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MAIO 1997 NBR 13820

Avaliação de servidões - Procedimento

ABNT-Associação
Brasileira de
Normas Técnicas

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CE-02:012.04 - Comissão de Estudo de Avaliação de Servidões
NBR 13820 - Evaluations of servitudes - Procedure
Copyright © 1997,
ABNT–Associação Brasileira Descriptors: Evaluation. Servitude
de Normas Técnicas Válida a partir de 30.06.1997
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Palavras-chave: Avaliação. Servidão 5 páginas

Sumário Esta Norma é exigida em todas as manifestações que

Prefácio caracterizam o valor de servidões. A determinação deste
1 Objetivo valor é de responsabilidade e de competência exclusiva
2 Referências normativas dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos
3 Definições Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia -
4 Notações, simbologia e convenções CREA, de acordo com a Legislação pertinente, respeita-
5 Classificação das servidões das suas respectivas habilitações, em especial as Reso-
6 Metodologia básica aplicável luções nºs 205, 218 e 345 do CONFEA - Conselho Federal
7 Níveis de rigor de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - e as Leis Fe-
8 Pressupostos derais nº 5194, nº 8666 e nº 8883.
9 Atividades básicas
10 Laudos 2 Referências normativas

Prefácio As normas relacionadas a seguir contêm disposições que,

A ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - é o
Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasileiras,
cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Bra-
sileiros (CB) e dos Organismos de Normalização Setorial
(ONS), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE),
formadas por representantes dos setores envolvidos,
delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros
(universidades, laboratórios e outros).
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito
dos CB e ONS, circulam para Votação Nacional entre os
associados da ABNT e demais interessados.
1 Objetivo
Esta Norma estabelece procedimentos para avaliação
de servidões impostas a imóveis.
ao serem citadas neste texto, constituem prescrições para
esta Norma. As edições indicadas estavam em vigor no
momento desta publicação. Como toda norma está sujeita
a revisão, recomenda-se àqueles que realizam acordos
com base nesta que verifiquem a conveniência de se
usarem as edições mais recentes das normas citadas a
seguir. A ABNT possui a informação das normas em vigor
em um dado momento.
Decreto Federal nº 35851, de 16 julho de 1954 - Cria
e institui a servidão administrativa
Decreto Federal nº 81621, de maio de 1978 - Aprova
o Quadro Geral de Unidades de Medidas
Lei Federal nº 5194, de 24 de dezembro de 1966 -
Regula o exercício das profissões de engenheiro,
arquiteto e engenheiro agrônomo
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2 NBR 13820:1997
Lei Federal nº 6496, de 07 dezembro de 1977 -
Institui a ART - Anotação de Responsabilidade Téc-
nica - na prestação de serviços de engenharia, de
arquitetura e de agronomia
Lei Federal nº 8666, de 21 de junho de 1993, e
nº 8883, de 08 de junho de 1994 - Normas de licitação
Legislação Estadual e Municipal disciplinadora da
ocupação do solo1)
Resolução nº 205, de 30 de setembro de 1971, do
CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arqui-
tetura e Agronomia - Código de ética profissional
Resolução nº 218, de 29 junho de 1973, do CONFEA
- Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia - Discrimina atividades das diferentes mo-
dalidades profissionais de engenharia, arquitetura e
agronomia
Resolução nº 307, de 20 de fevereiro de 1986, do
CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arqui-
tetura e Agronomia - Dispõe sobre a anotação de
responsabilidade técnica - ART
Resolução nº 342, de 11 de maio de 1990, do
CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arqui-
tetura e Agronomia - Glossário de conceito e termos
técnicos
Resolução nº 345, de 27 de julho de 1990, do
CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arqui-
tetura e Agronomia - Dispõe quanto ao exercício pro-
fissional de avaliações e perícias de engenharia
NBR 5676:1989 - Avaliação de imóveis urbanos -
Procedimento
NBR 8799:1985 - Avaliação de imóveis rurais - Pro-
cedimento
NBR 8951:1985 - Avaliação de glebas urbanizáveis
- Procedimento
NBR 8976:1985 - Avaliação de unidades padroni-
zadas - Procedimento
NBR 8977:1985 - Avaliação de máquinas, equipa-
mentos, instalações e complexos industriais - Proce-
dimento
NBR 12721:1992 - Avaliação de custos unitários e
preparo de orçamento de construção para incorpo-
ração de edifício em condomínio - Procedimento
1)
Consultar as legislações aplicáveis das alçadas Federal, Estadual e Municipal.
2)
Prevalecem as definições das Resoluções nºs 342 e 345 do CONFEA, quando conflitantes com as das citadas normas.
3 Definições
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as definições2)
das NBR 5676, NBR 8799, NBR 8951, NBR 8976,
NBR 8977, NBR 12721 e as seguintes.
3.1 área gravada pela servidão: Parte do imóvel servi-
ente ou prédio matriz diretamente atingida pela servidão.
3.2 área não gravada pela servidão: Parte do imóvel
serviente ou prédio matriz não diretamente atingida pela
servidão.
3.3 avaliação de servidões: Determinação do valor
correspondente às restrições impostas à propriedade pela
instituição de servidão.
3.4 dano: Qualquer prejuízo adicional decorrente da ins-
tituição de servidão.
3.5 direito de propriedade: Direito de usar, gozar e dispor
de um bem.
3.6 engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimen-
tos e técnicas relativos à avaliação de bens e direitos
sobre eles incidentes.
3.7 imóvel dominante: Aquele que impõe restrições por
servidão.
3.8 imóvel serviente: Aquele que sofre restrições im-
postas por servidões.
3.9 imóvel urbano: Propriedade constituída de terreno
nu ou edificado, situada em perímetro urbano e em local
de caraterísticas, uso, ocupação, acesso e melhoramen-
tos públicos disponíveis, próprios de regiões já urbani-
zadas e de possível utilização imediata.
3.10 incômodo ou transtorno: Perturbação no uso do
imóvel decorrente de instituição de servidão.
3.11 indenização da servidão: Justo valor obtido na ava-
liação da servidão e demais ônus dela decorrentes, desde
que devidamente comprovados.
3.12 percentual de absorção ou de comprometimento:
Relação entre a área objeto da servidão e a área total do
imóvel.
3.13 prédio matriz: Extensão total da propriedade que
esteja sendo objeto de servidão.
3.14 recuo ou afastamento: Imposição legal que visa
disciplinar o uso do imóvel.
3.15 restrição: Limitação imposta por instituição de ser-
vidão.
3.16 risco: Possibilidade de ocorrência de dano em con-
seqüência de instituição de servidão.
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3.17 servidão: Encargo específico que se impõe a qual-
quer propriedade em proveito de outrem, criada e ins-
tituída pelo Decreto Federal nº 35851.
3.18 servidão acessória: Servidão necessária para que
a principal possa surtir efeito.
3.19 servidão administrativa: Servidão em que o titular
é o poder público.
3.20 servidão aparente: Servidão que se efetiva com in-
tervenção física.
3.21 servidão múltipla: Servidão que, embora instituída
sobre a mesma parte de um imóvel, se destina a usos de
naturezas diversas.
3.22 servidão não aparente: Servidão que se efetiva
sem intervenção física.
3.23 servidão perpétua ou permanente: Servidão ins-
tituída por prazo indeterminado.
3.24 servidão predial: Restrição imposta a um prédio
para uso e utilidade de outro, pertencentes a proprietários
diversos.
3.25 servidão temporária: Servidão instituída por prazo
determinado.
3.26 servidão voluntária: Servidão que decorre de ato
espontâneo de vontade.
3.27 vocação do imóvel: Uso mais provável de determi-
nado imóvel em função das caraterísticas próprias e do
entorno, respeitadas as limitações legais.
4 Notações, simbologia e convenções
4.1 As notações, simbologia e convenções devem obe-
decer integralmente às adotadas nas NBR 5676,
NBR 8799, NBR 8951, NBR 8976, NBR 8977 e
NBR 12721.
4.2 As notações conforme 4.1 e as que vierem a ser ado-
tadas pelo engenheiro de avaliações devem ser devida-
mente explicitadas no laudo, indicando-se também suas
respectivas unidades de medida, em acordo com o De-
creto Federal nº 81621.
5 Classificação das servidões
5.1 Quanto à natureza:
a) servidão predial;
b) servidão administrativa.
5.2 Quanto à finalidade:
a) para passagem de estradas;
b) para passagem de linhas de transmissão de ener-
gia e/ou telefônica;
c) para passagem de tubulações;
d) para estabelecimento de cones de aproximação
em pistas de pouso;
e) para proteção ambiental;
f) para passagem de galerias subterrâneas;
g) para possibilitar implantações urbanísticas.
3
5.3 Quanto à intervenção física:
a) aparente;
b) não aparente.
5.4 Quanto à posição em relação ao solo:
a) subterrânea;
b) superficial;
c) aérea.
5.5 Quanto à duração:
a) temporária;
b) perpétua.
6 Metodologia básica aplicável
6.1 O cálculo do valor correspondente à servidão deve
abranger todas as restrições impostas à área gravada
pela servidão e deve ser feito levando-se em conta valores
de mercado imobiliário, em obediência às legislações fe-
derais, estaduais e municipais disciplinadas do uso e ocu-
pação do solo, às normas de avaliação vigentes e às es-
pecíficas para cada caso.
6.2 Com respeito à área não gravada diretamente pela
servidão, eventual indenização deve ser proveniente de
estudo de aproveitamento e de valores comprovados pelo
mercado imobiliário e calculados em obediência às
normas de avaliação vigentes.
6.3 Benfeitorias reprodutivas ou não reprodutivas e ativi-
dades econômicas eventualmente existentes na área
objeto da servidão e que não possam permanecer ou
que tenham sua utilização prejudicadas devem ser inde-
nizadas com base em cálculos, em obediência às normas
de avaliação vigentes.
6.4 O valor correspondente à indenização em decorrência
da instituição de servidão deve obrigatoriamente con-
siderar o descrito em 6.1 e, eventualmente, o descrito em
6.2 e 6.3. Para tal, deve ser analisada e calculada a perda
efetiva de valor do imóvel, à vista de seu atual uso e
daquele ainda viável com a servidão instituída.
7 Níveis de rigor
O rigor do cálculo da indenização devida pela instituição
de determinada servidão em um imóvel depende da pre-
cisão dos dados existentes e observados. Estes níveis de
rigor não se confundem com os utilizados na avaliação
plena do imóvel.
7.1 Nível expedito
Este nível é baseado em avaliação de qualquer nível de
rigor à qual seja aplicada uma alíquota aleatória e/ou
subjetiva à área gravada. Qualquer consideração sobre
o valor da área não gravada só cabe em cálculo de in-
denização de servidão de nível normal.
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7.2 Nível normal
Este nível exige análise das situações antes e depois da
instituição da servidão, com o exame obrigatório de todas
as restrições impostas ao imóvel, mediante avaliações
normais ou rigorosas, com cálculo explicitamente de-
monstrado no laudo.
8 Pressupostos
As seguintes condições devem ser observadas e pre-
ceder o processo avaliatório:
8.1 Descrição técnica da servidão que permita caracterizar
as restrições a que estará sujeita a propriedade serviente.
8.2 Caracterização do objetivo da avaliação para que o
engenheiro de avaliações se empenhe em:
a) estabelecer o grau de detalhamento das atividades
básicas;
b) definir as medidas necessárias para alcançar o
nível de rigor pretendido;
c) identificar as circunstâncias que podem influir no
valor do imóvel.
8.3 Individualização do objeto da avaliação da área
gravada pela servidão e prédio matriz, obtida a partir de
plantas, memoriais descritivos e documentos elaborados
em obediência às normas vigentes e em grau de deta-
lhamento correspondente ao nível de rigor pretendido.
8.4 Complementação das informações com elementos
relativos à titularidade, uso e ocupação do solo que
possam valorizar ou desvalorizar o imóvel.
9 Atividades básicas
Correspondem às seguintes etapas:
9.1 Levantamento e exame da documentação e de dados
técnicos.
9.2 Vistoria da região e do imóvel gravado pela servidão:
visa permitir ao engenheiro de avaliações conhecer o
contexto imobiliário da região, o imóvel avaliando e as
restrições impostas pela instituição da servidão, a partir
de documentação existente e exame local.
9.2.1 Caracterização da região, compreendendo:
a) aspectos físicos: condições topográficas, natureza
predominante do solo, condições ambientais e ocu-
pação existente;
b) aspectos ligados à infra-estrutura disponível;
c) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvi-
mento local, posturas, uso e ocupação do solo, bem
como restrições físicas e legais.
9.2.2 Caracterização do prédio matriz e da área gravada
pela instituição da servidão, abrangendo:
a) aspectos físicos: condições topográficas, natureza
predominante do solo, condições ambientais e ocu-
pação existente;
b) infra-estrutura disponível;
c) utilização atual, legal e econômica.
9.2.3 Caracterização das benfeitorias reprodutivas ou não
reprodutivas e atividades econômicas, englobando os
aspectos físicos, funcionais e ambientais.
9.2.4 Na vistoria devem ser observados todos os itens a
seguir, que podem responder pela alteração de valor do
imóvel em virtude da servidão instituída:
a) alterações no acesso à área não gravada pela
servidão;
b) alterações no relevo;
c) alterações no sistema de drenagem;
d) benfeitorias reprodutivas ou não reprodutivas
atingidas total ou parcialmente;
e) posição da área gravada pela servidão com relação
ao prédio matriz e suas conseqüências em termos
de perda ou redução de aproveitamento da área não
gravada pela servidão;
f) uso e vocação do imóvel;
g) percentual de absorção ou comprometimento do
imóvel pela área gravada pela servidão;
h) classificação da servidão;
i) restrições, incômodos e riscos;
j) comprometimento por outras servidões já exis-
tentes;
k) condições de restauração da propriedade;
l) outros.
9.3 Coleta de dados e diagnóstico do mercado.
9.4 Escolha e justificativa dos métodos e critérios para
cálculo da indenização.
9.5 Cálculo do valor da indenização.
10 Laudos
10.1 Os laudos avaliatórios devem incluir, obrigatoria-
mente, o seguinte:
a) indicação da pessoa física ou jurídica que tenha
encomendado o trabalho;
b) identificação do proprietário e da propriedade
avalianda;
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c) complementação da caracterização do bem ava-
liando;
d) finalidade do trabalho;
e) nível de rigor atingido na avaliação, com indicação
da categoria em que se enquadra, segundo a classi-
ficação constante nesta Norma;
f) relato e data da vistoria, com as informações soli-
citadas nesta Norma;
g) avaliação da propriedade e/ou da área servienda
em obediência à norma de avaliação aplicável;
h) definição do método utilizado, com justificativa da
escolha;
i) cálculos, com indicação dos tratamentos utilizados,
dados completos das pesquisas e datas das pes-
quisas;
j) determinação do valor final, com indicação explícita
da data de referência e considerações finais relativas
ao valor e contexto, local e data em que o valor se
definiu;
k) apresentação de desenhos, fotografias e outros
documentos que esclareçam aspectos relevantes,
principalmente em relação à área serviente;
5
l) nome, assinatura, número do registro no CREA e
credenciais do engenheiro de avaliações;
m) considerações finais e conclusão;
n) condicionantes não explicitadas no corpo de tra-
balho, peculiaridades do bem avaliando ou consi-
derações inerentes ao valor e ao contexto em que o
valor se definiu devem ser apresentadas na con-
clusão do trabalho, fazendo-se, nesta fase, menção
expressa ao nível de rigor alcançado.
10.2 O engenheiro de avaliações pode facultativamente:
a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde
que o ajuste final não exceda 1% para mais ou para
menos o valor apurado;
b) indicar a faixa de variação de preços de mercado
admitida como tolerável, em relação ao valor final,
respeitados os limites dos intervalos de confiança.
10.3 Os laudos avaliatórios devem ser acompanhados
da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), con-
forme estabelece a Lei Federal nº 6496 e a Resolução
nº 307 do CONFEA.