Laudo BBC Engenharia 14.10.20 Completo - Histórico E-Mails SAC e Demais Laudos

PARECER TÉCNICO
PERICIAL
Imóvel situado na Rua Leopoldina, nº 335 apto 102 – Bairro Santo Antônio – Belo
Horizonte – Minas Gerais
Elaborado por:
Rodrigo Baêta Simões da Rocha

Engº Civil – CREA-MG 93.232/D
Engenheiro Perito e Avaliador
Belo Horizonte – MG, Outubro de 2020.

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Rua Dom Prudêncio Gomes, 615 – Coração Eucarístico.
Tel.: +55 31 3275-3653 + 55 31 2535-3653 | CEP 30535-580
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Índice
1. PRELIMINARES ................................................................................................................................................... - 1 -
1.1. CONTRATANTE ......................................................................................................................................... - 1 -
1.2. OBJETIVO ..................................................................................................................................................... - 1 -
1.3. ESCOPO DOS TRABALHOS ..................................................................................................................... - 1 -
1.4. A VISTORIA ................................................................................................................................................. - 1 -
1.5. FATORES CONDICIONANTES ................................................................................................................ - 3 -
1.6. METODOLOGIA APLICADA ................................................................................................................... - 3 -
1.7. RESPONSÁVEIS TÉCNICOS ..................................................................................................................... - 3 -
1.8. SIGILO ........................................................................................................................................................... - 3 -
1.9. GENERALIDADES ...................................................................................................................................... - 3 -
1.10. CONCEITO DE PATOLOGIA ...................................................................................................................... - 8 -
2. DO IMÓVEL OBJETO DO TRABALHO ......................................................................................................... - 10 -
3. DO HISTORICO.................................................................................................................................................. - 10 -
3.1. RELAÇÃO DE PATOLOGIAS E VICIOS CONSTRUTIVOS IDENTIFICADOS PELA
PROPRIETÁRIA DA UNIDADE 102 DESDE A ENTREGA DO IMÓVEL. .................................................... - 15 -
4. DO LEVANTAMENTO E DAS PATOLOGIAS EVIDENCIADAS EM 09/10/2020 ................................... - 15 -
4.1. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS PATOLOGIAS ............................................................................ - 24 -
4.2. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ................................................................................................................. - 27 -
5. CONCLUSÃO ..................................................................................................................................................... - 44 -
5.1. NORMA DE DESEMPENHO – NBR 15.575 .......................................................................................... - 44 -
5.2. DOS DANOS................................................................................................................................................ - 48 -
5.3. DOS PRAZOS .............................................................................................................................................. - 49 -
6. ANOTAÇÕES DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA .................................................................................. - 50 -
6.1. RODRIGO BAÊTA SIMÕES DA ROCHA .............................................................................................. - 50 -
7. ENCERRAMENTO............................................................................................................................................. - 51 -
8. ANEXO ................................................................................................................................................................ - 53 -
9. ADENDOS – EMAILS, RELATORIOS E LAUDOS ANTERIORES. ............................................................ - 57 -
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1. PRELIMINARES
1.1. CONTRATANTE
Os serviços técnicos realizados para elaboração deste Parecer Técnico, foram solicitados
pela Sra. Claudia de Souza Bacelar, proprietario do imóvel.
1.2. OBJETIVO
O objetivo deste parecer técnico é evidenciar a situação física atual da edificação e eventuais
inconformidades construtivas existentes à data da vistoria executada, em alinhamento com
as patologias identificadas, conforme relato da proprietária em documentação apresentada
desde a data da entrega do imóvel em referência.
1.3. ESCOPO DOS TRABALHOS
Os trabalhos para elaboração deste parecer técnico implicaram em:
 Vistoria;
 Ensaios não destrutivos;
 Tomada de Fotografias;
 Análise dos danos observados na edificação;
 Analise do historico e documentos disponibilizados pelo Contratante.
 Elaboração do parecer técnico.
1.4. A VISTORIA
Realizada no dia 08 de Outubro de 2020 na presença da parte interessada, a Sra. Claudia

Souza Bacelar e Dr. Augusto Bacelar de Faria.
A vistoria objetivou a análise de patologias nos sistemas construtivos que compõe o imóvel
objeto deste trabalho técnico, através da realização de ensaios não destrutivos e
confrontação dos projetos executivos ao observado in loco, desta forma, possibilitando a
constatação de vícios construtivos na unidade privativa inspecionada.
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Edifício Leopoldina
Unidade vistoriada
Rua Leopoldina
Vista aérea do imóvel onde foram localizados os trabalhos. *vista aérea datada de 15 de maio de 2018.
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1.5. FATORES CONDICIONANTES
A documentação e/ou informações fornecidas pela Contratante foram aceitos de boa-fé pelo
responsável pela elaboração deste trabalho técnico.
1.6. METODOLOGIA APLICADA
Para elaboração do Parecer Técnico foram utilizados preceitos normatizados da ABNT –

Associação Brasileira de Normas Técnicas bem como as bibliografias técnicas e boas
técnicas de engenharia.
1.7. RESPONSÁVEIS TÉCNICOS
O responsável técnico pela elaboração do presente Parecer Técnico Pericial é o engenheiro

civil Rodrigo Baêta Simões da Rocha devidamente inscrito no CREA/MG sob o número
93.232/D.
1.8. SIGILO
O trabalho técnico apresentado foi elaborado em caráter confidencial, sendo emitido em

uma via impressa e uma via digital, endereçado ao Contratante, além da cópia destinada ao
arquivo técnico da empresa contratada.
Qualquer informação e/ou esclarecimentos adicionais a terceiros só serão fornecidos

mediante autorização explicita do contratante
1.9. GENERALIDADES
A atividade pericial, originada no mundo jurídico e, de acordo com De Plácido e Silva, no

Vocabulário Jurídico da Editoria Forense de 1978, define-se como:
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Perícia. Do latim peritia (habilidade, saber), na linguagem
jurídica designa, especialmente, em sentido lato, a diligencia
realizada ou executada por peritos, a fim de que se esclareçam ou
se evidenciem certos fatos.
Significa, portanto, a pesquisa, o exame e a verificação, acerca da

verdade ou da realidade de certos fatos, por pessoas que tenham
reconhecida habilidade ou experiência na matéria de que se trata.
Assim, a denominação dada a esta habitabilidade ou saber passou a
distinguir a própria ação ou investigação levada a efeito para o
esclarecimento pretendido.
A perícia tem como espécies: os exames, as vistorias, os

arbitramentos, as avaliações. Todas elas, genericamente, também
se dizem exames perícias.
A perícia, segundo princípio da lei processual, é, portanto, a

medida que vem mostrar o fato, quando não haja meio de prova
documental para mostra-lo, ou quando se quer esclarecer
circunstancias, a respeito do mesmo, que não se acham
perfeitamente definidas.
A perícia, por via de regra, importa sempre em exame que

necessite ser feito por técnicos, isto e, por peritos ou pessoa haveis
e conhecedoras da matéria a que se refere.
O exame, a diligencia ou qualquer medida que não tenha por
escopo a descoberta de um fato, que dependa de habilidade técnica
ou de conhecimentos técnicos não constitui, propriamente, uma
perícia, no rigor do sentido do vocábulo.
De acordo com os “Experts” Tito Livio Ferreira Gomide, Jerônimo Cabral P. Fagundes Neto
e Marco Antonio Gulio, na publicação “ Engenharia Diagnostica em Edificações” da editora
Pini, no conceito de perícia acima definido pelo Prof. De Plácido e Silva destaca-se a
especialidade na investigação do fato, sabendo-se que a Administração da Justiça visa a
aplicação da lei à verdade do fato, compreendendo que a pericia é fundamental nessa
finalidade, sendo o melhor recurso dentre as provas, para bem esclarecer ou descobrir o
fato.
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Assim como exposto pelo Prof. Plácido e Silva, o novo Código de Processo civil reconhece a
importancia da realização da prova pericial devendo no Juiz ser assessorado por perito
quando o fato depender de conhecimento tecnico ou cientifico.
Segundo artigo 473 do Novo CPC, o laudo pericial deverá possuir linguagem simples com
coerencia logica, contendndo, a exposição do objeto da perícia; a análise técnica ou
científica realizada pelo perito; a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e
demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento
da qual se originou.
Na prática, a atividade pericial não se limita ao mundo jurídico, o mercado de trabalho

extrajudicial e também mais amplo pois a maioria das anomalias construtivas de nossas
edificações não são discutidas e solucionadas em Juízo, mas exigem a “prescrições” técnicas
dessa especialidade da Engenharia.
A circunstância da imobilidade do objeto de estudos do perito em edificações exige que o

mesmo desenvolva grande parte de seu trabalho no lado do imóvel, sendo o diagnostico
das anomalias construtivas e das falhas de manutenção constituem seu principal objetivo.
“As principais ferramentas da Engenharia Diagnóstica são os procedimentos técnicos

investigativos, que podem ser classificados pela sua progressividade e estão representados
pelas vistorias, inspeções, auditorias, perícias e consultoria. ”
Conforme resolução do CONFEA n. 345, de 27 de julho de 1990, que se basearam na

tradicional visão jurídica, tem-se:
Art. 1 – Para efeito desta resolução define-se:
a) Vistoria é a constatação de um fato, mediante exame

circunstanciado e a descrição minuciosa dos elementos que
o constituem, sem a indagação das causas que o
motivaram.
b) Arbitramento é a atividade que envolve a tomada de

decisão ou posição entre alternativas, tecnicamente
controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
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c) Avaliação é a atividade que envolve a determinação
técnica do valor quantitativo ou monetário de um bem, de
um direto ou de empreendimento.
d) Perícia é a atividade que envolve a apuração das causas

que motivaram determinado evento ou da asserção de
direito.
e) Laudo é a peça na qual o perito, profissional habilitado,

relata o que observou e dá suas conclusões ou avalia o
valor de coisa ou direitos, fundamentadamente.
Ainda de acordo com os “Experts” Tito Livio Ferreira Gomide, Jerônimo Cabral P. Fagundes
Neto e Marco Antonio Gulio, na publicação “Engenharia Diagnóstica em Edificações” da
editora Pini, aprofundando os conceitos do IBAPE, ABNT e Confea, com foco exclusivo
para a Engenharia Diagnostica em edificação, podemos enunciar os seguintes conceitos
específicos:
“Vistoria em edificações é a constatação técnica de determinado fato, condição ou

direito relativo a uma edificação, mediante verificação “in loco”.
Inspeção em Edificações é a analise técnica de fato, condição ou direito relativo a uma

edificação.
Auditoria em Edificação é o atestamento técnico de conformidade de um fato, condição

ou direito relativo a uma edificação.
Perícia em Edificação é a determinação da origem, causa e mecanismo de ação de um

fato, condição ou direito relativo a uma edificação.
Consultoria em Edificação é a prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou

direito relativo a uma edificação. ”
As origens das patologias construtivas derivam de fatores endógenos, exógenos, naturais e

funcionais:
Endógenos – Originados de fatores intrínseco ao sistema da edificação, como erro de

projeto, material diverso ao especificado pelo projetista ou de pouca qualidade, assim como
desacerto na execução ou execução descuidada (vicio construtivo).
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Exógenas – São aquelas originarias de fatores externos decorrentes da ação de
terceiros, a exemplo dos choques mecânicos, exposições dos sistemas a gases ou líquidos
corrosivos, desgaste excessivo por abrasividade não considerada em projeto, explosões por
imperícia do usuário, dentre outros.
Naturais – Decorrem, principalmente, em função das condições climáticas

previsíveis ou não, onde o calor intenso do sol, o frio excessivo, chuvas torrenciais, granizo,
ventanias e demais ações naturais podem causar avarias ou alterar as condições de
funcionamento para quais os sistemas foram projetados.
Funcionais – Ocorrem quando as origens das patologias derivam do desgaste do

material ou da degradação do mesmo após significativo tempo de utilização da edificação
em uso repetitivo e continuo.
Grande parte das perícias em edificações, visam determinar a causa do fato, condição ou
direito e encontrar o nexo causal desses efeitos, permitindo a apuração das
responsabilidades, motivo de se tratar de ferramenta importante no processo judicial em
ocasiões voltadas para aprimoramento de qualidade, ocorrência de anomalias e falhas
construtivas, evitando desgastes jurídicos previsíveis ou mesmo repetição de prejuízos em
outros empreendimentos por parte do construtor.
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1.10. CONCEITO DE PATOLOGIA
Na engenharia o termo patologia trata da percepção de uma edificação como um organismo

vivo que interage com o ambiente e o usuário.
Segundo estudos realizados pela Universidade de Ouro Preto - MG (UFOP), através do

Engenheiro Civil e pesquisador Ernani Carlos de Araújo, o termo “patologia” vem do grego
e significa estudo das doenças, muito utilizado na medicina e em diversas outras áreas,
especialmente na Engenharia Civil.
De acordo com Engenheiro Civil Ernani Carlos de Araújo, temos que:
“... o conceito de patologia se estabelece como uma

disfunção resultante de um conjunto de fatores, que faz com
que uma edificação não satisfaça completamente os critérios
técnicos de seu projeto. ”
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As manifestações patológicas têm origem nas etapas de planejamento e projeto tais são mais
graves do que a falha de qualidade de materiais ou má execução, por isso é mais do que
necessário investir mais tempo no detalhamento e estudo da estrutura que, por falta de
previsão tomar decisões incorretas ou adaptá-las durante a execução.
Os agentes causadores das patologias podem ser:
 Cargas e sobrecargas;
 Variação de umidade;
 Variações térmicas intrínsecas e extrínsecas ao concreto;
 Agentes Biológicos;
 Incompatibilidade de materiais;
 Agentes atmosféricos, entre outros.
Origem dos problemas patológicos com relação às etapas de produção e uso das obras
civis.
Como exemplo, podemos citar fissuras em vigas por ação de momento fletor, onde o agente
causador é uma carga – sem a presença de carga não existe a formação de fissura – qualquer
que seja a origem de problema. Fissuras verticais em vigas têm-se como agentes causadores
tanto a variação da umidade (retração hidráulica por falta de cura), quanto gradientes
térmicos resultantes do calor de hidratação do cimento, ou gradientes térmicos resultantes
de variações diárias e anuais da temperatura ambiente. Cada causa correspondera a uma
terapia mais adequada e duradoura.
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2. DO IMÓVEL OBJETO DO TRABALHO
O Condomínio do Edifício Leopoldina, situado a Rua Leopoldina, nº 335 – Bairro Santo

Antônio – Belo Horizonte/MG, possui certidão de Baixa e Habite-se datada de 15/08/2015.
A edificação em questão possui área total de 1.144,17 m², sendo o mesmo composto por 08
pavimentos, sendo:
 Subsolo - vagas de garagem

 Térreo – vagas de garagem e hall social
 05 pavimentos contendo 02 unidades autonomas em cada pavimento. Unidades do
primeiro pavimento e quinto pavimento possuem área descoberta privativa.
A unidade de número 102 em questão, possui em sua planta construída, 02 quartos sendo
um quarto suíte, banheiro social, sala conjugada com cozinha, área de serviço externa e área
privativa descoberta com jardineira gramada.
 Idade real: 5 anos. (baseada na data da certidão de baixa e habite-se)

 Area coberta aproximada de 52,00 m²
 Área descoberta - 119,48m² de área descoberta.
 Estado de Conservação: “Necessitando de reparos simples a importantes” conforme
Tabela de Ross-Heidecke para depreciação física, do livro Princípios de Engenharia
de Avaliações – Moreira, L. Alberto – Edição Convênio EN - HAP/ PINI.
 Padrão Construtivo: Normal, de acordo com a NBR 12.721/92 - Norma Brasileira
para Avaliação de Custos Unitário e Preparo de Orçamento de Construção para
Incorporação de Edifícios em Condomínios da ABNT.
3. DO HISTORICO
A sucinta descrição deste histórico, baseia-se em documentação disponibilizada como

projetos, contratos, laudos anteriores, e e-mails trocados entre as partes, elaborou-se o
histórico abaixo, a fim de comprovar a data dos relatos e danos pela proprietária e a
construtora.
10/06/2014 – Realização da primeira assembleia extraordinaria do Condominio do Edificio

Leopoldina situado a Rua Leopoldina, 335 – Santo Antonio – Belo Horizonte/MG
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27/03/2015 – Sra. Claudia Souza Bacelar e a Sra. Claudia Ruas Santos assinam contrato de
promessa de compra e venda do imóvel situado a Rua Leopoldina, nº 335 unidade 101 –
Bairro Santo Antônio – Belo Horizonte/MG.
15/05/2015 – Negociação em duplicidade da unidade 101 pela construtora Sólido e

Imobiliaria GL, fez-se necessário o distrato do contrato de promessa de compra e venda
realizado entre Sra. Claudia Souza Bacelar e a Sra. Claudia Ruas Santos em 27/03/2015.
15/05/2015 – Após negociações realizadas, com intermedio do diretor da Construtora

Sólido, Sr. Eduardo Vasques, foi firmado contrato de promessa de compra e venda entre a
Sra. Sra. Claudia Souza Bacelar e o Sr. Haroldo Guimarães Brasil e sua esposa Sra. Adriana
Reis Brasil.
16/07/2015 – E-mail da Sra. Claudia Bacelar ao SAC (serviço de atendimento ao cliente) da

Constrora Solido atraves da Sra. Danuza, identificando vicios construtivos aparentes e
ocultos.
17/07/2015 – E-mail da Sra. Cynthia Lanna (Aspe Imoveis) com copia a GL

empreendimentos direcionado a Sra Claudia Bacelar, questionando a Sra Claudia sobre o
prazo para a solução dos problemas.
17/07/2015 – Retorno da Sra. Claudia à Sra. Cynthia, informando que as vistorias ocorrem
todas às quartas e portanto, a vistoria no seu imóvel ocorrerá no dia 22/07/2015.
23/07/2015 – E-mail entre o SAC – Construtora Sólido e Sra. Claudia Souza Bacelar – SAC
informa da necessidade de alteração da data da vistoria para o dia 28/07/2015 em função da
disponibilidade da Sra. Claudia.
23/07/2015 – E-mail entre a Sra. Claudia Souza Bacelar e a Sra. Gabriela (SAC – Construtora
Sólido) – Sra. Claudia informa a sua disponibilidade para o dia 28/07/2015 e sugere o
horario das 08:30.
23/07/2015 – E-mail entre a Sra. Gabriela (SAC – Construtora Sólido) e Sra. Claudia Souza
Bacelar – Sra. Gabriela concorda com o horario sugerido e agenda a vistoria.
25/08/2015 – E-mail entre a Sra. Claudia Souza Bacelar e a Sra. Vanuza (SAC – Construtora
Sólido), informando sobre o agendamento com a equipe da Construtora Solido para realizar
as intervenções necessárias, e informou sobre a dificuldade de acesso a rampa da garagem
pedindo interferencia da construtora.
20/11/2016 – E-mail da Sra. Claudia cobrando a intervenção informada em 16/07/2015 junto

a porta de entrada.
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21/11/2016 – E-mail entre a Sra. Claudia Souza Bacelar e a Sra. Vanuza (SAC – Construtora
Sólido), informando sobre fissuras, danos nas esquadrias e dificuldade de troca da porta de
entrada já solicitada anteriormente no ano de 2015.
28/11/2016 – E-mail entre SAC – Construtora Sólido e Sra. Claudia Souza Bacelar – SAC
retorna a Sra. Claudia informando que os vicios construtivos ocultos serão tratatados e
como a construtora pretende trata-los. Foi informado ainda, pela construtora, como uma
das causas dos vícios apresentados, como sendo "apenas acomodação da laje"
09/12/2016 – E-mail da Sra. Claudia ao SAC solicitando posicionamento sobre o não

atendimento a troca da porta de entrada solicitada no ano de 2015 e ao qual fornecedor e
construtor se propuseram a trocar.
09/12/2016 – E-mail do SAC da Construtora Sólido a Sra. Claudia informando sobre a

realização do pedido da porta e aguardo da entrega da mesma.
12/12/2016 – E-mail da Sra. Claudia ao SAC relatando diversos vicios ocultos no imóvel.
Sra. Claudia solicita posicionamento. Vícios relatados: Parede da suíte com infiltração,
necessidade de troca de rodapés (que mofaram com infiltração), e foto da trinca da parede
divisória entre as unidades e o quarto suíte.
12/12/2016 – E-mail do SAC a Sra. Claudia informando que as intervenções solicitadas já

foram identificadas na unidade 101 e as intervenções estão sendo realizadas.
19/12/2016 – E-mail da Sra. Claudia ao SAC solicitando posicionamento da Construtora

Sólido em relação aos pontos já levantados e intervenções iniciadas em 11/2016.
19/01/2017 – E-mail da Sra. Claudia ao SAC encaminhando relatório da Atlas Schindler

sobre os danos causados ao equipamento.
19/01/2017 – E-mail do Sr. Cassio Lima a todos os condominios e ao SAC da Construtora

Sólido, solicitando análise minuciosa para constatar a real causa da patologia no elevador,
alem de entupimento na tubulação hidrossanitária.
19/01/2007 – E-mail do SAC ao condominio informando que o protocolo para verificação do

vazamento junto ao elevador e ao entupimento da rede hidráulica, está pronto, sendo
necessário apenas agendar horário para solucionar. Informa ainda que: ” É preciso frisar
que todos os nossos edifícios seguem a tabela de garantias do SINDUSCON-MG. A garantia
para instalações hidrossanitárias do Ed. Leopoldina quanto a problemas de instalação,
vedação e funcionamento, que é de 01 (um) ano, já venceu (Prédio entregue em 30/04/2015).
Porém vamos fazer a vistoria para averiguar se os danos causados são devidos à
movimentação ou acomodação estrutural, quando a garantia é de 05 (cinco) anos. Se for
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esse o caso efetuaremos as correções. Caso contrário o condomínio deverá procurar a
solução através do seu síndico e/ou administradora sem intervenção ou responsabilidade
por parte da Construtora.”
20/01/2017 – Notificação extra-judicial emitida pela Sra. Claudia Souza Bacelar relatando os
danos e patologias identificados na sua unidade e área comum da edificação.
23/01/2017 – E-mail entre a Sra. Claudia Souza Bacelar e o SAC (serviço de atendimento ao
cliente) da Construtora Sólido através da Sra. Natalia. No documento a Sra. Caudia informa
a Construtora sobre danos já evidenciados e comunicados a construtora em data anterior
sem a solução da causa, além de informar sobre a evidencia de ligação incorreta da
tubulação de esgoto sanitário na prumada de águas pluviais, evidencia de infiltração e
percolação de água de forma indevida no sistema do elevador. Foi relatado ainda, a
presença de restos de obra na tubulação sanitaria como causa dos entupimentos constantes
da tubulação e, o surgimento da infiltração do piso/laje da área externa da unidade. Por fim,
a Sra. Claudia agradece a presteza do SAC na pessoa da Sra Vania e Natalia, e relata a
problematica existente na parte técnica para solução das causas das patologias
evidenciadas.
23/01/2017 – E-mail entre a Sra. Natalia (SAC – Construtora Sólido) e Sra. Claudia Souza
Bacelar, oportunamente Sra. Natalia informa sobre a data para troca do revestimento
cerâmico danificado e conserto do muro entre as áreas privativas. Para os demais itens
foram abertos chamados. Foi informado ainda o contato junto ao setor responsavel da Atlas
Schindler na pessoa do Sr. Jordano, para manutenção e orientação relativo ao equipamento
junto à Construtora.
Bacelar – Sra. Natalia informa que a construtora não negou-se a realizar os atendimentos e
se predispos a realizar as vistorias e reparos sempre eu possivel. Informou ainda que a
garantia das instalações hidrossanitárias, finda-se em um ano, conforme tabela do
Sinduscon-MG. Quanto as pendências da unidade 102, foi realizada disponibilidade de
nova vistoria, para que as providencias fossem tomadas.
cliente) da Construtora Sólido através da Sra. Natalia, relatando a falta de orientação dos
profissionais que foram disponibilizados para realizar as intervenções na unidade
autonoma, além de relatar a preocupação com a inexistencia de interferenicas na área
comum da edificação por parte da construtora.
21/02/2017 - E-mail entre a Sra. Natalia (SAC – Construtora Sólido) e Sra. Claudia Souza
Bacelar - Sra. Natalia informou que o bombeiro foi acionado para ir ao edificio para
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identificação da causa e reparação do sistema de esgoto da maquina de lavar roupas e caso
seja constatada a responsabilização da construtora o mesmo será reapado. Foi informado
ainda que durante o acompanhamento do tecnico da empresa responsavel pelo elevador,
não foram identificadas infiltrações nem no fundo, nem no teto do fosso do elevador,
devendo ser acompanhado a permanência de água nas próximas chuvas.
cliente) da Construtora Solido atraves da Sra. Natalia. Sra Claudia informa sobre a não
realização do tratamento adequado ao sistema de esgotamente sanitario da maquina de
lavar e/ou infiltração da laje.
Bacelar - Sra. Natalia informou que sobre o atendimento e realização de reparos, não
entende o ajuizamento das cobranças.
cliente) da Construtora Solido atraves da Sra. Natalia, informando que em funçao da
inexistencia de cumprimento das requisições realizadas, findou-se as tentativas de
composição amigavel e informa o ajuizamento da ação de cobrança por danos materiais e
morais.
01/03/2017 – Emissão de relatório de vistoria do Sr. Edmar Ribeiro da Silva, apontando a

inexistência de procedimentos para sanar a causa da patologia junto a infiltração na laje e
demais ações que deverão ser realizadas para solução de outras não confomidades
apontadas na notificação da proprietaria, Sra. Claudia.
20/10/2018 – Entrega de Laudo Pericial elaborado pela Expert Eng. Ana Clara Nakagawa
Fraga Cesar, com objetivo de periciar a unidade 102 do condomínio Leopoldina, nos autos
da ação número 5072549-18.2017.8.13.0024
25/09/2019 – Inicio dos trabalhos periciais pelos Experts Eng. Marco Antônio Fonseca Paiva
(CREA 49.836/D-MG) e Eng. José Lopes Faria Schettini (CREA 44.952/D-MG), onde
objetivou-se a analise da edificação e levantamento das patologias existentes na área
comum da edificação, conforme tabela abaixo:
1 Ligação indevida de água pluvial na rede de esgoto primária (sanitário)

2 Dano Estrutural com presença de patologias na laje de piso e vigas do pilotis
3 Infiltrações intensas na caixa de escada e elevador decorrente de água pluvial
4 Da saída de água pluvial junto da tampa de entrada de acesso a caixa d'água
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5 Inclinação da rampa de garagem de acesso ao pilotis
Deficiencia no caimento da tubulação de esgoto e água pluvial instalada no teto
6 do pilotis
7 Infiltração no granito da fachada principal do prédio junto ao 1º pavimento
8 Falta de corrimão na entrada do prédio
9 Infiltrações nas divisas laterais
10 Trincas no muro de divisa
3.1. RELAÇÃO DE PATOLOGIAS E VICIOS CONSTRUTIVOS IDENTIFICADOS

PELA PROPRIETÁRIA DA UNIDADE 102 DESDE A ENTREGA DO IMÓVEL.
1 Infiltração nas paredes e teto da garagem

2 Fissuras nas paredes da área privativa e área comum
3 Infiltração/percolação nos rejuntes da cerâmica da laje da área privativa
4 Fissura longitudinal em toda base de um pilar de sustentação da garagem
Alagamento do hall de entrada com água pluvial em conjunto com esgoto
5 proveniente da área de tanque e áreas de serviço das unidades
6 Rachaduras nas vigas de sustentação da laje da garagem (foi coberta por gesso)
Reparo em andamento do encanamento de abastecimento de água da caixa
7 d'água na área privativa do apto 102
8 Reparo mal-acabado na parede da escadaria que dá acesso ao apto 102
9 Infiltração/percolação da laje da área externa
Rachaduras e infiltração nas vigas de sustentação na garagem, abaixo da área
10 privativa
Entupimento dos ralos da área externa com dejetos e copos plático no
11 encanamento
12 Escoamento da água pluvial e da maquina de lavar no hall de entrada do prédio
13 Encanamento estourado da caixa d'água
4. DO LEVANTAMENTO E DAS PATOLOGIAS EVIDENCIADAS EM 09/10/2020
Seguindo os preceitos das normas técnicas pertinentes a cada sistema construtivo, boas
técnicas e bibliografia técnica existente, após analise visual da tipologia das patologias
durante vistoria ao local, inclusive com auxilio de aparelhos com cameras térmicas,
apresentamos as palogias identificadas no apartamento 102 e alguns pontos da area comum
da edificação.
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Cabe ressaltar que em uma edificação multifamiliar, a saúde dos sistemas construtivos da
edificação incide diretamente na saude dos sistemas construtivos internos as unidades
autonômas, pois trata-se de um único sistema.
Dentre diversos outros exemplos que podemos citar, estar o sistema hidro-sanitario, não há
como ter uma boa qualidade de água na unidade autonoma, se a caixa d’água comum a
edificação não for devidamente higienizada pelos responsaveis, da mesma forma segue os
demais sistemas. O sistema é único, e necessita ser tratado como tal.
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Situação Fotos Local/Sistema Patologia Causas Consequência Possível Sugestão de Intervenções
a) Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da

estrutura.b) Retirada da causa da umidade, (c) Remover todo o
a) Evidencia de revestimento da alvenaria; Demolir toda a argamassa danificada;
movimentação estrutural Posicionar telas Q-113, adotando-se trespasse de 20 a 30 centímetros nas
Infiltração de água e gases na alvenaria e
com esmagamento da duas direções, também posicionadas através de espaçadores plásticos e
Trinca inclinada na decomposição do revestimento.
argamassa de fixadas por pinos com rosca de Ø6,3mm a cada 30 centímetros.
1 1a3 Revestimento alvenaria do muro Compromentimento do sistema de vedação
assentamento. b) Umedecer as superfícies das alvenarias por 24 horas (sem
divisório (alvenaria) e sistema estrutural a
Deficiência na amarração encharcamento de água). Projetar a argamassa estrutural (grout),
medio/longo prazo.
entre alvenarias. C) aplicando em movimentos circulares. Executar cura úmida por 7 (sete)
Umidade por capilaridade. dias consecutivos. No caso de haver incidência de sol, cobrir com sacos
de aniagem e/ou manta bidim.; Refazer todo revestimento das
alvenarias
Fissura horizontal e Infiltração de água e gases na alvenaria e
Movimentação da manta
fissuras verticais na decomposição do revestimento.
asfaltica, possivel Retirada da proteção mecanica e recomposição da mesma. Utilização de
2 4a6 Revestimento base da alvenaria ao Compromentimento do sistema de vedação
deficiência na proteção impermeabilizaçãop por xypex ou similar.
longo de todo muro (alvenaria) e sistema estrutural a
mecânica.
divisório medio/longo prazo.
Fissuras verticais na Movimentação da manta
decomposição do revestimento.
base da alvenaria ao asfaltica, possivel Retirada da proteção mecanica e recomposição da mesma. Utilização de
3 7, 8 Revestimento Compromentimento do sistema de vedação
longo de todo muro deficiência na proteção impermeabilizaçãop por xypex ou similar.
(alvenaria) e sistema estrutural a
divisório mecânica.
medio/longo prazo.
Movimentação da manta Infiltração de água e gases na alvenaria e
Fissura vertical na
asfaltica, possivel decomposição do revestimento. Retirada da proteção mecanica e recomposição da mesma. Utilização de
4 9, 10 Revestimento alvenaria do muro
deficiência na proteção Compromentimento do sistema estrutural a impermeabilizaçãop por xypex ou similar.
divisório (0,15 mm)
mecânica. medio/longo prazo.
Infiltração de água e gases na alvenaria e no

piso provocando a efluorecencia,
Fissura ao longo do Deficiência na execução do decomposição e desplacamento do Retirada do revestimento do piso e rodapé com tratamento da camada
5 11, 12 Revestimento rejunte do rodapé da rejunte do revestimento revestimento e pintura. Compromentimento de proteção mecanica da impermeabilização, e recomposição do
alvenaria (rodapé); do sistema estrutural a medio/longo prazo, revestimento e rejuntamento.
caso exista dano no sistema de
impermeabilização.
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a) Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da estrutura
em concreto armado da edificação.b) Retirada da causa da umidade,
retirada do revestimento ceramico(rodapé) e revestimento em pintura,
a) Evidencia de Infiltração de água e gases na alvenaria e aplicação de argamassa expansiva (se for o caso), tratamento das
movimentação estrutural decomposição do revestimento da area fissuras e trincas com tela Q-10.( Remover todo o revestimento da
Fissuras horizontais
com esmagamento da itnerna e externa do imovel, proliferação de alvenaria; Demolir toda a argamassa danificada; Posicionar telas Q-
na alvenaria; Trinca
argamassa de fungos e bactérias (risco a saúde dos 113, adotando-se trespasse de 20 a 30 centímetros nas duas direções,
6 13 a 16 Revestimento vertical de
assentamento. b) ocupantes). decomposição do revestimento. também posicionadas através de espaçadores plásticos e fixadas por
destacamento entre
Deficiência na amarração Compromentimento do sistema de vedação pinos com rosca de Ø6,3mm a cada 30 centímetros. Umedecer as
alvenarias
entre alvenarias. C) (alvenaria) e sistema estrutural a superfícies das alvenarias por 24 horas (sem encharcamento de água).
Umidade por capilaridade. medio/longo prazo. Projetar a argamassa estrutural (grout), aplicando em movimentos
circulares. Executar cura úmida por 7 (sete) dias consecutivos. No caso
de haver incidência de sol, cobrir com sacos de aniagem e/ou manta
bidim.; Refazer todo revestimento das alvenarias)
Existencia de fissuras ao Infiltração de água e gases na alvenaria e no

longo do rodapé e piso provocando a efluorecencia,
alvenaria propiciando a decomposição e desplacamento do Retirada do revestimento do piso e rodapé com tratamento da camada
Fissuras no rejunte
7 17 a 19 Piso percolação indevida de revestimento e pintura . de proteção mecanica da impermeabilização, e recomposição do
do revestimento
agua entre revestimento Compromentimento do sistema estrutural a revestimento e rejuntamento.
cerâmico e sistema de medio/longo prazo, caso exista dano no
impermeabilização. sistema de impermeabilização.

Deficiência na declividade piso provocando a efluorecencia,
Fissura no rejunte do piso e assentamento do decomposição e desplacamento do Retirada do revestimento do piso e rodapé com tratamento da camada
8 20, 21 Piso do revestimento, revestimento. Deficiencia revestimento e pintura . de proteção mecanica da impermeabilização, e recomposição do
entre rodapé e piso na execução do rejunte do Compromentimento do sistema estrutural a revestimento e rejuntamento.
revestimento; medio/longo prazo, caso exista dano no
sistema de impermeabilização.
entre rodapé e piso na execução do rejunte do Compromentimento do sistema estrutural a revestimento e 7rejuntamento.
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Infiltração de água por fissuras existentes
Deficiência na execução do Retirada do revestimento do piso e rodapé com tratamento da camada
Acumulo indevido entre piso e rodapé. Formação de manchas e
12 28 a 31 Piso caimento do piso, falha de proteção mecanica da impermeabilização, e recomposição do
de água poças de agua propiciando a prolifieração
construtiva; revestimento e rejuntamento.
de doencas.
Retração e dilação da peça decomposição do revestimento. Formação
Fissura inclinada no Retirada do revesitmento cerâmico, retirada da causa da umidade e
cerâmica em função da de manchas e poças de agua propiciando a
13 32, 33 Revestimento revestimento da reassentamento do revestimento com adequação do espaçamento do
variação térmica e prolifieração de doencas.
alvenaria (0,10 mm) ponto hidraulico e entre peças.
umidade existentes. Comprometimento do sistema estrutural a
longo prazo.
Entupimento
constante e retorno Deficiência construtiva, Entupimento constante e retorno de
Alteração da declividade de todo o sistema hidro-sanitario da
14 34, 35 Hidráulico de esgotamento inexistencia de declividade esgotamento sanitario aos pontos de
edificação conforme NBR 8160/1999.
sanitario aos pontos da tubulação sanitária. utilização.
de utilização.
Retirada do revesitmento cerâmico, retirada da causa da umidade e
Fissura no Retração e dilação da peça decomposição do revestimento. Formação
reassentamento do revestimento com adequação do espaçamento do
revestimento (base cerâmica em função da de manchas e poças de água propiciando a
15 36, 37 Revestimento ponto hidraulico e entre peças. Atentar-se para o espaçamento entre as
da alvenaria) (0,05 variação térmica e prolifieração de doencas.
peças conforme estipulado pelo fabricante, a fim de garantir a
mm) umidade existentes. Comprometimento do sistema estrutural a
movimentação térmica da peça.
longo prazo.
Fissura inclinada no Evidencia de movimetação
Ruptura do elemento estrutural a longo Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da estrutura.
16 38, 39 Revestimento revestimento da estrutural evidencia de
prazo Seguir orientações do projetista.
alvenaria (0,05 mm) flexão lateral em função da
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deformação excessiva da
laje.
Remover todo o revestimento da alvenaria; Demolir toda a argamassa
danificada; Posicionar telas Q-113, adotando-se trespasse de 20 a 30
centímetros nas duas direções, também posicionadas através de
Movimentação termica em espaçadores plásticos e fixadas por pinos com rosca de Ø6,3mm a cada
Fissura inclinada na função de rasgo na 30 centímetros. Umedecer as superfícies das alvenarias por 24 horas
17 40, 41 Revestimento Presença de gases na alvenaria.
alvenaria alvenaria para passagem (sem encharcamento de água). Projetar a argamassa estrutural (grout),
de tubulação eletrica. aplicando em movimentos circulares. Executar cura úmida por 7 (sete)
dias consecutivos. No caso de haver incidência de sol, cobrir com sacos
alvenarias
Evidencia de movimetação
estrutural evidencia de
Fissura inclinada na Ruptura do elemento estrutural a longo Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da estrutura.
18 42 a 44 Revestimento flexão lateral em função da
alvenaria prazo Seguir orientações do projetista.
laje.
estrutural evidencia de
Fissura horizontal Ruptura do elemento estrutural a longo Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da estrutura.
19 45, 46 Revestimento flexão lateral em função da
na base da alvenaria prazo Seguir orientações do projetista.
laje.
Fissura horizontal estrutural evidencia de
20 47, 48 Revestimento no revestimento da flexão lateral em função da
alvenaria (0,15 mm) deformação excessiva da
laje.
Fissura inclinada no estrutural evidencia de
21 49, 50 Revestimento revestimento da flexão lateral em função da
alvenaria (0,05 mm) deformação excessiva da
laje.
Fissuras verticais e estrutural evidencia de
22 51 a 54 Revestimento horizontais no terço flexão lateral em função da
inferior da alvenaria deformação excessiva da
laje.
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Presença de Percolação indevida de
espaçadores plásticos e fixadas por pinos com rosca de Ø6,3mm a cada
umidade na água decorrente da Decomposição do revestimento,
30 centímetros. Umedecer as superfícies das alvenarias por 24 horas
23 55 a 59 Revestimento alvenaria e no situação 06, fissuras proliferação de fungos e bactérias (risco a
(sem encharcamento de água). Projetar a argamassa estrutural (grout),
rodapé (Manchas e existentes na fachada saúde dos ocupantes)
aplicando em movimentos circulares. Executar cura úmida por 7 (sete)
bolhas) externa.
alvenarias
Percolação indevida de espaçadores plásticos e fixadas por pinos com rosca de Ø6,3mm a cada
Presença de Decomposição do revestimento e do
água por fissuras 30 centímetros. Umedecer as superfícies das alvenarias por 24 horas
24 60 Revestimento umidade na parte armário (madeira), proliferação de fungos e
existentes na fachada (sem encharcamento de água). Projetar a argamassa estrutural (grout),
interma do armário bactérias (risco a saúde dos ocupantes)
externa. aplicando em movimentos circulares. Executar cura úmida por 7 (sete)
alvenarias
Trinca horizontal na Evidencia de movimetação
25 61 a 63 Revestimento base da alvenaria estrutural por deformação
(0,55 mm) excessiva da viga de apoio.
Concentração de tensões centímetros nas duas direções, também posicionadas através de
Fissura inclinada no no vértice da janela devido espaçadores plásticos e fixadas por pinos com rosca de Ø6,3mm a cada
revestimento à movimentação da Infiltração de água e gases na alvenaria e 30 centímetros. Umedecer as superfícies das alvenarias por 24 horas
26 64 a 66 Revestimento
(vértice da estrutura e/ou decomposição do revestimento (sem encharcamento de água). Projetar a argamassa estrutural (grout),
janela)(0,05 mm) deficiência/inexistência de aplicando em movimentos circulares. Executar cura úmida por 7 (sete)
verga e contraverga; dias consecutivos. No caso de haver incidência de sol, cobrir com sacos
alvenarias
Trinca horizontal no Evidencia de Dano estrutural a longo prazo; Infiltração
Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da estrutura.
27 67, 68 Revestimento revestimento base movimentação de água e gases na alvenaria e
Seguir orientações do projetista.
da alvenaria higroscopica. decomposição do revestimento;
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Deficiência no Deficiência na execução do Retorno de gases do sistema de esgoto;
Adequação e reforço da estrututra para estabilização. Realizar novo
28 69 Revestimento rejunte do vaso rejunte do vaso sanitário, Infiltração de água e gases na laje e
rejuntamento.
sanitário falha construtiva; decomposição do revestimento
Evidencia de
Fissuras inclinada na Infiltração de água e gases na alvenaria e Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da estrutura.
29 70, 71 Revestimento movimentação da
alvenaria decomposição do revestimento Seguir orientações do projetista.
estrutura.
Concentração de tensões
no vértice da janela devido Remover todo o revestimento da alvenaria; Demolir toda a argamassa
à movimentação da danificada; Posicionar telas Q-113, adotando-se trespasse de 20 a 30
estrutura e/ou centímetros nas duas direções, também posicionadas através de
deficiência/inexistência de espaçadores plásticos e fixadas por pinos com rosca de Ø6,3mm a cada
Fissuras inclinadas
verga e contraverga; Tal Infiltração de água e gases na alvenaria e 30 centímetros. Umedecer as superfícies das alvenarias por 24 horas
30 72 a 74 Revestimento no revestimento
dano pode ser decomposição do revestimento (sem encharcamento de água). Projetar a argamassa estrutural (grout),
(vértice da janela)
originado/agravado por aplicando em movimentos circulares. Executar cura úmida por 7 (sete)
movimentação ou dias consecutivos. No caso de haver incidência de sol, cobrir com sacos
intervenções externas à de aniagem e/ou manta bidim.; Refazer todo revestimento das
estrutura, como obras alvenarias
vizinhas ou limítrofes;
espaçadores plásticos e fixadas por pinos com rosca de Ø6,3mm a cada
Fissura vertical na Expansão da alvenaria por Infiltração de água e gases na alvenaria e 30 centímetros. Umedecer as superfícies das alvenarias por 24 horas
31 75, 76 Revestimento
alvenaria. absorção de umidade; decomposição do revestimento (sem encharcamento de água). Projetar a argamassa estrutural (grout),
aplicando em movimentos circulares. Executar cura úmida por 7 (sete)
alvenarias
QDC (Quadro
O QDC não apresenta
Distribuidor de Apesar de estar em desconformidade com a
dispositivo supressor de
32 77, 78 Elétrico Circuitos) em NBR-5410, o QDC não apresenta Adequação a NBR 5410, com instalação de DR e supressor de surto.
surto (DPS) e disjuntor
desconformidade aquecimento dos disjuntores.
diferencial residual
com a NBR-5410
Instalações em
Falha na execução das Impossibilidade de novas instalações
33 79, 80 Elétrico desconformidade Adequação a NBR 5410, com adequação da tubulação.
instalações elétricas; elétricas
com a NBR-5410
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Fissuras no Deficiencia de rejutamento
revestimento da e vedação do sistema de Descolamento e quebra do revestimento. Verificação da fachada com reassentamento, vedação e rejuntamento
34 81 a 84 Revestimento
fachada; fixação por parafusos do Risco de vida aos usuários e pedestres. das peças e fixação.
Eflorescência revestimento.
Estrutural Fissuras ao longo da Deficiência durante Perda da resistência e ruptura do sistema Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da estrutura.
35 85 a 87
(laje) laje nervurada; processo construtivo; estrutural. Seguir orientações do projetista.
Deficiência no
cobrimento da
Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da estrutura.
Estrutural armadura Deficiência durante Perda da resistência e ruptura do sistema
36 88 a 90 Recuperação do sistema de impermeabilização da área privativa do
(laje) (armadura exposta). processo construtivo; estrutural.
primeiro andar. Seguir orientações do projetista.
Presença de brocas e
carbonatação.
Deficiência no
Estrutural cobrimento da Deficiência durante Perda da resistência e ruptura do sistema Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da estrutura.
37 91, 92
(laje) armadura processo construtivo; estrutural. Seguir orientações do projetista.
(armadura exposta)
Entupimento constante e retorno de
Diminuição de seção Deficiência durante
38 93 Hidráulico esgotamento sanitario aos pontos de Adequação do sistema hidrosanitario conforme NBR 8160/1999
da tubulação. processo construtivo;
utilização.
Deficiência no
Entupimento constante e retorno de
caimento da Deficiência durante Alteração da declividade de todo o sistema hidro-sanitario da
39 94 a 96 Hidráulico esgotamento sanitario aos pontos de
tubulação hidráulica processo construtivo; edificação conforme NBR 8160/1999.
utilização.
de todo o edifício
Evidência de
Trincas em diagonal. Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da estrutura.
movimentação do
97 a Estrutural Evidencia de Perda da resistência e ruptura do sistema Seguir orientações do projetista. Elaboração de projeto hidro-sanitario
40 elemento estrutural.
102 (vigas e lajes) percolação de agua estrutural a médio prazo. para adequação da captação de aguas pluviais, e impermeabilização de
Evidencia de percolação
na laje a viga. lajes nos pontos de descida de aguas pluviais.
indevida de água.
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4.1. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS PATOLOGIAS
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4.2. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Foto 01 Foto 02
Foto 03 Foto 04
Foto 05 Foto 06
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Foto 07 Foto 08
Foto 09 Foto 10
Foto 11 Foto 12
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Foto 13 Foto 14
Foto 15 Foto 16
Foto 17 Foto 18
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Foto 19 Foto 20
Foto 21 Foto 22
Foto 23 Foto 24
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Foto 31 Foto 32
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Foto 85 Foto 86
Foto 87 Foto 88
Foto 89 Foto 90
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Foto 93 Foto 94
Foto 95 Foto 96
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Foto 97 Foto 98
Foto 99 Foto 100
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5. CONCLUSÃO
Segundo o bacharel em Direito, Dr. Carlos Pinto Del Mar, em “Falhas, Responsabilidades e
Garantias na Construção Civil” da Editora Pini, “Na aquisição de um produto ou serviço, o
comprador prática o ato pressupondo que esta obtendo algo produzido de forma competente, conforme
a boa técnica. Nas se concebe como normal que alguém adquira um produto ou serviço,
imaginando-o defeituoso. Deve-se fazer uma ressalva no tocante aquelas aquisições ou
contratações em que o comprador ou contratante está ciente da existência do problema, ou quando
procede com negligencia, contatando com pessoas ou empresas notoriamente despreparadas para
aquele mister.
Mas a regra que se coaduna com o principio da boa-fé objetiva (arts 422 e 113 do CC)¹ é de que o
comprador esta adquirindo um produto ou serviço que atende aos princípios de qualidade. Sendo esse
o pressuposto de quem compra, é natural que se torne uma obrigação contratual de quem vende. A
regra é que o fornecedor sempre responde pela qualidade do produto vendido ou do serviço prestado.
“Trata-se do pressuposto da qualidade.”
“(...)Art 113 do Código Civil – Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os
usos do lugar de sua celebração. (...) .
(...) Art. 422 do Código Civil – Os contratantes são obrigados a guarda, assim na conclusão do
contrato, como em sua execução, os principio de probidade e boa-fé. (...)”
5.1. NORMA DE DESEMPENHO – NBR 15.575
Segundo item 5.3 da NBR 15.575, cabe ao projetista especificar materiais, produtos e
processos que atendam ao desempenho, no mínimo ao estabelecido na norma citada,
descrevendo e destacando os procedimentos declarados pelos fabricantes dos materiais a
serem empregados, conforme projetos.
Cabe ainda, ao projetista, especificar a vida útil de cada sistema construtivo (VUP – Vida
útil de projeto).
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Fonte: NBR 15.575-1
Fonte NBR 15.575-1-2013
Segundo item 4.2.2 da norma de desempenho, os projetos devem atender no mínimo aos
parâmetros determinados pela tabela 7, acima. A norma preconiza o prazo para início da
vida útil dos sistemas como sendo a partir da emissão da data da expedição do auto de
conclusão da edificação, ou seja, “certidão de baixa e habite-se”.
Ainda segundo a NBR 15.575, caso tenha transcorrido 50% da vida útil do projeto, sem
histórico da necessidade de intervenção significativas ao longo do período, considera-se o
atendimento as especificações das normas técnicas pertinentes e da norma de desempenho.
Entende-se, conforme preceitos da norma de desempenho, que, é durante a elaboração do

projeto que se define a metodologia a ser utilizada para o processo construtivo da
edificação, e consequentemente a vida útil do sistema. O prazo para manutenção e
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recuperação do sistema depende da metodologia definida em projeto, podendo variar de 05
a 20 anos.
A falha de desempenho da edificação pode ser classificada como Risco a vida, Risco de
ferimento, risco a saúde, Interrupção do uso da edificação, comprometimento a segurança e
sem problemas excepcionais, no presente caso, podemos classificar a edificação objeto dos
trabalhos como tendo falhas de desempenho do tipo “A” a longo prazo, “B, C, e D”.
Fonte: NBR 15.575-1
Fonte: NBR 15.575-1
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A NBR 15.575-1 preconiza ainda que para edificações com padrão construtivo alto, deve-se
adotar uma VUP mínima de 75 anos, devendo o setor da construção civil utilizar técnicas,
processos, materiais e mão de obras adequados a atingir a VUP.
Fonte: NBR 15.575-1
Desta forma, a norma de desempenho é balizadora para determinação da vida útil da

edificação, devendo a mesma possuir um plano de ação de manutenções compatíveis com
as técnicas utilizadas em projeto a fim de garantir que a edificação atinja a VUP. Tendo a
edificação apresentado falhas executivas dentro do prazo de garantia estipulado pela NBR
15.575, e que possam comprometer a concepção do projeto e consequentemente a VUP,
além da funcionalidade e habitabilidade da edificação, o responsável técnico pela
construção da edificação, deve promover a adequação e recuperação do sistema a fim de
não comprometer a VUP da edificação.
Retomando a edificação a sua funcionalidade determinada em projeto, deve-se promover o

plano de ações para as manutenções preventivas conforme as metodologias utilizadas no
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processo construtivo, segundo a NBR 15.575, o responsável pela construtora deve
disponibilizar aos usuários e proprietários da edificação, balizamento e orientações para a
realização das manutenções pertinentes.
5.2. DOS DANOS
As patologias identificadas evidenciam a existência de causas Endógenas, como vícios

construtivos e não utilização das normas técnicas brasileiras pertinentes aos sistemas
construtivos de uma edificação, o que significa a responsabilidade civil pela recuperação
de todos os danos citados pela construtora responsável, conforme Código Civil e Código
de Defesa do Consumidor, conforme explanado no item III.2 do corpo deste laudo.
Ressalta-se ainda que, atualmente, existem patologias que implicam em risco a estrutura da
edificação, com necessidade de intervenção e solução das patologias identificadas, em
conformidade com as normas técnicas pertinentes, em curto prazo, para não ruptura do
sistema estrutural.
Além do aspecto antiestético e a sensação de pouca estabilidade que apresenta alvenarias e

elementos fissurados, os principais perigos decorrem da corrosão da armadura, e
penetração de agentes agressivos externos no interior da estrutura de concreto. Por este
motivo, faz-se necessario a recuperação da funcionalidade de todos os sistemas afetados
pelas patologias a fim de interromper o processo de deterioração do sistema construtivo.
É claro e notorio a realização de intervenções de forma paliativa, ou seja, sem o

tratamento adequado da CAUSA do dano, ocasionando o retorno da patologia, como
exemplo, podemos citar o evento denominado “retorno” do esgoto sanitário ao ponto da
cozinha localizado na cuba, identificado pela presença de ruídos e vibrações na
tubulação, comprovando a deficiência do sistema hidrosanitario.
Ressalta-se ainda, que foi evidenciado e realizada intervenção por parte da construtora, a
ligação desconforme com normas da COPASA e normas técnicas, da rede sanitária na
rede de escoamento pluvial, ocasionando ônus ao condomínio com dano ao elevador e
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ônus aos apartamentos no “retorno” do esgoto aos pontos sanitários. A construtora
realizou intervenção de forma pontual, com adequação da ligação do esgotamento
sanitário na prumada correta, entretanto, o caimento da tubulação, permanece
desconforme com o preconizado nas normas técnicas pertinentes e boas técnicas de
engenharia, o que ocasiona, “retorno” de líquidos, mau cheiro e entupimento da rede
nos pontos localizados nas unidades autônomas.
A necessidade de intervenção na CAUSA das patologias com realização de planejamento

das intervenções, tem o objetivo de proporcionar o retorno à funcionalidade do sistema
construtivo e a funcionalidade das unidades autônomas.
As patologias identificadas podem gerar a proliferação de fungos, mofos e bactérias

comprometendo a habitabilidade do imóvel em função do risco eminente a saúde dos
ocupantes do imóvel.
5.3. DOS PRAZOS
Conforme relatado no item 3 deste Parecer Técnico os primeiros vicios foram identificados
em 16/072015, pela proprietária e ocupante do imóvel.
Corroborando com código civil, código de defesa do consumidor, o Anexo D da NBR 15.
575-1 define parâmetros para garantia da edificação, a partir da expedição da certidão de
Baixa e Habite-se da edificação.
Fica-se claro a necessidade de atendimento aos preceitos do Codigo Civil e Codigo de

Defesa do consumidor, tendo a construtora informando a movimentação estrutural como
causa para patologia relatada pela proprietaria e confirmada pela construtora em vistoria. A
CAUSA das patologias já atuantes desde a execução do imóvel, precisam sem sanadas, bem
como os danos estruturais identificados no corpo deste trabalho técnico.
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Partindo do principio do risco a saúde dos ocupantes do imóvel em função da elevada
percolação indevida de água e proliferação de fungos e bactérias, aplica-se também o
previsto no artigo 618 do codigo civil.
Conforme prevê o código civil e a jurisprudência existente, cabe reparação as lesões

patrimoniais por este motivo, sugere-se, o entedimento amigável entre as partes a fim de
proporcionar a revitalização da funcionalidade de todos os sistemas existentes no imóvel
objeto da vistoria e a correta responsabilização dos custos com as intervenções necessárias.
Ressaltamos, portanto, a necessidade de projetos e planejamentos adequados para

realização das intervenções por empresa habilitada e capacitada, devidamente registrada
junto ao CREA/MG sob a responsabilidade de engenheiro civil também registrado junto ao
CREA/MG.
Sugere-se que seja elaborado projeto estrutural de reforço da estrutura e das demais
intervenções necessarias na edificação, como projeto hidro-sanitario adequado, projeto
elétrico e dados, além de projeto de impermeabilização a fim de garantir o atendimento a
todas as normas técnicas pertinentes e garantir a funcionalidade e habitabilidade do imóvel.
Os projetos deverão vir acompanhados de memorial descritivo, orçamento detalhado e

cronograma de execução dos trabalhos. Devemos lembrar que a execução de tais projetos,
deverão ocorrem na modalidade “As Built”, devido a necessidade de futuras intervenções e
manutenções por parte dos usuários durante toda a vida útil da edificação.
A expressão As Built significa em português “como construído” e se refere a planta de uma

edificação após a finalização das obras. ... O projeto de As Built é um registro completo de
como o projeto ficou finalizado e construído com todas as alterações. De modo geral, a
elaboração do As Built pode ser dividida em duas etapas principais. A primeira delas
consiste no levantamento de todas as medidas e análises dos sistemas que compõem a
edificação. A segunda parte abarca o relato e a representação gráfica (desenhos e plantas)
das alterações analisadas em obra.
6. ANOTAÇÕES DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA
6.1. RODRIGO BAÊTA SIMÕES DA ROCHA
________________________________________________________________
Tel.: +55 31 3275-3653 + 55 31 2535-3653 | CEP 30535-580
7. ENCERRAMENTO
Honrados com a oportunidade de prestar serviços à tão conceituada empresa, coloca-se à

disposição para os esclarecimentos que se fizerem necessários.
Fazem parte destes trabalhos ainda anexos e adendos contendo emails, relatorios, fotos
anteriores a este parecer alem de laudos elaborados por colegas engenheiros.
Belo Horizonte, 14 de Outubro de 2020.
Atenciosamente,
RODRIGO BAETA SIMOES DA

Assinado de forma digital por RODRIGO BAETA SIMOES DA ROCHA:03979278603
DN: c=BR, o=ICP-Brasil, ou=Secretaria da Receita Federal do Brasil - RFB, ou=RFB e-CPF
A1, ou=(EM BRANCO), ou=19197157000187, cn=RODRIGO BAETA SIMOES DA
ROCHA:03979278603 ROCHA:03979278603
Dados: 2020.10.30 16:43:54 -03'00'
Rodrigo Baêta Simões da Rocha

Engº Civil – CREA-MG 93.232/D
Engenheiro Perito e Avaliador]
________________________________________________________________
Tel.: +55 31 3275-3653 + 55 31 2535-3653 | CEP 30535-580
________________________________________________________________
Tel.: +55 31 3275-3653 + 55 31 2535-3653 | CEP 30535-580
8. ANEXO
CURRICULO
Engenheiro Civil Rodrigo Baêta Simões da Rocha

CREA – 93.232/D
FORMAÇÃO ACADÊMICA
INBEC – Instituto Brasileiro de Educação Continuada - Pós-graduando em Engenharia

Geotécnica – Fundações e Obras de Terra - Abril de 2019 – em andamento (400horas)
PUC/MG – Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - Pós-graduação em Gestão de
Engenharia de Projetos e Estruturas - Agosto de 2014 – Maio de 2015 (360horas)
FUMEC – Faculdade de Engenharia MG - Pós-graduação em Engenharia de Avaliações e
Perícias de Engenharia – (360horas)
PUC/MG – Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – Graduação em Engenharia
Civil – Agosto de 1998 – Junho de 2006 (3675horas)
FORMAÇÃO COMPLEMENTAR
Negotiation Mastery – HARVARD BUSINESS SCHOOL - 2019 (126horas)

First Certificate in English – FCE/CAMBRIDGE - 1995 (480horas)
IDIOMAS
Inglês
Leitura: Avançado | Escrita: Avançado | Fala: Avançado
Espanhol
Leitura: Médio | Escrita: Iniciante | Fala: Iniciante
EXPERIÊNCIA
BBC ENGENHARIA LTDA – Responsável Técnico – Engº Civil

DESDE DE 01 DE 2005 – DATA ATUAL
Responsável Técnico e Gestor de contratos no setor de avaliações patrimoniais, perícias de

engenharia, assistente técnico, projetos, gerenciamento e fiscalização de obras.
________________________________________________________________
Tel.: +55 31 3275-3653 + 55 31 2535-3653 | CEP 30535-580
O desenvolvimento das atividades se dá desde a captação de clientes, elaboração de
propostas técnicas-comerciais, elaboração de contrato e/ou minuta de contrato,
acompanhamento do contrato gerenciando todas as áreas envolvidas (técnica, comercial,
administrativa).
ALGUNS TRABALHOS DESENVOLVIDOS
Viaduto Batalha dos Guararapes – ASSISTÊNCIA TÉCNICA junto à comunidade e

comerciantes da região durante demolição do viaduto Batalha dos Guararapes na Avenida
Pedro I no município de Belo Horizonte;
Justiça Federal - Seção Judiciária do Estado do Amapá – Supervisão de ensaios, elaboração

de LAUDO TÉCNICO PERICIAL, elaboração e gestão de projeto para reforço estrutural do
prédio onde se localiza a Seção Judiciária do Estado do Amapá assim como memorial
descritivo e orçamentos da obra de adequação em imóvel de aproximadamente 5.000 m²;
FCA - Fiat Chrysler Automobiles – Elaboração de LAUDO TÉCNICO PERICIAL referente

ao “Energy Center” planta JEEP Goiana/PE;
FCA - Fiat Chrysler Automobiles – ASSISTÊNCIA TÉCNICA referente a demandas

judiciais relativas ao “Energy Center” planta JEEP Goiana/PE - Supervisão de ensaios e de
equipe multidisciplinar;
Metrô de São Paulo – Gestor do contrato e de equipe de técnicos e engenheiros com o

objetivo de elaboração de LAUDO DE AVALIAÇÃO PATRIMONIAL PARA FINS DE
DESAPROPRIAÇÃO, com utilização de planta de valores devido a implantação da Linha 5
– Lilás do Metrô com mais de 25 Km de extensão;
Consorcio Saneaguas – Leme Engenharia, Engesolo, Copasa e Secretaria de Segurança do

Estado de Minas Gerais - Avaliação dos Sistemas de Abastecimento de Água e Esgotamento
Sanitário de diversas unidades prisionais no Estado de Minas Gerais, identificação das
obras e serviços de manutenção necessários para a melhoria dos sistemas abastecedores,
assim como a implantação de outros sistemas em unidades a serem construídas ou em fase
de construção. Diagnostico das necessidades de novos projetos e seus pré-
dimensionamentos e elaboração de orçamentos para a execução dos mesmos – 15 unidades
prisionais;
________________________________________________________________
Tel.: +55 31 3275-3653 + 55 31 2535-3653 | CEP 30535-580
Boulevard Shopping – Supervisão e coordenação de equipes de Engenheiros e Técnicos,
supervisão e coordenação de ensaios técnicos destrutivos e não destrutivos, elaboração de
LAUDO TÉCNICO PERICIAL, acompanhamento e monitoramento de patologias em
diversos imóveis limítrofes ao empreendimento;
Boulevard Shopping – ASSISTENTE TÉCNICO em diversas demandas judiciais;

Ceasa Minas – Gestão de contrato, supervisão de ensaios técnicos e elaboração de
PARECER TÉCNICO PERICIAL com o objetivo de evidenciar os danos causados aos
elementos estruturais e de fundação do pavilhão de número 6 (seis), pelo sinistro de
incêndio ocorrido em imóvel de aproximadamente 6.000 m²;
Colina Administração e Serviços Ltda. – Elaboração de PARECER TÉCNICO PERICIAL

para fins conciliação ou fins judiciais entre imóveis limítrofes ao cemitério Parque da
Colina;
PROMENADE – Gestão de equipe de Engenheiros vistoriadores e elaboração de PARECER
TÉCNICO PERICIAL para diversos fins nos Hoteis: Guinard, Champagnat, Volpi, Ianelli,
Golden Flat, Lagoa;
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS - Perito

DESDE DE 2006 – DATA ATUAL
Apurar causas motivadoras, o estado ou a estimativa de valor de objeto de litígio.

Elaborar Laudos Periciais em: Desapropriações/Renovatórias/Liquidações Forçadas/Valor
Mercantil/Auditoria em Obras e Projetos/Falências/Medidas Cautelares.
Perito Oficial da 21ª, 23ª e 28ª Varas Cíveis, 1ª Vara da Família, e 3ª Vara da Fazenda Pública
Municipal da Comarca de Belo Horizonte. Perito Oficial da 4ª Vara Cível da Comarca de
Betim. Perito Oficial da 1ª Vara Cível da Comarca de Ibirité. Perito Oficial da 2ª Vara Cível
da Comarca de Igarapé. Perito Oficial da 2ª Vara Cível da Comarca de Mariana.
JUSTIÇA FEDERAL DE MINAS GERAIS - Perito

DESDE DE 2009 – DATA ATUAL
Apurar causas motivadoras, o estado ou a estimativa de valor de objeto de litígio.

Elaborar Laudos Periciais em: Desapropriações/Renovatórias/Liquidações Forçadas/Valor
Mercantil/Auditoria em Obras e Projetos/Falências/Medidas Cautelares.
Perito Oficial da 16ª Vara Federal em Belo Horizonte.
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Tel.: +55 31 3275-3653 + 55 31 2535-3653 | CEP 30535-580
INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
PALESTRAS
Palestrante no curso de Engenharia Civil da Pontifícia Universidade Católica de Minas

Gerais – 2º de 2007. Convidado pelo Professor Clémenceau Chiabi Saliba Junior Msc. Tema:
Inspeção Predial
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9. ADENDOS – EMAILS, RELATORIOS E LAUDOS ANTERIORES.
10.
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Tel.: +55 31 3275-3653 + 55 31 2535-3653 | CEP 30535-580
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PARECER TÉCNICO

Rodrigo Baêta Simões da Rocha

Belo Horizonte – MG, Outubro de 2020.

1.3. ESCOPO DOS TRABALHOS

Os trabalhos para elaboração deste parecer técnico implicaram em:

Realizada no dia 08 de Outubro de 2020 na presença da parte interessada, a Sra. Claudia

1.6. METODOLOGIA APLICADA

Para elaboração do Parecer Técnico foram utilizados preceitos normatizados da ABNT –

1.7. RESPONSÁVEIS TÉCNICOS

O responsável técnico pela elaboração do presente Parecer Técnico Pericial é o engenheiro

O trabalho técnico apresentado foi elaborado em caráter confidencial, sendo emitido em

Qualquer informação e/ou esclarecimentos adicionais a terceiros só serão fornecidos

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20/11/2016 – E-mail da Sra. Claudia cobrando a intervenção informada em 16/07/2015 junto

09/12/2016 – E-mail da Sra. Claudia ao SAC solicitando posicionamento sobre o não

09/12/2016 – E-mail do SAC da Construtora Sólido a Sra. Claudia informando sobre a

12/12/2016 – E-mail do SAC a Sra. Claudia informando que as intervenções solicitadas já

19/12/2016 – E-mail da Sra. Claudia ao SAC solicitando posicionamento da Construtora

19/01/2017 – E-mail da Sra. Claudia ao SAC encaminhando relatório da Atlas Schindler

19/01/2017 – E-mail do Sr. Cassio Lima a todos os condominios e ao SAC da Construtora

19/01/2007 – E-mail do SAC ao condominio informando que o protocolo para verificação do

01/03/2017 – Emissão de relatório de vistoria do Sr. Edmar Ribeiro da Silva, apontando a

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3.1. RELAÇÃO DE PATOLOGIAS E VICIOS CONSTRUTIVOS IDENTIFICADOS

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4. DO LEVANTAMENTO E DAS PATOLOGIAS EVIDENCIADAS EM 09/10/2020

a) Analise e elaboração de projeto estrutural para reforço da