AVALIAÇÕES E

PERÍCIAS DE IMÓVEIS
URBANOS

ENG. CIVIL MURILO REIS

@ENG.JMURILOREIS
 Motivação:

Dos Engenheiros NÃO SABEM

que essa é uma Área de Atribuição
NOSSA!
Os que sabem, não quer que
você saiba!
E nem tem ideia do Mundo
de Oportunidades e da
Remuneração dessa área!
QUEM
SOU EU?
Engenheiro Civil (2003)
Mestre em Saneamento Ambiental (2018)

Especialista:
Eng. de Segurança do Trabalho
(2008)
Eng. Ambiental (2009)
Eng. de Avaliações e Perícias (2009)
Eng. de Produção (2011)

@ENG.JMURILOREIS
QUEM
SOU EU?
Engenheiro de Obras (2003-2007)

Engenheiro de banco (2007)

Consultor (2015)

Coordenador de Pós-Graduação da
ELITEPÓS

@ENG.JMURILOREIS
QUEM
SOU EU?
Autor do Livro

@ENG.JMURILOREIS
QUEM
SOU EU?
Diretor da Federação Nacional dos
Engenheiros

@ENG.JMURILOREIS
E como eu Comecei?
Quem ERA Murilo Reis ESTUDANTE?
NA
FACULDADE
Frustrado
Reprovado
Disciplina Inexistente

@ENG.JMURILOREIS
NO
TRABALHO
Cansado
Não Valorizado
Mal remunerado

@ENG.JMURILOREIS
Você já tinha ouvido falar
na área da Engenharia de
Avaliações na faculdade?
VANTAGENS DE
ATUAR NESSA ÁREA
• Você não depende de “emprego”
• Você faz seu horário
• Mesmo que você tenha construtora,
escritório, ou seja empregado é possível
fazer avaliações para complementar a
renda
• Você não precisa de uma mega estrutura
e pode trabalhar de casa só com seu
celular e um computador
• Você ganha um Plus no seu currículo

@ENG.JMURILOREIS
VANTAGENS DE
ATUAR NESSA ÁREA
• Você não depende de “emprego”
• Você faz seu horário
• Mesmo que você tenha construtora,
escritório, ou seja empregado é possível
fazer avaliações para complementar a
renda
• Você não precisa de uma mega estrutura
e pode trabalhar de casa só com seu
celular e um computador
• Você ganha um Plus no seu currículo

@ENG.JMURILOREIS
O QUE É UM
LAUDO DE AVALIAÇÃO?
Relatório com Fundamentação
técnica e científica, elaborado por
profissional da engenharia de
avaliações, em conformidade com
esta NBR para avaliar o bem

NBR 14653-1 Item 3.1.30

@ENG.JMURILOREIS
O QUE É
ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO?
Conjunto de conhecimentos técnico-
científicos especializados, aplicado
a avaliação de bens por Arquitetos
ou Engenheiros

NBR 14653-1 Item 3.1.17

@ENG.JMURILOREIS
A NORMA TÉCNICA
É DE USO OBRIGATÓRIO?
É vedado ao fornecedor de serviços
colocar, no mercado de consumo,
qualquer serviço em desacordo
com as normas expedidas pelos
órgãos oficiais competentes ou
pela ABNT;

Lei 8078, art. 39

@ENG.JMURILOREIS
NORMAS TÉCNICAS
APLICÁVEIS
Procedimentos
Imóveis Urbanos Imóveis Rurais
Gerais

Máquinas,
equipamentos,
Empreendiment Recursos
instalações e
os Naturais
complexos
industriais

Patrimônios
Históricos

@ENG.JMURILOREIS
E O QUE DIZ
A LEI?
As atribuições profissionais do
engenheiro, do arquiteto...
consistem em:
a) estudos, projetos, análises,
avaliações, vistorias,
perícias, pareceres e
divulgação técnica.

Lei 5194, art. 6

@ENG.JMURILOREIS
QUEM CONTRATA?
INSTITUIÇÕES FINA NCEIRAS
Avaliação para fins de seguro,
hipotecários, garantias

@ENG.JMURILOREIS
 Número de Unidades Habitacionais Financiadas no
Brasil só cresce!
Unidades

1000000

847286 866300
900000

800000 745222
675490
700000
598749 595442
600000

500000

400000

300000

200000

100000

0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
TRIBUNAIS

Desapropriações e
Servidões

Indenizações

Partilha de Bens

Revisional de Locação

@ENG.JMURILOREIS
QUANDO O JUÍZO
PRECISA DE UM PERITO?
• Art. 156. O juiz será assistido por
perito quando a prova do fato
depender de conhecimento técnico
ou científico.

• Art. 465. O juiz nomeará perito

especializado no objeto da perícia e
fixará de imediato o prazo para a
entrega do laudo.
@ENG.JMURILOREIS
E QUEM DEFENDE
O INTERESSE DAS PARTES?
§ 1º Incumbe às partes, dentro de 15
(quinze) dias contados da intimação
do despacho de nomeação do perito:
II - indicar assistente técnico;

Art. 466: Os assistentes técnicos são

de confiança da parte e não estão
sujeitos a impedimento ou
suspeição.

@ENG.JMURILOREIS
E TEM MUITA
DEMANDA?
O Poder Judiciário concluiu 26,9 milhões
de processos em 2021, uma expansão de
11,1% no número de casos solucionados
em relação a 2020. No mesmo período
registrou-se o ingresso de 27,7 milhões de
novas ações revelando um crescimento
de 10,4%.

O ano terminou 77,3 milhões de processos

em tramitação.

@ENG.JMURILOREIS
E TEM
MAIS!
3. Escritórios de
Contabilidade

4. Empresas e Incorporadoras

5. Órgãos Públicos

6. Cartórios e Imobiliárias

7. Condomínios e Revisional
de Locação e IPTU/ITBI/ICD

@ENG.JMURILOREIS
E TEM OPORTUNIDADE
NA MINHA CIDADE?
Se tiver:
Imóvel sendo financiado
Casal se separando
Pessoas falecendo
Gente querendo pagar menos IPTU
Empresas querendo renegociar aluguel...
etc

@ENG.JMURILOREIS
COMO COBRAR
POR UMA AVALIAÇÃO?
Hora Técnica: R$ 540,00

Mínimo: R$ 5940,00

10 anos de Experiencia: Acréscimo 50%

20 anos de Experiencia: Acréscimo 100%

Serviço Fora do Município: +20%

Serviço Urgente: +50%

REGULAMENTODEHONORARIOSDOIBAPE/SP
@ENG.JMURILOREIS
E O CORRETOR
DE IMÓVEIS?
Compete ao Corretor de Imóveis
exercer a intermediação na compra,
venda, permuta e locação de imóveis,
podendo, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária.

LEI6530/78ART.3°
@ENG.JMURILOREIS
E O CORRETOR
DE IMÓVEIS?
Entende-se por Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica – PTAM - o
documento elaborado por Corretor de
Imóveis no qual é apresentada, com
base em critérios técnicos, análise de
mercado com vistas à determinação
do valor de comercialização de um
imóvel, judicial ou extra-
judicialmente.

RESOLUÇÃO1066ART.4°
@ENG.JMURILOREIS
E COMO A JUSTIÇA
VEM SE POSICIONANDO?
“E suas razões recursais, sustentam os agravantes que pugnaram
pela realização de prova pericial por engenheiro civil para a
mensuração do valor atual do imóvel... Asseveram que é o
engenheiro o profissional qualificado e detentor de conhecimento
especializado para realizar a aludida avaliação., de modo a oferecer
seguro subsídio para o julgamento da causa. Pugnam pela
concessão do efeito suspensivo ao recurso.

O corretor de imóveis não tem conhecimentos técnicos e específicos

que o habilitem a determinar o valor das benfeitorias realizadas no
imóvel objeto da lide.

Não bastasse, certo é que o prosseguimento do feito poderá

acarretar na realização da perícia por profissional não capacitado.

Com efeito, DETERMINO a imediata suspensão da decisão

agravada.”
TJ-MG

@ENG.JMURILOREIS
E COMO A JUSTIÇA
VEM SE POSICIONANDO?
Impugnado fundamentadamente o valor
atribuído ao bem penhorado, impõe-se a
realização de nova avaliação uma vez que
a competência legal para avaliação
técnico-econômica de imóveis para fins
judiciais é por lei reservada ao engenheiro
civil, inscrito no CREA.

TRF-4-AG:502366918201840400005023669-18.2018.4.04.0000,Relator:

ANDREIPITTENVELLOSO,DatadeJulgamento:18/12/2018,SEGUNDATURMA

@ENG.JMURILOREIS
E COMO A JUSTIÇA
VEM SE POSICIONANDO?
Como se pode notar, a avaliação de bens
imóveis requer conhecimento específicos
em matemática financeira, estatística e
domínio dos métodos avaliatórios e
conhecimentos sobre fundações,
estruturas e coberturas de imóveis, bem
como características dos materiais que os
envolvem. Sendo assim, é imprescindível
que a avaliação seja feita por profissional
capacitado para tanto.
TJ-SP

@ENG.JMURILOREIS
ATIVIDADES
BÁSICAS
Requisição da documentação

Conhecimento da documentação

Vistoria do bem avaliando

Coleta de Dados

Diagnóstico de Mercado

Escolha da metodologia

Tratamento dos dados

Resultado da Avaliação

NBR 14653-1/2019

@ENG.JMURILOREIS
ANÁLISE
DA DOCUMENTAÇÃO
1.Conhecer localização, dimensões e
titularidade;
2.Verificar a possibilidade de incoerências
relacionadas ao bem para informar no
laudo, exemplo: Área construída real
superior ao averbado;
3. Sempre que possível se atentar as
especificidades nas legislações e normas

@ENG.JMURILOREIS
ANÁLISE
DA DOCUMENTAÇÃO
1. Matrícula no Registro Geral de Imóveis
• No caso dos bancos, já vem no email
• No caso da perícia geralmente está
contido no processo

2. Podem ajudar:
• Plantas e croquis
• IPTU/escritura/Inscrição imobiliária
municipal

@ENG.JMURILOREIS
A
VISTORIA
Vistoriar o Imóvel e o entorno.

Descrever o imóvel, fotografar aspectos

relevantes caracterizando padrão de
acabamento, estado de conservação e
manifestações patológicas importantes.

Identificar no entorno pontos

influenciantes. Quais características
valorizam ou desvalorizam esse imóvel?

@ENG.JMURILOREIS
COLETA DE DADOS
E DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Base da Avaliação: Amostra representativa para
explicar o comportamento de mercado

Negociações realizadas e ofertas,

contemporâneas à data de referência da
avaliação, com suas principais características
econômicas, fiscais e de localização.

ONDE PESQUISAR: Sites, Imobiliárias e placas na

rua

@ENG.JMURILOREIS
VARIÁVEIS
CARACTERÍSTICAS
1. Casas
Área do terreno
Área construída
Padrão de acabamento
Benfeitorias (piscina, poço, etc...)
Cômodos
Distância a polo

@ENG.JMURILOREIS
VARIÁVEIS
CARACTERÍSTICAS
1. Apartamentos
Área do construída
Padrão de acabamento
Benfeitorias (piscina etc...)
Cômodos
Distância a polo
Número de vagas de garagem
Elevador
Pavimento

@ENG.JMURILOREIS
Pesquisando
Os anúncios podem ser a chave...
 Exemplo de Ficha de Coleta

CASA TÉRREA /
SOBRADO
nº Endereço com nº Bairro Área Área do Preço Total Preço Distância ao Polo de Condomínio Taxa Número de Número Número Número total
Dado construída terreno (m²) (R$) unitário Influência (km) (sim/não) Condomínio Dormitório de Suítes de de vagas
(m²) (R$/m²) (R$) Banheiros
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
QUANTOS DADOS
SÃO NECESSÁRIOS?
Do grau de fundamentação desejada e da
quantidade de Variáveis Analisadas

Grau III = 6.(K+1)

Grau II = 4.(K+1)
Grau I = 3. (K+1)

@ENG.JMURILOREIS
QUANTOS DADOS
SÃO NECESSÁRIOS?
Exemplo, se forem 4 variáveis:
Grau III = 6.(K+1) = 30 dados
Grau II = 4.(K+1) = 20 dados
Grau I = 3. (K+1) = 15 dados

ATENÇÃO: Pode ser necessário desabilitar

alguns dados no decorrer do cálculo.

@ENG.JMURILOREIS
SE CONSEGUIRMOS
OS DADOS
• Devemos usar o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado:

– Identifica o valor de mercado do bem

por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da
amostra.

• A norma diz que sempre que possível

deva ser usado esse método, assim
caso não consiga usar deve ser bem
justificado.
 CHEGOU UMA O.S.
NO SEU EMAIL!

• Dá aquele frio na barriga…

• E agora, o que fazer?

O IMOVEL
AVALIANDO
• 100 m²
• Alto Padrão de acabamento
• Bom estado de Conservação
• A 4,5 Km da Praia

@ENG.JMURILOREIS
DADOS OBTIDOS
NO MERCADO
• R$ 300.000,00 Área 100 m², DPI 4 km
• R$ 475.000,00 Área 100 m², DPI 2 KM
• R$ 110.000,00 Área 100 m², DPI 7 KM
• R$ 180.000,00 Área 100 m², DPI 5 KM
• R$ 370.000,00 Área 100 m², DPI 3 KM
• R$ 1.000.000,00 Área 100 m², DPI 0 KM
• R$ 210.000,00 Área 100 m², DPI 6 KM

• Obs. Todos os elementos são dados de oferta, possuem alto

padrão de acabamento e bom estado de conservação.

• As áreas são iguais, nesse caso não é uma variável e a única

coisa que está realmente variando é a distância pro mar.

@ENG.JMURILOREIS
O QUE PROFISSIONAIS
NÃO CAPACITADOS FARIAM?
Simplesmente tirariam uma média...
Mas veja que existem valores quase 3 x mais caros. O que justifica?

Valor Área Valor Unitário Distancia ao mar

R$ 300.000,00 100 R$ 3.000,00 4
R$ 475.000,00 100 R$ 4.750,00 2
R$ 110.000,00 100 R$ 1.100,00 7
R$ 180.000,00 100 R$ 1.800,00 5
R$ 370.000,00 100 R$ 3.700,00 3
R$ 1.000.000,00 100 R$ 10.000,00 0
R$ 210.000,00 100 R$ 2.100,00 6
Média 98,57143 R$ 3.778,57
85,25% da variação de valor dos Imóveis é explicado a partir da distância pro Mar
DADOS OBTIDOS
NO MERCADO

• Nosso imóvel está a 4,5 Km do Mar

y = -1151x + 8218,2
y = -1151x4,5+8218,2
y = 3.038,70

Casa de 100 m² x 3.038,70 =

R$ 303.870,00

@ENG.JMURILOREIS
O CAMPO DE
ARBÍTRIO
Intervalo com amplitude de 15%, para
mais e para menos, em torno da
estimativa de tendência central utilizada
na avaliação (NBR 14653-2)

dentro do qual pode-se arbitrar o valor do

bem, desde que justificado pela existência
de características próprias não
contempladas no modelo (NBR 14653-1)

@ENG.JMURILOREIS
No nosso caso todos os imóveis eram de oferta
O CAMPO DE
ARBÍTRIO
Usando o índice Raio-X Fipezap percebemos
desconto médio de 5%, assim:

R$ 303.870,00 – 5% = R$ 288.676,50

6.8.1 Arredondamento
Permite-se arredondar o resultado da avaliação,
bem como os limites do intervalo de confiança e
do campo de arbítrio, em até 1 %.

Vamos fechar em
R$ 290.000,00

@ENG.JMURILOREIS
OBRIGADO!
MEU CONTATO

Murilo Reis
@ENG.JMURILOREIS