Avaliacao Bens Imoveis Urbanos Procedimentos Gerias NBR 14653 2

NORMA ABNTNBR
BRASILEIRA 14653-2
Segunda ediyao
03.02.2011
VB.Iida a partir de
03.03.2011
Avalia!(iiO de bens
Parte 2: Imove is urbanos
Assets appraisal
Part 2: Appraisal of urban real estate
ICS 03.080.99 ISBN 978·85·07-02596·2
ASSOCIA,AO NUmero de referencia

BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011
DE NORMAS
T~CNICAS 54 p<iginas
©ABNT 2011
ABNT NBR 14653·2:2011
©ABNT2011
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ABNT NBR 14653-2;2011
Sumario PAgina
Pref8cio ...............................................................................................................................................iv
lntrodu~ao ........................................................................................................................................... vi
1 Escopo ................................................................................................................................1
2 Referencias normativas .....................................................................................................1
3 Termos e defini~J:6es ...........................................................................................................2
4 Simbolos e termos abreviados .........................................................................................9
5 Classifica~J:8o dos imOveis urbanos .................................................................................9
5.1 Quanta ao uso ....................................................................................................................9
5.2 Quanta ao tipo do im0vel ..................................................................................................9
5.3 Quanta ao agrupamenta das im6veis ............................................................................ 10
6 Procedimentos de excelf.!ncla ......................................................................................... 10
7 Atividades b<isicas ...........................................................................................................10
7.1 Documentaoao ...........................................................·....................................................... 11
7.2 Legisla~ao a consultar..................................................................................................... 11
7.3 Vistaria ..............................................................................................................................11

7.3.1 Caracteriza~;ao da regiBo ................................................................................................. 11
7.3.2 Caracteriza'!(S.O do terrena ...............................................................................................11
7.3.3 Caracteriza'!(ao das edificat;Oes e benfeitorias .............................................................. 11
7.3.4 EdificaQOes e benfeitorias nao documentadas ............................................................. 12
7.3.5 Situat;Oes especiais .........................................................................................................12
8 Procedimentos metodol6gicos ....................................................................................... 12
8.1 Procedlmentos gerais ......................................................................................................13
8.2 Metadas _para identificar o valor de urn bern, de seus frutos e direitas ...................... 13
8.2.1 Metoda comparativo direto de dados de mercado ....................................................... 13
8.2.2 Metodo lnvolutivo .............................................................................................................17
8.2.3 Metodo da renda ...............................................................................................................18
8.2.4 Metodo evolutivo ................................................... 19
T ..........................................................
8.3 MEitadas para identificar o custo de um im6vel ............................................................ 19

8.3. 1 Metodo da quantifica~ao do custo .................................................................................20
8.3.2 MEitodo comparative dlreto de custo..............................................................................21
9 Especificac;ao das avalla~6es .........................................................................................21
9.1 Generalidades ...................................................................................................................21
9.2 MEitodas comparative direto de dados de mercado e comparative dlreto de custo .22
9.3 ME!todo da quantlfica-;ao de custo ..................................................................;.............. 26
9.4 Metoda involutivo .............................................................................................................27
9.5 Metoda evolutivo ..............................................................................................................28
10 Apresenta~ao do laudo de avalia~aa .............................................................................29
10.1 Laudo de avalia.;ao completo .........................................................................................29
10.2 Laudo de avaliaQBo simplificado ....................................................................................30
10.3 Anexos ..............................................................................................................................30
11 Procedimentos especificos .............................................................................................30
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ABNT NBR 14653·2:2011
11 "1 DesapropriaQOes ••••••••••.•••.••.•••••.•.•••.••.•..••.•.••.••••••••••••••.•...•••.•••.••••.••••••..••••.•..••••••..•.........30

11 "1 "1 Classificac;ao das desapropriac;Oes ...............................................................................30
11.1.2 CritE:rios •..•..•.............•........•....•.•••.•.••••••••.••..•.•.•.•••••••••.•.••...•.•.••.••.•.••.•.•••.•..•.•.•....•............. 31
11.2 ServidOes .............•..••...••.•••••.••••••.•.••••.•••.•...•.•.•••••••••••••••••.••.•.••.••.•.••••.•••.••.••••••.•.•.•••..•...... 31
11.2.1 Classlficac;ao ....................................................................................................................31
11.2.2 Criterios .............................................................................................................................32
11.3 Glebas urbaniziiveis .........................................................................................................32
11.4 Avaliagiio de alugueis ...................................................................................................... 32
11.4.1 Por comparac;ao dlreta ..................................................................................................... 32
11 .4.2 Pela remunerat;iio do capital ........................................................................................... 33
11 .4.3 Reformas ...........................................................................................................................33
11.5 Liquidac;ao for.;ada ........................................................................................................... 33
Anexo A (normative) Procedimentos para a utilizac;ao de modelos de regressao linear ............ 34
A.1 lntrodurrao .........................................................................................................................34
A.2 Pressupostos b8sicos .....................................................................................................34
A.2.1 Verificac;:ao dos pressupostos do modelo ..................................................................... 35
A.2. 1,1 Llnearldade .....................,.... ,......................... ,... <............. , .... , """" ............... , , ...... , , , .. , .......... 35
A.2. 1.2 Normalidade ......................................................................................................................35
A.2.1.3 Homoeedasticldade .........................................-................................................................ 36
A.2.1.4 Verificarrao da autocorrelac;ao ........................................................................................36
A.2. 1.5 Colinearidade ou multicolinearidade ......................................~...................................... 36
A.2. 1.6 Pontos influenciantes ou "outliers'' ................................................................................37
A.3 Testes de signific3ncia ....................................................................................................37
A.4 Poder de explica(:Bo .........................................................................................................37
A.5 VariSveis dicot0micas ......................................................................................................37
A.6 C6digos alocados .........................................................._ .................................................. 37
A.7 C6digos ajustados ...........................................................................................................38
A.B Diferentes agrupamentos ................................................................................................38
A.9 Apresenta~j:-80 do modelo ..........................................,..................................................... 38
A. 10 Avalia{:§o intervalar.................................. ~ .......................................................................38

Anexo B (normative) Procedlmentos para a utlliza(:3o de tratamento por fatores ...................... 40
B. 1 lntroduc;ao .........................................................................................................................40
8.2 Recomendac;6es quanto 8 amostra ................................................................................ 40
B.3 Saneamento da amostra ..................................................................................................40
8.4 Erros de espeeificac;iio ....................................................................................................41
8.5 Fatores de homogeneizac;ao ...........................................................................................41
8.6 Efelto de heterogeneizagao .............................................................................................41
8.7 Avaliagao intervalar ..........................................................................................................41
Anexo C {informative) RecomendagOes para tratamento de dados por regressiio espacial ...... 42
C.1 lntroduQA0 .........................................................................................................................42
C.2 Pressupostos biisicos .....................................................................................................42
C.3 Recomendag6es ...............................................................................................................42
C.3.1 Diagn6stico da autocorrelar;ao espacial ........................................................................ 42
C.3.2 lncorporagao de efeitos de dependE!ncia espacial ....................................................... 43
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ABNT NBR 14653-2:2011
Anexo 0 (infomativo) Recomenda~Oes para a utilizagao de amilise envolt6ria de dados

(envol16ria sob dupla 6tica) (EDO/DEA)-------··--·--·----·····--·----------------·--····--···44
0.1 Introd ugao .........................................................................................................................44
0.2 Pressupostos b8sicos .....................................................................................................44
0.3 Recomenda~Oes ...............................................................................................................45
0.4 Estlmativa pontual ...........................................................................................................45

Anexo E (infomativo) Recomendac;6es para tratamento de dados por redes neurals
artlficiais ..........................................................................................................47
E.1 lntrodus::ao .........................................................................................................................47
E.2 Recomendac;Oes ...............................................................................................................48
E.3 Apresenta9ao do modelo ................................................................................................48
Bibliografia ........................................................................................................................................49
Figuras
Figura A.1- Val ores admisslveis quando for adotada a estimativa de tendencia central ......... 38
Figura A.2- Val ores admissfveis quando for adotado o valor arbitrado ..................................... 39
Figura E.1 - Modelo d~ RNA com indicaQao das funyOes de ativa~;ao utilizadas durante
o processo de treinamento .........................................................................................48
Tabelas
Tabela 1 - Grau de fundamenta~ao no caso de utllizac;ao de modelos de regressao linear ..... 22
Tabela 2- Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentac;ao no caso
de utiliza.;ao de modelos de
regressao linear .................................... ;.........................24
Tabela 3- Grau de fundamentac;So no caso de utiliza~t8o do tratamento por fatores ............... 25
Tabela 4- Enquadramento do laude segundo seu grau de fundamentac;ao no caso
de utilizal!(8o de tratamento por fatores ........................................................................26
Tabela 5- Grau de precis8o nos casos de utilizac;ao de modelos de regressao linear
ou do tratamento por fatores .........................................................................................26
Tabela 6- Grau de fundamentac;iio no caso da utilizac;ao do metoda da quantificaQ80
de custo de benfeitorias .................................................................................................26
Tabela 7- Enquadramento do laude segundo seu grau de fundamentac;ao no caso
da utilizaQio do metoda da quantificac;ao do custo de benfeitorias .........................27
Tabela 8- Grau de fundamentagao no caso da utillzac;ao do metoda involutivo .......................27
Tabela 9- Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentar;ao no caso
da utilizar;ao do metoda involutivo ................................................................................28
Tabela 10- Grau de fundamentac;ao no caso da utilizac;ao do metoda evolutivo ...................... 29
Tabela 11 - Enquadramento do laude segundo seu grau de fundamenta980 no caso
da utlllzac;ao do metodo evolutlvo ...............................................................................29
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ABNT NBR 14653-2:2011
Prefacio
A Associagao Brasileira de Normas T9cnicas (ABNT) 6 a Foro Nacional de Normatizacao. As Normas

Brasileiras, cujo conteUdo e de responsabilidade dos Comites Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos
de Normalizayao Setaria! (ABNT/ONS) e das Comiss5es de Estudo Especiais (ABNT/CEE), sao
elaboradas par Comiss5es de Estudo (CE}, formadas par representantes dos setores envolvidos,
delas fazendo parte: produtores, consumidores e -neutros (universidades, taborat6rios e outros).
Os Documentos T€cnicos ABNT sao elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2.
A Associayao Brasileira de Normas TEicnicas (ABNT) chama atengao para a possibilidade de que
alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de dire ito de patente. A ABNT nao deve ser
conslderada responsavel pela identiflcacao de quaisquer direitos de patentes.
A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comite Brasileiro da Construgao Civil (ABNT/CB-02), pela
Comissao de Estudo de Avalia9ao na Construc;:S.o Civil (CE-02:134.02). 0 seu 1ll Projeto circulou
em Consulta Nacional conforms Edital nQ 08, de 18.08.2009 a 16.10.2009, como nUmero de Pro-
jete ABNT NBR 14653-2. 0 seu 2{! Projeto circulou em Consulta Nacional conforms Edital n" 07,
de 02.07.2010 a 30.08.2010, como numero de 2' Projeto ABNT NBR 14653-2.
Esta segunda edigao cancela e substitui a edic;:3.o anterior {ABNT NBR 14653·2:2004), a qual foi tee·
nicamente revisada.
A ABNT NBR 14653, sob o tftulo geral "Avallat;ao de bens", tern previs8o de canter as seguintes partes:
Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: lm6veis urbanos;
Parte 3: im6veis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Miiquinas, equipamentOS1 lnstalac;:Oes e bens industrials em geral;
Parte 6: Avalia{:iio de bens;
Parte 7: Bens de patrim6nios hist6ricos e artlsticos.

0 Escopo desta Norma Brasileira em ingiE!s eo seguinte:
Scope
This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban property on the
following aspects:
a) typology of urban property;
b) terminology, definitions, symbols and abbreviations;
c) basic activities of the appraisal process;
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ABNT NBR 14653-2:2011
d) basic methodology;
e) specification of appraisals;
f) basic requirements of appraisal reports.
This part of ABNT NBR 14653 aims to detail the general procedures of ABNT NBR 14653~ 1, regarding
the evaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban servitudes.
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ABNT NBR 14653·2:2011
lntroduyiio
Esta parte da ABNT NBR 14653 e de usa obrigat6rio em qualquer manifesta980 escrita sabre avalia-
gao de im6veis urbanos e visa complementar os conceitos, mBtodos e procedimentos gerais especifi-
cados na ABNT NBR 14653-1 para os servi9os tecnicos de avaliayao de im6veis urbanos.
Nesta Norma, sao utilizadas as formas verbais em conformidade com a Diretiva ABNT, Parte 2.
e
A forma verbal "deve" utilizada para indicar as requisites a serem seguidos rigorosamente. As formas
verbals "convem que", "9 recomendcivel", "9 recomendado" e "recomenda-se" sao uti1izadas para indi-
e
car que, entre v8.rias possibilidades, uma mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que urn
certo modo de proceder e preferfvel, mas nao necessariamente exigfvel.
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NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011
Avalia~iio de bens
Parte 2: lm6veis urbanos
1 Escopo
Esta parte da ABNT NBR 14653 fornece os pracedimentos para a avaliag.§.o de im6veis urbanos,
quanta a:
a) classificagao da sua natureza;
b) institui~;8.o de terminologia, definiQOes, sfmbolos e abreviaturas;
c) descri~ao das atividades bcisicas;
d) definigao da metodologia brisica;
e) especificagao das avaliay6es;
f) requisites b8.sicos de laudos de avalia9ao.
Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar as procedimentos gerais da ABNT NBR 14653-1, no
a
que diz respeito avallagao de im6veis urbanos, inclusive glebas urbaniz8.veis, unidades padroniza-
das e servid6es urbanas.
2 Referencias normativas
Os documentos rela,cionados a seguir sao indispensaveis a ap1ica«;8.o deste documento. Para refe-
r8ncias datadas, aplicam-se somente as ediy5es citadas. Para referSncias nao datadas, aplicam-sa
as edi~6es mais recentes do referido (incluindo emendas).
Leis Federais nQ 6766/79 e 9785/99, que dispOem sabre o parcelamento do solo urbana
Decreta Federal nQ 81.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida
Decreta-Lei n2 9760/46, que dispi5e sabre as terrenos de marinha e acrescidos de madnha
ABNT NBR 12721:2006, Avalia98o de custos uniti4rios e preparo de on;amento de constru9ao para
incorporar;iio de ediffcios em condominia- Procedimento
ABNT NBR 13752:1996, Perfcias de engenharia na construyao civil
ABNT NBR 14653-1:2001, Avalia9iio de bens- Parte 1: Procedimentos gerais
ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliar,;iio de bens- Parte 4: Empreendimentos
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ABNT N BR 14653·2 :2011
3 Termos e defini~roes
Para os efeitos desta Parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se as termos e defini96es da
ABNT NBR 14653-1 e OS seguintes.
3.1
aproveitamento eficiente
aquele recomendavel e tecnicamente possfvel para o local, numa data de refer9ncia, observada a
atual e efetiva tendSncia mercadol6gica nas circunvizinhanyas, entre os diversos usos permitidos pela
legislayao pertinente
3.2
area de servidB.o
parte do im6vel serviente diretamente atingida pela servid8o
3.3
area total de constrw;:ao de unldades em condominia
area resultants do somat6rio da area real privativa e da parcela de area comum a ela atribuida, defini-
das conforme a ABNT NBR 12721
3.4
area Uti I daunidade
area real privativa, definida na ABNT NBR i 2721, subtrafda a area ocupada pel as paredes e outros
elementos construtivos que impeyam au dificultem sua utilizaQiio 1)
3.5
BDI
percentual que indica os beneffcios e despesas indiretas incidentes sabre o custo direto da construgao
3.6
c6digos ajustados
escala extrafda dos elementos amostrais originals por meio de modele de regressao, com a utilizaQao
de variS.veis dicot6micas, para diferenciar as caracterfsticas qualitativas dos imOveis
3.7
c6digos alocados
escala 16gica ordenada para diferenciar as caracterfSticas qualitativas des im6veis
3.8
conciliaQiio
ador;ao do valor final da avaliat;:ao, devidamente justificado, em fungao dos resultados obtidos, quando
utillzado mais de um metoda
3.9
conduta do mercado
pniticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transagOes
1) A area Util da unidade nao se confunde com a area privativa nem com a area total calculadas conforme
a ABNT NBR 12721, usualmente utilizadas nas matrfculas dos Registros de lm6veis enos cadastros munidpais
para a cobranya de IPTU e outras finalidades.
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ABNT NBR 14653-2:2011
3.10
conjuntura do mercado
conjunto de circunstancias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influenciam no compor-
tamento do mercado em determinado perfodo
3.11
defeitos construtivos
a
anomalias que podem causar danos efetivos au representar ameaya potencial saUde ou seguranya a
do usuario, decorrentes de falhas do projeto, do servi<;:o ou do material apllcado na execugao da
construgao
3.12
deprecia~ao ffsica
perda de valor em fungao do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultants de decrepi-
tude, deterioragao ou mutilagao
3.13
desempenho do mercado
evid~ncias da evoluyao do mercado, peta analise do seu comportamento num determinado periodo
de tempo
3.14
X desmembramento
w
"- subdivisao de um terrene em fotes destinados a edificay8.o, com aproveitamento do sistema vi3rio
""-0 existents, desde que nao implique a abertura de novas vias e logradouros pUblicos, nem o prolonga-
mento, modificayao ou amplia<;ao des ja existentes
3.15
dominic
direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade
de alguem
3.16
domfnio direto
aquele pertencente ao propriehirio do im6vel sob o institute da enfiteuse
3.17
dominic pleno
domfnio total, que e a soma do domfnio Util como domfnio direto
3.18
dominic Utll
direito atribufdo ao enfiteuta de se utilizar do im6vel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens
e rendimentos econOmicos
3.19
equipamento comunitiirio
benfeitoria que visa atender as necessidades bclsicas de saUde, educa~ao, transports, seguran9a
ou lazer da comunldade
3.20
entidades tecnicas reconhecidas
organizayOes e instituiyOes, representativas das engenheiros de avaliar;Oes e registradas no sistema
CONFEAICREA
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ABNT NBR 14653-2:2011
3.21
estado de conservar;So
situa<;ao das caracterfsticas ffsicas de um bem, em um determinado instante, em decorrencia da sua
utilizac;ao e da manutenJtB.o a que foi submetido
3.22
estimador
fungao baseada nos dados de uma amostra usada para estimar urn parametro da populagao
3.23
estimative de tendencia central
estimativa pontuaJ obtida porum estimador de tendencia central (par exemplo, m9dia)
3.24
estimative pontual
valor obtido para o estimador pontual
3.25
estrutura do mercado
decomposiyao analftica dos agentes predominantes no mercado
3.26
frente de referencia
frente da situac;:ao paradigma adotada
3.27
frente projetada
projeyao da frente real sabre a normal ao menor dos Iadas au a corda, no caso de frente em curva
3.28
frente real
comprimento efetivo da tinha divis6ria do im6vel com a via de acesso, em projeq8.o horizontal
3.29
gabarito de altura
altura mcixima de uma edificayao permitida legal mente para um determinado local
3.30
gleba urbanizllvel
terrene passive! de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente,
par meio de loteamento, desmembramento au implantayao de empreendimento
3.31
idade estimada
aproximagao da idade real do im6vel, levando em considerayao as suas caracterfsticas construtivas,
arquitet6nicas e funcionais
3.32
idade real
tempo decorrido desde a conclus.§.o de fato da construqiio ate a data de referencia adotada no laude
3.33
im6vel alodial
aquele livre de quaisquer Onus, encargos, foros ou pens6es

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3.34
im6vel com voca~ao urbana
im6vel em local com caracterlsticas, usa, ocupa9ao, acesso e melhoramentos pUblicos disponfveis,
que possibilitam sua utiliza~a.o imediata para fins urbanos
3.35
im6vel dominante
im6vel que imp6e restric;ao a outre, por servidilo
3.36
im6vel paradigma
im6vel hipot8tico cujas caracteristicas sao adotadas como padrao representative da regi8.o ou referen-
cial da avaliagao
3.37
-im6vel serviente
im6vel que sofre restriy8.o imposta por servid.§.o
3.38
im6vel urbano
im6vel situado dentro do perfmetro urbana definido em lei
X 3.39
:1'
:0
infra-estrutura b3sica
0
0.
equipamentos urbanos de escoamento das cl.guas pluviais, iluminaryao pUblica, redes de esgoto sani-
taria, abastecimento de agua pota.vel, de energia etetrica pUblicae domiciliar e as vias de acesso
3.40
Intervale de confianc;a
intervale de valores dentro ~o qual esta contido o para:metro populacional com determinada confianga
3.41
intervale de predic;ae
estimativa de um intervale de vatores, a partir de d;,idos de mercado observados, dentro do qual novas
dados do mesme contexte estarao contidos, com determinada probabilidade
3.42
tote
porc;ao de terrene resultants de parcelamento do solo urbana
3.43
loteamento
subdivis§.o de gleba em totes destinados a edificagOes, com abertura de novas vias de circutac;ao,
de logradouros pUbticos ou protongamento, modificayao ou ampliagao das vias existentes
3.44
tuvas
quantia estabelecida para assinatura ou transfer@ncia do contrato de locac;ao, a tftulo de remunerac;ao
do ponto comerciat
3.45
manutenc;ao
ac;Oes preventivas ou corretivas necess8.rias para preservar as condic;Oes normals de utilizac;ao de urn
bem
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ABNT NBR 14653-2:2011
3.46
modelo din8mico
modelo no qual as despesas e receitas silo previstas ao Iongo do tempo, com base em fluxo de caixa
3.47
modele estcltico
modele que utiliza f6rmulas simplificadas e que nao leva em conta o tempo de ocorrencia das despe-
sas e receitas
3.48
outlier
ponte atfpico, identificado como estranho a massa de dados
3.49
padrao construt_lvo
qualidade das benfeitorias em func;ao das especificac;5es de projetos, materiais, execuyao e m8.o-de-
obra efetivamente utilizados na constrw;ao
3.50
pe-direito
distB.ncia vertical livre entre o piso e o teto
X
w 3.51
B
c.
percentual de comprometimento de area
relagilo entre a area objeto de gravame e a area total do im6vel
3.52
percentual de comprometimento de valor
relayao entre os valores da area atingida par urn gravame, antes e depois da sua instituig8o
3.53
planta de valores
representag§.o grS.fica ou listagem dos valores gen8ricos de metro quadrado de terreno ou do im6vel
em uma mesma data
3.54
p61o de influencia
local que, por suas caracterfsticas, influencia os valores dos im6veis, em funyao de sua proximidade
com o elemento avaliando
3.55
ponto comercial
bem intangfvel que agrega valor ao im6vel comercial, decorrente de sua localizagao e expectativa
de exploray8.o comercial
3.56
ponto lnfluenciante
ponte atfpico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parametres estimadas
ou a estrutura do modele
3.57
posse
detengao ou ocupag8.o, com ou sem fruig8.o, de coisa au direito
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ABNT NBR 14653-2:2011
3.58
profundidade equivalente
resultado numerico da divisao da area de urn late pela sua frente projetada principal
3.59
quota parte
nUmero atribuido a uma frac;ao ideal
3.60
rend a
fruto da exploray3o de bens ou direitos, ou aplicagao de capital
3.61
segmento de area diretamente desmembre:ivel
parte de urn terre no com frente para vias au logradouros pUblicos oiiciais, passive! de aproveitamento
econ6mico e legal
3.62
terrene de fundo
aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pUblica par urn corredor de acesso
3.63
terrene encravado
aquele que nao se comunica com a via pUblica
3.64
terreno interno
aque!e localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acess6rio da malha viliria
do Municipio ou de propriedade de particulares, e que nao consta oficialmente na Planta Generica de
Valores do Municipio
3.65
terrenos acrescidos de marinha
terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento
aos terrenos de marinha 2)
3.66
terrenos de marinha
terrenos em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posic;ao
da linha do preamar-medio de 1831, sendo os situados no ccintinente, na costa marftima, nas ilhas
e nas margens dos rios e lagoas, ate onde se faya sentir a influencia das mares, ou contornando as
ilhas situadas em zonas onde se fac;a sentir a influencia das mares 3)
3.67
testada
medida da frente do im6vel
2) Ver Decreta Lei n 11 9760 de 5/9/1946, Sec;:aa II, artigo 311 •

3) Ver Decreta Lei nQ 9760 de 5/9/1946, Sec;:ao II, artigo 211 •
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ABNT NBR 14653-2:2011
3.68
unidade imobili8ria padronizada
im6vel de ocorrencia usual e repetltiva no mercado imobili8.rio, comprovada atraves de pesquisa espe-
cftica, e identificado de acordo com suas caracterfsticas construtivas
3.69
validar;ao
procedimento destinado a testar o modele utilizado na avallac;ao au o seu resultado (par exemplo,
a utilizac;ao de dados de mercado conhecidos, mas nao empregados na elaborac;ao do modele)
3.70
valor arbltrado
valor pontual adotado como resultado final da avaliar;:ao, dentro dos limites do campo de arbftrio esta-
belecido nesta norma
3.71
valor depreciilvel
diferenya entre o custo de reproq'uc;ao da benfeitoria e o seu valor residual
3.72
vari8veis independentes
variitveis que dclo conteUdo 16gico a variay3o dos pre~os de mercado coletados na amostra
3.73
variciveis qualitativas
vari<iveis que nao podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas,
de acordo com atributos inerentes ao bern
3.74
varit'i.veis quantitativas
variaveis que pod em ser medidas ou contadas
3.75
varilivel dependente
variAvel cujo comportamento se pretende explicar pel as variclveis independentes
3.76
variiivel dicotOmlca
vari8.vel que assume apenas duas posiy5es 4)
3.77
varittvel "proxy''
variavel utilizada para substituir outra de diffcil mensuragao e que se presume guardar com ela relayao
de pertin9ncia, obtida por meio de indicadores pub!icados ou inferidos em outros estudos de mercado
3.78
vfcio
anomalia que afeta o desempenho de produtos au serviyos, ou os torna inadequados aos fins a que
se destinam, causando transtornos au prejufzos materials ao consumidor
4) As variS.veis dicotOmicas tambem sao conhecidas na literatura como vari8.veis bin8.rias, "dummieS', "de
estado", "zero-um" e outros termos.
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3.79
vicio construtlvo
vfcio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na constrw;:iio au de execugao
3.80
vicio de utiliza~ao
vicia que decorre de usa inadequado ou de falha na manutenyao
3.81
voca~ao do im6vel
usa presumivelmente mais adequado de determinado im6vel em funyao das caracterfsticas prOprias
e do entorno, respeitadas as limitac;:Oes legais
4 Sfmbolos e termos abreviados

As notag6es adotadas pelo engenheiro de avaliaq6es devem ser devidamente explicitadas no laudo,
indicando-se tambem suas respectivas unidades de medida, de acordo com a Decreta Federal81621,
de 03/05/78.
5 Classificayao dos im6veis urbanos 5)

5.1 Quanta ao uso
a) residencial;
b) comercial;
c) industrial;
d) institucional;
e) misto,
5.2 Quanta ao tipo do im6vel
a) terreno (lote ou gleba);
b) apartamento;
g c) casa;
••,
~ d) escrit6rio (sala ou andar corrido);
e) loja;
f) galpao;
g) vaga de garagem;
5) A classificac;:ao nao e exaustiva.

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h) misto;
i) hot8is e motBis;
j) hospitals;
k) escolas;
I) cinemas e teatros;
m) clubes recreativos;
n) pn§dios industriais.
5.3 Quanto ao agrupamento dos im6veis

~
~ a) loteamento;
b) condomfnio de casas;
c) pr8dio de apartamentos;
d) conjunto habitacional (casas, prSdios au mistos);
e) conjunto de salas camerciais;
f) pr9dio co mercia!;
g) con junto de pr9dios comerdais;
h) con junto de unidades comerciais;
i) complexo industrial.
6 Procedimentos de exceh~ncla
Consultar Se9ao 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.
7 Atividades basicas
E.recomend8vel que a engenheiro de avalia<;Oes, ao ser contratado ou designado para fazer uma
avaliayao, esclareya aspectos essenciais para a adoyao do metoda avaliat6rio e eventuais nfveis de
fundamentayao e precis8o que se pretende atingir, entre outros:
finalidade: locayao, aquisiyS.o, doa9flo, alienat;ao, dar;ao em pagamento, permuta, garantia, fins
contS.beis, seguro, arrematayao, adjudicavao e outros;
objetivo: valor de mercado de compra e venda au de loca98.o; outros valores, tais como: valor
em risco, valor patrimonial, custo de reedi98.o, valor de liquidayao tor9ada, valor de desmonte
(ver definiy8.o na ABNT NBR 14653~4:2002); indicadores de viabilldade e outros;
prazo-limite para apresentayao do laude;
condiy6es a serem utilizadas, no case de laudos de usc restrito.
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ABNT NBR 14653·2:2011
7.1 Documenta~ao
Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
7.2 Legislagao a consultar
Recomenda-se consultar as legislac;Oes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras
restric;Oes (inclusive decorrentes de passive ambiental) ou incentives que possam influenciar no valor
do im6vel.
7.3 Vistoria
Alem do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1
a 7.3.4.
7.3.1 Caracterlzagao da reglao
aspectos gerais: analise das condigOes econDmicas, polfticas e socials, quando relevantes para
o mercado, inclusive usos anteriores atfpicos ou estigmas;
aspectos ffsicos: condic;Oes de relevo 1 natureza predominante do solo, condig6es ambientais;

localizac;ao: situac;ao no contexte urbana, com indica~ao dos principals p61os de iniluencia;
uso e ocupayiio do solo: confrontar a ocupagB.o existente c;om as leis de zoneamento e uso do
solo do municipio, para concluir sabre as tendSncias de modificayao a curta e mGdio prazos;
infra-estrutura urbana: sistema vi8.rio, transports coletivo, coleta de residues s61idos, B.gua pota-
vel, energia el€trica, telefone, redes de cabearnento para transmissiio de dados, comunica(fiio
e televisao, esgotamento sanit<irio, <iguas pluviais e g<is canalizado;
atividades existentes: comercio, indUstria e servit;:o;
equipamentos comunitarios: seguranya, educagao, saUde, cultura e lazer.
7.3.2 Caracteriza~ao do terrene
locallzagao: situagao na regiao e na via pUblica, com indicagao de limites e confrontay6es defini-
das de acordo com a posiQ8o do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
utilizayiio atual e vocagao, em confronto com a legislagao em vigor;
aspectos fisicos: dimens6es, forma, topografia, superffcie, solo;
infra-estrutura urbana disponfvel;
restrir;:6es ffsicas e legais ao aproveitamento;

sub ou superaproveitamento.
7.3.3 Caracteriza.yao das edifica~Oes e benteitorias
aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecno16gicos, comparados com a documenta-

r;:iio disponfvel;
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ABNT NBR 14653-2:2011
aspectos arquitetOnicos, paisagfsticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
adequayao da edificac;:ao em relac;:ao aos usos recomend.3.veis para a regiao;
condi96es de ocupac;:ao;
patologias aparentes como anomalies, avarias, danos construtivos e outras, conforms definidas
na ABNT NBR 13752 que possam inftuenciar de forma significativa a variac;:ao dos preyos relati-
ves dos elementos amostrais.
7.3.4 Edlfica{:Oes e benfeitorias nao documentadas
No caso da exist8ncia de edificag6es e benfeitorias que nao constem na documentagao, observar

o disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1 :2001.
7.3.5 Situac;:6es especiais
7.3.5.1 Vlstorla por amostragem
e
Na avaliacao de conjunto de unidades autOnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amos-
tragem aleat6ria de uma quantidade definida previamente pelas partes au, se houver omlssao no con-
trato, o engenheiro de avaliavOes deve definir o tamanho da amostra utilizando criterios estatfsticos.
7.3.5.2 lmposslbilidade de vlstoria
Quando nao for passive I o at;:esso do avaliador ao Interior do im6vel, o motive deve ser justificado no
laude de avalia~ao. Neste caso, em comum acordo como contratante, a vi·storla interna pode ser pres-
cindida e a avaliagao pode prosseguir com base nos elementos que for possfvel obter ou fornecidos
pelo contratante, tais como:
a) descriQ1io lnterna;
b) no case de apartamentos, escrit6rios e con juntos habitacionals, a vlstoria externa de areas comuns,
a vistoria de outras unidades do mesmo ediffcio e informac;6es da respective administraQao;
c) no case de unidades isoladas, a vistoria externa.
As considera(t6es hipot8ticas sobre o im6vel, que conflguram a situa~t8o paradigma, devem estar cla-
ramente explicitadas no laudo de avalia9ao.
7.3.5.3 Planta de valores
Nas avaliaQOes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria par amostragem, com
a objetivo de aferir os criterios e percepvOes considerados no cadastre.
8 Procedimentos metodol6gicos
Na aplicac;ao dos mStodos avaliat6rios referidos na SeQ3o 8 da ABNT NBR 14653-1 :2001, recomen-
dam-se os procedimentos metodol6gicos relacionados em 8.1 a 8.3.
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ABNT NBR 14653·2:2011
8.1 Procedimentos gerais
8.1.1 Para a identificac;:ao do valor de mercado, sempre que possfvel preferir o metoda comparative
d'1reto de dados de mercado, conforms definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653·1:2001.
8.1.2 Quando couber eo objetivo for a identificac;:ao do valor de mercado, e recomend8.vel que sejam
apresentadas considerac;:5es quanta ao aproveitamen1o eficiente do im6vel.
8.1.3 Nos mercados em transi98.o sao recomendaveis a analise eo diagn6stico da situaya.o do mer-
cado, eventual mente com a ado9ao de outre enfoque, procedendo-sa a conciliayao.
8.1.4 Metodos utilizados nao detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no
trabalho.
8.2 MStodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
8.2.1 Metodo comparativo direto de dados de mercado
8.2.1.1 Planejamento da pesquisa
e
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composi~ao de uma amostra represen-
tativa de dados de mercadq de im6veis com caracterfstica·s, tanto quanta passive!, seme!hantes as
do avaliando, usando-se toda a evid9ncia disponfvel. Esta e_tap8.- que· envolve estrutura e estrat9gia
da pesqulsa- deve in'1ciar-se pela caractet1za~ao e delimitayao do mercado am analise, como auxilio
de teorias e conceitos existentes ou hip6teses advindas de experiencias adquiridas pelo avaliador
sabre a formayao do valor.
Na estrutura da pesquisa sao eleitas as vari8.veis que, em principia, sao relevantes para explicar
a tendencia de formavao de valor e estabelecidas as supostas relagOes entre si e com a vari<lvel
dependents.
A estrat9gia de pesquisa· refere-se a abranQencia da amostragem e as tecnicas a serem utilizadas

na coleta e analise dos dados, como a seleyao e abordagem de fontes de informavao, bem como
a escolha do tipo de ananse (quantitativa ou qualitativa) e a elabara~ao dos respectlvos lnstrumentos
para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros}.
8.2.1.2 ldentlficac;ao das vari8veis do modelo
8.2.1.2.1 Vari3vel dependente
e
Para a especificagao correta da vari8.vel dependents, necessaria uma investlgagao no mercado em
a
relac;ao sua conduta e as formas de expressao dos preyos (par exemplo, prego total ou unit8.rio,
moeda de referencia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades
de medida.
8.2.1.2.2 Varl8vels lndependentes
As variciveis independentes referem-se as caracterfsticas ffsicas (por exemplo, area, frente), de loca-
lizacao (como bairro, logradouro, distAncia ao p61o de influencia, entre outros) e econ6micas (como
a
oferta au 'transayao, epoca e condi<;:B.o do neg6cio- vista ou a prazo). As variaveis devem ser esco~
lhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, sensa comum e outros atributos
que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variaveis consideradas no plane-
jamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicagao do comportamento da variavel
explicada e vice~versa.
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ABNT NBR 14653-2:2011
Sempre que posslvel, recomenda~se a adoc;:ao de vari8.veis quantitativas. As diferenc;as qualitativas

das caracterfsticas dos im6veis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:
a) pelo emprego de tantas variitveis dicot6micas quantas forem necessarias, especialmente quando
aquantidade de dadosfor abundante e puderem serpreservados asgraus de liberdade necessaries
a modelagem estatistica definidos nesta Norma (par exemplo, aplicac;ao de condi{:6es booleanas
do 1ipo "maier do que'' ou "menor do que", "sim" ou "nao");
b) pete emprego de variaveis proxy B), par exemplo:
• custos unitB.rios b8.sicos de entidades setoriais, para expressar padrao construtivo;
• indica fiscal, fndice de desenvolvimento humane, renda m9dia do chefe de domicflio, niveis
de renda da populag§.o. para expressar localizac;;:ao;
• coeficientes de depreciayao para expressar estado de conservagao das benfeitorias;
• valores unit3rios de lojas em locagao para expressar a localizayao na avaliayao de lojas para
venda;
c) par meio de c6digos ajustados, quando seus valores sao extrafdos da amostra com a utilizag8.o
des coeficientes de vari<iveis dicotOmicas que representem cada uma das caracterlsticas.
0 modele intermedi~Hio geradordas c6digos deve constar no laudo de avaliagB.o (verA.?);
d) par meio de c6digos alocados construfdos de acordo com A.6.
8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado

8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
8.2.1.3.2 0 levantamento de dados tem como Objetivo a obtengiio de uma amostra representativa
para explicar o comportamento do mercado no qual o' im6vel avaliando esteja inserido e_ constitui
a base do processo avaliat6rio. Nesta etapa o engenheiro de avalia96es investiga o mercado, coleta
dados e informay6es conficiveis preferentemente a respeito de negociay5es realizadas e ofertas,
a
contemporAneas data de referencia da ava!iayao, com suas principals caracteristicas econ6micas,
ffsicas e de localizagao.
8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas_ tanto quanta. passive! e identificadas. A ideiltificagiio
das fontes pede ser dispensada em comum acordo entre as partes contratantes.
8.2.1.3.4 Recomendawse que os dados de mercado tenham suas caracterfsticas verificadas pelo
engenheiro de avaliag:Oes.
8.2.1.3.5 Os dados de oferta sao indicac;5es importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-
se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preyos e, sempre que.possivel,
quantifica-las pelo confronto com dados de transag6es.
8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar o usa de informay6es que impliquem opini6es subjetivas
do informants e recomendawse:
a) visitar cada im6vel tornado como referenda, como intuito de verificar, tanto quanta pass( vel, todas
as informav6es de interesse;
6) Observayao: as vari<iveis "proxY', conforme definidas em 3.77, niio devem ser confundidas com a atribui~o
de c6digos alocados, nem obtidas de relay6es ou conceitos deduzidas da prOpria amostra.
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b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
c) confronter as informa<;Oes das partes envolvidas, de forma a conferir maier confiabilidade aos
dados coletados.
8.2.1.4 Tratamento de dados
8.2.1.4.1 Preliminares
E recomend8.vel, preliminarmente, a sumarizac;:.§.o das informar;6es obtidas sob a forma de graficos

que mostrem as distribuigOes de freq06ncia para cada uma das variaveis, bem como as relay5es
entre elas. Nesta etapa, verificam~se o equilibria da amostra, a influ€ncia das vari8veis que presu-
mivelmente expliquem a variar;ao dos prer;os a forma dessa variar;ao, possfveis dependencies entre
elas, identificar;ao de pontes atfpicos, entre outros. Assim, pode-se confronter as respostas obtidas
no mercado com as crent;:as a priori do engenheiro de avalial{5es, bern como permitir a formu!ag§.o de
novas hip6teses.
Nos casas de transformayao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preyo
a vista, esta deve ser realizada com a adot;:ao de uma taxa de desconto, efetiva, lfquida e representa~
tiva da media praticada pelo mercado, a data correspondente a esse dado, discriminando-se a ionte.
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativameilte e em funyao da qualidade e da quan~
tidade de dados e informag6es disponfveis:
tratamento por fatores: homogeneizayao por fatores e critSrios, fundamentados por estudos con~
forme 8.2.1.4.2, e posterior analise estatrstica ctos resultadoS homogeneizados.
tratamento cientfflco: tratamento de evidSncias empfricas pelo usC de metodologia cientffica que
a
Ieve indugao de modele validado para o comportamento do mercado.
e
Deve-se levar em conta que qualquer modele uma representayao simplificada do mercado, uma vez
que nao consldera todas as suas informag6es. Par isso, precisam ser tornados cuidados cientfficos
na sua elaboragB.o, desde a,preparayao da pesquisa e o trabalho de campo, ate o exame final dos
resultados.
0 poder de predig§.o do modele deve ser verificado a partir do grafico de preyos obse!Vados na abs-
cissa versus valores estimados pelo modele na ordenada, que deve apresentar pontes pr6ximos da
bissetriz do primeiro quadrants. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validar;:ao.
A quaHdade da amostra deve estar assegurada quanta a:
a) correta identificagao dos dados de mercado, com especificayao e quantificayao das principais
vari<iveis levantadas, mesmo aquelas nao utilizadas no modele;
b) isenyao das fontes de informayao;
[ c) identificagao das fontes de informayao, observada a exceyao contida em 8.2.1.3.3;
d) nUmero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentayao;
e) a
sua semelhanya com o im6vel objeto da avaliagao, no que diz respeito sua situa<;;B.o, des-a
tinagao, ao grau de aproveitamento e as caracteristicas ffsicas; dlferengas relevantes perante
o avallando devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados;

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f) insergao de ·mais de um tipo de agrupamento no mesmo modele. Nestes casas, o engenheiro de

avalia96es deve se certificar de ter contemplado as diferem;:as significativas entre esses grupos,
sendo obrigat6ria a verificayao da influencia das interar;Oes entre as vari<iveis.
Recomenda-se a inclusao dos enderegos completes dos dados de mercado.
8.2.1.4.2 Tratamento por fatores
0 tratamento par fatores e aplicavel a uma amostra composta par dados de mercado com as caracte-
rfsticas mais pr6ximas passive is do im6vel avaliando.
Os fatores devem ser calculados par metodologia cientifica, como citado em 8.2. i .4.3, justificados
do ponte de vista te6rico e pr<ltico, com a inclusi'io de validagao, quando pertinente. Devem carac-
teriz:ar claramente sua validade temporal e abrang~ncia regional e ser revisados no prazo maximo
de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necesscirio. Podem ser:
a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades tec-
nicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bern como par universidades ou entidades
pUblicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de
profissionais de engenharia ou arquitetura;
b) deduzidos ou referendados pelo prOprio engenheiro de avaliay5es, com a utilizagao de metodolo-

X' gia cientffica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e os c8.1culos que lhes
w
"- deram origem sejam anexados ao laude de· avaliayao.
"a' No case de utilizac;ao de tratamento por fatores, deve ser observado o Anexo B.
8.2.1.4.3 Tratamento cientffico
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formagaa
de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessaria,
devem ser intentadas medidas corretivas, com repercuss§.o na classifica\2o des graus de fundamen-
tagao e precis§.o.
Outras ferramentas analfticas para a induc;ao do comportamento do mercado, consideradas de interesse

pelo engenheiro de avaliay5es, tais como regressao espacial, analise envolt6ria de dados e redes
neurais artificiais, podem ser aplicadas, ctesde que devidamente juStificadas do ponte de vista te6rico
e pr4tico, com a inclus§.o de valida98.o, quando pertinente.
Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caracteristicas e fundamentos b8sicos dessas

ferramentas analfticas, em carater informative, visando sua difusao para o desenvolvimento tecnico da
engenharia de avaliar;Oes.
No caso de utilizayao de modelos de regressao linear, deve ser observado o Anexo A.
8.2.1.5 Campo de arbitrio
8.2.1.5.1 0 campo de arbftrio definido em 3.8 daABNT NBR 14653-1:2001 eo intervale com amplitu-
de de 15 %, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendencia central utilizada na avaliar;:ao.
8.2.1.5.2 0 campo de arbftrio pode ser utilizado quando variaveis relevantes para a avaliayao do
im6vel nao tiverem sido contempladas no modele, por escassez de dados de mercado, par inexistencia
de fatores de homogeneiza98.0 aplic8veis ou porque essas vari8.veis nao se apresentaram estatistica-
mente significantes em modelos de regressao, desde que a amplitude de ate rTiais ou menos 15% seja
suficiente para absorver as influ€ncias nao consideradas e que os ajustes sejam justificados.
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8.2. 1.5.3 Quando a amplitude do campo de arbftrio nao for suficiente para absorver as influ6ncias
nao consideradas, o modele e insuflciente para que a avaliayao possa atingir o grau mfnimo de fun-
damentacao no metoda comparative direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no
laude.
8.2.1.5.4 0 campo de arbitrio nao se confunde como intervale de confiang-a de 80% calculado para
definir o grau de precisao da estimativa.
8.2.2 Metodo lnvolutlvo
0 metoda involutivo, contorme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas
descritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.1 0.
8.2.2.1 Vistoria
Deve ser realizada de acordo com 7.3.
8.2.2.2 Projeto hlpotetlco
Na concepgao do projeto hipotetico,- 0 engenheiro de avalia¢es deve verificar o aproveitamento efi-

ciente para o im6vel avaliando, como deiinido' em 3.1.
8.2.2.3 Pesquisa de valores
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do metoda comparative direto de dados
de mercado, conforme 8.2.1, e tern como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobil18.rio
projetado para a situaqao hipot6tica adotada e sua variaqao ao iOngo do tempo.
8.2.2.4 Prevlsiio de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipotStico sao calculadas a partir dos resultados obti-
dos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorizagAo imobili8ria, preferencialmente inferida, a forma
de comercializa98.o identificada na conduta do mercado e o tempo de absoryao em face da evoluyao
con juntura! no mercado e evid9ncias de seu desempenho.
8.2.2.5 Levantamento do custo de produ~io do projeto hipotetlco
Este levantamento corresponds a

apurag:ilo dos custos diretos e indiretos, inclusive de elabora98.o
a
e aprova98.0 de projetos, necessaries transformayao do im6vel para as condiy5es do projeto hipotetico.
8.2.2.6 Previsio de despesas adicionais
Podem ser incluidas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
a) de compra do im6vel;
b) de administra9ilo do empreendimento, inclusive vigil8ncia;
c) com impastos, taxas e seguros;
d) com publicidade;
e) com a comercializayao das unidades.
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8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador
Quando for usada margem de Iuera em modelos que nao utilizem fluxo de caixa, esta margem deve
ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que esta diretamente ligado a quantidade
de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do
capital. A margem de Iuera adotada em modelos estaticos deve ter rela9ao com o que e praticado no
mercado.
8.2.2.8 Prazos
No caso de adot;ao de mode los din8.micos, recomenda·se que:
a) o prazo para a execuc;ao do projeto hipot8tico seja compatfvel com as suas caracteristicas fisicas,
disponibilidade de recursos, tecnologia e condi90es mercadol6gicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatfvel com a estrutura, conduta e desempenho do
mercado.
8.2.2.9 Taxas
No case de adoyiio de modelos dinamicos, recomenda·se explicitar as taxas de valorizayao imobilie:1ria,

de evoluyao de custos e despesas, de juros do capital investldo e a mfnima de atratividade.
8.2.2.10 Modelo
A avaliagao pode ser realizada com a utilizagao dos seguintes modelos, em ordem de preferencia:
a) par fluxes de caixa especfficos;

b) com a aplicagao de modelos simplificados din8micos;
c) com a aplicagao de mode los est8.ticos.
8.2.3 ME!todo da renda
As avaliag5es de empreendimentos de base imobllifiria (hoteis, shopping centers e outros) devem

observar as prescrig6es da ABNT NBR 14653·4. No caso de avaliac;ao de im6vel que nao se enquadre
na situayao anterior, devem ser observados as aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.
8.2.3.1 Estimac;ao das receitas e despesas
Em fungao do tipo de im6ve1 que se pretende avaliar, sao levantadas todas as despesas necessarias
a sua manuten98.o e opera9ao, impastos etc., e receitas provenientes da sua explorayao.
8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa
A montagem do fluxo de caixa e feita com base nas despesas e receitas previstas para o im6vel e suas
respectivas Spocas.
8.2.3.3 Estabelecimento da taxa minima de atratividade
e
Esta taxa estimada em fun~ao das oportunidades de investimentos alternatives existentes no mer~
cado de capitais e, tambem, dos riscos do neg6cio.

ABNT NBR 14653-2:2011
8.2.3.4 Estlma~ao do valor do im6vel
0 valor maximo estimado para o im6vel 8 represen1ado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado
pela taxa minima de atrativldade.
8.2.4 Metoda evolutivo
A composi98o do valor total do im6vel avaliando pode ser obtida atraves da conjuga<;:§o de metodos,
a partir do valor do terre no, considerados o custo de reprodw;ao das benfeitorias devidamente depre-
ciado e a fator de comercializay§.o, ou seja:
VI= (VT + CB) · FC
onde
":1 Vf 8 o valor do im6vel;
VT 8 o valor do terre no;
CB 8 o custo de reedi98.o da benfeitoria;
FC e a fator de comercializat;:ao.
X
w
a. A aplicayao do metoda evolutivo exige que:
:0
0
a.
a) o valor do terrene seja determinado pel a metoda comparative de dados de me rca do ou, na impos-
sibilidade deste, pelo metodo involutivo;
b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo metoda comparative direto de custo ou pelo metoda da
quantificagao de custo;
c) o fator de comercia!izac;ao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor
do que a unidade, em funy8.o da conjuntura do mercado na epoca da avaliay§.o.
8.2.4.1 Quando o im6vel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento
e
eficiente preponderante, o engenheiro de avaliag5es deve analisar a adequayao das benfeitorias,
ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento db terreno e explicitar os calculos corres-
pondentes.
8.2.4.2 Quando puder ser empregado, o metoda evolutivo pode ser considerado metoda eletivo para
a avaliac;ao de imOveis cujas caracterfsticas sui generis impliquem a inexistencia de dados de mercado
em nU:mero suficiente para a aplica~o do metoda comparative direto de dados de mercado.
8.2.4.3 0 m8todo evolutivo pode tamb6m ser empregado quando se deseja obter a valor do terre no
au a custo de reediyao da benfeitoria a partir do conhecimento do seu valor total, considerada a equa-
yao de 8.2.4.
8.3 M9todos para identificar o custo de um im6vel
Os metodos a seguir sao recomendados para a identificayao do custo de todos os tipos de im6veis,
inclusive os que compOem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653~4.
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ABNT NBR 14653-2:2011
8.3.1 Metodo da quantificayao do custo
Utilizado para identlficar o custo de reedi~ao de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo uniti3.rio
b8.sico de construgao au par orgamento, com citavao das fontes consultadas.
8.3.1.1 ldentificac;ao de custo pelo custo unltario bclsico (ABNT NBR 12721)
8.3.1.1.1 Vistoria
Tern como objetivo principal examinar as especificay6es dos materials aplicados, para estima<;:8.o
do padrao construtivo, a tipologia, o estado de conservagao e a ida de aparente.
8.3.1.1.2 Ciilculo da iirea equivalente de constru~ao

A area equivalents de constru98.o dave ser calculada de acordo com a seguinte fOrmula, em canso·
nancia como previsto na ABNT NBR 12721 para as casas de pr9dios em condomfnio:
n
S=Ap+ 2;!Aq, ·P,)
onde
X
w
Q_ S e a area equivalents de construyB.o;
2 Ap 6 a area construfda padr8.o;
Aqi e a area construlda de padriio diferente;

P; e o percentual correspondente a razao entre o custo estimado da area de padrao diierente
e a area padr8.o, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.
8.3.1.1.3 E.stima~ao do custo de construyao

Para a estimat;:ao do custo de canstrur;ao pode-se aplicar o modele a seguir:
C = [CUB+ OE +01 +(~Fe- OFd)l (1+A)(1+F)(1+ L)
on de
C e o custo unita.ria. de constrw;:ao par metro quadrado de area equivalents de construr;:B.o;

CUB eo custo unitB.rio b8.sico;
-OE e o on;:amento de elevadores;
01 8 o on;:amento de instala96es especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteyao

contra inc9ndio, centrais de gas, intertones, antenas, coletivas, urbanizayao, projetos etc.;
OFe eo on;:amento de funday6es especiais;
OFd eo on;amento de fundac;r6es diretas;
s e a area equivalents de construgao, de acordo com a ABNT NBR 12721;

ABNT NBR 14653-2:2011
A e a taxa de administrayao da obra;
F e o percentual relative aos custos financeiros durante o perfodo d8 constru<;ao;

L e o percentual correspondents ao lucro ou remunerayao da construtora.
8.3.1.2 ldentlfica~ao do custo pelo orgamento detalhado
8.3.1.2.1 Vistoria
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificat;Qes dos materials apli-
cados, o estado de conservayao e a idade estimada.
8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos
Nesta etapa sao levantados todos os quantitativos de materials e serviyos aplicados na obra.
8.3.1.2.3 Pesquisa de custos
De acordo com as especifica¢es dos materials e serviyos utilizados para execU1;8o da benfeitoria,
coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas.
8.3.1.2.4 Preenchimento da planilha or~amentaria
0 preenchimento da planilha deve ser d!? acordo com o modele sugerido na ABNT NBR 12721, onde
sao dlscriminados todos as servi~os, indicando~se a unidade de medida, a quantidade, o custo unita-
rio, o custo total e a fonte de consulta.
8.3.1.3 Deprecia~ao ffsica

0 c<i!culo da depreciayao ffsica pede ser realizado de forma analftica - par meio de or~amento
a
necessaria recomposigao do im6vel na condigao de novo- ou por melo da aplicac;ao de coeficiente
de depreciagao, que leve em conta a [dade e o estado de conservayao. Esse coeficiente deve ser
aplicado sabre o valor deprecicive/.
8.3.1.4 Custo de reedir;ao da benfeitoria
0 custo de reediyS.o da benfeitoria 8 o resultado da Subtrayao do custo de reproduyao da parcels

a
relativa depreciayao.
8.3.2 ME!todo comparatlvo direto de custo
A utmzagao do metoda comparative direto para a avaliayao de custos deve considerar uma amostra
com pasta par im6veis de projetos semelhantes, a partir da qual sao elaborados mode los que seguem
as procedimentos usuais do metoda comparative direto de dados de mercado.
9 Especifica~;ao das avalia~6es
~ 9.1 Generalidades
i'l.
9.1.1 A especificaQ8o de uma avalia~ao esta relacionada tanto com o empenho do engenheiro
de avaliar;:Oes, como com o mercado e as informar;Oes que possam ser dele axtrafdas. 0 estabele-
cimento inicial pelo contratante do grau de fundamenta9ao desejado tern par objetivo a determinaw
yao do empenho no trabalho avaliat6rio, mas nao representa garantia de alcance de graus elevados
de fundamentac;ao. Quanta ao grau de precisao, este depende exclusivamente das caracterfsticas
do mercado e da am astra coletada e, por isso, nao e passive! de fixa<;Bo a priori.
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ABNTNBR 14653·2:2011
9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescriQ6es desta Norma serc'io denomina-
dos laudos de avalia98.o. 0 grau de tundamenta{(ao atingido deve ser explicitado no corpo do laude.
Nos casas em que o grau mfnimo I nao for atingldo, devem ser indicados e justificados os itens das
Tabelas de especificayao que nao puderam ser atendidos e os procedimentos e c8.1culos utilizados na
identifica9ao do valor.
9.1.3 Os laudos de usa restrito, conforms 10.3 da ABNT NBR 14653-1 :2001, podem ser dispensa-
dos de especificayao, em comum acordo entre as partes.
9.2 Metodos comparative direto de dados de mercado e comparative direto de custo
9.2.1 0 grau de fundamentayao, no caso de utilizayao de modelos de regressao linear, deve ser
determinado conforms a Tabela 1, observando o descrito em 9.1 e 9.2.
Tabela 1 - Grau de fundamentagao no caso de utiliza~ao de modelos de regressao linear
Grau
Item Descrl-rio
Ill II I
Caracterizayao Completa quanta a Completa quanta as I

Adoyao de situay§.o
1 do im6vel todas as vari8.veis vari8.veis utlliz.adas '
paradigma I
avaliando analisadas _no modele
Quantidade
minima de dados 6(k+1),ondekeo e
4 (k + 1 ), onde k 0 3 (k+ 1), onde keo
2 de mercado, nUmero de variaveis nUmero de variaveis nUmero de variaveis
efetivamente independentes independentes independentes
utilizados _ I
Apresentac;:ao de
informag6es relativas
Apresentayao de Apresenta9ao
a todos os dados e
ldentificayao informa<;Oes relativas de informa<;Oes
vari8.veis analisados
3 dos dados de
na modelagem, com
a todos os dados e relatives aos dados e I
mercado varia.Veis analisados variliveis efetivamente i
foto e caracterfsticas
observadas no local
na modelagem utilizados no modele i
pelo autor do laude '
Admitida para Admitida, desde que:

apenas uma variB.vel,
desde que:
a) as medidas das a) as medidas das
caracterfsticas do caracterlsticas do
4 Extrapola9ao Nao admitida im6ve! avaliando nao im6vel avaliando nao
sejam superiores sejam superiores a
a 100% do limite 100 % do limite I
amostral superior, amostral superior,
nem inferiores a nem inferiores a
metade do limite metade do limite
amostral interior; amostral inferior;
.
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Tabela 1 (continua9ao)
Grau
Item I Descric;Bo
I Ill II I
!
'
I' b) o valor estimado b) o valor estimado
I nao ultrapasse 15 % nao ultrapasse
do valor calculado 20% do valor
I no limite da fronteira calculado no limite
4 Extrapola98.0 Nao admitida am estral, para a da fronteira amostral,
referida vari8vel, em para as referidas
m6dulo variaveis, de per si e
simultaneamente,
I e em m6dulo
I Nfvel de
significS.ncia a
(somat6rio do
valor das duas
5 caudas) maximo 10% 20% 30%
'
I' para a rejeil;ao da
hip6tese nula de
''
'' cada regressor
(teste bicaudal)
I
Nfvel de
signific&ncia
maximo admitido
para a rejeigao da
6 1% 2% 5%
hip6tese nula do I
I
modele atraves
do teste F de
Snedecor
9.2.1. 1 Para atingir o Grau Ill, sao obrigat6rias:

a) apresentagao do laudo na modalidade completa;
b) apresentayao da analise do modelo no laude de avaliayao, com a verificayao da coer8ncia do

comportamento da variagao das variaveis em relayeio ao mercado, bem como suas elasticidades
em torno do ponto de estimayao;
c) identificacao completa dos endereyos dos dados de mercado usados no modele, bern como das
fontes de informagao;
d) adogao da estimativa de tendEmcia central.

9.2.1.2 E permitido ao engenheiro de avaliat;Oes fazer ajustes previos nos atributos dos dados de
mercado, sem prejufzo do grau de fundamentagao, desde que devidamente justificados, em casas
semelhantes aos seguintes:
a) conversao de valores a prazo em valores a vista, com taxas de desconto praticadas no mercado
na data de referSncia da avaliac;ao;
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23
ABNT NBR 14653-2:2011
b) conversiio de valores para a moeda nacional na data de referencia da avaliag§.o;
c) conversao de areas reais de construvao em areas equivalentes, desde que com base em coefi·
cientes publicados (par exemplo, os da ABNT NBR 12721) ou inferidos no mercado;
d) incorporavao de luvas ao aluguel, com a considerayao do prazo remanescente do contrato e ta-

xas de desconto praticadas no mercado financeiro.
9.2.1.3 E permitida a utilizaQiio de tratamento previa dos pregos observados, limitado a urn Unico
tator de homogeneizaq§.o, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejufzo dos ajustes
citados em 9.2.1.2 (por exemplo, aplicayao do fator de tonte para a transformayao de prec;os de oferta
para as condi<;6es de transayB.o).
9.2.1.4 Recomenda-se a nao extrapolayao de variaveis que presumivelmente explicariam a variayao

dos preyos e que niio foram contempladas no modele, especialmente quando o campo de arbftrio nao
for suficiente para as compensat;;:Oes necess8.rias na estimative de valor.
9.2.1.5 0 engenheiro de avaliayOes deve analisar o modele, com a verificay8.o da coen?ncia da varia-
yao das variciveis em relayiio ao mercado, bern como o exame de suas elasticidades em torno do ponte
de estimayao.
9.2.1.6 Para fins de enquadramento global do laude em graus de fundamentac;ao, devem ser consi-
derados os seguintes criterios:
a) na Tabela 1, identificam-se tr€is campos (Graus Ill, II e 1) e seis itens;
b) o atendimento a cada exig8ncia do Grau I tera um ponto; do Grau II, dais pontes; e do Grau Ill,
tres pontos;
c) a
o enquadramento global do laude quanta fundamentayao deve considerar a soma de pontos
a
obtidos para o conj~nto de itens, atendendo Tabela 2.
9.2.1.6.1 No caso de amostras homog8neas 7), sera adotada a Tabela 1, com as seguintes
particularidades:
a) serao admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau Ill, de forma a ficarcaracterizada a homogeneidade;
b) sera atribuldo o Grau Ill para os itens 5 e 6, parser nulo o modele de regressao.
Tabela 2- Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamenta{:3o

no caso de utilizaf5.o de modelos de regressao linear
Graus Ill II
Pontes mfnimos 16 10 6
2, 4, 5 e6 no Grau Ill
!tens obrigat6rios e os demais no mfnimo
no Grau II
9.2.2 0 Grau de fundamenta<;8.o com o usa do tratamento par fatores deve estar conforme a Tabela 3.
7) Em caso de dUvida sabre a homogeneidade da amostra, es1a pode ser analisada par meio da Disfancia
de Mahalanobis entre os elementos amostrais e o centr6ide amostral.
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Para o atendimento a Tabela 3, observar 9.1 e 9.2.
Tabela 3- Grau de fundamentac;i\o no caso de utilizac;Bo do tratamento por fatores

~
I ' Grau
Item I Descric;So I
I Ill II I
i
II caracteriza98.o do
Completa quanta Completa quanta aos
Ado~ao de
I 1 a todos as fatores fatores utilizados no
i im6vel avaliando situaQ§.o paradigma
i '
I
r
analisados tratamento I
Ouantidade
minima de dad as
2 de mercado, 12 5 3
i efetivamente
utilizados
'
I
Apresenta9ao
ApresentaQ§.o
Ii de informa96es
de informac;6es
' relativas a todas. as Apresentaltao
relativas a todas
!
'
I ldentiflcayao dos
caracterfsticas dos de informac;Oes
as caracterfsticas
3 dados analisadas, relativas a todas as
dados de mercado dos dados
com toto e caractei'fsticas dos
correspondentes
caracterfsticas dados anali.sadas
aos fatores
observadas palo
0' utilizados
"~ '' I autor do laudo
Intervale admissfvel
0:
4 de ajuste para 0,80 a 1,25 0,50 a2,00 0,40 a 2,50 a
"-
iii I a con junto de fatores I
w
No caso de utiliza~ao de me nos de cinco dados de mercado, o intervalo adm'issivel de ajuste ede 0,80 a 1 ,25,
2} ' pais e desej8.vel que, com um nlimero manor de dados de mercado, a amostra seja menos heterog9nea.
~
"'0
CL 9.2.2.1 Para atingir o Grau Ill sao obrigat6rias:
i!j
2 a) apresentay8.o do laudo na modalidade conlpfeta;
;!"
u b) identificagao complete dos enderegos des dados de mercado, bem como das fontes de informa<:ao;
0
~ c) valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendencia central.

~
-~ 9.2.2.2 Para fins de enquadramento global do laude em graus de fundamentayao, devem ser consi~
] derados os seguintes crit9rios:
0
~ a) na Tabela 3, identificam-se tres campos (Graus Ill, II e I) e itens;
b) o atendimento a cada exigencia do Grau I tera 1 ponto; do Grau ll, 2 pontes; e do Grau Ill, 3 pontes;
c) o enquadramento global do laude deve considerar a soma de pontes obtidos para o conjunto de
itens, atendendo aTabela 4.
Para o atendimento a Tabela 4, observar o descrito em 9.1 e 9.2.

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Tabela 4- Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentat;Eio

no caso de utilizagao de tratamento por fatores
Graus Ill II I
!tens 2 e 4 no Grau lll, !tens 2 e 4 no minima
Todos, no
!tens obrigat6rios I com os demais no mfnimo no Grau II e os demais
mfnimo no Grau 1
i no Grau II no mfnimo no Grau I
9.2.3 0 Grau de precis§.o deve estar conforms a Tabela 5.
Tabela 5- Grau de precisao nos casos de utilizac;Bo de modelos

de regressao linear ou do tratamento por fatores
Grau
Descri~iiio
Ill II I
Amplitude do intervale de confianl(:a de 60 %
.5: 30% s; 40% $50%
em torn a da estimativa de tend6ncia central I
NOTA Quando a amplitude do intervale de confianya ultrapassar 50%, nao M classificaQS.o do resultado
e
quanta a precisao e necessAria justificatlva com base no diagn6stico do mercado.
9.3 Metodo da quantlfica{'iio de custo

Para o atendimento a Tabela 6, observar o descrito em 9.1 a 9.3.
Tabela 6- Grau de tundamenta92.0 no caso da utiliza98o do metoda
da quantifica~o de custo de benfeitorias
Graus
Item Descriy8o
Ill II I
Pela utiliza9ao
Pela utiliza98.o de custo de custo unitario
Pel a elaborayao
Estimativa unitario b8sico para b8sico para projeto
1 I de 01'9amento, no
do custo direto projeto semelhante ao diferente do projeto
mfnimo sintetico
projeto padrao padrao, com os
devidos ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado I'
'
Calculada par
levantamento
I do custo de
recuperayao do bern, Calculada por metodos
tecnicos consagrados,
3 I Deprecia~ao
I
para deix8-lo no
estado de novo considerando-se idade, Arbitrada
I
ffsica
vida Uti I e estado de '
ou conservayao
Casas de bens
novas ou projetos
hipoteticos
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9.3.1 Para atingir o Grau HI, e abrigat6ria a apresentagao do laude na modalidade completa.
9.3.2 Para fins de enquadramento global do laude em graus de fundamentayao, devem ser conside-
rados as seguintes criterios:
a) na Tabela 6, identificam-se tres campos (Graus Ill, II e I) e tres itens;
b) o atendimento a cada exigencia do Grau I tera urn ponte; do Grau !1, dais pontes; e do Grau Ill,
tres pontes;
c) o enquadramento global do laude deve considerar a soma de pontes obtidos para o con junto de
a
itens, atendendo Tabela 7.
Tabela 7- Enquadramento do laude segundo seu grau de fundamenta9ao no caso

da utiliza9iio do metodo da quantlflca980 do custo de benfeltorlas
,-----------,---------,--------~--------
1 Graus Ill II
Pontos mfnimos 7 5 3
Itens obrigat6rios no grau 1, com os demais no 1 e 2, no mfnimo no todos, no minima
correspondente minima no Grau If Grau II no Grau 1
9.4 Metodo involulivo
Conforme Tabela 8.
Para o atendimento aTabela 8, observar o descrito em 9.1 a 9.4.
Tabela 8- Grau de fundamenta-;ao no caSo da utllizayao do metoda involutivo
Grau
Item Descrl'r8o
____.,_ --
Ill II I
I Nfvel de i
Aproveitamento, '
I Anteprojeto ou
i 1 detalhamento do I Estudo preliminar ocupayi'io e usos
projeto b8.sico
projeto hipotetico ! presumidos
Preyo de venda No mfnimo Grau II de Grau I de

2 das unidades do fundamentayao no fundamentagao no Estimativa I'
projeto hipot8tico metoda comparative metoda comparative
Grau Ill de Grau II de Grau I de

Estimativa fundamentayao fundamentagao fundamentayao
3 dos custos de no metoda da no metoda da no metoda da
' produgao quantificayao quantificagiio quantificayao
!'
do custo do custo do custo
Fundamentados com
4 Prazos dados obtidos Justificados Arbitrados
no mercado I
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Tabela 8 (continuac;:ao)
Grau '
Item Descrh;ao I
Ill II I '
'
F undamentadas com
5 Taxas dados obtidos no Justificadas Arbitradas
mercado I
DinEimico com
DinAmico com fluxo
6 Modele equay6es Est8.tico
de caixa
predefinidas
Analise setorial De estrutura,

Sinteticos da I
7 e diagn6stico de conjuntura, Da con juntura
mercado tend9ncias e conduta
conjuntura I
8 CenJ.rios Mfnimode 3 2 1
SimulagOes com Simulac;Oes com

Antilises de
discussao do identificayao das
9 sensibilidade do Sem simulayao
comportamento variS.veis mais
rriodelo I
' do modele significativas
fi:i '
"-
:::>
2: 9.4.1 Para atingir a Grau Ill, e obrigat6ria a apresentayao do laude na modalidade completa.
9.4.2 Para fins de enquadramanto global do laudo em graus de iundamentayao, devem ser conside-
rados os seguintes crit9rios:
a) na Tabela 8, identificam-se tr8s campos (Graus Ill, II e I) e nove itens;

b) o atendimento a cada exig§ncia do Grau I tera um ponto; do Grau II, dais pontes; e do Grau Ill,
tres pontes;
c) o enquadramente global do laudo deve considerar a soma de pontes obtidos para o conjunto
de itens, atendendo a Tabela 9.
Tabela 9- Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamenta~ao

no caso da utiliza~ao do metoda involutivo
Graus Ill II I
Pontes mfnimos 22 13 9 I
'
Itens obrigat6rios no 2,6,7 e 8, com os demais 2,6,7 e 8, no mfnimo Todos, no minima
grau correspondents no mfnimo no Grau II no Grau II no Grau I
9.5 Metodo evolulivo
Conforms a Tabela 10.
Para o atendimento aTabela 10, ebservar o descrito em 9.1 a 9.5.

ABNT NBR 14653-2:2011
Tabela 10- Grau de fundamenta~ao no caso da utilizac;ao do metodo evolutivo
Grau
Item DescriQ9.o
Ill II I
Grau II de Grau I de
' Grau Ill de
fundamentagiio fundamentar;:ao
I Estimativa do fundamenta~ao no
1 no metoda no metoda
valor do terrene metoda comparative I
comparative ou comparative au I
ou no involutivo I I
no involutivo I no invorutivo I
Grau Ill de Grau II de Grau I de
Estimativa fundamentac;8o fundamentaQ8o fundamentayao
2 dos custos de no metoda da no metoda da no metoda da
I reediyao ' quantificayao do quantificayao
I
quantificay8.o
I custo I do custo do custo
lnferido em
I Fater de
3 I comercializayao me rca do Justificado Arbitrado
!
I I semelhante
'
9.5.1 Para atingir o Grau Ill, e obr1gat6ria a apresenta~ao do laude na modalidade completa.
9.5.2 Para fins de enquadramento global do laude em graus de fundamentag8.o, devem ser conside-
rados os seguintes crittflrios:
a) na Tabela 10, identificam-se tres campos· (Graus Ill, II e I) e tres itens;
b) o atendimento a cada exig€ncia do Grau I tera um ponte; do Grau II, dais pontes; e do Grau Ill,
tres pontes:
c) o enquadramento global do laude deve considerar a soma de pontes obtidos para o conjunto
a
de itens, atendendo Tabela 11.
9.5.2.1 Quando o terrene ou as benfeltorias, isoladamente, representarem menos de 15% do valor

total do im6vel, podem ser adotados dais pontes para este item, independentemente do grau atingido
em sua avaliall,!8.0.
Tabela 11 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamenta~ao

no caso da utlllza~ao do metodo evolutlvo
Graus Ill II I
!tens obrigat6rios no 1 e 2, com o3 no 1 e 2, no mfnimo Todos, no mfnimo
grau correspondents minima no Grau II no Grau II no Grau I
'
10 Apresenta<;iio do laudo de avalia<;iio

10.1 Laudo de avalia~ao completo
0 laudo de avalias_:§.o complete deve center no mfnimo os seguintes itens:
a) identiflcall,!8.0 do solicitante;

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b) finalidade do laude, quando informado pelo solicitante;
c) objetivo da avaliayao;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2 da

ABNT NBR 14653·1 :2001;
e) identifica~ao e caracterizavao do im6vel avaliando - atender ao disposto em 7.3 da

ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber;
f) diagn6stico do mercado- retatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-i :2001;
g) indicayao do(s) m9todo{s) e procedimento(s) utilizado(s) - relatar conforme Seyao B da

ABNT NBR .14653-1:2001;
h) especifica98.o da avaliay8.o - indicar a especificayao atingida, com relayao aos graus de

fundamentayao e precisao, conforme Sec;:ao 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser
apresentado demonstrative da pontuac;:ao atingida;
i) planilha dos dados utilizados;
j) no case de utilizac;ao do metoda comparative direto de dados de mercado, descrit;8o das varici-
veis do modele, com a definit;ao do oritEirio de enquadramento de cada uma das caracterfsticas
dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenc;as qualitativas deve ser espe-
cificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado;
k) tratamento dos dados e identificagao do resultado- Explicitar os ccilculos efetuados, o campo de

arbftrio, se foro case, e. justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizac;ao do metoda
comparative direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grcifico de preyos observados
versus valores estimados pelo modele, conforme 8.2.1.4.1;
1) resultado da avaliayao e sua data de refer6ncia;
m) qualificayao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsavel(is) pela avaliac;ao.
10.2 Laudo de avalia~ao simplificado

0 laude de avaliac;ao simplificado deve atender no minima, de forma resumida, aos itens, 10.1 a)
ate 10.1 h) e 10.1.k), desta Parte 2.
10.3 Anexos
Para a identificac;a.o do valor de mercado, podem ser inclufdos, de acordo com o grau de fundamenta-
c;ao, os seguintes anexos: documenta9ao dominial, fotografias do im6vel avaliando, plantas, identifica-
98.0 dos dados de mercado, memOria de calculo ou relat6rios originals dos programas computacionais
utilizados.
11 Procedimentos especificos
11.1 Desapropria~oes
11.1.1 Classiflcat;ao das desaproprlac;Oes
11.1.1.1 Quanta a extensao

total: aquela que atinge o im6vel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveit8.ve1;
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- parcial: aquela que atinge parte do im6vel.
11.1.1.2 Quanta a duras:ao

temporS.ria;
permanents.
11.1.2 Crlt6rlos
Nas desapropriavoes totals, as avaliayoes devem ser realizadas com a utilizaySo dos metodos previs~
tos nesta Norma. 0 engenheiro de avaliac;Oes deve apresentar, a titulo de subsfdio, o custo de reedi-
c;ao, o de reproduyao e o valor de mercado.
Nas desapropriag6es parciais, o criteria b8sico e o da diferenga entre as avaliag6es do im6vel original
e do im6vel remanescente, na mesma data de referencia (crit€rio "antes e depois"). Devem ser aprecia-
das circunstancias especiais, quando relevantes, tais como alteragOes de forma, uso, acessibilidade,
ocupa9ao e aproveitamento. ·
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adap-
tacao do remanescente, possfvel desvalia acarretada par perda de funcionalidade e eventual Iuera
cessante, no caso de ser necessaria desocupayao temporciria para a execucaa dos serviyos.
Se o engenheiro de avaliacOes considerar inaproveitcivel o remanescente do im6vel, esta condi~aa

deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado.
Nas desapropriay6es temporcirias, as indenizac6es devem conSiderar a renda que seria auferida pelo
im6vel, durante o perfodo correspondents, bern como eventuais perdas adicionais.
1 1.2 Servid6es
11.2.1 Classifica~YiiO
11.2.1.1 Quante a natureza, entre outras:

administrativa ou pUblica, quando o titular da servid8.o for o Poder PUblico ou seu preposto, sem
que exista urn im6vel serviendo;
predial, quando a restric;B.o for imposta a urn im6vel serviente para usa e utilidade do im6vel
serviendo.
11.2.1.2 Quante a finalidade, entre outras:

passagem de pedestres e velculos;
passagem de lin has de transmissao;
passagem de tubula<;:5es.
11.2.1.3 Quanta a intervengao ffsica:

aparente, quando ha intervengao ffsica;
nao aparente, quando nao h8 intervenyao ffsica.
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11.2.1.4 Quanta a durac;:§.o:

temporilria;
perpetua.
11.2.2 Criterios
11.2.2.1 0 valor da indenizayao pela presenc;:a de servid8.o corresponds a perda do valor do im6vel
decorrente das restriy6es a ele impostas, calculadas alternativamente por:
a) diferenya entre as avaliac;:6es do im6vel original e do im6vel serviente, na mesma data de reteren~
cia (crit€rio "antes e depois~), com considera9ao de circunstancias especiais, tais como alteray5es
de usa, ocupac;:ao, acessibilidade e aproveitamento;
b) diferenc;a entre os valores presentes dos rendimentos imobilic§.rios lfquidos relatives ao usa do
im6vel antes e depois da instituiy8.o da servid§.o.
11.2.2.2 Prejufzos causados as benfeitorias atingidas pela faixa de servidS.o devem ser avaliados.
11.2.2.3 Perdas adicionais decorrentes da instituigao da servid8o no im6vel, como a cessac;ao de
atividade econ6mica, devem ser consideradas, quando solicitadas.
11.3 Glebas urbanizaveis
11.3.1 A avaliayao das glebas urbanizaveis deve ser feita preferivelmente com a utilizacao do metoda
comparative direto de dados de mercado.
11.3.2 Quando for utilizado o metoda involutivo, recomenda-se considerar os seguintes aspectos:
a) a viabilldade legal da implantayao do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restrh;:Oes da

Lei 6766 e das Leis Estaduais e Municipals atinentes ao usa e ocur:}agao do solo, com destaque
para os parAmetres ffsicos e urbanfsticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual
maximo de areas vendaveis, infra-estrutura minima, leitos carroc;:aveis, declives m8.ximos etc.;
b) a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros pUblicos

oficiais, desde que legalmente vi8.veis- e ec6nomicam8nte vantajosos. com loteamento da area
remanescente;
c) o estado dominial e evantuais gravames sabre a gleba, tais como a existi3ncia de direitos reais
e possess6rios, informados pelo contratante;
d) caso a gleba urbaniz8.vel seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos as preceitos
da ABNT NBR 14653-4;
e) quando houver dUvidas sabre a viabilidade da urbanizayao da gleba, rscomenda-se verificar

o seu valor por meio de seus frutos, tais como locac;:ao, arrendamento etc.
11.4 Avalla~ao de alugueis
11.4.1 Por compara9iio direta
11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usual mente empregado em ay6es renovat6das e revi-
e
sionais. Para a sua aplicagao exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locay6es de
im6veis semelhantes.

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11.4.1.2 Especial atengao deve ser dada quando torem comparados alugw§is com distintos perfodos
de reajuste au estagios do contrato, admitindo-se as seguintes procedimentos;
a) tornar as dados homogeneos, com o auxflio de modelos que !evem em conta a previsao
inflacion3ria;
b) utilizar modelos de regressao com vari<iveis que considerem as diferenyas contratuais ou o esta-
gio do contrato.
11.4.1.3 No case de antecipagao de alugu6is, devem ser adicionados aos alugw§is nominais acr8scl-
mos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado.
11.4.2 Pela remunera.;:ao do capital
11.4.2.1 Neste caso, o aluguel e determinado em funyao do valor do im6vel, podendo ser empregado
em casas de im6veis isolados e atiplcos, para os quais a utiliza98.0 da comparayao direta seja
impraticavel.
11 .4.2.2 Sua utilizagao exige a determinayao da taxa de remunerayao e do valor do imOvel.
11.4.2.3 A taxa de remunerayiio deve ser objeto de pesquiSa especffica para cada caso, pais varia
para cada tipo de im6vel, localizac;ao e, tambem, ao Iongo do tempo, dependendo da conjuntura
econOmica.
11.4.3 Reformas
0 custo de reformas que beneficiem o im6vel alugado pode ser amortizado em forma de desconto
do aluguel, durante prazo compativel.
NOTA A legislayao federal reterente a aluguBis consta na Bibliografia, de [34] a [38].
11.5 Liquida~iio fon;:ada
Quando solicitado, alem do valor de mercado, ,podS constar no laude de avaliagao o valor para lfquida-
r;.;ao forc;ada, para uma certa data, adotando~se criterios acordados entre contratantes e contratados.
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AnexoA
(normative)
Procedimentos para a utiliza~iio de modelos de regressao linear
A.1 lntrodu~ao
A.1.1 A tecnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma vari<ivel depen-
dents em relagao a outras que sao responsaveis pela variabilidade observada nos prec;os e a analise
de regressao.
A.1.2 No modele linear para representar o mercado, a vari8vel dependents e expressa par uma
combinayao linear das variciveis independentes, em escala original au transformadas, e respectivas
estimativas dos parametres populacionais, acrescida de erro aleat6rio, oriundo de:
efeitos de variftveis nao detectadas e de vari8.veis irrelevantes nao inclufdas no modele;

imperfeig6es acidentais de observac;ao ou de medida;
variac;Oes do comportamento humano, como habilidades divSrsas de negocia~ao, desejos, neces-
sidades, compuls6es, caprichos, ansiedades, diferengas de poder aquisitivo, diferenyas culturais,
entre outros.
A.1.3 Com base em uma amostra extrafda do mercado, os parAmetres populacionais sao estimados
por inferencia estatfstica.
A.1.4 Na modelagem devem ser expostas as hip6teses relativas aos comportamentos das variaveis
dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliar;:Oes tem
a respeito do mercado, quandO serao formuladas as hip6teses nula e alternativa para cada panlmetro.
A.2 Pressupostos basicos

Ressalta-se a necessidade, quando se_ usam modelos de regressao, de observar os seus pressupostos
b<isicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne a sua especificagao, normalidade,
homocedasticidade, niiomulticolinearidade, nao-autoc6rrelagao, independEmcia e inexistencia de pon-
tes atipicos, com o objetivo de obter avaliac;Oes nao tendenciosas, eficientes e consistentes, em espe-
cial as segulntes:
a) para evitar a micronumerosidade, o nUmero mfnimode dados efetivamente utilizados (n) no model a
deve obedecer aos seguintes criterios, com respeito ao nUmero de vari8veis independentes (k):
n~3(k+1)
para n -::; 30, ni?:: 3
para 30 < n ~ 100, ni ~ 10% n
para n > 100, ni ~ 10
on de
ni eo nUmero de dados de mesma caracterfstica, no caso de utiliza9ao de variaveis dicot6micas

e variaveis qualitativas expressas por c6digos alocados ou c6digos ajustados;

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Recomenda~se que as caracterfsticas especfficas do im6vei avaliando estejam contempladas na

amostra utilizada em nlimero representative de dados de mercado;
b) atentar para o equilibria da amostra, com dados bern distribufdos para cada vari8.vel no intervale
amostral;
c) as arras sao varic3.veis aleat6rias com vari<lnda constants, au seja, sao homocedcisticos;
d) as erros sao variS.veis aleat6rias com distribuiy.§.o normal;
e) os erros sao nao autocorrelacionados, isto e, sao independentes sob a condigS.o de normalidade;
f) a engenheiro de avaliar;Oes deve se empenhar para que as variclveis importantes estejam

incorporadas no modele- inclusive as decorrentes de interavao- e as variaveis irrelevantes nao
estejam presentes; 8)
g) em case de correlayao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de varicl.veis independentes,

e.
isto multicolinearidade, deve-se examinar a coen§ncia das caracterfsticas do im6vel avaliando
com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utiliza9ao do modele em caso de
incoerencia;
h) nao devem podem correlac;6es evidentes entre a erro aleat6rio e as variaveis independentes do
modele, au seja, o grcifico de resfduos nao pede sugerir evid8ncias de regularidade estatfstica
com respeito as vartaveis independentes;
i) possfveis pontes influenciantes, au ~glomerados dales, devem ser investigados e sua retirada fica
condicionada a apresenta<;ao de justificativas. '
A.2.1 VerilicaQiiO dos pressupostos do modele
A.2.1.1 Linearidade
Recomenda-se que seja ana!isado primeiramente 0 compartamento grAfico da vari<ivel dependents

em relac;:ao a cada vari8vel indePendents, em escala original. lsto pade orientar o avallador na trans-
formac;:ao a adotar. Existem t6rmas estatlsticas de se buscar a transfarma98.0 mais adequada, como,
por exemplo, as procedimentos de Box e Cox.
As transformaQ6es utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanta possfvel, refletir o camper~
tamento do mercado, cam preferencia pelas transformac;Oes mais simples de vari8.veis, que resultem
em modelo satisfatOrio.
Ap6s as transformac;6es realizadas, se houver, examina-se a linearidade do mode Ia, pela construc;ao
de graticos dos valores observados para a varicivel dependents versus cada varicivel independents,
com as respectivas transformac;Oes.
A.2.1.2 Normalidade
A verificac;ao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas:
a) pelo exame de histograma dos resfduos amostrais padronizados, com a objetivo de verificar se
sua forma guarda semelhanya com ada curva normal;
8) Para justificar o valor escolhido dentro do campo de arbftrio, o engenheiro de avaliay6es pode utilizar um
modele auxiliar com a reintroduyao de variaveis recusadas no teste da hip6tese nula.
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b) pela analise do grcifico de resfduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar
pontes dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervale [- 2; + 2 ].
c) pela comparar;So da freq0€lncia relativa dos resfduos amostrais padronizados nos intervalos
de [ -1; + 1 ], [- 1,64; + 1,64] e [ -1 ,96; + 1,96], com as probabilidades da distribuiyao normal
padr§.o nos mesmos intervalos, au seja, 68 %, 90% e 95 %;
d) pelo exame do grcifico des resfduos ordenados padronizados versus quantis da distribuiy8.o nor-
mal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do prime ira quadrants;
e) pelos testes de aderencia naoparam9tricos, como, par exemplo, o qui-quadrado, a de Kolmogorov-

Smirnov ajustado par Stephens e a de Jarque-Bera.
A.2.1.3 Hamocedasticidade
A verificayao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, par meio dos seguintes processes:
a) analise grS.fica dos resfduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontes dispostos
aleatoriamente, sem nenhum padrao definido;
b) pelos testes de Park e de White.
A.2.1.4 Verlflcat;ao da autocorrelat;So
0 exame da autocorrelacao deve ser precedido pelo prS-ordenamento dos elementos amostrais, em
rela98.o aos valores ajustados e, se foro case, as variSveis independentes possivelmente causadoras
do problema.
Sua verificayao pede ser feita, entre outros procedimentos, pela analise do gratico dos resfduos cote-
jades com os valores ajustados, que deve apresentar pontes disperses aleatoriamente, sem nenhum
padr8.o definido. -
A.2.1.5 Colinearidade ou multicolinearidade
A.2.1.5.1 uma: forte dependencia linea,r entre duas cu mais variaveis independentes provoca
degeneragOes no modele e lim ita a sua utilizayac. As variancias das estimativas dos parametros podem
ser muito grandes e acarretar a aceitayao da hip6tese n'ula e a eliminayao de vari8.veis fundamentals.
A.2.1.5.2 Para verificat,;:iio da multicolinearidade deve-se, em primeirc Iugar, analisar a matriz das
correlay6es, que espelha as depend~ncias lineares de primeira ordem entre as variiweis indepen-
dentes, com atenyao especial para resultados superiores a 0,80. Como tambem e
possfvel ocor-
rer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlac;ao apresenta coeficientes de valor baixo,
recomenda-se, tambem, verificar o correlacionamento de cada vari8vel com subconjuntos de outras
variciveis independentes, por meio de regress6es auxiliares, como pela analise de varic'incia par partes.
A.2.1.5.3 e
Para tratar dados na presenga de multicolinearidade, recomend3vel que sejam tomadas
medidas corretivas, como a ampliagao da amostra au adog§.o de tecnicas estatisticas mais avanga-
das, a exemplo do usa de regressao de componentes principais.
A.2.1.5.4 Nos casos em que o im6vel avaliando segue os pad rOes estruturais do modele, a existen-
cia de multicolinearidada pode ser negligenciada.
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A.2.1.6 Pontos Jnfluenciantes ou "outliers"
A existencia desses pontos atfpicos pode ser verificada pelo grafico dos residues versus cada variavel
independents, como tambEim em relay:ao aos valores ajustados, ou usando t6cnicas estatisticas
mais avan9adas, como a estatfstica de Cook ou a distcincia de Mahalanobis para detectar pontes
influenciantes.
A.3 Testes de significancia

~
fri A.3.1 0 nivel de significcincia maximo admitido nos demais testes estatfsticos (aqueles nao citados
~
~ na Tabela 1) nao deve ser superior a 10 %.
A.3.2 A significcincia de subconjuntos de parametres, quando pertinente, pode ser testada pela
analise da vari8.ncia par partes.
A.3.3 Os nfveis de significftncia utilizados nos testes citados em A.3 serao compatfveis com a espe~
cificagao da avaliac;:ao.
A.4 Poder de explica9iio

Em uma mesma amostra, a explicagao do modele pede ser aferida pelo seu coeficiente de determi-
na~ao. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumente do nlimero de variaveis
independentes e nao leva em conta o nlimero de graus de liberdade perdidos a cada parametro esti~
mado, deve~se considerar o coeficiente de determina9ao ajustado.
A.S Variaveis dicotomicas

Toda variavel que possa assumir apenas dais valores deve ser tratada como varittvel dicotOmica,
vedada a extrapolavao ou interpolavao nessa situagao.-
E usual a variavel dicot6mica assumir os valores 0 e 1.
A.6 C6digos alocados

Os crit6rios da construgao dos c6digos alocados devem ser explicitados, com a descriy8o necessaria
e suficiente de cada c6digo adotado, de forma a permitir o clare enquadramento des dades de mer-
cado e do im6vel avaliando e assegurar que todos os elementos de mesma caracterfstica estejam
agrupades no mesmo item da escala.
A escala sera composta par nUmeros naturais consecutivos em ordem crescenta (1, 2, 3 ... ), em
func;8o da importclncia das caracterfsticas possfveis na formay§.o do valor, com valor inicial igual a 1.
e
N§.o necess8rio que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posig6es da escala
construfda.
Recomenda-se a utiliza~!fao previa da analise de agrupamento de dados para a constru'Yao dos c6di-
gos alocados.
E vedada a extrapolagao de variciveis expressas par c6digos alocados.

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A.7 C6digos ajustados

Admite-se que os c6digos sejam extrafdos da amostra por meio de modele de regressao com a utiliza-
~o de vari8.veis dicotOmicas, desde que haja pelo menos tres dados par caracteristica.
Evedada a extrapola~tao ou a interpolayao de variaveis expressas por c6digos ajustados.
A.8 Diferentes agrupamentos

No case de utilizac;:8o no mesmo modele de regressao de diferentes agrupamentos (tipologia, me rca-
des, localiza~ao, usos etc.), recomenda-se verificar a independ8ncia entre as agrupamentos, entre as
vari8veis utilizadas e possfveis interay5es entre elas.
A.9 Apresentar;:iio do modelo

A vari8.vel dependente no modele de regressao deve ser apresentada no laude na forma nao
transformada.
A.1 0 Avaliar;:ao intervalar

A.10.1 A avaliagao intervalar, prevista em 7.7.1 b) da ABNT NBR 14653·1:200'1, tem como objetivo
estabelecer, quando solicitado pelo contratante, um intervale de valores admisslveis em torno da
estimativa de tend6ncia central ou do valor arbitrado.
A.1 0.1.1 Quando for adotada a estimative de tendencia central, o interV81o de valores admissfveis
deve estar limitado simultaneamente {ver Figura A.1 ):
a) ao intervale de prediyao ou ao intervale de confianya de 80 % para a estimative de tendencia

central 9);
b) ao campo de arbftrio.
' / predit;iio a so
: intervalo de oonfianca %:
campo de ~rbitrio :t 1.5%
estimativa de ~ndl1!ncia central
valores admisslveis
Figura A.1 - Valores admissiveis quando for adotada a estimativa de tendencia central
9) 0 intervale de contianc;:a sera utilizado se o objetivo for eslimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar
preyos, utiliza-se o intervale de prediyao.

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A.10.1.2 Quando for adotado o valor arbitrado, o intervale de valores admissiveis deve estar limitado
simultaneamente (ver Figura A.2):
a) ao intervale em torno do valor arbitrado com amplitude igual a do intervale de predic;:ao ou ao

intervale de confianya 10) de 80% para a estimativa de tendencia central;
b) ao campo de arbftrio em torno da estimativa de tend9ncia central.
'
interwlo de conlianya!predi£iiO a 80% ~~ 1
'
Gampo de arbrtrio± 15% ' 'I
~--~------------~~~~~~-----r--------~----
0
estimativ(de tendetlcia central
' "
valor arbitrado
Figura A.2- Valores admlssfveis quando for adotado o valor arbitrado

0
:2 A.10.2 No caso de utilizay8o do valor arbitrado, este fate deve ser citado e nao sera calculada
~ a probabilidade associada ao intervale.
"-
"ww
;3,
~
:J
0
"-
w
"
~
0
g
"'
<(
10) 0 intervalo de confiano;a sera utilizado se o objetivo for estimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar
pregos, utiliza-se o intervale de predi9ao.
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Anexo B
(normativo)
Procedimentos para a utiliza(:iio de tratamento por fatores
8.1 lntroduyao
Neste tratamento de dados, aplicavel ao Metoda Comparative Direto de Dados de Mercado, e admitida
a priori a validade da existencia de relac;Oes fixas entre as atributos especificos e os respectivos
pre~os.
Devem ser utilizados fatores de homogeneizac;ao cafculados conforms 8.2.1 .4.2, por metodologia
cientifica, que reflitam, em termos relatives, o comportamento do mercado com determinada abran-
gencia espacial e temporaL
Os fatores de homogeneizac;ao nao podem ser utilizados fora do campo de aplicayao para o qual
foram calculados, em relac;ao as caracterfsticas quantitativas e qualitativas do im6vel, tipologia, regiao
e validade temporal do estudo que gerou as fatores.
8.2 Recomenda'<oes quanto a amostra

Recomenda-se que, no tratamento par fatores, a amostra seja composta par dados de mercado com
caracterfsticas ffsicas, socioeconOmicas e de localiza~ao as mais semelhantes possfveis entre si e em
relay§.o ao im6vel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneizacao.
8.2.1 Assim, e recomendcivel que sejam utilizados dados de mercado:

a) com atributos mais seme1hantes possfveis aos do im6vel avaliando e do im6vel paradigma;
b) que sejam contemporaneos. Nos casas de exame de dados nao contemporaneos, desaconse- e
lhB.vel a atualizagao de prego do mercado i.mobiliiirio atraves de fndice econ6mico, quando nao
houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o prego ser atualizado mediante consulta direta
a fonte. Quando a atualiza~o na forma mencionada for impraticcivel, s6 sera admitida a corre!f8.o
dos dados par indices resultantes de pesquisa no mercado.
8.2.2 Para a utilizagao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos seme-
lhantes aqueles em que cada um dos tatores de homogeneiza\=ao, calculados em relag§.o ao avaliando
ou ao paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 2,00.
8.3 Saneamento da amostra

Ap6s a homogeneizayao. devem ser utilizados criterios estatfsticos consagrados de eliminayao de
dados discrepantes, para o saneamento da amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um
a um, com inicio pelo que esteja mais distante da media. Admite-se a reintroduyao de dados anterior-
mente retirados no processo.
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B.4 Erros de especlflcayiio

0 engenheiro de avaliac;:Oes deve se empenhar para que as variciveis importantes estejam incorpora-
das e as vari8.veis irrelevantes nao estejam presente no modele.
6.5 Fatores de homogeneiza9iio

Os fatores de homogeneiza~tao devem apresentar, para cada tipologia, os seus criterios de apurayao
e respectivos campos de aplicac;ao, bern como a abrang9ncia regional e temporal.
8.5.1 Os fatores de homogeneizay8.o nao podem ser utllizados fora de sua tipologia, campo de apli-
cayao e abrangencias regional e temporal.
8.5.2 A fonte dos fatores utilizados na homogeneizac;ao deve ser explicitada no trabalho avaliat6rio.
B.6 Efeito de heterogeneiza9iio

e
Para a utilizayao deste tratamento recomendavel que seja evitado o uso de fatores que, aplicados
isoladamente em rela~ao ao avattando ou ao paradigma, heterogeneizem as vatores originais. Essa
e
recomenda'i(iio s6 v81ida com a confirma'i(iio do eteito de heterogeneiza'i(ao, ap6s a aplicayao con-
junta dos fatores.
B. 7 Avaliayao intervalar
Utilizar os mesmos critBrios de A.1 0.
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ABNT NBR 14653·2:2011
Anexo C
(informative)
Recomendar;oes para tratamento de dados por regressao espacial
C.1 lntrodw;ao
C.1.1 e
A regressao espacial a tecnica utilizada quando se deseja explicar a variabilidade observada
em uma determinada vari<ivel dependents em rela~B.o as
vari8.veis independentes, levando-se em
conta a posi~o geognifica de cada uma das observayOes e as suas influencias sabre os vizinhas.
C.1.2 Esta tecnica e recomendada quando for constatada a exist9ncia de autocorrelayao espacial
entre os dados observados. 0 procedimento tem se mostrado especialmente Util em avaliay6es em
massa, plantas de valores gen8ricos, estudos de velocidades de vendas e de demandas habitacionais,
entre outros.
C.2 Pressupostos basicos

C.2.1 Devem ser observados todos as pressupostos da ragressao linear classica, expostos no
Anexo A.
C.2.2 Caso seja verificada a existencia de autocorrelagao espacial, proveniente de interayi:io ou

depend8ncia espacial entre os dados, recomenda~se incorporar os efeitos de depend8ncia espacial
ao modele clclssico de regressao, com o objetivo de assegurar as estimativas caracterfsticas de nao
tendenciosidade, eficiSncia a consistencia.
C.3 Recomenda~oes
C.3.1 Diagn6stico da autocorrela~ao espacial
0 exame da autocorrelac;:ao espacial deve ser precedido do georreferenciamento dos elementos

amostrais e da espacializay8.o dos resfduos do modelo. Sua verificac;:ao pode ser feita:
a) pela amilise do gr8.fico espacial dos resfduos, que deve apresentar pontes com sinais disperses
aleatoriamente, sem nenhum padrao definido em termos de clusters ou agrupamentos;
b) pela analise do semivariograma, que e um grclfico da semivariancia y(h) versus h,
on de
y(h) = (1/2n) l:{z(xi)- z(xi + h)} 2, sendo no nUmero de pares de pontes amostrais, com atri-
butos z, separados par uma distancia h. Geralmente sao ajustados modelos te6ricos a estes
pontos: modelo esferico, exponencial, linear ou gaussiano;
c) pela aplicayB.o dos testes de Mora.n I, LM (erro) ou LM (defasagem), pela definic;:8o prev1a
de uma matriz de pesos espaciais, conhecida como W, como, por exemplo, de contiguidade ou
de distancia.

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C.3.2 lncorporac;:ao de efeltos de dependencla espaclal

C.3.2.1 Quando as efeitos de depend8ncia espacial forem inferidos palo semivariograma, podem
ser empregados m6todos para determiner os pesos necess8rlos a uma interpolayao local, como, por
exemplo, o metoda da Krigagem 11)_
C.3.2.2 Quando os efeitos de depend8ncia espacial forem inferidos par testes estatfsticos, reco-
menda-se introduzir extensoes convenientes no modele crassico de regressao, considerando-se as
efeitos de autocorrelar;ao espacial nos erros, atraves do Modele de Erro Espacial, ou os efeitos oca-
sionados pelas interay6es entre as preg-os, pelo Modele de Defasagem Espacial.
A escolha do modele a adotar- Mode Ia de Erro Espacial au Modele de Defasagem Espacial, pode ser
feita com a utilizac;ao dos crit6rios de informayao de Akaike (AI C) e de Scwartz (SC) 12).
NOTA As recomendac;:5es bibliogrcificas para tratamento de dados por regressao espacial constam na
Bibliografia, de [39] a [43].
11) Detalhes sabre esta metodologia podem ser encontrados em Matheron, G. ('1965): Les Variables
Regionalisees et Leur Estimation, Masson, Paris. Uma aplicayao pode ser encontrada em Dantas et al. "Ava-
liayao de Cidades por lnferencia Espacial" , Anais do Xlfl Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliar;Oes
e Perfcias, Fortaleza- CE.
12) Detalhes sabre estes testes e aplicayOes desta metodologia podem ser encontrados em Dantas, eta!.
(2003) "Modelos Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife," Anais do XII Congresso Brasileiro
de Engenharia de Avaliar;Oes e Perfcias, Belo Horizonte- MG.
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Anexo D
(infomativo)
Recomendac;oes para a utilizac;ao de analise envoltoria

de dados (envoltoria sob dupla otica) (EDO/DEA)
0.1 lntroduc;ao
0.1.1 A analise envolt6ria de dados e uma tecnica consagrada para a avaliayao de produtividade
e eficiencia, que se basela em modelagem econometrica para a estimaQfio de uma fun(.3.o de produ-
yao formada pelas unidades analisadas mais eficientes (unidactes benchmarking).
0.1.1.1 A partir dos dados coletados, define-se o espa!fo viavel de prodw;ao, delimitado pela
envolt6rla representativa des melhores resultados, orientadasegundo a minimizac;ao dos insumos ou
e
a maximizayao dos produtos. A efici6nCia de cada uma das unidades observadas determinada pela
distancia normalizada a envolt6ria, atraves da solugao de problemas de programa9ao linear (PPL).
[}.1.1.2 A analise envolt6ria de dados sob dupla 6tica (EDO~DEA} explica as varia96es observadas
em uma ou mais variaveis de interesse (variB.veis dependentes), utilizando outras vari8veis explicati~
vas do fen6meno (vari8.veis independentes).
0.1.1.3 No caso de utilizaoao da tecnica para avaliat;Oes imobili3.rias, na 6tica do vendedor, os

insumos sao representados pelas caracterfsticas relevantes do im6vel e o produto, pelo seu pre9o.
Na 6tica do comprador, o insumo e o pre9o do im6ve1 e os produtos, suas caracterlsticas relevantes.
Atraves dos PPL, sao definidos os hiperplanos convexos que correspondem a envolt6ria da Otica do
vendedor, onde ocorrem as maiores pre~os, e os que correspondem a envolt6ria da 6tica do compra~
dar, onde ocorrem os menores preryos.
0.1.2 0 emprego da analise envoltOria de dados sob dupla 6tica (EDO~DEA) e especialmente Util
para a realizac;a.o de avalia96es quando o tamanho da amostra de dados de mercado aproxima~se da
prOpria populacao de eventos, para determinacto tipo de im6vel, localizagao e perfodo de tempo.
0 procedimento tambem e Utif nos cases de analise de viabilidade e efici6ncia de empreendimentos,

velocidade de vendas, analise de custos de constru9ao de empreendimentos, avaliayao em massa,
entre outros.
0.2 Pressupostos basicos

0.2.1 As vari8veis independentes devem ter correlayao positiva com a variB.vel dependente. Caso
isso nao ocorra, devem ser realizadas transforma96es das vari8.veis independentes, de forma a alcan~
gar esse pressuposto bS.sico.
0.2.2 0 nUmero maximo de variB.veis independentes (k) efetivamente utilizadas no modelo deve
obedecer ao seguinte crlt€rio:
k< n I 3
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ABNT NBR 14653·2:2011
0.3 Recomendal'fies
0.3.1 No caso de utilizagao de EDO/DEA em amostra com tamanho muito inferior ao da populayB.o,
recomenda-se ver!ficar se a estimativa pontual encontra-se dentro do intervale de confian9a a 80 %
calculado como uso de modele de regressa.o linear.
0.3.2 Recomenda-se que, no caso de utilizaqao de vari3veis expressas par dicotomias ou c6digos
alocados, haja pelo me nos tres dados para a mesma caracterfstica de cada variaveL
0.3.3 A importancia de cada uma das variftveis pode ser identificada pelo exame dos respectivos
pesos, calculados pelo problema de programa.;:ao linear (PPL) segundo o model ados multiplicadores,
em cada 6tica.
0.3.4 Posslveis dados de mercado atlpicos devem ser investigados e sua retirada do modele fica
a
condicionada apresentayao de justificativas. Deve-se garantir que um dado atfpico pode tornar uma
a
envolt6ria menos aderente massa de dados. Ness8 sentido, recomenda-se que pelo menos 20 %
dos dados de mercado perten9am a cada uma das envolt6rias.
0.3.5 Uma torte depend9ncia _linear entre duas variS.veis independentes pode provocar degenera-
JtOes no modele EDO/DEA e limita a sua utiliza~o.
0.3.6 Para verlficagao da colinearidade, recomenda-se a analise da matriz de correlaQ6es, que

' espelha as dependEmcias lineares de primeira ordem entre as varia.veis independentes, com aten<;iio
~
<L
=> especial para resultados superiores a 0,80.
0
<L
Para tratar dados na presen9a de colinearidade, 9 recomendS.vel que sejam tomadas medidas corre-
tivas, como a amplia9iio da amostra, a eliminaQ§.o da variavel redundante ou o uso de componentes
principals.
0.4 Estimativa pontual

0.4.1 A tecnica do EDO/DEA determina as dista.ncias as envolt6rias do comprador e do vendedor,
para cada dado observado. A partir dessas dlstancias, est:ima-se o valor da vari8.vel dependents (esti-
mativa pontual). ·
0.4.2 e
A estimativa pontual do valor do im6vel, que corresponds ao resultado da avaliagS.o, calcu-
lada com a utilizayao da curva de tend8ncia central (CTC/EDO), pela minimizayao dos erros, conforme
a seguinte expressao:
onde
z e a constants resultants da minimizayao dos erros;
Y e a estimativa pontual do valor do imOvel:

Yobs eo prego observado do dado de mercado j;
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ABNT NBR 14653·2:2011
Yv 8 o valor do im6vel projetado na envolt6rla do vendedor para o dado de mercado j;
Yc e o valor do im6vel projetado na envolt6ria do comprador para o dado de mercado j;
he e a distancia normalizada do dado de mercado j a envolt6ria do comprador;
hv e a distancia normalizada do dado de mercado j a envoltOria do vendedor.

NOTA As recomenday5es bibliogr!ificas para a utiliza~o de analise envolt6ria de dados {envolt6ria sob
dupla 6tica) (EDO/DEA) constam na Bibliografia, de [44] a [53].
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ABNT NBR 14653·2:2011
Anexo E
(infomativo)
~ Recomendaf(6es para tratamento de dados por redes neurais artificiais

§
M
~
~
E E.1 lntrodUI;:ao
E.1.1 As redes neurais artificiais (RNA) sao modelos matemciticos assemelhados as estruturas
neurais biol6gicas e que podem, entre outras finalidades, ser utilizadas para o aprendizado e posterior
generalizayao. As RNA do tipo multicamadas permitem obter respostas com modelos lineares e nao
lineares e melhorar o seu desempenho gradativamente, na medida em que interagem com a meio
externo, quando se deseja estudar o comportamento de uma ou mais variaveis independentes em
relagao a outra varia.vel dependente.
E.1.2 Nos modelos construfdos com base nas RNA para representar o mercado, a vari8vel depen-
e
dents expressa em fung§.o das vari<iveis independentes. nas escalas originals ou normalizadas, e
das respectivas estimativas dos parametres populacionais, acrescidas de erro aleat6rio.
E.1.3 Com base em uma amostra extrafda do mercado, os parametres populacionais sao estima-
dos par aprendizado e posterior generillizagao. As RNA sao compostas par camadas de neur6nios
interconectados. Uma rede composta de um neurOnic na camada de safda e de uma L1nica camada
intermediciria 6, em geral,· suficiente para modelar o mercado imobiliarlo e gera, numa lmica safda,
uma funcao nao linear do tipo:
y(k) t, ~ {f [±
1=1
w,t,
J=1
w;;x; + b;) + b,}
on de
y (k) e o valor estimado para o im6vel avaliando k;

bs e o termo de polarizayao do neurOnic da camada de safda (bias);
bi e o termo de polarizagao do neurOnic da camada intermeditlria (bias);
Wi representa as pesos da safda de cada neurOnic da camada intermediaria;
"'lj representa as pesos da entrada j, conectado na safda do i-€:simo neurOnic da camada

intermediaria;
representa as valores das variaveis independentes para a im6vel avaliando;
e a funy8o de ativay8.o da camada de saida;
e a funyao de ativayao da camada intermediaria;
n eo nUmero de entradas (variaveis independentes);
m eo nUmero de neurOnios da camada intermedi8.ria.
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ABNT NBR 14653-2:2011
E.2 Recomenda9oes
E.2.1 E: necessaria determinar, utilizando algoritmos de poda ou construtivos, a tipologia adequada
da reds, o nUmero de neur6nios, o nUmero de camadas eo tipo de funyao de ativayao.
E.2.2 Recomenda-se observar, para as RNA, as prescriyOes contidas em A.2.1, A.6, A.7 e A.B.
E.2.3 Para cada treinamento da RNA encontram-se, em geral, resultados distintos. Recomenda-
se a utilizayao de algoritmos para minimizar a variAncia na safda da rede, tais como o algoritmo de
"bagging' ou o algoritmo multiobjetivo.
E.3 Apresentagiio do modelo

0 modele de RNA pode ser apresentado no laudo na forma e estrutura exemplificadas na Figura E.1,
com indicayao das funyOes de ativayao utilizadas durante o processo de treinamento.
Camada intermedi8.ria
Camada de entrada
Camada de said a
. y
[;i
0.
~
0'
2
5;
::!0.
ill
w
i"
0
0.
Legenda
w1 (pesos da entrada para a camada intermediciria) (n x m- n entradas par m neurOnios)
w WjQ Wmo
"
0 Wjj Wmi
~
0
Wmo
2 w2 (pesos da camada intermedi<iria para a camada de saida)
. WjQ Wj i
"' Figura E.1 - Modelo de RNA com lndicac;ao das funt;Oes de ativac;:ao
utilizadas durante o processo de treinamento
NOTA As recomendac;:Oes bibliogr<3.ficas para a utilizac;:ao de redes neurais arlificiais constam na Biblio·
grafia, de [54] a [90].
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ABNT NBR 14653-2:201 1
Bibliografia
Aspectos gerais
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[2] Bain, Joe S.- "Industrial Organization" (1968). "Industrial Organization", John Wiley and Sons,
1968.
[3] Berrini, L.C.- "Avaliacao de lm6veis", Livraria Freitas Bastes, 1957.
[4] Castro, C. Moura- "A Pr8tica da Pesquisa~, Me Graw·Hill, i977.
[5] Champness, P. (TEGOVA)- "Norm as Europeas Aprobadas sabre Tasaci6n de Bienes lnmuebles",
CSCAE/ATASA, 1998.
[6] Damodaran, A. - ~Avaliayao de lnvestimentos - Ferramentas para Avaliar qualquer Ativo" -

Qualitymark Editora, 1997.
[7] Dantas, Rubens A.- "Engenharia de Avaliay6es- Uma lntrodw~~ao a Metodologia Cientffica", Pini,
1998.
[8] Gujarati, D.- "Econometria 88.sica"- Makron Books, 2000.
[9] Henderson e Quandt - ''Teoria Microecon6mica ~ Uma abordagem matem8.tica", McGrawHill,

1994.
[10] Horngren, C. T., G. Foster, e S.M. Datar- "Cost Accounting: a Managerial Emphasis~, Prentice
Hall, 1999.
[11] IBAPE, Diversos, "Engenharia de Avaliac;:5es", Editors PIN I, Sao Paulo, 1974.
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[13] IBAPE~SP- "Norma para Avaliac;:ao de lm6veis Urban as· 2005", IBAPE·SP, 2005.
[14] IBAPE~SP - "GiossS.rio de Terminologia BB.sica Aplic8.vel a Engen haria de Avaliay5es e Perfcias
do IBAPE-SP", IBAPE-SP, Sao Paulo, 2002.
[15] IBAPE·SP- "Glossi3.rio de Terminologia BB.sica AplicB.vel a Engen haria de Avaliaq6es e Perfcias
do IBAPE-SP", IBAPE-SP, Sao Paulo, 2002.
[16] IBAPE-SP, Diversos, ~Engenharia de Avaliay6es", Editora PIN!, Sao Paulo, 2007.
[i7] International Valuation Standards Committee- "International Valuation Standards 2002", IVSC,
2002.
[18] Johnston, J.- ~Metodos Econometrlcos", Atlas, 1974.
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ABNT NBR 14653·2:2011
[19] Kmenta, J.- "Elementos de Econometria"- Atlas, 1978.
[20] Law, A., Kelton, W.O.- "Simulation Modeling and Analysis", McGrawHill, 1991.
[21] Maddala, G.S.-"Econometrics'', McGraw-Hill, 1977.
[22] Netter, J. e Wasserman, W.- "Applied Linear Statistical Models"- Richard D. Irwin, 1974.
[23] Richardson, H.W., "Economia Urbana", lnterci6ncia, 1978.
[24] Ross, Stephen A., Westerfield, R. e Jaffe, J.F. , Westerfield, R. e Jaffe, J.F. - "Administrayao
Financeira: Corporate Finance", Atlas, 1995.
[25] Simonsen, M.H.- Teoria Microecon6mica, FGV, 1979.
[26] Smith, H., Tschappat, C. e Racster, R.- "Real Estate and Urban Development", Irwin, 1977.
[27] Van Horne, J.C.- "Financial Management and Policy", Prentice Hall, 1998.
[28] Wonnacott, R. e Wonnacott, T., ~Fundamentos de Estatfstica. ", Livros TScnicos e Cientfficos
Editora, 1985.
Normas da ABNT
[29] ABNT NBR 13752, Pericias de engenharia na construt;ao civil;
[30] ABNT NBR 14653-3, Avalia9ao de bens- Parte 3: lm6veis rurais;
[31] ABNT NBR 14653-5, Avaliayao de bens- Parte 5: M8q(Jinas e.equipamentos;
[32] ABNT NBR 14653-6, Avaliayao de bens- Parte 6: Recursos naturals e ambientais;
[33] ABNT NBR 14653-7, Avalia9ao de bens- Parte 7: PatrimOnies hist6ricos e artfsticos.
Legislat;.:ao federal para a avaliat;,:ao de aluguels
[34] Lei n 2 10.406, de 10/01/2002 -lnstitui o C6digo Civil (especialmente o Capitulo V, artigos 565
a 578- Da locat;;:ao de coisas).
[35] Lei n2 8.178 de 01/03/1991 - Estabelece regras sabre pregos e salcirios, e dci outras provid~ncias.
[36] Lei n2 8.245, de 18/10/1991 - Disp5e sabre as locay5es des im6veis urbanos e as procedimentos
a elas pertinentes.
[37] Lei n2 8.880, de 27/05/1994- Disp5e sabre o programa de Estabilizayao Econ6mica eo Sistema
Monetcirio Nacional, instituiu a Unidade Real de Valor (URV).
[38] Lei nQ 9.069, de 29/06/1995- Disp6e sobre o Plano Real, a Sistema Monetario Nacional, esta-
belece as regras e condiy6es de emissao do Real e os criterios para conversao das obrigay6es
para o Real, e da outras providEmcias.
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ABNT NBR 14653·2:2011
RegressA.o espaclal (Anexo C)
[39] Anselin, L e. A Sera- "Spatial dependence in linear regression models with an introduction to
spatial econometrics". In A. Ullah and D. Giles (Eds.), "Handbook of Applied Economic Statistics",
Marcel Dekker, New York, 1998.
{40] Anselin, L.- "Exploratory spatial data analysis in a geocomputational environment". In P. Longley,
S. Brooks, B. Macmillan and R. McDonnell (Eds.), "Geocomputation, a Primer", Wiley, New York,
1998.
[41] Dantas, R. et al. -"Modelos Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife", Anais
do XII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliay6es e Perfcias, Bela Horizonte, 2003.
[42] Oantas, R. at al - "Avaliayao de Cidades par lnfer&ncia Espacial", Anais do XIII Congresso
Brasifeiro de Engenharia de AvaliagOes e Pericias, Fortaleza, 2006.
[43] Mathe ron, G.- "Les Variables Regionatis6es et Leur Estimation", Masson, Paris, 1965.
An<ilise envolt6rla de dados (Anexo D)
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Inefficiencies in Data Enve_lopment Analysis", Management Science, v. 30, n·. 9, p.1078-1092,
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European Journal of Operational Research, v. 2, p. 429-444, 1978.
[46] Debreu, G.- ''The Coefficient of Resource Utilization", Econometrica, n9 3, p. 273-292, 1951.
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[48] Lins M.P.E., CaiOba, G.M.- "Programay§:o Linear com Aplicay6es na Teoria de Jogos e Avalia<;ao
de Desempenho", Editora lnterciencia, Rio de Janeiro, 2006.
[49] Lins M.P.E., Novaes L.F.L., Legey L.F. - "Real State Appraisal: A Double Perspective Data
Envelopment Analysis Approach", Springer Science+ Business Media, 2005.
[50] Lins, M P.E., Meza, L.A.- "An<ilise Envolt6ria de Dados e Perspectivas de lntegrar;ao ao Ambients
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de Apoio Oecis8o", Ed. COPPE/UFRJ, Rio de Janeiro, 2000.
[51] Novaes, L.F.L.- "Metoda da Envolt6ria sob Dupla 6tica aplioado na Avaliar;ao lmobili8ria em
Ambiente SIG~, tese de doutorado, COPPE/UFRJ, Rio de Janeiro, 2002.
[52] Novaes, L.F.L.; Lins, M.E.; Paiva, S.A.; Pinheiro Jr., L. F.- "Avaliar;ao lmobilic3.ria pelo Metoda da
Envolt6ria sob Dup!a 6ptica", 3 9 Simp6sio Brasileiro de Engenharia de Avaliay6es, Curitiba, 2002.
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ABNT NBR 14653-2:2011
Redes neurais (Anexo E)
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[60] Breiman, L. -"Bagging Predictors'', Technical Report n 2 421, 1994.
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[68] Guedes, J. C.- "Aplicac;:B.o de Aedes Neurais na Avalia9ao de Bens- Uma Comparayi.io com
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[67] Guedes, J. C. - "0 Emprego de lnteligencia Artificial na Avaliayao de Bens", Anais do VIII
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[68] Gujarati, D. N.- "Econometria 88.sica", 4~ Ed., Editora Campus, Sao Paulo, 2006.
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52 © ABNT 2011 • Todos os direitos reser11ados

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54 @ ABNT 2011 - Todos os dlreitos reservados

Avaliacao Bens Imoveis Urbanos Procedimentos Gerias NBR 14653 2

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NORMA ABNTNBR

ICS 03.080.99 ISBN 978·85·07-02596·2

ASSOCIA,AO NUmero de referencia

ii © ABNT 2011 - Todos os diraitos reservados

7.3 Vistaria ..............................................................................................................................11

8.3 MEitadas para identificar o custo de um im6vel ............................................................ 19

© ABNT 2011 - Todos os dlreitos reservados iii

11 "1 DesapropriaQOes ••••••••••.•••.••.•••••.•.•••.••.•..••.•.••.••••••••••••••.•...•••.•••.••••.••••••..••••.•..••••••..•.........30

A. 10 Avalia{:§o intervalar.................................. ~ .......................................................................38

jy © ABNT 2011 • Todos as direitos reservados

Anexo 0 (infomativo) Recomenda~Oes para a utilizagao de amilise envolt6ria de dados

0.4 Estlmativa pontual ...........................................................................................................45

© ABNT 2011 - Todos os dirertos reservados v

A Associagao Brasileira de Normas T9cnicas (ABNT) 6 a Foro Nacional de Normatizacao. As Normas

Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: lm6veis urbanos;

Parte 3: im6veis rurais;

Parte 5: Miiquinas, equipamentOS1 lnstalac;:Oes e bens industrials em geral;

Parte 6: Avalia{:iio de bens;

Parte 7: Bens de patrim6nios hist6ricos e artlsticos.

a) typology of urban property;

b) terminology, definitions, symbols and abbreviations;

c) basic activities of the appraisal process;

vi © ABNT 2011 - Todos os dire1tos reservados

f) basic requirements of appraisal reports.

© ABNT 2011 - Todos os direitos reservados vii

viii © ABNT 2{)11 - Todos os dire1tos reservados

a) classificagao da sua natureza;

b) institui~;8.o de terminologia, definiQOes, sfmbolos e abreviaturas;

c) descri~ao das atividades bcisicas;

d) definigao da metodologia brisica;

e) especificagao das avaliay6es;

f) requisites b8.sicos de laudos de avalia9ao.

Decreta Federal nQ 81.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida

Decreta-Lei n2 9760/46, que dispi5e sabre as terrenos de marinha e acrescidos de madnha

ABNT NBR 13752:1996, Perfcias de engenharia na construyao civil

ABNT NBR 14653-1:2001, Avalia9iio de bens- Parte 1: Procedimentos gerais

ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliar,;iio de bens- Parte 4: Empreendimentos

© ABNT 20i i · Todos os direitos reservados 1

2 © ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

© ABNT 201 t "Todos os direitos reservados 3

4 © ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

© ABNT 2011 - Todos os dirsitos rsssrvados 5

6 © ABNT 2011 , Todos os dire!los reservados

2) Ver Decreta Lei n 11 9760 de 5/9/1946, Sec;:aa II, artigo 311 •

© ABNT 2011 - Todos os d!reltos raservados 7

8 © ABNT 2011 - Todos OS direitos reservados

4 Sfmbolos e termos abreviados

5 Classificayao dos im6veis urbanos 5)

a) terreno (lote ou gleba);

5) A classificac;:ao nao e exaustiva.

5.3 Quanto ao agrupamento dos im6veis

d) conjunto habitacional (casas, prSdios au mistos);

e) conjunto de salas camerciais;

g) con junto de pr9dios comerdais;

h) con junto de unidades comerciais;

Consultar Se9ao 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.

prazo-limite para apresentayao do laude;

condiy6es a serem utilizadas, no case de laudos de usc restrito.

10 © ABNT 2011 • Todos os dirertos reservados

Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7.2 Legislagao a consultar

7.3.1 Caracterlzagao da reglao