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NORMA BRASILEIRA

ABNT NBR 14653-3


Primeira edio 31.05.2004

Vlida a partir de 30.06.2004

Avaliao de bens Parte 3: Imveis rurais


Assets appraisal Part 3: Appraisal of rural real estate

Palavra-chave: Descriptor: ICS 03.080.99

Avaliao Appraisal

Nmero de referncia ABNT NBR 14653-3 :2004 27 pginas

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Sumrio

Pgina

Prefcio................................................................................................................................................................ v Introduo ........................................................................................................................................................... v 1 2 3 4 5 5.1 5.1.1 5.1.2 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.3 5.4 6 7 7.1 7.2 7.3 7.3.1 7.3.2 7.4 7.4.1 7.4.2 7.4.3 7.5 7.6 7.7 7.7.1 7.7.2 7.7.3 7.8 8 8.1 8.2 8.3 8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.3.5 Objetivo ..................................................................................................................................................1 Referncias normativas ........................................................................................................................1 Definies ..............................................................................................................................................2 Smbolos e abreviaturas .......................................................................................................................2 Classificao dos bens, seus frutos e direitos ..................................................................................3 Classificao dos imveis rurais.........................................................................................................3 Dimenso ...............................................................................................................................................3 Explorao .............................................................................................................................................3 Classificao dos componentes dos imveis rurais.........................................................................3 Terras......................................................................................................................................................3 Benfeitorias............................................................................................................................................3 Mquinas e equipamentos fixos ou removveis.................................................................................4 Veculos..................................................................................................................................................4 Semoventes ...........................................................................................................................................4 Recursos naturais .................................................................................................................................4 Frutos......................................................................................................................................................4 Direitos ...................................................................................................................................................4 Procedimentos de excelncia ..............................................................................................................4 Atividades bsicas ................................................................................................................................4 Generalidades........................................................................................................................................4 Conhecimento e requisio de documentao..................................................................................5 Vistoria ...................................................................................................................................................5 Caracterizao da regio......................................................................................................................5 Caracterizao do imvel .....................................................................................................................5 Pesquisa para estimativa do valor de mercado .................................................................................7 Planejamento da pesquisa ...................................................................................................................7 Identificao das variveis do modelo................................................................................................7 Levantamento de dados .......................................................................................................................8 Diagnstico do mercado ......................................................................................................................9 Escolha da metodologia .......................................................................................................................9 Tratamento dos dados ..........................................................................................................................9 Preliminares ...........................................................................................................................................9 Tratamento por fatores .........................................................................................................................9 Tratamento cientfico ..........................................................................................................................10 Identificao do valor de mercado ....................................................................................................10 Metodologia aplicvel .........................................................................................................................10 Mtodo comparativo direto de dados de mercado ..........................................................................10 Mtodo da capitalizao da renda .....................................................................................................10 Mtodo involutivo................................................................................................................................11 Vistoria .................................................................................................................................................11 Projeto hipottico ................................................................................................................................11 Pesquisa de valores ............................................................................................................................11 Previso de receitas............................................................................................................................11 Levantamento do custo de produo do projeto hipottico ..........................................................11

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8.3.6 8.3.7 8.3.8 8.3.9 8.3.10 8.4 8.5 8.6 9 9.1 9.2 9.3

Previso de despesas adicionais...................................................................................................... 11 Margem de lucro do incorporador .................................................................................................... 11 Prazos .................................................................................................................................................. 12 Taxas.................................................................................................................................................... 12 Modelo ................................................................................................................................................. 12 Mtodo evolutivo ................................................................................................................................ 12 Mtodo comparativo direto de custo................................................................................................ 12 Mtodo da quantificao de custo.................................................................................................... 12 Especificao das avaliaes ........................................................................................................... 12 Generalidades ..................................................................................................................................... 12 Quanto fundamentao................................................................................................................... 13 Quanto preciso............................................................................................................................... 16

10 Procedimentos especficos ............................................................................................................... 16 10.1 Terras nuas.......................................................................................................................................... 16 10.2 Construes e instalaes ................................................................................................................ 16 10.3 Produes vegetais ............................................................................................................................ 17 10.4 Florestas nativas................................................................................................................................. 17 10.5 Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias ............................................................................. 17 10.6 Equipamentos e mquinas agrcolas ............................................................................................... 17 10.7 Obras e trabalhos de melhoria das terras........................................................................................ 17 10.8 Desapropriaes................................................................................................................................. 18 10.9 Frutos e direitos.................................................................................................................................. 18 10.10 Servides rurais.................................................................................................................................. 18 10.10.1 Classificao ....................................................................................................................................... 18 10.10.2 Valor da indenizao .......................................................................................................................... 19 10.11 Recursos hdricos............................................................................................................................... 19 10.12 Laudo tcnico de constatao .......................................................................................................... 19 11 Apresentao de laudos de avaliao.............................................................................................. 19 Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear ......................... 21 A.1 Introduo ........................................................................................................................................... 21 A.2 Pressupostos bsicos........................................................................................................................ 21 A.2.2 Verificao dos pressupostos do modelo ....................................................................................... 22 A.2.2.1 Linearidade.......................................................................................................................................... 22 A.2.2.2 Normalidade ........................................................................................................................................ 22 A.2.2.3 Homocedasticidade stos do modelo ................................................................................................ 22 A.2.2.4 Verificao da autocorrelao........................................................................................................... 23 A.2.2.5 Colinearidade ou multicolinearidade................................................................................................ 23 A.2.2.6 Pontos influenciantes ou outliers ..................................................................................................... 23 A.3 Testes de significncia ...................................................................................................................... 23 A.4 Poder de explicao ........................................................................................................................... 24 A.5 Campo de arbtrio ............................................................................................................................... 24 A.6 Cdigos alocados ............................................................................................................................... 24 A.7 Diferentes agrupamentos .................................................................................................................. 24 A.8 Apresentao do modelo................................................................................................................... 24 A.9 Extrapolao ....................................................................................................................................... 24 Anexo B (normativo) Procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao......... 25 B.1 Generalidades ..................................................................................................................................... 25 B.2 Definio dos fatores de homogeneizao...................................................................................... 26 B.2.1 Fator de fonte ...................................................................................................................................... 26 B.2.2 Fator classe de capacidade de uso das terras ................................................................................ 26 B.2.3 Fator de situao ................................................................................................................................ 26 B.2.4 Outros fatores ..................................................................................................................................... 26 B.3 Processo de homogeneizao .......................................................................................................... 26 B.4 Campo de arbtrio ............................................................................................................................... 26 Anexo C (informativo) Referncias bibliogrficas ...................................................................................... 27

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Prefcio
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais Temporrias (ABNT/CEET), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros). A ABNT NBR 14653-3 foi elaborada no Comit Brasileiro de Construo Civil (ABNT/CB02), pela Comisso de Estudo de Avaliao na Construo Civil (CE02:134.02). O Projeto circulou em Consulta Pblica conforme Edital n 02 de 28.02.2003, com o nmero Projeto 02:134.02-001-3. Esta Norma, sob o ttulo geral "Avaliao de bens", tem previso de conter as seguintes partes: Parte 1 Procedimentos gerais Parte 2 Imveis urbanos Parte 3 Imveis rurais Parte 4 Empreendimentos Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14653-1, no que diz respeito avaliao de imveis rurais, inclusive servides rurais. Esta parte da ABNT NBR 14653 cancela e substitui as ABNT NBR 8799:1985 e ABNT NBR 13820:1997. Esta Norma contm os anexos A e B, de carter normativo, e o anexo C, de carter informativo.

0 Introduo
As ABNT NBR 14653-1 e ABNT NBR 14653-3 consolidam os conceitos, mtodos e procedimentos gerais para os servios tcnicos de avaliao de imveis rurais.

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Avaliao de bens Parte 3: Imveis rurais

Objetivo

1.1 Esta parte da ABNT NBR 14653-3 detalha as diretrizes e padres especficos de procedimentos para a avaliao de imveis rurais, especialmente quanto a: a) b) c) d) e) f) g) instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas; classificao da sua natureza; descrio das atividades bsicas; definio da metodologia bsica; identificao do valor de mercado ou outra referncia de valor; especificao das avaliaes; requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.

1.2 Esta parte da ABNT NBR 14653 exigvel em todas as manifestaes tcnicas escritas, vinculadas s atividades de Engenharia de Avaliaes de imveis rurais. 1.3 Esta parte da ABNT NBR 14653 no tem a inteno de esgotar a matria e, sempre que for julgado conveniente, dever ser complementada ou atualizada para atender aos seus objetivos.

Referncias normativas

As normas relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries para esta parte da ABNT NBR 14653. As edies indicadas estavam em vigor no momento desta publicao. Como toda norma est sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a convenincia de se usarem as edies mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informao das normas em vigor em um dado momento. ABNT NBR 14653-1:2001 - Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002 - Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra - III aproximao (Ministrio da Agricultura/Sociedade Brasileira para Cincia do Solo, ETA Escritrio Tcnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos) Resoluo do CONMETRO n 12, de 12.10.1988 - Quadro Geral de Unidades de Medida

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Definies

Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se as definies da ABNT NBR 14653-1 e as seguintes: 3.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica na circunvizinhana, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente. 3.2 contemporaneidade: Caracterstica de dados de mercado coletados em perodo onde no houve variao significativa de valor no mercado imobilirio do qual fazem parte. 3.3 custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros aufervel no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nvel de risco e liquidez. 3.4 entidades tcnicas reconhecidas: Organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de avaliaes e registradas no sistema CONFEA/CREA. 3.5 fator de classe de capacidade de uso das terras: Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das caractersticas intrnsecas e extrnsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de eroso ou inundao, profundidade, pedregosidade, entre outras. 3.6 fator de situao: Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural decorrente de sua localizao e condies das vias de acesso. 3.7 funcionalidade de benfeitoria: Grau de adequao ou atualidade tecnolgica de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade econmica no imvel e na regio. 3.8 imvel rural: Imvel com vocao para explorao animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localizao. 3.9 situao do imvel: Compreende a localizao em relao a um centro de referncia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade. 3.10 terra bruta: Terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural. 3.11 terra cultivada: Terra com cultivo agrcola. 3.12 terra nua: Terra sem produo vegetal ou vegetao natural. 3.13 valor econmico: Valor presente da renda lquida aufervel pelo empreendimento ou pela produo vegetal, durante sua vida econmica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.

Smbolos e abreviaturas

4.1 Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, recomendam-se as notaes, os smbolos grficos e as convenes literais j normalizadas no Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra - III aproximao (Ministrio da Agricultura/Sociedade Brasileira para Cincia do Solo. ETA Escritrio Tcnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos). 4.2 As notaes adotadas devem ser devidamente explicitadas, com indicao de suas respectivas unidades de medida. 4.3 As unidades de medida devem obedecer Resoluo do CONMETRO n 12, de 12.10.1988.

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5
5.1

Classificao dos bens, seus frutos e direitos


Classificao dos imveis rurais

So classificados quanto a: 5.1.1 a) b) c) Dimenso

pequeno at 4 mdulos fiscais; mdio de 4 a 15 mdulos fiscais; grande acima de 15 mdulos fiscais. Explorao

5.1.2

a) no explorado; b) de lazer e turismo; c) de agricultura; d) de pecuria; e) de silvicultura; f) agroindustrial;

g) misto.

5.2
5.2.1

Classificao dos componentes dos imveis rurais


Terras

5.2.1.1 As terras so enquadradas segundo o Sistema de Classificao da Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra - III aproximao, ou o que vier a substitu-lo para fins de avaliao de imveis rurais. 5.2.1.2 a) b) c) Quanto ao seu estgio de explorao atual, as terras so classificadas como:

terra bruta; terra nua; terra cultivada. Benfeitorias

5.2.2 a) b) c)

produo vegetal (culturas); construes (exemplos: casa, galpo, cercas) e instalaes (exemplos: rede de energia eltrica, rede de distribuio de gua); obras e trabalhos de melhoria das terras.

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5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6

Mquinas e equipamentos fixos ou removveis Veculos Semoventes Recursos naturais

a) florestais; b) hdricos; c) minerais.

5.3
a) b) c) d)

Frutos
rendas de explorao direta; aluguel; arrendamento; parcerias.

5.4
a) b) c) d) e) f) g)

Direitos
servides; usufrutos; concesses; comodatos; direitos hereditrios; direitos possessrios; outros.

Procedimentos de excelncia

Consultar seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7
7.1

Atividades bsicas
Generalidades

recomendvel que o engenheiro de avaliaes esclarea, por ocasio da contratao, aspectos essenciais para definir o mtodo avaliatrio e eventuais nveis de fundamentao e preciso que pretende atingir, entre outros: finalidade: desapropriao, aquisio, arrendamento, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;

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objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedio, preo de liquidao forada; indicadores de viabilidade e outros; prazo limite previsto para apresentao do laudo; condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

As atividades bsicas correspondem s seguintes etapas: conhecimento e requisio de documentao; vistoria; coleta de dados; diagnstico do mercado; escolha e justificativa dos mtodos e critrios de avaliao; tratamento dos dados de mercado; clculo do valor do imvel.

7.2

Conhecimento e requisio de documentao

Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7.3

Vistoria

A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliaes conhecer, da melhor maneira possvel, o imvel avaliando e o contexto imobilirio a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Alm do previsto na ABNT NBR 14653-1, devem ser observados os aspectos relevantes na formao do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliao, constantes em 7.3.1 e 7.3.2. 7.3.1 a) b) c) Caracterizao da regio

aspectos fsicos: relevo e classes de solos predominantes, ocupao existente e tendncias de modificao a curto e mdio prazos, clima, recursos hdricos; aspectos ligados infra-estrutura pblica, como canais de irrigao, energia eltrica, telefonia, sistema virio e sua praticabilidade durante o ano agrcola; sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercializao dos produtos, cooperativas, agroindstrias, assistncia tcnica agrcola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comrcio de insumos e mquinas agrcolas e rede bancria; estrutura fundiria, vocao econmica, disponibilidade de mo-de-obra; aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupao do solo, restries fsicas e ambientais condicionantes do aproveitamento. Caracterizao do imvel Caractersticas gerais

d) e)

7.3.2 7.3.2.1

a) denominao;

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b) dimenses rea registrada e rea levantada topograficamente, quando existente; c) limites e confrontaes; d) situao; e) destinao; f) recursos naturais;

g) sistema virio interno; h) telefonia; rede de energia eltrica interna; i) utilizao econmica atual e condicionantes legais. Caracterizao das terras

7.3.2.2

a) aspectos fsicos; b) identificao pedolgica; c) classificao da capacidade de uso das terras, conforme 5.2.1.1; d) condicionantes legais. 7.3.2.3 Caracterizao das construes e instalaes

a) dimenses; b) aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnolgicos); c) estado de conservao, idade aparente, vida til; d) aspectos funcionais; e) condicionantes legais. 7.3.2.4 a) b) c) d) Caracterizao das produes vegetais

estado vegetativo; estgio atual de desenvolvimento, estado fitossanitrio (infestao de doenas, pragas e invasoras), nvel tecnolgico; produtividades esperadas, riscos de comercializao; adaptao regio, considerando o risco de ocorrncia de intempries;

e) condicionantes legais. 7.3.2.5 Caracterizao das obras e trabalhos de melhoria das terras

Devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que no foram enquadrados quando da classificao da capacidade de uso das terras, nos seguintes aspectos: a) dimenses e quantidade;

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b) c) d) e)

aspectos qualitativos e tecnolgicos; estado de conservao, idade aparente, vida til; aspectos funcionais; condicionantes legais. Caracterizao das mquinas e equipamentos

7.3.2.6 a) b) c)

fabricante, tipo (marca, modelo, ano de fabricao, nmero de srie); caractersticas tcnicas (exemplo: potncia, capacidade operacional); estado de conservao e funcionalidade. Caracterizao das atividades pecurias

7.3.2.7 a) b) c)

espcie, raa, categoria dos animais; ndices zootcnicos e aspectos sanitrios; manejo, alimentao e outros. Caracterizao de outras atividades (agroindstria, turismo rural, hotelaria, minerao)

7.3.2.8

Recomenda-se que a caracterizao do bem avaliando seja complementada com a apresentao de cartografia, desenhos, fotografias, imagens de satlite e outros documentos que esclaream aspectos relevantes, com citao da respectiva autoria.

7.4
7.4.1

Pesquisa para estimativa do valor de mercado


Planejamento da pesquisa

Na pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor. Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente. A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros). 7.4.2 Identificao das variveis do modelo

As variveis do modelo so identificadas como: a) varivel dependente: Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de

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referncia, formas de pagamento), bem como tambm necessrio observar a homogeneidade nas unidades de medida; b) variveis independentes:

As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (rea, classes de capacidade de uso das terras, entre outros), de situao (acesso, localizao, distncia a centro de referncia, entre outros) e econmicas (oferta ou transao, poca, condio do negcio vista ou a prazo). As variveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa. Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) b) c) por meio de codificao, com o emprego de variveis booleanas (por exemplo: condies maior do que ou menor do que, sim ou no); pelo emprego de variveis proxy (por exemplo: padro construtivo expresso pelo custo unitrio bsico); por meio de cdigos alocados (por exemplo: padro construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3). Levantamento de dados

7.4.3

7.4.3.1 Tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado, no qual o imvel avaliando est inserido. 7.4.3.2 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatrio. Nesta etapa, o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e informaes confiveis preferencialmente a respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel. A necessidade de identificao das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliaes judiciais, obrigatria a identificao das fontes. 7.4.3.4 Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preos e, sempre que possvel, quantific-las pelo confronto com dados de transaes. 7.4.3.5 a) b) c) No uso de dados que contenham opinies subjetivas do informante, recomenda-se:

visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar todas as informaes de interesse; atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.

7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas caractersticas descritas pelo engenheiro de avaliaes at o grau de detalhamento que permita compar-los com o bem avaliando, de acordo com as exigncias dos graus de preciso e de fundamentao. 7.4.3.7 7.4.3.8 Especial ateno deve ser dada classificao de terras dos dados de mercado. Somente so aceitos os seguintes dados de mercado:

a) transaes;

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b) ofertas; c) opinies de engenheiro de avaliaes ligados ao setor imobilirio rural; d) opinies de profissionais ligados ao setor imobilirio rural; e) informaes de rgos oficiais.

7.5

Diagnstico do mercado

Reportar-se a 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7.6

Escolha da metodologia

Reportar-se a 7.5 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7.7
7.7.1

Tratamento dos dados


Preliminares

7.7.1.1 recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes obtidas sob a forma de grficos que mostrem as distribuies de freqncia para cada uma das variveis, bem como as relaes entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das possveis variveis-chave sobre os preos e a forma de variao, possveis dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses. 7.7.1.2 Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preo vista, esta deve ser realizada com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa da mdia praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. 7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis: tratamento por fatores homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos conforme 7.7.2.1, e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados; tratamento cientfico tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de modelo validado para o comportamento do mercado.

7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez que no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos resultados. 7.7.1.5 O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validao. 7.7.2 Tratamento por fatores

7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, revisados periodicamente e devem especificar claramente a regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao.

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7.7.2.2 a) b) c) d)

A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:

correta identificao dos dados de mercado, devendo constar a localizao, a especificao e quantificao das principais variveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo; identificao das fontes de informao e sua confiabilidade; nmero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentao; sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito sua localizao, destinao e capacidade de uso das terras. No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o anexo B. Tratamento cientfico

7.7.2.3 7.7.3

7.7.3.1 Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso. 7.7.3.2 Os dados de mercado no podem ser submetidos a tratamento prvio por fatores de homogeneizao. 7.7.3.3 Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como redes neurais artificiais, regresso espacial e anlise envoltria de dados, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. 7.7.3.4 No caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser observado o anexo A.

7.8
7.8.1 7.8.2

Identificao do valor de mercado


Reportar-se a 7.7.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. O valor de mercado deve considerar o aproveitamento eficiente do imvel.

8
8.1

Metodologia aplicvel
Mtodo comparativo direto de dados de mercado

Ao utilizar inferncia estatstica com modelos de regresso linear, consultar os requisitos mnimos estabelecidos no anexo A. No caso de utilizao de tratamento por fatores, consultar o anexo B.

8.2

Mtodo da capitalizao da renda

8.2.1 As avaliaes de empreendimentos de base rural devero observar as prescries da ABNT NBR 14653-4. 8.2.2 No caso de avaliao de produes vegetais, devem ser observados os procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3. 8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referncia da avaliao at o final da vida til da produo vegetal. 8.2.2.2 Na determinao da renda lquida, deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver.

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8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua, pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento.

8.3

Mtodo involutivo

O mtodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas apresentadas em 8.3.1 a 8.3.10. 8.3.1 Vistoria

Deve ser realizada de acordo com 7.3. 8.3.2 Projeto hipottico

Na concepo do projeto hipottico, o engenheiro de avaliaes deve verificar o aproveitamento eficiente para o imvel avaliando, como definido em 3.1. 8.3.3 Pesquisa de valores

A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme 7.4, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo. 8.3.4 Previso de receitas

As receitas de venda das unidades do projeto hipottico devem ser calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.3.3, considerados a eventual valorizao imobiliria, a forma de comercializao e o tempo de absoro no mercado. 8.3.5 Levantamento do custo de produo do projeto hipottico

Este levantamento corresponde montagem de oramento dos custos diretos e indiretos (inclusive de elaborao e aprovao de projetos) necessrios transformao do imvel para as condies do projeto hipottico. 8.3.6 Previso de despesas adicionais

Podem incluir, quando pertinente, entre outras, as seguintes despesas: a) b) c) d) e) compra do imvel; administrao do empreendimento, inclusive vigilncia; impostos e taxas; publicidade; comercializao das unidades. Margem de lucro do incorporador

8.3.7

Quando for usada margem de lucro em modelos que no utilizem fluxo de caixa, esta deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relao com o que praticado no mercado.

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8.3.8

Prazos

No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que: a) b) o prazo para a execuo do projeto hipottico seja compatvel com as suas caractersticas fsicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condies mercadolgicas; o prazo para a venda das unidades seja compatvel com a estrutura, conduta e desempenho do mercado. Taxas

8.3.9

No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorizao imobiliria, de evoluo de custos e despesas, de juros do capital investido e a mnima de atratividade. 8.3.10 Modelo A avaliao pode ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de preferncia: a) b) c) por fluxos de caixa especficos; com a aplicao de modelos simplificados dinmicos; com a aplicao de modelos estticos.

8.4

Mtodo evolutivo

A identificao do valor de cada um dos componentes do imvel deve atender seo 10.

8.5

Mtodo comparativo direto de custo

A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por benfeitorias de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado.

8.6

Mtodo da quantificao de custo

Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelos custos unitrios das construes rurais ou por oramento, com citao das fontes consultadas.

9
9.1

Especificao das avaliaes


Generalidades

9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori. 9.1.2 No caso de insuficincia de informaes que no permitam a utilizao dos mtodos previstos nesta Norma, conforme 8.1.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, o trabalho no ser classificado quanto fundamentao e preciso e ser considerado parecer tcnico, como definido em 3.34 da ABNT NBR 14653-1:2001.

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9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de especificao, em comum acordo entre as partes. As avaliaes de imveis rurais devem ser sero especificadas, segundo sua fundamentao, conforme os critrios de 9.2 e 9.3.

9.2

Quanto fundamentao

9.2.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto fundamentao nos graus indicados na tabela 1, de acordo com a soma dos pontos em funo das informaes apresentadas. Tabela 1 Classificao dos laudos de avaliao quanto fundamentao Grau I Limite mnimo Limite mximo 12 35 II 36 70 III 71 100

9.2.2 Esta pontuao obtida segundo a tabela 2, quando a finalidade for a avaliao do imvel rural como um todo, utilizando-se o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou no com os mtodos de custo e da capitalizao da renda. 9.2.2.1 Na avaliao ABNT NBR 14653-4. do imvel rural como um empreendimento, deve-se reportar

9.2.2.2 O engenheiro de avaliaes deve enquadrar seu trabalho em cada item da tabela 2. A soma dos pontos obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de fundamentao conforme a tabela 1, observadas as restries de 9.2.3.

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Tabela 2 Pontuao para fins de classificao das avaliaes quanto ao grau de fundamentao Especificaes das avaliaes de imveis rurais Nmero de dados de mercado efetivamente utilizados Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma explorao, conforme em 5.1.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliaes Critrio adotado para avaliar construes e instalaes Critrio adotado para avaliar produes vegetais Apresentao do laudo, conforme seo 11 Utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos Condio pt Condio 5 pt 9 Condio pt

Item

3(K+1) e no mnimo 5 18

Todos

15

Maioria

Minoria ou ausncia Minoria ou ausncia

Todos Custo de reedio por planilha especfica Conforme em 10.3 Completo Tratamento cientfico, conforme 7.7.3 e anexo A Fotogrfica

10

Maioria

Custo de reedio 3 por caderno de preos Por caderno de preos Simplificado 3 1

Como varivel, 3 conforme anexo A Como varivel, 3 conforme anexo A

5 6

5 16

Tratamentos por fatores, conforme 12 15 em 7.7.2 e anexo B 2 2 4 4 2 Levantamento topogrfico planimtrico Croqui de localizao 2 Roteiro de acesso 1 ou croqui de localizao

Outros tratamentos

Identificao dos dados amostrais

Coordenadas geodsicas ou geogrficas Fotogrfica Coordenadas geodsicas ou geogrficas Certido dominial atualizada Levantamento topogrfico planimtrico de acordo com as normas

Documentao do avaliando 9 que permita sua identificao e localizao

Documentao do imvel 10 avaliando apresentada pelo contratante refere-se a

NOTA

Observar subseo 9.1.

9.2.3 9.2.3.1

Observaes referentes tabela 2 esto descritas de 9.2.3.1 a 9.2.310. No item 1, se houver maioria de opinies, fica caracterizado o grau I.

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9.2.3.2

k = nmero de variveis independentes:

a) varivel dependente: preo ou preo unitrio; b) variveis independentes (exemplos): rea, classe de solo, situao etc. 9.2.3.3 So obrigatrios em qualquer grau:

a) explicitao do critrio adotado e dos dados colhidos no mercado; b) vistoria do imvel avaliando; c) identificao das fontes; d) no mnimo trs dados de mercado, efetivamente utilizados. 9.2.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imvel avaliando, o profissional pode admitir uma situao paradigma, conforme em 7.3.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. 9.2.3.5 a) b) c) d) obrigatrio nos graus II e III o seguinte:

a apresentao de frmulas e parmetros utilizados; no mnimo cinco dados de mercado efetivamente utilizados; a apresentao de informaes relativas a todos os dados amostrais e variveis utilizados na modelagem; que, no caso da utilizao de fatores de homogeneizao, o intervalo admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20. condio para o enquadramento no grau III:

9.2.3.6 a) b) c) d) e) f)

a vistoria do imvel e dos dados de mercado por engenheiro de avaliaes; a apresentao de laudo completo; a utilizao efetiva de no mnimo 3 (k+1) dados de mercado; no haver extrapolao; que o nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) seja de 10%; que o nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados seja de 1%.

9.2.3.7 No caso de utilizao de variveis qualitativas que podem assumir n situaes bem definidas (cdigos alocados), como, por exemplo, a situao (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-1) variveis dicotmicas para descrever as diferenas qualitativas. Quando isto no for possvel, a avaliao ter grau de fundamentao mximo II. 9.2.3.8 Se os dados no forem de mesma explorao (conforme em 5.1.2), o modelo adotado pode incluir variveis dicotmicas que evidenciem as diferenas dos respectivos mercados. 9.2.3.9 Na inexistncia de produes vegetais, construes ou instalaes ou quando estas no forem objeto da avaliao, deve ser atribudo o valor mximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penalizar o enquadramento na tabela 1.

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9.2.3.10 Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos e a soma realizada apenas na vertical.

9.3

Quanto preciso

As avaliaes de imveis rurais sero especificadas quanto preciso no caso em que for utilizado exclusivamente o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela 3. Tabela 3 Grau de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado Descrio Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa
NOTA Observar subseo 9.1.

Grau III 30% II 30% - 50% I > 50%

10 Procedimentos especficos
10.1 Terras nuas
10.1.1 Na avaliao das terras nuas, deve ser empregado, preferivelmente, o mtodo comparativo direto de dados de mercado. 10.1.2 admissvel na avaliao a determinao do valor da terra nua a partir de dados de mercado de imveis com benfeitorias, deduzindo-se o valor destas. 10.1.2.1 No clculo do valor das benfeitorias, pode-se adotar o fator de comercializao, alm daqueles citados em 10.2. 10.1.3 Fatores de homogeneizao No caso de utilizao de fatores de homogeneizao, recomenda-se que a determinao destes tenha origem em estudos fundamentados estatisticamente e envolva variveis, como, por exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores de situao e recursos hdricos. Os dados bsicos devem ser obtidos na mesma regio geoeconmica onde est localizado o imvel avaliando e tratados conforme anexo B. 10.1.4 Mtodo da capitalizao da renda Para o uso do mtodo da capitalizao da renda, remete-se ABNT NBR 14653-4.

10.2 Construes e instalaes


10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo comparativo direto de dados de mercado, devem ser feitas atravs de oramentos qualitativos e quantitativos, compatveis com o grau de fundamentao. 10.2.2 Quando empregado o mtodo da quantificao de custo, podem ser utilizados oramentos analticos, cadernos de preos ou planilhas de custos, especficos para mercados rurais. recomendvel que esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o grau de fundamentao.

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10.2.3 A depreciao deve levar em conta: a) b) aspectos fsicos em funo da idade aparente, da vida til e do estado de conservao; aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconmico do imvel e da regio em conjunto, a obsolescncia e a funcionalidade do imvel.

10.3 Produes vegetais


Na avaliao em separado das produes vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3. 10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da renda para a identificao do valor econmico. 10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantao, recomenda-se utilizar, alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda, o custo de implantao, includos os custos diretos e indiretos. 10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao, com a aplicao de um fator de depreciao decorrente da diminuio da capacidade de suporte da pastagem. 10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido dos valores mdios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condies, pelo perodo restante de sua vida til, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.

10.4 Florestas nativas


Para a identificao do valor da terra em conjunto com a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito e 10.4.1 e 10.4.2. 10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo comparativo direto de dados de mercado. 10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada pelo rgo competente, pode ser utilizado o mtodo da capitalizao da renda, onde devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessrio o inventrio florestal, este deve ser executado para a rea avalianda.

10.5 Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias


10.5.1 Na utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, o valor do imvel obtido por meio de modelos onde as caractersticas dos imveis, como, por exemplo, localizao, rea, tipos de solos, benfeitorias, equipamentos, recursos naturais etc., so consideradas como variveis independentes. 10.5.2 Como segunda opo, pode-se utilizar o mtodo da capitalizao da renda, conforme detalhado na ABNT NBR 14653-4.

10.6 Equipamentos e mquinas agrcolas


A avaliao pode ser feita pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado ou pela apurao do custo de reedio, quando no existir mercado para o bem. Recomenda-se a citao das fontes de consulta e apresentao dos clculos efetuados.

10.7 Obras e trabalhos de melhoria das terras


Quando estas obras e trabalhos de melhoria das terras no tiverem sido contemplados em outros itens da avaliao, a identificao do valor deve ser feita pelo custo de reedio. recomendada a citao das fontes consultadas e apresentao dos clculos efetuados.

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10.8 Desapropriaes
10.8.1 Quando for solicitado ou apresentado outro valor do imvel, ou de seus componentes, que no seja valor de mercado, esta condio deve ser claramente explicitada no laudo de avaliao. 10.8.2 Quando ocorrer desvalorizao ou valorizao do remanescente em decorrncia da desapropriao, o valor desta alterao deve ser apresentado em separado do valor da rea desapropriada, explicado e justificado. 10.8.3 Se as benfeitorias forem prejudicadas, devem ser apurados os custos de sua readaptao ou reedio.

10.9 Frutos e direitos


10.9.1 Os frutos e direitos devem ser avaliados pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado ou pela aplicao de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital envolvido. 10.9.2 Para a apurao da taxa de rentabilidade deve ser realizada pesquisa sobre o rendimento de imveis em condies semelhantes.

10.10 Servides rurais


10.10.1 10.10.1.1 a) b) c) Classificao Quanto finalidade, entre outras:

passagem de estradas; passagem de linha de transmisso de energia ou telefnica; passagem de tubulaes. Quanto interveno fsica:

10.10.1.2

a) aparente; b) no aparente. 10.10.1.3 a) b) c) Quanto posio em relao ao solo:

subterrnea; superficial; area. Quanto durao:

10.10.1.4

a) temporria; b) perptua.

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10.10.2

Valor da indenizao

O valor da indenizao pela presena de servido em propriedade rural, quando cabvel, o decorrente da restrio ao uso do imvel afetado, que abrange o descrito em 10.10.2.1 a 10.10.2.4. 10.10.2.1 Prejuzo correspondente a uma porcentagem, explicada e justificada, do valor da terra, limitado ao seu valor de mercado. 10.10.2.2 Prejuzo correspondente ao valor presente da perda de rendimentos lquidos relativos s produes vegetais na rea objeto da servido. 10.10.2.3 Prejuzos relativos s construes, instalaes, obras e trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servido, que devem ser avaliados com base em 10.2 e 10.7. 10.10.2.4 Outras perdas decorrentes na propriedade, quando comprovadas.

10.11 Recursos hdricos


Os seus recursos hdricos podem ser avaliados pelo mtodo da capitalizao da renda, quando houver exploraes econmicas acopladas, ou como uma varivel em modelo de regresso linear.

10.12 Laudo tcnico de constatao


A elaborao de laudos tcnicos de constatao, para fins cadastrais e tributrios, deve atender s prescries desta Norma e ser enquadrada, no mnimo, no grau I de fundamentao.

11 Apresentao de laudos de avaliao


Os laudos de avaliao devem ser apresentados no modelo completo ou simplificado, conforme 11.1 e 11.2. 11.1 O laudo completo deve incluir: a) b) c) d) identificao da pessoa fsica ou jurdica ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho; objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e finalidade (exemplo: garantia, dao em pagamento, venda e compra) da avaliao; pressupostos, conforme 7.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, ressalvas e fatores limitantes; roteiro de acesso ao imvel: planta esquemtica de localizao; e) f) descrio da regio, conforme 7.3.1. identificao e caracterizao do bem avaliando, conforme 7.3.2: data da vistoria; descrio detalhada das terras (7.3.2.2), construes, instalaes (7.3.2.3) e produes vegetais (7.3.2.4); descrio detalhada das mquinas e equipamentos (7.3.2.6), obras e trabalhos de melhoria das terras (7.3.2.5); classificao conforme seo 5;

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g) h) i) j) k) l)

indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; pesquisa de valores, atendidas as disposies de 7.4; descrio detalhada das terras dos imveis da amostra, conforme 5.2.1; memria de clculo do tratamento utilizado; diagnstico de mercado; data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e sua data de referncia; especificao da avaliao, com grau de fundamentao e preciso;

m) local e data do laudo; n) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.

11.2 O laudo simplificado deve incluir: a) b) c) d) e) f) g) h) i) identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho; objetivo da avaliao; roteiro de acesso ao imvel avaliando; identificao e caracterizao do bem avaliando (terras, produes vegetais, etc.); indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; especificao da avaliao; data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e sua data de referncia; qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao; local e data do laudo.

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Anexo A (normativo) Procedimentos para utilizao de modelos de regresso linear

A.1 Introduo
A.1.1 A tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso. A.1.2 No modelo linear para representar o mercado, a varivel dependente expressa por uma combinao linear das variveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parmetros populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de variaes do comportamento humano habilidades diversas de negociao, desejos, necessidades, compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo, entre outros imperfeies acidentais de observao ou de medida e efeitos de variveis irrelevantes no includas no modelo. A.1.3 Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros populacionais so estimados por inferncia estatstica. A.1.4 Na modelagem, devem ser expostas as hipteses relativas aos comportamentos das variveis dependente e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliaes tem a respeito do mercado, quando sero formuladas as hipteses nula e alternativa para cada parmetro.

A.2 Pressupostos bsicos


A.2.1 Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresso, de observar os seus pressupostos bsicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne sua especificao, normalidade, homocedasticidadede, no-multicolinearidade, no-autocorrelao, independncia e inexistncia de pontos atpicos, com o objetivo de obter avaliaes no tendenciosas, eficientes e consistentes: a) para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis independentes (k): n 3 (k+1) ni 5, at duas variveis dicotmicas ou trs cdigos alocados para a mesma caracterstica; ni 3, para trs ou mais variveis dicotmicas ou quatro ou mais cdigos alocados para a mesma caracterstica, onde ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas ou de cdigos alocados, ou nmero de valores observados distintos para cada uma das variveis quantitativas; b) c) d) os erros so variveis aleatrias com varincia constante, ou seja, homocedsticos; os erros so variveis aleatrias com distribuio normal; os erros so no-autocorrelacionados, isto , so independentes sob a condio de normalidade;

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e)

no devem existir erros de especificao no modelo, isto : todas as variveis importantes devem estar incorporadas inclusive as decorrentes de interao e nenhuma varivel irrelevante deve estar presente no modelo; em caso de correlao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variveis independentes, isto , a multicolinearidade, deve-se examinar a coerncia das caractersticas do imvel avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilizao do modelo em caso de incoerncia; no deve existir nenhuma correlao entre o erro aleatrio e as variveis independentes do modelo. possveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica condicionada apresentao de justificativas. Verificao dos pressupostos do modelo Linearidade

f)

g) h)

A.2.2 A.2.2.1

Deve ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel dependente em relao a cada varivel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformao a adotar. Existem formas estatsticas de se buscar a transformao mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possvel, refletir o comportamento do mercado, com preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo satisfatrio. Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construo de grficos dos valores observados para a varivel dependente versus cada varivel independente, com as respectivas transformaes. A.2.2.2 Normalidade

A verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a) b) c) pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhana com a da curva normal; pela anlise do grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [-2;+2 ]; pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1;+1], [-1,64;+1,64] e [-1,96;+1,96], com as probabilidades da distribuio normal padro nos mesmos intervalos, ou seja, 68%, 90% e 95%; pelo exame do grfico dos resduos ordenados padronizados versus quantis da distribuio normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante; pelos testes de aderncia no-paramtricos, como, por exemplo, o qui-quadrado, o de KolmogorovSmirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera. Homocedasticidade

d) e)

A.2.2.3

A verificao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos: a) b) anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padro definido; pelos testes de Park e de White.

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A.2.2.4

Verificao da autocorrelao

O exame da autocorrelao deve ser precedido pelo pr-ordenamento dos elementos amostrais, em relao a cada uma das variveis independentes possivelmente causadoras do problema ou em relao aos valores ajustados. Sua verificao pode ser feita: a) b) pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido; pelo teste de Durbin-Watson, considerando o pr-ordenamento anteriormente citado. Colinearidade ou multicolinearidade

A.2.2.5

A.2.2.5.1 Uma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis independentes provoca degeneraes no modelo e limita a sua utilizao. As varincias das estimativas dos parmetros podem ser muito grandes e acarretar a aceitao da hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais. A.2.2.5.2 Para verificao da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlaes, que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial para resultados superiores a 0,80. Como tambm possvel ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, tambm, verificar o correlacionamento de cada varivel com subconjuntos de outras variveis independentes, por meio de regresses auxiliares. A.2.2.5.3 Para tratar dados na presena de multicolinearidade, recomendvel que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de tcnicas estatsticas mais avanadas, a exemplo do uso de regresso de componentes principais. A.2.2.5.4 Nos casos em que o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existncia de multicolinearidade pode ser negligenciada, desde que adotada a estimativa pontual. A.2.2.6 Pontos influenciantes ou outliers

A existncia desses pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico dos resduos versus cada varivel independente, como tambm em relao aos valores ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais avanadas, como a estatstica de Cook, para detectar pontos influenciantes.

A.3 Testes de significncia


A.3.1 A significncia individual dos parmetros das variveis do modelo deve ser submetida ao teste t de Student, em conformidade com as hipteses estabelecidas quando da construo do modelo. A.3.2 O nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) no dever ser superior a 30%. A.3.3 A hiptese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1%. A.3.4 A significncia de subconjuntos de parmetros, quando pertinente, pode ser testada pela anlise da varincia particionada, com a utilizao do teste da razo de verossimilhana. A.3.5 O nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados ser de no mximo 10%.

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A.4 Poder de explicao


Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes, e no leva em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, recomendvel considerar tambm o coeficiente de determinao ajustado.

A.5 Campo de arbtrio


O campo de arbtrio corresponde semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual adotada. Caso no seja adotada a estimativa pontual, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha.

A.6 Cdigos alocados


Recomenda-se considerar tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias para descrever as diferenas qualitativas, em lugar da utilizao de cdigos alocados, especialmente quando a quantidade de dados abundante e pode-se preservar os graus de liberdade necessrios modelagem estatstica, definidos nesta Norma. No caso de utilizao de variveis qualitativas que possam assumir trs ou mais situaes bem definidas, como, por exemplo, o padro construtivo (baixo, normal ou alto); a conservao (ruim, regular e boa), entre outros, a utilizao de cdigos alocados tolerada nos seguintes casos, na seguinte ordem de prioridade: a) b) quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao de variveis dicotmicas; quando so utilizados nmeros naturais em ordem crescente das caractersticas possveis, com valor inicial igual a 1, sem a utilizao de transformaes, ou seja, na escala original.

A.7 Diferentes agrupamentos


No caso de utilizao no mesmo modelo de regresso de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados, localizao, usos etc.), recomenda-se verificar a independncia entre os agrupamentos, entre as variveis utilizadas e possveis interaes entre elas.

A.8 Apresentao do modelo


A varivel dependente no modelo de regresso deve ser apresentada no laudo na forma no transformada.

A.9 Extrapolao
No caso de variveis qualitativas, no admitida extrapolao em relao s caractersticas da amostra. Para as demais variveis, as caractersticas quantitativas do imvel avaliando no devem ultrapassar em 50%, para mais ou para menos, respectivamente, os limites superior e inferior observados na amostra, desde que o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, simultaneamente.

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Anexo B (normativo) Procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao

B.1 Generalidades
B.1.1 Neste tratamento de dados, aplicvel ao mtodo comparativo direto de dados de mercado, admitida a priori a validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos. Para isso, so utilizados fatores de homogeneizao calculados conforme 7.7.2.1, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangncia espacial e temporal. B.1.2 a) b) recomendvel que sejam utilizados dados de mercado:

com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel avaliando; que sejam contemporneos. Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a atualizao do mercado imobilirio atravs de ndices econmicos, quando no houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta fonte. Quando a atualizao na forma mencionada for impraticvel, s ser admitida a correo dos dados por ndices resultantes de pesquisa no mercado.

B.1.2.1 Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50. B.1.2.2 O preo homogeneizado de cada dado amostral, resultado da aplicao de todos os fatores de homogeneizao, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50, em relao ao preo observado no mercado. B.1.3 Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados de eliminao de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. B.1.4 Os fatores de homogeneizao devem apresentar, para cada tipologia, os seus critrios de apurao e respectivos campos de aplicao, bem como a abrangncia regional e temporal. B.1.4.1 Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicao e abrangncias regional e temporal. B.1.4.2 No caso de variveis qualitativas, no admitida extrapolao em relao s caractersticas da amostra. Para as demais variveis, as caractersticas quantitativas do imvel avaliando no devem ultrapassar 50% dos limites observados na amostra, resguardado o campo de aplicao do fator de homogeneizao utilizado. B.1.4.3 Toda caracterstica quantitativa, ou expressa por varivel proxy, do imvel avaliando no deve ultrapassar o intervalo compreendido entre a metade do limite inferior e o dobro do limite superior da amostra. Para as demais caractersticas qualitativas vedada a extrapolao em relao aos limites amostrais. B.1.4.4 A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve ser explicitada no trabalho avaliatrio.

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B.1.5 Os fatores de homogeneizao que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores no devem ser utilizados.

B.2 Definio dos fatores de homogeneizao


B.2.1 Fator de fonte
a relao mdia entre o valor transacionado e o valor ofertado, observada no mercado imobilirio do qual faz parte o bem avaliando.

B.2.2 Fator classe de capacidade de uso das terras


Define-se o paradigma a ser utilizado no processo de homogeneizao e determina-se o seu ndice, obtido por modelo matemtico ou estatstico ou com a utilizao da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas especficas. Por ocasio da vistoria dos dados de mercado, com concurso dos mapas de solos existentes ou de observaes locais, verifica-se a caracterstica morfolgica, fsica e qumica, e obtm-se a extenso geogrfica e distribuio percentual das classes ocorrentes. Com auxlio da mesma escala utilizada, considera-se a distribuio geogrfica e percentual das classes ocorrentes anteriormente obtidas e determina-se o ndice para cada um dos dados de mercado. O fator classe de capacidade de uso das terras corresponde razo entre o ndice do paradigma com o ndice de cada dado de mercado.

B.2.3 Fator de situao


Define-se a situao paradigma a ser utilizada no processo de homogeneizao e determina-se o seu ndice, obtido por modelo matemtico ou estatstico ou com a utilizao da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas especficas. Por ocasio da vistoria dos dados de mercado, determina-se o ndice para cada um deles. O fator de situao corresponde razo entre o ndice do paradigma com o ndice de cada dado de mercado.

B.2.4 Outros fatores


Outros fatores, como, por exemplo, disponibilidade de recursos hdricos, devem ser utilizados quando relevantes.

B.3 Processo de homogeneizao


o produto dos fatores pelos preos observados dos dados de mercado.

B.4 Campo de arbtrio


O campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor mximo e mnimo dos preos homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso no seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha.

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Anexo C (informativo) Referncias bibliogrficas

[1] Lei Federal n 4.504, de 30/11/1964, que dispe sobre o Estatuto da Terra. [2] Lei Federal n 5.194, de 21/12/1966, que regula o exerccio das profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrnomo e d outras providncias. [3] Lei Federal n 6.496/77, que institui a Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) na prestao de servios de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia; autoriza a criao pelo CONFEA de uma Mtua Assistncia Profissional e d outras providncias. [4] Lei Federal n 8.629 de 05/02/93, que regulamenta os dispositivos constitucionais relativos reforma agrria. [5] Decretos Federais n 23.196/34 e 23.569/34, que dispes sobre atribuies profissionais dos engenheiros agrnomos. [6] Decreto Federal n 24.643/34, que dispe sobre o Cdigo de guas. [7] Medida Provisria n 2.183-56 de 24 de agosto de 2001, que dispe sobre desapropriaes por utilidade pblica. [8] Resoluo n 342/90 do CONFEA, que dispe sobre a responsabilidade tcnica do engenheiro agrnomo. [9] Deciso normativa do CONFEA 34/90, que dispe quanto ao exerccio por profissional de nvel superior das atividades de engenharia de avaliaes e percias de engenharia. [10] Deciso normativa do CONFEA 69/01, que dispe sobre aplicao de penalidades aos profissionais por impercia, imprudncia e negligncia e d outras providncias. [11] Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA Escritrio Tcnico de Agricultura Brasil Estados Unidos) III aproximao. [12] Manual Tcnico de Vegetao Brasileira, publicado pela Secretaria de Planejamento, Oramento e Coordenao do IBGE, Diretoria Geocincias, Departamento de Recursos Naturais e Estudos Ambientais. [13] Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao no Sistema de Capacidade de Uso (SBCS, 1983). [14] Manual para Classificao da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliao de Imveis Rurais 1 aproximao/CESP.

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