Laudo Maxipas

LAUDO DE AVALIAÇÃO
USO RESTRITO(*)
OBJETIVO
AVALIAÇÃO DE UM EDIFÍCIO COMERCIAL EM CURITIBA/PR

(MATRICULA N. 15.609 - 7 CRI)
CONTRATANTE
MAXIPAS SAUDE OCUPACIONAL LTDA.
CNPJ: 08.582.146/0001-02
(Segundo as normas N.B.R. 14653 DA A.B.N.T. – Associação Brasileira de Normas Técnicas)
VALOR MÉDIO DO IMÓVEL:
= R$ 4.400.000 =
(quatro milhões e quatrocentos mil reais)
DATA
CURITIBA, 03 DE ABRIL DE 2014.
(*) O presente Laudo de Avaliação é de Uso Restrito para fins patrimoniais e sua exibição para terceiros ou
emissão de cópias é prerrogativa do Contratante.
____________________________________________________________________________________ 1
www.ipeq.com.br - Curitiba/Pr - fone: (41) 3336-8283
ÍNDICE pág.
I. – ASPECTOS GERAIS ................................................................................... 03
I.1 – OBJETIVO E NORMATIVAS ..................................................................... 03
I.2 – PRESSUPOSTOS BÁSICOS ..................................................................... 04
I.3 – INDIVIDUALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO ........................................................ 06
I.4 – MEMORIAL DESCRITIVO DA AVALIAÇÃO .............................................. 08
I.5 – METODOLOGIA ........................................................................................ 09
I.6 – ANÁLISE DO MERCADO .......................................................................... 11
I.7 – CONCLUSÃO............................................................................................. 12
II – ANEXOS
ANEXO 1 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO E RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
ANEXO 2 – DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS DE REFERÊNCIA
ANEXO 3 – RELATÓRIOS DO APLICATIVO E ENQUADRAMENTO DO LAUDO
ANEXO 4 – DOCUMENTAÇÃO (MATRÍCULA E CONSULTA DE VIABILIDADE)
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
I – ASPECTOS GERAIS
I.1 – OBJETIVO E NORMATIVAS
O presente laudo tem por objetivo, determinar o Valor Atual do

Edifício Comercial e de Serviços localizado na Rua Desembargador Westphalen n. 637
Centro, nesta Capital, a pedido da empresa MAXIPAS SAÚDE OCUPACIONAL LTDA.
Nos limites das Normas Técnicas da ABNT (N.B.R. 14653) e

dos procedimentos da “Engenharia de Avaliações”, o laudo contempla as informações
mínimas necessárias para a empresa Contratante atender as técnicas legais normativas
da Lei n. 11.638/2007, art. 1º., CPC 27 e Resolução CFC Nº. 1.177/09, Resolução CFC
Nº. 1.263/09 – Interpretação Técnica ICPC 10 e a IAS 16.
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I.2 – PRESSUPOSTOS BÁSICOS
A presente avaliação foi executada dentro dos seguintes

parâmetros:
a) Os valores são válidos para pagamento à vista.
b) Os valores são válidos para a data de abril de 2014.
c) Os valores foram calculados pelo Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado, por meio do Processo Estatístico Inferencial,
através do software de regressão linear “TS-SISREG”, conforme
as determinações das Normas N.B.R.14653-1 e 14653-2 da
A.B.N.T. – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
d) Os valores são válidos para a situação e estado em que se o

imóvel na presente data.
e) Todas as medidas e áreas citadas e utilizadas nesta avaliação

foram obtidas da documentação fornecida pelo Contratante.
f) O presente Laudo de Avaliação é de Uso Restrito para fins

patrimoniais e sua exibição para terceiros ou emissão de cópias é
prerrogativa do Contratante.
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g) O termo VALOR nesta avaliação significa:
“A expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação,

numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades
de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas
à negociação”, ou seja, um mercado de concorrência perfeita,
caracterizado pelas seguintes exigências:
o Homogeneidade do bem levado a mercado;
o Número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que

não possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
o Inexistência de influências externas;
o Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de

todos sobre o bem, o mercado e as suas tendências;
o Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo

liquidez com liberdade plena de entrada e saída do mercado.
Ou ainda:
“VALOR DE MERCADO nesta avaliação significa: o provável maior preço em termos de

dinheiro que o imóvel pode obter, uma vez posto à venda abertamente por um tempo
razoável para encontrar comprador, o qual deverá ter conhecimento de todos os usos,
propósitos e utilidades, para que este tenha capacidade de o utilizar.”
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I.3 – INDIVIDUALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO
O imóvel avaliando é constituído por um Edifício para fins

comerciais e de serviços composto por vagas de garagem no pavimento, recepção, áreas
de circulação e salas (escritórios), localizado à Rua Desembargador Westphalen n. 637,
Centro, nesta Capital, devidamente matriculado sob n. 15.609 no cartório da 7ª
Circunscrição Imobiliária de Curitiba, totalizando 1.138 m2 de área construída, cujas
medidas encontram-se descritas nos documentos em anexo.
O edifício construído sobre um terreno com área de 300m2

(retangular medindo 12,00m de frente por 25,00m de profundidade), é composto por um
bloco com um subsolo onde se localizam as vagas de garagem (9 vagas) e quatro
pavimentos divididos em salas de diversos tamanhos, áreas de circulação, sanitários e
área técnica no pavimento de cobertura. O edifício possui um elevador com capacidade
para 8 pessoas que serve desde o subsolo até o 4º pavimento.
Atualmente o edifício é utilizado por um único usuário

entretanto suas características arquitetônicas e construtivas permitem flexibilidade de uso
podendo ser subdivido em condomínio com loja e salas diversas.
As principais medidas e características dos imóveis avaliando

se encontram nas “Fichas de Descrição” a seguir, no “Mapa de Localização e Relatório
Fotográfico” no ANEXO 1 e na “Documentação” no ANEXO 4.
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FICHA DE DESCRIÇÃO
I. INDIVIDUALIZAÇÃO:
Imóvel: Edifício Comercial
Endereço: Rua Desembargador Westphalen, 637
Bairro: Centro Cidade: Curitiba/PR.
Documento: Matrícula nº 15.609 do 7o. Cartório de Registro de Imóveis de Curitiba/PR
Contratante: MAXIPAS SAÚDE OCUPACIONAL LTDA.
II. TERRENO:
II.1. CARACTERÍSTICAS: II.2. EQUIPAMENTOS URBANOS:
Zoneamento: SE - Setor Estrutural Rede Elétrica: sim
Topografia: plana Rede de Água: sim
Nível em Relação à Rua: no nível Rede de Esgoto: sim
Solo: silte-argiloso Galeria de Água Fluvial: sim
Pavimentação: asfalto Iluminação Pública: sim
Outros: Passeio: sim
Formato: regular Transporte Coletivo: sim
II.3. DIMENSÕES: Frente (mts.): 12,00 Lado Direito (mts.): 25,00

Fundos (mts.): 12,00 Lado Esquerdo (mts.): 25,00
Área Total (m²): 300,00
II.4. OBSERVAÇÕES:
III. PADRÃO DA REGIÃO:

III.1. LOCAL DE SITUAÇÃO:
Topografia do Trecho: Plano ( x) Aclive ( ) Declive ( )
Tráfego no Trecho: Local ( ) Expresso ( ) Misto ( x)
III.2. CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO:

ACABAMENTO DEMOGRÁFICO LOCALIZAÇÃO
Alto ( ) Alto ( x ) Residencial ( x )
Médio ( x ) Médio ( x ) Comercial ( x )
Baixo ( ) Baixo ( ) Serviços ( x )
III.3. INFRA ESTRUTURA URBANA
Polo Comercial ( A ) Escola 1º/ 2º ( A ) Hospital ( A)
Shopping Center ( A ) Escola Superior ( A ) Polícia ( A)
Recreação ( A ) Correio ( A ) Bombeiro ( A)
( A ) Até 1.000 metros - ( B ) 1.000 à 2.000 metros - ( C ) + 2.000 metros
IV. BENFEITORIAS:
Tipo: Edifício Comercial \ Serviços Estrutura: concreto armado
Padrão: médio Paredes: alvenaria
Área Averbada Total (m²): 1.068,62 Esquadrias: alumínio
Área não averbada (m²): 69,38 Pisos: diversos
Área Total Construída (m²): 1.138,00 Forros: fibra mineral
Idade Média Aparente (anos): 10 Cobertura: telhas metálicas
Idade Remanescente (anos): 40
Estado de Conservação: entre bom e regular
Observações: a área não averbada foi informada pela Contratante e localiza-se no primeiro pavimento-fundos
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I.4 – MEMORIAL DESCRITIVO DA AVALIAÇÃO
A seqüência das atividades desenvolvidas nesta avaliação foi a

seguinte:
a) Vistoria ao imóvel avaliando e análise documental, para completa

individualização dos seus aspectos físicos.
b) Pesquisa na região do imóvel avaliando em busca de ofertas e

reconhecimento da região imobiliária.
c) Pesquisa na Prefeitura Municipal quanto ao enquadramento fiscal do imóvel

e restrições ao seu aproveitamento (legislação e planejamento municipal).
d) Consulta às imobiliárias atuantes nas Cidades, em busca de ofertas ou

compra e venda recentes.
e) Pesquisa em cartórios sobre transações recentes de compra e venda de

imóveis comparáveis.
f) Seleção e vistoria dos elementos amostrais coletados nas atividades acima

descritas, classificando e descrevendo-as no ANEXO 2.
g) Determinação da variável dependente (resposta) das variáveis

independentes (preditoras), ao local do imóvel avaliando.
h) Análise das estatísticas do modelo matemático que explique a estrutura do

fenômeno em observação, conforme cálculos no ANEXO 3.
i) Determinação do valor final, multiplicando o valor resultante do modelo

matemático adotado pela área total do imóvel.
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I.5 – METODOLOGIA
O valor do imóvel comercial foi obtido pelo Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado por meio do Processo Estatístico Inferencial,
que define o valor através de um modelo matemático que explique estruturas do
fenômeno em observação. A identificação destas estruturas permite conhecer melhor o
fenômeno, bem como fazer afirmações sobre possíveis comportamentos do mesmo.
Podemos supor que cada observação é composta de duas partes: uma parte previsível
(controlável) e uma parte aleatória (não controlável). Poderíamos representar cada
observação por:
a) Observação = previsível + aleatório (modelo aditivo);
b) Observação = previsível x aleatório (modelo multiplicativo).
No caso da parte previsível pode ser expressa por uma função

matemática, e a parte aleatória impõe-se que obedeça a uma distribuição de
probabilidade.
Esta representação constitui um modelo matemático onde cada

observação depende da parte previsível conjuntamente com a parte aleatória. Temos
assim o que chamamos de variável dependente (ou resposta, geralmente representada
por Y) e a variável independente (ou preditora, usualmente representada por X). Se uma
relação linear entre X e Y existe, esta pode ser representada por uma função matemática.
Esta relação é usualmente descrita pelo termo “regressão”.
Utilizamos à análise de regressão linear quando necessitamos

modelar dados quantitativos contínuos, onde se suspeita que exista alguma relação linear
entre as variáveis explicativas e a variável resposta.
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O modelo de regressão linear representado matricialmente,
engloba a parte previsível e aleatória (erro) do fenômeno em uma relação linear entra
uma variável resposta e mais de uma variável preditora.
p 1
Yi   0    k X k   i Onde:
k 1
Y = Valor da variável resposta para a observação i (i = 1, ..., n);
p = número de parâmetros;
k = parâmetros desconhecidos (k = 0,1, ..., p-1);
 = Valor do erro para a observação i.
Estabelecido o modelo a partir de dados amostrais, faz-se

necessário verificar a adequacidade do mesmo. Para tanto, utilizamos as técnicas para
verificação, apresentadas na MEMÓRIA DE CÁLCULO em ANEXO.
O tratamento estatístico foi realizado através do aplicativo “TS-

SISREG”. As variáveis consideradas e os resultados estão apresentados no ANEXO, em
relatório próprio do aplicativo, assim como o Grau de Fundamentação e Grau de Precisão.
O valor encontrado pelo método comparativo foi ainda aferido

pelo seu custo de reprodução do patrimônio (terreno mais benfeitorias), e pelo método
indireto da renda, em função do aluguel atual, comprovando-se adequado.
Desta forma, conforme demonstrado na memória de cálculos

apresentada no ANEXO 3, o valor do imóvel resultou na quantia de:
R$ 4.400.000,00 (quatro milhões e quatrocentos mil reais).
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I.6 – ANÁLISE DO MERCADO
O imóvel tem características adequadas à localização, junto a

todos os serviços e facilidades urbanas, numa região imobiliária consolidada mas que
deverá beneficiar-se ainda mais devido a investimentos planejados pelo CEFET-PR,
portanto com perspectivas de valorização.
A vocação do imóvel é para uso de serviços. Os principais

atributos imobiliários do imóvel são:
Liquidez: média;
Desempenho de mercado: normal;
Quantidade de ofertas de bens similares: pequena;
Absorção do bem pelo mercado: médio prazo (entre 6 a 12 meses);
Principal público alvo: investidores para renda (locação) e empresas de

pequeno e médio porte para uso próprio.
É importante ressaltar que os Valores indicados nesta

avaliação referem-se a Valores do Mercado Imobiliário (terreno e benfeitorias), sem
considerar, portanto alguns valores tangíveis (móveis e equipamentos), e outros
intangíveis do imóvel comercial, tais como: “fundo de comércio” ou qualquer outro
relacionado à atividade comercial desenvolvida no local.
Muito embora o valor desta avaliação refira-se a "pagamento à

vista", o prazo de comercialização dependerá de diversos fatores inerentes ao mercado
imobiliário.
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I.7 – CONCLUSÃO
Totaliza a avaliação do imóvel caracterizados no item 1.3, de
conformidade com a metodologia e condições explicitadas no item 1.2, a quantia de:
= R$ 4.400.000 =
(quatro milhões e quatrocentos mil reais)
Curitiba, 03 de abril de 2014.
____________________________________________
IPEQ – INST.DE PESQUISA, ESTAT. & QUAL. LTDA.
RENATO VOLPI JR. – ENGº CIVIL – CREA-PR 8035/D
ANEXOS
ANEXO 1 – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DO IMÓVEL AVALIANDO

ANEXO 2 – DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS DE REFERÊNCIA
ANEXO 3 – RELATÓRIOS EMITIDOS PELO APLICATIVO “TS-SISREG”
ANEXO 4 – DOCUMENTAÇÃO: MATRÍCULA DO R.I.
____________________________________________________________________________________ 12
ANEXO 1
MAPA DE LOCALIZAÇÃO E DOCUMENTAÇÃO
FOTOGRÁFICA DO IMÓVEL AVALIANDO
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FOTO AÉREA E MAPA DE LOCALIZAÇÃO
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____________________________________________________________________________________ 15
____________________________________________________________________________________ 16
____________________________________________________________________________________ 17
____________________________________________________________________________________ 18
____________________________________________________________________________________ 19
____________________________________________________________________________________ 20
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ANEXO 2
DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS DE REFERÊNCIA
____________________________________________________________________________________ 22
DESCRIÇÃO DOS ELEMENTOS
VALOR
VALOR ÁREA RENDA MÉDIA
N ENDEREÇO BAIRRO UNITÁRIO PADRÃO
(R$) (m²) DO BAIRRO
(R$/m²)
1 Al. Doutor Muricy - Centro Centro R$ 4.000.000,00 3.669,72 1.090,00 Bom 4.695,13
2 Praça Gal. Osório - Centro Centro R$ 6.500.000,00 13.713,08 474,00 Bom 4.695,13
3 Rua Castro - Água Verde Água Verde R$ 6.000.000,00 4.545,45 1.320,00 Bom 7.594,76
4 Rua Presidente Farias - Centro Centro R$ 7.700.000,00 4.052,63 1.900,00 Bom 4.695,13
5 Rua Bento Viana - Água Verde Água Verde R$ 3.500.000,00 3.657,26 957,00 Bom 7.594,76
6 Av. Anita Garibaldi - Ahú Ahú R$ 3.000.000,00 4.615,38 650,00 Bom 7.567,00
7 Rua Campos Sales - Ahú Ahú R$ 3.200.000,00 4.000,00 800,00 Bom 7.567,00
8 Rua Mal. Deodoro - Alto da XV Alto da XV R$ 1.450.000,00 3.983,52 364,00 Médio 6.547,17
9 Rua Mauá - Centro Cívico Centro Cívico R$ 4.100.000,00 4.100,00 1.000,00 Bom 6.688,50
10 Rua Amintas de Barros - Centro Centro R$ 1.200.000,00 5.660,38 212,00 Bom 4.695,13
11 Al. Cabral - Centro Centro R$ 1.200.000,00 4.651,16 258,00 Médio 4.695,13
12 Próximo ao Círculo Militar - Centro Centro R$ 4.000.000,00 3.182,18 1.257,00 Médio 4.695,13
13 Av. Visconde de Guarapuava - Centro Centro R$ 8.500.000,00 5.312,50 1.600,00 Bom 4.695,13
OBS: Elementos desabilitados
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ANEXO 3
RELATÓRIOS EMITIDOS PELO APLICATIVO “TS-SISREG”
E ENQUADRAMENTO DO LAUDO
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CÁLCULO DO VALOR DE IMÓVEL COMERCIAL
Na presente avaliação foi utilizado cálculo de

inferência estatística. Após determinada a amostra de referência (Anexo I), se
procede às variáveis que utilizaremos para o cálculo do valor do imóvel.
Como se trata de um imóvel comercial, utilizaremos

as seguintes variáveis:
Área Total: Variável quantitativa. É a área total do

imóvel, expressa em m².
Padrão: Variável código alocado: Define o padrão

do imóvel: 1=bom; 2=médio.
Valor Unitário: Variável dependente. É o valor

unitário do imóvel, expresso em R$/m².
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Definidas as variáveis e feitos o cálculo são
analisados os seguintes itens:
1- Coeficiente de correlação - indica a força da

relação entre a variável dependente e a variável independente. Quanto maior
for à aderência dos pontos, mais próximo de 1,00 será o valor.
2- Normalidade dos resíduos - mede a dispersão dos

resíduos relativos aleatórios da amostra, limite aceitável:
68% 65 a 75%
90% 88 a 95%
95% 95 a 100%
3- Significância das variáveis (regressores) - Até

30% é aceito conforme critérios da norma de avaliação de imóveis NBR -
14653-2.
4- Análise de consistência das hipóteses:
4.1 - Verificar crescimento da equação e variáveis;
4.2 - Identificar se há hipótese inconsistente;
4.3 - Examinar resíduos
4.3.1- Desvio relativo:
Acima de 60% - examinar dado da amostra

Acima de 80% - verificar a aceitação do dado da
amostra
Acima de 100% - verificar o modelo sem o dado da
amostra.
4.3.2- Desvio Padrões - acima de 2 desvios padrões

verificar se tira o dado da amostra.
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5- Colinearidades: é desejável a independência
entre as variáveis do modelo - quanto menor a colinearidade mais ampla a
utilização do modelo. As variáveis independentes devem ser correlacionadas
com a dependente (forte correlação), porém não é fator predominante na
constituição do modelo, desde que as colinearidades entre as variáveis sejam
baixas.
6- Intervalo de Confiança:
Campo de arbítrio - estabelecido pela norma NBR -

14653-2, o valor do intervalo máximo é de 80%.
A amplitude do intervalo de confiança de 80% pode

variar de < 30% a > 50%, dependendo do grau de precisão exigido.
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MODELO INFERIDO – PROJEÇÃO DE VALORES
Data de referência:
03/04/2014 18:35:26
Informações complementares:
 Número de variáveis: 4
 Número de variáveis consideradas: 3
 Número de dados: 13
 Número de dados considerados: 12
Resultados Estatísticos:
Linear
 Coeficiente de correlação:0,898732
 Coeficiente de determinação: 0,807719
 Coeficiente de determinação ajustado: 0,759649
 Fisher-Snedecor: 16,80
 Significância:0,01
Não-Linear
 Coeficiente de determinação: 0,807719
Normalidade dos resíduos

 72% dos resíduos situados entre -1 e +1 s
 90% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s
 100% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Outliers do Modelo: 0
____________________________________________________________________________________ 28
MODELO INFERIDO – PROJEÇÃO DE VALORES
Função Estimativa
Crescimento
Regressores Equação T-Observado Significância
Não-Linear
Área Total (m²) 1/x 5,57 0,05 -1,96%
Padrão x -3,36 0,99 -18,90%
Valor Unitário (R$/m²) y
Equação de Regressão:
Valor Unitário= 4436.0503 +430538.62 * 1/ÁREA +-780.89274 * PADRÃO
MODELO INFERIDO - CORRELAÇÕES
Correlações entre variáveis Isoladas Parciais
Área Total (m²)

Padrão 33 78
Valo Unitário (R$/m²) 73 89
Padrão
Valo Unitário (R$/m²) -25 77
____________________________________________________________________________________ 29
GRÁFICOS - VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
GRÁFICO 1 - OBSERVADOS X VALORES CALCULADOS
GRÁFICO 2 - DISTRIBUIÇÃO DE FREQÜÊNCIA
GRÁFICO 3 - ANÁLISE MISTA DOS RESÍDUOS
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PROJEÇÃO VALOR DE MERCADO IMÓVEL COMERCIAL
Ao analisar coerentemente o modelo e adequação

de seus atributos às características estudadas na amostra, é possível a
projeção dos valores do avaliando para a obtenção do valor final de mercado.
Dados caso presente
Área Total:.......................................................1.138,00m²
Padrão:...................................................................1- bom
A substituição destes atributos, no modelo, fornece a

estimativa de valor unitário médio para o imóvel avaliando, bem como intervalo
de confiança máximo de 80 % para a média (campo de arbítrio) - calculado a
partir da estatística “t” de Student, conforme a norma brasileira NBR - 14653-2,
resultando:
Unidade
VALOR UNITÁRIO ESTIMADO

MÉTODOS
MÍNIMO MODA MÁXIMO
R$/m² 3.861,42 4.033,49 4.205,55

REGRESSÃO
LINEAR
R$ 4.394.295,96 4.590.111,62 4.785.915,90
R$/m² 3.428,47 4.638,51

CAMPO DE
ARBÍTRIO
R$ 3.901.594,88 5.278.628,36
____________________________________________________________________________________ 31
O valor unitário adotado como representativo
resultou de análise criteriosa da situação do mercado pesquisado,
principalmente no que se refere à sua regularidade e indícios de concorrência
imperfeita verificado na amostragem.
Desta forma, entendemos que o valor unitário do

imóvel deva ser determinado pelo valor unitário inferior em torno de 5% da
média tendo em vista o fator de comercialização observado na amostra.
VALOR DE MERCADO ADOTADO:
Área da unidade (m²) = 1.138,00

Valor Total Adotado = R$ 4.400.000,00
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GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA MODELO DE REGRESSÃO LINEAR
TABELA 1
Pontos
Grau
Nº Descrição
III II I
Completa quanto às
Caracterização do Completa quanto a Adoção de situação
1 variáveis utilizadas 3
imóvel avaliando todas as variáveis paradigma
no modelo
Quantidade mínima
3 (K + 1), onde K é
de dados de 6(K+1), onde K é o 4(K + 1), onde K é o
o número de
2 mercado, número de variáveis número de variáveis 1
variáveis
efetivamente independentes independentes
independentes
utilizados
Apresentação de
informações
Apresentação de Apresentação de
relativas a todos os
informações informações
dados e variáveis
relativas a todos relativas aos dados
Identificação dos analisados na
3 os dados e e variáveis 2
dados de mercado modelagem, com
variáveis efetivamente
foto e
analisados na utilizados no
características
modelagem modelo
observadas no local
pelo autor do laudo.
Admitida para Admitida, desde
apenas uma que: a) as medidas
variável, desde que: das características
a) as medidas das do imóvel avaliando
características do não sejam
imóvel avaliando superiores a 100%
não sejam do limite amostral
superiores a 100% superior, nem
do limite amostral inferiores à metade
superior, nem do limite amostral
4 Extrapolação Não admitida 3
inferiores à metade inferior; b) o valor
do limite amostral estimado não
inferior; b) o valor ultrapasse 20% do
estimado não valor calculado no
ultrapasse 15% do limite da fronteira
valor calculado no amostral, para as
limite da fronteira referidas variáveis,
amostral, para de per si e
referida variável, em simultaneamente, e
módulo. em módulo.
Nível de
significância α
(somatório do valor
das duas caudas)
5 máximo para a 10% 20% 30% 3
rejeição da hipótese
nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
Nível de
significância
máximo admitido
para a rejeição da
6 1% 2% 5% 3
hipótese nula do
modelo através do
teste F de
Snedecor.
TOTAL DE PONTOS 15
____________________________________________________________________________________ 33
Enquadramento dos laudos segundo seu grau de
fundamentação para modelos de regressão linear
TABELA 2
Graus III II I
Pontos Mínimos 16 11 7
2, 4, 5 e 6, no
2, 4, 5 e 6, no Grau
Itens obrigatórios no mínimo no Grau II e Todos, no mínimo
III e os demais no
grau correspondente os demais no no Grau I
mínimo no Grau II
mínimo no Grau I
ANÁLISE DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Para atingir o grau III, são obrigatórias:
a) apresentação do laudo na modalidade completa;
b) apresentação da análise do modelo do laudo de

avaliação, com a verificação da coerência do comportamento da variação da
variáveis em relação ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do
ponto de estimação.
c) identificação completa dos endereços dos dados

de mercado usados no modelo, bem como das fontes de informação.
d) adoção da estimativa da tendência central.
Ao analisarmos os dados amostrais, tivemos uma

pontuação total igual a 15 pontos, devido aos itens observados na tabela I de
acordo com a norma NBR - 14653-2, item 9.4.1 - Grau de Fundamentação no
caso de utilização de modelos de regressão linear.
De acordo com os pontos mínimos e itens

obrigatórios atingidos, podemos enquadrar como Grau de Fundamentação I.
Graus de precisão da estimativa do valor no caso de

utilização de modelos de regressão linear.
____________________________________________________________________________________ 34
TABELA 3
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo
de confiança de 80% em
< 30% < 40% < 50%
torno da estimativa de
tendência central
ANÁLISE DO GRAU DE PRECISÃO
O modelo de regressão para o caso presente dos

valores dos imóveis apresentou uma amplitude máxima do intervalo de
confiança de 8,53%, logo o Grau de Precisão do modelo é igual III.
____________________________________________________________________________________ 35
ANEXO 4
DOCUMENTAÇÃO:
MATRÍCULA DO REGISTRO DE IMÓVEIS
CONSULTA DE VIABILIDADE DA PREFEITURA
____________________________________________________________________________________ 36
____________________________________________________________________________________ 37
____________________________________________________________________________________ 38
____________________________________________________________________________________ 39
____________________________________________________________________________________ 40
PREFEITURA MUNICIPAL DE CURITIBA
Secretaria Municipal do Urbanismo
CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO
Inscrição Imobiliária Sublote Indicação Fiscal Nº da Consulta / Ano
01.0.0011.0500.00-0 - 22.001.026 72507/2014
Bairro: CENTRO Rua da Cidadania: Matriz

Quadrícula: K-13
Informações da SMU - Secretaria Municipal do Urbanismo

Testadas do Lote
Posição do Lote: Meio de quadra
1- Denominação: R. DESEMBARGADOR WESTPHALEN Sistema Viário: OUTRAS VIAS
Cód. do Logradouro:S024 Tipo: Principal Nº Predial: 637 Testada (m): 12,00
Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): O LOTE NÃO É ATINGIDO PELO PROJETO DA RUA
Cone da Aeronáutica: 1.010,00m em relação a Referência de Nível (RN) Oficial
Parâmetros da Lei de Zoneamento
Zoneamento: SE.SETOR ESTRUTURAL CENTRO

Sistema Viário: OUTRAS VIAS
* Em caso de dúvidas ou divergências nas informações impressas, vale a Legislação Vigente.
Classificação dos Usos

Usos Permitidos Habitacionais
HABITAÇÃO COLETIVA.
HABITAÇÃO INSTITUCIONAL.
HABITAÇÃO TRANSITÓRIA 1 E 2.
TOLERADO UMA HABITAÇÃO UNIFAMILIAR POR LOTE.
PARA MAIS DE DOIS BLOCOS DE HABITAÇÃO COLETIVA NO LOTE, CONSULTAR O IPPUC.
Usos Permitidos Comerciais
COMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL, DE BAIRRO E SETORIAL.
COMÉRCIO E SERVIÇO ESPECÍFICO 1, ATENDIDA A LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA.
Usos Tolerados
.................................
Usos Permissíveis
COMUNITÁRIO 1 E 2.
** Os parâmetros de construção para os Usos Permissíveis, serão definidos pelo Conselho Municipal de Urbanismo.
Usos Proibidos
.................................
Parâmetros da Construção
Coeficiente de Aproveitamento
4,0.
1,0 - PARA HABITAÇÃO UNIFAMILIAR.
Taxa de Ocupação
75% NO SUBSOLO, TÉRREO E PRIMEIRO PAVIMENTO E 50% NOS DEMAIS PAVIMENTOS.
50% PARA HABITAÇÃO UNIFAMILIAR.
Taxa de Permeabilidade
25%.
Densidade máxima
*******************************************
Versão: 3.0.0.146 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br

010017-2 012412-3
____________________________________________________________________________________ 41
www.ipeq.com.br -Página 1 de- fone:
Curitiba/Pr 5 (41) 3336-8283
01.0.0011.0500.00-0 - 22.001.026 72507/2014
Altura Máxima
LIVRE.
02 PAVIMENTOS PARA HABITAÇÃO UNIFAMILIAR.
ATENDIDO LIMITE DA ANATEL E AERONAUTICA.
Recuo Frontal
5,00 M.
Afastamento das Divisas
FACULTADO ATÉ 02 PAVIMENTOS.
NOS DEMAIS PAVIMENTOS H/6 ATENDIDO O MÍNIMO DE 2,50 M.
Estacionamento
OBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 1021/2013, REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU E DECRETO
190/2000.
Recreação
OBEDECER O CONTIDO NO REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.
Observações Para Construção
1 - Nos terrenos onde houver limitação de altura da edificação em função do cone da aeronáutica, com subutilização do
potencial, poderá à critério do CMU, ser ampliada a taxa de ocupação, respeitados os afastamentos mínimos das
divisas.
2 - Poderá ser concedido à critério do CMU o alvará de funcionamento para Indústrias Tipo 1 em edificações existentes
com porte máximo de 100,00 m².
Informações Complementares
Código Observações
9 80244/2000 PROV CMU CONSTRU CAO DE SEDE DA EMPRESA C/A- REA TOTAL CONSTRUIDA
MAXIMA DE 1 020 00M2 SENDO 750 00 M2 COMPUTAVEIS ATENDER DEMAIS PARAM DA C
AMARELA E LEGISL VIGOR 101092/2000 PROV CMU CONS - TRUCAO DE SEDE ADMINISTRATI VA
ATENDER LEGISL VIGENTE
90 OUVIR O IPPUC QUANTO AO PROGRAMA DE TRANSPORTE URBANO.
282 Área Restrição Comercial - Copa 2014
Bloqueios
*****
Alvarás de Construção
Sublote: 0
Número Antigo: 016629B Número Novo:20146
Número Antigo: 120232A Número Novo:155916

020017-2 012412-2
____________________________________________________________________________________ 42
Curitiba/Pr 5 (41) 3336-8283
01.0.0011.0500.00-0 - 22.001.026 72507/2014
Informações de Plantas de Loteamentos (UCT 6)

Sublote Situação de Foro Nº Documento Foro
0000 Foreiro
0001 Foreiro
0002 Foreiro
0003 Foreiro
0004 Foreiro
0005 Foreiro
0006 Foreiro
0007 Foreiro
0008 Foreiro
0009 Foreiro
0010 Foreiro
0011 Foreiro
0012 Foreiro
0013 Foreiro
0014 Foreiro
0015 Foreiro
0016 Foreiro
0017 Foreiro
0018 Foreiro
0019 Foreiro
0020 Foreiro
Dados Sobre Planta de Loteamento

Planta/Croqui Nº Quadra Nº Lote Protocolo
C.02619-
Nome da Planta: CROQUI
Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovada
** Sujeito a Averbação.
** Por se tratar de terreno foreiro, solicitar Carta de Averbação de Aforamento no protocolo do Cadastro Técnico (UCT 6).
Informações do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba
*****
Informações da SMOP - Secretaria Municipal de Obras Públicas
Faixa não Edificável de Drenagem

Situação Faixa Sujeito à Inundação Diâmetro da Tubulação Água Corrente
Lote não Atingido NÃO NÃO
Características: A P.M.C. se isenta da falta de informações.
Informações da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente
** Existindo árvores no imóvel é obrigatória a consulta à MAPM.**

030017-2 012412-1
____________________________________________________________________________________ 43
Curitiba/Pr 5 (41) 3336-8283
01.0.0011.0500.00-0 - 22.001.026 72507/2014
Informações da SMF - Secretaria Municipal de Finanças
Espécie: Condomínio Vertical

Área do Terreno: 300,00 m² Área Total Construída: 1.574,22 m² Qtde. de Sublotes: 21
Dados dos Sublotes
Sublote Utilização Ano Construção Área Construída
0000 Comercial 2002 626,78 m²
0001 Comercial 2002 208,27 m²
0002 Comercial 2002 111,09 m²
0003 Comercial 2002 82,86 m²
0004 Comercial 2002 80,88 m²
0005 Comercial 2002 25,74 m²
0006 Comercial 2002 36,39 m²
0007 Comercial 2002 15,80 m²
0008 Comercial 2002 43,60 m²
0009 Comercial 2002 31,07 m²
0010 Comercial 2002 30,75 m²
0011 Comercial 2002 51,31 m²
0012 Garagem com fração ideal 2002 25,52 m²
Infraestrutura Básica
Cód. Logradouro Planta Pavimentação Esgoto Iluminação Pública Coleta de Lixo
S024 D ASFALTO EXISTE Sim Sim
Bacia(s) Hidrográfica(s)
BACIA BELEM Principal
Observações Gerais
1- Considerando a necessidade de adequar e organizar os espaços destinados a circulação de pedestres, a
construção ou reconstrução de passeios deverá obedecer os padrões definidos pelo Decreto 1.066/2006
2- A altura da edificação deverá obedecer as restrições do Ministério da Aeronaútica, referentes ao plano da zona de
proteção dos aeródromos e as restrições da Agência Nacional de Telecomunicações - Anatel, referentes ao plano
de canais de microondas de telecomunicações do Paraná.
3- Todo o esgotamento sanitário (banheiro, lavanderias e cozinhas) deverá obrigatoriamente ser conectado a rede
coletora de esgoto existente na via pública. No caso de cozinhas deverá ser prevista a caixa de gordura antes da
referida rede.
4- Na ausência de rede coletora será tolerada a utilização de sistema de tratamento composto por fossas, filtros e
sumidouros (ver Termo de Referência no site da PMC www.curitiba.pr.gov.br ) prevendo-se futura ligação com a
rede coletora de esgoto.
5- As águas pluviais devem ser direcionadas obrigatoriamente a galeria de água pluvial existente na via pública.
6- Para qualquer tipo de construção, reforma ou ampliação, consultar a Sanepar quanto a ligação domiciliar de
esgoto.
*** Prazo de validade da consulta - 180 dias ***

040017-2 012412-0
____________________________________________________________________________________ 44
Curitiba/Pr 5 (41) 3336-8283
01.0.0011.0500.00-0 - 22.001.026 72507/2014
Responsável pela Emissão Data

CONSULTA IMPRESSA VIA INTERNET
27/03/2014
ATENÇÃO
» Formulário informativo para elaboração de projeto. Não dá direito a construir.
» Início da obra somente após a expedição do Alvará de Construção.
» Em caso de dúvidas ou divergência nas informações impressas valem as informações atualizadas do Lote, bem
como a Legislação vigente.

050017-2 012412-2
____________________________________________________________________________________ 45
Curitiba/Pr 5 (41) 3336-8283

Laudo Maxipas

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

AVALIAÇÃO DE UM EDIFÍCIO COMERCIAL EM CURITIBA/PR

(Segundo as normas N.B.R. 14653 DA A.B.N.T. – Associação Brasileira de Normas Técnicas)

VALOR MÉDIO DO IMÓVEL:

(quatro milhões e quatrocentos mil reais)

I. – ASPECTOS GERAIS ................................................................................... 03

I.1 – OBJETIVO E NORMATIVAS ..................................................................... 03

I.2 – PRESSUPOSTOS BÁSICOS ..................................................................... 04

I.3 – INDIVIDUALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO ........................................................ 06

I.4 – MEMORIAL DESCRITIVO DA AVALIAÇÃO .............................................. 08

I.5 – METODOLOGIA ........................................................................................ 09

I.6 – ANÁLISE DO MERCADO .......................................................................... 11

ANEXO 1 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO E RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

ANEXO 2 – DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS DE REFERÊNCIA

ANEXO 3 – RELATÓRIOS DO APLICATIVO E ENQUADRAMENTO DO LAUDO

ANEXO 4 – DOCUMENTAÇÃO (MATRÍCULA E CONSULTA DE VIABILIDADE)

I.1 – OBJETIVO E NORMATIVAS

O presente laudo tem por objetivo, determinar o Valor Atual do

Nos limites das Normas Técnicas da ABNT (N.B.R. 14653) e

A presente avaliação foi executada dentro dos seguintes

a) Os valores são válidos para pagamento à vista.

b) Os valores são válidos para a data de abril de 2014.

c) Os valores foram calculados pelo Método Comparativo Direto de

d) Os valores são válidos para a situação e estado em que se o

e) Todas as medidas e áreas citadas e utilizadas nesta avaliação

f) O presente Laudo de Avaliação é de Uso Restrito para fins

“A expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação,

o Homogeneidade do bem levado a mercado;

o Número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que

o Inexistência de influências externas;

o Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de

o Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo

“VALOR DE MERCADO nesta avaliação significa: o provável maior preço em termos de

O imóvel avaliando é constituído por um Edifício para fins

O edifício construído sobre um terreno com área de 300m2

Atualmente o edifício é utilizado por um único usuário

As principais medidas e características dos imóveis avaliando

II.3. DIMENSÕES: Frente (mts.): 12,00 Lado Direito (mts.): 25,00

III. PADRÃO DA REGIÃO:

III.2. CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO:

A seqüência das atividades desenvolvidas nesta avaliação foi a

a) Vistoria ao imóvel avaliando e análise documental, para completa

b) Pesquisa na região do imóvel avaliando em busca de ofertas e

c) Pesquisa na Prefeitura Municipal quanto ao enquadramento fiscal do imóvel

d) Consulta às imobiliárias atuantes nas Cidades, em busca de ofertas ou

e) Pesquisa em cartórios sobre transações recentes de compra e venda de

f) Seleção e vistoria dos elementos amostrais coletados nas atividades acima

g) Determinação da variável dependente (resposta) das variáveis

h) Análise das estatísticas do modelo matemático que explique a estrutura do

i) Determinação do valor final, multiplicando o valor resultante do modelo

O valor do imóvel comercial foi obtido pelo Método

a) Observação = previsível + aleatório (modelo aditivo);

b) Observação = previsível x aleatório (modelo multiplicativo).

No caso da parte previsível pode ser expressa por uma função

Esta representação constitui um modelo matemático onde cada

Utilizamos à análise de regressão linear quando necessitamos

Y = Valor da variável resposta para a observação i (i = 1, ..., n);

k = parâmetros desconhecidos (k = 0,1, ..., p-1);

 = Valor do erro para a observação i.

Estabelecido o modelo a partir de dados amostrais, faz-se

O tratamento estatístico foi realizado através do aplicativo “TS-

O valor encontrado pelo método comparativo foi ainda aferido

Desta forma, conforme demonstrado na memória de cálculos

R$ 4.400.000,00 (quatro milhões e quatrocentos mil reais).