08.4 - Vinícius - Laudo de Avaliação CEEE - Osorio

LAUDO DE AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA
ALIENAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

MÉTODO EVOLUTIVO – COMPLETO DE USO RESTRITO
COMPANHIA ESTADUAL DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA

– CEEE-D, sociedade de economia mista, concessionária de serviços
públicos de energia elétrica, com sede na cidade de Porto Alegre/RS,
CONTRATANTE situada na Av. Joaquim Porto Villanova, nº 201, Prédio “A”, 7° andar, sala
721, Bairro Jardim Carvalho – CEP 91410400, inscrita no Cadastro
Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ, da Secretaria da Receita Federal,
sob o nº 08.467.115/0001-00
COMPANHIA ESTADUAL DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA

PROPRIETÁRIO
- CEEE-D
EDITAL EDITAL DE PREGÃO Nº 6000003301 – LOTE 4
SQUADRO ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA EPP, com sede na

Avenida Perimetral Bruno Segalla, 10.854, Bairro Kayser, Caxias do
CONTRATADA
Sul/RS, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ, da
Secretaria da Receita Federal, sob o nº 11.709.116/0001-10
DESCRIÇÃO TERRENO URBANO COM ÁREA DE 1000,40 M²

RESUMIDA DO
IMÓVEL BENFEITORIAS COM ÁREAS TOTAIS CONSTRUÍDAS DE 865,70M²
ENDEREÇO DO Gerência Regional Litoral Norte – Osório, R Santos Dumont esq R Jorge
AVALIANDO Dariva e R Mal Floriano Peixoto, Centro, Osório/RS
92.866 RI OSÓRIO/RS, COM CADA REFERÊNCIA 15 DE OUTUBRO

MATRÍCULA Nº
DE 2020
DATA DE
REFERÊNCIA 24 de Maio de 2021
AVALIAÇÃO
- 2 de 79 –
MÉTODO EVOLUTIVO – COMPLETO DE USO RESTRITO –
GERENCIA REGIONAL LITORAL NORTE – OSÓRIO/RS
SUMÁRIO
1 FICHA RESUMO...................................................................................................................... 4
2 IDENTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO .................................................................................. 5
3 FINALIDADE DA AVALIAÇÃO ............................................................................................... 6
4 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO .................................................................................................. 7
5 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ............................................... 8
6 VISTORIA ................................................................................................................................ 9
7 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ................................. 10
7.1 .CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ................................................................................... 10
7.2 .CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO ................................................................................ 13
7.3 .CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS ........................................ 15
8 DIAGNÓSTICO DE MERCADO ............................................................................................ 16
9 IDENTIFICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS ............................ 17
10 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ..................................................................................... 18
11 AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS ................................................................................................. 19
11.1 AVALIAÇÃO DO TERRENO - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE
MERCADO .............................................................................................................................. 19
11.1.1 Planilha dos dados utilizados .............................................................................. 19
11.1.2 Pesquisa de mercado .......................................................................................... 19
11.1.3 Tratamento dos dados......................................................................................... 20
11.1.4 Identificação do resultado ................................................................................... 28
11.1.5 Valor de Avaliação do Terreno ............................................................................ 29
11.2 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO 29
11.2.1 Vistoria ................................................................................................................. 29
11.2.2 Estimativa do padrão construtivo ........................................................................ 30
11.2.3 Relacionamento da benfeitoria com os projetos-padrões ................................... 30
11.2.4 Estimativa do custo unitário básico ..................................................................... 30
11.2.5 Cálculo da área construída equivalente .............................................................. 31
11.2.6 Estimação do custo unitário final (CF) ................................................................ 31
11.2.7 Custo de reprodução da benfeitoria .................................................................... 32
11.2.8 Depreciação pelo método misto de Ross/Heidecke ........................................... 33
11.2.9 Custo da reedição da benfeitoria (CD ou CA) ..................................................... 34
11.3 ESTIMATIVA DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO (FC) ......................................... 35
11.4 APLICAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO - AVALIAÇÃO FINAL DO IMÓVEL ........... 36
12 RESULTADO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................ 37
12.1 INTERVALO DE VALORES – TERRENO .................................................................. 37
12.2 VALORES DAS BENFEITORIAS ................................................................................ 37
SQUADRO ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA

Av. Perimetral Bruno Segalla,10854 | CEP 95097-272 | B. Kayser | Caxias do Sul-RS
Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
squadro@squadrosolucoes.com.br | www.squadrosolucoes.com.br | CREA/RS 171.003 | CAU 18.971-5
- 3 de 79 –
12.3 INDICAÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO ................................................... 37

12.4 VALOR FINAL DA AVALIAÇÃO .................................................................................. 37
13 VALORES PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA ........................................................................ 38
13.1 Critério ......................................................................................................................... 38
13.2 Desenvolvimento ......................................................................................................... 38
14 CONCLUSÃO E DATA DE REFERÊNCIA ........................................................................... 40
15 QUALIFICAÇÃO LEGAL COMPLETA E ASSINATURA DO(S) PROFISSIONAL(IS)
RESPONSÁVEL(IS) PELA AVALIAÇÃO .................................................................................. 41
16 ANEXOS ................................................................................................................................ 42
16.1 ANEXO A: Plantas Baixas dos prédios e benfeitorias ................................................ 43
16.2 ANEXO B: Anotação de responsabilidade técnica ..................................................... 44
16.3 ANEXO B1: Registro de responsabilidade técnica ..................................................... 46
16.4 ANEXO C: Certidão de matrícula (fornecida pelo Grupo CEEE) ................................ 50
16.5 ANEXO D: Planilha com dados pesquisados ............................................................. 51
16.6 ANEXO D1: Cópia dos anúncios de terrenos dos sites das imobiliárias .................... 56
16.7 ANEXO D2: Arquivo do GoogleEarth com a localização dos imóveis anunciados .... 57
16.8 ANEXO D3: Arquivo do TS-SISREG........................................................................... 58
16.9 ANEXO E: Graus de fundamentação e precisão ........................................................ 60
16.10 ANEXO F: Relatório fotográfico da vistoria ............................................................. 62
16.11 ANEXO G: Coeficientes de Ross/Heidecke ............................................................ 63
16.12 ANEXO H: Tabela CUB SINDUSCON/RS .............................................................. 65
16.13 ANEXO I: Valores da depreciação das benfeitorias dos anúncios (terreno) .......... 66
16.14 ANEXO J: BDI Acórdão 2.622/2013-TCU-Plenário ................................................ 67
16.15 ANEXO K: Planta de Zoneamento do Plano Diretor ............................................... 68
16.16 ANEXO L: Memória de cálculo da Quantificação de custo das benfeitorias .......... 75
16.17 ANEXO M: Estimativa de Custos por etapa de construção. ................................... 77

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
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1 FICHA RESUMO
Imóvel com características comerciais, registrado sob matrícula nº 92.866

Objeto
do Registro de Imóveis da Osório/RS
Objetivo Determinação do valor de mercado do imóvel
Subsidiar à CONTRATANTE o suporte técnico necessário para a tomada

Finalidade de decisão no que couber aos valores de mercado para alienação dos
imóveis objetos do EDITAL DE PREGÃO Nº 6000003301 – LOTE 4.
Gerencia Regional Litoral Norte – Osório, R Santos Dumont esq R Jorge

Localização
Dariva e R Mal Floriano Peixoto, Centro, Osório/RS
Companhia Estadual de Distribuição de Energia Elétrica - Grupo CEEE

Proprietário
CNPJ: 08.467.115/0001-0
Área Terrenos TERRENO URBANO COM ÁREA DE 1000,40 M²
Áreas das
Gerencia Regional: 865,70M²
Benfeitorias
Item Valor de avaliação

Terreno R$ 1.242.117,00
Benfeitoria R$ 1.437.817,00
Resultados da
avaliação FC 1,07
Total R$ 2.867.529,00
dois milhões, oitocentos e sessenta e sete mil, quinhentos e vinte e
nove reais
Arq. Pablo Cesar Uez, Me. – CAU A49.470-4
Avaliadores
Eng. Civil Vinicius Santa Catarina – CREA/RS 201.909
Caxias do Sul/RS, 24 de Maio de 2021.

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 5 de 79 –
2 IDENTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO
COMPANHIA ESTADUAL DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA

ELÉTRICA – CEEE-D, sociedade de economia mista, concessionária
de serviços públicos de energia elétrica, com sede na cidade de Porto
CONTRATANTE Alegre/RS, situada na Av. Joaquim Porto Villanova, nº 201, Prédio “A”,
7° andar, sala 721, Bairro Jardim Carvalho – CEP 91.410-400, inscrita
no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ, da Secretaria da
Receita Federal, sob o nº 08.467.115/0001-00
COMPANHIA ESTADUAL DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA

PROPRIETÁRIO
ELÉTRICA - CEEE-D
EDITAL EDITAL DE PREGÃO Nº 6000003301 – LOTE 4
SQUADRO ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA EPP, com sede na

Avenida Perimetral Bruno Segalla, 10.854, Bairro Kayser, Caxias do
CONTRATADA
Sul/RS, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ, da
Secretaria da Receita Federal, sob o nº 11.709.116/0001-10
TERMO DE CONTRATO N° 5000005118

CONTRATO
Assinado em 26 de Abril de 2021.
DESCRIÇÃO
RESUMIDA DO  TERRENO URBANO COM ÁREA DE 1000,40 M²
IMÓVEL  BENFEITORIAS: 865,70M²
AVALIANDO
ENDEREÇO DO Gerencia Regional Litoral Norte – Osório, R Santos Dumont esq R Jorge
AVALIANDO Dariva e R Mal Floriano Peixoto, Centro, Osório/RS
MATRÍCULA Nº 92.866 do Registro de Imóveis da Comarca de Osório/RS
DATA DE
REFERÊNCIA 24 de Maio de 2021.
AVALIAÇÃO

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
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3 FINALIDADE DA AVALIAÇÃO
Subsidiar à CONTRATANTE o suporte técnico necessário para a tomada de decisão

no que couber aos valores de mercado para alienação dos imóveis objetos do EDITAL DE
PREGÃO Nº 6000003301 – LOTE 4.

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
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4 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Obtenção do valor de mercado para a alienação do imóvel.

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5 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
O presente documento foi balizado pela delimitação contratual, sendo considerado de

uso restrito, e as normas técnicas vigentes da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT,
em especial as NBR/12.721/99 e NBR nºs 14.653-1/2001, 14.653-2/2011, 14.653-3/2004 e
14.653-4/2002.
Considerando o prazo exíguo disponibilizado para a execução dos trabalhos, uma vez
que fora feita solicitação verbal pela CONTRATANTE para entrega antecipada do Laudo de
Avaliação, a pesquisa de referências de mercado não teve a extensão e detalhamento típicos
para serviços análogos.
Também ficou prejudicado o contato com os órgãos públicos para levantamento de
informações relevantes pois, com o respeito aos protocolos de distanciamento social para
enfrentamento da Pandemia de SARS – Covid 19, os atendimentos são restritos e a
disponibilização online de documentos é um tanto precária por parte do executivo municipal.
Na pesquisa de mercado, ficou evidente a dificuldade de se obter amostras similares,
aja vista a região estar em Setor Central, com incentivo a densificação e o uso atual da edificação
se equipara em características à prestação de serviços públicos disponibilizada pelos órgãos do
Executivo Municipal, o que, por óbvio, não se encontra facilmente disponível para transações
imobiliárias.
Para complementar e subsidiar a avaliação foram pesquisadas as legislações
urbanísticas e ambientais do município de Osório: Plano Diretor (Lei nº 3.902/2006) e Código de
Obras (Lei nº 1.645/1978)
Por fim, a Squadro Arquitetura e Engenharia LTDA-EPP, declara que não tem no
presente e nem vislumbra no futuro, qualquer interesse imobiliário no imóvel objeto do presente
laudo de avaliação.

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6 VISTORIA
A vistoria foi realizada no dia 5 de Maio de 2021, entre as 8:00 e 13:30h pela equipe
da CONTRATADA, composta pelos responsáveis técnicos: arquiteto e urbanista PABLO CESAR
UEZ – CAU A49470-4, engenheiro civil VINICIUS SANTA CATARINA – CREARS 201.909 e o
técnico em edificações MIGUEL SANTA CATARINA – CFT 42037476000.
A visita foi acompanhada por funcionário designado pelo proprietário e teve o objetivo
de possibilitar a caracterização do imóvel através do conhecimento da realidade como forma de
subsidiar a avaliação dos fatores preponderantes para a determinação do justo valor do imóvel.
Foram feitas num total de 774 imagens do local, conforme imagem a seguir. Para
facilitar acesso as imagens foi gerado um link do Google Drive:
https://drive.google.com/drive/folders/1Q_P5Elm7pdnpTDwSdIPnd956JRDWSeiw?usp=sharing
Figura 1: lista do relatório fotográfico.

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7 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
7.1 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
O município de Osório localiza-se na microrregião do litoral setentrional do Rio Grande

do Sul, Litoral Norte do Estado. Distância do Município com a Capital: 95km. Municípios
Limítrofes: Ao sul: Tramandaí, Cidreira e Capivari do Sul. Ao norte: Maquiné, Caraá e Torres, A
leste: Imbé e Xangri-lá e A oeste: Santo Antônio da Patrulha. Rodovias de acesso: BR 290,
Estrada General Osório (FreeWay), BR- 101, RST- 101, RS- 030 e RS- 389 (Estrada do Mar).
Em razão dos ventos, em Osório foi construída em 2007 a segunda maior usina eólica da
América Latina e terceira maior do mundo, o Parque Eólico de Osório.
O imóvel avaliando está localizado na área urbana do município, no bairro centro e na
zona denominada Setor Central (SC), de acordo com o mapa de zoneamento do plano diretor
setor de urbanidade e animação. Tem como principais usos incentivados o Uso residencial e
misto diversificado. A região é constituída basicamente de lotes médios e pequenos. Verificasse
a tendência de verticalização e compactação das edificações. Densidade alta.
A topografia da região é de plana a semi-plana. Possui edificações com atividades e
usos predominantemente comerciais-serviços, mistas e residenciais, de uma forma geral são de
padrão construtivo MÉDIO com estado de conservação REGULAR.
Figura 2: Região do município de Osório/RS onde o avaliando está inserido.

Fonte: Adaptado de GoogleMaps, 2021.

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Figura 3: Contexto urbano do entorno do imóvel avaliando

Fonte: Adaptado de GoogleEarth, 2021.
Figura 4: Imagem com indicação da localização do imóvel avaliando no zoneamento urbano do

Município de Osório.
Fonte: Adaptado da Lei nº 3.902/2006 - Plano diretor, 2021

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Figura 5: Planta de Localização.

Fonte: Adaptado de GoogleEarth, 2021.
Figura 6: Indicação do imóvel avaliando no contexto urbano e no contexto legal.

Fonte: DAGANI, R. 2019 – Laudo de avaliação.

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7.2 CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO
Tipo Lotes Urbanos

Área matriculada 1.000,40m²
Testada 30,50m
A Noroeste com a Rua Jorge Dariva, ao Sudeste, com a Rua
Confrontações Marechal Floriano Peixoto, ao Nordeste, com a divisa do Lote 03
e ao Sudoeste, com a Rua Santos Dumont.
Formato Regular, retangular
Situação Terreno de esquina com três confrontações
 Pavimentação das vias
 Escola;
públicas, com guias e
 Hospital;
sarjeta;
 Praças e parques de
 Iluminação pública;
lazer;
Infraestrutura  Fornecimento de
 Transporte coletivo;
energia elétrica;
disponível na região  Posto de saúde;
 Disponibilidade de
 Posto policial;
água tratada;
 Igreja e Cemitério;
 Redes de telefonia,
 Correios;
internet e tv a cabo;
 Coleta de resíduos
Plano, com pequeno declive entre as Ruas Jorge Dariva e
Topografia
Marechal Floriano Peixoto, em direção à segunda.
Acesso Acesso por vias pavimentadas
Não foram identificadas espécimes vegetais ou arbóreas
Vegetação, etc.
relevantes.
Localização: situação
na região e na via
pública, com
indicação de limites e
confrontações
definidas de acordo
com a posição do
observador, a qual
deve ser
obrigatoriamente
explicitada,
apresentando croqui

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
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da área / imagem /
latitude / longitude;
Coord. Geográficas 29°53'11.06"S 50°16'6.06"O
Utilização atual e O imóvel é utilizado pela CEEE com Gerência regional e agência
vocação, em de atendimento ao cliente.
confronto com a A legislação em vigor incentiva uso comercial – serviços e
legislação em vigor; industrial, com maior densidade de aproveitamento urbanístico.
Restrições físicas e
legais ao Não foram observadas restrições ao aproveitamento
aproveitamento;
Sub ou
Imóvel subaproveitado pelos padrões urbanísticos incidentes.
superaproveitamento
Figura 7: Destaque do Regime Urbanístico incidente sobre imóvel avaliando.

Fonte: Adaptado da Lei 3.902/2006 – Plano Diretor, 2021.

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7.3 CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS
Área
COMERCIAL /
Classe construída 865,70m²
SERVIÇOS
Tipologia total
Padrão
Grupo ESCRITÓRIOS NORMAL
construtivo
BENFEITORIAS
Edificação térrea em alvenaria de tijolos, que provavelmente sofreu diversos acréscimos ao
longo do tempo, já que é possível identificar diferentes materiais e métodos construtivos,
principalmente nas alvenarias. A cobertura é composta por estrutura de madeira e telhas de
fibrocimento
• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;

O conjunto arquitetônico apresenta uma pequena praça, onde a fachada é recuada em relação
ao alinhamento, que marca o acesso principal da edificação. Este espaço tem um tratamento
paisagístico simples e arborização no passeio público.
• Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região;

A edificação destoa do uso predominante da região.
• Condições de ocupação;
A edificação apresenta condições gerais regulares de ocupação para o uso atual.
• Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme

definidas na ABNT NBR 13752, que possam influenciar de forma significativa a variação dos
preços relativos dos elementos amostrais.
Na vistoria, foi apenas identificado o desgaste natural das pinturas.
Para a medição da BENFEITORIA, foi utilizada trena digital e de fita. Para a medição
do TERRENO, foram utilizados os mesmos instrumentos e também dados da matrícula e do
laudo de avaliação anterior.

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8 DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Deverá ser analisado o mercado onde se situa o bem, a expectativa do avaliador

quanto a sua liquidez e, tanto quanto possível, relatar a conduta e o desempenho do mercado,
em relação à finalidade do laudo.
Sem prejuízo das informações relevantes, o avaliador deverá classificar o imóvel
quanto à: liquidez (baixa liquidez, liquidez normal ou alta liquidez); desempenho de mercado
(recessivo, normal ou aquecido); absorção pelo mercado (sem perspectiva, difícil, demorada,
normal ou rápida).
Tabela 1: Percepção de Mercado Imobiliário em OSÓRIO/RS

Percepção de Mercado
Nível de Ofertas no Desempenho de
Absorção pelo mercado Liquidez
Segmento mercado
Sem perspectiva Aparentemente Alto Recessivo X Baixa liquidez X
Difícil Sem Destaque Normal Liquidez normal
Demorada X Aparentemente Baixo X Aquecido Alta liquidez
Normal
Rápida
Destaque também deve ser dado o fato de que, mesmo possuindo um mercado
imobiliário desenvolvido e pujante, a situação econômica derivada da Pandemia de SARS –
Covid 19, ocasionou uma retração importante, principalmente no que tange a imóveis comerciais
do tipo loja, como destacam as empresas do ramo contatadas. Desta forma, o prazo esperado
para alienação com base em ofertas semelhantes é estimado em 18 meses para um e público
alvo voltado a construção civil, tendo em vista que o terreno tem localização estratégica e ficam
em uma zona se limitação de altura para construção de edifícios, principalmente os residenciais.

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9 IDENTIFICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Conforme determinado no EDITAL do PREGÃO Nº 6000003301 – LOTE 4: “a

Contratada deverá, obrigatoriamente, utilizar o Método Evolutivo, conjugando o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado para a avaliação dos terrenos e o Método da
Quantificação do Custo para a avaliação dos prédios e benfeitorias”.

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10 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Os graus III de fundamentação e precisão, sempre que não alcançados, deverão ser
justificados de forma expressa nos laudos. Somente os Modelos de Regressão Linear serão
aceitos (NÃO SERÃO ACEITOS TRATAMENTOS POR FATORES). A contabilização dos
pontos, para o atingimento dos graus, deverá ser apresentada através de tabelas conforme a
NBR 14653-2, conforme Anexo E.
Para o Método da Quantificação de Custo e o Método Evolutivo, tanto para o BDI
quanto para o Fator de Comercialização adotados, devem ser apresentados os cálculos (se
calculado) ou as justificativas (se justificado) para as suas adoções, dispensando-as quando
arbitrados.
Tabela 2: Tabela Demonstrativa da pontuação atingida para o grau de fundamentação

1) Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
Fundamentação I
Precisão II
2) Grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de
Grau Atingido II
3) Grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Grau Atingido II

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
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11 AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS
Será utilizado o Método Evolutivo, que é aquele em que o valor do imóvel é estimado
através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reedição
das benfeitorias e o fator de comercialização, ou seja:
VI = (VT +CA). FC
Onde:
VI: Valor estimado do imóvel:
VT: Valor estimado do terreno:
CA: Custo de reedição das benfeitorias:
FC - Fator de comercialização.
11.1 AVALIAÇÃO DO TERRENO - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE

MERCADO
Este Laudo Pericial baseia-se nas metodologias da NBR 14653, Partes 1 e 2, da ABNT,
que trata da avaliação de imóveis urbanos. A norma técnica recomenda utilizar o método
compatível com a natureza do imóvel, a finalidade da avaliação e os dados de mercado
disponíveis, dando-se preferência, sempre que possível, na aplicação do Método Comparativo
Direto de Dados do Mercado, que será apresentada nos itens a seguir.
11.1.1 Planilha dos dados utilizados
Conforme previsto no edital é apresentada a planilhas dos dados utilizados nos

Modelos de Regressão Linear através do Anexo D.
11.1.2 Pesquisa de mercado
O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra

representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja
inserido e constitui a base do processo avaliatório;
Nesta etapa o engenheiro ou arquiteto de avaliações investiga o mercado, coleta dados
e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas,
contemporâneas a data de referência da avaliação, com suas principais características
econômicas, físicas e de localização;

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
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As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível e identificadas. Recomenda-

se que os dados de mercado tenham suas características verificadas pelo avaliador.
Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto,
devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que
possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações.
Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões
subjetivas do informante e recomenda-se:
 Visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto quanto
possível, todas as informações de interesse: tendo em vista o prazo exíguo para
execução dos trabalhos, não foi possível vistoriar cada dado de mercado pesquisado.
 Atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
 Confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior
confiabilidade aos dados coletados.
Figura 8: Imagem com a localização dos dados de marcado pesquisados, cuja coordenadas
estão no Anexo D.
11.1.3 Tratamento dos dados
Neste item serão apresentados os cálculos efetuados, os parâmetros de análise das

variáveis independentes, o gráfico dos valores ajustados x resíduos padronizados, o gráfico de

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- 21 de 79 –
valores observados vs. valores calculados (aderência), histograma dos resíduos amostrais
padronizados com suas frequências relativas e matriz de correlações.
Os dados de mercado estavam anunciados como “terrenos” mas possuíam
benfeitorias, sofreram tratamento da seguinte forma e estão detalhado no Anexo D:
a) Área construídas foram consultadas através das informações constantes nos anúncios,
em contato telefônico com as imobiliárias e, na falta destes, estimadas através do
GoogleEarth;
b) O valor das benfeitorias, já depreciadas conforme procedimento da DIAVA, foi
descontado do valor anunciado.

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- 22 de 79 –

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DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS
* Cód. Evento
Código para
refenciar o mês da
coleta do dado:
01/21=73
02/21=74
03/21=75
04/21=76
05/21=77
06/21=78
07/21=79
08/21=80
Tipo: Proxy
Amplitude: 77,00 a 77,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
X1 Renda IBGE 2010
Informe a área privativa do terreno da unidade

Tipo: Quantitativa
Amplitude: 0 a 4307,98
10% da amplitude na média: 19,60 % na estimativa
X2 Área do Terreno
Informe a área
privativa do
terreno da
unidade
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 240,00 a 1900,00
Impacto esperado na dependente: Negativo
10% da amplitude na média: -5,45 % na estimativa
* Testada do Terreno
Tamanho da frente
do terreno com a
via principal.
Tipo: Quantitativa
X3 Esquina?

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É terreno de Esquina?
0=N
1=S
Tipo: Dicotômica Isolada
Amplitude: 0 a 1
Diferença entre extremos: 27,60 % na estimativa
Micronumerosidade: atendida.
* Vocação PD
Classificação vocação de uso: Residencial 1, Misto 2 ,

Tipo: Código Alocado
* Uso atual
Classificação vocação de uso: Residencial 1, Misto 2 ,

* Topografia
Relevo predominante:
acidentado 0
semiplano 1
plano 2
Amplitude: 1 a 2,00
* Benfeitorias?
Possui bem feitoria?

0=N
1=S
Amplitude: 0 a 1
* Área Privativa construída
Informe a área constrída sobre o terreno

Tipo: Quantitativa

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- 25 de 79 –
* % de Aproveitamento
Área construída edificação / árera do terreno

Tipo: Quantitativa
Amplitude: 0 a 0,81
* R$ Deprec
Valor estimado da
benfeitoria
depreciada
Tipo: Quantitativa
* Frente/Área
Frente/Área
(Testado do lote
dividido pela área
to lote
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 0 a 0,06
* Via de acesso
Descrição da via de acesso

0=Secundária
1=Principal
Amplitude: 0 a 1
* Serviços presente no entorno
Assume o valor da somatória das características presentes dentre a

gama das disponíveis
Tipo: Quantitativa

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 26 de 79 –
* Distância Polo valorizante
Distância do avaliando para algum povo valorizante em metros (-

29.75813711122862, -50.0174899946415150.01798340812043)
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 0 a 5,90
* Distância Mar
Distância Mar
(em raio medido
pelo
GoogleEarth)
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 0 a 0
* Oferta/Tranzação
0: Oferta
1: Tranzação
Amplitude: 0 a 0
* Valor global (R$) ANUNCIADO
Valor
ANUNCIADO/OFER
TADO
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 220000,00 a 2200000,00
* Valor global (R$) SEM CORRETAG
Valor
ANUNCIADO/OFER
TADO, COM
desconto 10% para
ajuste da alaticidade
dos preços;
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 211200,00 a 2112000,00

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
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X4 Polo valorizante?
Resultado da Condição: 'Influência Valorizante na Região (Clubes,

Estação de Metrô/Trem, Comércio, Parques, Shopping)' é igual a 1.
Assumindo 0 para falsa e 1 para verdadeira. Dicotomica. Informar
se a unidade avalianda está ou não em localizada próximo a um
pólo valorizante.
Amplitude: 0 a 1
Diferença entre extremos: 36,80 % na estimativa
Y PU (R$)
Valor OFERTADO/TRANSACIONADO com desconto de corretagem

divido pela área privativa da unidade. ( COM DESCONTO DA
BENFEITORIA)
Tipo: Dependente
Amplitude: 432,00 a 4135,38
Micronumerosidade para o modelo: atendida.

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 28 de 79 –
11.1.4 Identificação do resultado
O valor de avaliação do terreno está baseado no preço unitário, ou seja, o R$/m². A

seguir estão descritas as escalas adotadas, os intervalos de valores e o valor final de avaliação.

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
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CLASSIFICAÇÃO QUANTO A PRECISÃO
Amplitude do intervalo de confiança para 80% de confiabilidade: 45,46 %

Classificação para a estimativa: Grau I de Precisão
11.1.5 Valor de Avaliação do Terreno
Com base no descrito até o momento, o valor de avaliação do terreno, é de um milhão

e seiscentos e noventa e três mil e setenta e dois reais, com intervemos mínimos a máximo
descritos na tabela a seguir.
Tabela 3: Intervalo de valores de avaliação terreno.

Mínimo (R$): R$ 1.020.948,00
Arbitrado (R$): R$ 1.242.117,00
Máximo (R$): R$ 1.585.604,00
Valor de avaliação do TERRENO: um milhão, duzentos e quarenta e dois mil, cento e

dezessete reais.
11.2 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO
Estimação do custo de reedição da benfeitoria avalianda será feito utilizando Método

da Quantificação de Custo através custo unitário básico do SINDUSCON-RS. O resultado
da subtração entre o custo de reprodução (CN) e a parcela relativa à depreciação (D), fornece o
custo da reedição da benfeitoria (CA ou CD).
CA ou CD = CN – D
11.2.1 Vistoria
A descrição da vistoria no local está descrita no item no item 6.

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
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11.2.2 Estimativa do padrão construtivo
Com base na Tabela 2 do item 8.2.1 da ABNT NBR 12.721, as edificações foram
classificadas conforme a tabela a seguir:
Tabela 4: Padrão construtivo das edificações existentes

Com base na Tabela 2 do item 8.2.1 da ABNT NBR 12.721, Gerencia Regional
a edificação apresenta padrão de acabamenro conforme a
Escritório Médio S Elevador MEC
seguir
11.2.3 Relacionamento da benfeitoria com os projetos-padrões
Com base nas informações do item anterior e também no item 8.2 da ABNT NBR
12721:2006, o padrão das benfeitorias foram classificados conforme a tabela a seguir:
Tabela 5: Relacionamento da benfeitoria com os projetos-padrões CUB/RS

Gerencia Regional
CUB Sinduscon/RS R$ 1.927,09
CSL-8N ABRIL 2021
11.2.4 Estimativa do custo unitário básico
De acordo com a tipologia do imóvel e o seu padrão construtivo, estima-se o Custo

Unitário Básico (CUB)1 da edificação. Estes custos são fornecidos mensalmente pelos
SINDUSCON de cada estado da federação, de acordo com metodologia definida na ABNT NBR
12721:2006 e os projetos-padrões adotados. No caso em tela, foi usado o CUB do SINDUSCON-
RS com data de referência de ABRIL/2021. Para mais detalhes, consultar Anexo H.
Importante salientar que o próprio SINDUSCON/RS adverte que a metodologia para a
determinação do CUB não abrange algumas etapas importantes a serem consideradas para a
determinação do valor de reedição de edificações, como projetos, fundações, instalações
especiais e BDI.
1
Disponível em https://sinduscon-rs.com.br/wp-content/uploads/2021/05/VALORES-
DOS-CUBS.pdf

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
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11.2.5 Cálculo da área construída equivalente
Considera-se como área equivalente de construção uma área estimada, fictícia, que,
ao custo unitário básico adotado, tenha o mesmo custo, que o efetivamente estimado para área
real correspondente, descoberta ou coberta de padrão diferente. No caso em tela, foram usados
as áreas realmente medidas no local.
Tabela 6: Área construída equivalente
Gerencia Regional
Área Equivalente Global de Construção (Su) em m²
865,70
11.2.6 Estimação do custo unitário final (CF)
Os custos publicados incluem geralmente as despesas mais comuns na edificação,

não estando inclusas despesas com projetos, elevadores, fundações especiais (estão inclusas
fundações diretas), instalações especiais, playgrounds, equipamentos especiais, obras
complementares, impostos, taxas, remuneração da construtora, custos financeiros,
administração da obra, corretagem, publicidade, ligações provisórias, etc., que devem ser
observadas quando do uso da referida tabela.
Desta forma, estes custos complementares devem ser calculados aplicando-se o
modelo a seguir:
Onde:
 CF: Custo Unitário de Construção por m- de Área Equivalente de Construção;
 CUB: Custo Unitário Básico;
 OE: Orçamento de Elevadores;
 OI: Orçamento de Instalações Especiais e outras tais como geradores, sistemas de
proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas coletivas, urbanização,
projetos, etc.;
 OD: Orçamento com outras despesas;
 OFe: Orçamento de Fundações Especiais;
 Ofd: Orçamento de Fundações Diretas, estimada geralmente por 0,03. S.CUB.;
 S: Área Equivalente Global de Construção, de acordo com a NBR 12721;
 A: Taxa de Administração da Obra;

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
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 F: Percentual relativo aos Custos Financeiros durante o período da construção;

 L: Percentual correspondente ao Lucro da Construtora;
 BDI: Benefícios e Despesas Indiretas (Ver Anexo J)
Tabela 7: Cálculo do CF para as benfeitorias avaliandas

2.1.5.1) Estimativa do custo unitário final (CF)
Cód. Descrição Gerencia Regional
CUB Custo Unitário Básico; R$ 1.927,09
OE Orçamento de Elevadores; R$ 0,00
Orçamento de Instalações Especiais e outras,
tais como geradores, sistemas de proteção
OI** R$ 128,73
contra incêndio, centrais de gás, interfones,
antenas coletivas, urbanização, projetos etc.;
Orçamento com outras despesas: impostos e
OD** R$ 270,76
taxas
Ofe** Orçamento de Fundações Especiais; R$ 0,00
Orçamento de Fundações Diretas, estimada
Ofd** geralmente por: R$ 57,81
0,03. S . CUB
Área Equivalente Global de Construção, de
S 865,70
acordo com a NBR 127210
A* Taxa de Administração da Obra; -
Percentual relativo aos Custos Financeiros
F* -
durante o periodo da construção
Percentual correspondente ao Lucro da
L* -
Construtora.
BDI Beneficios e Despesas Indiretas. (A+F+L) 22,12%
Custo Unitário de Construção por m² de Área
CF R$ 2.353,84
Equivalente de Construção
(*) Conforme a equação do item 11.2.6, fazem parte do BDI. Contudo, o BDI TOTAL foi justificado
com base no Anexo J.
(**) Valores estão explicados nos Anexo M.
11.2.7 Custo de reprodução da benfeitoria
O custo de reprodução da benfeitoria (CN) é dado pela multiplicação do Custo Unitário

de Construção por m² de Área Equivalente de Construção (CF) pela Área Equivalente Global de
Construção (Su).
CN = CF x Su

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
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Tabela 8: Custo e reprodução da benfeitoria (CN)

Cód. Item Gerencia Regional
CF R$ 2.353,84
Su 865,70
acordo com a NBR 12721:2006
CN Custo de reprodução das benfeitorias R$ 2.037.723,00
11.2.8 Depreciação pelo método misto de Ross/Heidecke
Entende-se por depreciação a perda de aptidão de uma benfeitoria para atender ao fim
a que foi destinada. As causas que provocam esta perda podem ser, principalmente, de ordem
física ou funcional.
A depreciação física ocorre em função de causas intrínsecas ao imóvel como a idade
e o A desgaste físico sofrido ao longo de sua existência; enquanto que a inadequabilidade, a
inadaptabilidade e obsoletismo constituem causas extrínsecas e subjetivas, do que resulta a
depreciação de ordem funcional. Uma forma de quantificar depreciação é através da elaboração
de orçamento das despesas necessárias para deixar a benfeitoria no estado de nova
(depreciação física) ou resgatar à mesma a funcionalidade necessária (depreciação funcional).
Em virtude das causas que interferem na depreciação de ordem funcional ser de
natureza subjetiva, difícil se toma encontrar um modelo matemático para quantificá-la. Assim, no
presente trabalho apresentam-se alguns métodos técnicos consagrados para o cálculo da
depreciação, levando-se em conta, apenas, os aspectos físicos.
Dos métodos técnicos existentes para o cálculo da depreciação física, os mais
conhecidos são o da linha reta, o da parábola de Kuentzle e o de Ross. Que se baseiam na idade
do imóvel e na previsão de vida útil, considerando que o prédio ao longo de sua vida tenha
recebido uso normal com conservação e manutenção ideais.
Existe também o critério de Heidecke que calcula a depreciação física exclusivamente
quanto à conservação do imóvel, considerando que:
a) A depreciação é a perda de valor que não pode ser recuperada com gastos de
manutenção
b) As reparações podem apenas dilatar a durabilidade,
c) Um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que um bem
malconservado se deprecia mais rapidamente.
Tendo como base estes princípios, foram definidas cinco classes principais de estado
de conservação, com mais 4 (quatro) intermediárias, a cada uma sendo atribuído um coeficiente
de depreciação, como se pode observar no Anexo 1.

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
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A combinação dos métodos citados com as considerações de HEIDECKE dá origem

aos métodos mistos, neste caso levando em conta a idade e o estado de conservação do imóvel.
A prática demonstra que o método que produz melhores resultados é o misto, combinando o
método de Ross com o critério de HEIDECKE (ver Anexo G).
Para o caso em tela, os dados para cálculo da depreciação da benfeitoria são
apresentados na tabela a seguir.
Tabela 9: Depreciação pelo método misto de Ross/Heidecke

- Estado E
- Classificação REPAROS SIMPLES
- Coeficiente de Heidecke 0,181
x Idade aparante (anos) 20
n Vida útil estimada (anos) 60
CR Valor residual (20% do valor novo) R$ 407.544,60
CD Custo depreciável (CN - CR) R$ 1.630.178,40
- Idade em % de duração (x/n) para consulta a Tabela de Ross/Heidecke
33,33%
d Depreciação pela Tabela de Ross/Heidecke 36,80%
D Depreciação (d . CD) R$ 599.905,65
11.2.9 Custo da reedição da benfeitoria (CD ou CA)
O custo atual da benfeitoria é estimado subtraindo-se, do custo global, a parcela

relativa à depreciação, conforme equação a seguir.
CD ou CA = CN - D
Onde,
 CD ou CA: Custo da reedição;
 CN: Custo da reprodução;
 D: Depreciação.
Para o caso em tela, os dados para cálculo custo da reedição das benfeitorias são apresentados
na tabela a seguir.

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
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Tabela 10: Custo da reedição da benfeitoria

Custo e reprodução da benfeitoria (estado de
CN R$ 2.037.723,00
novo)
Custo da reedição das benfeitorias (estado
CD ou CA R$ 1.437.817,00
atual)
11.3 ESTIMATIVA DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO (FC)
O Fator de Comercialização, também chamado de Terceiro Componente ou Vantagem

da Coisa Feita, é definido no item 3.20 da NBR 14653-1:2011:
“Fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de um
bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior
ou menor que 1 (um)”.
Dessa maneira, obtidos o valor individual do terreno, o custo de reprodução e reedição
da benfeitoria, a avaliação do imóvel efetuada pelo método evolutivo deve ser processada em
conformidade aos conceitos contidos agora no item 8.2.4 da ABNT NBR 14653-2:2011:
“(c) o Fator de Comercialização seja levado em conta, admitindo-se
que pode ser maior ou menor que a unidade, em função da conjuntura
do mercado na época da avaliação.”
Na Tabela 10 da mesma NBR 14653-2:2011 consta que o Fator de Comercialização
pode ser inferido em mercado semelhante, justificado ou arbitrado, decaindo respectivamente os
graus de fundamentação em tais situações para III, II e I.
O Fator de comercialização mede uma vantagem quando maior que 1 ou uma
desvantagem quando menor que 1, de um imóvel que esteja sendo vendido, em relação a terra
nua mais as benfeitorias que acompanham o terreno. Não é raro encontrar valores menores do
que 1 na região de estudo.
Tabela 11: Fatores de comercialização

FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO
ESTRUTURA GRUPO PADRÃO
Novos 0 a 10 10 a 20 20 a 30 30 a 40
FINO C/ ELEV. 1,73 1,73 1,44 1,44 1,15 1,15 1,00
APARTAMENTO MEDIO ALTO C/ ELEV. 1,69 1,69 1,46 1,46 1,23 1,23 1,00
GRANDE
MEDIO C/ ELEV. 1,54 1,54 1,36 1,36 1,18 1,18 1,00
ESCRITÓRIO FINO C/ ELEV. 1,52 1,52 1,31 1,31 1,10 1,10 1,00
APARTAMENTO MÉDIO S/ ELEV. 1,36 1,36 1,24 1,24 1,12 1,12 1,00
MÉDIA ESCRITÓRIO MÉDIO S/ ELEV. 1,35 1,35 1,21 1,21 1,07 1,07 1,00
GALPÃO 1,36 1,36 1,27 1,27 1,18 1,18 1,09 1,09 1,00
RESIDÊNCIA FINO 1,36 1,36 1,24 1,24 1,12 1,12 0,00
RESIDÊNCIA MÉDIO 1,24 1,24 1,17 1,17 1,10 1,10 1,03 1,03 1,00
PEQUENA
RESIDÊNCIA POPULAR (79,40M²) 1,24 1,24 1,17 1,17 1,10 1,10 1,03 1,03 1,00
RESIDÊNCIA POPULAR (63,00M²) 1,17 1,17 1,11 1,11 1,06 1,06 0,00
Fonte: ALONSO, N. E D'AMATO, M. - COBREAP 2017
No caso em tela, o FC utilizado foi 1,07.

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
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11.4 APLICAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO - AVALIAÇÃO FINAL DO IMÓVEL
Segundo a NBR 14653-2 (2011), em seu item 8.2.4 descreve: “A composição do valor
do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do
terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator
de comercialização”, ou seja:
VI = (VT + CB) x FC
Onde:
 VI é o valor do imóvel;
 VT é o valor do terreno;
 CB (ou CD ou CA) é o custo de reedição da benfeitoria;
 FC é o fator de comercialização.
A aplicação do método evolutivo exige que:

a) O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou,
na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo
método da quantificação de custo;
c) O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.”
Tabela 12: Aplicação do método evolutivo

Cód. Item Valor
VT Valor do terreno R$ 1.242.117,00
CB Custo de reedição da benfeitoria R$ 1.437.817,00
FC Fator de comercialização 1,07
VI Valor do imóvel R$ 2.867.529,00

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
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12 RESULTADO DA AVALIAÇÃO
12.1 INTERVALO DE VALORES – TERRENO
Tabela 13: Intervalos de valores para decisão (total)

Mínimo (R$) Estimativa (R$) Máximo (R$)
Confiança (80 %) R$ 1.020.948,22 R$ 1.242.116,65 R$ 1.585.603,99
Predição (80%) R$ 802.730,96 R$ 1.242.116,65 R$ 2.744.147,22
Campo de Arbítrio R$ 1.055.802,15 R$ 1.242.116,65 R$ 1.428.431,14
Valor de avaliação do TERRENO: um milhão, duzentos e quarenta e dois mil, cento e

dezessete reais.
12.2 VALORES DAS BENFEITORIAS

CN R$ 2.037.723,00
novo)
CD ou CA R$ 1.437.817,00
atual)
Valor de avaliação das BENFEITORIAS: um milhão, quatrocentos e trinta e sete mil,

oitocentos e dezessete reais.
12.3 INDICAÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
 Fator de comercialização para o método evolutivo: 1,07.
12.4 VALOR FINAL DA AVALIAÇÃO
Cód. Item Valor

Valor de avaliação: dois milhões, oitocentos e sessenta e sete mil, quinhentos e vinte e
nove reais.

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
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13 VALORES PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA
13.1 Critério
O valor de liquidação forçada, apurado na presente avaliação, é assim definido no

artigo técnico de autoria do Engº Nelson R.P. Alonso e Arqª Mônica D’Amato publicado na edição
de agosto/setembro de 1998 do Jornal do IBAPE:
“Admitindo‐se a liquidação forçada de um imóvel, aqui conceituada
como a sua condição relativa á hipótese de uma venda compulsória ou
em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, nos termos
do item 3.30 da NBR 14653‐1, deve ser considerado a redução do valor
de mercado de forma a compensar as partes envolvidas na transação,
vendedor e comprador, respectivamente o ganho e a perda dos juros
e correção monetária vigentes no mercado financeiro no período de
absorção pelo mercado imobiliário regional, período este expresso pela
velocidade de venda de imóveis análogos ao avaliando.”
13.2 Desenvolvimento
Para a determinação do “Valor de Liquidação do Imóvel” foram adotados os preceitos

constantes do trabalho técnico “Valor de Mercado ‐ Velocidade de Venda ‐ Liquidação Forçada”
de autoria do Engº Nelson Roberto Pereira Alonso e Arqª Mônica D’Amato, trabalho esse
publicado pelo Jornal do IBAPE/SP.
Esse trabalho considera a liquidação de um imóvel como sendo a sua rápida e imediata
alienação. Nesse sentido, os autores consideram “que deve ser considerada a redução do valor
de mercado de forma a compensar as partes envolvidas na transação, vendedor e comprador,
respectivamente o ganho e a perda dos juros e correção monetária vigentes no mercado
financeiro no período de absorção pelo mercado imobiliário regional, período esse expresso pela
velocidade de venda de imóveis análogos ao avaliando”.
Assim, para a obtenção do valor de liquidação é necessário que se determinem os
seguintes parâmetros:
 Taxa Média de Juros: será utilizada a taxa de juros arbitrada de 2,00% ao mês;
 Tempo de Absorção Pelo Mercado: De acordo com pesquisa realizada junto aos
corretores do mercado imobiliário da região e considerando, é de 18 meses a velocidade
média de venda de imóveis análogos ao avaliando. Portanto, para criar condições de

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 39 de 79 –
liquidação em tempo mais curto, será necessário aplicar um deságio sobre o valor de
mercado que tenha equivalência ao tempo esperado.
Valor Total do Imóvel

Valor do Imóvel para Liquidação Forçada = (3.6)
Deságio
Onde:
 Deságio : (1+i)n
 i: taxa de juros mensal = 2,00%
 n: número de meses de absorção pelo mercado = 18 meses
Tabela 14: Valor do Imóvel para Liquidação Forçada

i = Juros a.m. 2,0000%
n = número de meses de absorção pelo mercado 18
DESÁGIO 1,428246248
Valor do Imóvel para Liquidação Forçada R$ 2.007.727,00
Valor do Imóvel para Liquidação Forçada: dois milhões, sete mil, setecentos e vinte e sete
reais.

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 40 de 79 –
14 CONCLUSÃO E DATA DE REFERÊNCIA
Item Valor de avaliação

Terreno R$ 1.242.117,00
Benfeitoria R$ 1.437.817,00
Resultados da
avaliação FC 1,07
Total R$ 2.867.529,00
dois milhões, oitocentos e sessenta e sete mil, quinhentos e vinte e
nove reais
Data de referência: 24 de Maio de 2021.

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 41 de 79 –
15 QUALIFICAÇÃO LEGAL COMPLETA E ASSINATURA DO(S) PROFISSIONAL(IS)

RESPONSÁVEL(IS) PELA AVALIAÇÃO
Equipe da CONTRATADA
 Arquiteto e Urbanista PABLO CESAR UEZ – CAU A49470-4 (representante Legal);
 Engenheiro Civil VINICIUS SANTA CATARINA – CREARS 201.909 (Responsável
técnico)
PABLO Assinado de VINICIUS Assinado de forma

digital por VINICIUS
forma digital por
CESAR PABLO CESAR SANTA SANTA
CATARINA:011800670
UEZ:90230 UEZ:90230280072 CATARINA:0 37
Dados: 2021.07.07 Dados: 2021.07.07
280072 18:28:50 -03'00' 1180067037 18:28:28 -03'00'
____________________________________ ____________________________________
(Representante legal) Responsável Técnico da Empresa
Nome: PABLO CESAR UEZ Nome: VINÍCIUS SANTA CATARINA
Identidade: 2068472436 CREA RS201909
CPF: 902.302.800-72
(54) 99979.4696
www.squadrosolucoes.com.br

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 42 de 79 –
16 ANEXOS
Ref. Descrição
16.01 ANEXO A: Plantas Baixas dos prédios e benfeitorias
16.02 ANEXO B: Anotação de responsabilidade técnica
16.03 ANEXO B1: Registro de responsabilidade técnica
16.04 ANEXO C: Certidão de matrícula (fornecida pelo Grupo CEEE)
16.05 ANEXO D: Planilha com dados pesquisados
16.06 ANEXO D1: Cópia dos anúncios de terrenos dos sites das imobiliárias
ANEXO D2: Arquivo do Google Earth com a localização dos imóveis
16.07
anunciados
16.08 ANEXO D3: Arquivo do TS-SISREG
16.09 ANEXO E: Graus de fundamentação e precisão
16.10 ANEXO F: Relatório fotográfico da vistoria
16.11 ANEXO G: Coeficientes de Ross/Heidecke
16.12 ANEXO H: Tabela CUB SINDUSCON/RS
16.13 ANEXO I: Valores depreciação das benfeitorias dos anúncios (terreno)
16.14 ANEXO J: BDI Acórdão 2.622/2013-TCU-Plenário
16.15 ANEXO K: Planta de Zoneamento do Plano Diretor
16.16 ANEXO L: Memória de cálculo da Quantificação de custo das benfeitorias
16.17 ANEXO M: Estimativa de Custos por etapa de construção

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 43 de 79 –
16.1 ANEXO A: Plantas Baixas dos prédios e benfeitorias

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 44 de 79 –
16.2 ANEXO B: Anotação de responsabilidade técnica
VINICIUS Assinado de forma

digital por VINICIUS
SANTA SANTA
CATARINA:0118006703
CATARINA:01 7
Dados: 2021.07.07
180067037 18:29:01 -03'00'

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 45 de 79 –
Assinado de forma
VINICIUS digital por
SANTA VINICIUS SANTA
CATARINA:011800
CATARINA:0 67037
1180067037 Dados: 2021.07.07
18:29:10 -03'00'

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 46 de 79 –
16.3 ANEXO B1: Registro de responsabilidade técnica

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 47 de 79 –

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 48 de 79 –

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 49 de 79 –

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 50 de 79 –
16.4 ANEXO C: Certidão de matrícula (fornecida pelo Grupo CEEE)

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 51 de 79 –
16.5 ANEXO D: Planilha com dados pesquisados
OBS.: Para uma melhor visualização, serão enviados em arquivo edital juntamente com arquivo
PDF de cada anúncio.
1 2 3 4 5
Utilizado no Modelo de
Dado nº2 Cidade Bairro Endereço
Regressão?
Não 19 OSORIO CENTRO Travessa Formagio

Sim 20 OSORIO CENTRO Localição não identificada
Sim 22 OSORIO CENTRO Major João Marques
Sim 24 OSORIO CENTRO Rua João Sarmento, 763
Sim 25 OSORIO CENTRO Rua João Sarmento, 763
Não 26 OSORIO CENTRO Barão do Triunfo 1096
Rua Costa Gama ESQ. R. PADRE
Sim 27 OSORIO CENTRO
REUS
próximo ao Banco do Brasil, escola
General Osório e ao hospital
Sim 30 OSORIO CENTRO Rua Firmiano Osório, 1453
Avenida Angelo Gabriel Boff
Guasseli
Sim 39 OSORIO CENTRO Major João Marques
Avenida Angelo Gabriel Boff
Guasseli
Não 42 OSORIO CARAVAGGIO Rua José Vieira de Souza,960
Não 43 OSORIO CENTRO próximo a Avenida Getúlio Vargas
Sim 44 OSORIO CENTRO Rua Marechal Floriano
Sim 45 OSORIO CENTRO Rua Costa Gama,nº 1553
Não 46 OSORIO CENTRO Rua João Sarmento
Não 47 OSORIO CENTRO Rua Manoel Marques da Rosa
Não 48 OSORIO CENTRO Av. Getúlio Vargas
Não 49 OSORIO CENTRO RS30
Não 50 OSORIO CENTRO
Não 51 OSORIO CENTRO RUA 15 DE NOVEMBRO, 116
Sim 1 OSORIO CENTRO Parque Serra Mar
Sim 2 OSORIO CENTRO 1694 Av. Getúlio Vargas
Rua Firmiano Osório esquina com a
Sim 3 OSORIO CENTRO
João Sarmento
Sim 4 OSORIO CENTRO Rua Jorge Dariva
Sim 5 OSORIO CENTRO RUA JORGE DARIVA 1211
AV. JORGE DARIVA ESQ. R.
Sim 7 OSORIO CENTRO
GUERINO GUASSELI
Sim 8 OSORIO CENTRO 1582 R. Firmiano Osório
Sim 9 OSORIO CENTRO R. DEOLINDO MAGGI
R. VOLUENTARIOS DA PATRIA
ESQ. R. MANOEL MARQUÊS DA
Sim 11 OSORIO CENTRO Avenida
Alexandre Renda e Rua 15 de
Novembro
Sim 13 OSORIO CENTRO Avenida Getúlio Vargas
R. FIRMINO OSÓRIO ESQ. R.
JOÃO SARMENTO
Sim 16 OSORIO CENTRO SETOR 120, QUADRA 18, LOTE 07
Sim 17 OSORIO CENTRO AV GETULIO VARGAS 1475
Não 18 OSORIO CENTRO Localição não identificada
Rua Marechal Floriano PEIXOTO
ESQ.
R. R BARÃO DO
VOLUNTARIOS A RIO
PATRIABRANCO
ESQ.
R. MANOEL MARQUÈS DA ROSA
Sim 34 OSORIO CENTRO AV GETULIO VARGAS 1475
Não 37 OSORIO ATLANTIDA SUL Avenida Cananeia
Não 38 OSORIO CENTRO Loteamento Central Caconde

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 52 de 79 –
Link
https://www.sergiomadalena.com.br/detalhe/Venda/523/imovel-Terreno-em-Centro-Os%C3%B3rio-Cod-523
https://mvmimoveis.com.br/imovel/3110/terreno-centro-osorio/
https://limaelucasimoveis.com.br/ci/verimovel/verimovel/1649
https://www.imoveisdoca.com.br/imoveis/v/1464
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-centro-bairros-osorio-884m2-venda-RS848000-id-2508557027/
http://www.mariovende.com.br/index.php/imovel/venda/1042
https://www.sergiomadalena.com.br/detalhe/Venda/859/imovel-Loja-em-Centro-Os%C3%B3rio-Cod-859
https://mvmimoveis.com.br/imovel/2824/predio-comercial-centro-osorio/
http://www.trajanoimoveis.com.br/imovel/1575191/419
https://saquaremaimoveis.com.br/site/imovel/632903/sales?filial=3
https://saquaremaimoveis.com.br/site/imovel/470316/sales?filial=3
https://www.crifaimoveis.com.br/imovel/2643-terreno-rs-030
https://osorioimoveis.com.br/cod531/

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 53 de 79 –
01/20=61 Obtida a partir do

É terreno de
02/20=62 arquivo Classificação
Informe a área Esquina?
Faixas_de_Renda_B Nº de testadas do vocação de uso:
privativa do terreno
11/20=71 ento_Goncalves.kmz terreno Residencial 1, Misto
da unidade 0=N
12/20=72 disponibilizado pela 2,
1=S
GIHABCX
Variável Código
Variável Quantitativa Variável Proxy Variável Quantitativa Variável Quantitativa Dicotomica Isolada
Alocado
7 8 9 10 11 12 13 14
Data do Renda Vocação da região

Localização Cód. Evento Área do Terreno Testada do Terreno Esquina?
Evento IBGE 2010 conforme PD
-29.889726666034115, -50.25124742761641 08/mai 77 1472,34 7000,00 87,00 0,00 1

-29.89301548842189, -50.269552682699945 08/mai 77 3641,48 625,00 15,00 0,00 2,00
-29.89301548842189, -50.269552682699945 08/mai 77 3641,48 591,87 12,50 0,00 2,00
-29.892217718708096, -50.26693515592047 08/mai 77 3237,03 516 12,00 0,00 2
-29.89301548842189, -50.269552682699945 08/mai 77 3641,48 450,00 15,00 0,00 2,00
-29.889430760769514, -50.2635863837791 08/mai 77 4017,96 595,00 16,00 0,00 2
-29.88959998960996, -50.263484429514335 08/mai 77 4307,98 595 16,00 0,00 2
-29.892582837567044, -50.26877545701349 08/mai 77 3237,03 450,00 7,50 0,00 2
-29.898070817712235, -50.2716886237274 08/mai 77 2875,46 300,00 12,00 1,00 2
-29.887386996049344, -50.26688838030714 08/mai 77 4307,98 576,00 16,00 0,00 2,00
-29.89301548842189, -50.269552682699945 08/mai 77 3641,48 884,00 15,00 0,00 2,00
-29.893105916698694, -50.27300779019095 05/mai 77 3174,39 884 26 0 2
-29.89575480324209, -50.275045816600304 09/mai 77 3853,78 1900,00 25,00 0,00 2
-29.892217718708096, -50.26693515592047 08/mai 77 3237,03 351 13,00 0,00 2
-29.89301548842189, -50.269552682699945 08/mai 77 3641,48 390,00 13,00 0,00 2,00
08/mai 77 0,00 360,00 12,00 0,00 2
-29.897195257059185, -50.24348533130626 05/mai 77 1467,22 2750,00 0,00 1,00 2,00
-29.89166761962779, -50.27306748244304 08/mai 77 3174,39 792 12,00 0,00 2
-29.88743699191123, -50.269720665767444 05/mai 77 3298,31 416,00 0,00 1,00 2,00
-29.897383139403463, -50.27132802047362 05/mai 77 3437,35 325 13 1 2
-29.887387227113305, -50.26498526048168 05/mai 77 4307,98 0 0 1 2
-29.888000537585217, -50.26842178129025 05/mai 77 4307,98 0 0 0 2
-29.89171412746992, -50.272981651754925 05/mai 77 3174,39 0 0 1 2
-29.89549469273423, -50.29744568166813 05/mai 77 1734,92 0 0 0 2
-29.89301548842189, -50.269552682699945 05/mai 77 3641,48 0,00 0,00 0 2,00
-29.888586116636873, -50.27551393509293 05/mai 77 3641,48 0,00 0,00 0 2
-29.89301548842189, -50.269552682699945 05/mai 77 3641,48 0,00 0,00 0 2,00
-29.89301548842189, -50.269552682699945 05/mai 77 3641,48 0,00 0,00 0,00 2,00
-29.9332878965092, -50.2552084734431 08/mai 77 1679,44 600,00 15,00 0,00 2
-29.893218610541858, -50.27546372525251 08/mai 77 3174,39 1022,40 22,00 0,00 2,00
-29.888656135460362, -50.26446158917135 08/mai 77 4017,96 335,40 18,50 1,00 2
-29.885119819774165, -50.266631357465464 08/mai 77 3853,78 960,80 11,96 0,00 2
-29.8892030094212, -50.27425489363975 08/mai 77 3641,48 240,00 12,00 0,00 2,00
-29.89301548842189, -50.269552682699945 08/mai 77 3641,48 337,50 13,50 1,00 2
-29.891516726502086, -50.27844656383874 08/mai 77 3853,78 360,00 12,00 1,00 2,00
-29.893519541910177, -50.274460473965306 08/mai 77 3174,39 450,00 15,00 1,00 2
-29.890054807764045, -50.277417475890324 08/mai 77 3641,48 390,00 13,00 0,00 2,00
-29.892695334046717, -50.26502313773651 08/mai 77 3641,48 625,00 25,00 1,00 2,00
-29.89301548842189, -50.269552682699945 08/mai 77 3641,48 759,00 15,00 0,00 2,00
-29.88937760156374, -50.27543601912568 08/mai 77 3853,78 1500,00 60,00 0,00 2
-29.89166761962779, -50.27306748244304 08/mai 77 3174,39 391 17,00 0,00 2
-29.888608882104517, -50.264504588276594 08/mai 77 3641,48 357,00 18,50 1,00 2,00
-29.89301548842189, -50.269552682699945 08/mai 77 3641,48 350,00 14,00 0,00 2,00
-29.891116190733037, -50.26672964507168 08/mai 77 3662,58 1127 23,00 0,00 2
-29.89217980383824, -50.27348361459565 08/mai 77 3641,48 750,00 15,00 0,00 2,00
-29.89301548842189, -50.269552682699945 08/mai 77 3641,48 862,00 15,00 0,00 2,00
-29.889101308376002, -50.272079270306016 08/mai 77 3298,31 318,25 15,60 1,00 2
-29.892695334046717, -50.26502313773651 08/mai 77 3641,48 550,00 22,00 1,00 2,00
-29.89217980383824, -50.27348361459565 08/mai 77 3641,48 750,00 13,00 0,00 2,00
-29.883729374349375, -50.26789698131031 08/mai 77 3641,48 740,00 20,00 1,00 2,00
-29.89301548842189, -50.269552682699945 08/mai 77 3641,48 336,00 12,00 0,00 2,00
-29.861935662464763, -50.077668842455914 05/mai 77 2352,07 300,00 12,00 0,00 2
-29.844632274036815, -50.1963331872767 05/mai 77 1882,48 432,00 0,00 0,00 2

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 54 de 79 –
Classificação Relevo predominante: Frente/Área Descrição da via de

Possui bem feitoria? Informe a área Área construída Valor estimado da
vocação de uso: acidentado 0 (Testado do lote acesso
0=N constrída sobre o edificação / árera do benfeitoria
Residencial 1, Misto semiplano 1 dividido pela área 0=Secundária
1=S terreno terreno depreciada
2, plano 2 to lote 1=Principal
Variável Código Variável Código Variável Variável

Dicotomica Isolada Variável Quantitativa Variável Quantitativa Dicotomica Isolada
Alocado Alocado quantitativa quantitativa
15 16 17 18 19 20 21 22
Uso atual do Área Privativa % de Valor da

Topografia Benfeitorias? Frente/Área Via de acesso
avaliando construída2 Aproveitamento benfeitoria Deprec
1,00 2,00 1 40,00 0,01 15414,41 0,01 0

2 2 1 40,00 0,06 15414,41 0,02 0,00
2 2 1 40,00 0,07 38145,52 0,02 0,00
2,00 1,00 1 40,00 0,08 15414,41 0,02 1
2 2 1 40,00 0,09 47448,98 0,03 0,00
2,00 2,00 1 62,00 0,10 23892,33 0,03 0
2,00 1,00 1 62,00 0,10 23892,33 0,03 0
2,00 1,00 1 52,00 0,12 20038,73 0,02 0
2,00 2,00 1 42,00 0,14 57424,8395 0,04 0
2 2 1 100,00 0,17 136725,81 0,03 0,00
2 2 1 225,00 0,25 0,00 0,02 0,00
2 2 1 270,00 0,305429864 184325,50 0,03 1
2,00 1,00 1 900,00 0,47 601760,41 0,01 0
2,00 1,00 1 40,00 0,11 15414,40906 0,037037037 1
2 2 1 50,00 0,13 59311,22 0,03 0,00
2,00 1,00 1 50,00 0,14 1907,93148 0,033333333 0
2,00 2,00 1 500,00 0,18 0,00 0,00 1,00
2,00 2,00 1 200,00 0,25 52331,83 0,02 0
2,00 2,00 1 240,00 0,576923077 0,00 0,00 1,00
2 2 1 264,00 0,81 0 0,04 1
2 2 1 435,14 0 0 0 1
2 2 1 142,35 0 0 0 0
2 2 1 138,80 0 0 0 1
2 2 1 890,00 0 0 0 1
2,00 2 1 900,00 0 0 0 1,00
2 2 1 50,00 0 0 0 0
2,00 2 1 900,00 0 0 0 1,00
2 2 1 225,00 0 0 0 0,00
2,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 0
2 2 0 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
2,00 2,00 0 0,00 0,00 0 0,05515802 0
2,00 1,00 0 0,00 0,00 0,00 0,01 0
2 2 0 0,00 0,00 0 0,05 0,00
2,00 1,00 0 0,00 0,00 0 0,04 0
2 2 0 0,00 0,00 0 0,033333333 1,00
2,00 1,00 0 0,00 0,00 0,00 0,03 1
2 2 0 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00
2 2 0 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00
2 2 0 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
2,00 1,00 0 0,00 0,00 0,00 0,04 0
2,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0
2 2 0 0,00 0,00 0 0,051820728 0,00
2 2 0 0,00 0,00 0 0,04 1,00
2,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02 0
2 2 0 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
2 2 0 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
2,00 1,00 0 268,00 0,84 0 0,05 0
2 2 0 0,00 0,00 0,00 0,04 1,00
2 2 0 0,00 0,00 0,00 0,02 1,00
2 2 0 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00
2 2 0 0,00 0,00 0 0,035714286 0,00
2,00 2,00 0,00 0,00 0 0 0,04 0
2,00 2,00 0 0,00 0 0,00 0,00 0

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 55 de 79 –
Resultado da
Condição: 'Influência
Valorizante na
Valor
Região (Clubes,
Distância do OFERTADO/TRANS
Valor Estação de
Assume o valor da avaliando para algum ACIONADO com
Distância Mar ANUNCIADO/OFER Metrô/Trem,
somatória das povo valorizante em Valor desconto de
(em raio medido 0: Oferta TADO, COM Comércio, Parques,
características metros (- ANUNCIADO/OFER corretagem divido
pelo 1: Tranzação desconto 10% para Shopping)' é igual a
presentes dentre a 29.89036127636345, - TADO pela área privativa da
GoogleEarth) ajuste da alaticidade 1. Assumindo 0 para
gama das disponíveis 50.270727696086084 unidade. ( COM
dos preços; falsa e 1 para
) DESCONTO DA
verdadeira.
BENFEITORIA)
Dicotomica. Informar
se a unidade
avalianda está ou
Variável Variável
Variável quantitativa: Variável quantitativa Dicotomica Isolada Variável dependente Dicotomica Isolada Variável dependente
quantitativa quantitativa
23 24 25 26 27 28 29 30
Serviços
Distância Polo Oferta/ Valor global (R$) Valor global (R$)
presente no Distância Mar Polo valorizante? PU (R$)
valorizante Tranzação ANUNCIADO SEM CORRETAG
entorno
4 2,8 0 0 1000000,00 960000,00 0,00 134,94

4,00 0,55 0 0 1600000,00 1536000,00 0,00 2432,94
4,00 0,55 0 0 700000,00 672000,00 0,00 1070,94
4 1,1 0 0 636000,00 610560,00 1,00 1153,38
4,00 0,55 0 0 450000,00 432000,00 0,00 854,56
4 1 0 0 1000000,00 960000,00 0,00 1573,29
4 0,85 0 0 855000,00 820800,00 0,00 1339,34
4 0,85 0 0 265000,00 254400,00 0,00 520,80
4 1,1 0 0 500000,00 480000,00 0,00 1408,58
4 0,55 0 0 1200000,00 1152000,00 1,00 1762,63
4 0,55 0 0 850000,00 816000,00 0,00 923,08
4 0,45 0 0 848000,00 814080,00 0,00 712,39
3 0,7 0 0 2200000,00 2112000,00 0,00 794,86
4 1,1 0 0 410000,00 393600,00 1,00 1077,45
4 0,55 0 0 650000,00 624000,00 0,00 1447,92
4 0,00 0 0 220000,00 211200,00 0,00 581,37
4 4 0 0 750000,00 720000,00 0,00 261,82
4 0,29 0 0 330000,00 316800,00 1,00 333,92
4 0,5 0 0 1200000,00 1152000,00 1,00 2769,23
4 1,1 0 0 1400000,00 1344000,00 0,00 4135,38
4 1 0 0 1687594,53 1620090,75 1,00 0,00
4 1,7 0 0 1100000,00 1056000,00 1,00 0,00
4 0,29 0 0 835400,00 0,00 1,00 0,00
4 2,9 0 0 900000,00 864000,00 0,00 0,00
4 0,55 0 0 2200000,00 2112000,00 0,00 0,00
4 0,7 0 0 990000,00 950400,00 1,00 0,00
4 0,55 0 0 2200000,00 2112000,00 0,00 0,00
4 0,55 0 0 1590000,00 1526400,00 0,00 0,00
4 5,9 0 0 270000,00 259200,00 0,00 432,00
4 0,55 0 0 1400000,00 1344000,00 0,00 1314,55
4 1,1 0 0 1100000,00 1056000,00 1,00 3148,48
4 0,9 0 0 650000,00 624000,00 0,00 649,46
4 0,55 0 0 520000,00 499200,00 1,00 2080,00
4 0,55 0 0 650000,00 624000,00 0,00 1848,89
4 0,55 0 0 318000,00 305280,00 0,00 848,00
4 0,55 0 0 450000,00 432000,00 0,00 960,00
4 0,55 0 0 500000,00 480000,00 0,00 1230,77
4 0,55 0 0 800000,00 768000,00 0,00 1228,80
4 0,55 0 0 1500000,00 1440000,00 0,00 1897,23
4 0,7 0 0 1600000,00 1536000,00 1,00 1024,00
4 0,29 0 0 585000,00 561600,00 1,00 1436,32
4 0,55 0 0 850000,00 816000,00 1,00 2285,71
4 0,55 0 0 636000,00 610560,00 0,00 1744,46
4 0,85 0 0 1750000,00 1680000,00 0,00 1490,68
4 0,55 0 0 1300000,00 1248000,00 1,00 1664,00
4 0,55 0 0 450000,00 432000,00 0,00 501,16
4 0,5 0 0 3200000,00 3072000,00 1,00 9652,79
4 0,55 0 0 900000,00 864000,00 0,00 1570,91
4 0,55 0 0 1500000,00 1440000,00 1,00 1920,00
4 0,55 0 0 1550000,00 1488000,00 1,00 2010,81
4 0,55 0 0 280000,00 268800,00 0,00 800,00
4 24 0 0 120000,00 115200,00 0,00 384,00
4 11,2 0 0 80000,00 76800,00 0,00 177,78

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 56 de 79 –
16.6 ANEXO D1: Cópia dos anúncios de terrenos dos sites das imobiliárias

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 57 de 79 –
16.7 ANEXO D2: Arquivo do GoogleEarth com a localização dos imóveis anunciados

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 58 de 79 –
16.8 ANEXO D3: Arquivo do TS-SISREG

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 59 de 79 –

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 60 de 79 –
16.9 ANEXO E: Graus de fundamentação e precisão
Tabela Demonstrativa da pontuação atingida para o grau de fundamentação

NBR 14.653-2 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 2 - Imóveis Urbanos - Anexo III
Tabela 1 – Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear

Grau Pontos
Item Descrição
III II I Atingidos
Completa quanto às
Caracterização do imóvel Completa quanto a todas as Adoção de situação
1 variáveis utilizadas no 3
avaliando variáveis analisadas paradigma
modelo
Quantidade mínima de 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o número
6 (k+1), onde k é o número
2 dados de mercado, número de variáveis de variáveis 2
de variáveis independentes
efetivamente utilizados independentes independentes
Apresentação de
informações relativas a todos Apresentação de Apresentação de
os dados e variáveis informações relativas a informações relativas aos
Identificação dos dados
3 analisados na modelagem, todos os dados e dados e variáveis 2
de mercado
com foto e características variáveis analisados na efetivamente utilizados no
observadas no local pelo modelagem modelo
autor do laudo
Admitida para apenas Admitida, desde que:

uma variável, desde que a) as medidas das
a) as medidas das características do imóvel
características do imóvel avaliando não sejam
avaliando não sejam superiores a 100% do
superiores a 100% do limite amostral superior,
limite amostral superior, nem inferiores à metade
4 Extrapolação Não admitida nem inferiores à metade do limite amostral inferior 2
do limite amostral inferior b) o valor estimado não
b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor
ultrapasse 15% do valor calculado no limite da
calculado no limite da fronteira amostral, para as
fronteira amostral, para a referidas variáveis de per
referida variável em si e simulataneamente, e
módulo. em módulo
Nível de significância a
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
5 10% 20% 30% 2
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nível de significância
máximo admitido para a
6 rejeição da hipótese nula 1% 2% 5% 3
do modelo, através do
teste F de Snedecor
GRAU III: cada item 3 pontos
Nota: GRAU II: cada item 2 pontos
GRAU I: cada item 1 ponto Somatório: 14
Utilização de Códigos
SIM
Alocados:
Tabela 2 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de
Graus III II I
Pontos Mínimos 16 10 6
2, 4, 5 e 6, no mínimo no
2, 4, 5 e 6, no grau III com os Todos, no mínimo no grau
Itens obrigatórios grau II com os demais no
demais no mínimo no grau II I
mínimo no grau I
Grau Atingido II
Tabela 3 - Grau de precisão da estimativa do valor, quando utilizado modelos de regressão

Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em
≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
torno do valor central da
estimativa
Grau Atingido I

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 61 de 79 –
Tabela 6 — Grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias - ABNT NBR 14653-2:2011
Graus
Item Descrição Pontos atingidos
III II I
Pela utilização de custo Pela utilização de custo unitário básico para

Pela elaboração de orçamento,
1 Estimativa do custo direto unitário básico para projeto projeto diferente do projeto padrão, com os 2
no mínimo sintético.
semelhante ao projeto padrão devidos ajustes.
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 2

Calculada por métodos
Calculada por levantamento do
técnicos consagrados,
3 Depreciação física custo de recuperação do bem, Arbitrada 2
considerando-se idade, vida
para deixá-lo no estado de novo.
útil e estado de conservação.
Nota:
Som atório: 6
GRAU II: cada item 2 pontos
GRAU I: cada item 1 ponto
Tabela 7 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método da-
quantificação do custo de benfeitorias ABNT NBR 14653-2:2011
Graus III II I
Pontos m ínim os 7 5 3
Itens obrigatórios no grau 1, com os demais no mínimo no
1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I.
correspondente grau II.
Grau Atingido II
Tabela 10 — Grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo - ABNT NBR 14653-2:2011
Graus
Item Descrição Pontos atingidos
III II I
Grau III de fundamentação do Grau II de fundamentação do Grau I de fundamentação do
1 Estimativa do valor do terreno método comparativo ou no método comparativo ou no método comparativo ou no 2
involutivo involutivo involutivo
Grau III de fundamentação do Grau II de fundamentação do Grau I de fundamentação do

Estimativa dos custos de
2 método da quantificação de método da quantificação de método da quantificação de 2
reedição
custo custo custo
3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado 2
Nota:
Som atório: 6
GRAU II: cada item 2 pontos
GRAU I: cada item 1 ponto
Grau Atingido II

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 62 de 79 –
16.10 ANEXO F: Relatório fotográfico da vistoria
Foram feitas num total de 774 imagens do local, conforme imagem a seguir. Para
facilitar acesso as imagens foi gerado um link do Google Drive
https://drive.google.com/drive/folders/1Q_P5Elm7pdnpTDwSdIPnd956JRDWSeiw?usp=sharing
Figura 9: lista do relatório fotográfico.

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 63 de 79 –
16.11 ANEXO G: Coeficientes de Ross/Heidecke
Fonte: Livro Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica 3ª Edição,

RUBENS ALVES DANTAS.

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 64 de 79 –
Fonte: ibape-nacional.com. br/site/wp-content/themes/Nicol/documentos-xvii-

cobreap/Deprecia%E7%F5es.XVII%20COBREAP.2013%20-%20Joe%E9%20Tracisio.pdf

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 65 de 79 –
16.12 ANEXO H: Tabela CUB SINDUSCON/RS
Valores do custo do metro quadrado de construção por tipologia construtiva e padrão

de acabamento disponibilizado pelo SINDUSCON/RS
FONTE: ADAPTADO DE SINDUSCON/RS, 2021.

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 66 de 79 –
16.13 ANEXO I: Valores da depreciação das benfeitorias dos anúncios (terreno)
Para esse cálculo foram utilizados a Planilha fornecida para DIAVA.
ESTADO DE
ITEM Link DESCRIÇÃO IMÓVEL IDADE A. VIDA U. RESIDUAL ÁREA UNIT. V. NOVO DEPREC. V .ATUAL
CONSERVAÇÃO
https:// ENTRE REPAROS
30 20 60 20% 270,00 R$ 1.926,80 R$ 520.236,31 64,57% R$ 184.325,50
www.vi CASA ECONOMICO MIN IMPORTANTES E SEM VALOR
https://
19 20 60 20% 40,00 R$ 1.926,80 R$ 77.072,05 80,00% R$ 15.414,41
www.s CASA ECONOMICO MIN SEM VALOR
https://
26 20 60 20% 52,00 R$ 1.926,80 R$ 100.193,66 80,00% R$ 20.038,73
www.s CASA ECONOMICO MIN SEM VALOR
https://
41 20 60 20% 50,00 R$ 190,79 R$ 9.539,66 80,00% R$ 1.907,93
www.i BARRACO RUSTICO MIN SEM VALOR
https://
27 20 60 20% 42,00 R$ 1.926,80 R$ 80.925,65 29,04% R$ 57.424,84
www.i CASA ECONOMICO MIN REPAROS SIMPLES
https:// ENTRE REPAROS SIMPLES E
40 20 60 20% 50,00 R$ 1.926,80 R$ 96.340,06 38,44% R$ 59.311,22
www.i CASA ECONOMICO MIN IMPORTANTES
https://
24 20 60 20% 62,00 R$ 1.926,80 R$ 119.461,67 80,00% R$ 23.892,33
www.i CASA ECONOMICO MIN SEM VALOR
https://
28 20 60 20% 100,00 R$ 1.926,80 R$ 192.680,11 29,04% R$ 136.725,81
www.i CASA ECONOMICO MIN REPAROS SIMPLES
31 20 60 20% 900,00 R$ 1.086,05 R$ 977.447,97 38,44% R$ 601.760,41
www.i GALPAO ECONOMICO MIN IMPORTANTES
https://
43 20 60 20% 200,00 R$ 1.308,30 R$ 261.659,17 80,00% R$ 52.331,83
limaelu CASA PROLETARIO MIN SEM VALOR
https://
25 20 60 20% 62,00 R$ 1.926,80 R$ 119.461,67 80,00% R$ 23.892,33
limaelu CASA ECONOMICO MIN SEM VALOR
https://
22 20 60 20% 40,00 R$ 1.926,80 R$ 77.072,05 80,00% R$ 15.414,41
https://
39 20 60 20% 40,00 R$ 1.926,80 R$ 77.072,05 80,00% R$ 15.414,41
23 20 60 20% 40,00 R$ 1.926,80 R$ 77.072,05 38,44% R$ 47.448,98
limaelu CASA ECONOMICO MIN IMPORTANTES
https://
32 20 60 20% 268,00 R$ 1.926,80 R$ 516.382,70 80,00% R$ 103.276,54
mvmim CASA ECONOMICO MIN SEM VALOR
https://
20 20 60 20% 40,00 R$ 1.926,80 R$ 77.072,05 80,00% R$ 15.414,41
mvmim CASA ECONOMICO MIN SEM VALOR
https://
21 20 60 20% 40,00 R$ 1.926,80 R$ 77.072,05 50,51% R$ 38.145,52
mvmim CASA ECONOMICO MIN REPAROS IMPORTANTES
VALOR DO CUB R 8-N (c) R$ 1.747,19 REFERÊNCIA MAI/2021 BDI 20,00% TOTAL R$ 53.559,93

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 67 de 79 –
16.14 ANEXO J: BDI Acórdão 2.622/2013-TCU-Plenário

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 68 de 79 –
16.15 ANEXO K: Planta de Zoneamento do Plano Diretor

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 69 de 79 –

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 70 de 79 –

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 71 de 79 –

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
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Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
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Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 74 de 79 –

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 75 de 79 –
16.16 ANEXO L: Memória de cálculo da Quantificação de custo das benfeitorias
2.1) Avaliação a partir do custo unitário básico
2.1.1) Vistoria
Gerencia Regional
OK
2.1.2) Estimação do padrão construtivo

Com base na Tabela 2 do item 8.2.1 da ABNT NBR 12.721, Gerencia Regional
a edificação apresenta padrão de acabamenro conforme a
Escritório Médio S Elevador MEC
seguir
2.1.3) Relacionamento da benfeitoria com os projetos-padrões
2.1.4) Estimação do Custo Unitário Básico

Gerencia Regional
CUB Sinduscon/RS R$ 1.927,09
CSL-8N ABRIL 2021
2.1.5) Cálculo da área construída

Gerencia Regional
Área Equivalente Global de Construção (Su) em m²
865,70
2.1.5.1) Estimativa do custo unitário final (CF)

Cód. Descrição Gerencia Regional
CUB Custo Unitário Básico; R$ 1.927,09
OE Orçamento de Elevadores; R$ 0,00
Orçamento de Instalações Especiais e outras,
tais como geradores, sistemas de proteção
OI** R$ 128,73
contra incêndio, centrais de gás, interfones,
antenas coletivas, urbanização, projetos etc.;
Orçamento com outras despesas: impostos e
OD** R$ 270,76
taxas
Ofe** Orçamento de Fundações Especiais; R$ 0,00
Orçamento de Fundações Diretas, estimada
Ofd** geralmente por: R$ 57,81
0,03. S . CUB
S 865,70
acordo com a NBR 127210
A* Taxa de Administração da Obra; -
Percentual relativo aos Custos Financeiros
F* -
durante o periodo da construção
Percentual correspondente ao Lucro da
L* -
Construtora.
BDI Beneficios e Despesas Indiretas. (A+F+L) 22,12%
CF R$ 2.353,84
(*) Conforme a equação do item 11.2.6, fazem parte do BDI. Contudo, o BDI TOTAL foi justificado
com base no Anexo J.
(**) Valores estão explicados nos Anexo M.

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 76 de 79 –
2.1.5.2) Custo e reprodução da benfeitoria (CN) Escritório

CF R$ 2.353,84
Su 865,70
acordo com a NBR 12721:2006
CN Custo de reprodução das benfeitorias R$ 2.037.723,00
3) Depreciação pelo método misto de Hoss/Heidecke

- Estado E
- Classificação REPAROS SIMPLES
- Coeficiente de Heidecke 0,181
x Idade aparante (anos) 20
n Vida útil estimada (anos) 60
CR Valor residual (20% do valor novo) R$ 407.544,60
CD Custo depreciável (CN - CR) R$ 1.630.178,40
- Idade em % de duração (x/n) para consulta a Tabela de Ross/Heidecke
33,33%
d Depreciação pela Tabela de Ross/Heidecke 36,80%
4) Custo da reedição da benfeitoria

CN R$ 2.037.723,00
novo)
CD ou CA R$ 1.437.817,00
atual)
5) 7.2.11 Estimativa do valor de avaliação da benfeitoria (valor estimado) - Escritório

CD ou CA Custo da reedição da benfeitoria R$ 1.437.817,00
6) APLICAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO - AVALIAÇÃO FINAL DO IMÓVEL

Cód. Item Valor

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 77 de 79 –
16.17 ANEXO M: Estimativa de Custos por etapa de construção.
A fim de compor os valores para a Estimativa do custo unitário final das benfeitorias,
conforme a fórmula proposta por DANTAS, Rubens Alves (2012), foi necessária a utilização de
outras bases de informações, como descrito abaixo.
Custos diretos não previstos no CUB:
PROJETOS Projetos arquitetônicos, estruturais e de instalações
APROVAÇÕES Taxas e emolumentos para aprovações nos órgãos públicos
Serviços iniciais como limpeza e terraplenagem do lote e
instalação do canteiro para que se disponha das condições
SERVIÇOS PRELIMINARES de execução da obra planejada.
Fundações diretas, conforme observado no imóvel avaliando

FUNDAÇÕES
Climatização dos ambientes com instalação ode unidades de
CLIMATIZAÇÃO
condicionamento de ar isoladas
Adaptação de instalações de lógica para suprir as
INSTALAÇÕES LÓGICA necessidades dos serviços que não foram previstas quando
da construção
Acompanhamento técnico da execução das obras, conforme
ACOMPANHAMENTO exigência legal.
Instalações especiais para adaptação da edificação ao
PPCI previsto na Lei Nº 13.425, de 30 de março de 2017 e suas
complementações
Em pesquisa bibliográfica, foi possível estimar o valor percentual relativo a cada item,
conforme tabela abaixo:
ITEM VALOR PERCENTUAL REFERÊNCIA
PROJETOS 4,05% SENGE, 2020
APROVAÇÕES 4,00% RIBEIRO. Ricardo. 2016
SERVIÇOS
3,00% CUPE/CEF, 2021
PRELIMINARES
FUNDAÇÕES 3,00% DANTAS. Rubens Alves, 2012
CLIMATIZAÇÃO 2,70% Conselho da Justiça Federal, 2016
INSTALAÇÕES LÓGICA 2,40% Conselho da Justiça Federal, 2016
ACOMPANHAMENTO 3,00% SENGE, 2020
PPCI 1,58% Conselho da Justiça Federal, 2016
Salienta-se que, para efeitos dessa estimativa, foram considerados no cálculo do OI –

Orçamento de Instalações Especiais os itens: Climatização, Instalações de Lógica e PPCI. Para

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292
- 78 de 79 –
o cálculo do OD – Orçamento de Outras Despesas foram considerados os itens: Projetos,

Aprovações, Serviços Preliminares e Acompanhamento. E o item de Ofd – Orçamento de
Fundações Diretas assumiu o valor do item Fundações.
FONTE: Caderno de Orientações Técnicas – COT, Caixa Econômica Federal – CEF, 2021
Fonte: Estimativa de Custos de Obras – Conselho da Justiça Federal, 2016.

Fones: (54) 3213.2969, 9.9979.4669 e 9.9620.8292
- 79 de 79 –
Fonte: Estimativa de Custos de Obras – Conselho da Justiça Federal, 2016.
Fonte: SENGE – Sindicato dos Engenheiros do RS, 2020

Fones: (54) 3213.2969 e 9.9620.8292

08.4 - Vinícius - Laudo de Avaliação CEEE - Osorio

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LAUDO DE AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA

ALIENAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

COMPANHIA ESTADUAL DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA

COMPANHIA ESTADUAL DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA

EDITAL EDITAL DE PREGÃO Nº 6000003301 – LOTE 4

SQUADRO ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA EPP, com sede na

DESCRIÇÃO TERRENO URBANO COM ÁREA DE 1000,40 M²

92.866 RI OSÓRIO/RS, COM CADA REFERÊNCIA 15 DE OUTUBRO

SQUADRO ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA

12.3 INDICAÇÃO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO ................................................... 37

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Imóvel com características comerciais, registrado sob matrícula nº 92.866

Objetivo Determinação do valor de mercado do imóvel

Subsidiar à CONTRATANTE o suporte técnico necessário para a tomada

Gerencia Regional Litoral Norte – Osório, R Santos Dumont esq R Jorge

Companhia Estadual de Distribuição de Energia Elétrica - Grupo CEEE

Área Terrenos TERRENO URBANO COM ÁREA DE 1000,40 M²

Item Valor de avaliação

Caxias do Sul/RS, 24 de Maio de 2021.

SQUADRO ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA

COMPANHIA ESTADUAL DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA

COMPANHIA ESTADUAL DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA

EDITAL EDITAL DE PREGÃO Nº 6000003301 – LOTE 4

SQUADRO ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA EPP, com sede na

TERMO DE CONTRATO N° 5000005118

MATRÍCULA Nº 92.866 do Registro de Imóveis da Comarca de Osório/RS

SQUADRO ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA

Subsidiar à CONTRATANTE o suporte técnico necessário para a tomada de decisão

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Obtenção do valor de mercado para a alienação do imóvel.

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5 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

O presente documento foi balizado pela delimitação contratual, sendo considerado de

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Figura 1: lista do relatório fotográfico.

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7 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

7.1 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

O município de Osório localiza-se na microrregião do litoral setentrional do Rio Grande

Figura 2: Região do município de Osório/RS onde o avaliando está inserido.

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Figura 3: Contexto urbano do entorno do imóvel avaliando

Figura 4: Imagem com indicação da localização do imóvel avaliando no zoneamento urbano do

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Figura 5: Planta de Localização.

Figura 6: Indicação do imóvel avaliando no contexto urbano e no contexto legal.

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7.2 CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO

Tipo Lotes Urbanos

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Coord. Geográficas 29°53'11.06"S 50°16'6.06"O

Figura 7: Destaque do Regime Urbanístico incidente sobre imóvel avaliando.

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7.3 CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;

• Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região;

• Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme

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Deverá ser analisado o mercado onde se situa o bem, a expectativa do avaliador

Tabela 1: Percepção de Mercado Imobiliário em OSÓRIO/RS

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9 IDENTIFICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Conforme determinado no EDITAL do PREGÃO Nº 6000003301 – LOTE 4: “a

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