Org-463527 School-457075 Laudo Comple

Um passo à frente na Engenharia de Avaliações
Laudo de Avaliação – Modalidade Laudo Completo
Solicitante: Pelli Sistemas Engenharia

LTDA
Objetivo da Avaliação: Definição do

valor venal do imóvel
Endereço: Rua Um, nº 100 – Mangueiras

– Cidade – UF
Área construída: 89,65 m²
Valor adotado para o imóvel: R$ 413.000,00 (Quatrocentos e Treze Mil

Reais)
Método Evolutivo
Grau de Fundamentação II
Grau de Precisão III
Eng. Civil/Arquiteto Avaliador

CREA – 000.000/D - UF
Empresa do Avaliador
CREA – 000.000/D - UF
CNPJ: 00.000.000-0000/00
Belo Horizonte, 27 de novembro de 2020
Rua Eurita 464 - Bairro Santa Tereza - Belo Horizonte/MG (31) 3466-1557 / 3467-1502 CEP: 31.010-210
atendimento@pellisistemas.com.br www.pellisistemas.com.br
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 – Dormitórios ................................................................................................ 12
Figura 2 – Banheiro .................................................................................................... 12
Figura 3 – Sala ........................................................................................................... 12
Figura 4 – Copa conjugada com Cozinha ................................................................... 12
Figura 5 – Área de serviço .......................................................................................... 13
Figura 6 – Vaga de Garagem...................................................................................... 13
SUMÁRIO
1. CONTRATANTE ................................................................................................... 1
2. CONTRATADA ..................................................................................................... 1
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO .................................................................................... 1
4. FINALIDADE DA AVALIAÇÃO ............................................................................. 1
5. DATA DA VISTORIA ............................................................................................. 1
6. METODOLOGIA E GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO .................... 1
7. DESCRIÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA NA ANÁLISE ......................... 2
8. DESCRIÇÃO DA REGIÃO ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL .............................. 3
9. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO .............................................................. 3
10. IDADE ESTIMADA E VIDA ÚTIL REMANESCENTE ........................................ 4
11. ANÁLISE DETALHADA DO MERCADO ........................................................... 4
12. PESQUISA IMOBILIÁRIA REFERENTE A NEGOCIAÇÕES DE TERRENOS .. 4
13. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .................................................................. 5
14. EXAME DE TITULAÇÃO ................................................................................... 7
15. ASPECTOS AMBIENTAIS ................................................................................ 7
16. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES ........................................................... 7
17. RESULTADOS DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA .......................... 8
18. CONCLUSÕES .................................................................................................. 9
ANEXO A ................................................................................................................... 11
ANEXO B ................................................................................................................... 14
ANEXO C ................................................................................................................... 38
ANEXO D ................................................................................................................... 40
ANEXO E ................................................................................................................... 43
1. Contratante
Pelli Sistemas Engenharia LTDA, CNPJ: 00.000.000/0000-00
2. Contratada
Empresa do Avaliador, CNPJ: 00.000.000/0000-00
3. Objeto da Avaliação
Imóvel localizado na Rua Um n° 100, Mangueiras, Cidade/UF – composto pela casa

residencial, com área privativa principal de 89,65 m². O imóvel encontrava-se ocupado na
data de vistoria. O ocupante do imóvel é a Pelli Sistemas Engenharia LTDA.
4. Finalidade da Avaliação
Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando, considerando a fração ideal do

lote e suas respectivas benfeitorias e análise de titularidade. O trabalho será realizado com
base na Norma Brasileira de Avaliação de Bens, a NBR 14.653, especificamente as partes 1
– Procedimentos Gerais e 2 – Imóveis Urbanos, e a Norma Brasileira de Avaliação de custos
de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios
edilícios, a NBR 12.721.
5. Data da Vistoria
A vistoria ao imóvel foi realizada no dia 20 de novembro de 2020, na presença do

ocupante do imóvel, o senhor Joaquim Maria da Silva.
6. Metodologia e Graus de fundamentação e precisão
Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Evolutivo”, conforme recomenda a
Norma Técnica da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – NBR 14653, partes
1 – Procedimentos Gerais e 2 – Imóveis Urbanos, para a determinação do valor de mercado.
A opção em utilizar o Método Evolutivo em detrimento ao Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado foi em virtude da inexistência de bens assemelhados que permitissem a
comparação direta.
O Método evolutivo identifica o valor de mercado do bem por meio do somatório dos
valores de seus componentes, considerando-se o fator de comercialização. Os dados de
1
mercado de venda de terrenos foram submetidos à modelagem de dados com a inferência

estatística.
Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão linear múltipla
– SisDEA, utilizado por diversas instituições públicas e privadas, que confere grande
isenção de subjetividade ao trabalho. Os graus de fundamentação e precisão estão
descritos nos itens 12 e 13 deste Laudo de Avaliação.
7. Descrição da documentação utilizada na análise
Para a elaboração do presente trabalho foram analisados os seguintes documentos

fornecidos pelo contratante:
a) Certidão de Matrícula nº 123456 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Cidade

– UF, emitida em 25/10/202020
Segundo o Registro do Imóvel, as áreas averbadas estão divididas da seguinte forma:
• Casa residencial com área de 89,65 m²

• Área do Terreno de 360,00 m²
• Duas vagas de garagem
Constatou-se a averbação do Habite-se e CND/INSS, documentos comprobatórios da

regularidade do imóvel perante a prefeitura do município.
b) Planta baixa do imóvel, assinada pelo Engenheiro Joaquim Silva Gontijo,

CREA-UF 12.345/D
A planta fornecida pelo contratante foi elaborada em setembro de 2015, a qual discrimina
a área do imóvel em três diferentes tipologias: Piscina, Casa residencial e Vagas de
Garagem descoberta. A descrição de cada área está disposta a seguir:
• Casa residencial com área de 89,65 m²

• Área do Terreno de 360,00 m²
• Piscina com área de 21 m²
• Vagas de Garagem com área de 30 m²
Para efeitos de cálculo, as áreas utilizadas foram as áreas equivalentes de cada

tipologia, segundo recomenda a NBR 12.721.
2
8. Descrição da região onde se localiza o imóvel
O imóvel avaliando está situado no bairro Mangueiras da cidade, bairro classificado

como de uso misto (residencial e comercial). Possui todas as infraestruturas urbanas (redes
de água, drenagem, esgotamento sanitário, iluminação pública, redes de energia elétrica e
telefônica).
O bairro se localiza numa região periférica no contexto urbano, tendo como ponto
desvalorizante as zonas de vulnerabilidade social nos limites do bairro. Projetos sociais,
com objetivo de desapropriação das construções existentes, já estão em andamento e na
sua fase final.
Existem diversos projetos, já aprovados pela prefeitura do município, relativos à

construção de casas residenciais dentro do bairro Mangueiras. Entretanto, ainda existe um
número considerável de terrenos sendo ofertados na região, fato este de interesse de
incorporadores e construtores. Atualmente, na data deste laudo, as construções
efetivamente terminadas e prontas para comercialização são raras.
O comércio na região ainda é escasso, sendo necessário que os moradores se

desloquem para realizar a maioria das atividades comerciais e de lazer. Coleta de lixo,
transporte público e pavimentação das ruas do bairro já foram implementadas pela
prefeitura. As principais vias de acesso ao bairro são pela rodovia Brasil e as avenidas São
Paulo e Rio de Janeiro.
9. Descrição do imóvel avaliando
As principais informações sobre o imóvel foram obtidas in loco durante a vistoria:
• Casa residencial composta por: 3 Quartos, sendo um suíte, Banheiro Social,

Sala de Estar, Copa conjugada com a Cozinha, Área de Serviço coberta, Piscina
e 2 vagas de garagem. A área total do imóvel é de 89,65 m².
• Padrão Construtivo: Normal (Pisos em cerâmicas; paredes revestidas em

cerâmica nas áreas molhadas; fachadas totalmente revestidas em pintura;
esquadrias em alumínio)
• Estado de Conservação: Entre Novo e Regular (Bem conservado, com início de

desgaste nos elementos construtivos).
3
• A vistoria foi realizada com o acompanhamento do proprietário do imóvel.
As fotos do imóvel avaliando estão impressas no anexo A, com suas respectivas

descrições.
10. Idade estimada e vida útil remanescente
A idade real estimada (idade aparente) do imóvel é de aproximadamente 4 anos. A vida

útil remanescente é de 56 anos.
11. Análise detalhada do mercado
O momento é de estagnação dos países desenvolvidos e a principal moeda de

referência do comércio internacional está aumentando. Neste cenário conturbado, o Brasil
esteve bem situado até o ano 2013, mas existem riscos demais para uma temporada de
instabilidade como a que o mundo vive. Cautela sempre foi, e neste momento ainda mais,
uma boa opção para os grandes empreendedores e investidores.
Em 2018, a economia brasileira começou a dar sinais de recuperação, com baixa

inflação e consequentes reduções das taxas de juros e concessões de crédito que
estimularam o consumo. Apesar da economia estar dando indícios de retomada, haverá
ainda, em 2020, muitas dificuldades a enfrentar. As crises internacionais são cheias de riscos
e ineditismos, onde fica difícil realizar projeções em longo prazo.
Um conceito indispensável à análise do mercado se refere a liquidez dos imóveis. Este

conceito exprime a velocidade e grau de facilidade com os quais a propriedade pode ou não
ser comercializada, ou seja, quanto maior a liquidez de um imóvel, mais facilmente ele
poderá ser vendido. Em se tratando do avaliando em questão, bem como do mercado no
qual ele está inserido, sua liquidez é baixa.
12. Pesquisa imobiliária referente a negociações de terrenos
O levantamento de dados teve como principal objetivo a obtenção de uma amostra

representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando está
inserido e constituiu a base do processo avaliatório. Nesta etapa, investigou-se o mercado
coletando dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações
realizadas e ofertadas, contemporâneas à data atual, com suas principais características
econômicas, físicas e de localização. Todos os dados coletados referem-se a informação
sobre ofertas ou vendas. Período de pesquisa: foram utilizados dados de mercado
4
coletados recentemente no mercado local, na semana de 10 de novembro a 21 de

novembro de 2020.
Para se obter o valor do imóvel, por inferência estatística, foi desenvolvido modelo
estatístico, contando com 39 (trinta e nove) elementos efetivamente utilizados, atendendo
os preceitos da NBR 14.653-2, sendo considerada uma variável dependente, valor unitário
(R$/m²), e 6 (seis) variáveis independentes. São elas:
• Área total – variável quantitativa representando a área total do terreno, em m².

Amplitude: 310 a 464;
• Frente – variável quantitativa representando a frente do terreno, em m.
Amplitude: 8 a 15
• Coeficiente de Aproveitamento – variável quantitativa representando o potencial
máximo construtivo do terreno. Amplitude: 1 a 3;
• Topografia – variável de códigos alocados, sendo: 1 – terrenos totalmente
planos, 2 – terrenos com leve aclive/declive, 3 – terrenos com inclinação
acentuada
• Setor Urbano (Renda Média) – variável proxy, representando os valores da
renda média por região, que foram disponibilizados pelo censo demográfico do
IBGE em 2010, para explicar as diferenças entre as diversas localizações,
considerando o padrão do entorno do imóvel. Amplitude: 1112,35 a 3690,96;
• Evento – variável dicotômica, sendo: 1 – Imóveis com preços de venda, 2 –
Imóveis com preços de oferta;
O modelo que apresentou a melhor aderência aos dados de mercado está apresentado
abaixo:
• Valor unitário = +9,23882284 -9,129354044E-007 * Área total² -0,3192625751 / Frente

+0,2000359139 * Coeficiente de Aproveitamento +0,02546527301 * Topografia²
+0,1609701219 * Setor Urbano (Renda Média) -801,6483227 / Evento
Os resultados estatísticos que levaram a convicção de valores estão impressos no anexo

B deste laudo de avaliação.
13. Especificação da Avaliação
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro

de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O
estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por
5
objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia

de alcance de graus elevados de fundamentação.
Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do

mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. Os graus de
fundamentação, para cada metodologia, estão listados nas tabelas abaixo:
Tabela 1 – Grau de Fundamentação para a estimativa do Terreno (NBR 14.653-2 item

9.2.1).
Pontos em Relação
Ite Grau de
Descrição ao Grau de
m Fundamentação
Fundamentação
1 Caracterização do imóvel avaliando III 3
Quantidade mínima de dados de mercado II 2
2
efetivamente utilizados
3 Identificação dos dados de mercado II 3
4 Extrapolação III 3
Nível de significância (somatório do valor das II 2
5 duas caudas), máximo para rejeição da hipótese
nula de cada regressor (teste bicaudal)
Nível de significância máximo admitido nos III 3
6
demais testes estatísticos realizados
Total 16
Grau de Fundamentação do Laudo II
Tabela 2 – Grau de Fundamentação para a estimativa do Custo das Benfeitorias (NBR

14.653-2 item 9.3).
Pontos em Relação
Ite Grau de
m Fundamentação
Fundamentação
1 Estimativa do custo direto II 2
2 BDI II 2
3 Depreciação Física II 2
Total 6
Tabela 3 – Grau de Fundamentação para o Método Evolutivo (NBR 14.653-2 item 9.5).
Pontos em Relação
Ite Grau de
m Fundamentação
Fundamentação
1 Estimativa do valor do terreno II 2
2 Estimativa dos custos de reedição II 2
3 Fator de comercialização III 3
Total 7
6
O grau de precisão da avaliação, considerando o intervalo de confiança de 80%, está

listado na tabela abaixo:
Tabela 4 – Grau de Precisão (NBR 14.653-2 item 9.2.2).
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa 6,40%
O grau de fundamentação final do trabalho é Grau II e de precisão é Grau III.
14. Exame de Titulação
Não foram identificadas irregularidades no imóvel avaliando quando confrontados os

dados fornecidos pelo proprietário.
15. Aspectos ambientais
Não foram observadas existências de fatores de impacto ambiental provocados pela

operação dos sistemas do imóvel avaliando.
16. Observações complementares
Foram tomados como pressupostos influenciadores no desenvolvimento do trabalho e

na convicção de valor do imóvel os itens relacionados abaixo:
• Vistoria “in loco”, considerando o contexto em que se insere o imóvel, a sua

localização, a predominância de usos na região, a disponibilidade de serviços, os
equipamentos comunitários existentes nas proximidades, assim como os atributos
do imóvel, tais como suas características físicas e de conforto.
• Documentação apresentada pelo contratante, constatando a localização e o

proprietário do imóvel. Não foram verificadas divergências entre as informações
fornecidas pelo proprietário e as verificadas no local.
• Por fugir a finalidade precípua deste trabalho, não foram efetuadas investigações
relativas às considerações legais de mérito concernentes a títulos ou hipotecas, etc,
providências estas que consideramos de caráter jurídico.
Consideramos as informações prestadas pelos colaboradores e aquelas fornecidas por

terceiros como de boa-fé, portanto confiáveis. O imóvel foi vistoriado.
7
17. Resultados da Avaliação e Data de Referência
a. Determinação do valor de mercado para o terreno:
As características do terreno do imóvel avaliando estão listados na tabela abaixo:
Coeficiente de Setor
Área Total Frente Topografia Evento
Aproveitamento Urbano
360 m² 12 1,5 2 2100 1
Os valores estimados, considerando as condições atuais, estão listados no quadro

abaixo:
Endereço Médio Mínimo Máximo

Rua Um 100 -
R$ 180.000,00 R$ 174.240,00 R$ 185.760,00
Mangueiras
Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado

local, na data deste laudo, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas
características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado
imobiliário.
A estimativa do valor do terreno, em números arredondados é:
Endereço Valor do Terreno

Rua Um 100 - Mangueiras R$ 180.000,00
b. Determinação do custo das benfeitorias:
As benfeitorias foram avaliadas pelo método da quantificação do custo, estimando-se,

primeiramente, o custo de reprodução por meio do Custo Unitário Básico do
SINDUSCON/MG para o mês de Novembro/2020, acrescido dos custos relativos a
fundações, projetos e BDI. A área utilizada para efeitos de cálculo foi o somatório da área
privativa coberta padrão da casa com as áreas equivalentes da piscina e do estacionamento
sobre o terreno.
8
Tendo em vista a idade aparente e o estado de conservação das edificações, a partir do

custo de reprodução, aplicou-se o fator de depreciação calculado segundo Ross Heideck,
obtendo-se o custo de reedição (custo das construções no estado em que se encontram).
Planilhas de cálculo do custo de reprodução e reedição das benfeitorias encontram-se

no Anexo b.
O custo total de reedição das benfeitorias, em números arredondados é:
Endereço Valor das benfeitorias

c. Determinação do Fator de Comercialização:
O fator de comercialização foi estimado por inferência em mercado semelhante, onde se

obteve uma média dos fatores de comercialização de uma amostra composta por 5 dados e
coletada recentemente no mercado local.
Planilhas de cálculo do Fator de Comercialização encontram-se no Anexo b.
O Fator de Comercialização, considerando as condições atuais, está listado no quadro

abaixo:
Endereço Fator de Comercialização

Rua Um 100 - Mangueiras 0,957
18. Conclusões
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de

Avaliação, atribuímos ao imóvel em questão, o seguinte valor venal de mercado:
Endereço Valor de Mercado

9
19. Local e data da conclusão do estudo.

Belo Horizonte, 27 de novembro de 2020
Eng. Civil/Arquiteto Avaliador

CREA – 242.829/D - MG
Empresa do Avaliador
CREA – 30.650/D - MG
CNPJ: 01.524.509-0001/04
Anexo:
a) Fotografias coloridas dos imóveis avaliando;
b) Resultados estatísticos;
c) Croqui de localização do imóvel avaliando e dos elementos amostrais;
d) Documentação apresentada;
e) Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T);
10
Anexo A
Fotografias;
11
Figura 1 – Dormitórios Figura 2 – Banheiro
Figura 3 – Sala Figura 4 – Copa conjugada com Cozinha
12
Figura 5 – Área de serviço Figura 6 – Vaga de Garagem
13
Anexo B
Resultados estatísticos;
14
a) Estimativa do Terreno
Relatório Estatístico - Regressão Linear
1) Modelo:
• Casa Residencial Mangueiras
2) Data de referência:
• Sexta-feira, 27 de novembro de 2020
3) Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 8
Variáveis utilizadas no modelo: 7
Total de dados: 42
Dados utilizados no modelo: 39
4) Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,9440889 / 0,9379024
Coeficiente de determinação: 0,8913039
Fisher - Snedecor: 36,31
Significância do modelo (%): 0,01
5) Normalidade dos resíduos:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 69%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 92%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
6) Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
15
7) Análise da variância:
Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F

Quadrados Liberdade Médio
Explicada 4,907 7 0,701 36,314
Não Explicada 0,598 31 0,019
Total 5,506 38
8) Equação de regressão:
Valor unitário = +9,23882284 -9,129354044E-007 * Área total² -0,3192625751 / Frente +0,2000359139 * Coeficiente de
Aproveitamento +0,02546527301 * Topografia² +0,1609701219 * Setor Urbano (Renda Média) -801,6483227 / Evento
9) Testes de Hipóteses:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Área total x² -2,72 1,05
Frente 1/x -2,10 4,44
Coeficiente de Aproveitamento x 3,64 0,10
Topografia x² 2,06 4,78
Setor Urbano (Renda Média) x 1,93 10,23
Evento 1/x -1,90 6,70
Valor unitário ln(y) 8,15 0,01
10 ) Correlações Parciais:
Correlações parciais para Área total Isoladas Influência

Frente -0,12 0,05
Coeficiente de Aproveitamento -0,11 0,09
Topografia 0,44 0,18
Setor Urbano (Renda Média) 0,38 0,24
Evento 0,12 0,03
Valor unitário 0,19 0,44
Correlações parciais para Frente Isoladas Influência

Coeficiente de Aproveitamento -0,23 0,10
Topografia -0,51 0,09
Setor Urbano (Renda Média) -0,59 0,15
Evento -0,01 0,21
Valor unitário -0,69 0,35
16
Correlações parciais para Coeficiente de Isoladas Influência

Aproveitamento
Topografia -0,08 0,43
Evento -0,18 0,11
Correlações parciais para Topografia Isoladas Influência

Evento 0,11 0,29
Correlações parciais para Setor Urbano (Renda Isoladas Influência

Média)
Evento -0,05 0,08
Correlações parciais para Evento Isoladas Influência

Valor unitário -0,19 0,32
17
Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
Pontos
Item Descrição Grau Grau Grau
obtidos
III II I
Completa quanto a Completa quanto às
Caracterização do Adoção de situação
1 todas as variáveis variáveis utilizadas III
imóvel avaliando paradigma
analisadas no modelo
Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o
2 dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis II
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
Apresentação de
informações relativas Apresentação de
Apresentação de
a todos os dados e informações relativas
informações relativas
Identificação dos dados variáveis analisados aos dados e
3 a todos os dados e II
de mercado na modelagem, com variáveis
variáveis analisados
foto e características efetivamente
na modelagem
conferidas pelo autor utilizados no modelo
do laudo
Admitida, desde que:
Admitida para
a) as medidas das
apenas uma variável,
características do
desde que: a) as
imóvel avaliando não
medidas das
sejam superiores a
características do
100 % do limite
imóvel avaliando não
amostral superior,
sejam superiores a
nem inferiores à
100% do limite
metade do limite
amostral superior,
4 Extrapolação Não admitida amostral inferior; b) o III
nem inferiores à
valor estimado não
metade do limite
ultrapasse 20 % do
amostral inferior, b) o
valor calculado no
valor estimado não
limite da fronteira
ultrapasse 15% do
amostral, para as
valor calculado no
referidas variáveis,
limite da fronteira
de per si e
amostral, para a
simultaneamente, e
referida variável
em módulo
Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
5 para a rejeição da 10% 20% 30% II
hipótese nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
Nível de significância
máximo admitido para
6 a rejeição da hipótese 1% 2% 5% III
nula do modelo através
do teste F de Snedecor
18
Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear
19
20
b) Custo das Benfeitorias
• Custo de Reprodução
QUADRO - Cálculo das Áreas nos Pavimentos e da Área Global
Local do Imóvel: Rua Conselheiro Rufino
LEVANTAMENTO DE ÁREAS
Coberta de Padrão Diferente ou
TOTAIS
Tipologia (*) Descoberta QUANTIDADE
Equivalente (número de tipologias
Coberta Padrão Iguais)
Real em área de
Real Coeficiente Equivalente
(2+3) custo padrão
(2+5)
1 2 3 4 5 6 7
Casa 89,65 1 0 89,65 89,65 1
Piscina 21,00 0,5 10,5 21,00 10,50 1
Vaga de garagem 30,00 0,05 1,5 30,00 1,50 1
Totais 89,65 51,00 12,00 140,65 101,65 -
21
QUADRO - Avaliação do Custo Global e Unitário da Construção
Local do imóvel:
CLASSIFICAÇÃO GERAL USO RESIDENCIAL
AVALIAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA CONSTRUÇÃO E
Área Dependências de uso privativo da unidade autônoma

equivalente
Padrão de Número de
Designação total do
DO CUSTO POR m2 DE CONSTRUÇÃO
acabamento pavimentos Banheiros Quartos de

projeto-padrã Quartos Salas
ou WC empregados
o adotado
Residencial R1-N 1 101,65 3 1 2 0
2. Sindicato que forneceu o Custo Unitário Básico: SINDUSCON-MG
3. Custo Unitário Básico para o mês de: Novembro R$ por m2 = 1.896,46
4. Áreas Globais do Prédio Projetado
101,65
* obs: áreas equivalentes em área de custo padrão
5. Custo Básico Global da Edificação R$ 192.775,16
6. Parcelas Adicionais não Consideradas no Projeto-padrão R$ 21.205,27
6.1 Fundação R$ 13.494,26
6.2
R$ 7.711,01
Projeto
6.3
R$ 0,00
Outros
13. Custo Global da Construção R$ 213.980,43
14. Custo Global da Construção acrescido do BDI R$ 261.312,90
15. Custo unitário da obra em cálculo [Custo total / área equivalente (13) / (4.6)] R$/m² 2.571,00
22
• Custo de Reedição
QUADRO - Custo de Reedição das Benfeitorias
Local do imóvel:
AVALIAÇÃO DO CUSTO DE REEDIÇÃO DA OBRA
CLASSIFICAÇÃO GERAL
Ano de Sistema Estado de Valor Custo de

Número da Matrícula Designação
construção Construtivo Conservação Residual Reprodução
123456 2016 Alvenaria Estrutural Residencial Entre novo e regular 10% R$ 261.312,90
2. Vida Útil
2.1 Padrão 60
2 2 Avaliando 5
2 3 % Vida Útil 8,33%
3. Depreciação
3.1 Estado de Conservação (Ross-Hedeicke) B
3.2 Fator K 4,35
3.3 Depreciação Física 0,96
4. Valor depreciável R$ 224.951,21
5. Valor não depreciável R$ 26.131,29
6. Custo de Reedição R$ 251.082,50
23
• Tabela de Fundamentação – Método da Quantificação dos custos

Graus
Item Descrição
III II I Pontos obtidos
Pela
utilização de
custo
Pela utilização de
unitário
Pela elaboração custo unitário
básico para
1 Estimativa do de orçamento, básico para
projeto II
custo direto no mínimo projeto
diferente do
sintético semelhante ao
projeto
projeto padrão
padrão, com
os devidos
ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado II
Calculada por
levantamento do
custo de Calculada por
recuperação do métodos técnicos
bem para consagrados,
Depreciação
3 deixá-lo no considerando-se Arbitrada II
Física
estado de novo idade, vida útil e
ou Casos de estado de
bens novos ou conservação
projetos
hipotéticos
24
c) Fator de Comercialização
Depreciação – Casa 1
Idade (anos) 1
Vida útil (anos) 60
% Vida útil 1,67%
Estado de conservação A
Fator k de Ross Heidecke 1,02
Depreciação 0,9898
Custo de Reedição – Casa 1
Área Eq. (m²) Projeto Padrão Valor do CUB BDI (%) Parcela Adicional Residual (%) Depreciação Valor Total
51,19 R1-B R$ 1.566,69 22,12% R$ 8.821,87 10% 0,9898 R$ 107.741,15
25
Idade (anos) 8
% Vida útil 13,33%
Estado de conservação C
Residual
Área Eq. (m²) Projeto Padrão Valor do CUB BDI (%) Parcela Adicional Depreciação Valor Total
(%)
90,21 R1-N R$ 1.896,46 22,12% R$ 18.818,76 10% 0,9031 R$ 211.679,61
26
Idade (anos) 15
% Vida útil 25,00%
Estado de conservação B
Depreciação 0,843
55,48 R1-B R$ 1.566,69 22,12% R$ 9.561,20 10% 0,843 R$ 101.174,43
27
Idade (anos) 4
% Vida útil 6,67%
Estado de conservação D
Depreciação 0,884
97,84 R1-N R$ 1.896,46 22,12% R$ 20.410,46 10% 0,884 R$ 225.259,95
28
Idade (anos) 2
% Vida útil 3,33%
Estado de conservação A
101,01 R1-N R$ 1.896,46 22,12% R$ 21.071,76 10% 0,9845 R$ 256.045,28
29
Endereço Área do Valor Unitário Valor Total Custo de Valor Total do Fator de
Preço de Venda
Completo Lote Lote Lote Reedição Imóvel Comercialização
Rua Um 225 385,00 m² R$/m² 460,00 R$ 177.100,00 R$ 107.714,15 R$ 284.814,15 R$ 282.000,00 0,990119363
Rua Dois 332 342,00 m² R$/m² 525,00 R$ 179.550,00 R$ 211.679,61 R$ 391.229,61 R$ 363.000,00 0,927843892
Rua Três 779 407,00 m² R$/m² 555,00 R$ 225.885,00 R$ 101.174,43 R$ 327.059,43 R$ 311.000,00 0,950897521
Rua Quatro 441 400,00 m² R$/m² 425,00 R$ 170.000,00 R$ 225.259,95 R$ 395.259,95 R$ 380.000,00 0,961392614
Rua Cinco 41 421,00 m² R$/m² 435,00 R$ 183.135,00 R$ 256.045,28 R$ 439.180,28 R$ 420.000,00 0,956327098
Média (*) 0,957316097

Desvio Padrão 0,02238001
Limite Superior 0,98596251
Limite Inferior 0,942992891
30
d) Resultado da Avaliação
• Estimativa do Valor
Valor do Terreno Custo das Benfeitorias Fator de Comercialização Valor de Mercado
R$ 180.000,00 R$ 251.082,50 0,957 R$ 412.682,21
31
• Tabela de Fundamentação – Método Evolutivo
Grau
Item Descrição Pontos obtidos
III II I
Grau III de fundamentação no Grau II de fundamentação no Grau I de fundamentação no
1 Estimativa do valor do terreno método comparativo ou no método comparativo ou no método comparativo ou no II
involutivo involutivo involutivo
Grau III de fundamentação no Grau II de fundamentação no Grau I de fundamentação no

2 Estimativa dos custos de reedição II
método da quantificação do custo método da quantificação do custo método da quantificação do custo
3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado III
32
Coleta de dados;
33
• Variáveis texto
Desabilitados Dados Endereço Bairro Informante Telefone Longitude Latitude

1 Rua Um, 158 Mangueiras Informante A (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
2 Rua Dois, 90 Mangueiras Informante A (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
3 Rua Três, 166 Mangueiras Informante A (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
* 4 Rua Quatro, 210 Mangueiras Informante A (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
5 Rua Cinco, 59 Mangueiras Informante A (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
6 Rua Seis, 75 Mangueiras Informante A (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
7 Rua Sete, 193 Mangueiras Informante A (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
8 Rua Oito, 235 Mangueiras Informante A (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
9 Rua Nove, 650 Mangueiras Informante A (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
10 Rua Dez, 648 Mangueiras Informante B (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
11 Rua Onze, 103 Mangueiras Informante B (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
12 Rua Doze, 51 Mangueiras Informante B (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
13 Rua Treze, 272 Mangueiras Informante B (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
14 Rua Quatorze, 191 Mangueiras Informante B (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
15 Rua Quinze, 221 Mangueiras Informante B (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
16 Rua Dezesseis, 272 Mangueiras Informante B (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
17 Rua dos Dezessete, 207 Mangueiras Informante B (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
* 18 Rua Dezoito, 37 Mangueiras Informante C (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
19 Rua Dezenove. 191 Mangueiras Informante C (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
20 Rua Vinte, 194 Mangueiras Informante C (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
21 Rua Vinte e Um, 82 Mangueiras Informante C (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
22 Rua Vinte e Dois, 113 Mangueiras Informante C (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
23 Rua Vinte e Três, 80 Mangueiras Informante D (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
24 Rua Vinte e Quatro, 37 Mangueiras Informante D (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
25 Rua Vinte e Cinco, 151 Mangueiras Informante D (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
34
Desabilitados Dados Endereço Bairro Informante Telefone Longitude Latitude

26 Rua Vinte e Seis, 156 Mangueiras Informante D (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
* 27 Rua Vinte e Sete, 80 Mangueiras Informante D (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
28 Rua Vinte e Oito, 163 Mangueiras Informante E (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
29 Rua Vinte e Nove, 71 Mangueiras Informante E (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
30 Rua Trinta, 193 Mangueiras Informante E (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
31 Rua Trinta e Um, 162 Mangueiras Informante E (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
32 Rua Trinta e Dois, 192 Mangueiras Informante E (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
33 Rua Trinta e Três, 207 Mangueiras Informante E (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
34 Rua Trinta e Quatro, 88 Mangueiras Informante E (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
35 Rua Trinta e Cinco, 65 Mangueiras Informante F (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
36 Rua Trinta e Seis, 135 Mangueiras Informante F (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
37 Rua Trinta e Sete, 143 Mangueiras Informante F (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
38 Rua Trinta e Oito, 96 Mangueiras Informante F (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
39 Rua Trinta e Nove, 144 Mangueiras Informante F (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
40 Rua Quarenta, 96 Mangueiras Informante F (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
41 Rua Quarenta e Um, 147 Mangueiras Informante F (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
42 Rua e Quarenta e Dois, 44 Mangueiras Informante F (00) 0000-0000 -12,3456789 -12,3456789
35
• Variáveis numéricas
Área Coeficiente de Setor Urbano (Renda Valor total

Desabilitados Dados Frente Topografia Evento Unitário
Total Aproveitamento Média (*)
1 425 13 2 1 2260,42 2 18000000 425

2 346 8 3 1 2100,33 2 17280000 346
3 374 14 2 1 3690,96 1 20520000 374
* 4 317 10 1 1 2129,01 1 18900000 317
5 349 10 1 1 2129,01 1 21240000 349
6 338 15 3 2 1933,17 1 22140000 338
7 346 13 2 1 2129,01 2 17640000 346
8 396 8 2 3 2687,36 2 20520000 396
9 418 15 3 2 2260,42 1 17820000 418
10 317 12 2 3 2129,01 2 22500000 317
11 356 12 1 1 1873,98 1 16380000 356
12 454 13 1 3 2129,14 2 20340000 454
13 392 12 3 1 2021,6 2 16740000 392
14 400 14 2 3 2867,87 2 19980000 400
15 367 14 1 3 1525 1 21600000 367
16 418 9 3 1 1939,69 1 22140000 418
17 457 11 2 3 1989,65 2 22680000 457
* 18 400 11 2 1 2092,64 1 22860000 400
19 443 12 2 3 1112,35 1 19620000 443
20 317 8 3 1 2014,84 2 16380000 317
21 432 15 3 1 1873,98 1 20700000 432
22 313 9 1 3 2495,1 1 23400000 313
23 410 13 3 1 2438,59 1 18720000 410
24 457 12 1 1 1754,46 1 18000000 457
36
Área Coeficiente de Setor Urbano (Renda Valor total

Desabilitados Dados Frente Topografia Evento Unitário
Total Aproveitamento Média (*)
25 338 8 1 1 2683,46 1 19260000 338

26 364 15 2 1 1924,92 2 22320000 364
* 27 346 11 2 1 2260,42 2 22680000 346
28 367 11 1 1 2100,33 1 19800000 367
29 335 11 1 2 3690,96 1 23400000 335
30 457 10 1 1 2129,01 1 17460000 457
31 385 13 2 2 2129,01 1 15480000 385
32 346 15 2 3 1933,17 1 19800000 346
33 428 11 3 3 2129,01 1 18900000 428
34 317 11 2 2 2687,36 1 17640000 317
35 414 12 1 2 2260,42 1 16560000 414
36 310 15 3 1 2129,01 1 16380000 310
37 392 10 3 3 1873,98 2 23220000 392
38 432 13 3 1 2129,14 2 17820000 432
39 317 13 2 3 2021,6 1 20160000 317
40 313 15 1 1 2867,87 1 18720000 313
41 378 12 3 3 1525 2 21060000 378
42 464 14 1 1 1939,69 1 21600000 464
37
Anexo C
Croqui de localização;
38
FOTO DO CROQUI DE
LOCALIZAÇÃO (GOOGLE
EARTH)
39
Anexo D
Documentação;
40
a) Matrícula
41
b) Planta baixa
42
Anexo E
Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T);
43
44

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Um passo à frente na Engenharia de Avaliações

Laudo de Avaliação – Modalidade Laudo Completo

Solicitante: Pelli Sistemas Engenharia

Objetivo da Avaliação: Definição do

Endereço: Rua Um, nº 100 – Mangueiras

Área construída: 89,65 m²

Valor adotado para o imóvel: R$ 413.000,00 (Quatrocentos e Treze Mil

Grau de Precisão III

Eng. Civil/Arquiteto Avaliador

Belo Horizonte, 27 de novembro de 2020

Pelli Sistemas Engenharia LTDA, CNPJ: 00.000.000/0000-00

Empresa do Avaliador, CNPJ: 00.000.000/0000-00

Imóvel localizado na Rua Um n° 100, Mangueiras, Cidade/UF – composto pela casa

Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando, considerando a fração ideal do

A vistoria ao imóvel foi realizada no dia 20 de novembro de 2020, na presença do

6. Metodologia e Graus de fundamentação e precisão

A opção em utilizar o Método Evolutivo em detrimento ao Método Comparativo Direto de

mercado de venda de terrenos foram submetidos à modelagem de dados com a inferência

7. Descrição da documentação utilizada na análise

Para a elaboração do presente trabalho foram analisados os seguintes documentos

a) Certidão de Matrícula nº 123456 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Cidade

Segundo o Registro do Imóvel, as áreas averbadas estão divididas da seguinte forma:

• Casa residencial com área de 89,65 m²

Constatou-se a averbação do Habite-se e CND/INSS, documentos comprobatórios da

b) Planta baixa do imóvel, assinada pelo Engenheiro Joaquim Silva Gontijo,

• Casa residencial com área de 89,65 m²

Para efeitos de cálculo, as áreas utilizadas foram as áreas equivalentes de cada

8. Descrição da região onde se localiza o imóvel

O imóvel avaliando está situado no bairro Mangueiras da cidade, bairro classificado

Existem diversos projetos, já aprovados pela prefeitura do município, relativos à

O comércio na região ainda é escasso, sendo necessário que os moradores se

9. Descrição do imóvel avaliando

As principais informações sobre o imóvel foram obtidas in loco durante a vistoria:

• Casa residencial composta por: 3 Quartos, sendo um suíte, Banheiro Social,

• Padrão Construtivo: Normal (Pisos em cerâmicas; paredes revestidas em

• Estado de Conservação: Entre Novo e Regular (Bem conservado, com início de

• A vistoria foi realizada com o acompanhamento do proprietário do imóvel.

As fotos do imóvel avaliando estão impressas no anexo A, com suas respectivas

10. Idade estimada e vida útil remanescente

A idade real estimada (idade aparente) do imóvel é de aproximadamente 4 anos. A vida

11. Análise detalhada do mercado

O momento é de estagnação dos países desenvolvidos e a principal moeda de

Em 2018, a economia brasileira começou a dar sinais de recuperação, com baixa

Um conceito indispensável à análise do mercado se refere a liquidez dos imóveis. Este

12. Pesquisa imobiliária referente a negociações de terrenos

O levantamento de dados teve como principal objetivo a obtenção de uma amostra

coletados recentemente no mercado local, na semana de 10 de novembro a 21 de

• Área total – variável quantitativa representando a área total do terreno, em m².

• Valor unitário = +9,23882284 -9,129354044E-007 * Área total² -0,3192625751 / Frente

Os resultados estatísticos que levaram a convicção de valores estão impressos no anexo

13. Especificação da Avaliação

A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro

objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia

Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do

Tabela 1 – Grau de Fundamentação para a estimativa do Terreno (NBR 14.653-2 item

Tabela 2 – Grau de Fundamentação para a estimativa do Custo das Benfeitorias (NBR

O grau de precisão da avaliação, considerando o intervalo de confiança de 80%, está

Tabela 4 – Grau de Precisão (NBR 14.653-2 item 9.2.2).

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa 6,40%

O grau de fundamentação final do trabalho é Grau II e de precisão é Grau III.

14. Exame de Titulação

Não foram identificadas irregularidades no imóvel avaliando quando confrontados os

15. Aspectos ambientais