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DOC#4816-v4

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NORMAS PARA ELABORAÇÃO DE LAUDOS PARA O BANCO DO BRASIL

01. Na elaboração de laudos devem ser observados:

a) Normas da ABNT:

I. NBR 14.653-1 Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais;

II. NBR 14.653-2 Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis urbanos;
III. NBR 14.653-3 Avaliação de Bens - Parte 3: Imóveis Rurais;
IV. NBR 14.653-4 Avaliação de Bens - Parte 4: Empreendimentos.
V. NBR 14.653-5 Avaliação de bens - Parte 5: Máquinas, equipamentos,
VI. Instalações e bens industriais em geral
VII. NBR 14.653-6 Avaliação de Bens - Parte 6: Recursos Naturais e
Ambientais;
VIII. NBR 14.653-7 Avaliação de Bens - Parte 7: Bens de Patrimônios
Históricos e Artísticos;
IX. NBR 12.721/99 (NB-140) - Avaliação de Custos Unitários e Preparo de
Orçamento de Construção para Incorporação de Edifício em
Condomínio;
b) Lei Federal n.º 6.766, de 20.12.79 e 9785, de 29.01.1999, que dispõem
sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências;
c) Decreto-lei n.º 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha e
acrescidos de marinha;
d) Preceitos contidos no Código de Ética Profissional (Resolução 1002/02
do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CONFEA);
e) Sarb 14 (Normativo de Criação e Implementação de Política de
Responsabilidade Socioambiental), instituída pelo Sistema de
Autorregulação Bancária da Federação Brasileira de Bancos – Febraban;
f) Resolução SMA 10/2017 da Cetesb, que relaciona as Atividades
Potencialmente Geradoras de Áreas Contaminadas.

02. Na escolha do método avaliatório, devem ser consideradas as

prescrições das Normas da ABNT, procurando:

a) utilizar, sempre que possível, o MÉTODO DIRETO COMPARATIVO DE

DADOS DE MERCADO que melhor espelha o comportamento de mercado;
b) não sendo possível atender o item “a”, utilizar para imóveis
urbanos, dentre os outros previstos na norma, a metodologia que
melhor forme a convicção de valor do avaliador, observando que,
na hipótese de utilização do método evolutivo, em caráter de
exceção e como única alternativa possível, o fator de
comercialização deverá ser inferido em mercado semelhante ou, no
mínimo, justificado no laudo;
c) para empreendimentos, com o objetivo de determinação do valor de
mercado, utilizar o MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
conjugadamente com os métodos para obtenção do custo de reedição,
para fins de definição do valor a ser adotado; quando o valor
alcançado for negativo ou insignificante, calcular o valor de
desmonte, com relocalização ou não do empreendimento, justificada
pela existência ou não de região propícia a sua instalação;
d) para empreendimentos com o objetivo de determinação do custo de
reedição ou do valor de desmonte utilizar as metodologias
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específicas, conforme item 7.5.2.1 da NBR 14.653-4 e item 11.2 da

NBR 14.653-5.
OBS: Observadas as características dos componentes do
empreendimento (terreno, edificação e máquinas/equipamentos) e do
mercado deve-se analisar a possibilidade de apuração do valor de
mercado sem uso da metodologia econômica.
e) para máquinas e equipamentos isolados, a serem vinculados em
garantia e que sejam objeto do financiamento, apurar o “valor de
mercado para compra” conforme NBR 14.653-5.

03. Além de atender o contido nas normas específicas da ABNT, quando

utilizado o Método da Capitalização da Renda, deve ser consignado no
laudo, quando couber, o seguinte:
a) capacidade operacional nominal do avaliando;
b) capacidade operacional adotada no cálculo das receitas,
justificando-a;
c) receita operacional devidamente discriminada (produção, preços de
todos os produtos);
d) despesa operacional devidamente discriminada (custos fixos e
variáveis incidentes, não se limitando aos demonstrativos
contábeis);
e) carga tributária;
f) custo da manutenção e da parada por falha;
g) depreciação contábil para fins de Imposto de Renda e Contribuição
Social;
h) capital de giro considerado;
i) taxa de remuneração e taxa de risco, justificando a escolha;
j) cenários operacionais, com respectivas taxas de atratividade;
k) valor econômico calculado;
l) vantagem da coisa feita, se for o caso, justificando e
fundamentando;
m) tomada de decisão quanto ao valor adotado no laudo.

04. Ponderadas as circunstâncias mercadológicas, prazos, finalidade e

relação custo-benefício, para imóveis urbanos, deve ser intentado,
preferencialmente, o grau III para fundamentação e precisão. No
laudo deverá ser apresentado, através de tabela, demonstrativo da
pontuação atingida para enquadramento quanto aos graus de
fundamentação e precisão.
OBS: Conforme item 9.1.2 da NBR 1.4653-2, todos trabalhos elaborados
de acordo com as prescrições da Norma são denominados laudos de
avaliação. Nos casos em que nem o grau mínimo I for atingido, devem
ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificação
que não puderam ser atendidos e os procedimentos e cálculos
utilizados na identificação do valor.

05. Para empreendimentos, o grau de fundamentação da avaliação (NBR

14.653-4, item 10) será definido em função da finalidade, da relação
custo/benefício, do prazo e da documentação/informações disponíveis.
Como padrão, busque enquadrar a avaliação no grau de fundamentação
II, sempre que utilizado o método da capitalização da renda. No
laudo deverá ser apresentado, através de tabela, demonstrativo da
pontuação atingida para enquadramento quanto ao grau de
fundamentação.

06. A entrega de Laudos de Avaliação de imóveis urbanos deverá conter as

coordenadas Geográficas dos Bens, obedecendo as seguintes
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recomendações:

a) colher o par de coordenadas (latitude, longitude - x, y), tipo

posicionamento isolado, preferencialmente tomadas no ponto médio de
sua fachada principal; esse levantamento poderá ser realizado por
GPS "de navegação" instantânea sem correção diferencial, através de
APP comumente disponível para mobiles, datum WGS 84.

b) as coordenadas geográficas deverão ser apresentadas no formato

“graus decimais” GD [ ex. -15.786111, -47.876837 ]; deverão ser
inseridas logo após a citação do endereço do avaliando/objeto; e no
caso dos elementos da amostra incluídas as colunas “latitude” e
“longitude” para registro das coordenadas na planilha dos
dados/atributos.

07. No item DIAGNÓSTICO DE MERCADO, sem prejuízo das informações

relevantes, o avaliador deve classificar o imóvel quanto à:

a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ;

b) desempenho de mercado: RECESSIVO NORMAL ou AQUECIDO;
c) número de ofertas: BAIXO, MÉDIO ou ALTO;
d) absorção pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFÍCIL, DEMORADA ou
RÁPIDA;
e) público-alvo para absorção do bem;
f) facilitadores para negociação do bem.

08. Nesse sentido, devem ser considerados, dentre outros aspectos que o
avaliador julgar pertinentes, os seguintes:

a) desempenho e tendências do mercado local, de forma geral e

especificamente para bens do tipo do avaliando, ponderada a
influência da conjuntura econômica;
b) características da amostragem: ocorrência de dados de transações
em relação a ofertas; tempo de permanência dos dados na condição
e oferta;
c) condições de venda praticadas pelo Banco versus as praticadas no
mercado local;
d) fatos, tais como, ocupação do imóvel mediante
locação/arrendamento, existência de posseiros, obra não
regularizada junto a órgãos públicos etc., não considerados para
efeito da determinação de seu valor, que possam constituir-se em
obstáculos à venda do bem;
e) no caso de complexos industriais: a situação econômica do setor
em que se insere a atividade industrial do avaliando, obsoletismo
referente à planta industrial e reversibilidade de uso da
instalação sem grandes adaptações;

09. Devem ser registradas no laudo as observações relevantes quanto:

a) à documentação dominial do imóvel;

b) aos projetos;
c) ao Código de Obras e a Lei de Uso e Parcelamento do Solo da
localidade;
d) às restrições impostas (desapropriações, tombamentos, expansão da
rede viária urbana) por órgãos municipais, estaduais e federais,
como: IBAMA, INCRA, Patrimônio Histórico e Companhias de Energia
e Telecomunicações;
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e) à situação de conformidade do complexo industrial junto ao SIF;

f) às fichas de manutenção dos equipamentos, faturas das máquinas e
equipamentos e/ou guias de importação;
g) à tabela de depreciação e vida útil dos equipamentos constantes
da publicação "Anais do I Congresso Brasileiro de Engenharia de
Avaliações" do IBAPE;
h) aos setores onde se insere o avaliando, incluindo visitas a
complexos industriais similares/concorrentes;
i) ao obsoletismo funcional;
j) às restrições quanto a áreas de preservação permanente, de
reserva legal e de reservas indígenas;
k) à forma de ocupação da terra (arrendatário, meeiro, posseiro
etc.).

10. Quando o objetivo da avaliação for a determinação do valor de

mercado, devem constar do laudo os valores máximo e mínimo para
liquidação imediata do bem. A informação desses valores é
obrigatória, justificando-se em face dos seguintes aspectos:

a) o Banco, para alienar esses bens, deve cumprir prazos previstos

na legislação, ficando o bem em seu patrimônio durante esse
período;
b) a maioria dos bens recebidos em dação demanda um prazo razoável
para sua alienação, inclusive com várias licitações sem sucesso,
caracterizando a pouca liquidez deles;
c) durante a permanência do bem em seu patrimônio, o Banco arca com
diversas despesas, tais como: vigilância, manutenção, água,
energia, taxas de condomínio, impostos, custos de licitação etc.;
d) o recurso imobilizado acarreta um custo de oportunidade, uma vez
que não gera receitas financeiras.
e) para a finalidade Garantia de Operação de Crédito, o VLI deverá
ser calculado apenas sob demanda da dependência solicitante.
OBS: Na avaliação pelos critérios do custo de reedição e do valor de
desmonte não cabe a apuração dos valores para liquidação imediata
(VLI).

11. Os valores máximo e mínimo para liquidação imediata (VLI) do bem

devem corresponder aos valores presentes dos fluxos de caixa que
contemplem os seguintes elementos:

a) prazos mínimo e máximo previstos para permanência dele no ativo

do Banco. Esses períodos devem ser definidos conjuntamente pelo
avaliador e pelo Cesup Avaliações e Patrimônio, considerando o
diagnóstico de mercado e a liquidez do bem com base em dados
estatísticos. Para o caso de dação em pagamento com cláusula de
retrovenda, adicionar aos prazos máximo e mínimo, o período
definido nessa cláusula;
b) despesas incidentes sobre o bem durante os prazos de permanência
previstos;
c) Para o caso de imóvel com risco de invasão, considerar custos
adicionais no item de vigilância;
d) impostos (ITBI, IR, IPTU) incidentes;
e) custo de oportunidade do recurso imobilizado definido pelo Banco
e fornecido com o aplicativo de cálculo do VLI.
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12. Os cálculos dos valores máximo e mínimo para liquidação imediata

devem ser efetuados em arquivo a ser fornecido pela DISEC. Esses
cálculos devem compor o laudo de avaliação, na forma de anexo.
13. Quando não for possível a vistoria completa do imóvel, deve ser
observado o item 7.3.5.2 da NBR 14.653-2. Mesmo nessa situação,
deve-se intentar o enquadramento do laudo nos graus de fundamentação
que tratam os itens 4 ou 5;
14. Em agosto de 2015 a Febraban autorregulou aos Bancos signatários a
adoção do documento padrão LIC (Levantamento de indícios de
Contaminação em imóveis urbanos);
15. O LIC (Anexos I e II da Sarb 14) deverá compor os laudos de
avaliação de imóveis urbanos, para as Finalidades “Arrematação”,
“Adjudicação”, “Dação em Pagamento” ou “Garantia de Operação de
Crédito”, na forma de anexo;
16. O formulário atualizado do LIC, seus anexos e respostas a perguntas
frequentes estão disponíveis no site
http://www.autorregulacaobancaria.com.br (anexos da norma SARB
nº014/2014).
17. O LIC deverá ser preenchido e assinado pelo técnico que executou a
vistoria.