sendo o de PRECISÃO NORMAL, vez que
para a adoção deste nível, estaremos atrelado à Norma Técnica 14.653, emitida
pela ABNT, que regulamenta a matéria, aliado a nossa experiência profissional
na área imobiliária, cuja inscrição junto ao Conselho de classe se deu em 15 de
julho de 1.988, bem como, obedecendo ao expresso nas determinações contidas
Na Resolução COFECI N° 1.066/2007, publicada no Diário Oficial da União em 29
de novembro de 2.007, que Estabelece nova regulamentação para o
funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como
para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras
providências.

Metodologia
Para a avaliação de arrendamentos de terrenos nus, desprovidos de
benfeitorias, podem ser utilizados os seguintes métodos previstos em normas
técnicas:

• Comparativo direto de dados de mercado

• Remuneração do capital

Pelo método comparativo, o aluguel do terreno pode ser determinado com base
na coleta de elementos semelhantes obtidos no livre mercado imobiliário
(ofertas e contratos de arrendamento) e que sejam devidamente tratados
através de:

• Fatores
• Modelos de regressão linear

No presente trabalho não poderemos utilizar este método, visto que não
possuímos dados de arrendamentos na região ou mesmo na cidade do imóvel a
ser avaliado.

Pelo método da remuneração do capital, o aluguel é obtido avaliando-se

inicialmente o terreno e aplicando-se, sobre este valor de mercado (Vt), uma
taxa de rendimento compatível (i).

Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

Esquematicamente, tem-se:

IMÓVEL METODOLOGIA GRAU (Tabela 4

MÉTODO TRATAMENTO VALOR
URBANO APLICADA NBR 14653:2002)
Por fatores Arrendamento
Comparativo Direto
Por regressão linear Arrendamento
Comparativo Por fatores Vt
Direto Por regressão linear Vt
Terreno
Remuneração Involutivo Vt
do Capital I - Arbitrada
Taxa de rendimento I II – Justificada
III - Fundamentada

De acordo com a pesquisa desenvolvida, foi impossível a utilização do método

comparativo de dados de mercado, em vista da inexistência de elementos
comparativos em número suficiente para atingir as exigências normativas.
Todavia, com base na mesma pesquisa, foi possível a conjugação dos Métodos: -
Método Comparativo de Dados de Mercado - para atribuirmos o valor de venda
do terreno e posteriormente o Método da Remuneração do Capital, para com
base no valor de venda atribuído, estabelecermos o valor de arrendamento
levando-se em consideração uma viável taxa de retorno do capital, no cenário
atual do mercado imobiliário de Imbituba e mais especificamente dos imóveis
situados na área portuária.

Ressalvas e Princípios
A presente avaliação obedeceu aos seguintes princípios:

1. Estão expressas as limitações impostas pelos métodos aplicados;

2. Utilizamos os métodos mais recomendáveis, considerando as imperfeições,

pesquisa de mercado e a homogeneização adequada;

3. O universo da pesquisa, o imóvel avaliando, foi inspecionado pessoalmente

pelos signatários;

4. Da mesma forma, a avaliação, bem como todas as conclusões exaradas, são

de responsabilidade dos profissionais que subscrevem a presente peça;

5. Visando a realização de trabalho, dentro da melhor técnica, que seria a

realização da avaliação em parceria, estamos realizando o presente trabalho
em conjunto com o Engenheiro Agrônomo Dr. JOEL GASPAR DE SOUZA,
CREA – SC 11.711 - 0, profissional de larga experiência no ramo de
avaliações, com excelentes trabalhos realizados na Comarca de Laguna,
Tubarão e Imbituba;
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Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

6. Os honorários dos avaliadores não estão relacionados, de qualquer forma, às
conclusões da presente avaliação;

7. O presente trabalho está em conformidade ao estabelecido nas Normas da

ABNT, 14.653 nos seus segmentos 01 e 02.

8. Os avaliadores não têm qualquer inclinação pessoal em relação a matéria

envolvida na avaliação, nem contempla para o futuro, qualquer interesse nos
bens objetos da avaliação;

9. O presente trabalho está também em conformidade ao estabelecido na

Resolução COFECI N° 1.066/2007, que Estabelece nova regulamentação para
o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim
como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá
outras providências.

10. Por oportuno, esclarecemos ainda que a Resolução acima mencionada foi
estabelecida com base em estudo realizado pelo profissional Corretor de
Imóveis, ALVINO JOSÉ JÚNIOR, CRECI - SC 3.819, que em conjunto com o
Engenheiro Agrônomo, assina o presente trabalho.

Imóvel
O imóvel avaliando é a área onde se pretende implantar o TERMINAL DE
CONTÊINERES, localizado dentro da área do porto organizado de Imbituba,
medindo um total de 152.784,57 M², com a seguinte caracterização:

Área A7:
A Área A7 do PDZ, destinada à implantação do Terminal de Contêineres do Porto
de Imbituba, possui 76.170,35 metros quadrados e está definida por uma
poligonal fechada partindo do Ponto OPP, coordenadas E 730183,58 e N
6.875.048,64 para, numa distância de 364,60 m, pelo lado Norte ao longo de rua
existente, alcançar o Ponto 1, coordenadas E 729.838,61 e N 6.874.930,62. Daí,
após deflexão à esquerda em ângulo agudo, numa distância de 282,88 m, pelo
lado Oeste, ao longo de rua existente, alcança o Ponto 2, de coordenadas E
729.999,12 e N 6.874.697,75, defletindo em ângulo reto à esquerda, lado Sul,
para numa distância de 296,29 m alcançar o Ponto 3, coordenadas E 730.234,71
e N 6.874.864,99 e, finalmente, após deflexão à esquerda em ângulo reto, lado
Leste e margeando o limite com a retroárea do Berço 3 e distância de 193,30 m,
alcançar o Ponto OPP, fechando a poligonal.
7

Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Área A12:
A Área A12 do PDZ, destinada à expansão do Terminal de Contêineres do Porto
de Imbituba, mediante reserva onerosa, possui 44.548,73 metros quadrados e
está definida por uma poligonal fechada partindo do Ponto OPP (E 729.959,83 e
N 6.874.320,64) para, numa distância de 177,56 m pelo lado Noroeste, ao longo
de ferrovia existente, alcançar o Ponto 1 (E 729.819,07 e N 6.874.216,99); daí,
após deflexão à esquerda em ângulo reto, numa dístância de 194,43 m pelo lado
Sudoeste, delimitado pela Área Ais, alcançar o Ponto 2 (E 729.931,79 e N
6.874.058,57), defletindo em ângulo reto à esquerda, lado Sudeste, ao longo da
Av. Portuária para, numa distância de 282,20 m, alcançar o Ponto 3 (E
730.161,94 e N 6.874.221,70), defletindo à esquerda num ângulo reto, pelo lado
Nordeste, percorrer uma distância de 93,94 m para alcançar o Ponto 4 (E
730.107,48 e N 6.874.298,25), defletindo à esquerda em ângulo reto pelo lado
Noroeste, percorrendo uma distância de 104,58 m e alcançar o Ponto 5 (E
730.022,31e 6.874.237,56) e, finalmente, após deflexão à direita em ângulo
reto, lado Nordeste, numa distância de 101,78 m, alcançar o Ponto OPP,
fechando a poligonal.

Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Área A15:
A Área A15 do PDZ, destinada à expansão do Terminal de Contêineres do Porto
de Imbituba, mediante reserva onerosa, possui 32.065,49 metros quadrados e
está definida por uma poligonal fechada partindo do Ponto OPP (E 729.819,07 e
N 6.874.216,99) para, numa distância de 176,10 m pelo lado Noroeste, ao longo
de ferrovia existente, alcançar o Ponto 1 (E 729.676,09 e N 6.874.114,20). Daí,
após deflexão à esquerda em ângulo reto, numa distância de 119,42 m, pelo
lado Sudoeste, limite da Area Portuária, alcança o Ponto 2 (E 729.745,75 e N
6.874.014,22). Defletindo à esquerda, lado Sudoeste, ao longo da Av. Portuária,
numa distância de 42,71 m, alcança o Ponto 3 (E 729.781,67 e N 6.873.994,66).
Defletindo à esquerda, pelo lado Sul, ainda ao longo da Av. Portuária, percorre
uma distância de 45,70 m para alcançar o Ponto 4 (E 729.827,66 e N
6.874.002,57). Defletindo à esquerda pelo lado Sudeste, ao longo da Av.
Portuária, numa distância de 10,69 m, alcançar o Ponto 5 (E 729.834,39 e N
6.874.000,05). Defletindo à direita, ao longo da Av. Portuária, percorre uma
distância de 5,42 m até alcançar o Ponto 6 (E 729.835,58 e N 6.873.994,73).
Defletindo à esquerda, ao longo da mesma avenida numa distância de 115,59 m
até alcançar o Ponto 7 (E 729.931,79 e N 6.874.058,57) e, finalmente, após
deflexâo à esquerda em ângulo reto, lado Nordeste, delimitado pela área A12,
numa distância de 194,43 m, alcançar o Ponto OPP, fechando a poligonal.
9

Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Características do imóvel
De acordo com vistoria efetuada no dia 10 de dezembro de 2007, foi possível
constatar:

O imóvel avaliando localiza-se dentro da Área Portuária do Porto de Imbituba,

em área específica para a implanta ção do TERMINAL DE CONTÊINERES.

Caracterização da Região
Plano Diretor
Não existe determinação diferente de área portuária, podendo ser construído e
ou utilizado da melhor maneira que convier à administração do porto.

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Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Acesso
Através do sistema viário do Porto de Imbituba.

Pedologia
Terreno com pedologia arenosa e totalmente plano.

Infra-estrutura
Toda a infra-estrutura necessária para a implantação do TERMINAL DE
CONTÊINERES.

Restrições de Construção
Não existe previsão de construção para a utilização dos terrenos.

Análise de Mercado
As transações negociais dentro da área portuária são de uma complexidade
enorme. Dependem da política cambial, das estradas de acesso, da
competitividade entre os próprios portos, além de estarem atreladas à
burocracia do governo federal, o que faz com que exista um natural aparato
legal que ao normatizar o serviço público, engessam o poder de luta dentro do
mercado normal de transações. Desse modo o Porto de Imbituba, está
fortemente preparado para acabar com essas amarras, entretanto, isso não
ocorre da noite para o dia, demanda tempo.
Assim é que a implantação da área para o TERMINAL DE CONTÊINERES é um dos
pontos básicos para o crescimento do porto. Portanto, poderá ser o maior
negócio feito pela iniciativa privada, o arrendamento dessas áreas, porém, por
outro lado, pode ser um péssimo negócio. Não se pode aqui traçar qual será o
futuro dessas áreas.
Dessa forma, o que temos de real e palpável para analisar no atual contexto, são
as áreas existentes da iniciativa privada em oferta no momento.

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Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Evolução dos Cálculos
Pesquisa de mercado
Foram obtidas 05 (cinco) ofertas de terrenos nus (sem benfeitoria) à venda,
todos próximos à região portuária, de diversos proprietários, que de imediato
estão preparados para a utilização para contêineres.

Homogeneização
A homogeneização da amostragem é necessária na medida em que só é possível
equalizar matematicamente grandezas comparáveis.
Assim os preços de venda dos elementos que integram a amostra obtida foram
homogeneizados quanto:
✓ À sua profundidade
✓ À testada
✓ À topografia
✓ À esquina
✓ À forma
✓ À localização
✓ À fonte, e.
✓ Aos melhoramentos públicos

A elaboração dos cálculos relativos à homogeneização e os procedimentos

estatísticos foram desenvolvidos sob a forma de planilha com auxílio de
computador e programa elaborado em ambiente Excel 2000.

Primeiro Terreno
Proprietário/anunciante: JEFFERSON DE O. OLIVERIA
Telefone: (048) 3255-1110
Informante: Jefferson
Localização: Av. 21 Junho Prox. Quadra tênis MC
Tênis.
Características:
Área: 10.000,00 M²
Metragens: 50,00 metros de frente
200,00 metros de fundos
Operação: Oferta – Agosto/2007
Valor: R$ 990.000,00

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Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Segundo Terreno
Proprietário/anunciante: JEFFERSON DE O. OLIVERIA
Telefone: (048) 3255-1110
Informante: Jefferson
Localização: Rua Manoel florentino Machado
(trevo antiga ICC)
Características:
Área: 170.000,00 M²
Metragens: 270,00 metros de frente
630,00 metros de fundos
Operação: Oferta – Agosto/2007
Valor: R$ 16.500.000,00

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Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Terceiro Terreno
Proprietário/anunciante: EMACOBRÁS
Telefone: (048) 3255-18-67
Informante: Carlos Alberto
Localização: Av. 21 Junho (Prox. Entrada da
Pedreira).
Características:
Área: 11.900,00 M²
Metragens: 140,00 metros de frente
85,00 metros de fundos
Operação: Oferta – Agosto/2007
Valor: R$ 1.320.000,00

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Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Quarto Terreno
Proprietário/anunciante: EMACOBRÁS
Telefone: (048) 3255-18-67
Informante: Carlos Alberto
Localização: Rua Manoel florentino Machado

Características:
Área: 3.200,00 M²
Metragens: 40,00 metros de frente
80,00 metros de fundos
Operação: Oferta – Agosto/2007
Valor: R$ 485.000,00

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Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Quinto Terreno
Proprietário/anunciante: JEFFERSON DE O. OLIVERIA
Telefone: (048) 3255-1110
Informante: Jefferson
Localização: Rua Manoel florentino Machado

Características:
Área: 10.000,00 M²
Metragens: 100,00 metros de frente
100,00 metros de fundos
Operação: Oferta – Agosto/2007
Valor: R$ 1.320.000,00

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Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Determinação do valor do M² na região
Após a homogeneização dos dados obtidos na pesquisa, obtivemos os seguintes
valores:
Imóvel Áreas Valor Valor M²
Av. 21 Junho Prox. Quadra tênis MC Tênis. 10.000,00 990.000,00 99,00
Rua Manoel florentino Machado (trevo antiga ICC) 170.000,00 16.500.000,00 97,06
Av. 21 Junho (Prox. Entrada da Pedreira) 11.900,00 1.320.000,00 110,92
Rua Manoel florentino Machado 3.200,00 485.000,00 151,56
Rua Manoel florentino Machado 10.000,00 1.320.000,00 132,00

Dos valores acima, encontramos a média aritmética, de R$ 100,51 (Cem reais e

cinqüenta e um centavos). Da média acima, verificamos não existir necessidade
de saneamento da média, pois o valor encontrado está dentro do intervalo
aceitável, assim sendo, estabelecemos como valor final do metro quadrado do
terreno, na região ora avaliado, em R$ 100,51 (Cem reais e cinqüenta e um
centavos), conforme a tabela acima, já com os dados tabulados e
homogeneizados, de acordo com critérios técnicos estabelecidos pelo padrão
utilizado pelo avaliador.

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Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Remuneração do Capital
Para estabelecermos a remuneração do capital, iremos utilizar a consagrada e
esperada taxa de remuneração de 12 a.a.

Dessa forma teremos a formula:

Vrc = VM² X RC Onde:

Vrc = Valor com a aplicação da Remuneração
VM² = Valor do Metro Quadrado encontrado 100,51
RC = Remuneração do capital 12%

Vrc = 100,51 X 12%

Vrc = 12,06

Valor final do valor de arrendamento

Após a aplicação da remuneração do capital, basta apenas estabelecer o valor
mensal do arrendamento o que se dará pela simples divisão pelo numero de
meses do ano.

Vam = Vrc ÷ Nmes Onde:

Vam = Valor do Arrendamento mensal
Vrc = Valor com a aplicação da Remuneração 12,06
Nmes = Numero de meses do ano 12

Vam = 12,06 ÷ 12

Var = 1,01

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Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Considerações Finais
O Laudo anteriormente emitido pela CÂMARA CATARINENSE DE ENGENHARIA E
AVALIAÇÕES embora apresente um número bastante ínfimo de dados amostrais,
chega a valores compatíveis como praticado no mercado, levando-se em
consideração o valor corrigido para a data atual.

Dos valores individuais das Glebas

O montante de R$ 1,01 (Um real e um centavo) ora encontrado, refere-se ao
valor médio dos terrenos. Cada uma das Glebas neste momento analisadas
estão em situação diferente em relação ao cais do porto o que por si só é fato
relevante no produto final de valoração dos imóveis.
A área A7 está localizada a aproximadamente 220,00 metros do cais, a área A12,
esta localizada a aproximadamente 800,00 metros do cais, enquanto a área A15
está localizada a aproximadamente 1.000,00 metros do cais.
Assim sendo, poderemos tomar o valor médio como base para o seguinte
quadro demonstrativo para o valor de imóveis em relação ao mar:

Distâncias do cais Fator Valor por M²

Até 300,00 Metros 60% 1,61
Até 500,00 Metros - 1,01
Até 600,00 Metros -15% 0,85
Até 700,00 Metros -20% 0,80
Acima de 700,00 Metros -25% 0,75

Valor médio dos imóveis avaliandos

Distância do Cais Áreas (m²) Dist. Aprox. (m) Valor por M² Valor
Até 300 Metros A7 76.171,35 220,00 1,61 122.498,09
Acima de 700 Metros A 12 44.548,73 800,00 0,75 33.582,60
Acima de 700 Metros A 15 32.065,49 1.000,00 0,75 24.172,24
Valor médio 1,18

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Avaliação em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007

 Termo de Enceramento
A presente avaliação é composta de 20 (vinte) páginas digitadas, numeradas e
assinadas pelos profissionais abaixo, bem como seus anexos.

Laguna, 12 de dezembro de 2.007.

Alvino José Júnior

Corretor de Imóveis - CRECI – SC 3819

Joel Gaspar de Souza

Engenheiro Agrônomo - CREA – SC 11,711 – 0

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