Ficha

LAUDO DE AVALIAÇÃO
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SUMÁRIO
1. APRESENTAÇÃO............................................................................................................. 2
2. INTRODUÇÃO...................................................................................................................4
3. CARACTERIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DOS BENS AVALIANDOS...............................7
3.1. CADASTRO IMOBILIÁRIO..........................................................................................8
3.2. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO.....................................................................................9
3.3. CRITÉRIOS DAS AVALIAÇÕES...............................................................................12
3.4. DIAGNÓSTICO DE MERCADO................................................................................12
4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DOS TERRENOS.....................................................13
4.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS....................................................................................14
4.2. OBTENÇÃO DO VALOR DE MERCADO DOS TERRENOS....................................14
4.2.1. Elementos Amostrais.......................................................................................... 16
4.2.2. Tratamento dos Dados (Relatório do Infer 32):...................................................21
4.2.3. Valores Obtidos para Área Original (ANTES):.....................................................39
4.2.4. Valor do Terreno a ser Desapropriado (VT):.......................................................41
4.2.5. Projeção de Valores............................................................................................41
4.3. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO QUANTO À ESTIMATIVA DO VALOR
DO TERRENO..................................................................................................................41
4.3.1. Grau de Fundamentação.....................................................................................42
4.3.2. Grau de Precisão................................................................................................ 43
5. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS.................................................................................45
5.1. CRITÉRIOS DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA..................................................................46
5.2. CUSTO INDIVIDUAL DAS BENFEITORIAS.............................................................47
5.2.1. Custo de reedição de EDIFICAÇÃO EM ALVENARIA a ser desapropriada.......48
5.2.2. Custo de reedição de TELA METÁLICA COM MOURÕES EM CONCRETOa ser
desapropriada............................................................................................................... 50
5.2.3. Custo de reedição de PORTÃO EM BARRAS DE FERRO a ser desapropriado:
......................................................................................................................................50
5.2.4. Custo de reedição de CALÇADA EM CONCRETO a ser desapropriada............51
5.2.5. Custo de reedição de VIGA BALDRAME a ser desapropriada...........................51
5.2.6. Custo de reedição de ÁRVORES FRUTÍFERAS a serem desapropriadas:........52
5.2.7. Custo de reedição de ÁREA GRAMADA a ser desapropriada............................52
5.2.8. Custo de reedição de ANTENA PARABÓLICA (REALOCAÇÃO) a ser Rev.00
desapropriada............................................................................................................... 52
5.2.9. Custo de reedição de CANIL EM MADEIRA (REALOCAÇÃO) a ser
desapropriado............................................................................................................... 53
5.3. CUSTO TOTAL DE REEDIÇÃO DAS BENFEITORIAS (CB)....................................53
5.4. FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO (FC).....................................................................53
6. VALOR DO IMÓVEL A SER DESAPROPRIADO............................................................54
7. CONCLUSÃO.................................................................................................................. 56
8. BIBLIOGRAFIA................................................................................................................58
9. ANEXOS.......................................................................................................................... 60
REGISTRO DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL.................................................................61
MEMORIAL DESCRITIVO INDIVIDUAL...........................................................................66
Planta DE-07-101-SC-169-6-D02-002-FL 01/02..............................................................68
Planta DE-07-101-SC-169-6-D02-002-FL 02/02..............................................................69
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SOLICITANTE: AUTOPISTA LITORAL
LAUDO
SUL DE
S.A.AVALIAÇÃO
– GRUPO ARTERIS
- FOLHA RESUMO
INTERESSADO: ANGELA MONTEIRO NASCIMENTO
ENDEREÇO DO IMÓVEL: RODOVIA BR 101 – KM 169, S/Nº - MORRETES – PLANTA 02 - TIJUCAS – SC.
DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL Escritura de Posse – Livro 57 – Fls 142v e Livro 73 – Fls 070
OBJETO: Desapropriação total do terreno e das benfeitorias contidas no imóvel acima.
OBJETIVO: Determinação do valor de mercado para fins de desapropriação.
METODOLOGIA APLICADA: Para avaliação do imóvel a ser desapropriado (terreno +

benfeitorias), o método utilizado foi o Método Evolutivo: Que consiste em determinar o valor
total do imóvel através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados
o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de
comercialização.
QUANTITATIVOS:
Área original do terreno: 400,00 m²
Área remanescente do terreno 0,00 m²
Área de terreno a ser desapropriado: 400,00 m²
Benfeitorias descritas no item 5 deste Laudo.
RESULTADOS DA AVALIAÇÃO:
Valor de mercado do imóvel (terreno + benfeitorias) a ser desapropriado:
Valor total obtido: R$ 162.969,63
CLASSIFICAÇÕES
Quanto à liquidez: Média
Grau de fundamentação: III (três)
Grau de precisão: II (dois)
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1. APRESENTAÇÃO
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1. APRESENTAÇÃO
O presente trabalho apresenta um laudo de avaliação de imóvel expansão urbana

localizados na Rodovia BR 101 – km 169, s/nº - Morretes - na Cidade de Tijucas , no
Estado de Santa Catarina.
Este laudo foi elaborado de acordo com todas as normas técnicas da ABNT,
Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14.653, avaliação de bens – Parte 1:
Procedimentos gerais e Parte 3: Imóveis Rurais, e justifica-se pela implantação do Trevo
no km 169 - BR-101 Tijucas /SC.
O referido laudo de avaliação de imóveis foi encomendado à PHOENIX

CONSULTORIA EM LOGÍSTICA, TRANSPORTES E MEIO AMBIENTE através da
AUTOPISTA LITORAL SUL.
O trabalho é relativo a um Laudo de Avaliação de Imóveis para Fins de

Desapropriação onde são colocadas todas as metodologias adotadas na sua execução,
mostrando como foram feitos os levantamentos e quais os critérios utilizados para a
avaliação das benfeitorias objetos de desapropriação.
No Laudo de Avaliação consta uma planta de situação do imóvel, que possibilita a

sua identificação, localização e situação em relação ao motivo de sua desapropriação.
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2. INTRODUÇÃO
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2. INTRODUÇÃO
A cidade de Tijucas localizada no estado de Santa Catarina, no Brasil, e possui uma

área territorial de 276,622 km², na qual concentra uma população estimada de 29.973
habitantes (fonte: IBGE Cidades – Censo 2010).
Tijucas está localizada às margens da rodovia BR 101 numa bela planície do litoral
catarinense. É o principal acesso para a rodovia SC-401, caminho para as cidades de
Canelinha, São João Batista e Nova Trento. Sua localização privilegiada faz, da cidade, uma
grande vitrine durante as temporadas de verão. Ao norte, em uma faixa de 30 quilômetros,
encontra-se Balneário Camboriú, e, ao sul, numa faixa de 50 quilômetros, está Florianópolis.
A proximidade é maior ainda no caso de outras famosas cidades turísticas, como Itapema,
Porto Belo e Bombinhas.
A cidade de Tijucas está localizada na latitude 27°14'27"Sul e longitude

48°38'02"Oeste, possui altitude média de 2,00 metros a cima do nível do mar e seu clima é o
subtropical na maior parte do ano, com temperaturas médias variando entre 15ºC e 30ºC.
O municipio é cortado perpendicularmente pela rodovia BR 101 e pela SC 410,

tornando um importante entroncamento rodoviário, o que aliado a suas terras planas e ainda
vazias chama a atenção de grandes empresas e investidores de olho nos mercados
consumidores do Vale do Itajaí e da Grande Florianópolis.
O municipio tem suas estradas municipais relativamente bem planejadas, embora

muitas em estado de conservação precária, especialmente nas partes mais antigas do
municipio e no interior. Sofre com problemas do transito pesado no centro da cidade, além de
ser cortado pela rodovia SC 410, uma das mais precárias e perigosas de Santa Catarina.
Entretanto nos ultimos anos a administração municipal vem tentando fazer melhorias neste
quesito, e há a expectativa da construção de um contorno viário que ligue a BR 101
diretamente a SC 410 tirando o movimento de caminhões da sede.
Os municípios limítrofes são: Porto Belo, Itapema, Camboriú, Canelinha, São João
Batista, Biguaçu e Governador Celso Ramos.
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A economia de Tijucas tem seu alicerce na produção de insumos para a construção

civil, como produtos cerâmicos, extração de minérios e madeira de reflorestamento, contando
ainda com a presença de empresas de logísticas prestadoras de serviço em especial a
Portobello. Vem desde meados da década de 2000 apresentando um bom crescimento
econômico, baseado em um tripé de terras bem localizadas e amplas, expansão dos
balneários turisticos próximos e incentivo a construção civil pelo Governo Federal..
O último levantamento realizado pelo IBGE, no ano de 2008, demonstrou que o

Produto Interno Bruto (PIB) per capita da cidade é de R$ 17.407,86.
A Figura 1, a seguir, apresenta uma visão geral de satélite da cidade de Tijucas,

localizada no estado de Santa Catarina:
Figura 1 - Visão geral com imagem de satélite da cidade de Tijucas - SC.

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3. CARACTERIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DOS BENS AVALIANDOS

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3.1. CADASTRO IMOBILIÁRIO
Dados Técnicos do Levantamento

Técnico Responsável: Carlos Dilmar Schmelzer Data do Levantamento: 26/11/2013
Proprietário do imóvel de acordo com o registro no cartório (Matrícula)
Esc. Púb. L57 F
Nome: Angela Monteiro Nascimento Matrícula: 142 e L73 F 70
CPF: 000.042.209-60 Telefone: (48) 9914- 8858
RG: 1/C - 3.391.266- SC Estado Civil: CASADO(A) Profissão: Professora
Zelino do Nascimento
Filiação:
Terezinha Monteiro Nascimento
Renda familiar: R$ 2000 a 4000 Nível de Escolaridade do Chefe de Família:
Morador
Nome: Moradia nº:
Tempo de Moradia: Renda: Telefone:
Informante
Nome: Valdir Manoel Teixeira
Parentesco: Cunhado Telefone: (48) 8442 -0589
Dados do Imóvel
E1 6978989,744 E2 6978973,125
Coordenadas:
N1 734557,027 N2 734558,292
Identificação do Lote (planta da Prefeitura) n º: Quadra n°:
Endereço: Rod. BR 101 Km 169, S/N, Morretes - Tijucas - SC
Características Gerais do Terreno-Imóvel
Uso Ocupação Anexos Tipo de uso
Residencial X Próprio X Edícula Permanente X
Comercial Alugado Galpão Temporário
Industrial Cedido Garagem Desocupado
Misto Posse Sem Anexo
Topografia Pedologia Via pavimentada? Meio-Fio?
Plano Firme X Sim X Sim
Aclive Inundável Não Não X
Declive Alagado
Irregular X Misto
Saneamento Básico e Meio Ambiente
Abastecimento de água Tratamento do lixo Esgoto sanitário Área de preservação
Rede pública Queimado Fossa Negra Sim
Poço Comum Enterrado Fossa Séptica X Não X
Poço Artesiano Lançado Vala Área de risco
Nascente X Coleta X Rio/Lago Sim
Sistema comunitário Rede Pública Não X
Portões
Portão Social Portão Garagem Outros Portões
Tipo: Tipo: Ferro Tipo:
Dimensões: 0,0 – 0,0 Dimensões: 2,8 – 1,7 Dimensões: 0,0 – 0,0
4,76 m² de portão em barras de ferro;42,50 m² de fechamento em tela metálica com moirões em concreto; 2,70 m³ de
execução em viga baldrame em concreto
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3.2. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
PROPRIETÁRIO: ANGELA MONTEIRO NASCIMENTO.

ENDEREÇO: RODOVIA BR 101 km 169, S/Nº - MORRETES – PLANTA 02 – TIJUCAS –
PR.
ÁREA ORIGINAL DO TERRENO: 400,00 m²
FOTO 1 - Direção 208,0 - Latitude 6978973,82389286 - Longitude 734564,084276801

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3.3. CRITÉRIOS DAS AVALIAÇÕES
Tendo analisado o imóvel objeto desta avalição, este Signatário conclui que o mesmo
se enquadra em “Desapropriação total e permanente”.
Segundo a ABNT NBR 14653-2:2011, item 11.1.2 Critérios, nas desapropriações

parciais, o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel
remanescente, na mesma data de referência (critério “antes e depois”).
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de

obras de adaptação do remanescente, possível desvalia acarretada por perda de
funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessária desocupação
temporária para a execução dos serviços.
3.4. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A região em que estão inseridos os terrenos avaliados dispõe de infraestrutura

básica como estabelecimentos comerciais, energia elétrica e transporte coletivo. Quanto à
pavimentação e acessibilidade, as propriedades estão localizadas junto a estradas de terra,
porém com boa trafegabilidade durante o ano.
De maneira geral, pode-se concluir que os imóveis avaliados possuem média à

baixa liquidez no mercado imobiliário, devido principalmente à sua localização.
Houve grande dificuldade em obter amostras de imóveis com características rurais

para compor a avaliação.
Na região pesquisada foi identificada uma expectativa, por parte dos proprietários e
moradores, na valorização destas áreas em função da construção do Contorno Rodoviário.
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4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DOS TERRENOS

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4.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

A metodologia de avaliação patrimonial empregada neste laudo é amparada em
recentes normas e diretrizes da ABNT 14653, partes 1 e 2, Norma brasileira da Associação
Brasileira de Normas Técnicas, as quais norteiam conceitos, estabelecem os critérios a
serem empregados em trabalhos de avaliação patrimonial, definem os métodos para
determinação dos valores e definem os graus de fundamentação e precisão das avaliações,
entre outras prescrições. Os métodos aplicados neste trabalho foram:
Para avaliação de imóvel constituído de terreno e benfeitorias:
 Método Evolutivo: Consiste em determinar o valor total do imóvel através da
conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de
reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização.
VI = (VT + CB) * FC
Onde: VI é o valor do imóvel;

VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição1 das benfeitorias;
FC é o fator de comercialização.
1
Custo de Reedição = Custo de reprodução das benfeitorias devidamente
depreciado.
Para estes casos foram considerados os valores do SINAPI - Sistema Nacional de

Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil para o mês de referência.
Após a obtenção do valor da benfeitoria foi incidido um índice que representa a

Bonificação de Custos Indiretos (BDI), considerado como 30%.
4.2. OBTENÇÃO DO VALOR DE MERCADO DOS TERRENOS

Para a determinação do valor das áreas avaliandas, foi empregado o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado que consiste em determinar o valor total do
imóvel através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo
de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. Para
isto, foi feita uma ampla pesquisa de mercado, onde foi possível obter os elementos
amostrais relacionados no item 4.2.1. Elementos Amostrais.
Diante do campo amostral obtido, foi feito um tratamento técnico aos dados com a
utilização da regressão linear por meio de inferência estatística, conforme recomenda a
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
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Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão linear

múltipla “Infer32” desenvolvido pela empresa Ária Sistemas.
Foi desenvolvido um modelo matemático, compreendendo os elementos amostrais
saneados, uma variável dependente, variável que se pretende explicar pelas variáveis
independentes, e as variáveis independentes, variáveis que dão conteúdo lógico à formação
do valor do imóvel objeto da avaliação.
As variáveis utilizadas no modelo foram as seguintes:

Variável Dependente :
 VALOR /M²: Valor do imóvel em reais por metro quadrado( R$/m2). Equação :
[VALOR ]÷[ÁREA]
Variáveis Independentes :
 VALOR : Valor do imóvel em Reais (R$). (variável não utilizada no modelo)
 ÁREA : Área do terreno em metros quadrados (m²).
 REGIÃO URBANA : Imóvel localizado em zona urbana= 1 , outra situação =0. (variável não
utilizada no modelo)
Opções : 1|0
 Frente Via Principal : Imóvel localizado de frente para uma via principal= 1, outra
siutação=0. (variável não utilizada no modelo)
Opções : 1|0
 Via Pavimentada : Imóvel de frente para via pavimentada=1 , outra situação =0. (variável
não utilizada no modelo)
Opções : 1|0
 Dist. da BR101 : Distância do Imóvel para a BR 101 em metros (m).
 Dist. do Centro : Distância do Imóvel ao Centro da cidade.. (variável não utilizada no

modelo)
 Boa Topografia : Se o imóvel possui topografia plana = 1 , outra situação = 0.
Opções : 1|0
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4.2.1. Elementos Amostrais
A coleta de dados para a composição das amostras foi realizada mediante um

criterioso processo de pesquisa de mercado, onde foi possível obter dados e informações
confiáveis de ofertas e/ou transações de terrenos inseridos na mesma região dos avaliado.
O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual os imóveis avaliandos
estejam inseridos e constitui a base do processo avaliatório.
Os elementos amostrais contidos abaixo (tabela 2) foram coletados por meio de ofertas e
negociações confiáveis e contemporâneas à data de referência da avaliação, onde foram
respeitadas as principais características econômicas, físicas e de localização.
Identificação, localização e elementos

Am Foto geral da amostra Fonte Link
valorizantes/desval.
Localizado no município de Tijucas a http://www.imovelweb.

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Aproximadamente 170 lotes de utm_sourc
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Tabela 2 – Elementos amostrais

Rev.00
4.2.2. Tratamento dos Dados (Relatório do Infer 32):
Amostra
«RE
GIÃ «Frente
«Via «Dist. Boa
Nº VALOR O Via Dist. da
«VALOR » ÁREA URB Pavimentad do Topog
Am. /M² Principa BR101
ANA a» Centro» rafia
» l»
1 2.600.000,00 91.260,00 28,49 [x]1 [ ]0 [ ]0 2.000,00 3.000,00 [x]1
«2» 200.000,00 360,00 555,56 [x]1 [x]1 [x]1 200,00 1.000,00 [x]1
3 300.000,00 720,50 416,38 [x]1 [x]1 [x]1 2.200,00 2.000,00 [x]1
4 600.000,00 9.711,00 61,79 [x]1 [x]1 [ ]0 2.000,00 3.000,00 [x]1
5 2.000.000,00 10.738,41 186,25 [ ]0 [x]1 [ ]0 1.300,00 2.200,00 [x]1
6 290.000,00 714,00 406,16 [x]1 [x]1 [x]1 600,00 500,00 [x]1
7 350.000,00 2.400,00 145,83 [x]1 [x]1 [x]1 0,00 3.000,00 [x]1
«8» 25.000.000,00 1.343.712,00 18,61 [x]1 [x]1 [ ]0 6.000,00 6.000,00 [ ]0
9 42.750.000,00 950.000,00 45,00 [x]1 [x]1 [x]1 0,00 9.000,00 [x]1
«10» 26.600.000,00 825.834,00 32,21 [x]1 [x]1 [ ]0 0,00 6.000,00 [x]1
11 95.000,00 360,00 263,89 [x]1 [x]1 [x]1 1.600,00 1.900,00 [x]1
12 210.000,00 362,00 580,11 [x]1 [x]1 [x]1 1.100,00 1.000,00 [x]1
13 110.000,00 380,00 289,47 [x]1 [x]1 [x]1 1.500,00 1.800,00 [x]1
14 170.000,00 490,00 346,94 [x]1 [x]1 [x]1 100,00 200,00 [x]1
15 630.000,00 1.432,00 439,94 [x]1 [x]1 [ ]0 50,00 100,00 [x]1
«16» 600.000,00 600,00 1.000,00 [x]1 [x]1 [x]1 0,00 600,00 [x]1
17 1.000.000,00 12.692,00 78,79 [ ]0 [x]1 [ ]0 500,00 3.000,00 [x]1
18 2.000.000,00 74.253,53 26,93 [ ]0 [x]1 [x]1 0,00 5.000,00 [x]1
19 850.000,00 5.500,00 154,55 [ ]0 [x]1 [ ]0 2.000,00 2.000,00 [x]1
20 130.000,00 390,00 333,33 [x]1 [x]1 [ ]0 500,00 600,00 [x]1
21 250.000,00 1.155,00 216,45 [x]1 [x]1 [x]1 2.500,00 2.300,00 [x]1
22 350.000,00 1.369,52 255,56 [x]1 [ ]0 [ ]0 100,00 2.300,00 [x]1
23 650.000,00 13.000,00 50,00 [ ]0 [x]1 [ ]0 500,00 3.000,00 [x]1
24 90.000,00 360,00 250,00 [x]1 [x]1 [ ]0 1.300,00 1.300,00 [x]1
Amostragens e variáveis marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos
Rev.00
Descrição das Variáveis

Variável Dependente :
• VALOR /M²: Valor do imóvel em reais por metro quadrado( R$/m2). Equação :
[VALOR ]÷[ÁREA]
Variáveis Independentes :
 VALOR : Valor do imóvel em Reais (R$). (variável não utilizada no modelo)
 ÁREA : Área do terreno em metros quadrados (m²).
 REGIÃO URBANA : Imóvel localizado em zona urbana= 1 , outra situação =0. (variável não utilizada no modelo)
Opções : 1|0
 Frente Via Principal : Imóvel localizado de frente para uma via principal= 1, outra siutação=0. (variável não
utilizada no modelo)
Opções : 1|0
 Via Pavimentada : Imóvel de frente para via pavimentada=1 , outra situação =0. (variável não utilizada no modelo)
Opções : 1|0
 Dist. da BR101 : Distância do Imóvel para a BR 101 em metros (m).
 Dist. do Centro : Distância do Imóvel ao Centro da cidade.. (variável não utilizada no modelo)
 Boa Topografia : Se o imóvel possui topografia plana = 1 , outra situação = 0.

Opções : 1|0
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra 20
Nº de variáveis independentes 2
Nº de graus de liberdade 17
Desvio padrão da regressão : 0,4671
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
Ln(VALOR /M²) 5,0967 0,9531 18,70%
Ln(ÁREA) 8,0318 2,2254 27,71%

Dist. da BR101 992,50 855,9812 86,24%
Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 12.
Rev.00
Distribuição das Variáveis
Estatísticas das Variáveis Não Transformadas
Nome da Valor Desvio Valor Valor Amplitude Coeficiente

Variável médio Padrão Mínimo Máximo total de variação
VALOR /M² 228,79 158,4440 26,93 580,11 553,18 69,2521
ÁREA 58864,40 2,1121x105 360,00 950000,00 949640,00 358,8163
Dist. da BR101 992,50 855,9812 0,00 2500,00 2500,00 86,2449

Rev.00
Distribuição das Variáveis não Transformadas
Dispersão dos elementos

Rev.00
Dispersão em Torno da Média
Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável VALOR /M².
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 28,49 40,31 11,82 41,4830 %
3 416,38 253,92 -162,46 -39,0166 %
4 61,79 95,32 33,53 54,2670 %
5 186,25 98,17 -88,08 -47,2907 %
6 406,16 297,72 -108,44 -26,6995 %
7 145,83 198,10 52,27 35,8433 %
9 45,00 19,91 -25,09 -55,7604 %
11 263,89 351,40 87,51 33,1634 %
12 580,11 368,13 -211,98 -36,5407 %
13 289,47 347,55 58,08 20,0627 %
14 346,94 361,19 14,25 4,1077 %
15 439,94 240,40 -199,54 -45,3570 %
Rev.00
17 78,79 99,52 20,73 26,3052 %

18 26,93 53,00 26,07 96,8136 %
19 154,55 118,59 -35,96 -23,2688 %
20 333,33 379,25 45,92 13,7752 %
21 216,45 205,73 -10,72 -4,9531 %
22 255,56 243,37 -12,19 -4,7718 %
23 50,00 98,60 48,60 97,2069 %
24 250,00 361,81 111,81 44,7241 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas como
elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
Ln([VALOR /M²]) = 8,2788 - 0,3842 x Ln([ÁREA]) - 9,7270x10-5 x [Dist. da BR101]
Modelo para a Variável Dependente

[VALOR /M²] = Exp( 8,2788 - 0,3842 x Ln([ÁREA]) - 9,7270x10-5 x [Dist. da BR101])
Rev.00
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

ÁREA b1 = -0,3841 0,0489 -0,4493 -0,3189
Dist. da
b2 = -9,7270x10-5 1,2713x10-4 -2,6678x10-4 7,2249x10-5
BR101
Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r).................0,8860

Valor t calculado....................................7,879
Valor t tabelado (t crítico).......................2,110 (para o nível de significância de 5,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,7850
Coeficiente r² ajustado...........................0,7598
Classificação : Correlação Forte
Tabela de Somatórios
Dist. da
1 VALOR /M² ÁREA BR101
VALOR /M² 101,9344 536,7909 783,1831 1,0222x105
ÁREA 160,6369 783,1831 1384,3115 1,5315x105
Dist. da
19850,0000 1,0222x105 1,5315x105 3,3622x107
BR101
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 13,5496 2 6,7748 31,04
Residual 3,7101 17 0,2182
Total 17,2597 19 0,9084
F Calculado : 31,04
F Tabelado : 4,968 (para o nível de significância de 2,000 %)
Significância do modelo igual a 2,1x10-4%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.
Rev.00
Correlações Parciais
Dist. da
VALOR /M² ÁREA
BR101
VALOR /M² 1,0000 -0,8818 0,0682
ÁREA -0,8818 1,0000 -0,1735
Dist. da
0,0682 -0,1735 1,0000
BR101
Teste t das Correlações Parciais
Valores calculados para as estatísticas t :
Dist. da
VALOR /M² ÁREA
BR101
VALOR /M²  -7,711 0,282
ÁREA -7,711  -0,726
Dist. da
0,282 -0,726 
BR101
Valor t tabelado (t crítico) : 2,110 (para o nível de significância de 5,00 %)
Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3334

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
ÁREA b1 -7,977 3,8x10-5% Sim
Dist. da BR101 b2 -0,777 45% Não
Um dos regressores não é importante na formação do modelo.
Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 20,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,8633
Coeficient
Variável t Calculado Significância
e
ÁREA b1 -7,856 2,3x10-5%
Dist. da BR101 b2 -0,765 23%
Rev.00
Resíduos x Valor Estimado
Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.
Gráfico de Resíduos Quadráticos

Rev.00
Resíduo x Resíduo Deletado
Resíduos Deletados Normalizados
As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.
Rev.00
Resíduos Deletados Studentizados
As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores
estimados.
Estatística dos Resíduos
Número de elementos .............. : 20

Graus de liberdade ................... : 19
Valor médio ............................. : -1,2359x10-18
Variância ................................ : 0,1855
Desvio padrão .......................... : 0,4307
Desvio médio ........................... : 0,3684
Variância (não tendenciosa) ...... : 0,2182
Desvio padrão (não tend.) ......... : 0,4671
Valor mínimo ........................... : -0,6790
Valor máximo .......................... : 0,8155
Amplitude ............................... : 1,4946
Número de classes .................. :5
Intervalo de classes ................. : 0,2989
Rev.00
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : -1,2359x10-18

Momento central de 2ª ordem : 0,1855
Momento central de 3ª ordem : 0,0209
Momento central de 4ª ordem : 1,0473x10-3
Coeficiente Amostral Normal t de Student

Assimetria 0,2621 0 0
Curtose -2,9695 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à direita e
platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média

1 -0,6790 -0,3801 3 15,00 -0,5965
2 -0,3801 -0,0812 7 35,00 -0,2649
3 -0,0812 0,2176 3 15,00 0,0198
4 0,2176 0,5166 4 20,00 0,3812
5 0,5166 0,8155 3 15,00 0,6867
Histograma
Rev.00
Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Amostragens não utilizadas na avaliação :
Erro/Desvio
Nº Am. VALOR /M² Padrão(*)
2 555,5600 1176,3706
8 18,6100 34,9675
10 32,2100 62,4296
16 1000,0000 2128,1000
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Rev.00
Gráfico de Indicação de Outliers
Efeitos de cada Observação na Regressão

F tabelado : 8,727 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito

1 0,1024 0,2848 Sim
3 0,0874 0,1637 Sim
4 0,0601 0,1510 Sim
5 0,0573 0,0779 Sim
6 0,0161 0,0904 Sim
7 0,0236 0,1260 Sim
9 1,3193 0,4267 Sim
11 0,0183 0,1148 Sim
12 0,0384 0,0987 Sim
13 6,8133x10-3 0,1065 Sim
14 5,7191x10 -4
0,1621 Sim
15 0,0951 0,1293 Sim
17 8,2291x10 -3
0,0830 Sim
18 0,2233 0,2027 Sim
19 0,0192 0,1346 Sim
Rev.00
20 4,1433x10-3 0,1247 Sim

21 1,3675x10 -3
0,2142 Sim
22 5,8584x10 -4
0,1233 Sim
23 0,0702 0,0836 Sim
24 0,0260 0,1009 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da
amostra. Não deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da
observação para o conjunto das demais observações.
Hii x Resíduo Normalizado Quadrático
Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".

Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.
Distribuição dos Resíduos Normalizados
Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 70,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 95,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
Rev.00
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. 9

Número de elementos negativos . 11
Número de sequências ................. 15
Média da distribuição de sinais .... 10
Desvio padrão.......................................2,236
Teste de Sequências
(desvios em torno da média) :
Limite inferior..........2,1361
Limite superior . : 1,6717
Intervalo para a normalidade : [-1,6452 , 1,6452] (para o nível de significância de 5%)
Pelo teste de sequências, rejeita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Rev.00
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado)..................0,4472
Valor z (crítico).......................1,6452 (para o nível de significância de 5%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a
curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,6080

(nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,10
Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,90
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)
DU = 1,54 4-DU = 2,46
Teste de Durbin-Watson inconclusivo.

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
Rev.00
Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-
correlação.
Rev.00
4.2.3. Valores Obtidos para Área Original (ANTES):
Estimativa x Amostra
Nome da Valor Valor Imóvel

Variável Mínimo Máximo Avaliando
ÁREA 360,00 950.000,00 400,00
Dist. da BR101 0,00 2.500,00 0,00
Nenhuma característica do Terreno sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.
Formação dos Valores

Variáveis independentes :
 ÁREA ....................... = 400,00

 Dist. da BR101 .......... = 0,00
 Boa Topografia .......... =1
Outras variáveis não usadas no modelo :
 VALOR .................... = ???

 REGIÃO URBANA ..... =0
 Frente Via Principal ... =1
 Via Pavimentada ....... =1
 Dist. do Centro .......... = 0,00
Estima-se VALOR /M² do Terreno = R$ 300,84
O modelo utilizado foi :
[VALOR /M²] = Exp( 8,2788 - 0,3842 x Ln([ÁREA]) - 9,7270x10-5 x [Dist. da BR101])
Para uma Área de 400 m2, teremos :
Valor obtido = R$ 120.337,40

Rev.00
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Limite Limite Valor no ponto Variação em
Variável Aprovada (*)
inferior superior de avaliação relação ao limite
ÁREA 360,00 950.000,00 400,00 Dentro do intervalo Aprovada
Dist. da
0,00 2.500,00 0,00 Dentro do intervalo Aprovada
BR101
* É admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral superior e de 100,0% além do limite inferior para as variáveis
independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais

Valor estimado
Valor estimado Valor estimado
no Aprovada
Variável no no Maior variação
ponto de (**)
limite inferior limite superior
avaliação
Dentro do
ÁREA 410,58 19,91 394,29 intervalo Aprovada
Dist. da Dentro do
394,29 309,18 394,29 Aprovada
BR101 intervalo
** É admitida uma variação de 100,0% além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, somente uma variável pode
extrapolar o limite amostral.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da Limite Limite Amplitude Amplitude/média

variável Inferior Superior Total (%)
ÁREA 345,18 450,40 105,22 26,45
Dist. da BR101 333,24 466,54 133,31 33,34
E(VALOR /M²) 199,93 777,60 577,66 118,19
Valor Estimado 300,84 516,77 215,93 52,82
Amplitude do intervalo de confiança : até 40,0% em torno do valor central da estimativa.

Segundo os criterios da NBR 14653-2 Regressão Grau II:
O valor esperado possui uma amplitude no intervalo de confiança superior a 40,0% em torno do valor central da estimativa.
O E(VALOR /M²) possui uma amplitude no intervalo de confiança superior a 40,0% em torno do valor central da estimativa.
As seguintes variáveis possuem a amplitude no intervalo de confiança superior a 40,0% em torno do valor central da
estimativa:ÁREA,Boa Topografia,Dist. da BR101.
Rev.00
4.2.4. Valor do Terreno a ser Desapropriado (VT):
Terreno a ser desapropriado:
Área = 400,00 m² Valor obtido= R$ 120.336,00
4.2.5. Projeção de Valores
Nesta etapa serão projetados valores para os imóveis avaliandos, onde será
empregada avaliação intervalar prevista em 7.7.1, letra “b” da ABNT NBR 14653-1:2001 que
tem o objetivo de estabelecer um intervalo de valores admissíveis em torno da estimativa de
tendência central (exigência prevista no item 9.2.1.1 da norma brasileira ABNT NBR 14653-
2:2011. Serão apresentados os intervalos de confiança e o intervalo de predição. De forma
geral eles são utilizados para:
 Intervalo de confiança: Medir a precisão da avaliação
 Intervalo de predição: É utilizado para realizar estimativas (avaliações) intervalares,

estabelecendo o limite mínimo e máximo para o valor do imóvel.
O valor do terreno foi calculado diretamente pelo uso do método comparativo direto
de dados de mercado com a aplicação da modelagem matemática desenvolvida, com o uso
de regressão linear múltipla.
4.3. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO QUANTO À ESTIMATIVA DO

VALOR DO TERRENO
A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o aprofundamento do
trabalho avaliatório quanto com as informações que possam ser extraídas do mercado, e
determina o empenho no trabalho.
O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto de dados
de mercado (avaliação dos terrenos) e mede o grau de incerteza que a amostra permite à
avaliação. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível
de fixação a priori.
Rev.00
4.3.1. Grau de Fundamentação
O grau de fundamentação e o enquadramento do laudo conforme o grau obtido, foi

determinado conforme prescreve a norma brasileira ABNT NBR 14653 parte 2:2011, quando
imóveis urbanos, e parte 3:2004, quando imóveis rurais.
Pontos obtidos
Item Descrição
III Ptos II Ptos I Ptos
Número de dados de mercado,

1 3(K+1) e no mínimo 5 18 5 9
efetivamente utilizados
Qualidade dos dados colhidos no

Minoria ou
2 mercado de mesma exploração Todos 15 Maioria 7 0
ausência
conforme em 5.1.2
Visita dos dados de mercado por Minoria ou

3 Todos 10 Maioria 6 0
engenheiro de avaliações ausência
Custo de reedição Como variável,

Critério adotado para avaliar Custo de reedição por
4 5 por caderno de 3 conforme anexo 3
construções e instalações planilha especifica
preços A
Como variável,
Critério adotado para avaliar Por caderno de
5 Conforme em 10.3 5 3 conforme anexo 3
produções vegetais preços
A
Apresentação do laudo, conforme

6 Completo 16 Simplificado 1
seção 11
Tratamento científico, Tratamentos por

Utilização do método comparativo Outros
7 conforme em 7.7.3 e 15 fatores, conforme 12 2
direto de dados de mercado tratamentos
anexo A em 7.7.2 e anexo B
Fotográfica 2
8 Identificação dos dados amostrais Roteiro de acesso

Coordenadas geodésicas
2 ou croqui de 1
ou geográficas
localização
Fotográfica 4
Documentação do avaliando, que
9 permita sua identificação e
localização Coordenadas geodésicas Croqui de
4 2
ou geográficas localização
Certidão dominial
2
atualizada
Documentação do imóvel avaliando
10 apresentada pelo contratante refere-
se a Levantamento Levantamento
topográfico planimétrico 2 topográfico 2
de acordo com normas planimétrico
TOTAL DE PONTOS OBTIDOS 76
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de

modelos de regressão linear:
Rev.00
GRAU ATINGIDO III II I
Pontos Mínimos 71 36 12
Pontos Máximos 100 70 35
76
Graus III II I
Apresentar as formulas
e parâmetros utilizados;
Apresentar as fórmulas
Identificar as fontes de Identificar das fontes
e parâmetros utilizados;
mercado; Utilizar 5 de mercado; Utilizar no
Itens obrigatórios Identificar as fontes de
dados de mercado, não mínimo 3 dados de
mercado; Utilizar 5
haver extrapolação; mercado;
dados de mercado;
teste bicaudal no
máximo 10%;
Grau de fundamentação Obtido: III (três)
4.3.2. Grau de Precisão
O grau de Precisão quanto à estimativa do valor dos terrenos avaliandos, foi

determinado conforme a tabela 5 da norma brasileira ABNT NBR 14653-2: 2011, página 26,
A normalização estabelece uma precisão em função da amplitude do intervalo de confiança
de 80% em torno do centróide amostral. Tal intervalo de confiança, em se tratando de
amostra, deve ser calculado com base na função densidade t-student, ilustrada abaixo:
Os valores de t advindos da função densidade, para probabilidades conhecidas,

encontram-se tabelados, em função do nível de significância adotada (que vai depender do
grau de fundamentação que se queira atingir) e do numero de graus de liberdade. O gráfico a
seguir representa a função densidade de t-Student
Rev.00
Uma vez obtida a estatística t-student (função do nível de confiança e do número de graus
de liberdade), apresentada no item 4.2.2.- TRATAMENTO DOS DADOS (Relatório do Infer
32), deste relatório executivo, pode-se calcular o intervalo de confiança pela expressão
apresentada a seguir:
Onde:
= centróide amostral;
S = desvio-padrão amostral;
t = estatística t-Student para α = 20% e um GL definido;
n = número de elementos da amostra;
A tabela 3, abaixo, é especificada pela tabela 3 da norma brasileira ABNT NBR

14653-2:2011, página 26 para o enquadramento do laudo, em grau de precisão, quanto à
utilização do método comparativo direto de dados de mercado na estimativa do valor de
mercado do terreno avaliando.
Tabela 3 - Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear
DESCRIÇÃO GRAUS DE PRECISÃO

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno III II I
do valor central da estimativa ≤ 30 % ≤ 40 % ≤ 50 %
Grau de precisão II (dois)
Rev.00
5. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Rev.00
5. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Nas áreas que possuem benfeitorias a serem desapropriadas o método utilizado é o
Método Evolutivo, que consiste na conjunção do Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, para se determinar o valor do terreno, com o Método da Quantificação de Custo,
para se determinar o valor das benfeitorias, multiplicados pelo Fator de Comercialização, ou
seja:
VI = (VT + CB) * FC
Onde: VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição das benfeitorias;
FC é o fator de comercialização.
Para estes casos foram considerados os valores do SINAPI - Sistema Nacional de

Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil para o mês de referência.
Após a obtenção do valor da benfeitoria foi incidido um índice que representa a

Bonificação de Custos Indiretos (BDI), considerado como 30%.
5.1. CRITÉRIOS DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A
depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2)
obsolescência funcional e (3) obsolescência externa. Deterioração física é o resultado da
ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo seu valor. Obsolescência
funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação arquitetônica que
afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos que tornam
alguns aspectos da estrutura, material ou arquitetônico obsoletos pelos padrões atuais.
Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão
relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários
econômicos adversos.
Rev.00
Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em função da

propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de Ross-
Heidecke.
O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a

depreciação física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na
prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade
aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção.
O método que melhor tem explicado arealidade do valor depreciado é o Método de Ross
– Heidecke, que combinaRoss com vários estados de conservação com a seguinte
formulação.
Onde
C = Coeficiente do estado de depreciação
Para o enquadramento do estado de conservação das construções com base nos

princípios estabelecidos acima, foram estabelecidas cinco categorias de estado
deconservação, conforme a tabela 3.
ESTADO DE CONSERVAÇÃO DA CONSTRUÇÃO (FATOR C)

Novo C = 0,00%
ENTRE NOVO E REGULAR C= 0,32%
REGULAR C= 2,52%
ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES C= 8,09
REPAROS SIMPLES C=18.10%
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES C=33,20%
REPAROS IMPORTANTES C=52,60%
ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR C=75,20
SEM VALOR C=100%
Tabela 7- Enquadramento para o estado de conservação das construções (fator C)
5.2. CUSTO INDIVIDUAL DAS BENFEITORIAS:
De acordo com a vistoria realizada e os documentos disponibilizados e/ou obtidos, as

benfeitorias afetadas pelo processo de desapropriação compreendem:
Rev.00
5.2.1. Custo de reedição de EDIFICAÇÃO EM ALVENARIA a ser

desapropriada:
CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO
EDIFICAÇÃO EM
Identificação: ALVENARIA
Área construída total da edificação (m²) 56,10
Área construída total a ser desapropriada da edificação (m²) 56,10
Área construída padrão predominante (Ap) (m²) 33,10
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO
DEPRECIAÇÃO
Adotando o método de ROSS - HEIDECK, onde
FD=(100-k) /100
sendo:
Idade real (anos) 25
Vida útil total provável (anos) 50
Idade em % da vida 50%
Fator C (estado de conservação) (%) e) Reparos Simples
Fator K (ROSS - HEIDECK) (decimal) 48,8
Fator de depreciação (FT) 0,512
ÁREA CONSTRUIDA PADRÃO (PREDOMINANTE)
Fonte SINDUSCON - SC
Mês de referencia mai/14
Residencial
Padrão de acabamento Unifamiliar
Área construída padrão predominante 33,10
Valor do CUB (Custo Unitário básico da (Residencial
construção Civil) Unifamiliar) (R$/m²) 1.127,36
ÁREAS CONSTRUIDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUIDA PADRÃO (ANEXOS)

Identificação Padrão de acabamento área (Aq)(m²) CUB (R$/m²) Peso
Garagem Unifamiliar Baixo 20,90 450,94 0,40
Lavanderia Unifamiliar Baixo 2,10 563,68 0,50
- Unifamiliar Baixo 0,00 - 0,00

0,00 0,50
ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO
Ae = Ap + [Aq(1)*peso(1) + Aq(2)*peso(2) + …+Aq(i)* Peso(i)]
sendo:
Ae = Área equivalente de construção (m²)
Ap = Área construída padrão (predominante) ( m²)
Aq(1) = Área construída diferente da área construída padrão (m²)
Rev.00
Peso (i) - CUB (áreas diferente da padrão)/ CUB padrão.

logo:
ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO (Ae) (m²): 42,51
CUSTOS NÃO INCLUIDOS NO CUB (CNC)
IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL (R$)
VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES SEM DEPRECIAÇÃO (CUSTO DE REPRODUÇÃO)

Sendo:
VFC = {[(Ae * CUB PADRÃO + CNC)*FD] * (1 + A) * (1 + F) * (1+ L)}
onde:
VFC = Valor final das construções
CUB = custo unitário básico, praticado no estado no mês de Fevereiro/2014
CNC = Custos não inclusos no CUB
FD = fator de depreciação
Ae = área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721
FD = fator de depreciação
A = taxa de administração da obra (%) = 8%
F = percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção (%)
L = percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora = 10%
Obs.: BDI ( Bonificação de despesas indiretas) = (A + F + L) = 30%
Logo:
Custo de Reedição (CRE) (R$): 31.898,26
VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES COM DEPRECIAÇÃO (CUSTO DE REEDIÇÃO)
Rev.00
5.2.2. Custo de reedição de TELA METÁLICA COM MOURÕES EM CONCRETOa ser

desapropriada:
PARÂMETROS ADOTADOS
Tipo de Benfeitoria: TELA METÁLICA COM MOURÕES EM CONCRETO
Metragem a ser desapropriada: 65,00 m²
Custo unitário por metro: (R$) 67,12 Fonte: Cod. 85172 SINAPI Florianópolis - DATA REF. 01/2014
BDI - Benefício de Despesas Indiretas 30%
Encargos sociais (sobre a mão de obra) 114,03% SINAPI Florianópolis (já incluso)
Valor total sem depreciação: (R$) 5.671,64
DEPRECIAÇÃO
Método : Ross - Heideck
Idade aparente: 10 anos
Vida útil provável: 25 anos
Idade em % da vida: 40%
Estado de conservação: c) Regular
Fator K (Ross - Heideck): 29,9
Fator Depreciação: 0,701
VALOR TOTAL DEPRECIADO DA BENFEITORIA (R$): 3.975,82
5.2.3. Custo de reedição de PORTÃO EM BARRAS DE FERRO a ser desapropriado:
Tipo de Benfeitoria: PORTÃO EM BARRAS DE FERRO
Custo unitário por metro: (R$) 149,70 Fonte: Cod. 74100/1 SINAPI Florianópolis - DATA REF. 01/2014
Valor total sem depreciação: (R$) 992,51
DEPRECIAÇÃO
VALOR TOTAL DEPRECIADO DA BENFEITORIA (R$): 695,75
Rev.00
5.2.4. Custo de reedição de CALÇADA EM CONCRETO a ser desapropriada:
Tipo de Benfeitoria: CALÇADA EM CONCRETO
DEPRECIAÇÃO
5.2.5. Custo de reedição de VIGA BALDRAME a ser desapropriada:
Tipo de Benfeitoria: VIGA BALDRAME
Metragem a ser desapropriada: 2,70 m³
DEPRECIAÇÃO
Rev.00
5.2.6. Custo de reedição de ÁRVORES FRUTÍFERAS a serem desapropriadas:
Tipo de Benfeitoria: ÁRVORES FRUTÍFERAS
Quantidade ( unid): 6,00 unid.
Custo unitário : (R$) 50,00 Fonte: MERCADO LOCAL Florianópolis - DATA REF. 05/2014
Valor total: (R$) 390,00
5.2.7. Custo de reedição de ÁREA GRAMADA a ser desapropriada:
Tipo de Benfeitoria: ÁREA GRAMADA
Quantidade (m²): 321,00 m²
Custo unitário : (R$) 10,54 Fonte: Cod. 74236/1 SINAPI Florianópolis - DATA REF. 01/2014
Valor total: (R$) 4.398,34
VALOR TOTAL DEPRECIADO DA BENFEITORIA (R$): 4.398,34
5.2.8. Custo de reedição de ANTENA PARABÓLICA (REALOCAÇÃO) a ser

desapropriada:
Tipo de Benfeitoria: ANTENA PARABÓLICA (REALOCAÇÃO)
Rev.00
5.2.9. Custo de reedição de CANIL EM MADEIRA (REALOCAÇÃO) a ser desapropriado:
Tipo de Benfeitoria: CANIL EM MADEIRA (REALOCAÇÃO)
5.3. CUSTO TOTAL DE REEDIÇÃO DAS BENFEITORIAS (CB):
Descrição das Benfeitorias Unid. Quant. Valor Total

5.2.1 EDIFICAÇÃO EM ALVENARIA m² 56,10 31.898,26
5.2.2 TELA METÁLICA COM MOURÕES EM CONCRETO m² 65,00 3.975,82
5.2.3 PORTÃO EM BARRAS DE FERRO m² 5,10 695,75
5.2.4 CALÇADA EM CONCRETO m² 12,65 320,13
5.2.5 VIGA BALDRAME m³ 2,70 604,33
5.2.6 ÁRVORES FRUTÍFERAS unid. 6,00 390,00
5.2.7 ÁREA GRAMADA m² 321,00 4.398,34
5.2.8 ANTENA PARABÓLICA (REALOCAÇÃO) unid. 1,00 195,00
5.2.9 CANIL EM MADEIRA (REALOCAÇÃO) unid. 1,00 156,00
CUSTO TOTAL DAS BENFEITORIAS (R$) 42.633,63
5.4. FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO (FC)
Em estudo realizado junto às construtoras, imobiliárias e corretores da região identificou-se

que o Fator de Comercialização para imóveis similares ao avaliando é:
FC = 1,00
Rev.00
6. VALOR DO IMÓVEL A SER DESAPROPRIADO

Rev.00
6. VALOR DO IMÓVEL A SER DESAPROPRIADO (VI)
Aplicando-se a fórmula VI = (VT + CB) * FC, obtemos:
Terreno a ser desapropriado:
Área = 400,00 m² Valor obtido= R$ 120.336,00
Descrição das Benfeitorias Unid. Quant. Valor Total

5.2.1 EDIFICAÇÃO EM ALVENARIA m² 56,10 31.898,26
5.2.2 TELA METÁLICA COM MOURÕES EM CONCRETO m² 65,00 3.975,82
5.2.3 PORTÃO EM BARRAS DE FERRO m² 5,10 695,75
5.2.4 CALÇADA EM CONCRETO m² 12,65 320,13
5.2.5 VIGA BALDRAME m³ 2,70 604,33
5.2.6 ÁRVORES FRUTÍFERAS unid. 6,00 390,00
5.2.7 ÁREA GRAMADA m² 321,00 4.398,34
5.2.8 ANTENA PARABÓLICA (REALOCAÇÃO) unid. 1,00 195,00
5.2.9 CANIL EM MADEIRA (REALOCAÇÃO) unid. 1,00 156,00
CUSTO TOTAL DAS BENFEITORIAS (R$) 42.633,63
(VI) Valor do imóvel a ser desapropriado:
Terreno a ser desapropriado +

Valor total obtido [(VT+CB)*FC]: R$ 162.969,63
Custo Total das Benfeitorias
Rev.00
7. CONCLUSÃO
Rev.00
7. CONCLUSÃO
A nossa estrutura de trabalho constituiu-se de 3 (três) equipes que separadamente e

de forma concatenada, coerente e sintonizada, aplicaram a metodologia previamente
definida para este caso, concomitantemente.
Tais equipes foram às seguintes: equipe de levantamento de campo, equipe de
levantamento documental (cartórios) e equipe da modelagem de avaliação.
A equipe de levantamento de campo fez todo o levantamento da área avalianda,
identificando, cadastrando e registrando em fichas especificamente concebidas para este fim,
todos os dados colhidos nas diversas campanhas empreendidas.
A equipe de levantamento documental fez uma avaliação nos documentos já
existentes por força de levantamentos anteriores nesta área, validando seu resultado.
A equipe de modelagem de avaliação conseguiu montar uma base amostral de
elevada significância para o trabalho, que serviram de base para a avaliação dos terrenos
objeto do trabalho. Além disso, esta equipe concebeu um modelo matemático com rigoroso
atendimento aos preceitos normativos, não deixando dúvida sobre a qualidade da amostra,
onde através de regressão linear por meio de inferência estatística, conforme recomenda a
Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, obteve excelentes resultados conforme mostrado
neste respectivo Laudo de Avaliação de Imóveis para Fins de Desapropriação.
Estes resultados nos dão a certeza matemática na avaliação executada, pois a
norma é muito objetiva e clara e foi seguida rigidamente dentro deste trabalho, inclusive
usando softwares consagrados de avaliações de imóveis.
Tijucas do Sul, 01 de Julho de 2014.
Responsável Técnico
Rev.00
8. BIBLIOGRAFIA
Rev.00
8. BIBLIOGRAFIA
 ABNT NBR 14.653, Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais (2001)

 ABNT NBR 14.653, Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos (2011)
 ABNT NBR 14.653, Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais (2004)
 ABNT NBR 12.721 Avaliação de custo da construção(2006)
 Baptistella, Marisa. "O uso de redes neurais e regressão linear múltipla na
engenharia de avaliações: determinação dos valores venais de imóveis
urbanos".Dissertação de mestrado.UFP,2005.
 IBGE, Instituto Brasileiro de Geografia e estatística.
 IBAPE-SP, Norma para avaliação de imóveis urbanos (2011).
 Neto, Antônio Pelli. "Redes neurais artificiais aplicadas às avaliações em massa.
Estudo de caso para a cidade de Belo Horizonte”. Dissertação de
mestrado.UFMG, março de 2010.
Rev.00
9. ANEXOS
Rev.00
REGISTRO DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL

Rev.00
Rev.00
Rev.00
Rev.00
Rev.00
MEMORIAL DESCRITIVO
INDIVIDUAL DE-07-101-SC-169-6-
D02-001
NOME DO PROPRIETÁRIO: Ângela Monteiro Nascimento

MATRÍCULA: Esc. Púb. L. 073 Fl. 070
ÁREA A SER DESAPROPRIADA: 101,91 m².
Pontos definidos pelas Coordenadas Planas no Sistema U.T.M. – SIRGAS 2000.
Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice P1, de coordenadas N(Y)6978989,781 e

E(X)734556,845, situado no limite com, Ângela Monteiro Nascimento; deste, segue com azimute de
175°33' 41"e distancia de 8,05m, confrontando neste trecho com Ângela Monteiro Nascimento, até o
vértice P2, de coordenadas N(Y)6978981,755 e E(X)734557,468; deste, segue com azimute de
277°31' 28"e distancia de 11,24m, confrontando neste trecho com Zulmar Bruno da Silva, até o
vértice P5, de coordenadas N(Y)6978974,614 e E(X)734547,018; deste, segue com Raio de 10,50 e
distancia de 11,88m, confrontando neste trecho com Ângela Monteiro Nascimento, até o vértice P6,
de coordenadas N(Y)6978984,5 e E(X)734552,406; deste, segue com azimute de 356°09' 51"e
distancia de 6,29m, confrontando neste trecho com Ângela Monteiro Nascimento, até o vértice P7, de
coordenadas N(Y)6978990,779 e E(X)734551,985; deste, segue com azimute de 101°36' 16"e
distancia de 4,96m, confrontando neste trecho com Maria Cristina Raulino, até o vértice P1, de
coordenadas N(Y)6978989,781 e E(X)734556,845;
PHOENIX - CONSULTORIA EM LOGÍSTICA, TRANSPORTE E MEIO AMBIENTE
Rev.00
Fechando-se assim o Perímetro com 51,06 m (Cinquenta e um metros e seis centímetros)

perfazendo uma área total de 101,80 m² (Cento e um metros quadrados e oitenta centímetros
quadrados).
Laudo de Avaliação de Imóveis para Fins de Desapropriação 72

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

OBJETO: Desapropriação total do terreno e das benfeitorias contidas no imóvel acima.

OBJETIVO: Determinação do valor de mercado para fins de desapropriação.

METODOLOGIA APLICADA: Para avaliação do imóvel a ser desapropriado (terreno +

O presente trabalho apresenta um laudo de avaliação de imóvel expansão urbana

O referido laudo de avaliação de imóveis foi encomendado à PHOENIX

O trabalho é relativo a um Laudo de Avaliação de Imóveis para Fins de

No Laudo de Avaliação consta uma planta de situação do imóvel, que possibilita a

A cidade de Tijucas localizada no estado de Santa Catarina, no Brasil, e possui uma

A cidade de Tijucas está localizada na latitude 27°14'27"Sul e longitude

O municipio é cortado perpendicularmente pela rodovia BR 101 e pela SC 410,

O municipio tem suas estradas municipais relativamente bem planejadas, embora

A economia de Tijucas tem seu alicerce na produção de insumos para a construção

O último levantamento realizado pelo IBGE, no ano de 2008, demonstrou que o

A Figura 1, a seguir, apresenta uma visão geral de satélite da cidade de Tijucas,

Figura 1 - Visão geral com imagem de satélite da cidade de Tijucas - SC.

3. CARACTERIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DOS BENS AVALIANDOS

3.1. CADASTRO IMOBILIÁRIO

Dados Técnicos do Levantamento

3.2. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

PROPRIETÁRIO: ANGELA MONTEIRO NASCIMENTO.

FOTO 1 - Direção 208,0 - Latitude 6978973,82389286 - Longitude 734564,084276801

FOTO 2 - Direção 244,9 - Latitude 6978972,01473949 - Longitude 734559,284798516

FOTO 3 - Direção 149,1 - Latitude 6978990,61317387 - Longitude 734560,982608102

FOTO 4 - Direção 188,4 - Latitude 6978989,71932351 - Longitude 734561,812414734

FOTO 5 - Direção 8,1 - Latitude 6978992,83771126 - Longitude 734498,347300865

3.3. CRITÉRIOS DAS AVALIAÇÕES

Segundo a ABNT NBR 14653-2:2011, item 11.1.2 Critérios, nas desapropriações

No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de

3.4. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

A região em que estão inseridos os terrenos avaliados dispõe de infraestrutura

De maneira geral, pode-se concluir que os imóveis avaliados possuem média à

Houve grande dificuldade em obter amostras de imóveis com características rurais

4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DOS TERRENOS

4.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Onde: VI é o valor do imóvel;

Para estes casos foram considerados os valores do SINAPI - Sistema Nacional de

Após a obtenção do valor da benfeitoria foi incidido um índice que representa a

4.2. OBTENÇÃO DO VALOR DE MERCADO DOS TERRENOS

Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão linear

As variáveis utilizadas no modelo foram as seguintes:

 VALOR : Valor do imóvel em Reais (R$). (variável não utilizada no modelo)

 ÁREA : Área do terreno em metros quadrados (m²).

 Dist. da BR101 : Distância do Imóvel para a BR 101 em metros (m).

 Dist. do Centro : Distância do Imóvel ao Centro da cidade.. (variável não utilizada no

 Boa Topografia : Se o imóvel possui topografia plana = 1 , outra situação = 0.

4.2.1. Elementos Amostrais

A coleta de dados para a composição das amostras foi realizada mediante um

Identificação, localização e elementos

Localizado no município de Tijucas a http://www.imovelweb.

Belo terreno com vocaçao comerciaL/

Excepcional área para

Fazenda com 134 hectares,

Linda área plana em Tijucas, com

Terreno no meio da quadra em

Terreno ótima localização 180 m

Terreno de esquina em Tijucas no http://tijucas.olx.com.br

Venda de terreno, loteamento no

Lote para fins Comerciais/Industriais

Amplo terreno localizado no Bairro http://www.tyucoimove

Lote de frente para a avenida http://www.penseimov

Ótimo lote em Tijucas SC de http://imobiliariadimora

Tabela 2 – Elementos amostrais

4.2.2. Tratamento dos Dados (Relatório do Infer 32):