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EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA XXXXX VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIO GRANDE/RS

Clarel da Cruz Riet, infra-assinado,

engenheiro civil, perito judicial nomeado nos
autos da AÇÃO DE PARTILHA DE BENS,
processo N.º 023/1.07.000xxxx-0, em que é
AUTORA J. T. S. V. e RÉU P. A. T. V., tendo
procedido aos estudos e diligências que se
fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa.
as conclusões a que chegou, consubstanciado
no seguinte,

LAUDO DE
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 1
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SUMÁRIO

1. SOLICITANTE .......................................................................................................... 03

2. OBJETIVO ............................................................................................................... 03

3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO .................................. 03

3.1. REGIÃO .................................................................................................................. 03

3.2. IMÓVEL .................................................................................................................. 03

4. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS ....................................................... 04

5. VALOR DO TERRENO ............................................................................................... 04

5.1. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO .................................. 04

6. VALOR DAS BENFEITORIAS ...................................................................................... 04

6.1. CUSTO ESTIMADO DA REPRODUÇÃO DAS BENFEITORIAS (VRB) ................................ 04

6.2. DEPRECIAÇÃO POR ROSS-HEIDECK .......................................................................... 05

7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO ................................................................................... 06

8. DATAS DE REFERÊNCIA ........................................................................................... 06

9. RESULTADO ............................................................................................................ 07

10. CONSIDERAÇÕES FINAIS ......................................................................................... 07

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1. SOLICITANTE

XXXXX Vara Cível da Comarca de Rio Grande/RS

2. OBJETIVO

Obtenção do valor de mercado de um imóvel residencial, sito a Rua Pandiá Calógeras n.°
959, no Bairro São João, em Rio Grande.

3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

3.1. REGIÃO

Região urbana, litorânea, com predominância de habitações residenciais unifamiliares,

possuindo uma grande extensão de praia, relevo em forma de planície, padrão sócio econômico
cultural nível médio, topografia em nível, solo predominantemente arenoso permeável da classe
das areias quartzosas marinhas distróficas, com algumas zonas constituídas de relativa parcela
de argila de atividade alta1.
A Infraestrutura urbana possui sistema viário, transporte coletivo, água potável, energia
elétrica e telefone. As atividades existentes incluem postos bancários, comércio e atividades de
profissionais liberais, sendo médio como um todo o nível do mercado de trabalho. Os serviços
comunitários disponíveis compreendem escolas, segurança, posto de saúde e igreja.

3.2. IMÓVEL

Trata-se de uma construção em alvenaria, padrão médio, pé direito de 2,60m, em

regular estado de conservação, construída sobre um terreno com 12m de frente por 20m de
comprimento, constituída de 02 (dois) dormitórios, sala, cozinha e banheiro, com
aproximadamente 45m2 de área construída. Além destes compartimentos, que compõem a
parte usada como residência, existe uma peça ampla, utilizada com fins comerciais, com
aproximadamente 40m2 de área construída, onde funciona uma padaria.

Foto 1- A fachada do imóvel

utilizado como moradia e
comércio, com aproximada-
mente 85m2 de área construída.

1
Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)

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4. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS

O presente trabalho seguiu as diretrizes da NBR-14.653, norma que visa complementar

os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis
urbanos, sendo utilizado o Método Evolutivo, onde o valor do terreno foi estimado pelo Método
Comparativo Direto de dados de mercado e o custo de reprodução das benfeitorias pelo Método
da Quantificação de Custo.
O Método Evolutivo é considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis
cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número
suficiente para a aplicação unicamente do Método Comparativo Direto de dados de mercado.
O Método Comparativo Direto é o mais utilizado e recomendado por permitir a
determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do
mercado imobiliário, onde são pesquisados imóveis assemelhados, com características
intrínsecas e extrínsecas e os atributos que exercem influência na formação dos preços e,
conseqüentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística.
A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado,
conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de
subjetividade, e que, submetido a diversos testes, transmite à avaliação a confiabilidade dos
graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma.
Sobre o valor das benfeitorias, calculado pelo Método da Quantificação de Custo,
aplicamos a depreciação, ou seja, a diminuição do valor em função do decréscimo de sua
utilidade devido ao uso normal e estado de conservação. Para este fim, empregamos a Tabela
de Ross-Heideck, consagrada por sua utilização no meio da engenharia de avaliações.
Desta forma, a composição do valor total do imóvel avaliando foi obtido a partir do valor
de mercado do terreno, acrescido do custo de reprodução das benfeitorias, devidamente
depreciadas em função dos efeitos do desgaste físico e do obsoletismo funcional e com a
consideração do Fator de Comercialização, representado pela vantagem (ou desvantagem)
financeira que uma benfeitoria já pronta tem sobre uma a ser construída, dado a rentabilidade e
viabilidade do investimento.

5. VALOR DO TERRENO
5.1. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO

O tratamento dos dados, cálculos e identificação do resultado deste trabalho avaliatório

foram efetuados com o auxílio de software exclusivo para avaliações de bens por estatística
inferencial e regressões múltiplas.

VT= R$12.000,00

6. CUSTO DAS BENFEITORIAS

6.1. CUSTO ESTIMADO DA REPRODUÇÃO DAS BENFEITORIAS (VRB)

O método da quantificação do custo é utilizado para identificar o custo de reedição das

benfeitorias, podendo ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou pela
elaboração de orçamento.

VRB= R$40.000,00

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6.2. CUSTO ESTIMADO DA REPRODUÇÃO DAS BENFEITORIAS COM A DEPRECIAÇÃO

POR ROSS-HEIDECK (VB)

Tabela de ROSS-HEIDECK

Vida útil
Ótimo Bom Ruim Péssimo
(%)
2 1 3,5 18,9 53,1
4 2,1 4,6 19,8 53,6
6 3,2 5,6 20,7 54,1
8 4,3 6,7 21,6 54,6
10 5,5 7,9 22,6 55,2
12 6,7 9,1 23,6 55,8
14 8 10,3 24,6 56,4
16 9,3 11,6 25,7 57
18 10,6 12,9 26,8 57,6
20 12 14,2 27,9 58,3
22 13,4 15,6 29,1 59
24 14,9 17 30,3 59,6
26 16,3 18,5 31,5 60,4
28 17,9 20 32,8 61,1
30 19,5 21,5 34,1 61,8
32 21,1 23,1 35,4 62,6
34 22,8 24,7 36,8 63,4
36 24,5 26,4 38,1 64,2
38 26,2 28,1 39,6 65
40 28 29,9 41 65,9
42 29,9 31,6 42,5 66,7
44 31,7 33,4 44 67,6
46 33,6 35,2 45,6 68,5
48 35,5 37,1 47,2 69,4
50 37,5 39,1 48,8 70,4
52 39,5 41 50,5 71,3
54 41,6 43 52,1 72,3
56 43,7 45,1 53,9 73,3
58 45,8 47,2 55,6 74,3
60 48 49,3 57,4 75,3
62 50,2 51,5 59,2 76,4
64 52,5 53,7 61,1 77,5
66 54,8 55,9 63 78,6
68 57,1 58,2 64,9 79,7
70 59,5 60,5 66,8 80,8
72 61,9 62,9 68,8 81,9
74 64,4 65,3 70,8 83,1
76 66,9 67,7 72,9 84,3
78 69,4 70,2 74,9 85,5
80 72 72,7 77,1 86,7
82 74,6 75,3 79,2 88
84 77,3 77,8 81,4 89,2
86 80 80,5 83,6 90,5
88 82,7 83,2 85,8 91,8
90 85,5 85,9 88,1 93,1
92 88,3 88,6 90,4 94,5
94 91,2 91,4 92,8 95,8

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96 94,1 94,2 95,1 97,2

98 97 97,1 97,6 98,6
100 100 100 100 100

Depreciação:
Estado das benfeitorias – Bom
Vida Útil utilizada – 50%

I - Cálculo do Coeficiente de Depreciação (Cde)

⎛ 100 − IT ⎞
CDE = ⎜ ⎟
⎝ 100 ⎠
onde,

IT = índice retirado da Tabela de Ross-Heideck

⎛ 100 − 39,1 ⎞
CDE = ⎜ ⎟ = 0,609
⎝ 100 ⎠

II- Cálculo do custo das benfeitorias considerando a depreciação

VB= VRB x CDE

Onde,

VB= Custo de reedição das benfeitorias

VRB = Custo de reprodução das benfeitorias (sem a depreciação)
CDE= Coeficiente de Depreciação

Tem-se,

VRB= R$40.000,00
CDE=0,609
VB= R$24.360,00

7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO

O mercado imobiliário local nesta época está funcionando de forma satisfatória, com
perspectivas de valorização média em curto prazo, concedendo ao imóvel em questão, boa
facilidade de venda.

8. DATAS DE REFERÊNCIA

Vistoria: 08/04/2011
Avaliação: 16/04/2011
Laudo: 18/04/2011

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9. RESULTADO

A composição do valor total do imóvel avaliando foi obtido através da conjugação de

métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias
devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

VI = (VT + VB) X FC

Onde,
VI= valor estimado do imóvel
VT= valor do terreno
VB= Custo de reedição das benfeitorias
FC= Fator de Comercialização

Sendo,
VT= R$12.000,00
VB= R$24.360,00
FC= 1,0

Obtemos,
VALOR ESTIMADO (VI)= R$36.360,00 (Trinta e seis mil, trezentos e sessenta reais),
equivalente a 34,164904 CUB’s Projeto Padrão R1-N, tomando como base o mês de
fevereiro/2011, com o CUB cotado em R$1.064,25/m2.

10. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Observando a pesquisa de mercado feita na região nota-se uma tendência de muitas

ofertas com preços acima do real valor de mercado. Este fenômeno, o qual acometeu de um
modo geral todos os imóveis de Rio Grande, aumentando significativamente os valores
praticados no mercado imobiliário, de certa forma, especulativa, foi em decorrência das obras
de grande porte instaladas em nossa cidade, com o conseqüente aumento de procura por
habitação.
Não perdemos neste momento a noção que o valor de mercado é definido como aquele
em que um vendedor desejoso de vender, mas não compelido, vende a um comprador desejoso
de comprar, mas também não compelido, de forma que o valor estimado do imóvel encontra-se
dentro dos padrões reais de mercado.
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Vai o presente Laudo, desenvolvido em 07 (Sete) folhas impressas em um só lado, todas
rubricadas, sendo a última datada e assinada.
À disposição de Vossa Excelência para outras informações que forem julgadas
necessárias.
Rio Grande, 18 de abril de 2011.

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Clarel da Cruz Riet
Eng. Civil – CREA 66.891-D
Perito - IBAPE 1.047/99

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