Laudo Servidão SC

MICHEL SCAFF
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
CONHECIMENTO A SERVIÇO DA JUSTIÇA
LAUDO PERICIAL
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA

1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE PALHOÇA/SC
AUTOS Nº 0308027-22.2017.8.24.0045/SC
OBJETIVO:
Avaliação do montante indenizatório por servidão perpétua de passagem de linha de

transmissão do Seccionamento da Linha de Transmissão (LT) 138 kV Palhoça –
Imbituba na SE Palhoça Pinheira.
Setembro de 2020
MICHEL SCAFF
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS CONHECIMENTO A SERVIÇO DA JUSTIÇA
FICHA RESUMO
Solicitante: JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE PALHOÇA
AUTOR: EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS MASSIAMBU LTDA

AUTOR: MADEIREIRA BRASILPINHO LTDA
AUTOR: REFLORESTADORA SCHERER LTDA
Interessados:
RÉU: ELETROSUL CENTRAIS ELÉTRICAS S/A
Autos Nº 0308027-22.2017.8.24.0045
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Avaliação do montante indenizatório por servidão perpétua

de passagem de linha de transmissão do Seccionamento da
Objetivo:
Linha de Transmissão (LT) 138 kV Palhoça – Imbituba na
SE Palhoça Pinheira.
Objeto: Imóveis em região com restrições ambientais
Endereço: BR 101, próximo do Km 240.
Cidade/UF: Palhoça/SC
ASSISTENTES TÉCNICOS
Assistente Técnico dos AUTORES Não apresentou
Assistente Técnico do RÉU Martin Carlos Resener
DADOS DO PERITO DO JUÍZO
Nome Completo: Michel Scaff CPF: 294.399.819-20
Formação: Engenheiro Civil CREA/SC nº 16.502-9 IBAPE/SC nº 0386
michelscaff@yahoo.com.br
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ÍNDICE
1 INTRODUÇÃO ............................................................................................ 5
2 SOLICITANTE ............................................................................................ 5
3 INTERESSADOS ........................................................................................ 6
4 OBJETO DA PERÍCIA JUDICIAL .............................................................. 6
5 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO...................................................................... 8
6 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ................... 8
7 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO ............ 9
7.1 DA VISTORIA ....................................................................................... 9
7.2 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ...................................................... 10
7.3 CARACTERIZAÇÃO DOS TERRENOS OBJETOS ............................ 11
7.4 CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E/OU BENFEITORIAS ..... 20
8 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ................................................................ 20
8.1 SERVIDÃO DE PASSAGEM ............................................................... 20
8.2 BASE LEGAL DA SERVIDÃO NO BRASIL ......................................... 20
9 DAS RESTRIÇÕES IMPOSTAS PELA SERVIDÃO ................................ 22
10 HISTÓRICO DOS EVENTOS DESCRITOS NOS AUTOS ....................... 23
10.1 DO IMÓVEL DA TRANSCRIÇÃO Nº 26.511....................................... 23
10.2 DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº 1.610 .................................................... 30
10.3 DO IMÓVEL DA MATRÍCULA Nº 315 ................................................. 40
11 DIVERGÊNCIAS EXISTENTES................................................................ 47
12 METODOLOGIAS APLICÁVEIS .............................................................. 58
12.1 METODOLOGIA PARA CÁLCULO DO VALOR DA TERRA NUA ...... 58
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12.2 METODOLOGIA PARA CÁLCULO DOS PREJUÍZOS ....................... 59
13 PRIMEIRA CONSIDERAÇÃO TÉCNICA RELEVANTE ........................... 63
13.1 VALOR DO M2 DE TERRA NUA ......................................................... 63
13.1.1 Valor da terra nua divulgado pela Epagri/Cepa ......................... 66
13.1.2 Valor do m2 de terra nua – critério da parte Autora ................... 68
13.1.3 Valor do m2 de terra nua – critério da parte Ré (Eletrosul) ........ 84
14 DEFINIÇÃO DO VALOR DO M2 DE TERRA NUA DA SERVIDÃO ......... 86
15 SEGUNDA CONSIDERAÇÃO TÉCNICA RELEVANTE .......................... 88
15.1 CÁLCULO DOS PREJUÍZOS CAUSADOS PELA SERVIDÃO ........... 91
15.1.1 Cálculo dos prejuízos - segmento nº 01 (T02 e T03) ................ 92
15.1.3 Cálculo dos prejuízos - segmento nº 03 (sem torres) ................ 94
15.2 QUADRO RESUMO DOS VALORES INDENIZATÓRIOS .................. 96
15.3 COMPARATIVO (INDENIZAÇÃO PROPOSTA X APURADA) ........... 96
16 CONCLUSÃO ........................................................................................... 97
17 OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES RELEVANTES ......................... 97
18 RESPOSTAS AOS QUESITOS ................................................................ 98
18.1 QUESITOS DA PARTE AUTORA (EVENTO 32) ................................ 98
18.2 QUESITOS DA PARTE RÉ (EVENTO 31) ........................................ 104
19 ANEXOS ................................................................................................. 107
20 ENCERRAMENTO ................................................................................. 108
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LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Registro dos participantes da Vistoria Técnica ................................ 10

Figura 2 – Imagens da linha de transmissão .................................................... 12
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Classes de Danos (Pellegrino, 1983) .............................................. 62
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1 INTRODUÇÃO
O presente trabalho consiste na avaliação do montante indenizatório por servidão

perpétua de passagem de linha de transmissão do Seccionamento da Linha de
Transmissão (LT) 138 kV Palhoça – Imbituba na SE Palhoça Pinheira.
A Engenharia de Avaliações é uma especialidade que reúne um conjunto amplo de

conhecimentos na área de engenharia e arquitetura, bem como em outras áreas das
ciências sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de determinar tecnicamente o
valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reprodução (Dantas, 2005).
No que tange à normatização, a Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT -

dispõe da NBR 14653 - Avaliação de Bens, a qual define a avaliação como sendo a
análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um
bem, de seus custos, frutos e direitos.
Cumpre ressaltar que a avaliação de um bem envolve estudos estatísticos, que devem
contemplar aspectos quantitativos, qualitativos, situação mercadológica, bem como
metodologia adequada às características do bem avaliando.
Neste sentido, ao longo deste documento, serão apresentadas as metodologias

adotadas na sua elaboração, desde os levantamentos em campo, e ainda, os critérios
aplicados para determinação das indenizações pelos danos oriundos da implantação
da Servidão, como dados e observações que se fizerem pertinentes.
2 SOLICITANTE
→ Juízo da 1ª Vara Cível de Palhoça/SC

→ Autos nº 0308027-22.2017.8.24.0045/SC
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3 INTERESSADOS
→ AUTOR: EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS MASSIAMBU LTDA

→ AUTOR: MADEIREIRA BRASILPINHO LTDA
→ AUTOR: REFLORESTADORA SCHERER LTDA
→ RÉUS: ELETROSUL CENTRAIS ELÉTRICAS S/A
4 OBJETO DA PERÍCIA JUDICIAL
a) Descrição Sumária dos Objetos:
Os 03 (três) imóveis atingidos pela servidão, estão localizados em região com

restrições ambientais (APP) conforme planta de zoneamento do Município bem como
também se encontram inclusos (ou parte deles) na área delimitada do Parque
Estadual da Serra do Tabuleiro.
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Nota: Os números das transcrições e matrícula são as citadas na documentação de

autorização de 2013 acostada aos Autos (ver capitulo 10 do presente laudo).
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b) Ocupante e Tipo de Uso
Conforme verificado “in loco”, na data da vistoria, os imóveis encontravam-se sem

utilização específica.
5 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Consiste na avaliação do montante indenizatório por servidão perpétua de passagem

de linha de transmissão do Seccionamento da Linha de Transmissão (LT) 138 kV
Palhoça – Imbituba na SE Palhoça Pinheira.
6 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
O presente laudo foi elaborado de acordo com o preconizado na norma ABNT NBR
13752/1996 - Perícias de engenharia na construção civil; e demais normas pertinentes
ao tema.
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Salienta-se ainda que:
→ Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos

fornecidos e as informações obtidas foram tomadas como de boa-fé.
→ O Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT

para a Avaliação de Bens (NBR 14653-1/2/3), e baseia-se: na documentação
fornecida, em informações constatadas in loco na vistoria ao imóvel, e em
informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local, proprietários
e publicações de órgãos relacionados ao tema.
→ Na avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente se

encontrava correta e regularizada.
7 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO
7.1 DA VISTORIA
A vistoria do imóvel foi realizada a partir das 14 horas do dia 02 de julho de 2020, na
presença do Perito do Juízo, eng. civil Michel Scaff, do assistente técnico do Réu - Sr.
Martin Carlos Resener, e da procuradora dos Autores - Dra. Fabiana Pereira,
conforme registro a seguir e Lista de Presença (Anexo I). Salientamos que o
procedimento transcorreu dentro da normalidade e as partes representadas
expuseram argumentos e observações que serão abordadas no decorrer deste
trabalho pericial.
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Figura 1 - Registro dos participantes da Vistoria Técnica
7.2 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Abrangida por um dos maiores mangues da América do Sul, Palhoça possui uma área de
aproximadamente 395 km2 com população de 171.797 habitantes, segundo estimativa do
IBGE do ano de 2019, sendo décimo município mais populoso do estado de Santa
Catarina. Integrante da região da Grande Florianópolis, o município faz limite com as
cidades de São José (norte), Santo Amaro da Imperatriz (oeste) e Paulo Lopes (sul),
sendo banhado pela baía sul da Ilha de Santa Catarina e o Oceano Atlântico.
Os primeiros colonizadores foram os portugueses, que se estabeleceram na Enseada de

Brito e de lá povoaram as localidades vizinhas. Em seguida, vieram os açorianos e
madeirenses, cujas tradições permanecem até a atualidade. Palhoça pertenceu a
Florianópolis até 1833, momento em passou a pertencer a São José, quando este foi
criado. No ano de 1873, Palhoça foi elevada a condição de Distrito Policial.
Posteriormente, em 1882, a Assembleia Legislativa votou a Lei 949 de 08 de novembro,
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elevando-a a categoria de freguesia. Em 1886 passou de Distrito Policial a Distrito de Paz.

Em 24 de abril de 1894, foi elevada à categoria de Município, por desmembramento de
São José, sendo instalado em 23 de maio do mesmo ano. Do ponto de vista econômico,
o município é um dos que mais cresce na Grande Florianópolis, além de possuir um litoral
bem recortado com muitas belezas naturais, propício para o desenvolvimento de turismo
na alta temporada de verão.
As indústrias e o centro comercial da cidade estão localizados na região norte. O bairro

da Ponte do Imaruim destaca-se pelo comércio, enquanto o bairro Jardim Eldorado
destaca-se pelas indústrias. No sul de Palhoça, a economia baseia-se na pesca e no
turismo.
As áreas objetos localizam-se entre a BR 101 (km 240) e a SC 433 que leva a Praia da
Pinheira, região com vocação para atividades rurais, porém com restrições ambientais em
razão do Zoneamento Municipal e do Parque da Serra do Tabuleiro.
7.3 CARACTERIZAÇÃO DOS TERRENOS OBJETOS
Os terrenos em análise possuem topografia plana na maior parte, com ondulações

leves ao longo de suas extensões. Na sequência algumas imagens da linha de
transmissão a partir da BR 101 (Km 240) até sua chegada na SC 433 ressaltando que,
sobre ás áreas objetos da presente pericia, estão instalados 09 (nove) torres.
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RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Figura 2 – Imagens da linha de transmissão
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BR 101
SC 433
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7.4 CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E/OU BENFEITORIAS
A Implantação da servidão em tela atingiu apenas área de vegetação, removida à

época da implantação da linha de transmissão, e por esta razão não serão aqui
considerados.
8 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
8.1 SERVIDÃO DE PASSAGEM
Diferentemente das linhas de distribuição utilizadas para distribuir energia elétrica

dentro das cidades, as linhas de transmissão, via de regra, percorrem grandes
distâncias por sobre terrenos.
Nestes termos, no caso de propriedade privadas, o poder público, visando viabilizar a

passagens de tais linhas, concede às concessionárias o direito de utilização de
servidões administrativas.
8.2 BASE LEGAL DA SERVIDÃO NO BRASIL
→ SERVIDÃO CIVIL:
Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), Parte Especial, Livro III –Do direito da
Coisas; Título V – Das servidões, artigos 1.378 a 1.389
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→ SERVIDÃO ADMINISTRATIVA:
a) Decreto-Lei n° 3.365 de 21/06/1941 (lei que regulamenta as desapropriações

a. por utilidade pública)
Art. 40. O expropriante poderá constituir servidões, mediante indenização na forma da Lei.
b) Decreto nº 35.851 de 16/07/1954 (Decreto que regulamentou o art. 151 do

Código da Águas).
Art.1º As concessões para o aproveitamento industrial das quedas d’aguas, ou, de modo geral, para
a produção, transmissão e distribuição de Energia elétrica conferem aos seus titulares o direito de
constituir as servidões administrativas permanentes ou temporárias, exigidas para o
estabelecimento das respectivas linhas de transmissão e distribuição.
a) Lei de Registros Públicos quanto a servidão administrativa. Lei nº 6.015 de 31

de Dezembro de 1973.
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matricula, serão feitos.

I – o registro
(...)
6 ) da servidões em geral;
O Professor BANDEIRA DE MELO qualifica a Servidão de Passagem como o
“...procedimento através do qual o poder público, compulsoriamente, por ato unilateral, despoja uma
pessoa de um bem certo, fundado em necessidade pública ou interesse social, mediante
indenização, prévia e justa, pagável em dinheiro”.
Com efeito, diferentemente de ato expropriatório, na Instituição da Servidão de

Passagem o proprietário permanece com o domínio sobre o imóvel, devendo a
indenização, dessa forma, considerar apenas os prejuízos por ela causados.
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9 DAS RESTRIÇÕES IMPOSTAS PELA SERVIDÃO
As restrições dentro da faixa de servidão constituída estão descritas pelo RÉU no

evento 21 CONT18 fls. 9, que a seguir colacionamos:
(...) de construir benfeitorias ou acessões de qualquer espécie, tais como açudes;

cultivar e plantar cana-de-açúcar, capim colonião e outras culturas similares;
realizar queimadas de campos ou de quaisquer outras culturas; limpá-la por meio
de processos que possam dar origem a problemas de erosão ou de atividades que
modifiquem o perfil do terreno; efetuar qualquer espécie de reflorestamento;
cercar de qualquer modo a faixa de servidão ou impedir de qualquer forma os
trabalhos de instalação, construção, manutenção ou reconstrução, da referida
linha de transmissão; ficando permitido, porém, somente a ocupação da área em
questão para pastagens nativas e criação de animais, podendo utilizá-la para
culturas, plantas herbáceas e árvores frutíferas que, quando completamente
desenvolvidas, não ultrapassem 3,00m (três metros) de altura; e ficando, ainda,
ciente os autores de que a Ré, por si e seus sucessores, no exercício do direito
da servidão ora estabelecida, tem assegurado o acesso de seu pessoal ao longo
da linha de transmissão, bem como de veículos para o transporte de todo o
material necessário, para a execução dos serviços de construção, inspeção,
conservação, manutenção ou reconstrução
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10 HISTÓRICO DOS EVENTOS DESCRITOS NOS AUTOS
10.1 DO IMÓVEL DA TRANSCRIÇÃO Nº 26.511
Autorização em 04/04/2012 (evento 21 INF25) para estudos e implantação dos

trabalhos com indicação da transcrição relativa ao imóvel. (Grifos nossos)
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Frisa-se que o levantamento e identificação da área e suas divisas foram

acompanhadas pelo representante do proprietário, o Engº Edemir Célio Martinhago,
conforme constata-se na folha de cadastro a seguir colacionado. (grifos nossos)
Assim, foi considerado pela RÉ - Eletrosul em seu cálculo, o Imóvel com 457.053,69
m2 (transcrição nº 26.511 e registro anterior transcrição nº 26.265) com área de
servidão de 24.721,00 m2 onde foram implantadas duas (2) torres, conforme visualiza-
se na imagem ilustrativa a seguir.
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Conforme projeto, as bases das Referidas torres ocupam 47,61 m2 cada (6,90m x
6,90m), totalizando 95,22 m2 da área de Servidão sobre o imóvel.
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10.2 DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº 1.610

trabalhos. Não há indicação de transcrição ou matrícula relativa ao imóvel. (Grifos
nossos)
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acompanhadas pelo representante da Brasilpinho, o Engº Edemir Célio Martinhago,
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Consideração técnica do Perito:
Verifica-se nestes documentos dúvidas a respeito da posse / domínio da área em

questão. Cumpre salientar que a RÉ nos seus procedimentos posteriores, para efeito
de cálculo indenizatório, considerou a área como sendo da Reflorestadora Scherer
Ltda e o imóvel como sendo o da matrícula nº 1610.
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Assim, foi considerado pela RÉ em seu cálculo, o Imóvel com 310.019,05 m2

(matrícula nº 1.610) com área de servidão de 13.281,00 m2 onde foram implantadas
duas (2) torres, conforme visualiza-se na imagem ilustrativa a seguir.
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Conforme projeto, as bases das Referidas torres ocupam 32,49 m2 (5,70m x 5,70m) e
31,36 m2 (5,60m x 5,60m) totalizando 63,85m2 da área de Servidão sobre o imóvel.
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10.3 DO IMÓVEL DA MATRÍCULA Nº 315

trabalhos e indicação da matrícula relativa ao imóvel. (Grifos nossos)
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acompanhadas pelo representante do proprietário o Eng. Edemir Célio Martinhago,
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Destarte, foi considerado pela RÉ em seu cálculo, a área total do imóvel com
6.188.350,00 m2 (matrícula nº 315) após as vendas averbadas (AV-1). A área de
servidão é de 49.758,00 m2 (48.949,00 + 809,00), onde foram implantadas 05 (cinco)
torres, conforme se visualiza na imagem ilustrativa a seguir.
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05 TORRES
IMPLANTADAS
DIVISAS
ILUSTRATIVAS
Conforme projeto, as bases das Referidas torres ocupam:
→ 31,36 m2 (5,60m x 5,60m);

→ 36,00 m2 (6,00m x 6,00m)
→ 49,00 m2 (7,00m x 7,00m)
→ 42,25 m2 (6,50m x 6,50m)
→ 64,00 m2 (8,00m x 8,00m)
Totalizando 222,61 m2 da área de Servidão sobre o imóvel.
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11 DIVERGÊNCIAS EXISTENTES
Existem relevantes divergências quanto às áreas totais de cada gleba atingida pela
Servidão, bem como, às suas localizações. Senão vejamos.
A AUTORA enviou para a Perícia Judicial, levantamento topográfico (anexo III-

protocolado em separado para melhor visualização), realizado por profissional por ela
contratado, visando demonstrar que a situação de localização e dimensões das áreas
diferem daquelas utilizadas pela RÉ (e autorizado pela AUTORA em 2013) quando do
cálculo realizado a título indenizatório.
Na imagem a seguir visualizam-se a título ilustrativo (grifos nossos), a posição e

dimensões das 03 (três) áreas atingidas pela servidão segundo a AUTORA. Referida
imagem acompanha levantamento topográfico por ela fornecido.
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A seguir, quadro resumo das diferenças existentes (áreas) entre os dados utilizados
pela RÉ em 2013 e os dados enviados pela AUTORA para a presente Perícia.
Diante das divergências apontadas, a Perícia Judicial aprofundou-se tecnicamente

sobre o tema, constatando que a situação fática com relação aos limites, dimensões
e documentação das Glebas existentes naquela região são imprecisas, fruto de
eventos notórios e públicos de grilagem, invasões, sobreposições de áreas e
prolongadas discussões na esfera judicial quanto à posse, propriedade e limites de
imóveis.
Na pesquisa realizada pela Perícia Judicial sobre os imóveis naquela região,

chegamos ao processo nº 0003145-95.2014.8.24.0045 – Produção Antecipada de
Prova da 2ª Vara Cível da Comarca de Palhoça onde foi determinada perícia, já
realizada, porém, em fase de impugnação técnica, visando a localização de 11 imóveis
(inclusive as glebas onde veio a ser implantada a presente servidão) para passagem
das linhas de transmissão.
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Da leitura daquele extenso e minucioso Laudo Pericial fica evidenciado a situação

fática de conflitos, sobreposições e divergências de limites das glebas e suas áreas
totais.
Como exemplo, cita-se a conclusão daquela Perícia com relação à transcrição nº

26.265 (área 1- contígua à BR 101). Dimensões e localização distintas da utilizada
pela RÉ – Eletrosul, bem como, da descrita pela AUTORA em seu levantamento atual
(2020).
PERICIA EM
ANDAMENTO
EM OUTRO
PROCESSO
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Além da diferença de área constatada, a localização da gleba relativa à transcrição,

estaria ao sul da servidão, não sendo por ela atingida, segundo concluiu aquela
Perícia.
No intuito de demonstrar o nível de dificuldade decorrente dos conflitos e divergências

lá existentes, apresenta-se a seguir, trecho de Parecer Divergente acostado naquele
processo onde afirma-se que referida gleba encontra-se cerca de 2 Km mais ao norte,
indicando assim, não estar pacificada a localização da gleba contida na transcrição
nº 26.265.
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Da mesma forma, naquela Perícia, outra divergência foi constatada quanto à

localização da Gleba relativa à matrícula nº 1.610. (Grifamos)
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Na imagem a seguir, ilustra-se a divergência com lançamento da servidão.
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LOCALIZAÇÃO DA GLEBA
MATRÍCULA Nº 1.610 CONSIDERADA
NO LEVANTAMENTO ATUAL DA
AUTORA COM BASE NA PERICIA DO
PROCESSO Nº 0003145-
95.2014.8.24.0045 PRODUÇÃO
ANTECIPADA DA 2ª VARA CIVEL
CÍVEL DA COMARCA DE PALHOÇA
LOCALIZAÇÃO CONSIDERADA
PELA RÉ-ELETROSUL PARA
GLEBA MATRÍCULA Nº 1.610 EM
2013, COM ANUÊNCIA TECNICA
DA AUTORA A ÉPOCA.
A diferença de localização, além do próprio tamanho, é relevante pois, implica em

estar a gleba dentro ou fora dos limites do Parque Estadual.
Decorrente da condição fática de conflitos, sobreposições e divergências de limites

das glebas e suas áreas totais na região, a RÉ- Eletrosul encontrou dificuldades à
época (2013) para definir de forma precisa, a localização, seus limites e áreas de cada
gleba atingida pela servidão com base nos documentos existentes.
Tal dificuldade foi reiterada e exposta pela RÉ - Eletrosul na sua resposta datada de
21/08/2020 ao questionamento feito pela perícia Judicial sobre o tema, conforme
trecho de e-mail recebido a seguir colacionado (grifamos).
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Em idêntica situação encontra-se a AUTORA.
Ao analisarmos seu Levantamento topográfico (2020), constata-se claramente que se

deparou com a mesma dificuldade, seja pela impossibilidade de definir os limites de
cada gleba (1, 2 e 3), seja pela discrepância entre a área total contida no documento
e a descrita no levantamento, ou ainda pela diferente localização.
Em conversa via telefone, no dia 26/08 às 10:46 com o profissional responsável pelo
referido Levantamento, Topógrafo Joareis de Freitas, a Perícia Judicial o questionou
sobre a informação que consta na planta (anexo III) com relação ao critério adotado
para delimitação das glebas.
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Pela resposta do referido profissional a serviço da Autora, ficou evidenciado que a

definição dos limites tanto da Gleba 1 e da Gleba 2 no trecho entre elas foi
realizada por estimativa pela dificuldade de definir o curso d’água.
LIMITES ESTIMADOS
Portanto, as áreas ali expressas (levantamento topográfico de 2020 – anexo III) não
correspondem a possível realidade fática de ocupação, ou ainda à área contida na
documentação indicada como transcrição 26.414.
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MICHEL SCAFF
O levantamento topográfico atual (2020) da AUTORA indica que a gleba descrita na

transcrição nº 26.414 teria área de 470.236,48 m2, enquanto a Perícia Judicial
realizada no processo ao processo nº 0003145-95.2014.8.24.0045 – Produção
Antecipada de Prova da 2ª Vara Cível da Comarca de Palhoça, indica, com base nos
documentos, a existência de 111.175,00 m2 (Grifamos)
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PERICIA EM
ANDAMENTO
EM OUTRO
PROCESSO
Alinhamento
da servidão
Caracterizado neste capítulo, portanto, a incerteza existente, inclusive das

partes litigantes, quanto às dimensões e localização das Glebas atingidas pela
servidão.
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12 METODOLOGIAS APLICÁVEIS
Para definição da justa indenização relativa à instituição de Servidão de Passagem,

segundo as normativas existentes é necessário:
→ Definição do valor do m2 da terra nua, para aplicação deste na área de servidão;
→ Análise e ponderações sobre circunstâncias específicas a cada área atingida

relativas a Incômodos, Riscos e Restrições de Uso para quantificação do
prejuízo.
12.1 METODOLOGIA PARA CÁLCULO DO VALOR DA TERRA NUA
A NBR 14653-1 apresenta quatro métodos para determinar o valor de um bem.
1) Método comparativo direto de dados de mercado

2) Método Involutivo
3) Método Evolutivo
4) Método da capitalização da renda
Sobre a escolha da metodologia, o documento normativo preconiza que:
“A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando,

a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação
do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo
direto de dados de mercado (Item 7.5)”.
A NBR 14.653-1/2019 orienta que dentre outros critérios de avaliação podem ser
adotados a utilização do critério “antes e depois” ou o critério do “valor unitário médio
do imóvel primitivo”, para definição do valor do m2 de terra nua. (grifamos)
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MICHEL SCAFF

Frisa-se, porque demasiado relevante para o presente trabalho pericial como adiante
se mostrará no capítulo 13, que os dois critérios sugeridos pela Norma (Itens a e b)
exigem certeza e pleno conhecimento das áreas totais dos imóveis, suas dimensões,
limites e localização para determinação do valor do m2 da terra nua.
12.2 METODOLOGIA PARA CÁLCULO DOS PREJUÍZOS
Aqui, a Norma Brasileira 14.653-3/2019 não sugere uma metodologia específica para
levantamento dos valores indenizatórios relativos à implantação de servidão de
passagem.
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Apenas cita em seu texto, que referido prejuízo pode corresponder ao valor presente
líquido da perda de renda causada ao imóvel ou alternativamente pode o Profissional
utilizar-se de métodos que indiquem percentuais (Coeficientes de servidão)
aplicáveis sobre o valor do m2 da terra nua para definição do quantum indenizatório.
(grifamos)
Assim, a escolha do método é discricionária do profissional e deve retratar os impactos

decorrentes e estes são fartamente detalhados e comentados na literatura técnica do
setor.
Acarretam incômodos, riscos e restrições ao imóvel serviente, cria áreas

remanescentes, veda plantio de árvores, perda de exclusividade sobre a terra
permitindo livre circulação de pessoas estranhas para manutenção da faixa,
incumbência de zelar pela área, entre outros.
Dessa forma, ao longo dos anos vários métodos foram desenvolvidos, descritos em
artigos publicados ou objeto de discussão em Congressos de Engenharia de
Avaliações e utilizados para apuração do valor das perdas pela ocupação,
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mensurando o valor indenizatório pelos danos e restrições impostas à área atingida

pela Servidão. Algumas concessionárias, inclusive, desenvolveram métodos próprios.
Basicamente, os métodos desenvolvidos dividem-se entre aqueles que aplicam sobre

o valor do m2 de terra nua avaliado percentuais tabelados e consagrados e outros que
calculam o coeficiente de servidão (Cs) após análise e verificação de elementos e
fatores de ponderação.
Como exemplo dos métodos que se utilizam de percentuais tabelados tem-se em

destaque o método de Phillipe Westin utilizando-se de coeficientes de forma
simplificada, conforme se observa na Tabela a seguir.
Por sua vez, como exemplos dos métodos que calculam o Coeficiente de Servidão
(Cs), analisando os impactos e utilizando-se de fatores de ponderação temos o
método adotado pela RÉ (evento 21 INF38) e a metodologia expressa em quesito da
AUTORA que tem como base o trabalho realizado por GHANDI FURTADO
MARCONDES Eng. Msc, em “Avaliação de Danos em Servidão de Passagem” (2008),
alicerçado em conceitos de JOSE CARLOS PELLEGRINO em seu livro “Engenharia
de Avaliações” (1983) e que na atualidade diversos Peritos engenheiros a utilizam
em Periciais Judiciais nas esferas Estadual e Federal.
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Da mesma forma que o método utilizado pela RÉ, o de Marcondes (2008) não aplica
apenas percentuais pré estabelecidos. Tecnicamente a mesma permite uma análise
customizada através de um Coeficiente de Servidão para cálculo dos danos
específicos a cada imóvel atingido, levando em consideração vários possíveis
impactos e a relação existente entre a área da servidão e a do imóvel (por óbvio,
quanto maior for a servidão em relação a área primitiva do imóvel, maior a
possibilidade de impacto danoso), além de eventual desvalorização dos
remanescentes.
A metodologia indicada atribui um Fator de Ponderação diferenciado para cada

classe, atribuindo um peso mais alto à classe de danos que altera a exploração
econômica do imóvel, ou seja, a de Restrições de uso, e definindo pesos menores
para danos envolvendo os Incômodos e os Riscos como demonstrado no quadro a
seguir:
Tabela 1 - Classes de Danos (Pellegrino, 1983)
CLASSE DE DANOS FATOR DE PONDERAÇÃO

Incômodos 7%
Riscos 3%
Restrições de uso 90%
As duas primeiras Classes de Danos – Incômodos e Riscos – envolvem aspectos não

diretamente relacionados à exploração econômica do imóvel, porém capazes de
afetar o valor da propriedade e se aplicam igualmente a glebas rurais ou urbanas.
Já a terceira classe – Restrições de uso - envolve aspectos passíveis de influenciar a

condição de uso ou destinação econômica do imóvel. Conhecidos os Fatores de
Ponderação, ao analisarmos os eventos danosos aplicamos escala de pontuação
inerente a cada classe.
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→ INCÔMODOS: Admite apenas a escolha entre sim (1) ou não (0);
→ RISCOS: Admite escolha entre 0 a 3, dependendo da intensidade do risco;
→ RESTRIÇÕES DE USO: Como regra, admitem apenas a escolha entre as alternativas sim
(1) e não (0), à exceção dos itens que podem afetar significativamente a exploração
econômica da propriedade, tais como posição da faixa desapropriada e desvalorização do
remanescente. Para estes a escala é de 0 a 3 conforme a intensidade percebida pelo Perito
avaliador.
Ou seja, estruturalmente os métodos (da RÉ e o de Marcondes) são semelhantes,

porém, podem apresentar resultados diferentes em razão das variáveis neles
aplicadas como “valor do m2 da terra nua” e especialmente pelas diferentes
percepções dos fatores de ponderação, graus de intensidade pontuados para cada
impacto.

Frisa-se, porque também demasiado relevante para o presente trabalho pericial como
adiante se mostrará no capítulo 15, que os dois critérios (da RÉ e MARCONDES)
exigem certeza e pleno conhecimento das áreas totais dos imóveis, suas dimensões
e localização já que utilizam-se da área primitiva da Gleba e da relação entre esta e a
área de servidão para determinação do quantum indenizatório.
13 PRIMEIRA CONSIDERAÇÃO TÉCNICA RELEVANTE
13.1 VALOR DO M2 DE TERRA NUA
Para calcularmos o valor indenizatório decorrente da implantação da Servidão é

necessário encontrar inicialmente o valor do m2 da terra nua e este varia de acordo
com as características intrínsecas de cada imóvel em especial seu tamanho e
localização dentre outras variáveis.
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Como já abordado no item 12.1 do presente Laudo Pericial ambos critérios, “antes e
depois” e o “do m2 médio da área primitiva” citados na Norma exigem para sua correta
aplicação o conhecimento da área total e localização de cada gleba, para juntamente
com a análise de outras variáveis, chegarmos ao valor do m 2 de terra nua avalianda,
após aplicação da Inferência estatística através da Regressão Linear Múltipla, com
um banco de amostras fidedigno e determinação do modelo estatístico ajustado ao
comportamento imobiliário da Região.
Como demonstrado em capítulo anterior, a existência de conflitos de terra, invasões,

sobreposições de áreas, discrepâncias e extrema fragilidade das informações
contidas em documentos existentes, impedem o conhecimento, com a devida
segurança que a questão requer, das áreas totais de cada gleba bem como de
sua localização.
Além da incerteza técnica demonstrada pelas partes quanto às dimensões e

localização das Glebas atingidas, corrobora o fato da Perícia nos Autos nº 0003145-
95.2014.8.24.0045 – Produção Antecipada de Prova da 2ª Vara Cível da Comarca de
Palhoça visando a localização e delimitação de 11 imóveis, inclusive as glebas onde
veio a ser implantada a presente servidão para passagem das linhas de transmissão,
ainda estar na fase processual de impugnação técnica, o que não permite considerar
consolidada qualquer de suas conclusões.
A utilização de áreas totais e localização não comprovadas de modo fático e/ou

documentais conduz o quantum indenizatório a valores irreais (para mais ou para
menos) fulminando tecnicamente o conceito de justa indenização.
Pelas razões expostas, não é possível a determinação técnica do valor do m2 da terra

nua pelos citados critérios, diante da impossibilidade de se usar as áreas totais e
localização consideradas tanto pela AUTORA em seu levantamento apresentado de
2020, quanto pela RÉ – Eletrosul, quando do cálculo realizado em 2013.
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Na falta dos elementos essenciais que os critérios demandam, resta como alternativa
tecnicamente viável a arbitragem de um valor referencial para o m2 de terra nua por
parte da Perícia Judicial, tendo como base publicações regionais ou ainda a validação
do valor praticado pela Concessionária RÉ após comparativo com estes e o próprio
mercado. Tal critério é permitido pela NBR 14.653/2019, em situações atípicas (item
a seguir).
No presente caso a opção é potencializada pelo fato de que as áreas possuem

restrições legais de uso e ocupação, sendo que parte das áreas atingidas estão sobre
o manto legal do Parque Estadual da Serra do Tabuleiro, e outra parte definida pelo
Plano Diretor Municipal como APP - Área de Preservação Permanente.
Assim, é possível arbitrar um valor referencial do m2 de terra nua para glebas (e não
para terrenos com áreas diminutas) e aplica-lo diretamente sobre a área de servidão,
respeitando fatores de localização quanto a estar dentro dos limites do Parque ou fora
deste, não levando, portanto, em consideração a área total de cada gleba e sua
localização, o que permitirá calcular a contento o valor indenizatório.
Frisa-se, que a utilização de um valor referencial para o m2 ou hectare da terra nua

independentemente do tamanho da gleba já é por vezes adotado pela RÉ - Eletrosul,
bem como, por outras empresas concessionárias, quando da implantação de suas
servidões.
Passamos agora a análise das publicações oficiais da EPAGRI/CEPA, dos valores de

avaliação indicados pela AUTORA e pela RÉ- Eletrosul.
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13.1.1 Valor da terra nua divulgado pela Epagri/Cepa
Visualizando o site da Epagri/CEPA percebe-se que o valor do Hectare para terra de

várzea não sistematizada tem como seu valor referencial máximo R$ 34.590,00 a
preços de 2019 equivalentes a R$ 3,46 / m2.
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É de conhecimento técnico dos profissionais que labutam na área de avaliações,

considerando áreas passíveis de utilização e aproveitamento, que os valores
divulgados são via de regra, reconhecidamente inferiores aos praticados pelo
mercado nas transações efetivas, sendo, portanto, considerados com a devida
parcimônia, como referência básica, por vezes, mínima. Tal fato (variação) é expresso
pela EPAGRI ao descrever a metodologia (site).
“Os preços das terras são valores referenciais do município, por isso, estão sujeitos
a grandes variações, principalmente, devido à localização do imóvel, topografia e
qualidade do solo, grau de aproveitamento agrícola, etc. Não está entre os objetivos,
informar preços de terras para balizar negócios com terras ou referenciar
arbitragens. Desta forma, para os casos que necessitam maior grau de precisão, o
Epagri/Cepa recomenda a realização de levantamentos específicos, por intermédio de
peritos em avaliações de imóveis rurais. A utilização errônea dos preços não é de
responsabilidade desta empresa.
As informações obtidas são declaratórias, portanto, não refletem transações efetivas. A

pesquisa contempla o levantamento da terra nua (sem benfeitorias) para uso agrícola, e
também de áreas aptas a se constituírem em servidão florestal (preservação
permanente)”. (Grifamos)
Frisa-se que contamos com o auxílio do Eng. Agrônomo José Schülter, CREA/SC
1478-2, integrante da equipe de trabalho deste Perito. Este profissional possui vasta
experiência na área tendo sido supervisor Regional da Acaresc (hoje Epagri) nas
regiões de Criciúma, Tubarão, Concórdia e Florianópolis.
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13.1.2 Valor do m2 de terra nua – critério da parte Autora
No sentido de contribuir tecnicamente, a AUTORA enviou para Pericial Judicial e-mail

contendo instrumentos de negociações realizadas em 2013 entre a empresa
Massiambú e a Concessionaria Autopista Litoral Sul relativas a desapropriações de três
(03) pequenas faixas de terra as margens da BR-101 para implantação da Praça de
Pedágio construída no Km 243 da Rodovia, buscando informar os valores do m2 da
terra nua ali transacionados acreditando serem referenciais para a presente perícia.
Da análise da referida negociação, verifica-se que a Gleba atingida pelas

desapropriações das 03 faixas de terra é citada como matrícula (Transcrição) nº 26.506
possuindo área total de 2.239.794,51m2 localizando-se cerca de 2,0 Km após a Linha
de transmissão objeto, em direção ao Sul do Estado.
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Colaciona-se a seguir trechos dos contratos onde são descritos os valores das
negociações e as áreas desapropriadas. (Grifos nossos)
Praça de Pedágio – Desapropriação 01
Praça de
Pedágio
gio
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No quadro resumo a seguir, visualiza-se que o valor médio do m2 da terra nua das
transações ocorridas foi de R$ 233,87.
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A AUTORA também enviou para conhecimento da Perícia ofertas de outros terrenos

no mercado.
➢ Na Enseada de Brito.
Sem considerar outras variáveis valorativas observa-se que o valor do m2 da oferta está
em R$ 151,39 para uma gleba de 39.631,00 m2. (R$ 6.000.000,00/39.631,00m2)
Oferta
Servidão
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➢ No Km 243 da BR 101
TRES BARRAS – PALHOÇA - SC

DIMENSÕES: 840 M² (28 X 30) FRENTE BR 101
VALOR: 220.000,00
M²: R$ 261,90
PROPRIETÁRIO: ADEMIR
FONE: 48.98266.2447
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➢ Local Morretes
MORRETES – PALHOÇA - SC
DIMENSÕES: 360 M² (12 X 30)
VALOR: 75.000,00
M²: R$ 208,33
Fonte: https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-guarda-do-embau-ens-brito-
bairros-palhoca-450m2-venda-RS75000-id-2490130302/
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➢ Local Morretes
DIMENSÕES: 1.031 M²
VALOR: 149.000,00
M²: R$ 144,51
Fonte: http://www.invistaaqui.com.br/Terreno-Morretes-PALHOCA-Frente-Estrada-
Geral-da-Guarda-do-Embau-i1162.html
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➢ Local Morretes
DIMENSÕES: 1.500 M²
VALOR: 360.000,00
M²: R$ 240,00
Fonte: https://zuleicaimoveis.com.br/imovel/1114822-lindo-terreno-para-chacara-
morada-perto-da-praia?operacao=VE
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Relevante ter em mente as leis naturais do mercado imobiliário e que os conceitos da

engenharia de avaliações e das Normas técnicas, nelas deságuam.
A base das ofertas dos imóveis no mercado é o preço médio do m2 da área primitiva
(área total do imóvel). Basta olhar todas as ofertas existentes para se concluir isto.
Dessa forma, os métodos avaliatórios normatizados conduzem ao valor total da Gleba

após a definição do preço médio do m 2 da terra nua tendo como premissa a área
primitiva/total do imóvel avaliando.
Evidencia-se que o preço de R$ 233,87 praticado nos citados acordos administrativos

(para desapropriações) não corresponde ao valor médio da gleba primitiva pois, estão
totalmente fora do contexto do comportamento imobiliário em abril/2013. Isto fica
claro, ao multiplicarmos o valor de R$ 233,87/m2 pela área da Gleba.
Valor da Gleba transcrição nº 26.506 = 2.239.794,51m2 x R$ 233,87/m2

= R$ 523.820.742,05
O valor resultante de R$ 523.820.742,05 não encontra respaldo técnico no

comportamento do mercado imobiliário da Região. Ao que tudo indica, os valores
acordados entre as partes têm como pano de fundo o valor do m2 da terra nua de
estreita faixa as margens da Rodovia e não o valor médio do m 2 da propriedade,
conforme estipulam as Normas e o próprio mercado. Ou seja, a transação não retratou
o valor do m2 médio da Gleba e sim o preço pago pelo m2 as margens da Rodovia
de pequena fração da Gleba, considerando assim a diminuta área expropriada (em
relação a Gleba) como área total do terreno a ser expropriado para fins de definição
do montante indenizatório. A que se considerar ainda, neste caso específico a
urgência imposta àquela tratativa, em função dos prazos para relocação da praça de
pedágio. O que evidencia tecnicamente, pela presença de outras variáveis na
negociação, que acordos administrativos em muitos casos não são referências
adequadas para análise dos valores de mercado.
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Tal fato, pode ser claramente visualizado ao compararmos o valor do m2 acordado

pelas partes em 2013 (R$ 233,87/m2) com os existentes em um banco de amostras
fidedigno pertencente à Perícia Judicial, realizada por este Perito na mesma região
em 2018, com ofertas de glebas na região entre Enseada de Brito e Paulo Lopes.
Neste banco de dados visualiza-se uma das regras do mercado imobiliário:

Desconsiderando-se eventual diferenças de atributos específicos entre terrenos
ofertados, quanto maior a área via de regra, menor o valor do seu m 2 médio da terra
nua e vice versa.
Amostra Cidade / Bairro Valor da terra nua Área Valor/m²
1 Albardão R$ 600.000,00 85.090,00 R$ 7,05
2 Enseada de Brito R$ 2.990.556,51 111.975,00 R$ 26,71
3 Paulo Lopes R$ 820.000,00 24.000,00 R$ 34,17
4 Paulo Lopes R$ 1.500.000,00 280.000,00 R$ 5,36
5 Praia de Fora R$ 3.399.236,35 54.346,00 R$ 62,55
6 Paulo Lopes R$ 250.257,67 10.500,00 R$ 23,83
7 Paulo Lopes R$ 350.000,00 51.000,00 R$ 6,86
8 Paulo Lopes R$ 2.016.385,71 130.000,00 R$ 15,51
9 Paulo Lopes R$ 19.729.409,74 2.420.000,00 R$ 8,15
10 Paulo Lopes R$ 568.796,15 10.510,00 R$ 54,12
11 Paulo Lopes R$ 1.550.000,00 25.956,13 R$ 59,72
12 Paulo Lopes R$ 1.200.000,00 10.122,00 R$ 118,55
13 Paulo Lopes R$ 2.000.000,00 150.000,00 R$ 13,33
14 Paulo Lopes R$ 2.314.894,77 490.000,00 R$ 4,72
15 Paulo Lopes R$ 20.000.000,00 2.700.000,00 R$ 7,41
16 Paulo Lopes R$ 14.952.790,04 4.270.000,00 R$ 3,50
17 Paulo Lopes R$ 5.825.323,15 2.200.000,00 R$ 2,65
18 Paulo Lopes R$ 600.000,00 24.000,00 R$ 25,00
19 Enseada de Brito R$ 799.674,02 350.000,00 R$ 2,28
20 Enseada de Brito R$ 250.000,00 13.000,00 R$ 19,23
21 Paulo Lopes R$ 2.415.214,72 800.000,00 R$ 3,02
22 Paulo Lopes R$ 506.612,85 65.000,00 R$ 7,79
23 Paulo Lopes R$ 190.000,00 18.450,00 R$ 10,30
24 Paulo Lopes R$ 450.000,00 55.000,00 R$ 8,18
25 Paulo Lopes R$ 374.842,35 33.633,74 R$ 11,14
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Da mesma forma, não considerando eventuais características valorativas presentes em

cada oferta, vislumbra-se nas amostras enviadas pela AUTORA na região de Morretes
(próxima a servidão) a presença da referida lei de mercado.
Área (m2) Valor (R$/m2)

Morretes 01 840,00 261,90
Morretes 02 360,00 280,33
Morretes 03 1.031,00 144,51
Morretes 04 1.500,00 240,00
Isto posto, por certo não se pode aplicar o valor do m2 médio de terra nua de pequenos
terrenos à Glebas com grandes áreas, para fins de cálculo indenizatório.
A título ilustrativo, para demonstração do valor praticado para terrenos com áreas
maiores, sem levar em consideração atributos específicos, citamos duas Glebas
atualmente a venda na região (uma dentro do Parque e outra fora)
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➢ Oferta 01 - Fora do Parque.
Valor R$ 2.900.000,00. Área total 76,00 hectares.

Valor por Hectare = R$ 38.157,89 Valor por m2 = R$ 3,82
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➢ Oferta 02 – Dentro do Parque.
Valor R$ 600.000,00. Área total 54,70 hectares.

Valor por Hectare = R$ 10.968,92 Valor por m2 = R$ 1,10
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Em consonância com o mercado, para visualização da importância e necessidade do

pleno conhecimento do tamanho de cada Gleba, apresenta-se a seguir simulação feita
com base em modelo estatístico representativo do comportamento imobiliário da
Região (de Perícia realizada por este Perito em 2018) onde inserimos dois diferentes
tamanhos de gleba, mantendo-se iguais demais variáveis.
Valor do m2
Área de 25 mil m2
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Valor do m2
Área de 90 mil m2
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13.1.3 Valor do m2 de terra nua – critério da parte Ré (Eletrosul)
A RÉ – Eletrosul por solicitação da Pericial Judicial enviou e-mail contendo todo

arcabouço técnico de seu procedimento quando da avaliação realizada em março de
2013.
Da análise do trabalho realizado e da planilha a seguir colacionada, verifica-se o

intervalo de confiança de valores para glebas na região de acordo com a sua
classificação de aptidão. (grifos nossos)
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O valor referencial adotado foi de R$ 40.370,00 / hectare.
A partir do citado referencial adotado, a RÉ determinou os valores para o Hectare em

03/2013 para áreas englobadas pelos limites do Parque Estadual e aquelas fora deste,
e a seguir aplicando o coeficiente de servidão por ela percebido e demais elementos
determinou o Valor indenizatório total.
Áreas dentro do Parque = R$ 40.370,00 x 0,76 = R$ 30.681,20/hectare

Áreas fora do Parque = R$ 40.370,00 x 1,19 = R$ 48.040,30/hectare
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O intervalo de confiança calculado a época estava entre R$ 37.719,36 e R$

43.011,40/hectare sendo que a escolha da Ré foi pelo seu valor médio de R$
40.370,00/hectare.
14 DEFINIÇÃO DO VALOR DO M2 DE TERRA NUA DA SERVIDÃO
Considerando que:
a) Pelas razões expostas no item 13.1 não é possível a determinação técnica do valor
do m2 da terra nua pelos critérios citados na Norma diante da incerteza das
dimensões e localizações das Glebas atingidas pela Servidão;
a) Em razão dos valores do m2 da terra nua apresentados pela AUTORA não

encontrarem respaldo técnico nem de mercado, como referenciais do preço médio
do m2 para áreas maiores (glebas), considerando ainda as restrições legais de uso
e aproveitamento (Áreas dentro do Parque da Serra do Tabuleiro e em Área de
Preservação Permanente, segundo a legislação municipal), conforme exposto no
item 13.1.2, a Perícia Judicial não poderá considerá-los no cálculo do valor
indenizatório pela instalação da Servidão.
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b) A Perícia Judicial considerou tecnicamente adequado os procedimentos adotados

pela Ré – Eletrosul em sua avaliação de 2013, porém, em razão de existir uma
valoração real no valor da terra nua decorridos 07 anos da referida avaliação
entende ser necessário adotar como referencial para o hectare na atualidade, o
valor existente no limite superior do Intervalo de confiança (R$ 43.011,40 / hectare),
que equivale a R$ 4,30 / m2 ainda em 2013.
c) Dessa forma, após estudos pertinentes, a Perícia Judicial faz a validação técnica
do valor de R$ 43.011,40 / hectare) constante no limite superior do intervalo de
confiança para o hectare de terra nua apresentado pela RÉ- Eletrosul,
devidamente atualizado de 01/03/2013 para 31/08/2020 em 62,02% via IGP-M
FGV, por considerá-lo mais adequado tecnicamente a situação posta. O que resulta
em R$ 69.687,07/ hectare (R$ 6,97 / m2).
Isto posto, no âmbito do que facultam as normas brasileiras de avaliações para

situações atípicas (item 7.1.2 da NBR 14653-1/2019), arbitramos o valor referencial
em R$ 69.687,07/hectare (R$ 6,97/m2) com a aplicação dos Fatores de
Homogeneização (FH) calculados pela RÉ em 2013, de 1,19 para área de servidão
fora dos limites do Parque e de 0,76 nas áreas de servidão quando dentro dos limites
do Parque.
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Os valores resultantes a seguir descritos, devem aplicados diretamente nas faixas de

terra atingidos pela Servidão de acordo com sua posição em relação aos limites do
Parque Estadual.
➢ R$ 69.687,07*1,19 = 82.927.61 / hectare equivalentes a R$ 8,29 / m2 quando fora do Parque.
➢ R$ 69.687,07*0,76= 52.962,17/ hectare equivalentes a R$ 5,30 / m2 quando dentro do Parque.
Definidos os valores do m2 de terra nua, passamos ao cálculo dos prejuízos inerentes

a implantação da Servidão.
15 SEGUNDA CONSIDERAÇÃO TÉCNICA RELEVANTE
Como já abordado, para o cálculo dos prejuízos causados pela servidão, tanto o
método utilizado pela RÉ – Eletrosul, quanto aquele indicado pela AUTORA em seu
quesito (MARCONDES), não poderão ser utilizados em função da ausência de
elementos essenciais que são a certeza da área de cada gleba atingida, suas
dimensões e localização.
Ambos os métodos se utilizam diretamente da relação percentual entre a área total da

Gleba e a da servidão no cálculo indenizatório e como dito a utilização de áreas totais
não comprovadas de modo fático e/ou documentais conduz o quantum a valores
irreais (para mais ou para menos), fulminando o conceito de justa indenização
relativo à mensuração dos prejuízos.
A alternativa técnica que se apresenta é a utilização do método de Phillipe Westin

consagrado na literatura e que aplica sobre o valor do m 2 de terra nua da área,
percentuais tabelados de forma simplificada, conforme se observa na Tabela a seguir.
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MICHEL SCAFF
Os fatores depreciativos segundo WESTIN, estão sujeitos a alterações de acordo com

o caso concreto conforme trecho de seu ensinamento a seguir colacionado. (grifos
nossos)
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MICHEL SCAFF
(...)
Como visto, a implantação da servidão gera uma série de restrições sobre o terreno,
porém, de intensidades diferentes. No caso onde existe apenas a passagem das
linhas de transmissão, o proprietário ainda poderá transitar ou fazer a ocupação da
área em questão para pastagens nativas e criação de animais, podendo utilizá-la para
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culturas, plantas herbáceas e árvores frutíferas que, quando completamente

desenvolvidas, não ultrapassem 3,00m (três metros) de altura.
Por outro lado, o mesmo não acontece nas áreas onde estão fixadas as torres, o que
restringe totalmente sua utilização. Neste caso, considera-se que o coeficiente de
servidão equivale a 1, ou seja, o valor indenizatório destas pequenas áreas será
equivalente aplicação do valor integral do valor do m2 da terra nua.
15.1 CÁLCULO DOS PREJUÍZOS CAUSADOS PELA SERVIDÃO
Imagem do desenvolvimento da Linha de transmissão em 4 segmentos, contendo 09

torres (T02 a T10) instaladas em 03 glebas.
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15.1.1 Cálculo dos prejuízos - segmento nº 01 (T02 e T03)
Dados:
• Situação geográfica: Fora dos limites do Parque Estadual
• Valor do m2 de terra nua arbitrado: R$ 8,29 /m2
• Área total da servidão: 24.721,00 m2 Número de Torres: 2 (T02 e T03)
• Área ocupada pelas Torres: 95,35m2 CServidão Torres = 1,00
• Área ocupada pelas Linhas de transmissão: 24.625,65m2
• Coeficiente de Servidão da linha de transmissão adotado (CServidão Linhas = 0,63)
FATORES DEPRECIATIVOS Índice máximo Índice Pericia

Proibição de construção 0,30 0,30
Limitação de culturas 0,10 0,10
Perigos decorrentes 0,10 0,10
Indução 0,02 0,02
Fiscalização e reparos 0,03 0,03
Desvalorização remanescentes 0,08 0,08
0,63 0,63
C servidão >>>> 0,63
Indenização= (Áreaservidão Linhas x CServidão Linhas x Valorm2) + (Área torres x C servidão torres x Valor m2)
Indenização = (24.625,65 m2 x 0,63 x R$ 8,29 / m2) + (95,35 m2 x 1 x R$ 8,29 m2)
Indenização segmento 01 = R$ 129.402,83
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Dados:
• Situação geográfica: Fora dos limites do Parque Estadual
• Valor do m2 de terra nua arbitrado: R$ 8,29 /m2
• Área total da servidão: 13.281,00 m2 Número de Torres: 2 (T04 e T05)

Indução 0,02 0,02
0,63 0,63
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15.1.3 Cálculo dos prejuízos - segmento nº 03 (sem torres)
Dados:
Situação geográfica: Fora dos limites do Parque Estadual
Valor do m2 de terra nua arbitrado: R$ 8,29 /m2
Área total da servidão: 809,00 m2 Número de Torres: nenhuma
Área ocupada pelas Torres: nenhuma CServidão Torres = 1,00
Área ocupada pelas Linhas de transmissão: 48.726,39m2
Coeficiente de Servidão da linha de transmissão adotado (CServidão Linhas = 0,63)

Indução 0,02 0,02
0,63 0,63
Indenização = (809,00 m2 x 0,63 x R$ 8,29 / m2) + (0 x 1 x R$ 8,29 m2)
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Dados:
• Situação geográfica: Dentro dos limites do Parque Estadual/proibição de construção/culturas.
• Valor do m2 de terra nua arbitrado: R$ 5,30/m2
• Área total da servidão: 48.949,00m2 Número de Torres: 5 (T06 a T10)
FATORES DEPRECIATIVOS Índice maximo Índice auferido

Proibição de construção 0,30 -
Limitação de culturas 0,10 -
Indução 0,02 0,02
Desvalorização remanecentes 0,08 0,08
Índice 0,63 0,23
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15.2 QUADRO RESUMO DOS VALORES INDENIZATÓRIOS
Área de servidão( m2) Valor indenizatório (R$)

Segmento 01 24.721,00 129.402,83
Segmento 02 13.281,00 69.558,53
Segmento 03 809,00 4.225,16
segmento 04 48.949,00 60.577,30
Subtotal 87.760,00 263.763,82
15.3 COMPARATIVO (INDENIZAÇÃO PROPOSTA X APURADA)
QUADRO RESUMO
COMPARATIVO Área total de Valor total
servidão(m2) indenizatório
Indenização proposta pela
RÉ -Eletrosul em mar/2013 87.752,00 R$ 137.606,85
Cálculo indenizatório da
Pericia Judicial set/2020 87.752,00 R$ 263.763,82
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16 CONCLUSÃO
Após estudos e diligências concluímos que o justo valor indenizatório pelos danos
causados pela Instituição de Servidão de Passagem nos imóveis atingidos perfaz:
R$ 263.763,82
(Duzentos e sessenta e três mil setecentos e sessenta e três reais e oitenta e dois centavos)
17 OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES RELEVANTES
Não há observações complementares relevantes a serem apresentadas neste

trabalho pericial.
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18 RESPOSTAS AOS QUESITOS
18.1 QUESITOS DA PARTE AUTORA (EVENTO 32)
1 – Queira o Sr. Perito identificar qual a área de terra, metragens, matrículas e

características dos imóveis atingidos pela passagem da linha de transmissão
na propriedade dos Requeridos;
Resposta:
Ver capítulo 11 – Divergências.
2 - Qual a área total dos imóveis dos Requeridos atingidos pela linha de
transmissão?
Resposta:
3 - Qual o percentual dos aludidos terrenos que corresponderá a aludida

servidão administrativa e quais serão efetivamente desapropriados? Queira o
senhor perito descrever e distinguir tais áreas quantificando-as e valorando-as.
Resposta:
4 – Queira o Sr. Perito informar o número de torres construídas nos imóveis.

Resposta:
Total de 09 (nove) torres imagem do desenvolvimento da Linha de transmissão em 4
segmentos, instaladas em 03 glebas.
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5 – Queira o Sr. Perito indicar a distância que os imóveis possuem do centro do

município.
Resposta:
Distância radial de cerca de 24,00 Km do centro do munícipio de Palhoça.
6 - Existem benfeitorias na parte atingida pela servidão administrativa?

Resposta:
Não.
7 - Em caso positivo, queira o Sr. Perito identificar a área, valor, tipo, etc.
Resposta:
Prejudicado. Ver o corpo do Laudo, em especial o capítulo 11 – Divergências
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8 - Os imóveis localizados nas imediações da área desapropriada são utilizados,

predominantemente, para que tipo de exploração?
Resposta:
O entorno próximo a área de servidão expropriada é predominantemente afeto ao
Parque Estadual da Serra do Tabuleiro.
9 - Em face da instituição da servidão administrativa, os imóveis de propriedade

dos Requeridos ficarão inutilizados para a exploração?
Resposta:
Não.
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10 - Considerando a implantação da servidão administrativa, qual o grau de

descaracterização da propriedade, em face das restrições da atividade exercida
no terreno?
Resposta:
Não existe atividade exercida nos terrenos atingidos. Pela situação do local (APP e
Parque Estadual) a implantação da servidão causa impacto mínimo com relação a
descaracterização das áreas atingidas.
11 – Queira o Sr. Perito informar todos os riscos e restrições impostas aos

proprietários e ao imóvel, com a passagem da linha de transmissão;
Resposta:
Os impactos decorrentes da instituição de servidão de passagem são fartamente
detalhados e comentados na literatura técnica do setor. Acarretam incômodos, riscos
e restrições ao imóvel serviente, cria áreas remanescentes, veda plantio de árvores,
perda de exclusividade sobre a terra permitindo livre circulação de pessoas estranhas
para manutenção da faixa, incumbência de zelar pela área, entre outros.
12 - Qual a limitação do uso que a propriedade terá em face da servidão

administrativa?
Resposta:
As restrições dentro da faixa de servidão constituída estão descritas pelo RÉU no
evento 21 CONT18 fls. 9, e que a seguir colacionamos:
(...) de construir benfeitorias ou acessões de qualquer espécie, tais como açudes; cultivar
e plantar cana-de-açúcar, capim colonião e outras culturas similares; realizar queimadas
de campos ou de quaisquer outras culturas; limpá-la por meio de processos que possam
dar origem a problemas de erosão ou de atividades que modifiquem o perfil do terreno;
efetuar qualquer espécie de reflorestamento; cercar de qualquer modo a faixa de servidão
ou impedir de qualquer forma os trabalhos de instalação, construção, manutenção ou
reconstrução, da referida linha de transmissão; ficando permitido, porém, somente a
ocupação da área em questão para pastagens nativas e criação de animais, podendo
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utilizá-la para culturas, plantas herbáceas e árvores frutíferas que, quando completamente
desenvolvidas, não ultrapassem 3,00m (três metros) de altura; e ficando, ainda, ciente os
autores de que a Ré, por si e seus sucessores, no exercício do direito da servidão ora
estabelecida, tem assegurado o acesso de seu pessoal ao longo da linha de transmissão,
bem como de veículos para o transporte de todo o material necessário, para a execução
dos serviços de construção, inspeção, conservação, manutenção ou reconstrução
13 - Com a instituição da servidão promovida no imóvel, gerou alguma área

remanescente?
Resposta:
Sim. Porém, relevante a leitura do exposto no Capítulo 11 – Divergências.
14 – Considerando a metodologia desenvolvida para cálculo de servidão de

passagem de GF Marcondes/Pellegrino, queira o Sr. Perito calcular o valor da
indenização por esta metodologia, inclusive no tocante as áreas remanescentes.
Resposta:
Como já abordado no capítulo 14, para o cálculo dos prejuízos causados pela
servidão, tanto o método utilizado pela RÉ- Eletrosul quanto, aquele indicado pela
AUTORA em seu quesito (MARCONDES) não poderão ser utilizados em função da
ausência de elementos essenciais que são a certeza da área de cada gleba atingida,
suas dimensões e localização. Ambos os métodos se utilizam diretamente da relação
percentual entre a área total da Gleba e a da servidão no cálculo indenizatório e como
dito a utilização de áreas totais não comprovadas de modo fático e/ou documentais
conduz o quantum a valores irreais (para mais ou para menos) fulminando o
conceito de justa indenização relativo à mensuração dos prejuízos.
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15 – Levando em consideração as áreas remanescentes do imóvel, queira o Sr.

Perito calcular a desvalorização das mesmas, em razão dos prejuízos causados
pela linha de transmissão. Houve prejuízos ao aproveitamento das áreas
remanescentes em função da implantação da servidão?
Resposta:
A desvalorização dos remanescentes nos 04 segmentos (03 glebas) foi considerada
de 8% do valor do m2 da terra nua conforme orientação da metodologia aplicada ao
presente caso (Phillipe- Westin). Não houve prejuízos ao aproveitamento das áreas
remanescentes pela implantação da servidão.
16 – Queira o Sr. Perito informar se o imóvel deve ser ou não desapropriado em

sua totalidade, considerando individualmente cada matrícula;
Resposta:
Não devem ser desapropriados em sua totalidade.
17 - Para o presente caso de linha de transmissão, qual a taxa apropriada a ser

aplicada sobre o valor da terra nua à título de indenização?
Resposta:
Ver detalhamento por segmento nos capítulos 14 e 15 do presente Laudo.
18 - Qual o valor da justa indenização que o Sr. Perito estima pelos prejuízos
causados aos Requerentes?
Resposta:
A justa indenização perfaz R$ 263.763,82 conforme quadro a seguir.
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Segmento 01 24.721,00 129.402,83
Segmento 02 13.281,00 69.558,53
Segmento 03 809,00 4.225,16
segmento 04 48.949,00 60.577,30
Subtotal 87.760,00 263.763,82
19 - Outros esclarecimentos que o perito entender necessário ao esclarecimento

dos fatos.
Resposta:
Nada mais.
18.2 QUESITOS DA PARTE RÉ (EVENTO 31)
Resposta:
Resposta:
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MICHEL SCAFF
Resposta:
Resposta:
Sim. Ver Capítulo 10 - Histórico
Resposta:
Área de preservação permanente-APP
Resposta:
As propriedades em tela encontram-se parte dentro dos limites do referido Parque
Estadual.
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Resposta:
Não existe desenvolvimento de atividade econômica nos imóveis atingidos pela
Servidão.
Resposta:
Prejudicado. Atualmente não existe desenvolvimento de atividade econômica nos
imóveis atingidos pela Servidão.
Resposta:
Ver razões técnicas expostas no capítulo 13 e 14.
➢ R$ 82.927.61 / hectare equivalentes a R$ 8,29 / m2 quando fora do Parque.
➢ R$ 52.962,17/ hectare equivalentes a R$ 5,30 / m2 quando dentro do Parque.
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Resposta:
Ver detalhamento por segmento nos capítulos 14 e 15 do presente Laudo.
Resposta:
A justa indenização perfaz R$ 263.763,82 conforme quadro a seguir.

Segmento 01 24.721,00 129.402,83
Segmento 02 13.281,00 69.558,53
Segmento 03 809,00 4.225,16
segmento 04 48.949,00 60.577,30
Subtotal 87.760,00 263.763,82
19 ANEXOS
Constam neste documento os seguintes anexos:
I. Lista Presencial – Vistoria;
II. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART;
III. Levantamento Topográfico realizado pela Autora em 2020
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20 ENCERRAMENTO
Encerramos o presente laudo de avaliação, que foi elaborado segundo os preceitos

da ABNT NBR 14.653 – Avaliação de bens (Partes 1,2 e 3).
Palhoça, 29 de setembro de 2020
Eng. Civil Michel Scaff

Perito do Juízo
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ANEXO I – Lista Presencial – Vistoria
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MICHEL SCAFF
Anexo II – Anotação de Responsabilidade Técnica - ART
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MICHEL SCAFF
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MICHEL SCAFF
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS CONHECIMENTO A SERVIÇO DA
JUSTIÇA
Anexo III- Levantamento topográfico realizado em 2020

pela AUTORA das glebas atingidas pela Servidão.
(Protocolado a parte para melhor visualização)

Laudo Servidão SC

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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

CONHECIMENTO A SERVIÇO DA JUSTIÇA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA

Avaliação do montante indenizatório por servidão perpétua de passagem de linha de

Solicitante: JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE PALHOÇA

AUTOR: EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS MASSIAMBU LTDA

Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Avaliação do montante indenizatório por servidão perpétua

Objeto: Imóveis em região com restrições ambientais

Endereço: BR 101, próximo do Km 240.

Assistente Técnico dos AUTORES Não apresentou

Assistente Técnico do RÉU Martin Carlos Resener

DADOS DO PERITO DO JUÍZO

Nome Completo: Michel Scaff CPF: 294.399.819-20

Formação: Engenheiro Civil CREA/SC nº 16.502-9 IBAPE/SC nº 0386

4 OBJETO DA PERÍCIA JUDICIAL .............................................................. 6

6 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ................... 8

7 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO ............ 9

7.1 DA VISTORIA ....................................................................................... 9

7.2 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ...................................................... 10

7.3 CARACTERIZAÇÃO DOS TERRENOS OBJETOS ............................ 11

7.4 CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E/OU BENFEITORIAS ..... 20

8 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ................................................................ 20

8.1 SERVIDÃO DE PASSAGEM ............................................................... 20

8.2 BASE LEGAL DA SERVIDÃO NO BRASIL ......................................... 20

9 DAS RESTRIÇÕES IMPOSTAS PELA SERVIDÃO ................................ 22

10 HISTÓRICO DOS EVENTOS DESCRITOS NOS AUTOS ....................... 23

10.1 DO IMÓVEL DA TRANSCRIÇÃO Nº 26.511....................................... 23

10.2 DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº 1.610 .................................................... 30

10.3 DO IMÓVEL DA MATRÍCULA Nº 315 ................................................. 40

12 METODOLOGIAS APLICÁVEIS .............................................................. 58

12.1 METODOLOGIA PARA CÁLCULO DO VALOR DA TERRA NUA ...... 58

12.2 METODOLOGIA PARA CÁLCULO DOS PREJUÍZOS ....................... 59

13 PRIMEIRA CONSIDERAÇÃO TÉCNICA RELEVANTE ........................... 63

13.1 VALOR DO M2 DE TERRA NUA ......................................................... 63

13.1.1 Valor da terra nua divulgado pela Epagri/Cepa ......................... 66

13.1.2 Valor do m2 de terra nua – critério da parte Autora ................... 68

13.1.3 Valor do m2 de terra nua – critério da parte Ré (Eletrosul) ........ 84

14 DEFINIÇÃO DO VALOR DO M2 DE TERRA NUA DA SERVIDÃO ......... 86

15 SEGUNDA CONSIDERAÇÃO TÉCNICA RELEVANTE .......................... 88

15.1 CÁLCULO DOS PREJUÍZOS CAUSADOS PELA SERVIDÃO ........... 91

15.1.1 Cálculo dos prejuízos - segmento nº 01 (T02 e T03) ................ 92

15.1.2 Cálculo dos prejuízos - segmento nº 02 (T04 e T05) ................ 93

15.1.3 Cálculo dos prejuízos - segmento nº 03 (sem torres) ................ 94

15.1.4 Cálculo dos prejuízos - segmento nº 04 (T06 e T10) ................ 95

15.2 QUADRO RESUMO DOS VALORES INDENIZATÓRIOS .................. 96

15.3 COMPARATIVO (INDENIZAÇÃO PROPOSTA X APURADA) ........... 96

17 OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES RELEVANTES ......................... 97

18 RESPOSTAS AOS QUESITOS ................................................................ 98

18.1 QUESITOS DA PARTE AUTORA (EVENTO 32) ................................ 98

18.2 QUESITOS DA PARTE RÉ (EVENTO 31) ........................................ 104

19 ANEXOS ................................................................................................. 107

20 ENCERRAMENTO ................................................................................. 108

Figura 1 - Registro dos participantes da Vistoria Técnica ................................ 10

Tabela 1 - Classes de Danos (Pellegrino, 1983) .............................................. 62

O presente trabalho consiste na avaliação do montante indenizatório por servidão

A Engenharia de Avaliações é uma especialidade que reúne um conjunto amplo de

No que tange à normatização, a Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT -

Neste sentido, ao longo deste documento, serão apresentadas as metodologias

→ Juízo da 1ª Vara Cível de Palhoça/SC

michelscaff@yahoo.com.br Página 5 de 115

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