Modelo Laudo Insp Predial-29 - Maio2012 - Norma IBAPE SP - R4 07 10

Modelo de Laudo de Inspeção Predial
EMPRESA OU PROFISSIONAL HABILITADO
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO YYY
LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL
ENDEREÇO: RUA WWW Nº. 469

TTT - São Paulo / SP
NOTAS IMPORTANTES:
- MODELO MERAMENTE ILUSTRATIVO.
- DEVERÁ SER ADPATADO PARA A NOMA DO IBAPE 2O11, NO TOCANTE À
TERMINOLOGIA E CLASSIFICAÇÕES.
- DEVERÁ SER ADPTADO PARA A LEI MUNICIPAL DE FORTALEZA Nº 9913 E
RESPECTIVO DECRETO REGULAMENTADOR.
Dados da empresa ou profissional habilitado: endereço, telefone, e-mail, entre outras informações
1
Ao
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO YYY
Rua WWW, nº. 469 - São Paulo-SP.
A/C:
Sr. José (síndico)
Ref.: LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL
Prezado senhor:
Encaminho, após Inspeção minuciosa dos pisos em concreto das

garagens, o LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL do EDIFÍCIO YYYY, situado a
Rua WWW, 469 – São Paulo - SP.
Sem mais, atenciosamente,
São Paulo, 23 de maio de 2012.
_______________________________________________________________________
Eng° Ppppp Jjjjjj – CREA CCCCCCCCC
Art. n°XXXXXXXXXX
Membro Titular do IBAPE/SP - N O iiiii
Membro da Comissão de Estudos de Inspeção Predial - IBAPE/SP
Membro Titular do Instituto de Engenharia n° eeeee
Pós Graduado do Curso de Perícias de Engenharia e Avaliações da FAAP/SP
Mestre em Habitação na área: Tecnologia em Construção de Edifícios no IPT/SP
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ÍNDICE
1. TE RMO DE E NT RE G A E U SO ................................................................................................ 4
2. I NT RO DU Ç ÃO ............................................................................................................................. 6
2.1. SOLICITANTE ................................................................................................................................... 6

2.2. TIPOLOGIA ...................................................................................................................................... 6
2.3. OBJETIVO ........................................................................................................................................ 6
2.4. CRITÉRIO .......................................................................................................................................... 6
2.5. METODOLOGIA ............................................................................................................................. 7
3. CO NS I DE R AÇ ÕE S PR E L IM I N AR E S ................................................................................. 12
4. CO NC EI TU A Ç ÃO .................................................................................................................... 19
5. R E G I S T R O E D E S CR I Ç Ã O D AS A N O M A L I AS E F A L H A S D E M A NU T E N Ç ÃO ............ 24
6. VI ST OR I A .................................................................................................................................... 25
6.1. DATA DA VISTORIA...................................................................................................................... 25

6.2. ANÁLISE DE RESULTADOS ........................................................................................................... 25
6.2.1. COMENTÁRIOS ............................................................................................................................. 25
6.3. GRÁFICO DAS ANOMALIAS E FALHAS DE MANUTENÇÃO NOS SISTEMAS CONSTRUTIVOS........ 68
6.4. GRÁFICO DA INCIDÊNCIA DAS ANOMALIAS E FALHAS DE MANUTENÇÃO .................. 68

6.5. GRÁFICO DO GRAU DE RISCO PARA REPAROS .................................................................... 69
6.6. GRÁFICO DAS TIPOLOGIAS DAS ANOMALIAS E FALHAS DE MANUTENÇÃO ................. 69
7. CL A S SI FI C AÇ ÃO D AS A N O M AL I A S E F AL H A S M A N U TE N Ç ÃO ..................... 70
8. A V AL I A Ç ÃO D O E ST A DO G ER AL D A E DI FI C AÇ Ã O ............................................ 76
8.1. CONDIÇÕES TÉCNICAS ............................................................................................................. 76

8.2. CONDIÇÕES DE USO .................................................................................................................. 76
8.3. CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO .................................................................... 77
9. NO RM A S R EF E RE N CI A D AS ................................................................................................ 78
10. ENCERRAMENTO: ........................................................................................................................ 79
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1. TERMO DE ENTREGA E USO
É proibida a reprodução deste Laudo de Inspeção Predial sem a

prévia autorização do subscritor, garantindo assim o bom uso das
informações e a autoria dos critérios e metodologia desenvolvidos neste
processo.
O LAUDO de INSPEÇÃO PREDIAL contém 04 (quatro) CADERNOS,

incluindo este intitulado como CADERNO I, constatando as anomalias e
falhas de manutenção existentes detectadas nas datas das inspeções.
Nos cadernos II, III e IV, estão considerados os danos,

respectivamente classificados segundo o grau de risco, apresentados em
ordem decrescente de prioridade de intervenção, a saber:
CADERNO II / Grau de Risco: CRÍTICO

CADERNO III / Grau de Risco: REGULAR / MÉDIO
CADERNO IV / Grau de Risco: MÍNIMO
Os cadernos referem-se às áreas comuns do Condomínio Edifício

YYYY, com foco nas falhas de manutenção e anomalias, identificadas na
inspeção e eventualmente indicadas pelo síndico ou pelo zelador Sr.
Antônio José de Lima, para constatação, identificação e avaliação das
condições técnicas, funcionais e de conservação em que se encontram os
sistemas da edificação.
A presente inspeção terá a função de orientar a manutenção da

edificação mediante o apontamento ou registro das Anomalias e Falhas de
Manutenção, cuja urgência de reparo é maior, de acordo com a
classificação do grau de risco.
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Na inspeção foram identificadas as Anomalias Construtivas, ou

Falhas de Manutenção, a serem sanadas pelo Condomínio, segundo a
ordem de prioridade máxima sugerida na apresentação do Relatório
Fotográfico, juntados nos CADERNOS II, III e IV, variando do grau Crítico,
Regular / Médio até o Mínimo.
São Paulo, 23 de maio de 2012
______________________________________________
Sr. José (síndico)
RG:
_______________________________________________________________________
Art. n°XXXXXXXXXX
Eng° Ppppp Jjjjjj – CREA cccccc - Contratado
Mestre em Habitação na área: Tecnologia em Construção de Edifícios no IPT/SP
_______________________________________________________________________
Arqtº ZZZZZZ – CREA AAAAAAAAA
Art. n°XXXXXXXXXX
Membro Titular do IBAPE/SP nº. 1182
_____________________________________________________________________________________
Arqtª TTTTTT – CREA BBBBBBBBBBBB
Art. n°XXXXXXXXXX
Graduada em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Mackenzie
5
2. INTRODUÇÃO
2.1. SOLICITANTE
Este laudo foi solicitado por:
Sr. José - Síndico do Condomínio YYY
2.2. TIPOLOGIA
Edifício residencial de múltiplos andares.
2.3. OBJETIVO
O objetivo deste trabalho é a elaboração de Laudo Técnico de
Inspeção Predial que avaliará as condições técnicas de uso e de
manutenção da edificação visando orientar o Plano de Manutenção.
O Laudo Técnico de Inspeção Predial será ilustrado por

documentação técnica fotográfica, dos principais eventos detectados,
onde constará também sua classificação, localização, comentários e
recomendação técnica pertinente. As ações de manutenção nos sistemas
construtivos estão priorizadas pelo seu grau de risco levando em conta a
saúde e segurança dos usuários.
2.4. CRITÉRIO
O critério utilizado para elaboração do Laudo Técnico será
embasado na Análise do Grau de Risco mediante o uso e exposição
ambiental.
A Análise do Risco consiste na classificação das anomalias e falhas

de manutenção detectadas na edificação, quanto ao seu grau de
urgência para reparos e adequações relacionados aos fatores de
conservação, depreciação, saúde, segurança e funcionalidade dos
sistemas da edificação.
6
2.5. METODOLOGIA
A metodologia adotada no presente trabalho fundamenta -se na

Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE / SP, publicada pelo
IBAPE – 2002 – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia;
Departamento de São Paulo e Norma de Inspeção Pre dial, publicada pelo
IBAPE – 2009, e consistirá na abordagem e desenvolvimento dos seguintes
itens:
1. Determinação do nível e tipo de inspeção;

2. Verificação da documentação apresentada;
3. Oitiva de informações pertinentes advindas do síndico;
4. Classificação e análise das anomalias e das falhas de manutenção
quanto ao grau de risco;
5. Indicação das orientações técnicas e ordem de prioridades;
6. Classificação do estado de conservação;
7. Elaboração do Laudo Técnico.
CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO DAS ANOMALIAS E FALHAS DE

MANUTENÇÃO:
CRITICO: Impacto irrecuperável, relativo ao risco contra a saúde, segurança

do usuário e do meio ambiente bem como perda excessiva de
desempenho, recomendando intervenção imediata.
REGULAR / MÉDIO: Impacto parcialmente recuperável relativo ao risco

quanto à perda parcial de funcionalidade e desempenho, recomendando
programação e intervenção em curto prazo.
MINIMO: Impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos, sem incidência

ou a probabilidade de ocorrência dos riscos acima expostos
recomendando programação e intervenção em médio prazo.
7
CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO:
CRÍTICO: Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas de

manutenção classificadas com grau de risco crítico;
REGULAR / MÉDIO: Quando o empreendimento contém anomalias e/ou

falhas de manutençãoclassificadas com grau de risco regular / médio;
SATISFATÓRIA: Quando o empreendimento não contém anomalias e/ou

falhas de manutenção significativas;
CONDIÇÕES TÉCNICAS:
CRÍTICA: Excesso de anomalias incorrigíveis e corrigíveis;
REGULAR: Quantidade aceitável de anomalias corrigíveis;
SATISFATÓRIA: Ausência ou quantidade mínima de anomalias corrigíveis.
CONDIÇÕES DE USO:
CRÍTICA: Excesso de anomalias incorrigíveis de segurança, habitabilidade,

conforto e sustentabilidade;
REGULAR: Quantidade aceitável de anomalias de uso corrigíveis;
SATISFATÓRIO: Ausência ou quantidade mínima de irregularidades de uso

corrigíveis.
CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO:
CRÍTICA: Excesso de falhas incorrigíveis e corrigíveis;
REGULAR: Quantidade aceitável de falhas corrigíveis;
SATISFATÓRIA: Ausência ou quantidade mínima de falhas corrigíveis.
8
VISÃO SISTÊMICA DA EDIFICAÇÃO (VSE)
A VSE é a maneira mais comum de concepção e de execução das

edificações. Neste critério, divide-se a edificação em segmentos
correlacionados e em seus subsistemas integrantes.
O relatório fotográfico das áreas comuns aponta as manifestações

aparentes associadas a ANOMALIAS e FALHAS de Manutenção,
identificadas nesta edificação.
CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS:
Serão consideradas ANOMALIAS CONSTRUTIVAS aquelas que prejudicam o

desempenho, a funcionalidade, a vida útil prevista, a utilização, etc.,
decorrentes de problemas de projetos, execução, especificação de
materiais, informações defeituosas sobre manutenção, uso e operação de
sistemas.
ENDÓGENAS: Aquelas originárias de vícios de projeto,

materiais e execução;
EXÓGENAS: Aquelas decorrentes de danos causados por terceiros;
NATURAIS: Oriundas de danos causados pela natureza;
FUNCIONAIS: Provenientes de degradação.
CLASSIFICAÇÃO DAS FALHAS de MANUTENÇÃO:
Serão consideradas FALHAS de MANUTENÇÃO, as deficiências ou

irregularidades decorrentes de ações de manutenção.
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As FALHAS de MANUTENÇÃO serão classificadas como:
PLANEJAMENTO: Decorrentes de falhas do plano e programa de

manutenção.
EXECUÇÃO: Oriundas dos procedimentos e insumos.
OPERACIONAL: Provenientes dos registros e controles técnicos.
GERENCIAL: Devido a desvios de qualidade e custos.
A constatação das anomalias e falhas de manutenção foi realizada

dentro do escopo do trabalho de inspeção, não envolvendo apurações de
causas e origens, focando, somente, a identificação de problemas
eminentemente aparentes.
A inspeção irá incluir todas as dependências de uso comum do

edifício, desde a cobertura das caixas d’água até os subsolos do edifício,
para identificação das anomalias construtivas e falhas de manutenção,
detectáveis visualmente. Todos os eventos serão registrados técnica-
fotograficamente e acompanhados de breve comentário.
Não estão previstos trabalhos de prospecção e ensaios de

laboratórios no presente de trabalho, assim como as vistorias realizadas por
engenheiro mecânico ou formação de equipe multidisciplinar.
Portanto, consoante o item 7.1.2 da Norma de Inspeção Predial do

IBAPE, esta vistoria enquadra-se como sendo de NÍVEL 2:
10
NÍVEL 2
Análises técnicas procedidas por equipe de no mínimo dois
profissionais de diversas especialidades, eventualmente com o auxilio
de equipamentos e/ou aparelhos, consoante à complexidade dos
sistemas construtivos existentes.
A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais
habilitados em uma ou mais especialidades.
O Laudo Técnico resultante da inspeção não abordará aspectos

quanto às causas e origens das anomalias encontradas bem como não
constará de procedimentos para reparo, conterá apenas as
recomendações técnicas simplificadas, dentro do escopo previsto pela
Norma de Inspeção Predial.
De acordo com as instruções da própria Norma de Inspeção Predial,

que norteou o presente trabalho, é importante consignar que:
Os profissionais são responsáveis única e exclusivamente pelo
escopo e pelo nível de inspeção contratada.
Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou

profissional, quando as observações e orientações existentes no Laudo de
Inspeção Predial não forem implementadas pelo proprietário ou
responsável legal da edificação, bem como por qualquer anomalia e falha
de manutenção decorrente de deficiências de: projeto, execução,
especificação de materiais, e/ou deficiência de manutenção.
Exime-se de qualquer responsabilidade técnica a empresa ou

profissional, sobre a avaliação de elementos, componentes,
subsistemas e locais onde não foi possível executar a Inspeção
Predial.
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3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O Laudo Técnico de Inspeção Predial está restrito ao enfoque

técnico para identificação das anomalias construtivas e falhas de
manutenção detectadas nas áreas comuns do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO YYY.
Observa-se que não foram realizados ensaios invasivos e nem

prospecções destrutivas, como também não serão abordados aspectos
legais ou consultivos para uma assistência técnica em processo judicial.
3.1. CARACTERIZAÇÃO DO EDIFÍCIO YYYY
O Condomínio Edifício YYYY está situado na Rua wwww, nº 469, - São

Paulo / Estado de São Paulo.
Está localizado em região de uso misto residencial e comercial, e

próximo a vias de acesso principal ao bairro.
Está inserido na quadra formada pela Rua da C cc; Rua Iiii; Rua Sssss
e Rua Qqqq – São Paulo. Trata-se de local com ocupação mista, dotado de
completa infra-estrutura urbana e variada disponibilidade de serviços e
estabelecimentos comerciais de porte e qualificação diversificada nas
imediações.
O empreendimento habitacional denominado Condomínio Edifício

YYY, trata-se de um condomínio residencial multifamiliar constituído de (01)
uma torre de apartamentos com 11 pavimentos para unidades residenciais
incluindo o pavimento térreo e 01 (um) pavimento no subsolo para as
garagens. Estes pavimentos distribuem-se da seguinte forma: 01(um)
pavimento térreo com 04 unidades residenciais; 01 (um) pavimento
denominado de 1° pavimento com 05 unidades residenciais sendo 03 del as
dotadas com terraço; 07 (sete) pavimentos tipo com 05 unidades
12
residenciais por andar, todas dotadas com terraço; 01 (um) pavimento

denominado de 9° pavimento, com 05 unidades residenciais todas dotadas
com terraço sendo que as 02 unidades voltadas para a Rua Dona Antônia
de Queiroz, dispõe de terraço descoberto com pergolado ; No pavimento
de cobertura geral localizam-se a casa do zelador, a casa de máquinas e o
acesso para a cobertura superior, onde se localizam os reservatórios de
água e os acessos aos mesmos, assim como os barriletes. Possuindo ainda
caixa de escadas e 03 (três) elevadores, sendo 02 (dois) sociais e 01 (um)
de serviço. Desta forma, o Condomínio YYYY, totaliza 50 (cinqüenta)
unidades autônomas
O Pavimento Térreo esta distribuído da seguinte forma:
 Área comum do Térreo interno: hall de entrada, hall de elevadores,

escadaria, salão de festas com banheiro e copa, centro de medição,
pátios internos; apartamentos térreos e administração.
 Área comum do Térreo externo: pátio descoberto nos fundos
 Área Comum do Térreo nível calçada: portaria; acesso de pedestres;
acesso às garagens; circulação; jardineiras; caixa de entrada de
energia e abrigo da entrada de água.
As ÁREAS referenciais extraídas do recibo-alvará n.° XXXX1 expedido em

07/05/1951 são:
Terreno: 1.315,00m²;
Construção: 7.504,00m²
Idade da construção: 60 ANOS

Construtora: F. C. Ltda.
O edifício foi construído segundo os padrões convencionais de
edificação, contando, resumidamente com: estrutura em concreto
armado; fechamento externo e interno em alvenaria; revestimento de
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parede externa em argamassa com pintura texturizada e revestimen to de

parede interna em argamassa com pintura látex; revestimento de piso
interno com acabamento personalizado, sendo em material cerâmico nas
áreas molháveis; pavimento das garagens em concreto armado com
acabamento desempenado; laje de cobertura com trat amento
impermeabilizante e proteção mecânica e telhados com telhas de
fibrocimento nas demais áreas.
Condomínio Edifício YYYY – Fachada Frontal e Fachada Posterior
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3.2. DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA PELO SOLICITANTE
OBS: Uma cópia dos projetos que seguem listados foram fornecidas pelo
Condomínio Edifício YYYY para direcionamento e orientação dos trabalhos
empreendidos, sendo que NÃO foram juntados e NÃO constituem parte
integrante do presente trabalho.
a. PROJETO LEGAL DE PREFEITURA

Projeto para a construção de um prédio de apartamentos :
FOLHA N° 1: Plantas da garagem no subsolo e do pavimento térreo;
FOLHA N° 2: Plantas do 1º e 9° pavimento, pavimento tipo, zelador e
cobertura;
FOLHA Nº 3: Fachada e cortes.
b. PROJETO EXECUTIVO:
FOLHA Nº 3: Planta da Casa de Máquinas
FOLHA Nº 8: Planta do Subsolo (frente)
FOLHA Nº 12: Planta do Pavimento Tipo
FOLHA Nº 30: Planta do Pavimento Térreo
c. PROJETO DE INSTALAÇÕES ELÉTRICAS:

FOLHA S/ Nº: Planta do pavimento térreo e subsolo;
FOLHA S/N°: Plantas do 1º e 9° pavimento, pavimento tipo, zelador e
cobertura;
FOLHA ÚNICA: Reforma do centro de medição e acréscimo de carga
2008;
FOLHA ÚNICA: Reforma do centro de medição e acréscimo de carga
2009.
d. PROJETO DE INSTALAÇÕES HIDRAULICAS:

FOLHAS Nº: 1 a 2, 5, 7 a 11.
e. ESQUEMÁTICOS DAS PRUMADAS:

Luz, força, telefone e pára-raios.
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f. DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS:
 Planilha Resumo de Cotação Jaime n° 4114;
 Relatório Anual de PPRA 2011;
 Certificado Primeiros Socorros;
 Certificado do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais;
 Comunicado de posse do Síndico Sr. José Roberto M. Galleti
01/06/2010;
 Comunicado para realização de vistoria da Envist 20/02/2011;
 Comprovante de vistoria da Envist 21/02/2011;
 Planilha de comissão de moradores para “Inspeç ão Predial” 1;
 Planilha de comissão de moradores para “Inspeção Predial” 2;
 E-mail de solicitação de proposta da J. Cabral Engenharia
21/02/2011;
 Edital de convocação para assembléia 26/02/2010;
 Contrato de prestação de serviço Sr. Francisco Hhhhhh,
Engenheiro, 07/12/2008;
 Proposta para execução de projeto de aumento de carga
(telefonia, internet, TV a cabo e câmera de segurança)
23/06/2008;
 Eletropaulo - Solicitação de atendimento técnico na rede – Nota
302146686, 05/01/2009;
 Contas referentes à 08/11, 12/11 e 01/12 – Eletropaulo;
 Contas referentes à 09/11, 01/12 e 02/12 – Comgás;
 Contas referentes à 09/11, 12/11 e 01/12 – Sabesp;
 Escritura de declaração, divisão e especificação de condomínio e
seu regulamento, 16° Tabelião de Notas;
 Regulamento interno do Cond. Ed. YYYY;
 Atestado formação de brigada de incêndio;
 Auto de vistoria 22/09/1955;
 Recibo-Alvará n° 52291;
 Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional 17/11/2010;
 05 (cinco) Atestados de Saúde Ocupacional.
16
3.3. DOCUMENTOS NÃO DISPONIBILIZADOS PELO CONDOMÍNIO
DOCUMENTAÇÃO ADMINISTRATIVA:
 Auto de Conclusão (Habite-se);

 Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
 Ata de instalação do condomínio;
 Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança;
 Cadastro no Sistema de limpeza urbana;
 Auto de verificação de segurança (AVS);
 Certificado de Ensaios de Pressurização das Mangueiras dos Hidrantes;
 Certificado de Ensaios de Pressurização dos Extintores;
 Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA);
 Certificado de Ensaios de Análises de Potabilidade e físico-química de
águas de reservatórios;
 Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas
Específicos, tais como: motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos
eletromecânicos e demais componentes;
 Certificado de abrangência do grupo gerador;
 Cadastro do condomínio no sindicato patronal;
 Declaração de limpeza do poço de esgoto, poço de água servida,
caixas de drenagem e esgoto;
 Atestado de instalação de gás e instalações hidráulicas e outras
instalações prediais;
 Atestado de instalações elétricas;
 Relatórios de Medições Ôhmica do Aterramento;
 Guia do Consumidor da COMGÁS e Contrato com Fornecedor;
 RIA – Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores;
 Certificado de desratização e desinsetização.
DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA:
 Memorial descritivo dos sistemas construtivos;

 Quadro de áreas;
 Projeto modificativo;
 Projetos aprovados em concessionárias;
 Projetos executivos;
 Planos de Manutenção;
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 Registro de Manutenção;
NOTA:
 Os documentos não disponibilizados poderão ser
providenciados, resgatadas pelo menos as plantas ou projetos
originais nos arquivos da municipalidade, junto à Construtora /
Incorporadora, se aplicável, na medida do possível, pelo
Condomínio;
 A documentação que envolve segurança, tipo: AVCB – Auto de
vistoria do Corpo de Bombeiros, atualizado, deve ser objeto de
providências, até mesmo para prevenir acidentes e prejuízos de
monta aos Condôminos;
 O PLANO de MANUTENÇÃO deve ser contratado, elaborado
para o Condomínio, para auxiliar ao corpo diretivo nas diretrizes
e cronograma de trabalho além da arrecadação de verba
necessária, para favorecer ao fluxo de caixa para as futuras
ações programadas da Manutenção, para repor o bem imóvel
e promover a sua recuperação do Valor Patrimonial
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4. CONCEITUAÇÃO
Do Glossário de Terminologia Básica aplicável à engenharia de

Avaliações e Perícias do IBAPE – Aprovado na Assembléia de 12/11/2002,
constam as definições das expressões citadas abaixo, que serão utilizadas
no decorrer do presente Laudo Técnico de Inspeção Predial,
complementadas por outras extraídas de bibliografias especializadas,
conforme segue:
 Vistoria: “Vistoria: é a inspeção de bem imóvel, para fixar sua

localização, averiguar suas condições estruturais, constatar atributos,
defeitos ou danos do prédio e de suas servidões”.
MEIRELLES, Helly Lopes – Direito de Construir, 9ª ed.
OBS: Na vistoria não se pesquisa a indagação das causas que
motivaram as anomalias.
 Inspeção: “Inspeção: é a análise técnica de fato, condição ou direito

relativo a uma edificação”
GOMIDE T.L.F.; FAGUNDES NETO J.C.P.; GULLO M. A – Engenharia
Diagnóstica em Edificação- São Paulo 2008 Ed. Pini
 Parecer Técnico: Relatório circunstanciado, ou esclarecimento técnico

emitido por profissional capacitado e legalmente habilitado sobr e
assunto de sua especialidade (NBR 14653-1).
 Laudo: Parecer técnico escrito e fundamentado, emitido por um

especialista indicado por autoridade, relatando resultado de exames e
vistorias, assim como eventuais avaliações com ele relacionado
 Vício Aparente, Defeito e Vício, de acordo com a publicação da Revista

Construção Mercado nº 25 – Editora Pini – Agosto de 2003 – página 41:
“Vício Aparente: de fácil percepção por uma pessoa que

não tem conhecimentos técnicos”.
“Defeito: para o Código de Defesa do Consumidor,

“defeito” é o vício mais danoso à saúde ou a segurança do
usuário”.
19
“Vício: está associado à deficiência de qualidade ou

quantidade do produto ou serviço”.
 VÍCIOS: anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços,

ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando
transtornos ou prejuízos materiais ou financeiros a outrem. Podem
decorrer de falha de projeto, ou da execução, ou ainda da informação
defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.
 Anomalia: Irregularidade, anormalidade, exceção à regra.
Classificação das Anomalias (GOMIDE T.L.F.; PUJADAS F.Z.A.; FAGUNDES

NETO J.C.P. - Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial São Paulo 2006
Ed. Pini) Adaptadas do Glossário IBAPE:
▪Endógenas: Proveniente de vício de projeto, materiais e execução.
▪Exógenas: Decorrentes de danos causados por terceiros.
▪Naturais: Oriundas de danos causados pela natureza.
▪Funcionais: Provenientes da degradação, associada ao uso.
 Armação: Conjunto de barras de aço que compõe as peças de concreto

armado.
 Avaria: Dano causado em qualquer bem, ocasionado por defeito ou

outra causa a ele externo.
 Dano: Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos,

sinistros e delitos, entre outros (NBR 14653-1).
 Degradação : Desgaste dos componentes e sistemas das edificações em

decorrência do efeito do transcurso do tempo, uso e interferências do
meio.
 Depreciação: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu

estado ou qualidade, ocasionadas por: (NBR 14653-1)
 Depreciação Física: perda de valor em função do desgaste das partes

constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou
mutilação.
20
Pode ser classificada em:

 Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em
conseqüência de seu envelhecimento natural, em condições
normais de utilização e manutenção (Parte:1)
 Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou
manutenção inadequados (Parte:1)
 Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente
existentes (NBR 14653-1)
 Obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional (NBR 14653 -1)
 Defeito : Anomalia que pode causar danos efetivos ou representar

ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrente de
falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda, de
informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção.
 Descolamento: Perda da aderência de camadas delgadas de um

sistema de revestimento
 Desabamento: Queda parcial ou total de uma construção ou de outro

volume considerável de coisa material. Ver DESMORONAMENTO.
 Desagregação: Degradação de um componente construtivo pelo seu

descolamento, pulverulência, baixa resistência superficial, etc.
 Desempenho: Capacidade de atendimento das necessidades dos

usuários ou consumidores de um bem ou serviço.
 Estado de Conservação: Situação física de um bem em decorrência de

sua manutenção.
 Edificação: Edifício, construção. Produtos constituídos pelo conjunto de

elementos definidos e integrados em conformidade com os princípios e
técnicas da Engenharia e da Arquitetura, para, ao integrar a
urbanização, desempenhar funções ambientais em níveis adequados.
(NBR 5674/1.999).
 Empolamento: Descolamento do revestimento em forma de empolas ou

vesículas. Ver ESTUFAMENTO.
 Estanqueidade: Propriedade conferida pela impermeabilização, de

impedir a passagem de fluídos. (NBR 8083).
 Falha: Não conformidade decorrente da manutenção.
21
Classificação das Falhas de Manutenção (GOMIDE T.L.F.; PUJADAS F.Z.A.;

FAGUNDES NETO J.C.P. -Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial São
Paulo 2006 Ed. Pini) Adaptadas do Glossário IBAPE:
- Planejamento: Decorrentes de falhas do plano e programa (manuais);
- Execução: Oriundas dos procedimentos e insumos;
- Operacionais: Provenientes dos registros e controles técnicos;
- Gerenciais: Devido a desvios de qualidade e custos.
 Fissura Fenda na superfície estreita e pouco profunda. Ver Trinca. Ver

Rachadura. Ver Ruptura.
 Guarda-Corpo: Elemento construtivo de proteção, com ou sem vidro,

para bordas de sacadas, escadas, rampas mezaninos e passarelas.
(NBR14718).
 Impermeabilização: Proteção das construções contra a passagem de

fluídos. (NBR 8083).
 Infiltração: Percolação de fluído através dos interstícios de corpos sólidos.

Ver VAZAMENTO.
 Malha de Aterramento: É constituída de eletrodo de aterramento e

condutores nus interligados e enterrados no solo.
 Mancha: Área de um revestimento com coloração ou textura diferente

da existente no entorno.
 Manual de Operação, Uso e Manutenção: Documento que reúne

apropriadamente todas as informações necessárias para o rientar as
atividades de operação, uso e manutenção do bem.
 Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes

(NBR 14653-1)
 Rachadura Fenda acentuada e profunda que secciona integral ou

parcialmente um elemento construtivo. Ver Fissura. Ver Trinca. Ver
Ruptura.
 Ruptura Seccionamento integral ou parcialmente um elemento ou
componente que reduz significativamente sua capacidade de
resistência. Ver Fissura. Ver Trinca. Ver Rachadura.
22
 Segurança: Condição daquele ou daquilo que é seguro, ou firme, ou está

livre de perigo, ou apresenta coeficiente de segurança adequado.
 Solidez: Qualidade daquilo que é sólido, ou resistente, ou durável.
 Serviço de Manutenção: Intervenção realizada sobre a edificação e suas
partes constituintes, com a finalidade de conservar ou recuperar a sua
capacidade funcional. (NBR 5674/1.999).
 Sistema de Manutenção: Conjunto de procedimentos organizado para
gerenciar os serviços de manutenção. (NBR 5674/1.999).
 SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas): S istema
destinado a proteger uma estrutura contra os efeitos das descargas
atmosféricas.
 Trinca Fissura acentuada e profunda, em estágio intermediário entre a
fissura e a rachadura Ver Fissura. Ver Rachadura. Ver Ruptura.
 Tirante: Barra de uma estrutura que se presta a suportar principalmente os
esforços de tração
 Vazamento: Efeito do escapamento de um fluído em região não prevista
e indesejada. Ver INFILTRAÇÃO.
Terminologia Complementar, de acordo com SPRINGER R. – Apostila do

Curso “Metodologia para Realização de Prova Pericial de Vícios, Defeitos e
Não Conformidades de Construção em Edificações” – IBAPE-SP/2006.
 Manifestação Patológica: Forma aparente ou detectável pela qual as

anomalias construtivas podem se apresentar.
 Diagnóstico: Determinação das causas, mecanismos de ocorrência e
origens da manifestação patológica, quer por simples constatação visual
ou através de testes, ensaios de campo ou laboratoriais.
23
5. REGISTRO E DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS

DE MANUTENÇÃO
Os CADERNOS II, III e IV contem o RELATÓRIO TÉCNICO-

FOTOGRÁFICO, contemplando exclusivamente as Áreas Comuns,
apresentando as ANOMALIAS e FALHAS de Manutenção, considerando o
critério da Visão Sistêmica, descrito acima.
Os danos são apresentados por ordem de prioridade de

intervenção, segundo recomendação do(s) signatário(s), em ordem
decrescente, sendo o grau de risco considerado como:
“Crítico” no CADERNO II; “Regular”/ Médio no CADERNO III e

Mínimo no CADERNO IV.
Os serviços de manutenção deverão ser contemplados no Plano de

Manutenção, a ser desenvolvido pelo CONTRATANTE, para serem
implantados no Condomínio, segundo a ordem de prioridade indicada nos
Cadernos correspondentes, para referenciar a preferência das
intervenções, para as Anomalias e Falhas de Manutenção: “Crítico”, em
seguida “Regular” / Médio e, finalmente “Mínimo”.
24
6. VISTORIA
6.1. DATA DA VISTORIA
A Inspeção foi realizada nos dias 08 e 20 de março de 2012,

parcialmente acompanhada pelo Sr. Antônio Jjjjj, zelador do condomínio.
6.2. ANÁLISE DE RESULTADOS
Esta análise visa apontar as principais Anomalias construtivas e

Falhas de manutenção detectadas por ocasião da inspeção nas áreas
comuns da edificação em referência.
Observa-se o registro de eventuais ocorrências, outrora

consideradas como Anomalias, associados a vício(s) oculto(s), que,
atualmente, deverão ser objeto de intervenção da manutenção, devido à
idade da edificação justificado pelo decurso de prazo para reclamação
junto à Assistência Técnica da Incorporadora, Construtora, mesmo porque a
edificação tem 60 anos.
A seguir constam os respectivos comentários pertinentes aos

sistemas construtivos verificados nas áreas comuns.
6.2.1. COMENTÁRIOS
Na Inspeção realizada, todos os ambientes que compõem a área

comum do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO YYYY foram analisados. Foram incluídas
algumas unidade autônomas, para verificar questões de fachadas,
prumadas (colunas) e quadro de elétrica.
Seguem abaixo os principais comentários pertinentes às anomalias e
falhas de manutenção detectadas nos sistemas construtivos e instalações.
25
Importante destacar a utilidade das recomendações técnicas

contidas neste Parecer, incluídas as formuladas nos demais cadernos
integrantes do trabalho, a serem aproveitadas na elaboração do PLANO DE
MANUTENÇÃO da edificação, pelo Condomínio.
ALVENARIA
Ocorrências: 17
Fotos: 5;1 7; 36; 59; 61; 93; 94; 153; 176; 177; 180; 224; 243; 244; 273; 304; 511
Foram detectadas diversas falhas de manutenção e anomalias

relacionadas ao sistema de alvenaria e em locais diversificados da
edificação.
Destaca-se que as prospecções realizadas pelo condomínio nos
muros de divisa detectou a expansão da armadura, afetada por corrosão
que está implicando em fissuração do concreto, que por sua vez provoca
o desplacamento dos revestimentos e partes da alvenaria. Tais fatos que
indicam a necessidade de recuperação estrutural dos elementos afetados,
remoção do concreto desagregado, tratamento das a rmaduras e
reconstituição da seção dos elementos estruturais por meio de argamassa
específica, antes de recuperar os revestimentos.
Recomenda-se, complementarmente, contratar empresa
especializada para elaboração de projeto de recuperação estrutural e
emprego de mão-de-obra especializada para que as prescrições e
execução dos reparos sejam eficientes e duradouros.
A partir das alvenarias, juntos às divisas, foram detectadas
infiltrações nas paredes da garagem e em locais isolados . Da mesma
forma, alguns eventos envolvendo as alvenarias também foram
identificadas nas unidades privativas e nas áreas comuns, que apontam
para a necessidade de ações de reparos no sistema em análise, a seguir
apresentado.
26
Seguem listadas as principais ocorrências:
Muro na parte externa da lateral direita do imóvel:

A falta de proteção na parte superior do muro (rufo ou outro
elemento de capeamento) favoreceu a ocorrência de infiltrações que
resultaram em manchas de umidade, descascamento do revestimento de
pintura e degradação precoce da alvenaria.
Recomenda-se executar acabamento em alvenaria e argamassa na
parte superior do muro, seguido de instalação rufos/pingadeira em chapa
galvanizada pintada.
Peitoris de varandas, terraços e detalhes arquitetônicos

Diversos caixilhos de janelas, elementos vazados, fechamentos,
venezianas e alvenarias foram instalados, substituídos ou executados nas
unidades privativas, prejudicando a estética das fachadas. Tais
intervenções pela deficiência de calafetação junto aos caixilhos
favorecem as infiltrações, fissuras e deterioração geral das alvenarias de
vedação externa das fachadas.
Recomenda-se recomposição das alvenarias e execução ou
instalação de pingadeiras nos peitoris, restauração das alvenarias
danificadas e calafetação da caixilharia. Recomenda-se que as janelas e
fechamentos devem ser objeto de estudo e proposta de uniformização de
solução.
Alvenarias internas
Trincas e fissuras nas alvenarias internas das unidades privativas
vistoriadas no 9º andar podem estar associadas com a movimentação
térmica de partes mais altas da edificação.
Recomenda-se repintura das paredes afetadas com a calafetação
das trincas e fissuras, mediante a aplicação de técnicas e procedimentos
recomendados pelos fabricantes.
27
Muro de divisa das laterais e de fundos:

A falta ou a deterioração da proteção na parte superior do muro
favoreceram a ocorrência de infiltrações. Recomenda-se instalação de
rufos e pingadeiras ao longo do mesmo.
A laje de cobertura alinhada pela lateral esquerda além de
favorecer invasões, está provocando infiltrações, deterioração das
alvenarias e trincas. Recomenda-se alteamento do muro neste trecho, após
execução de reforço de estrutura e recuperação da mesma, seguido de
reforço de impermeabilização da laje contígua, capeamento da laje par a
retificar declividade em direção a ralos e pontos de captação de águas
pluviais existentes ou a serem instalados, além de execução de rufos e
pingadeiras.
A execução de aberturas na alvenaria dos muros para prospecção
da estrutura denunciou corrosão da armadura que aponta para
necessidade de trabalho de recuperação estrutural .
Quanto à necessidade de alteamento dos muros, por medida de
segurança, indica-se a instalação de gradis ou placas cimentícias com
estruturação metálica para garantir privacidade e proteção desejada,
minimizando a sobrecarga nos muros.
As soluções podem ser propostas através do desenvolvimento de
projeto arquitetônico, que possam contemplar as necessidades de
segurança, estética, acessibilidade (que serão abordadas adiante) e
eventual modernização da edificação.
COBERTURA
Ocorrências: 35
Fotos: 45; 213; 214; 216; 217; 218; 219; 220; 221; 250; 253; 254; 255; 256; 257;
258; 283; 287; 293; 294; 295; 296; 299; 300; 306; 308; 311; 321; 501; 503; 504; 505; 506;
507; 509
28
Na cobertura em geral e no ático incluindo: a casa de máquinas, barrilete,

telhados da cobertura, residência do zelador, reservatórios superiores, laje de
cobertura dos reservatórios superiores, acessos e circulação; foram detectadas
diversas falhas de manutenção e anomalias relacionadas a diversos sistemas.
Destacam-se que as intervenções realizadas pelo condomínio nos
telhados, nos rufos, nas instalações elétricas, nas instalações hidráulicas e na
pintura geral, não foram suficientes ou foram executadas, precariamente. Tais
deficiências nas intervenções resultam na deterioração generalizada de vários
sistemas conforme se depreende no relatório técnico-fotográfico, destacado no
texto que segue.
Questões relacionadas à contaminação da água dos reservatórios e
infiltrações que afetam a estanqueidade da edificação reclamam por ações,
urgentes.
Seguem listadas as principais ocorrências neste sistema:
Cobertura/telhado
As coberturas em telhas de fibrocimento apresentam fixação deficiente (telhas
sujeitas ao deslocamento sob a ação do vento), vedação inapropriada nos
parafusos, furos inutilizados sem calafetação, remendos generalizados, telhas
deslocadas por falta de fixação favorecendo acidentes ou quebradas, com
sobreposição de emendas, favorecendo infiltrações.
As cumeeiras apresentam instalação com acabamento grosseiro, deficiência de
ajuste nos “entroncamentos”, pontos sem fixação ou com instalação incorreta
favorecendo também infiltrações.
Recomenda-se substituir todas as telhas e cumeeiras quebradas e trincadas, fixar
partes soltas, corrigir as cumeeiras e proceder com a calafetação geral de todos
os pontos de fixação. Desejável a programação para futura reforma geral do
telhado.
29
Componentes em chapa galvanizada

Foi constatado que as calhas para captação de águas pluviais
necessitam de limpeza rigorosa e instalação de grelhas de proteção nos
pontos de captação / descida, para minimizar riscos de transbordamentos.
Os rufos das platibandas que contornam a edificação em sua parte
superior e de toda cobertura de uma forma geral, estão deteriorados e
algumas peças apresentam estado avançado de corrosão. Foram
detectados também rufos deslocados, com algumas partes soltas , pontos
de sobreposição com deficiência na calafetação assim como trechos sem
rufo e outros em que o seu desenvolvimento não é o suficiente para a
proteção da alvenaria, estrutura e cobertura, provocando infiltrações e
deteriorando os componentes do edifício.
Rufos, pingadeiras, águas furtadas e demais componentes em
chapa galvanizada necessitam de substituição e instalação executada por
mão de obra especializada, de forma que o dimensionamento das peças a
serem substituídas atendam as necessidades de proteção da edifi cação a
ação das águas pluviais. Recomenda-se substituição e restauração dos
revestimentos e das alvenarias afetadas, nas platibandas e outras paredes.
ELEVADOR
Ocorrências: 12
Fotos: 87; 184; 329; 330; 460; 461; 463; 464; 466; 467 ; 468; 469
Foi constatado que os níveis de parada precisam de regulagem

uma vez que, atualmente, apresentam ressalto em degrau para acesso ou
saída. Recomenda-se solicitar regulagem junto à empresa de manutenção.
Os revestimentos da porta do elevador de serviço assim como o seu
revestimento interno encontram-se parcialmente danificados, com
delaminação. Sugere-se a substituição dos revestimentos.
30
Quanto à possibilidade de execução de novo poço e instalação de

elevador para acesso ao subsolo, recomenda-se solicitação de projeto
específico a fornecedores de sistemas de transporte vertical para estudo
de viabilidades. Aliado a isso necessário estudo para promover o acesso ao
subsolo e melhoria das condições de acessibilidade.
Verificar a possibilidade da troca do conjunto de elevadores
incluindo todo o sistema, para atender à recomendável necessidade de
modernização do equipamento, para promover a economia de energia,
para que atenda a legislação atual e as necessidades do condomínio,
uma vez que o mesmo foi instalado em 1954 e atualmente está operando
de forma precária. Para não onerar os custos do condomínio, esta troca
deve ser submetida à Assembléia e incluída como um dos itens abrangidos
pelo Plano de Manutenção.
31
ESQUADRIAS
Ocorrências: 31
Fotos: 60; 62; 68; 70; 114; 117; 119; 122; 191; 192; 193; 194; 199; 200;
208; 209; 275; 302; 320; 373; 377; 382; 384; 385; 386; 388; 389; 393; 409;
475

relacionadas ao sistema de esquadrias e em locais diversificados da
edificação.
Destaca-se que a falta de padronização na instalação ou reforma
das esquadrias das janelas das fachadas e a execução dos fechamentos,
com aparente deficiência de critérios técnicos, aliadas à ausência de
manutenção, favorecem a ocorrência de anomalias e falhas de
manutenção.
A degradação ou falta de rufos e pingadeiras sobre muros e na
platibanda da edificação, cumuladas com a deficiência das ações de
manutenção, favorecem a ocorrência de infiltrações nas alvenarias com
deterioração precoce dos revestimentos.
Fachadas
Esquadrias de janelas não padronizadas, com anomalias de
instalação e falhas de manutenção, favorecem infiltrações e depreciam o
patrimônio e resultam na desvalorização da edificação. Para reversão do
processo, recomenda-se a necessidade de padronização de todas as
esquadrias e acabamentos como: peitoris, cor da pintura, etc. Especial
atenção deve ser dedicada aos cuidados com a estanqueidade da
edificação e vedação / calafetação dos caixilhos.
Quanto aos gradis já instalados em diversas janelas, detectou-se
que os mesmos dificultam ações de limpeza e manutenção, pois foram
instalados inseridos nos vãos das janelas, impedem o acesso às partes
móveis das básculas e a execução de pintura, na parte posterior dos
32
gradis. Recomenda-se a reforma dos gradis já instalados, considerando o

saneamento das deficiências apontadas.
Reservatório superior
As tampas dos reservatórios apresentam deficiência de vedação:
favorecem a intrusão de insetos, infiltrações indesejáveis, resultam portanto
na sua contaminação. Recomenda-se a substituição das tampas em
concreto por tampas em alumínio com sistema de vedação e fechaduras,
com cadeados.
ESTRUTURA DE CONCRETO
Ocorrências: 23
Fotos: 49; 53; 84; 99; 100; 178; 237; 239; 241; 242; 245; 246; 248; 437; 477; 488;
489; 490; 521; 523; 534; 542; 548
Varandas
Foi constatada a presença de vasos e jardineiras, aparentemente não
programadas no projeto original com possível sobrecarga na estrutura da
edificação. Recomenda-se a redução das cargas incidentes nas lajes com
especial atenção às cargas não previstas e incidentes nas varandas e terraços.
Muros e Edificação lindeira de fundos

Foi constatada a presença de armadura exposta na estrutura dos muros
de divisa e em partes da estrutura de concreto da edificação alinhada com a
divisa de fundos, onde se constata a ocorrência de corrosão das armaduras, em
diversos pontos.
Recomenda-se a recuperação estrutural dos elementos afetados,
remoção do concreto desagregado, tratamento das armaduras e reconstituição
da seção dos elementos estruturais por meio de argamassa específica. Empresa
especializada deve ser contratada para elaboração de projeto de recuperação
33
estrutural e sua execução com emprego de mão-de-obra especializada para que

as prescrições e execução dos reparos sejam eficientes e duradouros.
Reservatórios
Foram detectadas armaduras expostas no teto do reservatório
favorecendo a contaminação da água. Neutralizar corrosão da armadura e
executar cobrimento adequado com produtos indicados pelo fabricante, antes
de proceder à pintura de proteção das superfícies da “tampa de concreto”, com
material tipo epóxi. Recomenda-se contratar empresa especializada para
elaboração de projeto de recuperação estrutural, para que as prescrições sejam
eficientes e duradouras, além de utilizar mão-de-obra especializada.
FACHADA
Ocorrências: 16
Fotos: 01; 02; 11; 28; 33; 40; 48; 91; 183; 342; 343; 395; 397; 398; 405
Foi observado que no ponto de contato entre o edifício YYYY e o vizinho

da lateral esquerda, vide fachada lateral esquerda, houve destacamento parcial
do revestimento indicando possível movimentação da edificação. Recomenda-se
o monitoramento da possível movimentação através da instalação de
testemunhos, “selo em argamassa”. A contratação de empresa especializada em
recuperação estrutural deve ser considerada.
Quanto à presença de ondulação horizontal próximo ao 5º pavimento da
fachada da lateral direita não foi possível detectar se originário de anomalia
exógena ou falha de planejamento. Recomenda-se análise acurada quando da
execução de repintura das fachadas.
Desplacamentos em pontos isolados das fachadas foram detectados.
Recomenda-se análise acurada dos pontos em destaque quando da execução
da lavagem e repintura das fachadas.
Quanto às alterações das características originais das fachadas com
execução de vedações, instalação de janelas, instalação de caixilhos de diversos
34
tipos, elementos vazados e fios expostos, resultam em deterioração dos aspectos

estéticos e funcionais das fachadas. Recomenda-se a restauração dos aspectos
originais das fachadas como diretriz do Plano de Manutenção a ser desenvolvido
para ser implantado na sequência. Em última análise, a assembléia, respeitadas as
prescrições da Convenção deverá aprovar as alterações mediante a adoção de
soluções padronizadas, para evitar agressão à estética, que resulta,
invariavelmente na Depreciação Patrimonial do bem imóvel.
Quanto à execução parcial da pintura das fachadas; recomenda-se a
restauração dos revestimentos, dos substratos, da aderência das camadas já
aplicadas, saneamento das infiltrações, saneamento dos possíveis vazamentos,
execução ou reparos das alvenarias das fachadas, dos rufos e
impermeabilizações, todas estas ações devem anteceder à execução ou reinício
da pintura das fachadas, que deverá ser executada com planejamento e
profissionalismo, que inclui, especialmente, o atendimento à boa técnica de
execução.
IMPERMEABILIZAÇÃO
Ocorrências: 62
Fotos: 41; 50; 55; 58; 69; 74; 75; 76; 77; 78; 81; 92; 96; 101; 104; 107; 109; 130;
174; 175; 186; 187; 188; 215; 223; 228; 238; 240; 249; 262; 276; 280; 319; 351;
352; 353; 355; 407; 476; 478; 479; 491; 492; 495; 496; 497; 498; 499; 500; 510;
517; 518; 522; 536; 539; 540; 541; 545; 546 ;554; 555

relacionadas ao sistema de impermeabilização: nas fachadas, nas alvenarias, em
locais próximos a prumadas hidráulicas, nas jardineiras, nos muros, alvenarias e piso
do pátio localizado nos fundos e nas paredes de divisa no subsolo.
A incidência de vazamentos e infiltrações em diversos locais da edificação
resulta na deterioração dos vários sistemas construtivos afetados, exigindo ações
de reparos do sistema de impermeabilização que em conjunto com outras
providências conjuntas que podem ser desenvolvidas antes, durante ou após a
35
intervenção no sistema de impermeabilização ou em outros sistemas indicados

neste Laudo Técnico, devem anteceder às ações de manutenção do sistema de
pintura.
Destaca-se que a falta de padronização na instalação ou reforma das
esquadrias de janelas e a falta do Plano de Manutenção, assim como o não
atendimento às diretrizes e características originais da edificação, favorecem
ocorrência de Anomalias e Falhas de Manutenção.
A degradação causada pela falta de rufos e pingadeiras sobre muros e
na platibanda da edificação, acrescidas da negligência nas ações de
manutenção favorecem a ocorrência de infiltrações nas alvenarias, com
deterioração precoce dos revestimentos.
Térreo-calçada
Foram identificados empoçamentos ao longo da calçada, defronte ao
edifício, indicando possíveis infiltrações originárias das jardineiras ou do sistema de
distribuição de água para os pontos existentes nas jardineiras. Recomenda-se a
realização de testes de estanqueidade das jardineiras, verificação das tubulações
dos ramais de água próximos e embutimento dos drenos que deságuam
diretamente no calçamento público, defronte ao edifício.
Térreo: pátio dos fundos

Manchas de fungos e focos de umidade identificadas ao longo das partes
inferiores dos muros e alvenarias expostas apresentam-se de forma generalizada e
provocam a deterioração acelerada dos revestimentos. Recomenda-se restaurar
os revestimentos, instalar rufos/pingadeiras e execução de pintura geral.
A laje também apresenta sinais de decurso da vida útil da
impermeabilização, a partir da camada de proteção mecânica e entorno dos
ralos, além dos focos de infiltração localizados nas lajes, incidentes no subsolo.
36
Pátio dos fundos: Edificações lindeiras

Identificou-se que parte das edificações lindeiras estão afetando o edifício
YYYY, particularmente nas questões relativas à presença de excesso de umidade e
consequente deterioração das alvenarias e revestimentos.
A laje de cobertura contígua ao muro de divisa da lateral esquerda,
devido à falta de platibanda, rufos, pontos de captação de águas pluviais, dentre
outras anomalias, resultam em infiltrações nas alvenarias dos muros. Por segurança,
recomenda-se, adicionalmente, o alteamento parcial do muro, de forma a
possibilitar a execução de rufos, pingadeiras e captação de águas pluviais,
minimizando a incidência de infiltrações nas alvenarias dos muros.
O gradil instalado e apoiado sobre parte do muro de divisa impede a
instalação de rufos e pingadeiras para proteção da parte superior dos muros.
Recomenda-se solicitar a remoção ou deslocamento do gradil de forma a
possibilitar instalação de sistemas de proteção (rufos, calhas e pingadeiras).
Fachadas/alvenarias
Quanto às manchas de umidade, fissuras e fungos foram identificados a
sua incidência nas fachadas, principalmente nos fundos, lateral esquerda e
fachadas internas. Recomenda-se o tratamento prévio das superfícies afetadas,
mediante a utilização dos produtos recomendados pelos fabricantes tipo:
fungicidas, algicidas, dentre os principais indicações, além da necessidade de se
proceder à restauração dos revestimentos, quando da existência fissuras e trincas.
Os procedimentos devem atender às prescrições dos fabricantes e inclui a
remoção das partes soltas ou com deficiência de aderência às alvenarias ou
bases, saneamento dos possíveis vazamentos ou infiltrações de origem interna /
nas unidades privativas. Também se deve proceder ao saneamento dos possíveis
vazamentos e infiltrações originários das instalações e sistemas comuns, instalação
de rufos. Também inclui a reparação dos caixilhos de janelas com infiltrações,
reparo nas trincas e fissuras nas demais alvenarias e revestimentos. Após completo
saneamento das anomalias e falhas de manutenção, a pintura ou repintura das
fachadas que deve ser executada, segundo a boa técnica executiva que inclui a
37
preparação, tratamento e limpeza prévia das bases, antes da aplicação da tinta

de acabamento final.
1º Subsolo
Foram detectadas manchas de umidade, fissuras com infiltrações,
desplacamento de concreto, armaduras expostas e corroídas na laje de teto,
vigas e pilares do 1º subsolo, apresentando risco potencial à segurança e saúde
(ambiente insalubre) dos usuários. Após o saneamento das infiltrações pelos
processos de impermeabilização a serem detalhados no Plano de Manutenção,
pela empresa contatada ou contratada, deve-se executar a recuperação
estrutural dos elementos afetados, seguindo as prescrições e recomendações dos
especialistas. Dentre as principais diretrizes, podem incluir: remoção do concreto
desagregado, tratamento das armaduras e reconstituição da seção dos
elementos estruturais por meio de argamassa específica, tipo polimérica.
Observa-se que a recuperação estrutural somente terá desempenho
esperado se forem observadas as recomendações do item: IMPERMEABILIZAÇÃO.
Cobertura
Foi constatada a presença de trincas no revestimento de parede e de
proteção do sistema de impermeabilização, base de antenas e estruturas
metálicas que foram fixadas, diretamente na laje, com possível dano ao sistema
de impermeabilização.
Necessário a execução de bases em concreto, executadas
independentemente e isolada das superfícies, mediante a utilização da boa
técnica construtiva além de se restaurar o revestimento de proteção do sistema
de impermeabilização e a proteção mecânica da laje de cobertura, após a
reimpermeabilização da laje.
Reservatórios
Foram detectadas armaduras expostas no teto do reservatório assim como
deficiências no sistema de impermeabilização favorecendo contaminação da
38
água. Recomenda-se contratar empresa especializada para executar nova

impermeabilização nos reservatórios, a serem detalhadas, de forma integral, na
observância das normas de projeto e materiais impermeabilizantes vigentes.
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Ocorrências: 111
Fotos: 06; 09; 10; 38; 42; 43; 44; 73; 79; 82; 83; 85; 86; 110; 111; 112; 113; 118;
124; 150; 156; 157; 158; 162; 165; 167; 168; 169; 195; 196; 201; 205; 206; 225;
226; 232; 251; 252; 259; 260; 261; 265; 282; 310; 318; 331; 332; 334; 335; 336;
337; 338; 339; 346; 349; 364; 365; 400; 403; 410; 411; 412; 413; 415; 416; 417;
419; 420; 421; 422; 423; 424; 425; 426; 427; 428; 429; 430; 431; 432; 433; 434;
435; 436; 440; 441; 442; 443; 444; 445; 446; 447; 448; 450; 451; 453; 454; 455;
456; 457; 458; 482; 483; 484; 485; 493; 413; 549; 552
De uma forma geral foi verificado acumulo de sujeira, ausência de

identificação de quadros, dos circuitos desses quadros, fiação “desorganizada”,
emendas e isolamentos precariamente executados. Recomenda-se: limpeza e
identificação dos circuitos dos quadros, dos “fundos” em madeira dos mesmos,
organização da fiação, em geral e, sobretudo, a realização de inspeção
específica das instalações elétricas, por profissional especializado, considerando a
modernização dos dispositivos e a necessária troca da fiação, especialmente em
caso de ressecamento, como também a troca ou modernização dos sistemas de
proteção: disjuntores e chaves dos quadros.
Foi observado nos quadros, de alguns apartamentos, instalações com
emendas, fiação aparentemente subdimensionada com indício de ressecamento
ou sobrecarga. Desta forma, recomenda-se a contratação de profissional
especializados, para execução de levantamento de cargas por amostragem e
verificação da necessidade de redimensionamento dos circuitos elétricos, assim
como a adequação das instalações elétricas das áreas comuns, das prumadas,
39
estendendo os estudos para a previsão de soluções e modernização também

para as áreas privativas.
Para melhor aproveitamento da rede elétrica, incluir no plano de
manutenção revisões periódicas com procedimentos detalhados.
Cobertura
Foi verificado que as antenas de televisão e sinalização estão com seus
suportes degradados e recomenda-se a substituição das antenas ou o tratamento
com anti-corrosivo tipo: Galvite.
Alguns suportes, conectores da cordoalha do SPDA estão com corrosão, o
suporte do isolador do SPDA está quebrado e com falta de roldana. Substituir
todos os suportes da cordoalha do SPDA, substituir conectores seguidos da
medição ôhmica do sistema de SPDA a ser incluído no Plano de Manutenção
Recomenda-se, atualmente, a contratação de profissional para análise e
diagnóstico do sistema de SPDA, para propostas de soluções além de considerar
um programa de revisão anual do sistema de SPDA e a realização de medição
ôhmica.
Todo eletroduto de material plástico corrugado e exposto deve ser
substituído por outro de PVC rígido, adequado a áreas externas. Na cobertura,
toda fiação exposta de forma inadequada deve ser tubulada.
Casa de Máquinas
Foi encontrado motor exposto, sem proteção, favorecendo acidentes.
No quadro foram verificados cabos e fios desordenados, fios com
emendas, sem isolamento e ressecados. Também o excesso de poeira indicou a
deficiência na manutenção e o registro de “quadros” com as partes energizadas,
sem proteção. Providenciar elemento de proteção para as partes energizadas,
substituir fiação degradada, substituir isolamentos, isolar enfiação exposta e
proceder com a limpeza geral e organização da fiação.
40
Circulação interna
O quadro de antena, lógica e telefone não apresenta identificação.
Aparentemente, até onde foi possível apurar, encontra-se em reforma. Consta que
todo cabeamento será substituído por fibra ótica. Recomenda-se a identificação
quadro e retirada dos restos de fios e materiais depositados, no quadro.
As caixas de passagem apresentam fiação desordenada, ressecada e
com emendas, além de indícios de restos de obra, tipo: madeiras, papéis e poeira.
Substituir fiação degradada, refazer isolamento, ordenar disposição da fiação, e
proceder com a limpeza geral de todas as caixas de passagem.
Hall Social
Nos shaft’s de elétrica foram constatadas ligações aparentemente
irregulares com isolamento deficiente, disjuntores sem padronização, fundo dos
quadros em madeira, fiação acomodada e afixada de forma aleatória, fios com
emenda e ressecados. Além disso, constatou-se o barramento energizado e
exposto, sem elemento ou barreira de proteção, favorecendo acidentes graves.
Em observância às recomendações da NBR 5410 e NR 10, deve-se:
substituir fundo do quadro por material não combustível, retirar ligações que não
pertencem ao quadro, substituir fiações degradadas, refazer isolamentos, ordenar
fiação, isolar barramento energizado por meio de chapa de acrílico transparente
e proceder com a limpeza geral dos shaft’s.
Contratar empresa especializada para execução das análises, diagnóstico
e propostas de solução das adequações e diretrizes de reparos das instalações
elétricas. Incluir, finalmente, a revisão da elétrica em periodicidades e com
procedimentos a serem detalhados no Plano de Manutenção.
Caixa de entrada de força

Foi encontrado barramento energizado e exposto, favorecendo acidentes
graves. Verificou-se a falta de manutenção de pintura nas partes metálicas da
caixa de entrada e acúmulo de sujidades aderidas aos componentes da entrada
comprovando a falta de manutenção.
41
Recomenda-se o contato e contrato com o Engº Francisco Henrique da

Costa Patrão, para revisão do projeto de reforma da entrada e medição de
07/12/2008. O projeto deverá ser revisado, adequados às normativas e
regulamentos técnicos e legais da ABNT e concessionárias.
Após a revisão e atualização do projeto, recomenda-se a contratação de
empresa especializada em instalações elétricas para execução das reformas do
sistema: instalação elétrica.
Recomenda-se a contratação de empresa especializada para realização
de manutenções periódicas no sistema de energia elétrica da edificação, com
procedimentos definidos para os quadros e entrada de energia, a serem
detalhados no Plano de Manutenção,.
1º Subsolo
Eletrodutos aparentes, sem isolamento indicado, “interceptando” ao
cruzar com tubulação de gás, gerando situação de insegurança e em desacordo
com a NBR 13.932. Instalar isoladores entre as tubulações de gás e instalação
elétrica tubulada e não tubulada conforme NBR 13.932.
Fachadas
Foram encontrados, nas fachadas, fios de antena soltos, fiação exposta e
eletroduto inadequado para instalação em área externa
Contratar Engenheiro Elétrico para estudar a alternativa para condução e
disposição protegida da fiação exposta na fachada.
Guarita
Pontos de energia com tomadas inadequadas para área externa.
Substituir por tomadas a prova de água
42
Jardineiras
Fiação inadequadamente exposta, com risco potencial de acidentes.
Embutir fiação em eletroduto indicado para áreas externas.
Circulação externa
Eletroduto exposto e com partes danificados, nas tomadas de energia:
110v e 220v, instalados no lado externo da guarita, de forma inadequada para
utilização em áreas externas com risco de acidentes ou no mínimo, infiltração
potencial. Recomenda-se substituir por caixas e tomadas à prova d'água e
embutir eletrodutos com substituição por eletroduto flexível adequado para
instalações embutidas sob pisos e sujeita às intempéries
43
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
Ocorrências: 69
Fotos: 08; 88; 89; 97; 103; 115; 123; 125; 129; 131; 133; 137; 140; 141; 155; 173;
179; 185; 190; 212; 227; 229; 231; 233; 234; 236; 247; 266; 270; 271; 277; 278; 286; 303;
307; 309; 312; 313; 314; 315; 372; 375; 379; 380; 390; 394; 401; 473; 474; 480; 481; 502;
516; 524; 525; 526; 527; 528; 529; 530; 531; 532; 533; 535; 537; 538; 543; 544; 547
Cobertura
Foram identificados tubulações de respiro sem terminal de ventilação.
Recomenda-se instalar terminal para proteção.
Foram identificados conexões das tubulações de respiro e de alimentação
dos reservatórios sem proteção, favorecendo contaminação da água.
Recomenda-se substituir ventilação e instalar tela de proteção no terminal da
tubulação.
Foram identificadas tubulações e registros sem pintura e sem elemento de
identificação. Recomenda-se executar pintura conforme padrão e identificar
registros com uso de plaquetas resistentes à ação de intempéries.
Foram identificados ralos sem grelha hemisférica e com acumulo de
sujidades, nas proximidades das captações de águas pluviais. As calhas
encontram-se com depósito de materiais diversos, sem pintura de proteção e
desprovidas de grelhas, junto às captações e descidas, favorecendo
entupimentos e transbordamentos. Recomenda-se a instalação das grelhas e a
limpeza periódica de todas as calhas e pontos de captação de água pluvial além
da previsão de pintura regular.
Foi detectada tubulação desativada contribuindo para degradação geral
dos sistemas construtivos. Remover toda instalação desativada e reparar todas as
partes deterioradas dos sistemas atingidos.
Possível deslocamento da edificação vizinha, situada na divisa da lateral
esquerda, está resultando em “vão exposto” favorecendo infiltrações.
Recomenda-se proteger a junta/ponto de contato entre os edifícios com
instalação de rufo na parte superior horizontal e calafetação com mastique no
44
plano vertical, minimizando infiltrações e penetração de insetos; E ao mesmo

tempo, verificar, monitorar a evolução ou estabilização do “selo de argamassa”
cuja execução foi recomendada pelos signatários, na vistoria. Em função da
evolução, ou não, pode ser necessária a contratação empresa de engenharia
especializada, para análise, diagnóstico e prescrição da solução para eventual
problema.
Reservatório Superior
Foi verificada que a tubulação em cobre do reservatório superior
apresenta indícios de corrosão com risco potencial de contaminação da água
armazenada. Recomenda-se substituir tubulação degradada e cuidar do seu
chumbamento. Checar, previamente, indícios de corrosão e promover o
tratamento específico da superfície interna da tampa da caixa d’água, e
providenciar sistema de impermeabilização da mesma, com produto a base
epóxi.
Fachadas
Foi localizada tubulação exposta na fachada. Embutir tubulação ou
providenciar proteção, por exemplo: revestimento em alvenaria, da mesma.
Na fachada do apartamento do zelador foi encontrado suporte da
tubulação, solto, e com inicio de corrosão. Substituir sistema de fixação.
Foi detectada tubulação aparente, com início de deterioração.
Recomenda-se embutir tubulação ou protegê-las.
Foi encontrada ligação de água fria irregular a partir de unidade
autônoma, para alimentação de área comum. Recomenda-se regularizar ligação
e embutir tubulação
Pátio Externo
Destacamento do revestimento do muro/parede de divisa de fundos e
degradação dos rufos e revestimentos aplicados, favorecendo infiltrações.
45
Após reinstalar os rufos, restaurar revestimentos e executar pintura. Na

pintura dos rufos, utilizar produtos ou sistema apropriado para chapa galvanizada
Deficiência aparente de ralos (obstrução ou subdimensionamento)
favorecendo empoçamentos e infiltrações.
Contratar profissional especializado para levantamento dos fatores de
contribuição para diagnóstico e proposta de solução para as instalações
hidráulicas. Estudar possibilidade de ampliar a rede de captação, antes da futura
reforma do sistema de impermeabilização. Promover limpeza periódica das
grelhas mantendo-as livres de sujidades.
Calçada/Passeio Público
Tubulação de saída de águas pluviais bloqueada por sujidades e
executada em material inadequado. Substituir tubulação de PVC por ferro fundido
e verificar declividade das tubulações para minimizar possibilidade de retorno de
águas ou redução de vazão.
Caixa de passagem de águas pluviais com tampa bloqueada
parcialmente pelo muro. Redimensionar ou reposicionar tampa para possibilitar
remoção e manutenção.
Foram detectadas manchas de empoçamentos no revestimento do
passeio ou calçada interna. Indício de infiltrações ou vazamentos ocultos. Verificar
padrão de consumo de água, monitorar o consumo para estudar possibilidade de
contribuição para vazamentos ocultos.
Foram encontrados indícios de reparos na rede pública de esgoto
defronte ao edifício YYYY. Verificar histórico da intervenção e possível influência na
edificação ou nas instalações dos sistemas do edifício.
Saída de dreno das jardineiras e dreno de águas pluviais da laje de
cobertura da guarita instalados irregularmente e em desacordo com Código de
Obras do Município. Redirecionar dreno, e embutir tubulação sob passeio público
com saída junto da sarjeta.
46
Barrilete
Foram identificadas tubulações sem pintura de identificação e registros
com dificuldades de manobra (vida útil no limite de utilização) e, também, sem
identificação. Recomenda-se executar pintura de identificação das tubulações
conforme NBR 6493/1994, substituir registros e instalar "plaqueta" de identificação
dos registros, em meio durável (acrílico ou plastificado).
Pavimento térreo
Foram identificados ralos no piso do poço de ventilação com deficiência
de limpeza e grelha “fora” de posição, favorecendo entupimentos. Recomenda-
se programar revisão de hidráulica, em geral, com periodicidade semestral /
anual. Incluir e detalhar procedimentos e periodicidade, no Plano de Manutenção
a ser desenvolvido.
Reservatório Inferior
Foi verificado que as bombas de recalque não possuem base anti-
vibratória e estão soltas. Recomenda-se fixar as bombas com suportes anti-
vibratórios, tipo: neoprene e verificar possibilidade de trocar empresa de
manutenção.
Foram detectados registros e sem identificação. Recomenda-se identificar
registros com “plaquetas” em material durável.
Foi encontrada barra de aço com indícios de corrosão, e tubo de cobre
em contato direto com a barra de aço favorecendo o processo de corrosão
galvânica, favorecendo a contaminação da água. Recomenda-se retirar a barra
de aço e estudar deslocamento do tubo de cobre para lado externo do
reservatório.
Subsolo (Garagem)
Foram encontradas tubulação de esgoto ou águas servidas com marcas
de colisões ou “raspadas”. Necessário deslocar tubulação para evitar impactos
indesejáveis e /ou rompimento da tubulação.
47
Existe excesso de conexões ou conexões "adaptadas, precariamente" nas

tubulações de esgotos e falta de conexões com dispositivo de visita para
manutenções. Proceder aos reparos e adequações necessárias
Laje de teto danificada pela instalação inadequada de tubulação de
esgoto. Executar instalação de tubulação de esgotos obedecendo à boa técnica
e restaurar laje afetada.
Segundo informações colhidas na vistoria, o ralo de piso apresenta retorno
de água indicando indício de deficiência de vazão ou obstrução da rede.
Recomenda-se contratar empresa especializada para proceder aos testes e
diagnóstico da situação, para formulação da proposta de solução. Atentar para
o caminhamento das águas e comportamento do sistema durante as chuvas.
Necessário proceder reserva de fundo de caixa para contratação de profissional
especializado para revisão da rede de hidráulica do subsolo e incluir no Plano de
Manutenção a revisão periódica da rede, a detalhar procedimentos e
periodicidade no referido plano.
Foi detectado fixação de tubulação com risco de rompimento: pendural
adaptado/inadequado para tubulação em PVC. Identificou-se a presença de
suportes para fixação aparentemente desativados ainda posicionados como
também trechos de tubulação com pendurais instalados muito distantes entre si
favorecendo deslocamentos não previstos da tubulação, gerando risco de
rompimento dos mesmos Deve ser repassado todo sistema de fixação das
tubulações, deslocados os pontos necessários, substituídos os sistema de fixação,
retirados os suportes desativados e instalando pendurais adequados para
tubulação em PVC e com espaçamento correto entre eles.
Em alguns pontos da rede foi detectada a falta de conexões com
dispositivo de visita para manutenção. Recomenda-se instalar conexões com
dispositivo de visita nas mudanças de direção das tubulações.
NOTA: tais serviços deverão ser executados após o diagnóstico e proposta
de solução do especialista acima indicado, para evitar retrabalhos e despesas
em duplicidade.
48
LIMPEZA
Ocorrências: 31
Fotos: 04; 39; 66; 67; 102; 116; 126; 151; 161; 170; 204; 211; 263; 264; 267; 272;
284; 298; 305; 316; 317; 328; 338; 452; 471; 472; 486; 494; 515; 550
Fachada
Foram localizados escorrimentos na parte exposta da fachada e
presença de vegetação nas paredes. Remover vegetação, reparar pintura
da fachada, restaurar revestimentos e demais partes afetadas pela
degradação ou outras irregularidades.
Especificar lavagem da fachada a cada 3 anos, no máximo.
Repintura a cada 5 anos. Programar e detalhar: procedimentos e
periodicidades no Plano de Manutenção.
Nas venezianas foram encontrados respingos de tinta devido à
repintura recente realizada no edifício. Proceder à limpeza de todos os
respingos de tinta aderidos nas fachadas e outros elementos da
edificação.
Cobertura
Restos de lixo e de materiais de construção depositados no telhado
do terraço interno do edifício. Proceder à limpeza do local, instalar telas e
sistema de proteção para prevenir a quedas de materiais quando da
execução de reparos nas fachadas
Resto de material de obra depositado na cobertura , no telhado de
fibrocimento, com risco potencial de acidentes. Restos de madeira e
sujidades acumulados na laje, presença de vegetação com risco potencial
de deterioração precoce do revestimento, acúmulo de material
particulado e arenoso na laje favorecendo entupimento da tubulação.
Também foi registrado o acúmulo de material particulado e fiações
depositadas nas calhas de condução de águas pluviais favorecendo
49
entupimentos da rede. Também se identificou restos de revestimento e

material de pintura aderidos nas telhas da cobertura. Remover lixo
depositado em local inadequado, proceder à limpeza das telhas
removendo respingos e restos de materiais de pintura aderidos e promover
limpeza rigorosa e rotineira dos locais. Incluir esta limpeza no plano de
manutenção descrevendo os procedimentos e as periodicidades a serem
adotados.
Casa de Máquinas/ Reservatório Inferior

Materiais estranhos ao local, favorecendo o risco de acidentes e
contaminações. Retirar todo material estranho do local.
Pátio interno
Os ralos do pátio apresentam acúmulo de sujidades nas grelhas,
favorecendo empoçamentos, infiltrações e deterioração precoce dos
revestimentos de piso e também do sistema de impermeabilização.
Proceder à limpeza periódica, a ser detalhada no Plano de
Manutenção, dos ralos e grelhas, principalmente em período de chuvas
constantes e estudar possibilidade de aumentar os pontos de captação,
antes da reforma da impermeabilização.
Calçada/Passeio Público/Acessos
Restos de argamassa aderida ao revestimento de piso do passeio.
Remover argamassa aderida ao piso.
Térreo
Materiais estranhos e lixo junto do abrigo de entrada de água.
Remover o lixo e outros materiais estranhos ao local.
Respingos de tinta na calçada interna das jardineiras . Remover
todos os respingos de tintas.
50
Subsolo (Garagem)/ Poço dos elevadores

Materiais depositados inadequados ao local e atrapalhando as
vagas. Retirar materiais e proceder com a limpeza de toda garagem
retirando qualquer outro material depositado.
Iluminação zenital existente prejudicada por sujidades . Proceder
com a limpeza dos elementos.
Poço de elevador com presença de sujidade. Limpar
periodicamente os poços.
51
PAISAGISMO
Ocorrências: 01
Fotos: 154
Jardineiras
Empoçamentos indicando possível ocorrência de infiltrações ou
vazamentos da rede de distribuição de água fria. Realizar os reparos após os
estudos e prospecções para diagnóstico e solução dos problemas.
PINTURA
Ocorrências: 47
Fotos: 07; 12; 13; 14; 15; 16; 18; 20; 21; 22; 23; 24; 25; 26; 29; 30; 31; 32; 34; 37;
51; 52; 56; 64; 65; 71; 90; 98; 160; 182; 203; 274; 288; 289; 290; 291; 292; 297;
301; 322; 371; 396; 402; 406; 508; 519
A pintura da fachada realizada por empresa terceirizada contratada foi

executada de forma precária, sem atender aos procedimentos necessários,
desprezando a boa técnica construtiva. Ao mesmo tempo tudo indica que a
aplicação da “textura”, foi executada, sem a necessária preparação, tratamento
e limpeza das bases, em todas as fachadas. Aparentemente, não foram
executados os serviços e recomendações dos fabricantes para o tratamento das
fissuras e trincas.
Recomenda-se a contratação de nova empresa para refazer os serviços
de pintura, atentando para todos os procedimentos prescritos pelos fabricantes
com o emprego da boa técnica construtiva e uso de produtos indicados para
trabalhos em fachadas. Dentre as principais diretrizes deve ser removida toda
pintura e textura aplicada, para verificar a integridade do substrato, regularizando
as superfícies, calafetando e tratando fissuras e trincas, segundo os produtos e
procedimentos indicados pelos fabricantes, antes de aplicar a pintura de
acabamento e proteção.
52
Deve ser incluído no plano de manutenção limpeza e repintura da

fachada com procedimentos e periodicidade a serem definidas de acordo com
as normas vigentes.
NOTA: É IMPRESCINDÍVEL A PRESERVAÇÃO DAS FACHADAS, DA MESMA

FORMA QUANDO FORAM ABANDONADOS OS SERVIÇOS DE PINTURA, PELA EMPRESA
CONTRATADA, SEGUNDO INFORMADO POR OCASIÃO DA VISTORIA, QUE NÃO
REALIZOU, NÃO CONCLUIU OS TRABALHOS INCIALMENTE PROPOSTOS. COMO
RESULTADOS DOS SERVIÇOS INACABADOS, ABANDONADOS, CONSTA QUE O
ASSUNTO É OBJETO DE DEMANDA JUDICIAL, AINDA EM ANDAMENTO.
AGUARDAR A DEFINIÇÃO DO PROCESSO JUDICIAL, QUE ESTÁ EM CURSO E
REALIZAR INTERVENÇÃO NAS FACHADAS, APENAS DEPOIS DA DECISÃO JUDICIAL,
PARA NÃO PREJUDICAR A PROVA PERICIAL, SOB PENA DE PREJUIZOS IRREVERSÍVEIS
AO CONDOMÍNIO.
Fachadas
Foram detectadas manchas e excesso de ondulação no revestimento de
pintura texturizada nas fachadas, resultante da deficiência na execução de
repintura. Identificou-se o enrugamento nas camadas aplicadas, manchas no
formato de faixas verticais, sugerindo a deficiência na aplicação (mão-de-obra
sem treinamento ou capacitação) e/ou sobreposição de camadas de pintura
sem preparação prévia das superfícies, nem o tratamento de possíveis trincas e
fissuras nas fachadas.
Indícios do descascamento da pintura e presença de manchas
esbranquiçadas (presença de eflorescência) com indício de degradação do
substrato. Recomenda-se verificar a integridade do substrato (camadas inferiores
de revestimento), remover partes soltas e restaurar revestimentos, observando a
boa técnica construtiva. Regularizar superfície das fachadas, calafetar trincas e
fissuras e proceder à pintura de toda a fachada em camadas uniformes, seguindo
o passo a passo e recomendações dos fabricantes.
53
Foram localizadas manchas de escorrimentos no ressalto/detalhe

arquitetônico da fachada assim como nos peitoris das janelas por falta de rufos e
pingadeiras. Recomenda-se executar/aplicar rufo pingadeira no ressalto da
fachada e executar peitoris nas janelas, dotados de declividade correta, friso
pingadeira na parte inferior e canaleta de captação e de condução de águas
junto das laterais.
Devido à repintura da fachada, realizada pela empresa contratada pelo
Condomínio, que até onde foi possível apurar, consta que abandonou os serviços,
que estão em discussão judicial, alguns caixilhos apresentam respingos de material
de pintura aderidos aos vidros enquanto outros apresentam pintura inacabada
com bolhas e executada em cor diferente da original da edificação. Recomenda-
se remover respingos com material adequado e especificado pelo fabricante,
remover pintura dos caixilhos, aplicar fundo preparador e repintar na cor original
da edificação, aguardando secagem completa ou intervalo entre demãos,
propostos pelos fabricantes. Além disso, proceder com a limpeza geral de todos os
caixilhos para remoção dos danos provocados pela ausência de proteção,
durante a realização dos trabalhos.
Nas fachadas internas que dão para o poço de ventilação foram
detectados reparos em andamento ou paralisados, manchas de cor escura
indicando incidência de fungos, deterioração dos revestimentos e manchas
indicando descascamento da pintura. Recomenda-se restaurar todo o
substrato/revestimento de fachadas e proceder ao prévio tratamento das
superfícies, restaurar ou instalar peitoris, restaurar caixilhos, sanear eventuais
vazamentos ou infiltrações antes de aplicar o revestimento de pintura de
fachadas. Proceder com a lavagem das fachadas utilizando produtos anti-
fungicidas / anti-mofo, periodicamente, e incluir lavagem das fachadas no Plano
de Manutenção.
NOTA: AGUARDAR A LIBERAÇÃO E DECISÃO JUDICIAL ANTES DE PROCEDER

QUAISQUER INTEVENÇÕES NAS FACHADAS EM GERAL.
54
Área interna
No apartamento do 9º andar vistoriado, em amostragem, foi detectado
empolamento na parede da lavanderia próximo ao caixilho e indício de infiltração
a partir da fachada. Foram localizadas manchas escuras de umidade no
revestimento de fachada e indício de origem de umidade detectada na parte
interna da alvenaria de vedação na interface junto dos caixilhos. Recomenda-se
restaurar a estanqueidade da edificação, mediante calafetação da interface dos
caixilhos com os revestimentos da fachada e proceder à calafetação na interface
com as esquadrias. VIDE NOTA ANTERIOR.
Foi detectada a degradação dos rufos instalados sobre muro de divisa dos
fundos. Restaurar rufos, trocar as partes não passíveis de reparo e realizar a pintura
dos mesmos (utilizar produtos ou sistema apropriado para chapa galvanizada).
Subsolo (Garagem)
Foi verificado descascamento da pintura junto ao rodapé dos pilares.
Recomenda-se proceder com repintura de todos os pilares.

QUAISQUER INTEVENÇÕES NAS PINTURAS EM GERAL.
55
REVESTIMENTO DE TETO
Ocorrências: 01
Fotos: 35
Forro da Varanda/ Terraço

Descascamento da pintura do forro com indício de ocorrência de
desagregação. Verificar e sanear, previamente, eventual ocorrência de
vazamentos ou infiltrações, restaurar revestimentos antes de repintar as superfícies.

QUAISQUER INTEVENÇÕES NAS FACHADAS OU PINTURAS EM GERAL.
56
REVESTIMENTO DE PAREDE
Ocorrências: 22
Fotos: 19; 27; 46; 47; 57; 63; 72; 95; 146; 159; 164; 197; 230; 235; 279; 281; 285; 356;
383; 391; 392; 408
Fachadas
Fresta no revestimento de fachada com indício de degradação do
revestimento ou deficiência de restauração do revestimento (substrato). Restaurar
revestimento de fachada e repintar fachada em camadas uniformes.
Foram detectadas trincas ao longo da superfície de contato entre
fachadas. Executar junta de dilatação entre os edifícios, aplicar mastique no
ponto de contato na vertical, instalar rufo na parte superior da platibanda e no
ponto de contato entre os edifícios.
Localizadas manchas escuras nos peitoris das varandas. Restaurar
revestimentos removendo fungos, calafetando fissuras e trincas.
Foram realizados reparos grosseiros na fachada em pontos com indício de
ocorrência de vazamentos e infiltrações no revestimento. Verificar ocorrência de
vazamentos e infiltrações originários de instalações internas das unidades antes de
reiniciar a pintura das fachadas e restaurar o revestimento das fachadas com boa
técnica e esmero, antes de execução de proceder à pintura das superfícies.
O muro de divisa na lateral direita do pátio apresenta trincas mapeadas
com indício de movimentação térmica, trincas horizontais indicando possível
alteamento posterior à execução original. Recuperar sistema de estrutura do muro
antes de restaurar o revestimento, estudar fechamento vertical nas divisas - por
exemplo: placa cimentícia e instalar rufo de proteção na parte superior do muro.
Pregos e parafusos fixados nas fachadas danificando revestimento.
Remover todo material estranho às fachadas e restaurar revestimentos.

57
Áreas Internas
Trinca interna desenvolvendo-se ao longo do peitoril da janela do terraço
até o rodapé, Fissuras desenvolvendo-se ao longo da alvenaria de vedação da
lavanderia. Verificar expansão da anomalia pelo lado externo da alvenaria (trinca
transpassante) e caso necessário proceder aos reparos pelo lado
externo/fachada; Reparar trinca aplicando telas e produtos tipo: sela trincas,
segundo recomendação dos fabricantes e calafetar fissuras existentes.

Cobertura
Material arenoso originário do revestimento das alvenarias depositado na
laje indicando degradação dos revestimentos. Substituir o revestimento de laje e
de paredes da laje de cobertura.
Trincas e descolamento no revestimento de platibandas favorecendo
infiltrações. Restaurar revestimentos das paredes das platibandas e executar rufos
tipo pingadeiras em todo o perímetro.
Subsolo (Garagem)
Trinca desenvolvendo-se ao longo das paredes de divisa. Acompanhar
progressão da trinca, monitorando com selo de gesso; Em caso de progressão,
proceder à análise especializada em recuperação estrutural a ser contratada
pelo condomínio. Incluir investigação no plano de manutenção a ser elaborado
pelo condomínio.

58
REVESTIMENTOS DE PISO
Ocorrências: 43
Fotos: 105; 106; 108; 127; 128; 132; 134; 135; 136; 138; 139; 142; 143; 144; 145;
147; 148; 149; 152; 163; 166; 202; 207; 210; 344; 347; 348; 357; 358; 359; 360;
361; 362; 363; 366; 367; 368; 369; 370; 381; 414; 438; 449
Área Interna
Foi detectado deslocamento das placas de revestimento de pisos, da
proteção mecânica do pátio indicando perda de elasticidade das juntas de
dilatação. A movimentação das placas de revestimento de piso altera a
declividade do mesmo favorecendo empoçamentos e infiltrações denotados em
todo o perímetro deste pátio. Recomenda-se restaurar revestimento do piso para
adequação da declividade e substituição das juntas de dilatação, após restaurar
ou trocar o sistema de impermeabilização do pátio. Em caso de reparo localizado,
cuidar para preservar o sistema impermeabilizante, que porventura se apresentam
íntegras e isolar com utilização de camada separadora, mediante orientação dos
fabricantes e aplicadores.
Em alguns trechos foram verificados a falta de calafetação das juntas de
dilatação propiciando o acúmulo de sujidades e areia agravando a
disponibilidade de espaço para movimentação das placas de revestimento do
piso. Recomenda-se calafetar juntas com material flexível e executar revestimento
com declividade adequada e maior quantidade de pontos de captação de
águas pluviais.
Contratar projeto para adequação, reparos e mudanças necessárias em
toda rede hidráulica, incluindo pontos de captação de água pluvial no térreo.
Incluir contratação de profissional especializado no plano de manutenção para o
desenvolvimento.
Os pisos de circulação dos pavimentos apresentam algumas fissuras,
desgastes generalizados e deficiências de rejuntamento no piso do pavimento
térreo. Recomenda-se a calafetação geral, estucar e polir o piso. Incluir no Plano
de Manutenção revisão de rejuntamento com periodicidade semestral.
59
Placas cerâmicas quebradas no piso do salão de festas e placa de ardósia

no piso do poço de ventilação quebrada. Proceder com a substituição das placas
quebradas.
Calçada/Passeio Público/Acessos
Foi detectado rejuntamento do revestimento de piso no passeio com
deficiências de revestimento, sem uniformidade de cor. Constatou-se a
restauração grosseira do revestimento que apresenta falta ou deficiência de
rejuntamento, falta de placa do revestimento e presença de trincas. Recomenda-
se rejuntar placas do revestimento com argamassa de cimento e areia, uniformizar
piso e estudar possibilidade troca total e futura da calçada a ser submetida à
aprovação dos Condôminos, para inclusão no Plano de Manutenção.
Emergencialmente, recomenda-se o restauro dos pontos irregulares ou com
componentes danificados, a utilização de material, com características mais
próximas da existente para não prejudicar a estética, na substituição das placas
quebradas e trincadas.
No acesso de veículos onde também foi localizada trinca, executar
contrapiso com utilização de armadura em tela de aço. Compactar previamente
o solo e proceder à troca de tubulações, se necessário. Aguardar as
recomendações dos estudos e propostas das instalações hidráulicas.
Foi identificada guia em concreto parcialmente quebrada e deve ser
substituída por guia conforme padrão PMSP.
Foram detectados indícios de reparos/intervenção na rede de telefonia e
de esgoto defronte ao edifício YYYY Verificar histórico da intervenção e possível
influência na edificação ou nas instalações dos sistemas do edifício.
Foram encontradas partes quebradas do revestimento de piso da
escadaria de acesso, falta de rejuntamento entre placas do revestimento e fresta
resultante de deslocamento do revestimento de piso. Recomenda-se substituir
placas ou partes quebradas, remover placas solapadas e compactar enchimento
sob revestimento de piso executado antes de proceder ao rejuntamento com
selante indicado pelo fabricante, executar rejuntamento faltante entre as placas
60
de revestimento, verificar ocorrência de vazamentos entre o ponto de entrada de

água e prumadas de alimentação e pontos de água próximos das jardineiras e da
guarita. Proceder à revisão periódica de rejuntamento, a cada seis meses, incluí-la
no plano de Manutenção e ajustar periodicidades,
Foi detectado deslocamento da escadaria resultando em frestas entre
placas de revestimento da mureta. Verificar ocorrência de excesso de consumo
de água pelo edifício. Caso se constate excesso de consumo de água, proceder
a reparos na rede interna; Antes de realizar os reparos, verificar necessidade de
reforço estrutural, caso a movimentação seja ativa e progressiva. Proceder ao
rejuntamento com selante indicado pelo fabricante e programar revisão periódica
no plano de Manutenção e ajustar periodicidades, futuramente.
Na escadaria, necessário aguardar as definições do projeto de
acessibilidade, antes de proceder às intervenções e acabamentos da mesma.
Localizadas trincas na placa de revestimento de piso/soleira. Recomenda-
se calafetar e polir revestimento trincado.
Revestimento de piso da calçada interna quebrado, com trinca,
deslocamento e indício de solapamentos Verificar ocorrência de vazamentos
originários da rede de distribuição de água em locais próximos, antes de proceder
aos reparos Restaurar base e revestimento de piso afetados. Antes de realizar os
reparos, verificar necessidade de compactação de base, caso a movimentação
seja ativa e progressiva. Prospectar o solo para identificar eventual indício de
vazamento de água
Detalhe de fissuras na mureta do abrigo de medidores, desenvolvendo-se
desde lado interno até lado externo. Instalar rufo de proteção para evitar
infiltrações pela alvenaria.
61
SEGURANÇA
Ocorrências: 40
Fotos: 120; 121; 171; 172; 181; 189; 198; 222; 268; 269; 323; 324; 325; 326; 327;
333; 340; 341; 345; 350; 354; 374; 378; 387; 399; 439; 462; 465; 470; 487; 512; 514; 520;
551; 553; 557; 568; 569; 570; 571
Neste item serão abordados aspectos gerais associados com a segurança

dos usuários, conforme segue. Nesse caso, sugere-se a substituição de todo
sistema de elevadores. Porém, atentar para o fato de que a partir do momento
que qualquer reforma é executada no edifício, é necessário que o condomínio
atenda todas as normas de segurança do corpo de bombeiros.
A Recomendação para o caso é a contratação de consultoria para
verificação dos sistemas e das necessidades de acordo com cada sistema,
incluindo as exigências de acessibilidade.
Fachada
Foram encontrados vasos com plantas expostos no peitoril, demonstrando
situação iminente de perigo e risco potencial de acidentes graves. Solicitar ao
proprietário remoção imediata dos vasos expostos nos peitoris.
Cobertura
Foi encontrada dificuldade no acesso à laje de cobertura devido à
escada tipo: marinheiro existente no local. A mesma não possui guarda corpo
encontra-se com degraus desalinhados e não possuir corrimão na parte superior
aumentando o risco potencial de acidente. Recomenda-se retificar degraus,
instalar guarda corpo e corrimão, em aço.
Casa de Máquinas
Acesso precário a casa de máquinas. Rever possibilidade de novo acesso.
Roldana exposta, painel eletromecânico exposto e sem proteção, ambos
favorecendo acidentes. Recomenda-se instalar elemento de proteção nas partes
62
aparentes das correias e de painéis de fechamento para os componentes

eletromecânicos.
Quadro de força sem proteção das partes energizadas e sem
identificação. Providenciar elemento de proteção para as partes energizadas,
identificação do quadro e instalação de diagrama.
Devido à “idade avançada” do sistema de elevadores, uma vez que,
atualmente, o sistema opera de forma precária e sem a segurança adequada,
com custos aparentemente elevados de manutenção e de energia, recomenda-
se a análise da proposta de futura substituição total do sistema devendo esta estar
contida no Plano de Manutenção o estudo da melhor solução ao caso e a
inclusão no plano de contas e arrecadação.
Circulação Interna
As escadas apresentam corrimãos seccionados e não oferecem
segurança aos usuários, além de desrespeitar as normas do corpo de bombeiros
atuais. Instalar novos corrimãos atendendo as normas do corpo de bombeiros e as
de acessibilidade. Utilizar como referência o projeto de adequação da edificação
a norma de acessibilidade, a ser desenvolvido por profissional contratado, a incluir
no Plano de Manutenção.
Elevadores
Foi detectada a falta de iluminação no poço dos elevadores, falta de
escada de acesso ao poço, falta de pintura de identificação na mola limitador no
poço dos elevadores. Recomenda-se instalar iluminação no poço, escada na
lateral das paredes, executar pintura de segurança e zelar para prevenir a invasão
de água pelas portas de acesso aos pavimentos quando da limpeza dos halls dos
elevadores.
As portas dos elevadores apresentam o sistema de abertura manual com
dificuldade de operação devendo ser reparado todo sistema de travamento.
Verificou-se dificuldade de acesso ao elevador por pessoas com
mobilidade reduzida. Prever estudo de acessibilidade na edificação através da
63
contratação de projeto de arquitetura para detalhar e dar andamento às

possibilidades de solução, a incluir no Plano de Manutenção.
Térreo
Os muros de divisa têm deficiência de altura favorecendo invasões.
Instalar gradis ou outra proposta de proteção e sistema de iluminação automática
por movimento: sensor de presença, instalar sistema de detecção e alarme sobre
gradis e evitar alteamento do muro existente, nesse caso, que pode reduzir
iluminação e ventilação naturais. As propostas podem ser objeto de estudo de
arquitetura para detalhar e dar andamento às possibilidades de solução, a incluir
no Plano de Manutenção.
O acesso ao quadro de força localizado na cozinha é dificultoso.
Recomenda-se mover geladeira (pode ser realizado estudo de layout para melhor
disposição do mobiliário) ou deslocar, eventualmente o quadro de força.
O banheiro apresenta fiação do chuveiro precária sendo necessário
substituir a fiação e refazer isolamento adequado.
Falta identificação do extintor no salão de festas. Necessário executar a
identificação correta.
Foi detectada a abertura da área privativa para poço de ventilação
incorporando, irregularmente a área comum, não prevista em projeto. A área de
acesso e comunicação direta entra área privativa e área comum deve ser
fechada, de acordo com as características originais do projeto e restituir também
o poço de ventilação com uso devido.
Subsolo (Garagem)
Foi verificado que o acesso ao reservatório inferior está bloqueado,
parcialmente, por tubulação de esgotos. Recomenda-se deslocar tubulação para
favorecer acesso ao reservatório para manutenção e limpeza.
Foi detectado vazamento de óleo combustível gerando situação de
insegurança. Solicitar reparos no veículo responsável para sanear vazamentos.
64
Armazenamento de lixo e vaga de veículo defronte medidores de gás

gerando situação de insegurança em relação à rota de fuga e acesso aos
medidores. Remover latas de lixo do local e executar bloqueio entre a vaga de
auto e os medidores.
Guarita
A guarita apresenta deficiência no sistema de ventilação assim como no
quesito segurança por estar mal localizada, com acesso direto externo e
desprovida de vidros de segurança e portas blindadas. Recomenda-se inserir no
plano de manutenção a contratação de profissional qualificado e especializado
para desenvolver projeto da guarita juntamente com o projeto a ser desenvolvido
para as áreas comuns adequando as mesmas às normas de acessibilidade. O
projeto deve contemplar o uso de materiais adequados, com o estudo da
possibilidade de reposicionamento da guarita e redimensionamento compatível
ao uso.
65
OUTROS SISTEMAS
Ocorrências: 01
Foto: 80
Subsolo (Garagem)
Depósito improvisado executado posteriormente ao projeto original. A
ventilação encontra-se “vedada” por parede da edificação lindeira. Necessário
executar aberturas na parede, para o lado da garagem ou na porta, para
favorecer ventilação interna no ambiente.
ACESSIBILIDADE
Ocorrências: 11
Fotos: 556; 558; 559; 560; 561 562; 563; 564; 565; 566; 567
Atualmente todo conjunto residencial deve atender às exigências

dispostas na NBR 9050 – Norma de Acessibilidade que inicialmente se resumem
em:
- Ter percurso acessível unindo a edificação à via pública;
- Rampas ou equipamentos eletromecânicos para vencer os desníveis
existentes nas edificações;
- Cabina do elevador, e respectiva porta de entrada, acessível para
pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida;
- Prever vagas reservadas para veículos conduzidos ou conduzindo
pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida nos estacionamentos;
- Livre acesso a todas as áreas comuns da edificação; Dentre outros itens
a serem estudados de acordo com cada caso.
Por se tratar de um prédio construído em 1954, vários itens não atendem
as novas exigências e devem ser adaptados de acordo com projeto a ser
desenvolvido por profissional capacitado e especializado, a ser incluído no Plano
de Manutenção.
66
Quando do desenvolvimento deste projeto de adequação devem ser

contempladas todas as legislações e normas pertinentes ao caso.
Térreo/ Acessos/ Circulação

O acesso de pedestres do prédio não atende às exigências da norma:
possui degraus isolados e escadaria. É necessário estudo específico para
possibilitar a melhor forma de vencer o desnível existente, através da execução
de rampas ou instalando plataforma.
Os espaços comuns do condomínio, no caso o salão de festas, não pode
ser utilizado por pessoas com cadeira de rodas, por possuir degrau. Todas as
escadas internas devem receber sinalização visual, instalação de piso tátil caso
seja necessário, substituição dos corrimãos por corrimãos de duas alturas e com
sinalização tátil.
Os elevadores existentes não possuem cabina com dimensão adequada,
as botoeiras não estão em braile e não estão instaladas na altura correta. Colocar
no plano de manutenção previsão para contratação de profissional capacitado
e habilitado para desenvolver projeto de adequação. Se necessário solicitar
vistoria para levantar todos os pontos a serem abordados no projeto.
67
6.3. GRÁFICO DAS ANOMALIAS E FALHAS DE MANUTENÇÃO NOS

SISTEMAS CONSTRUTIVOS
O gráfico abaixo representa as porcentagens das anomalias e

falhas de manutenção identificadas nos respectivos sistemas construtivos
contemplados no Laudo Técnico resultante da vistoria realizada nas áreas
comuns do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO YYYY.
Anomalias nos Sistemas Construtivos Acessibilidade

1,92%
Revestimentos de Alvenaria; 2,98%
Revestimentos de Piso; 7,53%
Parede; 3,85% Segurança; 7,01%
Cobertura; 6,13%
Revestimentos de Elevador 2,10%
Forro; 0,18%
Esquadrias; 5,43%
Pintura; 8,23%
Paisagismo; Estrutura de
0,18% Concreto; 4,03%
Fachada; 2,80%
Limpeza; 5,43%
Instalações Instalações Impermeabilização

Hidráulicas; Elétricas; 19,09% ; 10,86%
12,08%
6.4. GRÁFICO DA INCIDÊNCIA DAS ANOMALIAS E FALHAS DE

MANUTENÇÃO
Anomalias e Falhas
Anomalia
12,78%
Falha
87,22%
68
6.5. GRÁFICO DO GRAU DE RISCO PARA REPAROS
Grau de Risco
Mínimo Crítico
20,49% 23,82%
Regular
55,69%
6.6. GRÁFICO DAS TIPOLOGIAS DAS ANOMALIAS e FALHAS DE

MANUTENÇÃO
Tipologia
Endógena; 6,30%
Exógena; 3,50%
Gerencial; 1,40% Funcional; 2,98%
Planejamento;
Operacional; 19,09%
29,42%
Execução; 37,30%
69
7. CLASSIFICAÇÃO das ANOMALIAS e FALHAS

MANUTENÇÃO
As diversas ANOMALIAS e FALHAS de MANUTENÇÃO encontradas no

CONDOMÍNIO YYYY estão registradas no relatório técnico-fotográfico que
resultou nas fichas que retratam as principais irregularidades identificadas
na edificação, acompanhadas de breve descrição e recomendação
técnica para reparos e adequações, estando também assinalado o seu
grau de risco.
Consoante ao item 2.4 Critérios, as Anomalias e Falhas de

Manutenção detectadas nas inspeções interferem no desempenho e vida
útil de componentes dos sistemas construtivos, na saúde, segurança e
habitabilidade do imóvel.
Segue classificação das anomalias e falhas de manutenção

detectadas nos sistemas construtivos abordados, agrupadas por grau de
risco:
MÉDIO
CRÍTICO REGULAR MÍNIMO
SISTEMA CONSTRUTIVO QUANT.
QUANT. QUANT. QUANT.
Alvenaria 17 03 13 01
Cobertura 35 26 09
Esquadrias 31 23 08
Estrutura de Concreto 23 09 14
Fachada 16 02 13 01
Impermeabilização 62 26 33 03
Instalações Elétricas 111 50 49 12
Instalações Hidráulicas 69 10 42 17
Limpeza 31 03 14 14
Pintura 47 01 41 05
Revestimentos de Teto 01 01
Revestimentos de Parede 22 02 16 04
70
Revestimentos de Piso 43 01 09 33
Acessibilidade 11 11
Segurança 40 23 14 03
Paisagismo 01 01
Elevador 12 03 02 07
Outros Sistemas 01 01 02
NOTA1 : Os sistemas acima referenciados, poderão servir de base

para elaboração do plano de intervenção e definição dos prazos
das obras, para efeito de atendimento ao: Art 6º Inciso V da Lei
9913 e § 1º inciso V do decreto 13616 onde os prazos máximos
para as medidas saneadoras previstas no Laudo (lVT) devem ser
propostos
Conforme análise das manifestações assinaladas no relatório

Fotográfico, constata-se a incidência de 87,22% de falhas de manutenção,
sobre o total dos registros. Destaca-se que as FALHAS de MANUTENÇÃO
estão relacionadas, principalmente à deficiência de PLANEJAMENTO,
decorrente da ausência de um PLANO DE MANUTENÇÃO, que priorize as
intervenções necessárias, considerando-se, especialmente, a durabilidade
dos sistemas.
As diversas falhas de manutenção detectadas e registradas

tecnicamente pela documentação fotográfica, no CONDOMÍNIO YYYY,
interferem no desempenho e vida útil de componentes e sistemas
construtivos. Também podem afetar a saúde segurança dos usuários e
prejudicar a habitabilidade do imóvel. A depreciação patrimonial se mostra
latente e a recuperação somente pode ser viabilizada, num plano de
intervenção a ser implantado em fases contínuas, especialmente para
permitir a arrecadação de fundos de investimentos, para fazer frente às
despesas necessárias.
71
Desta forma recomenda-se a elaboração de PLANO DE

MANUTENÇÃO, que deverá conter orientações técnicas para execução de
reparos, incluídas a indicação de insumos, do tipo: produtos, o
procedimento de execução, além do estabelecimento da periodicidade
das intervenções, nas manutenções futuras. O PLANO DE MANUTENÇÃO
também deverá contemplar a orçamentação necessária para permitir a
formatação de um cronograma de trabalho e o respectivo fluxo de caixa
para permitir o rateio dos investimentos, ao longo do tempo.
Note que, para que a vida útil dos sistemas seja alcançada, há de
se programar as ações de manutenção ou de reparo (por exemplo a
recuperação estrutural dos elementos do subsolo), em outros casos, fica
evidenciado que a vida útil já expirou, indicando a necessidade de troca
dos sistemas (por exemplo, a impermeabilização da laje do térreo). A ação
tardia pode repercutir em agravamento da situação, ampliando os
problemas, e a degradação ser estendida para outros sistemas, podendo
evoluir, inclusive, para um quadro emergencial e gerar, consequentemente,
um alto e repentino custo de intervenção, para as ações corretivas, a um
custo certamente maior e não planejado.
Importante destacar que o PLANO DE MANUTENÇÃO orientará o

corpo diretivo do Condomínio no direcionamento dos trabalhos e
possibilitará a formatação de caixa, especialmente para os trabalhos de
médio e longo prazo, minimizando a realização de indesejáveis serviços
emergenciais e possibilitando a programação do investimento ao longo do
tempo, visando à preservação e valorização do patrimôn io, dos
Condôminos
Outro ponto a ser ressaltado no Plano de Manutenção que deve

prever além do fluxo de caixa para os sistemas a serem melhorados,
adequados e corrigidos, deve incluir a contratação de profissionais
habilitados, especializados e capacitados para cada área para que as
72
especificações e soluções sejam compatíveis e possibilitem a

ornamentação e equalização das propostas dentro de parâmetros
exequíveis.
Na fase das obras é desejável a contratação de profissional
especializado para que as obras possam ser acompanhadas em
observância aos projetos, boa técnica executiva e respeitados os prazos de
execução.
O Relatório Técnico Fotográfico e as análises apresentadas
fornecem base de dados para elaboração do roteiro e tópicos a serem
abordados nas ações de reparos da edificação.
Sendo assim, segue um resumo das constatações mais relevantes:
Instalações Elétricas
O projeto de entrada e medição deve ser atualizado pelo profissional
responsável, para possibilitar a programação da sua execução. Recomenda-se a
limpeza, identificação dos circuitos, organização da fiação e, sobretudo, a
realização de inspeção específica das instalações elétricas, mediante
contratação de profissional especializado, considerando o diagnóstico da
situação, e as propostas de soluções, incluindo a recomendável modernização
dos dispositivos, em atendimento às normas vigentes e a troca da fiação.
Impermeabilização
Recomenda-se a contratação de consultoria especializada para que
sejam estabelecidas as diretrizes que devem constar no PLANO DE MANUTENÇÃO.
Verificar dentro outros itens a estanqueidade do piso do pátio interno, cobertura e
reservatórios que devem ter sua impermeabilização refeita por equipe
especializada.
73
Instalações Hidráulicas
Recomenda-se a contratação de profissional especializado para realizar o
diagnóstico das instalações e proceder aos estudos para eventual
redimensionamento dos coletores de águas pluviais, das prumadas e pátio.
O Plano de Manutenção também deve prever a programação da revisão
de hidráulica, em geral, com periodicidade semestral / anual e a limpeza de todas
as calhas e pontos de captação de água pluvial. Incluir e detalhar procedimentos
e periodicidades no Plano de Manutenção a ser desenvolvido. Proceder com
pintura das tubulações e identificação dos registros; Verificar padrão de consumo
de água nos últimos meses para constatar se não há indício de vazamento oculto
na região frontal da edificação.
Segurança
Recomenda-se a contratação de profissional qualificado e especializado
para consultoria de segurança, para atender às necessidades do condomínio em
relação às exigências técnicas e legais vigentes, contemplando dentre outros
itens: sistema de SPDA – Sistema de Descarga Atmosférica, Sistema de Proteção e
Combate a Incêndio, Acessos, Elevadores.
Fachadas
Recomenda-se a restauração dos revestimentos, dos substratos, da
aderência das camadas já aplicadas, saneamento das infiltrações, saneamento
dos possíveis vazamentos, execução ou reparos das alvenarias das fachadas, dos
rufos e impermeabilizações, recomposição e padronização dos caixilhos e a
restauração dos aspectos originais das fachadas como diretriz ao PLANO DE
MANUTENÇÃO a ser implantado e desenvolvido.

74
Pintura
Recomenda-se a contratação empresa especializada para refazer os
serviços, pautados pela boa técnica executiva, e uso de materiais de qualidade.
Dente os principais diretrizes de trabalho, deve ser obedecido o passo a passo
preconizado pelos fabricante e normas de pintura, dentre elas podem ser citadas:,
remoção de toda pintura e textura aplicada, verificação a integridade do
substrato, regularizando as superfícies, calafetando e tratando fissuras e trincas e
limpeza das bases antes da aplicação da tinta de acabamento a ser aplicado,
uniformemente em todo pano. Deve ser incluído no plano de manutenção
limpeza e repintura da fachada com procedimentos e periodicidade a serem
definidas no PLANO de MANUTENÇÃO.

EXECUÇÃO E ACOMPANHAMENTO DOS TRABALHOS

A maioria dos trabalhos, tirando os trabalhos de rotina, deverá ser
executada, preferencialmente, por mão-de-obra especializada, no mínimo,
qualificada. Também deverão ser desenvolvidos mediante
acompanhamento ou fiscalização de empresa especializada para
minimizar a incidência de desvios na aplicação da técnica construtiva,
atendimento às prescrições normativas, observância aos projetos
disponibilizados e utilização dos materiais especificados.
Outras falhas de manutenção e anomalias estão relatadas no corpo deste

Laudo e no Relatório Fotográfico que segue anexo, vide CADERNOS II, III e IV.
75
8. AVALIAÇÃO DO ESTADO GERAL DA EDIFICAÇÃO
A avaliação do estado geral da edificação, conforme suas condições

técnicas, de uso e manutenção, resultam da análise dos eventos detectados na
inspeção a ser realizada na edificação em estudo, será classificada, conforme
segue:
CRÍTICO: quando o empreendimento contém anomalias classificadas com
grau de risco crítico (sem condições de uso).
REGULAR / MÉDIO: quando o empreendimento contém anomalias
classificadas com grau de risco regular (sujeita a reparos).
SATISFATÓRIO: quando o empreendimento não contém anomalias
significativas (situação normal).
8.1. CONDIÇÕES TÉCNICAS
O edifício YYYY possui quantidade aceitável de anomalias e,

especialmente, falhas corrigíveis, grau Regular: 57%, entretanto o nível de
irregularidades com grau Crítico: 24%, também é representativa, portanto, pode
ser classificado em relação às CONDIÇÕES TÉCNICAS em estado: REGULAR a
CRÍTICO
8.2. CONDIÇÕES DE USO
O edifício YYYY possui quantidade aceitável de anomalias e falhas de uso

corrigíveis; Identificou uso irregular na área ocupada pela(s) unidade(s) do térreo
que aparentemente está(ao) utilizando área que seria de uso comum,
incorporada à área privativa, com reflexos na questão da cota-parte e os assuntos
afetos à regularização.
Em função do acima exposto, pode ser classificado no que se refere às
condições de uso em estado: REGULAR.
76
8.3. CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
Quanto às condições de operação e manutenção do edifício YYYY, foi

constatado um excesso de deficiências, ainda que corrigíveis, mas de grau crítico,
portanto, a classificação nesse item, considera-se: REGULAR a CRÍTICA.
Desta maneira, a classificação do Estado Geral da Edificação foi
classificada como REGULAR, tendendo a CRÍTICA, pelos motivos acima expostos,
pela existência de Anomalias e Falhas de manutenção, com impactos
parcialmente recuperáveis, muito embora a condição de operação seja crítica,
agravada pela inexistência de plano de manutenção, especialmente de longo
prazo. Adicione-se aos fatos acima indicados, a idade da edificação, estimada
em 60 anos, indicando que, em alguns casos a simples ação da manutenção já
não mais atuará na recuperação do desempenho dos sistemas, recomendando a
troca dos mesmos.
Segue quadro resumo:
ESTADO GERAL DA EDIFICAÇÃO
CONDIÇÕES TÉCNICAS REGULAR a CRÍTICO
CONDIÇÕES DE USO REGULAR
OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO REGULAR a CRÍTICO
77
9. NORMAS REFERENCIADAS
Seguem as principais normas utilizadas no presente trabalho.
1.1. Elétrica
NR10
NR 5410
NR 5419
1.2. Civil
NBR 9050
NBR 16071
NBR 6493
NBR 5626
1.3. Hidráulica
1.4. Pintura
1.5. Revestimentos
1.6. Esquadrias
1.7. Diversas
NBR 15575
NBR 5674
NBR 14037
NBR 16280
Etc ... Etc...
NOTA 3 :
O Checklist poderá ser facilitado, mediante utilização das fichas de
vistoria integrantes do Laudo.
78
10. ENCERRAMENTO:
Este Laudo Técnico de Vistoria contém 79 (setenta e nove) folhas
digitadas de um só lado, contando com esta.
Segue encadernação complementar onde constam as anomalias e
falhas de manutenção, agrupadas por grau de Risco, abrangendo os
sistemas: Alvenaria; Esquadrias; Cobertura; Estrutura de Concreto;
Fachadas; Impermeabilização; Instalações Elétricas; Instalações Hidráulicas;
Limpeza; Pintura; Revestimentos de Teto; Revestimentos de Parede;
Revestimentos de Piso e Segurança classificados segundo:
CADERNO II - grau de risco: CRÍTICO
CADERNO III - grau de risco: REGULAR / MÉDIO
CADERNO IV - grau de risco: MÍNIMO
NOTA 4 :
O Checklist poderá ser facilitado, mediante utilização das fichas de vistoria
integrantes do Laudo. Referido Checklist deverá ser realizado pelo profissional
habilitado ou empresa contratada, responsável pela elaboração do LVT, antes da
emissão do laudo, atestando, consignando que:
- todas as obras de reparo foram executadas e o imóvel se encontra em boas
condições para o uso proposto e em condições adequadas de conservação,
estabilidade e segurança (em atendimento ao Decreto13.616: Art 3º § 1º; Art9º
no seu preâmbulo e incisos V e VI, que prevê emissão de declaração conjunta,
pelo reponsável pela edificação e profissional habilitado);
Indica-se a realização de nova Inspeção Predial dentro do prazo de:

UM ANO para averiguação da implantação das providências segu ndo as
recomendações formuladas.
NOTA 5 :
O prazo para realização de Nova Vistoria na edificação poderá ser suspenso, pelo
prazo de 05(cinco) anos após a emissão do Laudo, atestando que as obras de
reparos, foram executada e a edificação encontra-se em boas s condições para
o uso proposto (em atendimento ao Decreto13.616: Art 3º § 1º)
São Paulo, 23 de maio de 2012
_______________________________________________________________________
Art. n°XXXXXXXXXX
Eng° Ppppp Jjjjjj – CREA cccccc - Contratado
79

Modelo Laudo Insp Predial-29 - Maio2012 - Norma IBAPE SP - R4 07 10

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Modelo de Laudo de Inspeção Predial

EMPRESA OU PROFISSIONAL HABILITADO

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO YYY

LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL

ENDEREÇO: RUA WWW Nº. 469

EMPRESA OU PROFISSIONAL HABILITADO

Sr. José (síndico)

Ref.: LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL

Encaminho, após Inspeção minuciosa dos pisos em concreto das

Sem mais, atenciosamente,

São Paulo, 23 de maio de 2012.

EMPRESA OU PROFISSIONAL HABILITADO

2.1. SOLICITANTE ................................................................................................................................... 6

6.1. DATA DA VISTORIA...................................................................................................................... 25

6.4. GRÁFICO DA INCIDÊNCIA DAS ANOMALIAS E FALHAS DE MANUTENÇÃO .................. 68

8.1. CONDIÇÕES TÉCNICAS ............................................................................................................. 76

10. ENCERRAMENTO: ........................................................................................................................ 79

EMPRESA OU PROFISSIONAL HABILITADO

1. TERMO DE ENTREGA E USO

É proibida a reprodução deste Laudo de Inspeção Predial sem a

O LAUDO de INSPEÇÃO PREDIAL contém 04 (quatro) CADERNOS,

Nos cadernos II, III e IV, estão considerados os danos,

CADERNO II / Grau de Risco: CRÍTICO

Os cadernos referem-se às áreas comuns do Condomínio Edifício

A presente inspeção terá a função de orientar a manutenção da

EMPRESA OU PROFISSIONAL HABILITADO

Na inspeção foram identificadas as Anomalias Construtivas, ou

São Paulo, 23 de maio de 2012

EMPRESA OU PROFISSIONAL HABILITADO

O Laudo Técnico de Inspeção Predial será ilustrado por

A Análise do Risco consiste na classificação das anomalias e falhas

EMPRESA OU PROFISSIONAL HABILITADO

A metodologia adotada no presente trabalho fundamenta -se na

1. Determinação do nível e tipo de inspeção;

CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO DAS ANOMALIAS E FALHAS DE

CRITICO: Impacto irrecuperável, relativo ao risco contra a saúde, segurança

REGULAR / MÉDIO: Impacto parcialmente recuperável relativo ao risco

MINIMO: Impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos, sem incidência

EMPRESA OU PROFISSIONAL HABILITADO

CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO:

CRÍTICO: Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas de

REGULAR / MÉDIO: Quando o empreendimento contém anomalias e/ou

SATISFATÓRIA: Quando o empreendimento não contém anomalias e/ou

CRÍTICA: Excesso de anomalias incorrigíveis e corrigíveis;

REGULAR: Quantidade aceitável de anomalias corrigíveis;

SATISFATÓRIA: Ausência ou quantidade mínima de anomalias corrigíveis.

CRÍTICA: Excesso de anomalias incorrigíveis de segurança, habitabilidade,

REGULAR: Quantidade aceitável de anomalias de uso corrigíveis;

SATISFATÓRIO: Ausência ou quantidade mínima de irregularidades de uso

CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO:

CRÍTICA: Excesso de falhas incorrigíveis e corrigíveis;

REGULAR: Quantidade aceitável de falhas corrigíveis;

SATISFATÓRIA: Ausência ou quantidade mínima de falhas corrigíveis.

EMPRESA OU PROFISSIONAL HABILITADO

VISÃO SISTÊMICA DA EDIFICAÇÃO (VSE)

A VSE é a maneira mais comum de concepção e de execução das

O relatório fotográfico das áreas comuns aponta as manifestações

CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS:

Serão consideradas ANOMALIAS CONSTRUTIVAS aquelas que prejudicam o

ENDÓGENAS: Aquelas originárias de vícios de projeto,

EXÓGENAS: Aquelas decorrentes de danos causados por terceiros;

NATURAIS: Oriundas de danos causados pela natureza;

FUNCIONAIS: Provenientes de degradação.