Laudo Ltip Condominio Jardim Itati Rev 01

Condomínio – Edifício Jardim Itatí, - Av.
Dom Cláudio José Gonçalves Ponce de

Leão, 34 - Vila Ipiranga, Porto Alegre -
RS, 91370-170 julho 2023- VER 00
1
SUMÁRIO
IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE ................................................................................................ 2
LOCALIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO ...................................................................................................... 2
OBJETIVO ....................................................................................................................................................... 4
DATA DA INSPEÇÃO................................................................................................................................ 4
METODOLOGIA ........................................................................................................................................... 5
CARACTERIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO ............................................................................................ 8
NÍVEL DE INSPEÇÃO............................................................................................................................... 9
DOCUMENTAÇÃO SOLICITADA, ENTREGUE E ANALISADA .......................................... 9
INFORMAÇÕES OBTIDAS .................................................................................................................... 1
PLANEJAMENTO DA INSPEÇÃO ...................................................................................................... 1
LISTA DE VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS CONSTRUTIVOS ...................................... 1
ANÁLISE DOS RESULTADOS DO RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ................................... 2
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS .................................................................................................... 122
INDICAÇÃO DE PRIORIDADES ...................................................................................................... 123
AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO .................................................................................................... 124
AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE USO .................................................................................. 124
RECOMENDAÇÕES GERAIS DE SUSTENTABILIDADE .................................................. 125
RESPONSABILIDADES ....................................................................................................................... 125
RESSALVAS .............................................................................................................................................. 126
PLANO DE AÇÃO ................................................................................................................................... 127
CONSIDERAÇÕES FINAIS................................................................................................................ 137
ENCERRAMENTO .................................................................................................................................. 137
ART ................................................................................................................................................................. 138
2
Celebro Jorge Washington da Silva, Engenheiro Civil, procedeu a inspeção
técnica do referido condomínio, cujos resultados vão em seguida expostos através do
presente:
LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL
IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
CONDOMÍNIO EDIFICIO JARDIM ITATI, localizado na Av. Dom Cláudio José

Gonçalves Ponce de Leão, 34 - Vila Ipiranga, Porto Alegre - RS, CEP: 91370-170 e
com registro no CNPJ 05.644.907/0001-07, solicitou, por intermédio do seu
representante legal, Sra. Janisbel Souza Brito, síndico(a), com cadastro no CPF n°
697.826.604-34 a elaboração do presente Técnico de Inspeção Predial, conforme a
Lei Complementar nº 806/2016.
LOCALIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
Figura 1 - Localização da edificação na Rua Av. Dom Cláudio José Gonçalves Ponce de Leão, 34 - Vila
Ipiranga, Porto Alegre - RS, 91370-170 Fonte – Google;
3
Figura 2 - Localização da edificação na Rua Av. Dom Cláudio José Gonçalves Ponce de Leão, 34 - Vila
Figura 3- Localização da edificação na Rua Av. Dom Cláudio José Gonçalves Ponce de Leão, 34 - Vila
4
OBJETIVO
O presente laudo tem como objetivo avaliar as conformidades técnicas

e funcionais dos sistemas componentes da edificação, de forma sistêmica
e que abranja, minimamente, os seguintes sistemas construtivos e seus
elementos: estrutura, impermeabilização, instalações hidráulicas e
elétricas, revestimentos externos em geral, esquadrias, revestimentos
internos, elevadores, climatização, exaustão mecânica, ventilação,
coberturas, telhados, combate a incêndio e SPDA. Esses sistemas foram
analisados de forma sensorial e visual e para as patologias encontradas
serão propostas possíveis soluções técnicas e ações de manutenção e
conservação com intuito de qualificar o espaço habitado, além de
orientação quanto a explanação mais aprofundada de uma determinada
manifestação patológica por um profissional legalmente habilitado
especialista no referido item citado, não sendo esta parte integrante deste
escopo.
Os sistemas mecânicos, elétricos e complementares, tais como

elevadores, escadas rolantes, caldeiras, instalação de gás, prevenção
contra incêndio, acústica, instalações hidro sanitárias, para-raios, entre
outros, serão inspecionados de forma sensorial e visual e, portanto, não
serão realizados testes de desempenho.
DATA DA INSPEÇÃO
A inspeção de campo foi realizada no dia:
18/08/2023
Os inspetores que atuaram na visita foram:
1. Jorge Washington da Silva – Engenheiro Civil;

5
2. Gustavo Washington Santos da Silva- Estagiário Eng.
3. Reginaldo de Souza Oliveira - Assistente Técnico;
METODOLOGIA
A metodologia adotada para o objeto é descrita nas linhas subsequentes:

• Avaliação dos sistemas construtivos com foco na segurança estrutural da
edificação;
• Avaliação de plantas e projetos enviados;
• Redação do documento técnico com recomendações e escopo básico de
melhorias a serem executadas para a segurança e o reestabelecimento dos
sistemas construtivos da edificação.
O fluxograma geral utilizado para identificação e tratamento das anomalias é

representado na figura abaixo (Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria
Estrutural, 2005).
Inspeção
Diagnóstico
(Origem, causas,
mecanismos)
Tratamento
(Proteção, reparos, reforço)
A inspeção tem a finalidade de identificar anomalias e falhas aparentes,

6
realizada visualmente e sensorialmente por profissional legalmente habilitado.
No contexto da Inspeção Predial, a classificação das ANOMALIAS e FALHAS
constituem não conformidades que impactam na perda precoce de desempenho real
ou futuro dos elementos e sistemas construtivos, e redução de sua vida útil projetada.
Podem comprometer, portanto: segurança; funcionalidade; operacionalidade; saúde
de usuários; conforto térmico, acústico e lumínico; acessibilidade, durabilidade, vida
útil, dentre outros parâmetros de desempenho definidos na ABNT NBR 15575. As não
conformidades podem estar relacionadas a desvios técnicos e de qualidade da
construção e/ou manutenção da edificação. Podem, ainda, não atender aos
parâmetros de conformidade previstos para os sistemas construtivos e equipamentos
instalados, tais como: dados e recomendações dos fabricantes, manuais técnicos em
geral, projetos e memoriais descritivos, normas etc.
1 - ANOMALIA
As anomalias podem ser classificadas em:

1.1. Endógena Originaria da própria edificação (projeto, materiais e execução).
1.2. Exógena Originaria de fatores externos a edificação, provocados por
terceiros.
1.3. Natural Originaria de fenômenos da natureza.
1.4. Funcional Originaria da degradação de sistemas construtivos pelo
envelhecimento natural e, consequente, término da vida útil.
2 - FALHA
As falhas podem ser classificadas em:

2.1. De Planejamento Decorrentes de falhas de procedimentos e
especificações inadequados do plano de manutenção, sem aderência a questões
técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente, de
confiabilidade e disponibilidade das instalações, consoante a estratégia de
Manutenção. Além dos aspectos de concepção do plano, há falhas relacionadas às
periodicidades de execução.
2.2. De Execução Associada à manutenção proveniente de falhas causadas
7
pela execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção,
incluindo o uso inadequado dos materiais.
2.3. Operacionais Relativas aos procedimentos inadequados de registros,
controles, rondas e demais atividades pertinentes.
2.4. Gerenciais Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de
manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos dela.
Os referidos sistemas são relatados genericamente, seguindo-se a descrição e
localização das anomalias detectadas, as possíveis ações a serem implementadas e
a classificação do grau de risco do sistema como um todo, arroladas conforme a
criticidade que lhes é atribuída: CRÍTICO, MÉDIO e MÍNIMO, conforme definições
abaixo:
CRÍTICO (sem condições de uso) – Risco de provocar danos contra a saúde

e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e
funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de
manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil. Recomenda-se
intervenção imediata;
MÉDIO (sujeito a reparos) – Risco de provocar a perda parcial de
desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de
sistemas, e deterioração precoce, recomendando programação e intervenção em
curto prazo;
MÍNIMO (normal) – Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade
programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos
riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor
imobiliário, recomendando programação e intervenção em médio prazo.
8
CARACTERIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
ITEM CARACTERÍSTICA CONSTRUTIVA
Idade real da edificação –

49 anos
conforme expediente único
Idade aparente da edificação 14 anos;
Quantidade de Pavimentos 4 pavimentos
Estrutura de concreto armado

Estrutura
convencional.
Alvenaria em blocos de vedação em

Alvenaria de vedação
tijolo revestido
Alvenaria em blocos de vedação em

Alvenaria interna
tijolo revestido
Fachadas revestidas argamassa e

Revestimento de fachada
revestimento cerâmico.
Esquadrias em fachadas Alumínio
Esquadrias internas Madeira
Revestimento do piso interno Concreto polido
Revestimento piso externo Pavimentação em concreto.
Escadas Escada comum
Revestimento em argamassa com

Revestimento paredes internas
acabamento em pintura lisa.
Revestimento forro áreas

Revestimento em argamassa;
comuns
Telhados / cobertura Fibrocimento

Tabela 01 – características da edificação.
9
NÍVEL DE INSPEÇÃO
Em razão da idade da edificação, complexidade de sistemas, tipologia construtiva

e padrão construtivo, classifica-se a inspeção como Nível 2 – edificações de média
complexidade, com múltiplos pavimentos e com necessidade de empresas
especializadas para manutenção de equipamentos específicos.
DOCUMENTAÇÃO SOLICITADA, ENTREGUE E
ANALISADA
Após a vistoria, foram solicitados e analisados os principais documentos técnicos

e legais que requerem atenção por parte do condomínio. A lista de documentos é
compatível com a norma nacional de inspeção predial, adaptada para a edificação,
em concordância com o tipo e complexidade, instalações e sistemas construtivos a
serem inspecionados, a seguir descrita:
• Regimento interno do Condomínio;
• Ata de eleição do síndico (última);
• Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do
Síndico);
• Projetos legais;
• Alvará do Corpo de Bombeiros (Lei Complementar nº 14.376, de 26 de
dezembro de 2013);
• Selos dos extintores (INMETRO) e validade da recarga;
• Relatório de manutenção dos extintores;
• Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica – SPDA
(quando aplicável);
• Atestado de medição ôhmica do SPDA (quando aplicável);
• Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;
• Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral;
• Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que causa destruição
(obrigatório - Lei n° 4.591);
• Relatório de inspeção anual dos elevadores RIA (quando aplicável);
10
• Laudo de estanqueidade do sistema de gás.
Não foi apresentado plano de manutenção preventiva redigido por profissional
legalmente habilitado em engenharia, porém saliento que as manutenções
apresentadas pela responsável pelo uso estão de forma organizada e de fácil acesso,
com programações e periodicidades pré-definidas, atendendo de forma parcial a este
quesito. Recomendo a redação de um plano de manutenção por um engenheiro,
onde este irá determinar manutenções preventivas em itens de maior complexidade.
Não foram apresentados os seguintes documentos grifados abaixo, sendo estes
importantes para a edificação:
1
DOCUMENTAÇÕES MÍNIMAS DO CONDOMÍNIO
N° ITEM STATUS OBS PLANO DE AÇÃO

Efetuar redação do regime interno e
da convenção conforme legislação
Regimento interno e
INDICADO, PORÉM NÃO vigente. Caso possua os documentos
1 convenção coletiva do OK
EVIDENCIADO deverão ser mantidos atualizados e
Condomínio
em fácil acesso para moradores e
funcionários.
Manter ata de eleição atualizada e de
Ata de eleição do síndico
2 OK INDICADO, PORÉM NÃO fácil acesso a moradores e
(última)
EVIDENCIADO funcionários.
Manual de Uso, Operação e Recomendamos redação de plano de
3 Manutenção (Manual do NC NÃO EVIDENCIADO manutenção preventiva redigido por
Proprietário e do Síndico) profissional legalmente habilitado;
Efetuar requisição dos projetos legais
aprovados nos órgãos competentes:
prefeitura / arquivo público / cartório.
4 Projetos legais; NC Escolher um item.
Recomendamos efetuar a
digitalização das plantas para facilitar
sua guarda de forma eletrônica.
ALVARÁ DE PPCI - LEI

5 COMPLEMENTAR OK Escolher um item. Escolher um item.
14.376/2013
OK – EVIDENCIADO E EM DIA; NC – NÃO CONFORME; NA – NÃO SE APLICA

2

Manter os extintores com a recarga
Selos dos extintores
em dia incluindo o selo do INMETRO
6 (INMETRO) e validade da OK Escolher um item.
e as recargas dentro do prazo de
recarga
validade.
Requisitar à empresa responsável
pelas manutenções o relatório de
manutenção, contendo as
Relatório de manutenção dos
7 NC NÃO EVIDENCIADO manutenções efetuadas em cada
extintores
equipamento, garantindo a segurança
da edificação e comprovação das
manutenções efetuadas.
Relatório de manutenção das
8 mangueiras e acessórios dos N/A NÃO SE APLICA A EDIFICAÇÃO NÃO SE APLICA
hidrantes
Relatório de manutenção dos
hidrantes: tomadas de água,
9 acionadores, hidrante de N/A NÃO SE APLICA A EDIFICAÇÃO NÃO SE APLICA
passeio, bombas, reserva de
água.
Orientamos efetuar contratação de
profissional legalmente habilitado
Relatório de manutenção das
10 NC NÃO EVIDENCIADO engenheiro eletricista de forma
instalações elétricas.
periódica para efetuar a inspeção das
instalações elétricas

3

Atestado do Sistema de
Proteção a Descarga
11 N/A NÃO SE APLICA A EDIFICAÇÃO NÃO SE APLICA
Atmosférica – SPDA (quando
aplicável)
Atestado de medição ôhmica
do SPDA (quando aplicável)
Relatório de inspeção /
manutenção de geradores
Relatório de inspeção /
manutenção de aquecedores
Efetuar limpeza semestral por
empresas especializadas com registro
na Secretaria Municipal de Saúde
Certificado de limpeza e INDICADO, PORÉM NÃO
15 OK (SMS) de Porto Alegre, tal como é
desinfecção dos reservatórios EVIDENCIADO
exigido pelo Decreto Sanitário do
Estado do RS, (Decreto n.º 23.430/74)
e Lei Estadual n.º 9751/92.

4

Efetuar controle de manutenções
Relatório do acompanhamento preventivas e corretivas, podendo ser
16 NC NÃO EVIDENCIADO
de rotina da Manutenção Geral por planilha eletrônica, sob orientação
de profissional legalmente habilitado.
Apólice de seguro de incêndio Manter a apólice de seguro da
ou outro sinistro que causa INDICADO, PORÉM NÃO edificação em dia. Manter uma cópia
17 OK
destruição (obrigatório - Lei n° EVIDENCIADO na edificação.
4.591)
Relatório de inspeção anual NÃO SE APLICA
18 dos elevadores RIA (quando N/A NÃO SE APLICA A EDIFICAÇÃO
aplicável)
Laudo de estanqueidade do NÃO SE APLICA
19 N/A NÃO SE APLICA A EDIFICAÇÃO
sistema de gás
Requisitar aos moradores que
Relatório / evidência de efetuem a troca do registro regulador
20 substituição dos medidores e NC NÃO EVIDENCIADO de pressão e mangueira do gás GLP
registros de gás P13 conforme vencimento do
equipamento.

5

PGR - Programa de Contratação da redação do
Gerenciamento de Risco documento técnico conforme normas
(quando possuir funcionários regulamentadoras amparadas pela
contratados regime CLT) portaria 3214 do MTE.
Contratação da redação do
PCMSO - Programa de
documento técnico conforme normas
22 Controle Médico e Saúde NC NÃO EVIDENCIADO
regulamentadoras amparadas pela
Ocupacional
portaria 3214 do MTE.
Contratação da redação do
Treinamentos - trabalho em
documento técnico conforme normas
23 altura, EPI - equipamento de NC NÃO EVIDENCIADO
regulamentadoras amparadas pela
proteção individual
portaria 3214 do MTE.
LIP - Laudo de insalubridade e Contratação da redação do
periculosidade; LTCAT - documento técnico conforme normas
Laudo técnico das condições regulamentadoras amparadas pela
do ambiente de trabalho. portaria 3214 do MTE.

1
o Classificação das Falha:

EXÓGENA
ENDÓGENA CRÍTICO
ANOMALIA
NATURAL
FUNCIONAL
MÉDIO
CLASSIFICAÇÃO CRITICIDADE
PLANEJAMENTO
EXECUÇÃO
FALHA MÍNIMO
OPERACIONAL
GERENCIAMENTO
INFORMAÇÕES OBTIDAS
Com a finalidade de conhecer melhor as práticas rotineiras de manutenção, bem

como a situação geral de conservação do prédio, fizeram-se necessário a realização
de uma entrevista preliminar com o síndico da edificação no momento da vistoria,
seguindo um roteiro preestabelecido. Nesta entrevista foi verificado a rotina de
manutenção da edificação.
PLANEJAMENTO DA INSPEÇÃO
Nas datas informadas foram realizadas as vistorias da edificação – inspeção de

campo. A inspeção de campo foi desenvolvida com foco inicial nas áreas comuns e
nas áreas técnicas da edificação, e ao descer as torres foram verificadas as unidades
autônomas abertas à inspeção.
Foram levantadas todas as falhas e anomalias visíveis aparentes da edificação,
através do preenchimento do checklist e registro fotográfico.
LISTA DE VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS
CONSTRUTIVOS
2
Para auxiliar a anotação das não conformidades foi utilizada uma lista de
verificação (checklist), com base nas orientações da Norma Nacional de Inspeção
Predial, levando em consideração a tipologia, padrão e as manifestações patológicas
esperadas.
ANÁLISE DOS RESULTADOS DO RELATÓRIO
FOTOGRÁFICO
A edificação apresenta as seguintes situações que merecem a atenção devida

dos seus gestores. Serão listados a seguir todas as anomalias ou falhas encontradas
na vistoria, além das falhas anteriormente citadas, relatando o problema encontrado,
as possíveis causas e o plano de ação para correção das falhas encontradas.
As anomalias serão listadas da seguinte forma:
01 – Anomalias das áreas comuns do condomínio;

02 – Anomalias das áreas privativas do condomínio – unidades autônomas;
3
SISTEMA DE COBERTURA/ TELHA FIBRA CIMENTO.
Figura 4 - Poço de ventilação sem cobertura, facilitando entrada de água da chuva na estrutura da
edificação, potencializando as infiltrações. A mesma estrutura sem reboco facilita infiltrações;
Figura 5 - Cobertura deve ser instalada de modo a não prejudicar a ventilação, tipo clara boia.;
4
Figura 6 - O telhado apresenta algumas falhas de calafetação, deixando espaços para entrada de água.
Figura 7 - Rufo nessa área não atende a sua funcionabilidade, causando infiltração na laje.
5
Figura 8 - Sistema de exaustão facilita entrada de água na parte inferior do duto.
Figura 9 - alguns parafusos não possuem proteção nos parafusos de fixação.

6
Figura 10 - As antenas devem ser instaladas em suportes apropriados evitando furos na

edificação.
Figura 11 - Arremates de telhas devem ser reparados.

7
Figura 12 - Nos rufos de platibanda não foram encontradas irregularidades.
Figura 13 - Nos rufos de platibanda não foram encontradas irregularidades.

8
RESERVATÓRIO SUPERIOR
1-Recomenda-se alguns cuidados que o condomínio deve ter com os barriletes hidráulicos.
2-Percebe-se tubulações sem apoios firmes, alguns improvisados, podendo causar sua ruptura.
3- Realizar inspeções regulares nos barriletes para identificar possíveis vazamentos, corrosão
ou danos estruturais.
4- Manter um plano de manutenção preventiva que inclua a limpeza periódica dos barriletes e a
verificação do seu funcionamento adequado.
5-Contratar profissionais qualificados para executar a manutenção e reparos necessários nos

barriletes hidráulicos.
6-Garantir que os barriletes possuam válvulas de bloqueio em pontos estratégicos para facilitar
a manutenção e reparos.
7-Verificar regularmente as condições das boias, para evitar transbordamento e provocar danos
nos apartamentos com os vazamentos.
8- Manter registros completos das inspeções e manutenções realizadas nos barriletes.
9-Orientar os moradores sobre a importância de reportar imediatamente qualquer problema

relacionado aos barriletes hidráulicos para que possam ser tomadas as devidas providências.
9
Figura 14 - Falta de organização na infra Stv.
Figura 15 - falta de organização na infra stv.

10
Figura 16 - Improviso de calço na infra de hidráulica.
Figura 17 - Na parte interna da cobertura observa-se brechas de luz, resultado da falha no

encaixe das telhas.
11
Figura 18 - Marca de provável infiltração no duto de ventilação aberto.
Figura 19 - improviso na infra de hidráulica.

12
Figura 20 - Tubulações com escoramento improvisado, risco de rompimento da tubulação e

alagamento dos apartamentos.
Figura 21 - Tubulações com escoramento improvisado, risco de rompimento da tubulação e

alagamento dos apartamentos.
13
Figura 22 - improviso de escoramento.
Figura 23 – Flexão de tubulação por falhas de escoramento dos tubos;

14
Figura 24- Mancha de umidade revelando vazamento e falha no rufo do telhado.
Figura 25 – falha de escoramento das tubulações;

15
Figura 26 - Falha no escoramento da tubulação hidro.
Figura 27 - falha no escoramento da tubulação hidro.

16
CABOS STV FORA DOS PADRÕES NORMATIVOS
Organize a manutenção dos cabos: para evitar que os cabos se soltem ou

embolem novamente, estabeleça um sistema de organização do cabeamento, como
etiquetagem dos cabos, utilização de calhas ou canaletas para esconder os fios e
mantenha um registro atualizado dos dispositivos conectados.
Contrate profissionais especializados: caso não se sinta confortável em lidar com

a fiação elétrica ou cabos de internet, é recomendado contratar profissionais
especializados em instalações elétricas e telecomunicações para resolver problemas
mais complexos ou realizar manutenção preventiva periódica.
Lembre-se também de respeitar as normas e regulamentos do condomínio em

relação à fiação elétrica e instalações de telecomunicações
Figura 28 - Falta de organização nas infra de antenas, levando risco a hidro.

17
Figura 29 - Falta de organização nas infra de antenas, levando risco a hidro.
Figura 30 -Tubulação de coleta de água pluvial telhado – patologia gerada na loja do térreo da
edificação.
18
CALHAS E DRENOS PLUVIAIS
Figura 31 - Detalhe do dreno de coleta de água pluvial, elas devem passar por vistoria
verificando se a calha está livre de folhas, detritos ou qualquer obstrução que possa impedir o
fluxo adequado da água. Limpar a calha regularmente para garantir que ela possa acumular e
drenar a água adequadamente.
19
Figura 32- Tubulação de coleta de água pluvial telhado – recomendação de projeto técnico hidráulico
avaliando tirar as tubulações de dentro das paredes.
Figura 33 - Tubulação de coleta de água pluvial telhado.

20
Figura 34 - Quadros elétricos com falhas de segurança das instalações - necessário efetuar laudo das
instalações elétricas com recuperação das instalações – BLOCO A;
Existem alguns cuidados importantes a se ter com um quadro predial geral elétrico.
Proteção contra sobrecarga:

É importante utilizar disjuntores adequados e dimensionados corretamente para evitar
sobrecargas e possíveis curtos-circuitos.
Identificação dos circuitos:

É recomendado utilizar etiquetas ou identificadores para cada circuito do quadro elétrico,
facilitando a localização de problemas e manutenções futuras.
Aterramento adequado:
Um bom sistema de aterramento é essencial para evitar riscos de choques elétricos.
Certifique-se de que o quadro predial esteja devidamente aterrado.
21
Proteção contra curto-circuito:
Utilize dispositivos de proteção contra curtos-circuitos, como fusíveis ou disjuntores,
para evitar danos aos equipamentos e à instalação elétrica.
Proteção contra sobretensão:

Utilize dispositivos de proteção contra surtos elétricos, como DPS (Dispositivo de
Proteção contra Surtos), para evitar danos aos equipamentos ligados ao quadro elétrico.
Manuseio seguro:
Sempre desligue a energia antes de realizar qualquer intervenção no quadro predial.
Utilize equipamentos de proteção, como luvas isolantes, para evitar qualquer tipo de
acidente.
Seguindo as normas:
Certifique-se de que a instalação elétrica esteja de acordo com as normas e
regulamentações técnicas vigentes. Em caso de dúvidas, consulte um eletricista
profissional.
Lembrando que a manutenção do quadro predial geral elétrico deve ser

realizada por profissionais capacitados e treinados para essa atividade. A segurança
deve sempre ser priorizada, tanto para os profissionais que realizam os serviços
como para os usuários do prédio.
22
Figura 35 - Efetuar manutenção preventiva / corretiva das instalações elétricas – BLOCO A;
Figura 36 - É fundamental realizar manutenções periódicas no quadro elétrico, como verificação de

cabos, conexões e componentes, garantindo que tudo esteja em perfeito funcionamento – BLOCO A.
23
Figura 37 – Instalações fora dos padrões de segurança estabelecidos pela ABNT NBR 5410 – BLOCO
A;
Figura 38 - – Instalações fora dos padrões de segurança estabelecidos pela ABNT NBR 5410 – BLOCO
A;
24
Figura 39 - Verificação térmica – BLOCO A;
CASA DE BOMBAS BLOCO A
Figura 40 - Quadro de comandos de bombas.

25
Figura 41 – Efetuar adequação das instalações elétricas das casas de bombas;
Verificar a pressão da água:

É necessário monitorar regularmente a pressão da água na casa de bombas para garantir que
esteja adequada para o funcionamento correto das bombas e evitar o desgaste prematuro.
Limpar o filtro:
A casa de bombas geralmente possui um filtro para reter impurezas presentes na água. É
importante limpar esse filtro periodicamente para evitar que fique obstruído e dificulte o fluxo
adequado de água.
Realizar inspeções periódicas:

Além da manutenção preventiva, é importante que o condomínio realize inspeções periódicas
em toda a casa de bombas para identificar possíveis vazamentos, sinais de desgaste nas
peças e verificar se tudo está funcionando corretamente.
Ter um sistema de backup:

É recomendável que o condomínio possua um sistema de backup, como um gerador, para
garantir o funcionamento da casa de bombas em caso de falta de energia elétrica. Isso evita
transtornos e garante o abastecimento de água para os moradores.
Investir em sistemas de monitoramento:

atualmente, existem sistemas de monitoramento que podem auxiliar na detecção de falhas e
no acompanhamento do funcionamento da casa de bombas. Esses sistemas enviam alertas
para os responsáveis em caso de problemas, agilizando a solução e minimizando os danos.
26
Seguir as orientações do fabricante:
É fundamental que o condomínio siga as orientações do fabricante das bombas e outros
equipamentos da casa de bombas. Isso inclui a realização das manutenções recomendadas, o
uso correto dos equipamentos e a substituição de peças desgastadas.
Figura 42 - Verificação termográfica – BLOCO B;

27
Figura 43 – Efetuar laudo das instalações elétricas e adequações de segurança conforme mencionado
por profissional legalmente habilitado em eletricidade – BLOCO B;
Figura 44 - Efetuar laudo das instalações elétricas e adequações de segurança conforme mencionado
28


Um bom sistema de aterramento é essencial para evitar riscos de choques elétricos. Certifique-
se de que o quadro predial esteja devidamente aterrado.

Utilize dispositivos de proteção contra curtos-circuitos, como fusíveis ou disjuntores, para evitar
danos aos equipamentos e à instalação elétrica.

Utilize dispositivos de proteção contra surtos elétricos, como DPS (Dispositivo de Proteção
contra Surtos), para evitar danos aos equipamentos ligados ao quadro elétrico.
Manuseio seguro:
Sempre desligue a energia antes de realizar qualquer intervenção no quadro predial. Utilize
equipamentos de proteção, como luvas isolantes, para evitar qualquer tipo de acidente.
Seguindo as normas:
Certifique-se de que a instalação elétrica esteja de acordo com as normas e regulamentações
técnicas vigentes. Em caso de dúvidas, consulte um eletricista profissional.
Lembrando que a manutenção do quadro predial geral elétrico deve ser realizada por
profissionais capacitados e treinados para essa atividade. A segurança deve sempre ser
priorizada, tanto para os profissionais que realizam os serviços como para os usuários do
prédio.
29
Figura 45 - Efetuar laudo das instalações elétricas e adequações de segurança conforme mencionado
Figura 46 - - Efetuar laudo das instalações elétricas e adequações de segurança conforme mencionado
30
CASA DE BOMBAS BLOCO B
Figura 47- Efetuar adequação da casa de bombas – suporte das tubulações se limpeza da
área;
Limpar o filtro:
adequado de água.



31
Figura 48 - Efetuar adequação do quadro de bombas;
Figura 49 – Efetuar adequação das instalações elétricas das bombas:

32

Limpar o filtro:
adequado de água.



Figura 50 – Efetuar manutenção preventiva / corretiva das instalações elétricas – TORRE C;

33


Um bom sistema de aterramento é essencial para evitar riscos de choques elétricos. Certifique-
se de que o quadro predial esteja devidamente aterrado.

Utilize dispositivos de proteção contra curtos-circuitos, como fusíveis ou disjuntores, para evitar
danos aos equipamentos e à instalação elétrica.

Utilize dispositivos de proteção contra surtos elétricos, como DPS (Dispositivo de Proteção
contra Surtos), para evitar danos aos equipamentos ligados ao quadro elétrico.
Manuseio seguro:
34
Sempre desligue a energia antes de realizar qualquer intervenção no quadro predial. Utilize
equipamentos de proteção, como luvas isolantes, para evitar qualquer tipo de acidente.
Seguindo as normas:
Certifique-se de que a instalação elétrica esteja de acordo com as normas e regulamentações
técnicas vigentes. Em caso de dúvidas, consulte um eletricista profissional.
Lembrando que a manutenção do quadro predial geral elétrico deve ser realizada por
profissionais capacitados e treinados para essa atividade. A segurança deve sempre ser
priorizada, tanto para os profissionais que realizam os serviços como para os usuários do
prédio.

35

36
SISTEMA DE FACHADA.
Figura 55 – Falhas de manutenção das fachadas – trincas, fissuras, sujidade, oxidação de armaduras
em vergas, oxidação de suportes de persianas;
O deslocamento de revestimentos na fachada pode causar uma série de problemas

patológicos ao condomínio, como:
Infiltrações:
O deslocamento dos revestimentos pode permitir a entrada de água da chuva para dentro
do condomínio, causando infiltrações nas paredes e estruturas internas. Isso pode levar ao
aparecimento de manchas, mofo, fungos e o enfraquecimento da estrutura.
Deterioração da estrutura:
O desprendimento dos revestimentos pode também indicar problemas na estrutura do
prédio, como falta de aderência do revestimento ao substrato, fissuras e trincas,
degradação do concreto, entre outros. Isso pode comprometer a segurança e a estabilidade
do edifício.
Queda de materiais:
O deslocamento dos revestimentos pode levar à queda de partes do revestimento, como
placas de cerâmica, pedras, vidros, entre outros. Isso representa um risco para os
37
moradores, pedestres e veículos que circulam próximo ao condomínio.
Desvalorização do imóvel:
A deterioração estética da fachada devido ao deslocamento dos revestimentos pode afetar
a valorização do imóvel. Um condomínio com fachada danificada pode afastar compradores
e inquilinos em potencial, além de reduzir a imagem e reputação do condomínio.
Custos de reparo e manutenção:
O reparo e manutenção dos revestimentos deslocados podem ser custosos para o
condomínio. Caso seja necessário realizar obras de correção, pode ser necessário
contratar especialistas, substituir revestimentos e até mesmo interditar áreas do condomínio
durante o processo de reparo.
É fundamental que o condomínio esteja atento aos sinais de deslocamento de

revestimentos na fachada e tome as medidas necessárias para evitar problemas
patológicos. A realização de inspeções periódicas, contratação de profissionais
especializados e investimento em manutenção preventiva podem ajudar a prevenir
e solucionar esses problemas. Fachada necessita de requalificação com urgência
devido a suas condições de manutenção precárias.
Figura 56 - Provável abertura para caixa suporte de ar-condicionado, aberta sem acabamento, pode
incidir vazamentos e infiltrações.
38
Figura 57 - Desplacamento de revestimentos, oxidação de armadura de contra verga.
Figura 58- Desplacamento de revestimentos, oxidação de armadura de contra verga.

39
Figura 60 – Sujidade e desplacamento de revestimentos em fachadas;

40

41

42
Figura 66- revestimento desplacando.

43
Figura 67- Revestimento desplacando.
Figura 68 - - Revestimento desplacando;

44
Falta de aderência:
Quando a cerâmica não adere corretamente à superfície de assentamento, pode ocorrer o

desplacamento. Isso pode ocorrer devido a uma preparação inadequada da superfície, como a
presença de poeira, óleos, umidade ou resíduos de adesivo anterior.
Movimentação estrutural:
As estruturas de construção estão constantemente sujeitas a movimentações, como

assentamentos, dilatações térmicas, vibrações e terremotos. Essas movimentações podem
causar tensões nas camadas de revestimento, fazendo com que eles se desloquem.
Defeito no substrato:
Se a superfície de assentamento, como o contrapiso, estiver danificada, irregular ou não for

capaz de suportar adequadamente o peso do revestimento, pode ocorrer o desplacamento.
Deficiência na argamassa de assentamento:
Se a argamassa de assentamento não for misturada corretamente, não tiver a consistência

adequada ou não for aplicada em quantidade suficiente, pode haver uma aderência
inadequada entre a cerâmica e o substrato, causando o desplacamento.
Instalação incorreta:
A falta de habilidade ou conhecimento do profissional responsável pela instalação dos

revestimentos cerâmicos pode levar a erros como alinhamento incorreto das peças, aplicação
inadequada da argamassa, falta de suporte adequado durante o processo de secagem, entre
outros. Esses erros podem resultar no desplacamento dos revestimentos
45
Figura 69 – Desplacamento de revestimentos de fachada;
Figura 70 - Infiltração agindo no causando expansão do aço e deslocando o material de

cobertura.
46
Figura 71 - Provável abertura para caixa suporte de ar-condicionado, aberta sem acabamento, pode
incidir vazamentos e infiltrações.
Figura 72 – Necessidade de manutenção das juntas de dilatação da edificação;

47
Infiltrações:
As juntas abertas podem permitir a entrada de água da chuva, resultando em infiltrações e danos nas
paredes e em outros elementos construtivos.
Degradação da estrutura:
A água que penetra através das juntas pode causar a corrosão de elementos de metal presentes na
estrutura, enfraquecendo-a ao longo do tempo.
Formação de mofo e bolor:
A umidade proveniente das infiltrações pode gerar condições favoráveis para o crescimento de mofo e
bolor nas superfícies internas das paredes, o que pode causar problemas de saúde para os ocupantes
do edifício.
Descolamento de revestimentos:
A presença de umidade proveniente das juntas abertas pode comprometer a aderência dos
revestimentos nas superfícies das paredes, resultando no seu descolamento.
Redução na vida útil do prédio:
A combinação de infiltrações, corrosão e outros problemas decorrentes das juntas abertas pode
acelerar o processo de envelhecimento e deterioração do edifício como um todo, reduzindo sua vida útil.
Figura 73 – Falha no perímetro de fechamento das aberturas dos ar-condicionado;

48
Figura 74 – Desplacamento de revestimentos em vergas por oxidação de armaduras;
Figura 75- Desplacamento de revestimentos, oxidação de armadura de vergas.

49
Figura 76 – Degradação do sistema de fachada – sujidade, trincas, fissuras e desplacamentos;
Figura 77- Revestimento apresentando fissura com desplacamento;

50
Figura 78 – Degradação do sistema de fachada – impregnação de sujidade;
Figura 79 - Degradação do sistema de fachada – desplacamento de revestimentos;

51
Figura 81- Fissura aparente com sinais de provável desplacamento dos revestimentos.
52
Figura 82 – Sujidade em fachada – ausência de manutenção preventiva / corretiva;
Figura 83- Desplacamento de revestimentos, oxidação de armadura de verga.

53
Figura 84- Desplacamento de revestimentos, oxidação de armadura de verga;
Figura 85 – Trincas em vergas;

54
Figura 86- Desplacamento de revestimentos;
Figura 87 - Desplacamento de revestimentos: risco de queda de perfil metálico de cobertura de junta;

55
Figura 88 - Rufo de junta entre laje de cobertura e prédio solto, provável ponto de infiltração;

56
Figura 90 – Deficiência de manutenções em fachadas;
Figura 91 – Sujidade em fachadas;

57

58

59
Figura 97 – Sujidade trincas e fissuras em fachadas;

60
Figura 99 - Fissura no revestimento, provável ponto de infiltração;

61
Figura 100- Fissura no revestimento, provável ponto de infiltração.

62
Figura 102 – Anomalia decorrentes de infiltrações e sujidades em fachadas
Figura 103 – Oxidação das armaduras das vergas;

63
Figura 104 - – Oxidação das armaduras das vergas;
Figura 105 – Presença de sujidade em fachadas;

64
Figura 106 – Aberturas fechadas de forma incorreta; oxidação de perfil de juntas e desplacamento de
revestimentos.
MURETA 2° PAVIMENTO.
No 2° pavimento da edificação existem terraços de uso particular das unidades

autônomas, e nestas áreas abertas existe uma mureta de proteção contra quedas
no perímetro da marquise frontal da edificação. Conforme imagens a seguir a mureta
carece de manutenção corretiva urgente, visto que as condições dos elementos
construtivos que compõem a estrutura encontram-se em péssimo estado de
conservação. Existem várias infiltrações na mureta provenientes de falhas nas
pingadeiras do parapeito e por falhas na impermeabilização e pintura das faces da
mureta.
Recomenda-se que toda a argamassa da mureta seja removida a sua
recomposição deve garantir a estanqueidade do local. A aplicação de camada
impermeabilizante sobre a argamassa de reboco ajuda a garantir a
impermeabilidade do sistema, podendo ser utilizado argamassa polimérica ou outro
produto a ser definido pelo responsável técnico da recuperação do local.
65
Figura 107 - Mureta degradada por infiltração em revestimentos;
Figura 108 - Degradação dos revestimentos da mureta por infiltrações - falhas na manutenção preventiva;
66
Figura 109 - Fissuras por infiltração - movimentações térmicas e higroscópicas;
Figura 110 - Degradação dos revestimentos da mureta sobre a marquise;

67

68
LOJAS.
Em vistoria efetuada nas lojas da edificação, situadas no térreo, foi verificado

que todas as lojas possuem marcas de infiltrações derivados dos terraços privativos
do 2° pavimento. Em uma das lojas foi detectado anomalias provenientes de
patologias no sistema de drenagem dos telhados da torre B. Em resumo:
✓ Todas as sacadas deverão passar por testes de estanqueidade a fim de
verificar sua eficácia quanto ao bloqueio das águas pluviais;
✓ Toda a mureta deverá ser reformada a fim de evitar percolação da água
pela parede se deslocando até as lojas;
✓ Todas as pingadeiras do parapeito da mureta severa ser reformado;
✓ Deverá ser redigido projeto técnico de correção das instalações de
coleta das águas pluviais das marquises, terraços e suas respectivas
coberturas das áreas particulares, garantindo o trânsito correto da água
até o sistema coletor.
Figura 113 - Vistoria em loja barbearia;

69
Figura 114 - Ponto de entrada de água ao redor da abertura de ventilação;
Figura 115 - Local de entrada de água: poço de luz e ventilação – presença de instalações hidráulicas
incorretas no local;
70
Figura 116 - Inspeção loja fechada;
Figura 117 - Pontos de umidade por infiltrações nos terraços e pavimento superior;
71
Figura 118 - Inspeção loja bazar;
Figura 119 - Manchas de infiltrações provenientes do pavimento superior;

72
Figura 120 - Manchas de infiltrações provenientes do pavimento superior;
Figura 121 – Instalação de calha coletora paliativa por conta de infiltrações;

73
Figura 122 – Instalação de calha coletora paliativa por conta de infiltrações;
Figura 123 – Inspeção loja estética – sem patologias internas aparentes;

74
Figura 124 - Inspeção loja bomboniere;
Figura 125 - Infiltrações graves provenientes do pavimento superior – provável infiltração vinda da
tubulação da calha da cobertura;
75
tubulação da calha da cobertura e da mureta sobre a platibanda;
76
77
78
79
Figura 134 - Inspeção loja fechaduras;
Figura 135 - Manchas de infiltração no teto;

80
Figura 136 - Inspeção restaurante;
Figura 137 - Manchas de infiltrações no teto proveniente do pavimento superior;

81
Figura 138 - Manchas de infiltrações no teto e parede proveniente do pavimento superior;
Figura 139 - Exposição de armaduras por infiltrações;

82
Figura 140 - Inspeção farmácia;
Figura 141 - Manchas de infiltração no forro;

83
Figura 142 - Manchas de infiltrações nas paredes;
Figura 143 - - Manchas de infiltração no forro e paredes;

84
Figura 144 - Inspeção lavanderia;
Figura 145 - Manchas de umidade e infiltrações no forro;

85
Figura 146 - Manchas de umidade e infiltrações no forro;
Figura 147 - Inspeção loja de telefones;

86
Figura 148 – Manchas de infiltração no teto;
Figura 149 – Manchas de infiltração no teto;

87
Figura 150 - Inspeção doceria;
Figura 151 - Manchas de infiltração no teto;

88
Figura 152 - Inspeção lanchonete;
Figura 153 - Abertura em laje - ponto de futura entrada de água caso não se efetue manutenções
corretas;
89
GARAGEM/ TÉRREO/ AREA COMUM
Alguns itens foram inspecionados, tais como caixa de passagem, esgoto, telefonia.
Figura 154-Inspeção de caixas.
Figura 155 – Inspeção de pavimentação;

90
Figura 156 – Necessário manutenção corretiva em vários pontos do térreo;
Figura 157 - – Necessário manutenção corretiva em vários pontos do térreo;

91
Figura 158 – Trincas em paredes e manchas de sujidade;
Figura 159 - Degradação da pintura e dos revestimentos dos muros de divisa- necessário efetuar
requalificação dos elementos;
92
Figura 160 Dependendo da causa da umidade, serão necessárias medidas específicas para
resolver o problema. Isso pode envolver a troca de tubulações, o reparo de rachaduras ou
fissuras nas paredes ou a instalação de sistema adequado para desviar a água da chuva.
Figura 161- A umidade ascendente é comum em construções antigas que não possuem uma
barreira adequada contra a umidade.
93
Áreas privadas
Figura 162 - Recomendação de teste de estanqueidade em todas aos terraços das áreas privativas do
2° pavimento, além de manutenção nos rejuntes;
94
Figura 164 - Caimento de água do telhado de áreas privativas de forma incorreta;
95
96
97
Figura 170 - Falhas de trincas e fissuras no perímetro inferior das muretas - pontos de entrada de água;
Figura 171 - Falhas de trincas e fissuras no perímetro inferior das muretas - pontos de entrada de água;
98
Figura 172 - Degradação em áreas internas das unidades autônomas em função das falhas da fachada;
Figura 173 - Degradação em áreas internas das unidades autônomas em função das falhas da fachada;
99
Figura 174 - Infiltração em unidades autônomas por problemas na fachada;

100

101

102

103

104

105
Figura 187 - Marca de infiltração tratada por problemas de fachada;

106
Figura 188 - - Infiltração em unidades autônomas por problemas na fachada;

107
Figura 190 - Fissuras por movimentações higroscópicas – entrada de água pelas fachadas;
108
Figura 193 - Manchas de umidade por infiltrações;

109
Figura 194 - Manchas de umidade por infiltrações;
Figura 195 - Fissuras no teto por movimentações higroscópicas – entrada de água pelas fachadas;
110
Figura 196- Infiltrações em vergas - entrada de água pelas fachadas;
Figura 197 - Trincas em vergas por entrada de água pelas fachadas;

111
Figura 198 - Trincas em vergas por entrada de água pelas fachadas;
Figura 199 - Trincas em vergas com expansão do cobrimento de armaduras oxidadas por entrada de
água pelas fachadas;
112
Figura 200 - Fissuras por movimentações térmicas e higroscópicas;
113
114
Figura 204 - Sanca desplacando por entrada de umidade proveniente da fachada;
Figura 205 – Formação de bolhas por entrada de umidade – infiltrações do pavimento superior;
115
116
Figura 208 - Fissuras por movimentações térmicas e higroscópicas - infiltrações em fachada;
Figura 209 - Fissuras por movimentações térmicas e higroscópicas - infiltrações em fachada;

117
Figura 210 - Verificação de umidade por termografia;
Figura 211 - Formação de bolas no teto por infiltrações;

118
Figura 212 - Formação de bolas no teto por infiltrações;
Figura 213 - Trincas em revestimentos das áreas privativas externas 2° pavimento;

119
2 – Anomalias das áreas privativas do condomínio;
A tabela a seguir informa as unidades autônomas visitadas e as anomalias / manifestações

patológicas encontradas:
BLOCO A
UNIDADE ANOMALIA GRAVIDADE OBSERVAÇÃO
NÃO
401 CHAMADO NÃO ATENDIDO ÀS 09:10.
INSPECIONADO
NÃO
INSPECIONADO
403 INEXISTENTE
INFILTRAÇÃO NO
404 BAIXA SOLUCIONADO PELO PROPRIETÁRIO
TETO
NÃO
INSPECIONADO
302 INEXISTENTE
OXIDAÇÃO DAS
ARMADURAS DA
303 BAIXA
VERGA DA
JANELA
304 INEXISTENTE
201 INEXISTENTE
202 INEXISTENTE
203 INEXISTENTE
POÇO DE
VENTILAÇÃO
204 BAIXA
BLOQUEADO
PARA LIMPEZA
120
BLOCO B
NÃO
405 CHAMADO NÃO ATENDIDO
INSPECIONADO
NÃO
INSPECIONADO
INFILTRAÇÃO
ACENTUADA
PAREDE
QUARTO DE
CASAL;
407 MÉDIA
FISSURAS E
INFILTRAÇÕES
NA PARTE
INFERIOR DA
JANELA DA SALA
NÃO
INSPECIONADO
INFILTRAÇÃOP
NO TETO DA
305 BAIXA
ÁREA DE
SERVIÇO
NÃO
INSPECIONADO
INFILTRAÇÃOP
NO TETO DA
307 BAIXA
ÁREA DE
SERVIÇO
308 INEXISTENTE
205 INEXISTENTE
206 INEXISTENTE
INFILTRAÇÕES
POR CONTA DE
207 BAIXA
PASSAGEM DE
COIFA
208 INEXISTENTE
121
BLOCO C
409 INEXISTENTE
PROBLEMAS EM
CAIXA DE
410 GORDURA – MÉDIA
TRANSBORDA
ÁGUA LIMPA
INFILTRAÇÃO NA
PARTE INFERIOR
411 DA JANELA DA BAIXA
SALA -
FISSURAS
NÃO
INSPECIONADO
NÃO
INSPECIONADO
NÃO
INSPECIONADO
NÃO
INSPECIONADO
INFILTRAÇÃO
312 TETO DA BAIXA
COZINHA
INFILTRAÇÃO
ACENTUADA
VERGA DA PROBLEMAS DE FACHADA CAUSAM A
209 GRAVE
ABERTURA DA ANOMALIA
ÁREA DE
SERVIÇO
INFILTRAÇÃO NA
PARTE
210 BAIXA
INFIERIOR DA
JANELA
NÃO
INSPECIONADO
INFILTRAÇÕES
212 NA ÁREA DE BAIXA
SERVIÇO
122
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS
Os itens informados neste laudo técnico deverão ser corrigidos com o

acompanhamento de profissional legalmente habilitado e por profissionais
capacitados, devendo seguir as normas técnicas da ABNT.
A metodologia utilizada para classificação da ordem de prioridades dos vícios
construtivos encontrados foi desenvolvida através da adaptação do sistema G.U.T
(gravidade, urgência, tendência), cujas funções de criticidade e pesos são as
seguintes:
Tabela 2: Graus de Gravidade.
GRAU GRAVIDADE PESO
Perda de vidas humanas, falhas graves de concepção, e/ou

Total execução de projeto, danos no meio ambiente ou defeito grave na 5
própria edificação além de despesas extras com eletricidade, água
ou gás no condomínio
Possibilidade de ferimento em pessoas, danos ao meio ambiente
Alta 4
ou da própria edificação.
Desconfortos, deterioração do meio ambiente; e outras anomalias
Média 3
construtivas existente na edificação
Baixa Pequenos incômodos ou pequenos prejuízos financeiros 2
Nenhuma 1
Tabela 3: Graus de Urgência.
GRAU URGÊNCIA PESO
Total Eventos em ocorrência 5

Alta Eventos prestes a ocorrer 4
Média Evento prognosticado para breve 3
Baixa Evento prognosticado para adiante 2
Nenhuma Eventos imprevisto 1
123
Tabela 4: Graus de Tendência.
GRAU TENDÊNCIA PESO
Total Evolução imediata 5
Alta Evolução em curto prazo 4

Média Evolução em médio prazo 3
Baixa Evolução em longo prazo 2
Nenhuma Não vai evoluir 1
INDICAÇÃO DE PRIORIDADES
• - GERAL
DEFINIÇÃO DAS PRIORIDADES

Critério
Item Descrição da irregularidade Ordem
GUT
1 REFORMA DA FACHADA 1° 100
REFORMA DAS VERGAS E ÁREAS DE SERVIÇO

2 2° 100
DAS UNIDADES AUTÔNOMAS
PROMOVER A ESTANQUEIDADE DAS ÁREAS

3 3° 75
QUE AFETAM AS LOJAS DO TÉRREO
REFORMA DA MURETA SOBRE A MARQUISE 2°

4 4° 75
PAVIMENTO
INSPEÇÃO E ADEQUAÇÃO DAS INSTALAÇÕES

5 5° 75
ELÉTRICAS
6
124
AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO
A manutenção é avaliada como: ATENDE, ATENDE PARCIALMENTE ou NÃO

ATENDE.
Para sua classificação, leva-se em conta que a os tipos de irregularidades
encontradas, para se avaliar se há deficiência ou inexistência da manutenção. A
ausência do Plano de Manutenção é um item importante para esta classificação, pois
através deste documento as atividades preventivas de manutenção podem ser
planejadas e anomalias podem ser evitadas.
A presença de uma não conformidade de grau de risco crítico deve sempre ser
tratada com bastante atenção, ou seja, colocam em risco a saúde e segurança das
pessoas e a integridade do patrimônio, além de comprometer a vida útil dos sistemas
e devem ser tratadas com prioridade e brevidade.
Portanto, a manutenção é classificada como ATENDE NO QUESITO
SEGURANÇA ESTRUTURAL, visto que o prédio apresenta CONDIÇÕES DE
MANUTENÇÃO ESTRUTRUAL satisfatórias, com itens pontuais que precisam de
atenção do responsável pelo uso para garantir a saúde da edificação, e devendo o
responsável pelo uso adotar o Plano de Manutenção Preventiva Predial e os itens
propostos neste laudo para se manter no enquadramento no item ATENDE no quesito
avaliação de manutenção. Porém NÃO ATENDE NO QUESITO SEGURANÇA DE
FACHADA, com perdas de desempenho: SEGURANÇA DO USO E OPERAÇÃO,
ESTANQUEIDADE, ESTÉTICA, DURABILIDADE, FUNCIONALIDADE,
MANUTENABILIDADE E SAÚDE DOS OCUPANTES, devendo o responsável pelo
uso tomar ações IMEDIATAS de reparos na edificação.
Sugere-se que o condomínio promova ações para atendimento à NBR 5674.
AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE USO
O uso da edificação pode ser classificado como uso regular ou irregular.

Verifica-se que as condições de uso do condomínio são coerentes com as instruções
técnicas pertinentes, logo classifica-se como uso regular.
125
RECOMENDAÇÕES GERAIS DE
SUSTENTABILIDADE
O condomínio necessita realizar vistorias técnicas periódicas, a cada 5 anos,

em observância às Leis municipais n° 806/2016 e 6325/88. Além do caráter legal, há
benefícios para a segurança das pessoas, manutenção do imóvel, economia a longo
prazo, aumento da vida útil e valorização patrimonial.
Recomenda-se a contratação de um engenheiro civil para elaborar um plano
de manutenção, adaptado para a idade e manifestações patológicas do prédio. Esta
ferramenta é fundamental para o planejamento das atividades de manutenção e
facilitará a rotina dos serviços. A longo prazo, a realização da manutenção preventiva
significará economia.
Sugere-se a instalação de medidores de água individuais. Vários estudos
demonstram que esta ação promove o uso consciente, com redução significativa no
consumo de água, além de diminuição da taxa condominial geral (pois a água passa
a ser cobrada individualmente).
Ainda na perspectiva sustentável, é interessante que o condomínio incremente
/ mantenha a coleta seletiva de lixo e conscientize os funcionários e usuários para
evitar o desperdício e poluição.
RESPONSABILIDADES
A responsabilidade é limita-se exclusivamente ao escopo da inspeção

predial, eximindo-se o profissional de análises de problemas ocultos ou de projeto, de
construção, manutenção, bem como implementação das orientações mencionadas
neste Laudo, sendo está de responsabilidade do síndico e proprietários.
A ordenação das irregularidades deverá ser reavaliada periodicamente, uma
vez que as avarias e os riscos oferecidos são evolutivos e sofrem influências externas
diárias.
126
RESSALVAS
Durante a aplicação do checklist desenvolvido neste trabalho foi entregue

questionários aos moradores e proprietários, onde estes foram respondidos, assim
como obteve-se informações sobre reformas dentro das unidades não vistoriadas.
127
PLANO DE AÇÃO
PATOLOGIAS / ANOMALÍAS E DESVIOS ENCONTRADOS
MATRIZ GUT
ITEM PATOLOGIA/ANOMALIA LOCAL TOTAL PLANO DE AÇÃO
GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA
MATRIZ
Efetuar recuperação dos
AUSÊNCIA DE ARGAMASSA
revestimentos das
DE REVESTIMENTO E
paredes do poço de luz.
CAMADADA
1 COBERTURA 3 5 3 45 Instalar claraboia em
IMPERMEABILIZANTE NAS
policarbonato que atenda
PAREDES DO POÇO DE LUZ
aos requisitos de
DAS COBERTURAS.
ventilação e luz do local.
Efetuar a adequação dos

pontos onde há telhas
com falhas na
sobreposição.
Recomendamos que o
FALHAS EM JUNÇÃO DE
2 COBERTURA 3 5 3 45 responsável pela execução
TELHAS
verifique a necessidade de
instalação de rufos que
evite o retorno das águas
dos locais com falhas de
vedação.
128
Efetuar pintura de
proteção dos perfis da
estrutura, utilizando tintas
que protejam a estrutura
contra corrosão. As tintas
bicomponentes protegem
a estrutura e já fornecem
OXIDAÇÃO DE PERFIS DA
acabamento. Fundo
ESTRUTURA DE
3 COBERTURA 3 2 2 12 preparador antioxidante
SUSTENTAÇÃO DOS
também atende às
TELHADOS
necessidades, porém
deverá ser avaliada a
micragem necessária para
manter a proteção dentro
do prazo mínimo
referente a manutenção
preventiva.
129
Após verificação de
correção das paredes do
poço de luz deverá ser
definido os locais corretos
de instalação das antenas,
ANTENAS DE TV A CABO utilizando de buchas
COM NECESSIDADE DE especificas que evitem
4 COBERTURA 2 2 2 8
ADEQUAÇÕES QUANTO AO infiltrações. O furo
LOCAL DE INSTALAÇÃO. efetuado na parede da
edificação sem os devidos
cuidados pode causar
danos quanto a vedação e
estanqueidade das
paredes.
Efetuar correção de rufos

pingadeiras e contra rufos
INFILTRAÇÕES POR FALHAS
5 COBERTURA 3 3 2 18 do sistema de cobertura,
EM RUFOS DO TELHADO
evitando entrada de água
no local.
CABOS DE TV
Efetuar adequação das
DESORGANIZADOS FORA TELHADO
6 2 5 1 10 instalações posicionadas
DOS PADRÕES DE (EMBAIXO DESTE)
abaixo do telhado.
SEGURANÇA
Efetuar projeto e
FALHA NOS SUPORTES DAS COBERTURA
execução de suportes do
7 INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS (ABAIXO DO 3 1 5 15
sistema hidráulico situado
ABAIXO DOS TELHADOS TELHADO)
abaixo do telhado.
130
AUSÊNCIA DE RALO ABACAXI
TELHADO 18 tubos das calhas das
8 NAS CALHAS DA 3 5 2 30
(EMBAIXO DESTE) coberturas das 3 torres (6
COBERTURA
ralos por torre)
Efetuar retenção de água
proveniente do telhado
evitando a entrada de
INFILTRAÇÃO TETO DO 4° PAVIMENTO
9 3 5 3 45 água na laje e
APARTAMENTO 408 TORRE A
consequentemente
infiltrações nas unidades
autônomas.
Efetuar inspeção das
CABOS ELÉTRICOS DA SALA instalações elétricas
TÉRREO TODAS AS
10 DE QUADROS FORA DOS 3 5 5 75 definindo escopo de
TORRES
PADRÕES NORMATIVOS requalificação / reforma
das salas de quadros.
Efetuar inspeção das

CONDUTOS ELÉTRICOS DA
instalações elétricas
CASA DE BOMBAS FORA TÉRREO TODAS AS
11 3 5 2 30 definindo escopo de
DOS PADRÕES TORRES
qualificação / reforma das
NORMATIVOS
instalações das bombas.
AUSÊNCIA DE SUPORTES
DAS TUBULAÇÕES DE TÉRREO TODAS AS
12 2 5 2 20 suportes de concreto para
RECALQUE DA CASA DE TORRES
os tubos de recalque.
BOMBAS TORRE B
131
TRINCAS, FISSURAS, Efetuar requalificação da
FACHADA TODAS
13 SUJIDADE, OXIDAÇÃO DE 4 5 5 100 fachada de todas as torres
AS TORRES
ARMADURAS EM FACHADAS da edificação.
TRINCAS, FISSURAS E Efetuar requalificação dos
TÉRREO TODAS AS
14 DEGRADAÇÃO DA PINTURA 2 5 3 30 muros de divisa da
TORRES
DOS MUROS DE DIVISA edificação.
Efetuar testes de
estanqueidade em todas
INFILTRAÇÕES EM LOJAS - as áreas abertas.
POSSÍVEIS FALHAS DE Recomendo que o teste
ESTANQUEIDADE DO tenha propriedades de
SISTEMA DE verificação por luminância
2° PAV TODAS AS
15 IMPERMEABILIZAÇÃO DAS 3 5 4 60 ou por coloração na parte
TORRES
ÁREAS ABERTAS DAS interna das lojas. Após
UNIDADES AUTÔNOMAS verificação e confirmação
LOCALIZADAS NO 2° dos pontos de infiltração
PAVIMENTO efetuar tratamento de
correção dos locais
indicados.
132
Efetuar teste de
vazamento em todas as
tubulações possíveis. As
tubulações que já se
INFILTRAÇÕES POR encontram com
POSSIVEL VAZAMENTO NOS TODAS AS TORRES vazamentos visíveis
16 TUBOS DE DRENAGEM DOS DESAGUANDO NAS 3 5 4 60 deverão ser efetuadas a
TELHADOS EMBUTIDO NAS LOJAS abertura do local indicado
PAREDES DA EDIFICAÇÃO e correção do vazamento.
Sugerimos execução de
projeto hidráulico com o
desvio das tubulações de
dentro das paredes.
TUBOS DE CAPITAÇÃO DOS Efetuar projeto hidráulico

TELHADOS DAS ÁREAS com a capitação destas
TODAS AS TORRES
PRIVATIVAS DESAGUANDO águas, destinando para
17 DESAGUANDO NAS 3 5 2 30
SOBRE PISO DAS ÁREAS local correto que não
LOJAS
ABERTAS PRIVATIVAS DO 2° afete os demais sistemas
PAVIMENTO construtivos.
TRINCAS, FISSURAS E
Efetuar correção dos
FALHAS DE REJUNTE EM
TODAS AS TORRES rejuntes e tratamento das
PISO DAS ÁREAS ABERTAS
18 DESAGUANDO NAS 3 5 2 30 trincas e fissuras nos pisos
PRIVATIVAS DAS UNIDADES
LOJAS e revestimentos dos locais
AUTÔNOMAS 2°
abertos do 2° pavimento.
PAVIMENTO
133
Efetuar requalificação do
sistema de fachada e a
contenção de todas as
infiltrações do sistema de
INFILTRAÇÕES, TRINCAS,
cobertura e após estas
OXIDAÇÃO DE ARMADURAS
atividades efetuar o
EM UNIDADES AUTÔNOMAS
tratamento das unidades
19 PROVENIENTES DE FALHAS TODAS AS TORRES 3 5 4 60
autônomas afetadas. As
NOS SISTEMAS
vergas e contravergas no
CONSTRUTIVOS DA
momento da manutenção
EDIFICAÇÃO - FACHADAS
da fachada já devem
passar por manutenção na
parte interna das unidades
autônomas.

terraços do 2° pavimento
em relação a
LOJAS - INFILTRAÇÃO NO estanqueidade, e após
20 TODAS AS LOJAS 3 5 5 75
TETO DE TODAS AS LOJAS garantir tal necessidade
deverá prover
recuperação dos
revestimentos das lojas.
134

revestimentos de
marquise, efetuar
recuperação dos rejuntes,
efetuar projeto de
MARQUISE - SISTEMAS
instalações hidráulicas da
HIDRAULICOS DE COLETA
capitação das águas que
21 INSUFICIENTES, TRINCAS EM TODA A MARQUISE 3 5 4 60
desaguam sobre a
REVESTIMENTOS, FALHAS
marquise advindas dos
EM REJUNTE
terraços das áreas
privativas. O projeto deve
avaliar a necessidade de
aumento da dimensão dos
ralos de coleta.
135
Efetuar remoção da
argamassa comprometida
de toda a mureta e a
recomposição desta.
Antes disse deverá ser
efetuada a
impermeabilização de
toda a estrutura, devendo
este serviço ser projeto
por profissional
MURETA 2° PAV - MURETA DOS
legalmente habilitado. As
DEGRADAÇÃO DOS TERRAÇOS DAS
pingadeiras deverão
22 REVESTIMENTOS DAS UNIDADES 3 5 5 75
passar por manutenção
MURETAS E FALHA NAS AUTÔNOMAS DO 2°
corretiva. Os
PINGADEIRAS PAVIMENTO
equipamentos de ar-
condicionado deverão ser
removidos para a
manutenção e na sua
reinstalação deverá ser
verificado os pontos
corretos de instalação que
não prejudique a
impermeabilização da
mureta.
136
Efetuar a recuperação de
VERGAS E TETO DE ÁREAS
todas as áreas afetadas
DE SERVIÇOS DANIFICADAS UNIDADES
23 4 5 5 100 pelas infiltrações
POR PATOLOGIAS NA AUT^NOMAS
decorrentes de falha de
FACHADA
manutenção das fachadas.
DEGRADAÇÃO DO SISTEMA
DE FACHADA -
DESPLACAMENTO DE
REVESTIMENTOS, VERGAS E
CONTRAVERGAS CO Efetuar reforma da
24 FACAHDA 4 5 5 100
OXIDAÇÃO E fachada da edificação.
DESPLACAMENTO DA
CAMADA DE COBRIMENTO,
TRINFAS E FISSURAS,
SUJIDADE
137
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Enquadramos o Grau de risco geral da situação da edificação em CONFORMIDADE no

quesito segurança estrutural, com reparos de impacto recuperável, relativo ao risco quanto à
perda parcial de funcionalidade e desempenho, recomendando programação e intervenção
em curto prazo. Relativo ao risco médio com risco de provocar danos contra a saúde e
segurança das pessoas e do meio ambiente recomendamos intervenção imediata.
ENCERRAMENTO
De acordo com a norma NBR 16.280:2014 - Reforma em edificações — Sistema de

gestão de reformas — Requisitos, nenhuma modificação na estrutura desta edificação pode
ser realizada sem o acompanhamento de um profissional legalmente habilitado, com o
preenchimento e recolhimento da ART - Anotação de Responsabilidade Técnica / RRT –
Registro de Responsabilidade Técnica, ou documento equivalente.
Este laudo técnico contém 47 folhas digitadas de um só lado, contando com esta,
do qual é parte integrante a ART número 12688173.
Porto Alegre, 22 de setembro de 2023.
JORGE Assinado de forma

WASHINGTON digital por JORGE
WASHINGTON DA
DA SILVA:79787061504
SILVA:79787061 Dados: 2023.09.24
504 14:42:18 -03'00'
Jorge Washington da Silva
Eng. Civil – CREA/RS BA26267
IBAPE BA482
138
ART

Laudo Ltip Condominio Jardim Itati Rev 01

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Condomínio – Edifício Jardim Itatí, - Av.

Dom Cláudio José Gonçalves Ponce de

LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL

CONDOMÍNIO EDIFICIO JARDIM ITATI, localizado na Av. Dom Cláudio José

O presente laudo tem como objetivo avaliar as conformidades técnicas

Os sistemas mecânicos, elétricos e complementares, tais como

A inspeção de campo foi realizada no dia:

Os inspetores que atuaram na visita foram:

1. Jorge Washington da Silva – Engenheiro Civil;

3. Reginaldo de Souza Oliveira - Assistente Técnico;

A metodologia adotada para o objeto é descrita nas linhas subsequentes:

O fluxograma geral utilizado para identificação e tratamento das anomalias é

A inspeção tem a finalidade de identificar anomalias e falhas aparentes,

As anomalias podem ser classificadas em:

As falhas podem ser classificadas em:

CRÍTICO (sem condições de uso) – Risco de provocar danos contra a saúde

ITEM CARACTERÍSTICA CONSTRUTIVA

Idade real da edificação –

Idade aparente da edificação 14 anos;

Quantidade de Pavimentos 4 pavimentos

Estrutura de concreto armado

Alvenaria em blocos de vedação em

Alvenaria em blocos de vedação em

Fachadas revestidas argamassa e

Esquadrias em fachadas Alumínio

Esquadrias internas Madeira

Revestimento do piso interno Concreto polido

Revestimento piso externo Pavimentação em concreto.

Escadas Escada comum

Revestimento em argamassa com

Revestimento forro áreas

Telhados / cobertura Fibrocimento

Em razão da idade da edificação, complexidade de sistemas, tipologia construtiva

DOCUMENTAÇÃO SOLICITADA, ENTREGUE E

Após a vistoria, foram solicitados e analisados os principais documentos técnicos

N° ITEM STATUS OBS PLANO DE AÇÃO

ALVARÁ DE PPCI - LEI

OK – EVIDENCIADO E EM DIA; NC – NÃO CONFORME; NA – NÃO SE APLICA

N° ITEM STATUS OBS PLANO DE AÇÃO

OK – EVIDENCIADO E EM DIA; NC – NÃO CONFORME; NA – NÃO SE APLICA

N° ITEM STATUS OBS PLANO DE AÇÃO

OK – EVIDENCIADO E EM DIA; NC – NÃO CONFORME; NA – NÃO SE APLICA

N° ITEM STATUS OBS PLANO DE AÇÃO

OK – EVIDENCIADO E EM DIA; NC – NÃO CONFORME; NA – NÃO SE APLICA

N° ITEM STATUS OBS PLANO DE AÇÃO

OK – EVIDENCIADO E EM DIA; NC – NÃO CONFORME; NA – NÃO SE APLICA

o Classificação das Falha:

Com a finalidade de conhecer melhor as práticas rotineiras de manutenção, bem

Nas datas informadas foram realizadas as vistorias da edificação – inspeção de

LISTA DE VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS

ANÁLISE DOS RESULTADOS DO RELATÓRIO

A edificação apresenta as seguintes situações que merecem a atenção devida

01 – Anomalias das áreas comuns do condomínio;

Figura 8 - Sistema de exaustão facilita entrada de água na parte inferior do duto.

Figura 9 - alguns parafusos não possuem proteção nos parafusos de fixação.

Figura 10 - As antenas devem ser instaladas em suportes apropriados evitando furos na

Figura 11 - Arremates de telhas devem ser reparados.

Figura 12 - Nos rufos de platibanda não foram encontradas irregularidades.

Figura 13 - Nos rufos de platibanda não foram encontradas irregularidades.

5-Contratar profissionais qualificados para executar a manutenção e reparos necessários nos

8- Manter registros completos das inspeções e manutenções realizadas nos barriletes.

9-Orientar os moradores sobre a importância de reportar imediatamente qualquer problema

Figura 14 - Falta de organização na infra Stv.