Introdução a Engenharia de

Avaliações e Perícias

Eng. José Murilo Moura dos Reis

@eng.jmuriloreis
Panorama 2019
 Panorama
• Até Outubro de 2019:
• CAIXA: 347 mil avaliações para 4.997 empresas, ou
seja, 74 em média/ano.
• BB: 54 mil avaliações
• Fora outros bancos
• Fora Justiça, etc...
E os engenheiros e
Arquitetos?
Acham que
é área do
Corretor
O que é Engenharia
de Avaliações?
Conjunto de conhecimentos
técnico-científicos
especializados,
aplicado a avaliação
de bens por Arquitetos
ou Engenheiros

NBR 14653-1 Item 3.1.17

 E o que é
Avaliação de Bens?
análise técnica para
identificar valores, custos ou
indicadores de viabilidade
econômica, para um
determinado objetivo,
finalidade e data,
consideradas determinadas
premissas, ressalvas e
condições limitantes

NBR 14653-1 Item 3.1.5

O que é necessário
para Avaliar Bens?
Habilitação do Profissional
•Lei n°5194:
• As atribuições profissionais do
engenheiro consistem em:
estudos, projetos, análises,
avaliações, vistorias, perícias,
pareceres e divulgação
técnica.
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro Civil:
• Edificações, estradas, pistas de
rolamentos e aeroportos; sistemas de
transportes, de abastecimento d’água
e de saneamento; portos, rios, canais e
diques; drenagem e irrigação; pontes e
grandes estruturas;
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro Mecânico:
• processos mecânicos, máquinas em
geral; instalações industriais e
mecânicas; equipamentos mecânicos e
eletro-mecânicos; veículos
automotores; sistemas de produção de
transmissão e de utilização do calor;
sistemas de refrigeração e de ar
condicionado; seus serviços afins e
correlatos.
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro Agrônomo:
• engenharia rural; construções para fins rurais e suas instalações
complementares; irrigação e drenagem para fins agrícolas;
fitotecnia e zootecnia; melhoramento animal e vegetal; recursos
naturais renováveis; ecologia, agrometeorologia; defesa sanitária;
química agrícola; alimentos; tecnologia de transformação (açúcar,
amidos, óleos, laticínios, vinhos e destilados); beneficiamento e
conservação dos produtos animais e vegetais; zimotecnia;
agropecuária; edafologia; fertilizantes e corretivos; processo de
cultura e de utilização de solo; microbiologia agrícola; biometria;
parques e jardins; mecanização na agricultura; implementos
agrícolas; nutrição animal; agrostologia; bromatologia e rações;
economia rural e crédito rural; seus serviços afins e correlatos.
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro Eletricista:
• geração, transmissão, distribuição e
utilização da energia elétrica;
equipamentos, materiais e máquinas
elétricas; sistemas de medição e controle
elétricos; seus serviços afins e correlatos.
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro de Produção:
• procedimentos na fabricação industrial, aos
métodos e seqüências de produção
industrial em geral e ao produto
industrializado; seus serviços afins e
correlatos.
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro de Produção:
• procedimentos na fabricação industrial, aos
métodos e seqüências de produção
industrial em geral e ao produto
industrializado; seus serviços afins e
correlatos.
Habilitação do Profissional
•Lei n°12.378:
• As atividades e atribuições do arquiteto e urbanista consistem em:
• I - supervisão, coordenação, gestão e orientação técnica;
• II - coleta de dados, estudo, planejamento, projeto e especificação;
• III - estudo de viabilidade técnica e ambiental;
• IV - assistência técnica, assessoria e consultoria;
• V - direção de obras e de serviço técnico;
• VI - vistoria, perícia, avaliação, monitoramento, laudo,
parecer técnico, auditoria e arbitragem;
• VII - desempenho de cargo e função técnica;
• VIII - treinamento, ensino, pesquisa e extensão universitária;
• IX - desenvolvimento, análise, experimentação, ensaio, padronização,
mensuração e controle de qualidade;
• X - elaboração de orçamento;
• XI - produção e divulgação técnica especializada; e
• XII - execução, fiscalização e condução de obra, instalação e serviço técnico.
E o Corretor de
Imóveis?
Habilitação do Profissional
•Lei n°6530:
• Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer
a intermediação na compra, venda, permuta e
locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária.
Habilitação do Profissional
•Resolução 1066:
• CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT,
dos procedimentos gerais na avaliação de bens,
através da norma NBR 14653-1, e das
avaliações de imóveis urbanos e rurais através
das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3,
respectivamente;
• Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por
Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em
critérios técnicos, análise de mercado com vistas à
determinação do valor de comercialização de um imóvel,
judicial ou extra-judicialmente.
 Como os
Contratantes e a
Justiça vem se
posicionando?
Caixa Econômica Federal
• A Caixa Econômica Federal comunica a abertura
de processo de Credenciamento de empresas
especializadas para a contratação de serviços
técnicos de Engenharia, Arquitetura, Agronomia e
Geologia nas atividades de: Avaliação de Imóveis
e Outros Bens e Atividades Correlatas.

• http://www.in.gov.br/web/dou/-/aviso-de-
credenciamento-n-551/2019-214874946
Banco do Brasil
• Credenciamento de Pessoas Jurídicas, inclusive
Empresário Individual, devidamente registradas
no CREA – Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia ou CAU – Conselho de Arquitetura e
Urbanismo, cujo objeto social contemple
atividades técnicas de engenharia e/ou
arquitetura, para prestação de serviços técnicos
profissionais relacionados a avaliação de bens.

• https://www.bb.com.br/docs/pub/siteEsp/dilog/dwn/CRE19.1725.zip
TRF-4
• TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. BEM
PENHORADO. AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. REALIZAÇÃO DE
PERÍCIA TÉCNICA. ENGENHEIRO CIVIL.
• Impugnado fundamentadamente o valor
atribuído ao bem penhorado, impõe-se a
realização de nova avaliação por avaliador oficial
(Art. 13, § 1º, da Lei nº 6.830, de 1980), ao que não
equivale a leiloeira do Juízo, uma vez que a
competência legal para avaliação técnico-
econômica de imóveis para fins judiciais é por lei
reservada a engenheiro civil, inscrito no CREA.
• (TRF-4 - AG: 50236691820184040000 5023669-18.2018.4.04.0000,
Relator: ANDREI PITTEN VELLOSO, Data de Julgamento: 18/12/2018,
SEGUNDA TURMA)
TJ-SP
Como se pode notar, a avaliação de bens imóveis requer
conhecimento específicos em matemática financeira,
estatística e domínio dos métodos avaliatórios e
conhecimentos sobre fundações, estruturas e coberturas de
imóveis, bem como características dos materiais que os
envolvem. Sendo assim, é imprescindível que a avaliação
seja feita por profissional capacitado para tanto.
https://ibape-nacional.com.br/site/wp-
content/uploads/2018/05/Ac%C3%B3rd%C3%A3o-do-Tribunal-de-Justi%C3%A7a-
do-Estado-de-S%C3%A3o-Paulo-recurso-para-que-a-avalia%C3%A7%C3%A3o-seja-
feita-por-profissional-de-engenharia-civil-arquiteto-ou-engenheiro-
agr%C3%B4nomo.pdf
A norma técnica é de uso
obrigatório?
• De acordo com o art. 39, inciso VIII
do CDC:
• É vedado ao fornecedor de
serviços colocar, no mercado de
consumo, qualquer produto ou
serviço em desacordo com as
normas expedidas pelos órgãos
oficiais competentes ou pela
ABNT;
E o que seriam
Inspeção
e Perícia?
INSPEÇÃO:
Avaliação do
estado da edificação
e de suas partes
constituintes,
realizada para
orientar as atividades
de manutenção.
(NBR 5674 /99).
 PERÍCIA:
Atividade
técnica realizada
por profissional
com qualificação
específica, para
averiguar e
esclarecer fatos,
apurar as causas
que motivaram
determinado
evento.
Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico
ou científico.
§ 1º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos
ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.
Para que contratam
um engenheiro de
avaliações?
Aplicações
• Comercialização (venda e locação),
• Atualização do valor de ativos patrimoniais,
• Avaliação para fins de seguro, hipotecários,
garantias,
• Análise de investimentos imobiliários,
• Determinação de valor de mercado,
• Análises de viabilidade de empreendimentos,
• Desapropriações e Servidões Administrativas,
• Indenizações,
• Partilha de Bens,
• Revisionais e Renovatórias de Valor de Locação,
• Lançamentos Fiscais (planta Genérica de Valores),
Quais são as normas
aplicáveis?
Norma 14.653

1. Procedimentos Gerais
2. Imóveis Urbanos
3. Imóveis Rurais
4. Empreendimentos
5. Máquinas, equipamentos,
instalações e complexos industriais
6. Recursos Naturais
7. Patrimônios Históricos

Norma 12721
 Introdução a
Engenharia de
Avaliações
Como você avaliaria um bem?
(Valor de Mercado)

.
Comparando o preço com um
semelhante

6.6 Escolha da metodologia (NBR 12721.06)

Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível, preferir o
método comparativo direto de dados de mercado
Qual a diferença
entre Valor de
Mercado e Preço?
Conceito de Valor de Mercado
•NBR 14653-1:
• quantia mais provável pela qual se
negociaria voluntária e
conscientemente um bem, em uma
data de referência, dentro das
condições do mercado vigente
Conceito de Preço
•NBR 14653-1:
• é uma expressão monetária que
define uma transação de um bem,
de seu fruto, de um direito, ou da
expectativa de sua transação
Preço x Valor de mercado
Oferta x demanda
Atividades Básicas
(NBR 14653-1)
1. Requisição da documentação
2. Conhecimento da documentação
3. Vistoria do bem avaliando
4. Coleta de Dados
5. Diagnóstico de Mercado
6. Escolha da metodologia
7. Tratamento dos dados
8. Resultado da Avaliação
 Imagine agora que
você quer avaliar
uma casa de 100 m².
Vistoria do Bem avaliando
• “Para se avaliar é preciso conhecer”
• Para se conhecer é necessário vistoriar.
• Vistoria é a constatação local,
presencial, de fatos e aspectos
mediante observações criteriosas em
um bem e nos elementos que o
constituem e o influenciam
• Portanto, deve-se vistoriar não apenas o
bem avaliando, mas também a região
envolvente.
Levantamento de
dados de Mercado
Levantamento de
dados de mercado
• O levantamento de dados tem como objetivo a
obtenção de uma amostra representativa para
explicar o comportamento de mercado no
qual o imóvel avaliado esteja inserido e
constitui a base do processo avaliatório.
• Nesta etapa o engenheiro de avaliações
investiga o mercado, coleta dados e
informações confiáveis preferencialmente a
respeito de negociações realizadas e ofertas,
contemporâneas à data de referência da
avaliação, com suas principais
características econômicas, fiscais e de
localização.
NBR 14653-2 (Item 8.2.1.3.2)
Levantamento de dados de
Mercado
• Investigação do mercado imobiliário.
• Formulação de hipóteses
• Fontes: Sites, Classificados, Prefeituras,
Bancos, etc.
• Constitui-se na parte mais importante do
processo avaliatório.
Como pesquisar imóveis
semelhantes para Comparar?
• Características que podem “atrapalhar” a
comparação:
• Bairro
• Área
• Padrão de acabamento
• Estado da manutenção
• Presença de algum polo influenciante
• Infra-estrutura
• Número de quartos
• Número de banheiros
• Etc.
Exemplo
• Para avaliação dessa casa foi coletada a
seguinte amostra:
1. R$ 300.000,00 Área 100 m²
2. R$ 475.000,00 Área 95 m²
3. R$ 110.000,00 Área 110 m²
4. R$ 180.000,00 Área 90 m²
5. R$ 368.000,00 Área 92 m²
6. R$ 1.023.000,00 Área 93 m²
7. R$ 210.000,00 Área 105 m²
• É possível fazer a comparação?
Homogeneização da Área
• Divisão valor/área:
1. R$ 3.000,00/m²
2. R$ 5.000,00/m²
3. R$ 1.000,00/m²
4. R$ 2.000,00/m²
5. R$ 4.000,00/m²
6. R$ 11.000,00/m²
7. R$ 2.000,00/m²
• Existe algum valor discrepante (outlier)?
E se agora a gente
percebesse que...
Valor Distância ao
Amostra Unitário Mar
1 R$ 3000,00/m² 4
2 R$ 5000,00/m² 2
3 R$ 1000,00/m² 7
4 R$ 2000,00/m² 5
5 R$ 4000,00 m² 3
6 R$ 11000,00/m² 0
7 R$ 2000,00/m² 6
Talvez aquele valor
discrepante esteja explicado

Valor/m²
12000

10000

8000

6000

4000

2000

0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Regressão Linear!

Valor/m²
12000

10000

8000
y = 226,19x2 - 2892,9x + 10667
R² = 0,9797
6000

4000

2000

0
0 1 2 3 4 5 6 7 8

R² = 0,8543 significa que o modelo linear explica 85,43% da variância da variável dependente a
partir do regressores (variáveis independentes) incluídas naquele modelo linear
Projetando Valores
Redução dos Resíduos
Quadráticos
• Coeficiente de Determinação (R²)
• Poder de Explicação das variáveis
independentes sobre a variável dependente
Distancia Valor Unit. Média Desvios Desvios^2 Preço estimado Desvios Desvios^2
4 R$ 3.000,00 -R$ 1.000,00 1.000.000,00 R$ 3.815,50 R$ 815,50 665040,25
2 R$ 5.000,00 R$ 1.000,00 1.000.000,00 R$ 6.397,50 R$ 1.397,50 1953006,25

7 R$ 1.000,00 -R$ 3.000,00 9.000.000,00 -R$ 57,50 -R$ 1.057,50 1118306,25

5 R$ 2.000,00 -R$ 2.000,00 4.000.000,00 R$ 2.524,50 R$ 524,50 275100,25
3 R$ 4.000,00 R$ - - R$ 5.106,50 R$ 1.106,50 1224342,25
0 R$ 11.000,00 R$ 7.000,00 49.000.000,00 R$ 8.979,50 -R$ 2.020,50 4082420,25
6 R$ 2.000,00 R$ 4.000,00 -R$ 2.000,00 4.000.000,00 R$ 1.233,50 -R$ 766,50 587522,25
Soma 68.000.000,00 Soma 9.905.737,75

• Variação Explicada: 68.000.000-9.905.737,75

• =58.094.262,25
• Coeficiente de Determinação (R²):
• 58.094.262,25/68.000.00 = 0,8543
Redução dos Resíduos
Quadráticos
• Coeficiente de Correlação
• Força da variação conjunta entre Variáveis
independente e dependente
• Raiz de Coeficiente de Determinação
• =raiz(0,8543)=0,9243

• Correlação:
• 1 = Perfeita
• 0,75 a 1 = Forte
• 0,50 a 0,75 = Média
• 0 a 0,50 = Fraca
• 0 = Inexistente
Redução dos Resíduos
Quadráticos
• Estatística F de Fisher-Snedecor
• Leva em conta não apenas as variáveis do
modelo, mas também os seus graus de
Liberdade.
• =Variação Explicada/(Variação não explicada (n-2)
• =58.094.262,25/(9.905.737,75/5)=29,32
• Ou seja, a variância explicada é 29,32 vezes
maior que a não explicada.
Método Comparativo

• Identifica o valor de mercado do

bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos
elementos comparáveis,
constituintes da amostra.
 Continuando a
avaliação de nossa
Casa de 100 m²...
Como vimos a distância ao
Mar foi o fator que
identificamos como
influenciante na Avaliação

Nosso imóvel está a 4,5 Km

do Mar
Como vimos a distância ao Mar foi o fator que
identificamos como influenciante na Avaliação

Nosso imóvel está a 4,5 Km do Mar

-1291*4,5+8979,5 = R$ 3170,00

Casa de 100 m² x 3170,00 = R$ 317.000,00

Mas... Nossa amostra foi feita com dados de

imóveis a venda, isso influencia no resultado?
A Norma permite nesse casos usar o Campo de
Arbítrio:
Intervalo de variação no entorno do estimador pontual
adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o
valor do bem, desde que justificado pela existência de
características próprias não contempladas
no modelo (NBR 14653-1)

O Campo de arbítrio é o intervalo com amplitude de 15%,

para mais e para menos, em torno da estimativa de
tendência central utilizada na avaliação (NBR 14653-2)
Na prática geralmente usamos 10% de
redução do valor devido a relação
ofertaxtransação, assim:

R$ 317.000,00 – 10% = R$ 285.300,00

6.8.1 Arredondamento
Permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como
os limites do intervalo de confiança e do campo de arbítrio,
em até 1 %.

Posso arredondar o resultado final para

qualquer valor entre R$ 282.447,00 e R$
288.153,00 vamos fechar em
R$ 285.000,00
E como fazemos o Laudo de
Avaliação?
laudo de avaliação
relatório com fundamentação técnica e
científica, elaborado por profissional da
engenharia de avaliações, em conformidade
com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o
bem
E como fazemos o Laudo de
Avaliação?
O requisitos mínimos do laudo de avaliação estão listados a seguir:
a) identificação do solicitante do trabalho;
b) objetivo da avaliação;
c) finalidade da avaliação;
d) identificação e caracterização do bem avaliando;
e) documentação utilizada para a avaliação;
f) pressupostos e condições limitantes da avaliação;
g) dados e informações efetivamente utilizados;
h) memória de cálculo;
i) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
j) especificação da avaliação;
k) resultado da avaliação e sua data de referência;
l) qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is) técnico(s) pela
avaliação;
m) local e data da elaboração do laudo;
n) outros requisitos previstos nas demais partes desta Norma.
E o Laudo de Imóveis Urbanos na Modalidade Completa?
(NBR 14653-2)

O requisitos mínimos do laudo de avaliação estão listados a seguir:

a) identificação do solicitante do trabalho;
b) objetivo da avaliação;
c) finalidade da avaliação;
d) identificação e caracterização do bem avaliando;
e) diagnóstico de mercado
f) documentação utilizada para a avaliação;
g) pressupostos e condições limitantes da avaliação;
h) dados e informações efetivamente utilizados;
i) memória de cálculo e descrição das variáveis do modelo;
j) gráfico de preços observados x valores estimados
k) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
l) especificação da avaliação;
m) resultado da avaliação e sua data de referência;
n) qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is) técnico(s) pela
avaliação;
o) local e data da elaboração do laudo;
 E se formos avaliar um
terreno muito grande que
não tenha similares para
comparação no local?
Método Involutivo
• Identifica o valor de mercado do
bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado
em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, mediante
hipotético empreendimento
compatível com as características
do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis
para execução e comercialização do
produto.
Método Involutivo
• Identifica o valor de mercado do
bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado
em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, mediante
hipotético empreendimento
compatível com as características
do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis
para execução e comercialização do
produto.
E se avaliarmos um prédio
atípico também sem
similares no mercado como
um hospital ou escola?
Método Evolutivo

Identifica o valor do
bem pelo somatório
dos valores de seus
componentes.
 E se formos avaliar um
imóvel que gere renda, por
exemplo um shopping?
• Método da capitalização da renda
• Identifica o valor do bem, com base na
capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis.
Avaliações de Imóveis
Urbanos
Teoria da Relatividade
Sua casa vista por você...
• Sua casa vista por você....
Sua Casa vista pelo Comprador...
Sua casa vista quando você precisa de
um dinheirinho, pelo banco...
Sua casa visto pelo avaliador...
E sua casa visto ela Prefeitura
para cálculo IPTU...
Classificação dos Imóveis Urbanos

•Quanto ao uso:
•Residencial
•Comercial
•Misto
•Industrial
•Institucional
Classificação dos Imóveis Urbanos
• Quanto ao tipo:
• Terreno (lote ou gleba)
• Casa
• Apartamento
• Galpão
• Vaga de estacionamento
• Escritório
• Loja
• Misto
• Hotéis/Motéis
• Hospitais
• Escolas
• Cinemas e teatros
• Clubes Recreativos
Classificação dos Imóveis Urbanos

• Quanto ao agrupamento dos imóveis:

• Loteamento
• Condomínios
• Prédios
• Conjunto Habitacional
• Complexo Industrial
Atividades Básicas

• Para escolha do método e dos níveis de

fundamentação/precisão são necessários:
• Finalidade: Locação, aquisição, doação,
alienação, dação em pagamento, permuta,
garantia, fins contábeis, seguro, arrematação,
adjudicação e outros
• Objetivo: Valor de mercado de compra e venda
ou de locação, custo de reedição, valor de
liquidação forçada, valor de desmonte.
• Prazo
Metodologia Básica Aplicável

• A metodologia aplicável é função,

basicamente, da natureza do bem
avaliando, da finalidade da
avaliação e da disponibilidade,
qualidade e quantidade de
informações colhidas no mercado.
Método Comparativo
Direto de Dados de
Mercado
Definição

• Identifica o valor de mercado do

bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da
amostra. (NBR 14653-1 Item 7.2.1)
Identificação das variáveis do
modelo (NBR 14653-2, 8.2.1.2)
• Dependente:
• Preço total ou unitário
• Independentes:
• Características Físicas (área, frente...)
• De localização (rua, bairro, distância
a pólo...)
• Econômicas. (oferta x transação...)
Tipos de Variáveis Independentes

• Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis

Quantitativas (área, andar...).
• As diferenças Qualitativas podem ser especificadas na
seguinte ordem de prioridade
1. Dicotômica: Sim/Não, Presença/Ausência, ex. Oferta x
Transação, Esquina, Nascente x poente
2. Proxy: CUB, Índice Fiscal, IDH, Depreciação
3. Códigos ajustados: Valores extraídos da amostra com
a utilização dos coeficientes de variáveis dicotômicas
(modelo gerador deve constar no laudo)
4. Códigos Alocados
Variáveis
• Podem ser ainda:
• Positivas: Quando com seu aumento valorizam o
imóvel.
• Ex. Variável dicotômica: Venda / Oferta
• Ex. Quantitativa: Andar (a depender da presença
de elevador)
• Ex. Qualitativa: Padrão construtivo
• Negativas: Quando com seu aumento desvalorizam
o imóvel
• Ex. Quantitativa: Área em relação ao valor
unitário
 Tratamento dos Dados
(NBR 14643-2, 8.2.1.4)
• É recomendável a sumarização das informações na
forma de gráficos que mostrem a distribuição de
frequência para cada uma das variáveis, bem
como as relações entre elas.
• Nesta etapa verifica-se o equilíbrio da amostra e a
influência das variáveis na variação de preços.
• Nos casos de transformação de pagamento
parcelado de um dado para preço a vista, esta
deve ser realizada coma adoção de uma taxa de
desconto, efetiva, líquida e representativa da
média praticada no mercado (CDB).
Tratamento dos Dados

• No tratamento dos dados podem

ser utilizados em função da
qualidade e da quantidade de
dados e informações disponíveis:
• Tratamento científico
• Tratamento por fatores
 Por que não é
recomendável o uso do
Tratamento por
Fatores?
Tratamento por Fatores

• Os fatores devem ser calculados por metodologia

científica. Devem caracterizar claramente sua
validade temporal e abrangência regional, e ser
revisados no prazo máximo de 4 anos. Podem ser:
• Calculados e divulgados pelas entidades técnicas
• Deduzido e referendado pelo próprio engenheiro de
avaliações, com a utilização de metodologia científica,
desde que a metodologia, a amostragem e os cálculos
que lhe deram origem sejam anexados ao laudo de
avaliações
Vamos Praticar
Amostra de Mercado
1. Área 6750 m² Valor: R$ 800.000,00
2. Área 7200 m² Valor: R$ 400.000,00
3. Área 11.000 m² Valor: R$ 350.000,00
4. Área 4.060.000 m² Valor: R$ 39.000.000,00
5. Área 50.000 m² Valor: R$ 6.000.000,00
6. Área 43.000 m² Valor: R$ 5.000.000,00

• Existe algum valor discrepante (outlier)?

Saneamento de
Amostras
 IBAPE-SP
• a) Calcula-se a média dos valores unitários homogeneizados;
• b) Adota-se como intervalo de elementos homogêneos, aquele
definido entre os limites de 30%, para mais ou para menos, do
respectivo valor médio;
• c) Se todos os elementos estiverem contidos dentro desse intervalo,
adota-se essa média como representativa do valor unitário de
mercado;
• d) Caso contrário, procura-se o elemento que, em módulo, esteja mais
afastado da média, que é excluído da amostra. Após a exclusão,
procede-se como em a) e b), definindo-se novos limites
• e) Se elementos anteriormente excluídos passarem a estar dentro dos
novos limites devem ser reincluídos;
• f) Este processo deve ser reiterado até que todos os dados atendam o
intervalo de +/- 30% em torno da última média;
• g) Se houver coincidência de mais de um elemento a ser excluído na
etapa d), deve-se excluir apenas um, devidamente justificado;
Exemplo
• Verificar se existem dados discrepantes na
amostra:
• 1.250,00/m²
• 1.270,00/m²
• 1.230,00/m²
• 1.350,00/m²
• 1.210,00/m²
• 1.180,00/m²
• 1.300,00/m²
Tratamento Científico
Tratamento Científico
• As tendências de mercado são extraídas dos dados de
mercado, coletados especificamente na região em que se
situa o bem avaliando.
• Plotamos os dados observados (preços x característica) e já
conseguimos detectar 4 informações:
• Tendência
• Intensidade
• Forma da curva (ou da reta)
• Dispersão dos dados
Tratamento Científico
Tratamento Científico
• Tendência:
• Valor cresce a medida que a característica cresce ex.
Frente x preço de um lote
• Intensidade:
• Dada pela inclinação da reta, quanto maior a
inclinação maior influência da característica na
formação do preço.
• Forma da curva:
• Reta (linearidade)
• Dispersão:
• Dispersão constante
(homocedasticidade)
Reta de Regressão
• É a reta que deve ser passar o mais próximo
possível de todos os pontos (dados da amostra)
• Essa reta representa uma estimativa da reta
verdadeira (média) que seria traçada se fosse
levantados todos os dados de mercado
(população).
• Assim, para se encontrar uma estimativa do preço
médio para um determinado quantitativo daquela
característica, basta utilizar o gráfico ou a equação
da reta de regressão.
Vamos Voltar a nosso exemplo... Nosso
Imóvel tem 100 m² e fica a 4,5 Km do
Mar
Valor Distância ao
Amostra Unitário Mar
1 R$ 3000,00/m² 4
2 R$ 5000,00/m² 2
3 R$ 1000,00/m² 7
4 R$ 2000,00/m² 5
5 R$ 4000,00 m² 3
6 R$ 11000,00/m² 0
7 R$ 2000,00/m² 6
A Distribuição Normal

• A distribuição normal é um modelo

adequado para representar fenômenos
ou situações em que os valores tendem
a se concentrar de forma regular em
torno de um valor central, como é o
caso dos preços do mercado imobiliário.
• A função de densidade varia com a média e o desvio padrão,
havendo, portanto infinitas possibilidades de curva normal.
• No gráfico abaixo, indica-se que a área da curva compreendida
entre mais ou menos 1 desvio padrão é equivalente a 0,6826, ou
seja, há 68,26% de probabilidade de a variável aleatória normal
apresentar um valor compreendido entre mais ou menos 1 desvio
padrão
Intervalo de Confiança

• Na engenharia de avaliações, considera-se

que o nível de confiança máximo para o
cálculo dos intervalos de confiança é de
80%.

• Isto quer dizer que para cada 10

intervalos que possamos construir com
diferentes médias amostrais, teremos
chance de ter 8 intervalos que contenham
a média da população e 2 intervalos que
não a contenham.
Intervalo de Confiança

• Pode-se perguntar: porque os engenheiros de

avaliação trabalham com um nível de confiança
de apenas 80%?
• Observe-se que quanto maior for o nível de
confiança, maior é a área sob a curva de densidade
de probabilidade. Isto quer dizer que quanto maior
for o nível de confiança, maior é o raio do intervalo
de confiança.
• No mercado imobiliário, onde os desvios-padrões são
em geral grandes, trabalhar com um nível de
confiança de 95% geraria intervalos de confiança
enormes, na maioria dos casos.
Distribuição t de Student

• Embora as grandes amostras possam ocorrer muitas vezes, o mais comum,

especialmente quando se quer trabalhar com amostra de elementos os mais
homogêneos possíveis, é que se consiga extrair amostras pequenas, com menos
de 30 elementos.
• A Distribuição t de Student leva em consideração o número de elementos da
amostra. A estatística t possui a fórmula:
x−
t=
• Onde: s( x)
•x = média de uma amostra pequena n
•  = média presumida da população de onde foi retirada a amostra
• s(x) = desvio padrão de uma amostra pequena
• n = tamanho da amostra
Exemplo

• Avaliar um Área V. Total R$/m²

imóvel com 270
m². A 270 R$ 174.960,00 R$ 648,00

• Para tal, B 300 R$ 180.600,00 R$ 602,00

conseguiu-se no
mercado a C 250 R$ 162.250,00 R$ 649,00

seguinte D 280 R$ 180.040,00 R$ 643,00

amostra:
E 275 R$ 176.550,00 R$ 642,00
Especificação das Avaliações
NBR 14653-2, Item 9.2.3
• Grau de Precisão:
Especificação das Avaliações
NBR 14653-2, Item 9.1
• A especificação das Avaliações está relacionada:
• Empenho do Engenheiro de Avaliações
• Mercado e informações que dele podem ser extraídas
• O grau de fundamentação atingido deve ser
explicitado no corpo do laudo.
• No caso em que o grau mínimo I não for atingido,
devem ser indicados e justificados os itens das
tabelas de especificação que não puderam ser
atendidos e os procedimentos e cálculos utilizados
na identificação do valor.
1. Caracterização do Imóvel
Avaliando
• III Descrição Completa do Imóvel:
• Área
• Localização
• Cômodos
• Idade
• Padrão construtivo
• Estado de Conservação
• Manifestações Patológicas
• Vagas de Garagem
• Equipamentos - Infra-estrutura
• Andar - Nascente/Poente
• II Descrição somente das variáveis usadas no modelo
• I Quando não for possível vistoriar o imóvel (Laudo anterior
ou imóvel similar)
• Imóvel invadido, acesso prejudicado, imóvel atualmente inexistente..
2. Quantidade Mínima de dados de
Mercado efetivamente utilizados
• Vai depender da quantidade de Variáveis a serem
usadas no modelo:
• Área
• Localização
• Padrão construtivo
• Estado de Conservação
• Andar - Nascente/Poente
• III 6.(5+1) = 36
• II 4.(5+1) = 24
• I 3.(5+1) = 18
• Obs: Sempre coletar dados a mais que o “mínimo”, pois alguns
deles podem ser “não utilizados” na modelagem.
MICRONUMEROSIDADE
• No nosso exemplo, usamos as seguintes variáveis
• Área (Quantitativo)
• Localização (Código Alocado)
• Padrão construtivo (Código Alocado)
• Estado de Conservação (Código Alocado)
• Andar - Nascente/Poente (Dicotômico)
• Número mínimo de dados efetivamente utilizados no
caso de variáveis dicotômicas ou códigos ajustados e
alocados:
• N >= 3, se número de dados for menor que 30
• N >= 10% dos dados, se dados forem entre 31 e 100
• N>=10, se foram mais que 100 dados.
3. Identificação dos dados de
Mercado
• III – Precisa visitar e fotografar todos os dados
• II – Apresentação de informações relativas a todos os
dados e variáveis analisados no modelo (Mesmo os
desabilitados)
• I – Apresentar informações somente dos dados e
variáveis realmente utilizados
4. Extrapolação
• III – Não
admitida
• II – Admitida
para apenas
uma variável,
com limites
• I – Admitida
para mais de
uma variável
com limites
Especificação das Avaliações
NBR 14653-2, Item 9.1
• Para atingir o grau III:
• Apresentação do laudo completo
• Identificação completa dos endereços dos dados de
mercado usados no modelo
• Adoção da estimativa da tendência central
• No caso de amostras homogêneas:
• Itens 3 e 4: Apenas no grau III
• Será atribuído grau III para os itens 5 e 6
Método Evolutivo
Método Evolutivo

Identifica o valor do
bem pelo somatório
dos valores de seus
componentes.
Método Evolutivo
(NBR 14653-2, 8.2.4)
• A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser
obtida através da conjugação de métodos, a partir do
valor do terreno, considerados o custo de reprodução das
benfeitorias (Método comparativo de custo ou de
quantificação do custo) devidamente depreciado e o fator
de comercialização.
• VI = (VT + CB) . FC
• Onde VI = Valor do Imóvel
• VT = Valor do Terreno (Método comparativo ou involutivo)
• CB = Custo de reedição
• FC = Fator de comercialização
Conceitos
(NBR 14653-1, 8.2.4)
• 3.1.11.5 custo de reprodução: custo necessário para
reproduzir um bem idêntico, com a consideração dos seus
insumos pertinentes, sem considerar eventual depreciação
• 3.1.8 benfeitoria: resultado de obra ou serviço realizado em
um bem e que não pode ser retirado sem destruição,
fratura ou dano
• 3.1.21 fator de comercialização: razão entre o valor de
mercado de um bem e o seu custo total, que pode ser
igual, maior ou menor do que 1
• 3.1.11.3 custo de reedição: custo de reprodução, descontada
a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se
encontra
Conceitos
(NBR 14653-1, 8.2.4)
• 3.1.14 depreciação: perda de valor de um bem, devido a
modifcações em seu estado ou qualidade, ocasionadas pelo
descrito em 3.1.14.1 a 3.1.14.4
• 3.1.14.1 decrepitude: desgaste de suas partes constitutivas, em
consequência de seu envelhecimento natural, em condições
normais de utilização e manutenção
• 3.1.14.2 deterioração: desgaste de seus componentes em razão de
uso ou manutenção inadequados
• 3.1.14.3 mutilação: retirada de sistemas ou componentes
originalmente existentes
• 3.1.14.4 obsoletismo: superação tecnológica ou funcional
Quanto ao Grau de Fundamentação
do Método Evolutivo
 Método da
Quantificação do Custo
Método da Quantificação do
Custo (NBR 14653-2, 8.3.1)
• Usado para identificar o custo de
reedição de benfeitorias.
• Pode ser apropriado pelo:
• Custo unitário básico de construção
• Orçamento, com citação das fontes
consultadas.
Identificação de custo
pelo Custo Unitário
Básico de Construção
Identificação do custo pelo CUB
(NBR 14653-2, 8.3.1.1)
• 1. Vistoria: Examinar especificações dos
materiais aplicados, para estimar o
padrão construtivo
• 2. Cálculo da Área Equivalente de
Construção: Deve ser calculada de
acordo com o previsto na norma NBR
12721
Custo Global de Construção
NBR 12721, 6.3.2
• O valor estimado com auxílio do quadro III do anexo
A é a soma das seguintes parcelas:
• a) produto da área equivalente em área de custo padrão
global pelo custo unitário básico, correspondente ao projeto-
padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de
incorporação;
• b) parcelas adicionais, relativas a todos os elementos ou
condições não incluídas nas relações quantitativamente
discriminadas de materiais e mão-de-obra correspondentes
ao projeto-padrão, tais como: fundações, elevadores,
equipamentos e instalações, playground , obras e serviços
complementares e outros serviços;
• c) impostos, taxas e emolumentos cartorários;
• d) projetos;
• e) remuneração do construtor; e
• f) remuneração do incorporador
Cálculo da Área Equivalente
NBR 12721, 6.3.2
• Área virtual cujo custo de construção é
equivalente ao custo da respectiva área real,
utilizada quando este custo é diferente do custo
unitário básico da construção, adotado como
referência.
• Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a
área real correspondente.
• Coeficientes para cálculo das áreas equivalentes às
áreas de custo padrão:
• É recomendável que os coeficientes de equivalência de
custo, para cada dependência em que forem
empregados, sejam calculados ou, alternativamente,
na forma indicada na tabela a seguir:
Identificação do custo
pelo Orçamento
detalhado
Identificação do custo pelo
orçamento detalhado
NBR 12721, 8.3.1.2
• 1. Vistoria detalhada: Objetivo de examinar as
especificações dos materiais aplicados, o estado de
conservação e a idade estimada.
• 2. Levantamento de Quantitativos
• 3. Pesquisa de Custos
• 4. Preenchimento da Planilha Orçamentária
• 5. Depreciação Física
• 5.1 Forma Analítica: Orçamento necessário a
recomposição do imóvel na condição de novo
• 5.2 Aplicação de coeficiente de depreciação, que leve
em conta a idade e o estado de conservação
• 6. Custo de reedição
Grau de Fundamentação
NBR 14653-2 (Item 9.3)
Exemplo
• Compor o custo unitário final para uma benfeitoria com área
privativa de 90 m², área comum de 20 m². Fração ideal 0,05.
• CUB = 1000,00 m²
• Custo de elevadores = R$ 200.000,00
• Custo de instalações especiais e outras despesas = R$ 25.000,00
• Diferença entre custo de fundações especiais e fundações diretas é
de R$ 75.000,00
• Taxa de lucro = 20%, Administração = 15% e Custos financeiros =
15%
• Razão entre custo unitário da área comum e da área privativa é
de 50%
Exemplo
• Compor o custo unitário final para uma benfeitoria. Alto
padrão de acabamento, com área privativa de 3000 m²
em 3 pavimentos, área comum coberta de 1700 m² (adotar
k=0,5), área comum descoberta de 600 m² (adotar k=0,25).
• Administração da Obra 1,5%
• Custo de demolições R$ 60.000,00
• Diferença das fundações especiais R$ 300.000
• Fachada especial em pele de vidro = R$ 500.000,00
• Urbanização R$ 10.000,00
• Combate a incêndio R$ 70.000,00
• Equipamentos R$ 10.000,00
• Revestimentos especiais R$ 25.000,00
• BDI (25%)
Depreciação Física
Métodos
• Idade Real ou aparente
• Conservação
• Idade e Conservação
Considerando somente a idade
Método da linha reta
Outros métodos considerando
apenas a idade
Considerando a Conservação
(Heidecke)
Método de Ross-Heidecke

• Para depreciar pela idade e pelo estado de

conservação, usamos o seguinte método:

• Onde ά é o coeficiente de depreciação de Ross e C

é o coeficiente de Heidecke
• CD é o custo depreciável
Exemplo
• Considere uma casa, cujo custo de
reprodução é de R$ 150.000,00, tem 15 anos
de idade. Admitindo-se uma vida útil de 60
anos, valor residual de 20% e estado de
conservação regular, pede-se calcular:
• a) o custo depreciável
• b) o coeficiente de depreciação
• c) a depreciação física
• d) O custo de reedição do apartamento
Exemplo
• Estimar o valor de uma benfeitoria residencial de
3 quartos, área privativa de 90 m², acabamento
normal, para desapropriação, considerando um
BDI de 20%, depreciar, considerando 20 anos, vida
útil estimada de 50 anos, valor residual de 10% e
estado de conservação Bom.
Método Involutivo
Método Involutivo
• Identifica o valor de mercado do
bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado
em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, mediante
hipotético empreendimento
compatível com as características
do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis
para execução e comercialização do
produto.
O que seria aproveitamento eficiente?

• Aquele recomendável e
tecnicamente possível para o local,
numa data de referência, observada
a atual e efetiva tendência
mercadológica nas
circunvizinhanças, entre os diversos
usos permitidos pela legislação
pertinentes. (NBR 14653-2, Item 3.1)
Quais os tipos de Modelos?
• Fluxos de caixas específicos
• Modelos Simplificados Dinâmicos
• Modelo no qual as despesas e receitas
são previstas ao longo do tempo, com
base em fluxo de caixa
• Modelos Estáticos
• Modelo que utiliza fórmulas
simplificadas e que não leva em conta o
tempo de ocorrência das despesas e
receitas
Previsão de receitas
• A receita das vendas das unidades
do projeto hipotético são calculadas
a partir dos resultados obtidos em
pesquisa de valores (MCDDM),
considerados:
• a eventual valorização imobiliária,
preferencialmente inferida,
• a forma de comercialização
identificada na conduta do mercado e
• o tempo de comercialização em face
da evolução conjuntural no mercado e
evidencias de desempenho
Levantamento de Custos
• Apuração dos custos diretos e
indiretos, inclusive elaboração e
aprovação dos projetos, necessários
a transformação do imóvel para as
condições do projeto hipotético
Margem de Lucro do Incorporador
• Quando for usada margem de lucro
em modelos que não utilizem fluxo
de caixa, esta margem deve ser
considerada proporcional ao risco
do empreendimento, que está
diretamente ligado a quantidade de
unidades resultantes do projeto, ao
montante investido e ao prazo total
previsto para retorno do capital.
• A margem de lucro adotada em
modelos estáticos deve ter relação
com o que é praticado no mercado.
Modelos Dinâmicos
• Devem levar em consideração:
• Prazo para execução do Projeto
• Prazo para vendas das unidades
• Taxas de Valorização Imobiliária
• Taxas de evolução de custos e
despesas
• Taxa de Juros do capital investido
• Taxa Mínima de Atratividade
Método Estático

• • X = VL – DT – L
• X = Valor máximo para gleba
• VL = Receita líquida obtida
• DT = Despesas com implantação
• L = Lucro líquido
Exigências do método

• O imóvel avaliando esteja inserido em zona de

tendência mercadológica com empreendimentos
semelhantes ao concebido, alem de legalmente
permitidos seu uso e sua ocupação;
• b) as unidades admitidas no modelo adotado
sejam de características e em quantidade
absorvíveis pelo mercado, no prazo
preestabelecido pelo estudo e compatível com a
realidade;
• c) as formulações matematico-financeiras sejam
expressas no laudo.
Exemplo

• Deseja-se avaliar uma gleba no

município de Nova Iorque com área
de 4,8 ha ou 48.000 m².

• Não foi encontrado imóveis a venda

em quantidade suficiente com área
similar ao nosso avaliando, mas
existem dados suficientes para lotes
menores de até 1000 m².
Exemplo
• Nesse caso nossa solução é
calcularmos pelo método involutivo.

• Vamos fazer um estudo simulando

que criássemos um loteamento na
nossa gleba.

• Para isso temos que conhecer a lei

6766/79 que trata dos loteamentos.
Exemplo (Lei 6766)
• Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos,
aos seguintes requisitos:
• I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a
implantação de equipamento urbano e comunitário,
bem como a espaços livres de uso público, serão
proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo
plano diretor ou aprovada por lei municipal para a
zona em que se situem.
• II - os lotes terão área mínima de 125m² e frente
mínima de 5 metros, salvo quando o loteamento se
destinar a urbanização específica ou edificação de
conjuntos habitacionais de interesse social,
previamente aprovados pelos órgãos públicos
competentes;
• § 1o A legislação municipal definirá, para cada zona
em que se divida o território do Município, os usos
permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento
e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente,
as áreas mínimas e máximas de lotes e os
coeficientes máximos de aproveitamento
Exemplo

• Anteriormente a lei 6766 tinha o

seguinte texto:
• § 1º - A percentagem de áreas
públicas prevista no inciso I deste
artigo não poderá ser inferior a 35%
da gleba, salvo nos loteamentos
destinados ao uso industrial cujos
lotes forem maiores do que 15.000 m²
(quinze mil metros quadrados), caso
em que a percentagem poderá ser
reduzida.
Exemplo

• Portanto ainda é comum o uso desse

percentual quando não temos acesso
a legislação municipal.

• Dessa forma a nossa área útil seria

de:
• 48.000 x (1-0,35) = 31.200 m²
• Imaginemos que os lotes disponíveis
no mercado tenham em média 200 m²
Exemplo

• Portanto 31.200 m² teria 156 lotes de

200 m² cada.
• Em seguida calculamos o valor do
lote preferencialmente pelo MCDM.
• Vamos supor que nesse caso tenha
dado R$ 30,00/m²
• No nosso caso, portanto o VL =
31.200 x 30 = R$ 936.000,00
Exemplo
• Agora temos que deduzir os custos da
construção do loteamento:
• Topografia R$ 1501,77/1000m²
• Terraplenagem Leve R$ 981,30/1000m²
• Rede de água R$ 5.028,54/1000m²
• Drenagem R$ 4.138,48/1000m²
• Iluminação R$ 1849,92/1000 m²
• TOTAL R$ 13.500,01/1000m² = R$ 13,50/m²
• DT = 13,50 X 31200 = R$ 421.200,00
Exemplo
• Lucro estimado 20% x 936.000,00 = R$
187.200,00

• X = VL-DT-L = 936.000,00-421.200,00-
187.200,00 = R$ 327.600,00
Quanto ao grau de fundamentação
do Método Involutivo
Método da Renda
Cálculo da Taxa mínima de atratividade

• TMA = ( 1 + r ) . ( 1 + w )
• r Taxa de remuneração (Geralmente se usa CDB)
• w Taxa de risco (em função do empreendimento,
aprox. 2%)

• 2019 Taxa CDI 5,96%

• CDB = 5,96%x1,245
• CDB = 7,42% a.a.
• CDB = 0,5983% a.m.
Taxas equivalentes
• Uma taxa de 30% a.m. equivale a que taxa bimestral?
• 60%?
• Não.
• 1,3x1,3 = 1,69 – 1 = 0,69 x 100 = 69%
• E o contrário, uma taxa de 44% a.b. equivale a que
taxa mensal?
• (0,44+1)1/2
• =1,2, portanto, 1,2-1 = 0,2 x 100 = 20%
Exemplo
• Considere uma taxa de 10% a.m., encontre a taxa
ao dia e ao ano:

• Ao dia: (1+0,10)1/30
• = 1,003182, 1,003182-1 = 0,003182 x 100 = 0,3182%
ao dia
• Ao ano: 1,112
• 3,1384, 3,1384 – 1 = 2,1384 x 100 = 213,84%
Exemplo
• Considerando-se uma taxa mínima de atratividade
de 0,6% a.m ., calcular o valor máximo de um
empreendimento que tem uma previsão de
receitas de 12 parcelas iguais de 70mil, vencendo
a primeira 30 dias após a compra.
Exemplo
• Vamos fazer o mesmo exemplo da questão anterior,
porém considerando que o empreendimento só
começará a dar retorno após 3 meses.
Exemplo
• Considerando-se uma taxa de mercado de 20% a.a. e
uma taxa de risco de 2,5% a.m, pede-se calcular o valor
para um empreendimento que tem previsão de receitas
de 10 parcelas de 100mil, vencendo a primeira 120 dias
após a compra e uma previsão de despesas em 8
parcelas de 50mil, vencendo a primeira 30 dias após a
data da compra. Calcular também a TIR para um valor de
compra de 300mil.
Desapropriações
Desapropriações
• Art. 2o Mediante declaração de utilidade pública,
todos os bens poderão ser desapropriados pela
União, pelos Estados, Municípios, Distrito Federal e
Territórios. (Decreto 3365/41)
 Utilidade Pública
a) a segurança nacional;
b) a defesa do Estado;
c) o socorro público em caso de calamidade;
d) a salubridade pública;
e) a criação e melhoramento de centros de população, seu abastecimento regular de meios de
subsistência;
f) o aproveitamento industrial das minas e das jazidas minerais, das águas e da energia hidráulica;
g) a assistência pública, as obras de higiene e decoração, casas de saude, clínicas, estações de clima e
fontes medicinais;
h) a exploração ou a conservação dos serviços públicos;
i) a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de
urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica,
higiênica ou estética; a construção ou ampliação de distritos industriais
j) o funcionamento dos meios de transporte coletivo;
k) a preservação e conservação dos monumentos históricos e artísticos, isolados ou integrados em
conjuntos urbanos ou rurais, bem como as medidas necessárias a manter-lhes e realçar-lhes os aspectos mais
valiosos ou característicos e, ainda, a proteção de paisagens e locais particularmente dotados pela natureza;
l) a preservação e a conservação adequada de arquivos, documentos e outros bens moveis de valor
histórico ou artístico;
m) a construção de edifícios públicos, monumentos comemorativos e cemitérios;
n) a criação de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves;
o) a reedição ou divulgação de obra ou invento de natureza científica, artística ou literária;
p) os demais casos previstos por leis especiais
 Indenizações
• Art. 10-A. O poder público deverá notificar o proprietário e apresentar-lhe
oferta de indenização
• § 1º A notificação de que trata o caput deste artigo conterá:
• I - cópia do ato de declaração de utilidade pública;
• II - planta ou descrição dos bens e suas confrontações;
• III - valor da oferta;
• IV - informação de que o prazo para aceitar ou rejeitar a oferta é de 15 dias e de
que o silêncio será considerado rejeição;
• § 2º Aceita a oferta e realizado o pagamento, será lavrado acordo, o qual
será título hábil para a transcrição no registro de imóveis.
• § 1o A concordância escrita do expropriado não implica renúncia ao seu direito de
questionar o preço ofertado em juízo.
• § 3º Rejeitada a oferta, ou transcorrido o prazo sem manifestação, o poder
público procederá ação judicial
• § 2º O desapropriado, ainda que discorde do preço oferecido, do arbitrado
ou do fixado pela sentença, poderá levantar até 80% (oitenta por cento)
do depósito feito para o fim previsto neste e no art. 15, observado o
processo estabelecido no art. 34.
Tipos
• Total ou Parcial
• Nas desapropriações parciais, o critério básico é o da
diferença entre as avaliações do imóvel original e do
remanescente, na mesma data de referencia.

• Permanente ou temporária
• Nas desapropriações temporárias, as indenizações devem
considerar a renda que seria auferida pelo imóvel, durante o
período correspondente, bem como eventuais perdas adicionais
Servidões
Tipos
• Administrativa (Pública) ou Predial

• Finalidade:
• Passagem de pedestre e veículos
• Linhas de transmissão
• Tubulações

• Quanto a \intervenção
• Aparente ou Não aparente

• Quanto a duração
• Temporária ou Perpétua
Valor de Indenização
• Corresponde a perda do valor do imóvel
decorrente das restrições a ele impostas
• Diferença entre as avaliações do imóvel original e do
serviente, considerando situações especiais como
alterações de uso, ocupação, acessibilidade e
aproveitamento.
• Diferença entre ao valores presentes dos rendimentos
imobiliários líquidos relativos ao uso do imóvel antes e
depois da servidão.
Aluguéis
Formas
• Por comparação direta
• Pela remuneração do capital
• Sua utilização exige a determinação da taxa de
remuneração e do valor do imóvel
• A taxa deve ser objeto de pesquisa específica para
cada caso

• Obs. O custo de reformas que beneficiem o imóvel

pode ser amortizado em forma de desconto do
aluguel durante o prazo compativel
As Oportunidades
 Bancos
• Bancos Públicos: Credenciam empresas
• Editais a cada 4 ou 5 anos
• Serviços são por atividades e polos
• SICAF em dia (Certidões)
• O credenciamento nas atividades de avaliação de bens, que
pertencem ao grupo A exige que as empresas atendam uma das
seguintes restrições:
• 1 – A comprovação dos pré-requisitos de experiência dos engenheiros,
arquitetos e agrônomos poderá ser feita por meio de certificado. Este
certificado deverá ser emitido por entidade federativa, que tenha
representação em mais de uma unidade da federação, seja sem fins lucrativos,
exista há pelo menos 10 anos e congregue profissionais e/ou pessoas jurídicas
dedicadas às atividades de avaliação de imóveis e outros bens, com
obrigatória aplicação de prova de conhecimentos como parte da avaliação.
Este certificado é emitido pelo IBAPE Nacional; ou
• 2 – Ter formação superior em Engenharia Civil ou Arquitetura, apresentar
certificado de curso de avaliação de imóveis urbanos, que possua carga
horária mínima de 20 horas, que contemple em seu programa de conteúdo a
capacitação em inferência estatística aplicada à avaliação e comprovação de
experiência, dependendo da atividade desejada.
 Perícia
• Art. 464. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou
avaliação.
• Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do
fato depender de conhecimento técnico ou científico.
 Prazos
• Art. 465. O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e
fixará de imediato o prazo para a entrega do laudo
• Art. 476. Se o perito, por motivo justificado, não puder apresentar o laudo
dentro do prazo, o juiz poderá conceder-lhe, por uma vez, prorrogação pela
metade do prazo originalmente fixado.
• Art. 157. O perito tem o dever de cumprir o ofício no prazo que lhe
designar o juiz, empregando toda sua diligência, podendo escusar-se
do encargo alegando motivo legítimo.
• § 1º A escusa será apresentada no prazo de 15 (quinze) dias, contado da
intimação, da suspeição ou do impedimento supervenientes, sob pena de
renúncia ao direito a alegá-la.
• § 2º Ciente da nomeação, o perito apresentará em 5 (cinco) dias:
• I - proposta de honorários;
• II - currículo, com comprovação de especialização;
• III - contatos profissionais, em especial o endereço eletrônico, para
onde serão dirigidas as intimações pessoais.
 Nomeação
• § 1º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente
habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente
inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está
vinculado.
• § 5º Na localidade onde não houver inscrito no cadastro
disponibilizado pelo tribunal, a nomeação do perito é de livre
escolha pelo juiz e deverá recair sobre profissional ou órgão
técnico ou científico comprovadamente detentor do
conhecimento necessário à realização da perícia.
• § 2º Será organizada lista de peritos na vara ou na secretaria,
com disponibilização dos documentos exigidos para habilitação
à consulta de interessados, para que a nomeação seja
distribuída de modo equitativo, observadas a capacidade
técnica e a área de conhecimento.
•
 Perícias Complexas
• Art. 475. Tratando-se de perícia complexa que abranja
mais de uma área de conhecimento especializado, o juiz
poderá nomear mais de um perito, e a parte, indicar mais
de um assistente técnico.
 CPTEC
• Resolução 233 CNJ:
• Art. 1º Os tribunais brasileiros instituirão Cadastro
Eletrônico de Peritos e Órgãos Técnicos ou Científicos
(CPTEC), destinado ao gerenciamento e à escolha de
interessados em prestar serviços de perícia ou de exame
técnico nos processos judiciais, nos termos do art. 156, § 1º,
do Código de Processo Civil.
• § 1º O CPTEC conterá a lista de profissionais e órgãos aptos a
serem nomeados para prestar serviço nos processos a que se
refere o caput deste artigo, que poderá ser dividida por área de
especialidade e por comarca de atuação.
 Remuneração do Perito e do
assistente técnico
• Art. 10 Código de Ética
• III) nas relações com os clientes, empregadores e colaboradores:
• a) formular proposta de salários inferiores ao mínimo profissional legal;
• b) apresentar proposta de honorários com valores vis ou extorsivos ou
desrespeitando tabelas de honorários mínimos aplicáveis;
• § 4º O juiz poderá autorizar o pagamento de até 50% dos
honorários arbitrados a favor do perito no início dos trabalhos,
devendo o remanescente ser pago apenas ao final, depois de
entregue o laudo e prestados todos os esclarecimentos
necessários.
• § 5º Quando a perícia for inconclusiva ou deficiente, o juiz
poderá reduzir a remuneração inicialmente arbitrada para o
 Quem paga?
• Art. 95. Cada parte adiantará a remuneração do
assistente técnico que houver indicado, sendo a do perito
adiantada pela parte que houver requerido a perícia ou
rateada quando a perícia for determinada de ofício ou
requerida por ambas as partes.
• § 3º Quando o pagamento da perícia for de responsabilidade de
beneficiário de gratuidade da justiça, ela poderá ser:
• I - custeada com recursos alocados no orçamento do ente público
e realizada por servidor do Poder Judiciário ou por órgão público
conveniado;
• II - paga com recursos alocados no orçamento da União, do
Estado ou do Distrito Federal, no caso de ser realizada por
particular, hipótese em que o valor será fixado conforme tabela
do tribunal respectivo ou, em caso de sua omissão, do Conselho
Nacional de Justiça.
 Quesitos
• Art. 470. Incumbe ao juiz:
• I - indeferir quesitos impertinentes;
• II - formular os quesitos que entender necessários ao
esclarecimento da causa.
• Art. 469. As partes poderão apresentar quesitos
suplementares durante a diligência, que poderão ser
respondidos pelo perito previamente ou na audiência de
instrução e julgamento.
• Parágrafo único. O escrivão dará à parte contrária ciência
da juntada dos quesitos aos autos.
 Manifestação das Partes
• § 1º Incumbe às partes, dentro de 15 (quinze) dias contados
da intimação do despacho de nomeação do perito:
• I - arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o
caso;
• II - indicar assistente técnico;
• III - apresentar quesitos.
• § 3º As partes serão intimadas da proposta de honorários
para, querendo, manifestar-se no prazo comum de 5
(cinco) dias, após o que o juiz arbitrará o valor, intimando-
se as partes para os fins do art. 95 .
 Assistente Técnico
• Art. 466: Os assistentes técnicos são de confiança da parte e não
estão sujeitos a impedimento ou suspeição.
• Art. 474. As partes terão ciência da data e do local designados
pelo juiz ou indicados pelo perito para ter início a produção da
prova.
• § 1º As partes serão intimadas para, querendo, manifestar-se
sobre o laudo do perito do juízo no prazo comum de 15 (quinze)
dias, podendo o assistente técnico de cada uma das partes, em
igual prazo, apresentar seu respectivo parecer.
• § 2º O perito do juízo tem o dever de, no prazo de 15 (quinze) dias,
esclarecer ponto:
• I - sobre o qual exista divergência ou dúvida de qualquer das partes,
do juiz ou do órgão do Ministério Público;
• II - divergente apresentado no parecer do assistente técnico da parte.
 Assistente Técnico
• Analisa e esclarece questões técnicas para os advogados
• Assessora a formulação de quesitos
• Antecipa cenários
• Assessora os advogados em manifestações relativas ao
laudo do perito
• Acompanha o perito nas diligências
• Comparece em audiência
 Procedimentos e técnicas para
redação de laudos
• 1. Textos Objetivos
• § 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como
emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto
da perícia.
• 2. Correção da Linguagem
• § 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem
simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.
• 3. Clareza de estilo
• 4. Trabalhos em Campo
• 4.1 Descrição do Imóvel
• 4.2 Problemas observados
• 5. Depoimentos
• § 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos
podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo
informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de
terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas,
mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao
esclarecimento do objeto da perícia.
 O Laudo Pericial
• Art. 473. O laudo pericial deverá conter:
• I - a exposição do objeto da perícia;
• II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
• III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e
demonstrando ser predominantemente aceito pelos
especialistas da área do conhecimento da qual se originou;
• IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados
pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.
 Estrutura do Laudo
• 1. Cabeçalho
• 2. Considerações Iniciais
• 3. Descrição do objeto periciado
• 4. Histórico dos acontecimentos
• 5. Descrição dos problemas observados
• 6. Causas dos problemas observados
• 7. Conclusão
• 8. Resposta aos quesitos
• 9. Anexos
 Responsabilidade do Perito
• Art. 158. O perito que, por dolo ou culpa, prestar
informações inverídicas responderá pelos prejuízos que
causar à parte e ficará inabilitado para atuar em outras
perícias no prazo de 2 (dois) a 5 (cinco) anos,
independentemente das demais sanções previstas em lei,
devendo o juiz comunicar o fato ao respectivo órgão de
classe para adoção das medidas que entender cabíveis.