Você está na página 1de 12

AGO 1990 NBR 5676

Avaliação de imóveis urbanos

A.
ABNT-Associação

s S.
Brasileira de

obrá
Normas Técnicas

Petr
Sede:
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 - 28º andar

para
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
Tel.: PABX (021) 210 -3122
Fax: (021) 220-1762/220-6436

siva
Endereço Telegráfico: Procedimento
NORMATÉCNICA
Origem: Projeto 02:006.01-001/1989

xclu
CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil

so e
CE-02:006.01 - Comissão de Estudo de Avaliação de Imóveis Urbanos
NBR 5676 - Building construction - Evaluation of property in urban areas -
Procedure

de u
Descriptors: Evaluation. Property
Incorpora Errata de MAIO 1991

nça
Esta Norma substitui a NBR 5676/1980
Copyright © 1990,
Reimpressão da NB-502 de DEZ 1989

Lice
ABNT–Associação Brasileira
de Normas Técnicas
Printed in Brazil/
Impresso no Brasil Palavras-chave: Avaliação. Imóvel 12 páginas
Todos os direitos reservados

SUMÁRIO 1.2 Esta Norma é exigida em todas as manifestações


1 Objetivo escritas de trabalhos avaliatórios de imóveis urbanos, de
2 Documentos complementares seus frutos e de direitos. A determinação do valor é de
3 Definições responsabilidade e da competência exclusiva dos pro-
4 Classificação do objeto quanto à natureza fissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Re-
5 Notações, simbologia e convenções gionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA,
6 Metodologia básica aplicável em acordo com a Lei Federal nº 5.194 e com as Resolu-
A.

7 Níveis de rigor ções nº 205 e nº 218, do CONFEA.


s S.

8 Condições gerais
1.3 O valor a ser determinado corresponde sempre àquele
9 Condições específicas
obrá

que, em um dado instante, é único, qualquer que seja a


10 Apresentação de laudos
finalidade da avaliação, bem como àquele que se defini-
ANEXO - Tabela
Petr

ria em um mercado de concorrência perfeita, caracteri-


zado pelas seguintes exigências:
1 Objetivo
para

a) homogeneidade dos bens levados a mercado;


1.1 Esta Norma fixa as diretrizes para avaliação dos imó-
veis urbanos, dos seus frutos e dos direitos, quais sejam: b) número elevado de compradores e vendedores,
siva

de tal sorte que não possam, individualmente ou


em grupos, alterar o mercado;
xclu

a) classificação da natureza dos imóveis urbanos,


dos seus frutos e dos direitos; c) inexistência de influências externas;
so e

b) instituição da terminologia, das convenções e das d) racionalidade dos participantes e conhecimento


notações em trabalhos avaliatórios; absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as
de u

suas tendências;
c) definição da metodologia básica aplicável;
nça

e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes,


d) fixação dos níveis de rigor pretendido; oferecendo liquidez com liberdade plena de entra-
Lice

da e saída do mercado.
e) estabelecimento dos critérios a serem emprega- 1.4 Em casos especiais, quando for solicitada a determi-
dos; nação de outra referência que não o valor de mercado
ou fração deste, deve-se proceder também, se possível,
f) prescrição das diretrizes para apresentação de lau- à determinação do valor real do mercado, concei-
dos. tuando-se esta referência.
2 NBR 5676/1990

2 Documentos complementares 3.3 Aproveitamento eficiente

2.1 Na aplicação desta Norma é necessário consultar: Aquele recomendável para o local, em uma certa época,
observada a tendência de uso circunvizinho, entre os
Decreto Federal nº 81.621, de 03/05/78, que aprova
permitidos pela legislação pertinente.
o Quadro Geral de Unidades de Medida
Lice

Lei Federal nº 5.194, de 24/12/66, que regula o exer- 3.4 Benfeitoria


nça

cício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e En-


genheiro Agrônomo, e dá outras providências Qualquer melhoramento, incorporado permanentemen-
de u

te ao solo pelo homem, que não pode ser retirado, sem


Resolução nº 205, do Conselho Federal de Engenha- destruição, fratura ou dano.
so e

ria, Arquitetura e Agronomia, de 30/09/71, que adota


o Código de Ética Profissional
3.5 Campo de arbítrio
xclu

Resolução nº 218, do Conselho Federal de Engenha-


ria, Arquitetura e Agronomia, e demais resoluções Intervalo fechado de valores, obtido por processo esta-
siva

pertinentes, que fixam as atribuições profissionais tístico compatível com a amostra, dentro do qual o enge-
do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nheiro de avaliações pode adotar, justificando, aquele
para

nas diversas modalidades que seja representativo do valor do imóvel avaliado.

Lei nº 6.496/77, que institui a “Anotação de Respon-


Petr

3.6 Engenheiro de avaliações


sabilidade Técnica” na prestação de serviços de En-
genharia, de Arquitetura e de Agronomia; autoriza a
obrá

criação pelo CONFEA de uma Mútua de Assistência Profissional mencionado em 1.2.


Profissional e dá outras providências
s S.

3.7 Fator de comercialização (coeficiente de valor


NBR 8951 - Avaliação de glebas urbanizáveis - adicionado, efeito sinérgico, vantagem da coisa feita)
A.

Procedimento
Razão entre o valor de mercado e o custo de reedição
NBR 8976 - Avaliação de unidades padronizadas -
de um imóvel assemelhado.
Procedimento

NBR 8977 - Avaliação de máquinas, equipamentos, 3.8 Frente projetada


instalações e complexos industriais - Procedimento
Projeção da frente sobre a normal a um dos lados, quan-
Nota: As normas citadas são aplicáveis nos seus casos espe-
do ambas as divisas laterais são paralelas, ou a corda,
cíficos, naquilo que não conflitar com a presente Norma.
no caso de frente em curva, ressalvadas as condições
2.2 A aplicação desta Norma deve ainda estar em confor- especiais.
midade com os seguintes documentos:
3.9 Frente real
A Constituição Federal, os Códigos Civil Brasileiro,
Lice

de Processo Civil, Penal, Comercial, de Águas, a Lei Dimensão do desenvolvimento da testada ao longo do
de Contravenções Penais, bem como a legislação alinhamento da via pública.
nça

complementar pertinente
3.10 Frente de referência
de u

Toda a Legislação Federal, Estadual e Municipal rela-


tiva ao uso e à ocupação do solo, bem como à defe-
so e

sa do meio ambiente Aquela adotada pelo engenheiro de avaliações como


representativa dos terrenos pesquisados, visando ao pro-
Projetos de obras públicas que possam afetar o cesso de homogeneização, em decorrência do conceito
xclu

aproveitamento do imóvel avaliado de que as dimensões da testada influem no valor do


terreno.
siva

3 Definições
3.11 Gleba urbanizável
para

Para os efeitos desta Norma são adotadas as definições


de 3.1 a 3.22.
Grande extensão de terreno passível de receber obras
Petr

3.1 Avaliação de infra-estrutura urbana, por sua localização, seus as-


pectos físicos, sua destinação legal e existência de mer-
obrá

Determinação técnica de valor de um imóvel ou de um cado comprador.


direito sobre o imóvel.
s S.

3.2 Avaliação expedita 3.12 Homogeneização


A.

Aquela que se louva em informações e/ou escolha arbi- Tratamento técnico dos preços observados, mediante a
trária do engenheiro de avaliações, sem se pautar por aplicação de coeficientes ou transformações matemáti-
metodologia definida nesta Norma e sem comprovação cas que expressem, em termos relativos, as diferenças
expressa dos elementos ou critérios que levaram à con- de atributos entre os imóveis pesquisados e o avalian-
vicção do valor. do.
NBR 5676/1990 3

3.13 Imóveis de referência 4.1.3 Terrenos com benfeitorias.

Aqueles identificados em pesquisa e que, pela seme- 4.2 Frutos (renda)


lhança de características com o imóvel avaliando, ser-
vem de base à avaliação. a) aluguéis;

A.
s S.
3.14 Inferência estatística
b) arrendamentos;

obrá
Parte da ciência estatística que permite extrair conclu-
sões a partir do conhecimento de amostragem técnica c) explotações;
da população.

Petr
d) outras.
3.15 Lote

para
4.3 Direitos
Porção de terreno com frente para vias públicas ou parti-
culares, em condições de ser aproveitada de imediato
a) servidões;

siva
para fins urbanos.
b) usufrutos;

xclu
3.16 Pesquisa

Conjunto de procedimentos de identificação, investiga- c)concessões;

so e
ção, coleta, seleção, processamento, análise e interpre-
tação de resultados sobre dados relativos a imóveis d) comodatos;

de u
assemelhados ao avaliando, para fornecer estrutura téc-
nica ao laudo. e) direitos hereditários;

nça
3.17 Preço
f) direitos possessórios;

Lice
Quantidade de dinheiro pelo qual se efetua uma opera-
ção imobiliária. g) outros.

3.18 Profundidade equivalente 5 Notações, simbologia e convenções


Resultado numérico da divisão da área de um lote pela
5.1 Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as
sua frente projetada.
notações, os símbolos gráficos e as convenções literais
3.19 Segmento de área diretamente desmembrável já normalizadas em normas brasileiras de simbologia,
complementados pelas seguintes convenções literais:
Parte de um terreno ou gleba, com frente para vias ou
logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamen- At = área do terreno
to econômico e legal.
Cf = coeficiente de frente
3.20 Unidade padronizada

Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imo- Cp = coeficiente de profundidade


A.

biliário, comprovada através de pesquisa específica, iden-


s S.

tificado de acordo com suas características construtivas f = expoente do modelo de frente


(ver NBR 8976).
obrá

Fp = frente projetada do terreno


3.21 Valor
Petr

Fr = frente de referência do terreno


Expressão monetária do bem, à data de referência da
avaliação, em uma situação em que as partes, conhece-
p = expoente do modelo de profundidade
para

doras das possibilidades de seu uso e envolvidas em


sua transação, não estejam compelidas à negociação,
Pe = profundidade equivalente
conforme estabelecido em 1.3.
siva

3.22 Vistoria Pm = profundidade recomendada para a zona


xclu

Exame circunstanciado de um imóvel. Pma = profundidade máxima recomendada para a


so e

zona
4 Classificação do objeto quanto à natureza
de u

4.1 Imóveis Pmi = profundidade mínima recomendada para a


zona
4.1.1 Terrenos:
nça

Vt = valor total do terreno


a) glebas;
Lice

Vu = valor básico unitário


b) lotes.

4.1.2 Benfeitorias: 5.2 As notações relacionadas em 5.1 e as que vierem a


ser adotadas pelo engenheiro de avaliações devem ser
a) edificações; devidamente explicitadas no laudo, indicando-se tam-
bém suas respectivas unidades de medida, de acordo
b) outras. com o Decreto Federal nº 81.621, de 03/05/78.
4 NBR 5676/1990

6 Metodologia básica aplicável 6.2.4 Método involutivo

Aquele baseado em modelo de estudo de viabilidade


6.1 Metodologia avaliatória
técnico-econômica para apropriação do valor do terre-
no, alicerçado no seu aproveitamento eficiente (ver 3.3),
A metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se mediante hipotético empreendimento imobiliário compa-
Lice

em pesquisa de mercado, envolvendo, além dos preços tível com as características do imóvel e com as condi-
comercializados e/ou ofertados, as demais característi- ções do mercado.
nça

cas e atributos que exerçam influência no valor.


6.2.4.1 A avaliação por este processo considera a receita
de u

6.2 Classificação dos métodos provável da comercialização das unidades hipotéticas


com base em preços obtidos em pesquisas; considera
so e

Os métodos classificam-se em diretos e indiretos, po- todas as despesas inerentes à transformação do terreno
dendo ser, em determinadas circunstâncias, conjugados. no empreendimento projetado; prevê margem de lucro
xclu

Subdividem-se em: líquido ao empreendedor, despesas de comercialização,


remuneração do capital-terreno, computados em prazos
siva

viáveis ao projeto, à execução e à comercialização das


a) diretos:
unidades, mediante taxas financeiras operacionais
reais, expressamente justificadas. Para a aplicação des-
para

- comparativo de dados de mercado; te método exige-se que:


Petr

- comparativo de custo de reprodução de benfeito- a) o imóvel avaliando esteja inserido em zona de


rias; tendência mercadológica com empreendimentos
obrá

semelhantes ao concebido, além de legalmente


b) indiretos: permitidos seu uso e sua ocupação;
s S.

b) as unidades admitidas no modelo adotado sejam


- da renda; de características e em quantidade absorvíveis
A.

pelo mercado, no prazo preestabelecido pelo es-


- involutivo; tudo e compatível com a realidade;

- residual. c) as formulações matemático-financeiras sejam ex-


pressas no laudo.
6.2.1 Método comparativo de dados de mercado 6.2.5 Método residual

Aquele que define o valor através da comparação com Aquele que define o valor do terreno por diferença entre
dados de mercado assemelhados quanto às característi- o valor total do imóvel e o das benfeitorias; ou o valor
cas intrínsecas e extrínsecas. As características e os atri- destas subtraindo o valor do terreno. Deve ser conside-
butos dos dados pesquisados que exercem influência rado, também, quando for o caso, o indicado em 3.7.
na formação dos preços e, conseqüentemente, no valor,
devem ser ponderados por homogeneização ou por in- 6.3 Conjugação de métodos
Lice

ferência estatística, respeitados os níveis de rigor defini-


6.3.1 A eventual necessidade de conjugação de métodos
dos nesta Norma. É condição fundamental para aplica-
avaliatórios deve ser expressa no laudo.
nça

ção deste método a existência de um conjunto de dados


que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra 6.3.2 A composição do valor total do imóvel avaliando a
de u

do mercado imobiliário. partir do valor do terreno, considerados o custo de repro-


dução das benfeitorias e o fator de comercialização, exi-
so e

6.2.2 Método comparativo de custo de reprodução de ge que:


benfeitorias
xclu

a) o valor do terreno seja determinado pelo método


Aquele que apropria o valor de benfeitorias, através da comparativo de dados de mercado (ver 6.2.1) ou,
siva

reprodução dos custos de seus componentes. A compo- na impossibilidade deste, pelo método involutivo
sição dos custos é feita com base em orçamento detalha- (ver 6.2.4);
do ou sumário, em função do rigor do trabalho avaliatório.
para

Devem ser justificados e quantificados os efeitos do des- b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método
gaste físico e/ou do obsoletismo funcional das benfei- comparativo de custo de reprodução (ver 6.2.2);
Petr

torias.
c) o fator de comercialização seja levado em conta,
admitindo-se que pode ser maior ou menor do
obrá

6.2.3 Método da renda que a unidade, dependendo da conjuntura do


mercado, na época da avaliação.
s S.

Aquele que apropria o valor do imóvel ou de suas partes


constitutivas, com base na capitalização presente da sua 6.3.3 Quando o imóvel estiver situado em zona de alta
A.

renda líquida, real ou prevista. Os aspectos fundamen- densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente é
tais do método são a determinação do período de capita- preponderante, deve o engenheiro de avaliações anali-
lização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem sar a adequação das benfeitorias, ressaltando o subapro-
ser expressamente justificadas pelo engenheiro de ava- veitamento ou o superaproveitamento do terreno, ex-
liações. plicitando os cálculos correspondentes.
NBR 5676/1990 5

6.4 Fundamentação do trabalho 7.3 O maior rigor pretendido em uma avaliação não leva
necessariamente à maior precisão. Na medida em que
Quaisquer métodos usados devem ter sua metodologia forem atendidos atributos previamente pretendidos quan-
detalhadamente descrita e fundamentada no trabalho to ao rigor, um trabalho avaliatório será classificado de
avaliatório. acordo com os seguintes níveis alcançados (ver Tabela

A.
no Anexo):

s S.
7 Níveis de rigor
a) expedito;

obrá
7.1 O nível de rigor pretendido em uma avaliação está di-
retamente relacionado com as informações que possam
ser extraídas do mercado; este nível, que mede a preci- b) normal;

Petr
são do trabalho, será tanto maior quanto menor for a
c) rigoroso.
subjetividade contida na avaliação. A especificação a

para
priori dos níveis de rigor mais elevados somente será es- 7.4 A avaliação expedita define o trabalho avaliatório
tabelecida para determinação do empenho no trabalho onde prepondera a subjetividade, ou que não utiliza qual-

siva
avaliatório, e não na garantia de um grau mínimo na sua quer instrumento matemático de suporte à convicção de
precisão final, independendo, portanto, da vontade do valor expressa pelo engenheiro de avaliações.

xclu
engenheiro de avaliações e/ou de seu contratante.
7.4.1 Este nível é tolerado em determinadas circunstân-
7.2 O rigor de uma avaliação está condicionado à abran-

so e
cias onde pode haver a necessidade de procedimento
gência da pesquisa, à confiabilidade e à adequação dos
rápido que possibilite a apreciação sobre o valor de um
dados coletados, à qualidade do tratamento aplicado ao

de u
bem em prazo exíguo.
processo avaliatório, ao menor grau de subjetividade em-
prestado pelo engenheiro de avaliações em sua mani- 7.4.2 Nesses casos, em que geralmente as condições

nça
festação, sendo esses aspectos definidos pelos seguin- não permitem a elaboração de trabalho cujo nível seja
tes pontos: mais alto, é admitida a apresentação sucinta da opinião

Lice
a) quanto ao(s) método(s) empregado(s): de valor, onde não estarão necessariamente comprova-
dos os elementos que tenham levado à sua convicção.
- adequação do(s) método(s) empregado(s) às Caso estes elementos sejam explicitados e apresenta-
condições da avaliação, no que se refere às dos, esta condição deve ser ressaltada.
características do objeto e do mercado;
7.4.3 Exige-se, inclusive neste caso, o atendimento às
b) quanto à coleta de dados (elementos): demais disposições desta Norma, em particular ao dis-
- identificação, diversificação e idoneidade das posto em 1.2.
fontes de informação;
7.5 A avaliação normal define o trabalho avaliatório de-
- identificação, número e descrição das caracterís senvolvido através de metodologia adequada e que aten-
ticas dos dados coletados; de a todos os requisitos de 7.5.1 a 7.5.7.

- técnica da amostragem e forma de obtenção 7.5.1 A coleta de dados deve trazer todas as informações
dos dados; disponíveis que permitam ao engenheiro de avaliações
formar sua convicção de valor.
A.

- contemporaneidade dos dados coletados;


s S.

7.5.2 A qualidade da amostra deve estar assegurada


- grau de semelhança das referências entre si e
quanto:
obrá

com o imóvel avaliando, no que diz respeito à


localização no contexto urbano, destinação, a) à idoneidade das fontes de informação;
grau de aproveitamento e características físicas;
Petr

c) quanto ao tratamento dos dados coletados e tra b) à sua atualidade, observado o prescrito em 7.5.5;
para

zidos à amostra:
c) à sua semelhança com o imóvel objeto da avalia
- adequação da pesquisa ao rigor pretendido; ção, no que diz respeito à sua situação, à desti-
siva

nação, ao grau de aproveitamento e às caracte-


- utilização de método adequado; rísticas físicas;
xclu

- adequação do tratamento estatístico-matemá- d) ao número de elementos efetivamente utilizados


tico;
so e

maior ou igual a cinco.


d) quanto à maior ou menor subjetividade inserida
7.5.3 O tratamento dispensado aos elementos para se-
de u

no trabalho, respectivamente:
rem levados à formação do valor deve ser feito através
- pela aplicação de fórmulas, modelos e pondera- de estatística descritiva, homogeneizando-se os elemen-
nça

ções arbitrárias e de consagrações empíricas, tos observados, quando não perfeitamente comparáveis.
no tratamento aplicado a priori sobre os dados O uso de métodos estatísticos para eliminar dados supos-
Lice

coletados; ou tamente discrepantes é admissível neste nível.

- pela adoção de modelos resultantes de méto- 7.5.4 A transformação do preço com pagamento a prazo
dos científicos sustentados pela inferência esta- de um elemento para o preço à vista é feita com a adoção
tística, na qual se define um intervalo de confi- de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e praticada
ança, que caracterizará o campo de arbítrio do pelo mercado financeiro, à data correspondente a este
engenheiro de avaliações, que não deve ser ex- elemento.
trapolado.
6 NBR 5676/1990

7.5.5 Nos casos de exame de elementos não contempo- 7.6.4 O número (N) de dados de mesma natureza efe-
râneos, pretéritos, a equivalência do preço no tempo será tivamente usado no tratamento inferencial é definido
obtida, no mínimo, através de índices econômicos ofi- pela soma do número (K) de variáveis (explicada e
ciais, limitados a prazo compatível com a conjuntura em explicativas), utilizada no modelo de regressão, mais
vigor à época da avaliação. Sempre que o mercado não um mínimo de 5 graus de liberdade, isto é:
acompanhar a evolução dos índices econômicos, só será
Lice

permitida a utilização de elementos atualizados mediante N ≥ K+5


consulta à fonte.
nça

7.6.5 A transformação do preço com pagamento a prazo


7.5.6 São admitidas as homogeneizações feitas através de um dado elemento para o preço à vista deve ser feita
de u

de fatores ou ponderações empíricas, porém consagra- com adoção de uma taxa de desconto efetiva, líquida e
das, que consideram as diferenças entre os elementos ou praticada pelo mercado financeiro, à data correspon-
so e

seus atributos. dente a este elemento.


xclu

7.5.7 As características do bem avaliando devem preferen- 7.6.6 A atualização de preços referentes a elementos
cialmente estar contidas no intervalo ou espaço amostral pretéritos deve considerar a desvalorização monetária
siva

dos atributos de mesma natureza levantados entre os bens e a valorização real dos imóveis inferidas e justificadas
observados. Sempre que isso não ocorrer, deve o enge- pela equação por regressão.
para

nheiro de avaliações enfatizar e justificar a medida ado-


tada para considerar tal circunstância. 7.6.7 Todas as características do imóvel avaliando de-
Petr

vem estar necessariamente contidas no intervalo


7.6 Avaliação rigorosa define o trabalho avaliatório desen- amostral correspondente. E, além da fronteira, obrigato-
obrá

volvido através de metodologia adequada, com grande riamente se impõe a discussão da inelasticidade da fun-
isenção de subjetividade, e que atende a todos os requi- ção estimativa naquele ponto; neste caso, a característi-
sitos de 7.6.1 a 7.6.10. ca assintótica é explicitada, admitindo-se uma diferen-
s S.

ça de valor do bem avaliando de no máximo 10% do


A.

7.6.1 Cada um dos elementos que contribuem para formar valor inferido na fronteira amostral da mesma caracte-
a convicção de valor tem de estar expressamente carac- rística.
terizado e o seu conjunto deve formar uma amostra tão
aleatória quanto possível, usando-se toda a evidência dis- 7.6.8 O valor final da avaliação, a ser indicado pelo enge-
ponível. nheiro de avaliações em função do tratamento estatísti-
co adotado, tem de estar contido em um intervalo de
7.6.2 A qualidade da amostra tem de estar assegurada confiança fechado e máximo de 80%. O trabalho pode
quanto: ser enquadrado neste nível se, testadas as hipóteses
nulas de não haver regressão da equação e dos res-
a) à idoneidade e à completa identificação das fontes pectivos coeficientes, elas forem rejeitadas ao nível de
de informação; significância máxima de 5%.

b) à sua atualidade, observando o estabelecido em 7.6.9 Nos trabalhos compostos por avaliações parciais,
7.6.3 e 7.6.6; este nível de rigor estará atendido se, em pelo menos
Lice

85% do montante da avaliação, ele for alcançado.


c) ao detalhamento da descrição de suas caracterís-
nça

ticas; 7.6.10 A avaliação é considerada rigorosa especial sem-


pre que o tratamento inferencial adotado encontrar um
de u

modelo estatístico o mais abrangente possível, incorpo-


d) à sua semelhança com o imóvel objeto da avalia-
rando o maior número de características que estejam
ção, e/ou à sua consistência com o modelo utiliza-
contribuindo para a formação do valor e atendendo, ne-
so e

do nos termos de 7.6.3, no que diz respeito a:


cessariamente, às condições abaixo relacionadas:
xclu

- localização no contexto urbano;


a) identificada a função estimativa da formação de
valor, esta tem de ser não tendenciosa e eficien-
siva

- destinação; te no conceito formal da estimação estatística;


para tanto, devem ser rejeitadas as hipóteses nu-
para

- grau de aproveitamento; las da equação de regressão, ao nível de signi-


ficância máximo de 1%, e dos respectivos re-
- características físicas;
Petr

gressores, ao nível de significância máximo de


10% unicaudal (ou 5% em cada ramo do teste
obrá

e) à comprovação de todos os elementos de referên- bicaudal), bem como verificadas as condições


cia que concorrerem à elaboração do trabalho ava- básicas referentes aos resíduos não explicados:
liatório. normalidade, homocedasticidade e não
s S.

auto-regressão, além de independência entre as


A.

7.6.3 O tratamento para alcançar a convicção do valor deve variáveis;


ser baseado em processos de inferência estatística que
permitam calcular estimativas não tendenciosas de valor, b) as características do bem avaliando devem estar
estabelecendo intervalos de confiança para elas, além de contidas no intervalo dos atributos de mesma na-
submetê-las a testes de hipóteses, cujos resultados sa- tureza dos elementos de referência, sendo rejei-
tisfaçam às exigências do nível de rigor. tadas as extrapolações;
NBR 5676/1990 7

c) o campo de arbítrio do engenheiro de avaliações 8.2.1 Vistoria


é correspondente ao intervalo de confiança máxi-
mo de 80% e de menor amplitude, estabelecido Visa a permitir ao engenheiro de avaliações conhecer
para cada um dos regressores de per si para um da melhor maneira possível o imóvel avaliando e o con-
subconjunto deles, caso haja evidência de multi- texto imobiliário a que pertence, daí resultando condi-

A.
colinearidade entre as variáveis relevantes leva- ções para a adequada orientação da coleta de dados.

s S.
das ao modelo e, para os resíduos, sejam satisfei- Devem ser ressaltados tão somente aspectos relevantes
tas as condições básicas de normalidade, homo- à formação do valor, em especial os subitens ordenados

obrá
cedasticidade e não auto-regressão; a seguir.

Petr
d) o número (N) de dados de mesma natureza efetiva- 8.2.1.1 Caracterização da região, compreendendo:
mente usado no tratamento inferencial é definido
a) aspectos físicos:

para
em função do número (K) de variáveis (explicada
e explicativas), atendendo às seguintes condi-
- condições topográficas, natureza predominan-
ções:

siva
te do solo, condições ambientais, ocupação
N ≥ 2K + 5, e N ≥ 3K existente e tendências de modificação a curto

xclu
e médio prazos;
8 Condições gerais

so e
b) aspectos ligados à infra-estrutura urbana:
8.1 Pressupostos - sistemas viário e de coleta de lixo e redes de

de u
abastecimento de água potável, energia elétrica,
As seguintes condições devem ser observadas e prece-
telefone, esgotamento sanitário, águas pluviais
der o processo avaliatório:

nça
e gás canalizado;
a) caracterização do objetivo da avaliação para per-

Lice
c) equipamento comunitário e indicação de níveis
mitir ao engenheiro de avaliações:
de atividades existentes:
- estabelecer o grau de detalhamento das ativi-
- sistema de transporte coletivo, escolas, merca-
dades básicas;
do de trabalho, comércio, rede bancária, segu-
- definir as medidas necessárias para alcançar o rança, saúde e lazer;
nível de rigor pretendido;
d) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvi-
- identificar as circunstâncias que podem influir mento local, posturas legais para o uso e a ocupa-
no valor do imóvel; ção do solo, restrições físicas e legais condicio-
nantes ao aproveitamento.
b) individualização do objeto de avaliação, obtida a
8.2.1.2 Caracterização do terreno de imóvel avaliando,
partir de plantas, memoriais descritivos e docu-
abrangendo:
mentos, em grau de detalhamento corresponden-
te ao nível de rigor pretendido, englobando a tota- a) aspectos físicos:
lidade do imóvel;
A.
s S.

- topografia, superfície, solo, porte, forma, localiza


c) complementação das informações, se necessário ção e divisas definidas de acordo com a posi-
ao desenvolvimento da tarefa avaliatória, deven-
obrá

ção do observador, a qual deve ser obrigatoria-


do, em tal caso, ser conhecidos os elementos re- mente explicitada;
lativos ao estado de propriedade do objeto de ava-
Petr

liação, para que possam ser levados em conta os b) infra-estrutura urbana;


fatores valorizantes ou desvalorizantes dele de-
para

correntes. c) equipamento comunitário disponível;

8.2 Atividades básicas d) utilização atual, legal e econômica.


siva

Correspondem às seguintes etapas: 8.2.1.3 Caracterização das edificações e benfeitorias, en-


xclu

globando os aspectos:
- vistoria;
so e

a) físicos:
- diagnóstico do mercado;
de u

- construtivos, qualitativos, quantitativos e tecno-


- coleta de dados; lógicos;
nça

- escolha e justificativa dos métodos e critérios de b) funcionais:


avaliação;
Lice

- arquitetônicos, de projetos e paisagísticos;


- tratamento dos elementos que compõem a amos-
tra; c) ambientais:

- cálculo do valor do imóvel; - adequação da edificação em relação aos usos


recomendáveis para a região e preservação do
- considerações finais e conclusão. meio ambiente.
8 NBR 5676/1990

8.2.1.4 Complementação da caracterização do bem ava- h) dados referentes a ofertas podem ser considera-
liando: apresentação de desenhos, fotografias e outros dos eventos do mercado imobiliário, desde que
documentos que esclareçam aspectos relevantes. sejam:

8.2.2 Diagnóstico do mercado - atuais, observado o disposto em 7.5.5 e 7.6.6,


recomendando-se, neste último caso, a verifica-
Lice

Análise do grau de concorrência imperfeita do mercado ção de existência de diferenças de preço entre
onde se situa o imóvel avaliando, conferindo ao engenhei- oferta e transação, feita através de aplicação de
nça

ro de avaliações a condição de transmitir em seu traba- variáveis dicotômicas, no modelo de regressão;


lho o nível de representatividade dos preços praticados,
de u

com respeito ao valor do imóvel. O diagnóstico deve, - completos (valor, data, condições de pagamen-
tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o tos);
so e

desempenho do mercado.
- perfeitamente identificados quanto ao objeto e à
xclu

8.2.3 Pesquisa fonte.

Principal segmento do processo avaliatório, constituído


siva

8.2.4 Escolha e justificativa dos métodos e critérios de


pelas seguintes etapas: avaliação
para

a) preparação do trabalho, planejamento; Deve ser utilizado o método avaliatório que, em função
dos dados observados em pesquisa, permita conferir a
b) trabalho de campo, coleta de dados;
Petr

maior consistência à manifestação do valor.


c) processamento e análise dos dados;
obrá

8.2.5 Tratamento dos elementos que compõem a amostra

d) interpretações dos resultados. Em função da metodologia adotada, os dados obtidos


s S.

devem ser tratados através de exames e cálculos para


8.2.3.1 Coleta de dados
se assimilarem; exemplificadamente: qualidade dos da-
A.

dos, freqüência dos atributos, regularidade das ocorrên-


a) a qualidade depende de um conjunto de elemen
cias, influência dos atributos na formação dos preços e
tos, entre os quais se destacam a técnica de amos-
suas inter-relações.
tragem, a forma de obtenção dos dados, a diversi-
dade de fontes, a contemporaneidade, o tipo e a
8.2.6 Cálculo do valor do imóvel
quantidade de dados;
Verificando as características da amostra obtida e os re-
b) cada dado de mercado deve ser verificado pelo
sultados do tratamento efetuado, é definido o rigor da
engenheiro de avaliações até o grau de detalha-
avaliação, em conformidade com os requisitos constan-
mento que confira as condições de cotejá-lo com
tes em 7.2, os quais estão sintetizados na Tabela do
o bem avaliando, observando-se o disposto em
Anexo. O engenheiro de avaliações pode facultativa-
7.5.7, ou 7.6.7, ou ainda 7.6.10-b), conforme o ní-
mente:
vel de rigor;
a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde
c) as referências de valor devem ser buscadas em
Lice

que o ajuste final não exceda 1% o valor apu-


fontes diversas e as informações cruzadas, tanto
rado, para mais ou para menos;
quanto possível, aumentando-se a oportunidade
nça

de consulta a bancos de dados de mercado dis- b) indicar a faixa de variação de preços do mercado
poníveis em instituições de classe e/ou devota-
de u

admitida como tolerável em relação ao valor final,


dos ao mercado imobiliário; respeitados os limites dos intervalos de confiança
inferidos de tratamento estatístico;
so e

d) as referências devem ter a indicação completa da


fonte informante, comprovadas tanto quanto pos- c) explicitar o prazo de validade da avaliação.
xclu

sível;
8.2.7 Considerações finais e conclusão
siva

e) a exclusão de referências ou a sua não considera-


ção deve ser justificada pelo engenheiro de avali- Condicionantes não explicitadas no corpo do trabalho,
ações;
para

peculiaridades do bem avaliando ou considerações ine-


rentes ao valor e ao contexto em que este se definiu
f) no caso de insuficiência de dados semelhantes
devem ser apresentadas na conclusão do trabalho,
Petr

aos do imóvel avaliando, podem ser admitidos


fazendo-se, nesta fase, menção expressa ao nível de
dados de condições distintas, desde que inter-
rigor alcançado.
obrá

pretados e justificados por equações de regres-


são, observado o disposto no Capítulo 7 para a
9 Condições específicas
s S.

fixação do nível de rigor do trabalho;


9.1 Terrenos
A.

g) no caso de aplicação de métodos indiretos, a pes-


quisa deve considerar referências que apresentem 9.1.1 Glebas
a maior semelhança possível com a situação pa-
radigma e com as condições econômico-merca- Na avaliação de terrenos loteáveis devem ser atendidas
dológicas da região onde se situa o imóvel ava- as disposições da NBR 8951, no que não conflitar com
liando; as da presente.
NBR 5676/1990 9

9.1.2 Lotes 9.1.2.2.5 Os lotes de frentes múltiplas e/ou de esquina


devem ser avaliados, observando-se as vantagens ou
9.1.2.1 Na avaliação de terrenos loteados devem ser con- desvantagens decorrentes das suas características espe-
sideradas as características mencionadas em 8.2.1 e ciais.
8.2.2 e as influências de área, profundidade e testada.

A.
Preferencialmente, estas podem ser consideradas, se in-

s S.
9.1.3 Lotes industriais
feridos comportamentos em relação ao valor unitário, atra-
vés de modelos de regressão.

obrá
Os lotes industriais devem ser avaliados levando-se em
conta os fatores relacionados em 8.2.1.2 e adotando-se
9.1.2.2 Nas avaliações normais, em lotes não industriais,

Petr
os parâmetros especiais pertinentes a essa utilização.
admite-se a consideração das influências de profundida-
de e testada, segundo os critérios a seguir indicados.
9.2 Benfeitorias

para
9.1.2.2.1 A influência da profundidade (P) é levada em
9.2.1 As avaliações, quando não usado o método compa-
conta no valor (Vt) através de relação entre profundidade

siva
rativo de dados de mercado, devem ser feitas através de
equivalente (Pe) e a profundidade recomendada para a
orçamentos qualitativos e quantitativos, compatíveis com
zona, segundo o modelo:

xclu
o grau de rigor do trabalho avaliatório.
Vt = At. Vu . Cp

so e
9.2.2 Nas avaliações normais, quando empregado o méto-
Onde: do comparativo de custo de reprodução, podem ser utili-

de u
zados tabelas, custos, registros e os índices de entida-
Cp = (Pe/Pm)p para m = mi,ma des e publicações técnicas especializadas, fidedignas e
obrigatoriamente mencionadas.

nça
a) o expoente (p) deve ser igual a zero (p = 0), en-

Lice
quanto a profundidade equivalente ou efetiva (Pe) 9.2.3 A depreciação deve levar em conta os aspectos
se mantiver entre a mínima (Pmi) e a máxima físicos e funcionais, a idade, a expectativa de vida e o
(Pma), correspondendo ao aproveitamento efici- estado de conservação.
ente para o bairro ou local de sua situação
9.2.4 Nas avaliações em que as benfeitorias apresentam
(Pmi ≤ Pe ≤ Pma) características específicas e/ou atípicas, ou ainda de
caráter histórico, ou artístico e/ou de monumentos, estas
b) o expoente (p) deve estar entre os limites 0 e 1 devem ser consideradas, com a justificativa de qualquer
(0 < p ≤ 1), quando a profundidade equivalente for alteração do valor delas decorrente.
inferior à mínima recomendável (Pe < Pmi);
9.3 Terrenos com benfeitorias
c) o expoente (p) deve estar entre os limites -1 e 0
(-1 ≤ p < 0), quando a profundidade equivalente Quando utilizado o método comparativo, o valor é obtido
for superior à máxima recomendável (Pe > Pma). pelo somatório das parcelas componentes deste método
ou por comparação direta.
9.1.2.2.2 A influência da frente será levada em conta no
A.

valor (Vt), através de relação entre a projetada (Fp) e a


s S.

9.3.1 No primeiro caso, quando a benfeitoria apresentar


de referência (Fr), segundo o modelo: aproveitamento eficiente, deve ser considerado o fator
obrá

de comercialização ou o valor atual da renda do conjun-


Vt = At . Vu . Cf to, pelo prazo necessário à sua montagem, ou ainda o
Petr

equivalente às despesas financeiras, compensação de


em que: riscos do empreendimento e remuneração do empreen-
dedor.
para

Cf = (Fp/Fr)f
9.3.2 No caso de comparação direta, devem ser levados
onde:
siva

em conta localização, área, padrão, idade, estado e está-


gio tecnológico das benfeitorias, equipamentos, infra-
0≤f≤1
xclu

estrutura e serviços urbanos, bem como outras caracterís-


ticas que possam estar contribuindo para a formação do
9.1.2.2.3 Os expoentes (p) e (f), os limites de influência
so e

valor (ver NBR 8977).


por profundidade e frente, bem como aqueles decorren-
tes de frentes múltiplas e/ou de esquina, devem ser
de u

estabelecidos para cada região ou local, com base em 9.4 Frutos


análise experimental-estatística e referendados por enti-
nça

dade técnica especializada, levando em conta as voca- Os frutos conforme classificados em 4.2 devem ser avali-
ções de uso e os dispositivos legais. ados em função dos preços vigentes no mercado, com
Lice

base em vistorias e levantamentos efetuados no local,


9.1.2.2.4 Os lotes de grandes dimensões, os de peque- para verificação da situação real existente.
nas dimensões de difícil aproveitamento, e os de formas
inusitadas devem ser avaliados, observando-se essas 9.5 Servidões
características e estudando-se a possibilidade de des-
membramento ou remembramento, bem como o apro- São avaliadas em função das restrições que acarretam
veitamento eficiente dos lotes. ou são impostas ao imóvel.
10 NBR 5676/1990

9.6 Demais direitos reais e possessórios f) definição do método utilizado, com justificativa da
escolha;
São avaliados mediante vistoria local e em função da
renda real ou estimada para o prazo, estabelecido ou g) cálculos, com indicação dos tratamentos utiliza-
previsto, de sua duração. dos;
Lice

10 Apresentação de laudos h) determinação do valor final, com indicação explí-


nça

cita da data de referência e considerações finais


10.1 Os laudos avaliatórios devem incluir obrigatoriamen- relativas ao valor e contexto, local, data, em que o
de u

te os seguintes itens: valor se definiu;


so e

a) indicação da pessoa física ou jurídica que tenha i) nome, assinatura, número do registro no CREA e
encomendado o trabalho; credenciais do engenheiro de avaliações.
xclu

b) nível de rigor atingido na avaliação, com indica-


siva

10.2 Os laudos avaliatórios devem ser acompanhados


ção da categoria em que se enquadra, segundo a
da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), con-
classificação constante no Capítulo 7;
forme estabelece a Lei n 6.496/77.
para

c) relato e data da vistoria, com as informações rela-


cionadas em 8.2.1; 10.3 Os laudos avaliatórios devem incluir, sempre que
Petr

possível, os seguintes itens:


obrá

d) diagnóstico do mercado, conforme citado em


8.2.2; a) indicação do proprietário do imóvel avaliando;
s S.

e) pesquisa de valores, atendidas as disposições de b) objetivo do trabalho, segundo a informação de


A.

8.2.3; quem o tenha solicitado.

/ANEXO
Lice
nça
de u
so e
xclu
siva
para
Petr
obrá
s S.
A.
NBR 5676/1990 11

Tabela - Requisitos exigidos para o enquadramento de trabalhos avaliatórios nos níveis de rigor

Avaliação

Rigorosa Normal Expedita

A.
s S.
- Idoneidade das fontes de informação x x

obrá
- Completa identificação das fontes de informação x
- Atualidade dos dados, ressalvado o caso de dados pretéritos tratados em itens x x

Petr
específicos
- Semelhança dos dados com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à x

para
situação, destinação, grau de aproveitamento e às características físicas
- Semelhança dos dados com o imóvel objeto da avaliação e/ou consistência com o x

siva
modelo baseado em processos de inferência estatística que permitam calcular
estimativas não tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiança para

xclu
elas, além de submetê-las a testes de hipóteses, cujos resultados satisfaçam às
exigências do nível de rigor

so e
- Detalhamento da descrição das características dos elementos de pesquisa x

de u
- Comprovação de todos os elementos de referência que concorrem à elaboração do x
trabalho avaliatório

nça
- Número de elementos efetivamente utilizados:

Lice
a) maior ou igual a cinco x
b) maior ou igual a (K+5), onde (K) é a soma do número das variáveis explicada e x
explicativas, utilizada no modelo de regressão
- Tratamento através de estatística descritiva, homogeneizando-se os elementos x
observados quando não perfeitamente comparáveis
- Uso de métodos estatísticos para eliminação de dados supostamente discrepantes x
- Transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para pagamento x x
à vista, feita com adoção de uma taxa de desconto efetiva, líquida e praticada pelo
mercado financeiro, à data correspondente a este elemento
Atualização de preços referentes a elementos pretéritos:
a) obtida, no mínimo, através de índices econômicos oficiais, limitados a prazo x
compatível com a conjuntura em vigor à época da avaliação. Sempre que o
A.

mercado não acompanhar a evolução dos índices econômicos, só será


s S.

permitida a utilização de elementos atualizados mediante consulta à fonte


obrá

b) deve considerar a desvalorização monetária e valorização real dos imóveis, x


inferidas e justificadas por função de regressão
Petr

- Homogeneização através de fatores de ponderações empíricas, porém x


consagradas, que consideram as diferenças entre os elementos ou seus atributos
para

- Uso da inferência estatística para cálculo de estimativas não tendenciosas de valor, x


estabelecendo intervalos de confiança para elas, além de submetê-las a testes de
siva

hipótese, cujos resultados satisfaçam às exigências do nível de rigor


- As características do bem avaliando devem estar contidas:
xclu

a) preferencialmente, no intervalo ou espaço amostral dos atributos de mesma x


so e

natureza levantados entre os bens observados. Sempre que isso não ocorrer,
deve o engenheiro de avaliações enfatizar e justificar a medida adotada para
de u

considerar tal circunstância


b) necessariamente, no intervalo amostral correspondente. E, se além da x
nça

fronteira, obrigatoriamente se impõe a discussão de inelasticidade da função


estimativa naquele ponto; neste caso, a característica assintótica é explicitada,
Lice

admitindo-se uma diferença de valor do bem avaliando de no máximo 10% do


valor inferido na fronteira amostral da mesma característica
c) no intervalo dos atributos de mesma natureza dos elementos de referência, *
( )

sendo rejeitadas as extrapolações

/continua
12 NBR 5676/1990

/continuação

Avaliação

Rigorosa Normal Expedita


Lice

- O valor final da avaliação, a ser indicado pelo engenheiro de avaliações em função x


do tratamento estatístico adotado, tem de estar contido em um intervalo de confiança
nça

fechado e máximo de 80%. O trabalho pode ser enquadrado neste nível se, testadas
as hipóteses nulas de não haver regressão da equação e dos respectivos
de u

coeficientes, elas forem rejeitadas ao nível de significância máximo de 5%


so e

- Nos trabalhos compostos de avaliações parciais, o nível de rigor estará atendido se, x
pelo menos em 85% do montante da avaliação, ele for alcançado
xclu

- Identificada a função estimativa da formação de valor, esta tem que ser não *
( )
siva

tendenciosa e eficiente no conceito formal da estimação estatística; para tanto,


devem ser rejeitadas as hipóteses nulas da equação de regressão, ao nível de
significância máximo de 1%, e dos respectivos regressores, ao nível de
para

significância máximo de 10% para o teste unicaudal (ou 5% em cada ramo do


teste bicaudal), bem como verificadas as condições básicas referentes aos resíduos
Petr

não explicados: normalidade, homocedasticidade e não auto-regressão, além de


independência entre as variáveis
obrá

- O campo de arbítrio do engenheiro de avaliações é correspondente ao intervalo de *


( )
s S.

confiança máximo de 80% e de menor amplitude, estabelecido para cada um dos


regressores de per si, ou para um subconjunto deles, caso haja evidências de
A.

multicolinearidade entre as variáveis relevantes levadas ao modelo e, para os


resíduos, sejam satisfeitas as condições básicas de normalidade,
homocedasticidade e não auto-regressão

- O número (N) de dados da mesma natureza efetivamente usado no tratamento *


( )

inferencial é definido em função do número (K) de variáveis (explicada e


explicativas), atendendo às seguintes condições:

N ≥ 2 K+5 e N ≥ 3 K

- Identificação do responsável técnico pela avaliação x x x

* Rigorosa especial.
( )
Lice
nça
de u
so e
xclu
siva
para
Petr
obrá
s S.
A.