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Manual de Avaliao de Imveis

Manual de Avaliao de Imveis


Verso 1.0

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Manual de Avaliao de Imveis

Histrico de Reviso
Data
29/07/1989

Verso
1.0

Descrio
Documento inicial

Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008

Autor (es)
Joo da Silva

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Manual de Avaliao de Imveis

Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008

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Manual de Avaliao de Imveis

1 INTRODUO.
1.1. Este manual subsidiar a municipalidade na obteno dos Clculos dos
impostos e taxas, baseados na planta de valores de Terrenos e Tabela de
valores de Edificaes.
1.2. O boletim de Informao Cadastral BIC, trar tona todas as informaes
necessrias para o conhecimento dos imveis prediais e territoriais urbanos,
bem como, a sua localizao, seu proprietrio e endereo para remessa de
aviso.
1.3. A Planta de Valores de Terrenos, contm o registro dos preos dos metros
quadrados para cada face da quadra, a tabela de Valores de Edificaes,
contm o preo do metro quadrado para a edificao que atinja at 171 pontos
na Tabela de Componentes Bsicos da Edificao por Categoria de Material
deste Manual.
1.4. As reas de terrenos superiores a 10.000 metros quadrados sero consideradas
glebas e seus valores calculados, em funo do preo do metro quadrado,
estabelecido pela Comisso Municipal de Avaliao de Imveis.
1.5. As normas tcnicas que incidiro sobre os componentes que participam da
formao do preo do imvel, concorrendo para sua variao, imvel a imvel,
tais como: localizao, fatores fsicos, rea, fatores topogrficos deste Manual.
OBS: VALOR VENAL aquele que o imvel alcanar para compra e venda vista,
segundo as condies usuais do Mercado de Imveis.

(Joo da Silva).

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2 BOLETIM DE INFORMAO CADASTRAL BIC.

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3 AVALIAO DE TERRENOS
3.1. Avaliao de Lotes.
a) Clculo do Valor do Terreno:
O Clculo do valor venal do terreno obtido atravs da seguinte frmula:
VT = Vm2 x AL x FC1 x FC2.
Onde:
VT = Valor Venal do Terreno
Vm2 = Valor do m por face de quadra (Planta de Valores)
AL = rea do Lote
FC1 = Fator de correo quanto situao do terreno na quadra (Tabela 01)
FC2. = Fator de correo quanto s condies fsicas do Terreno ( Tabela 02)
b) Clculo do Valor do Terreno atribudo ao sub-lote:
Considera-se sub-lote, quando em um mesmo lote h mais de uma edificao
autnoma.
VTsl = AEsl x Vm2 x Fi x FC1 x FC2
Onde:
VTsl = Valor do Terreno atribudo ao sub-lote.
Vm2 = Valor do m por face de quadra (Planta de Valores).
AEsl = rea edificada do sub-lote em questo.
Fi = Frao ideal.
Fi =

AT
AE1 + AE2 + ...

+ AEn

AT = rea Total do Terreno


AE1 = rea Edificada relativa ao sub-lote 01.
AE2 = rea Edificada relativa ao sub-lote 02.
AEn = rea Edificada relativa ao sub-lote n.
FC1 = Fator de correo quanto situao do terreno da quadra.
FC2 = Fator de correo quanto s condies Fsicas do Terreno.

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3.2. Fatores de Correo.


O fator de correo quanto situao do terreno na quadra (FC1), ser conhecido
atravs da seguinte tabela:
Tabela 01
FC1
SITUAO DO TERRENO NA
QUADRA

FATOR DE CORREO

Esquina

1,10

Encravado

0,80

Meio de quadra

1,00

Toda quadra

1,30

Gleba

(ver avaliao gleba).

O fator de correo quanto s condies fsicas do terreno (FC2), ser demonstrado


pela seguinte Tabela:

Tabela 02
FC2
CONDIES FSICAS DO TERRENO

FATOR DE CORREO

Horizontal

1,00

Aclive

0,80

Declive

0,80

Inundvel

0,60

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4 AVALIAO DE GLEBAS.
4.1. Avaliao de Glebas.
Considerando-se glebas, para incidncia de IPTU, as reas contnuas de
terrenos, superiores a 10.00 m ( dez mil metros quadrados) no loteados e
localizadas na zona urbana, desde que no sejam comprovadas sua explorao
extrativa vegetal, agrcola, pecuria ou agropastoril.
O seu valor venal ser estabelecido em funo da rea e do preo por metro
quadrado fixado pela Comisso Municipal de Avaliao de Imveis.
O preo ser obtido pela aplicao da seguinte frmula:
Vg = A x Vm x Cg (Fc3)
Onde:
Vg = Valor da gleba.
A = rea da gleba
Vm = Coeficiente de gleba ( Tabela 03 - Fc3 )
OBS: O coeficiente de gleba estabelecido em funo de percentual determinado
pela transparncia ao municpio de reas reservadas : Circulao, verdes,
recreao e equipamentos comunitrios.

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4.2. Tabela de Correo de reas de Terrenos com mais de 10.000 metros


quadrados.
Tabela 03
Cg - FC3
REA M
DE

FATOR
AT

REA M

FATOR

DE

AT

10.000

1,000

65.001

70.000

0, 494

10.001

12.000

0,600

70.001

75.000

0, 490

12.001

14.000

0,593

75.001

80.000

0, 486

14.001

16.000

0,584

80. 001

85.000

0, 481

16.001

18.000

0,580

85. 001

90.000

0, 477

18.001

20.000

0,573

90. 001

95.000

0, 473

20.001

22.000

0,572

95. 001

100.000

0, 468

22.001

24.000

0,567

100. 001

120.000

0, 464

24.001

26.000

0,563

120. 001

140.000

0, 460

26.001

28.000

0,559

140. 001

160.000

0, 455

28.001

30.000

0,554

160. 001

180.000

0, 451

30.001

32.000

0,550

180. 001

200.000

0, 447

32.001

34.000

0,546

200. 001

250.000

0, 443

34.001

36.000

0,541

250. 001

300.000

0, 438

36.001

38.000

0,537

300. 001

350.000

0, 434

38.001

40.000

0,533

350. 001

400.000

0, 430

40.001

42.000

0,529

400. 001

450.000

0, 425

42.001

44.000

0,524

450. 001

500.000

0, 417

44.001

46.000

0,520

500. 001

600.000

0, 412

46.001

48.000

0,516

600. 001

700.000

0, 408

48.001

50.000

0,511

700. 001

800.000

0, 404

50.001

55.000

0,507

800. 001

900.000

0, 400

55.001

60.000

0,503

900. 001

1000.000

0, 395

60.001

65.000

0,498

1000. 001

OU MAIS

0, 300

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5- AVALIAO DE EDIFICAO
a) A Comisso Municipal de Avaliao de Imveis, tendo em vista se fixar ao nvel
dos preos correntes do mercado imobilirio estabelecer, o preo do metro
quadrado de rea edificada para uma edificao com as seguintes caractersticas:
estrutura mista ( alvenaria / concreto), instalaes eltricas embutidas, contendo no
mnimo uma instalao sanitria completa, cobertura em telha cermica ou
amianto,esquadrias metlicas, piso em taco ou cermica, revestimento interno e
externo em massa, pintura com tinta PVA, forrada com laje ou madeira.
b) O preo do metro quadrado, fixado pela Comisso Municipal de Avaliao de
Imveis, ser corrigido pelo levantamento dos custos de reproduo das edificaes.
c) A edificao, para efeito de levantamento de custo de reproduo, fixa subdividida
em seus componentes bsicos, aos quais sero atribudos pontos, tendo em vista
determinar a proporo com que cada componente bsico participa do valor final da
edificao.

COMPONENTES BSICOS

PONTOS

01 PISO

30

02 ESTRUTURA

32

03 ESQUADRIAS / JANELAS

14

04 REVESTIMENTO INTERNO

30

05 REVESTIMENTO EXTERNO

12

06- FORRO

12

07 INSTALAO ELTRICA

09

08 INSTALAO SANITRIA

12

09 COBERTURA

20

TOTAL DE PONTOS

171

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5.1. Avaliao de Edificaes.


O valor da edificao ser obtido pela utilizao da seguinte frmula:
VE = Ae x Vm x Fc4 x Fc5.
Onde:
VE = Valor da Edificao
Ae = rea Edificada
VM = Valor do metro quadrado de rea construda, fixado pela Comisso Municipal
de Avaliao de Imveis.
Fc4 = Fator de correo quanto ao nmero de pontos obtidos pelos componentes
bsicos da edificao Tabela 04.
Fc5 = Fator de correo quanto ao estado de conservao da edificao Tabela 05.
5.2. Fatores de Correo.
O fator de correo quanto ao nmero de pontos obtidos pelos componentes
bsicos da edificao (Fc4 ) ser conhecido pela aplicao da seguinte frmula:

Fc4 = Nmero de Pontos Obtidos ( Tabela 04)


100

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1. Tabela 04
Fc4
COMPONENTES
BSICOS
Categorias de materiais
01 PISO
1.1 Terra
1.2 - Tijolo
1.3 - Cimento
1.4 - Madeira
1.5 - Material
Cermico
1.6 - Especial

PONTOS

00
02
05
12
14
30

02 EXTRUTURA
2.1 Taipa/Adobe/Madeira
Rstica
2.2 Madeira
2.3 Alvenaria
2.4 Mista
2.5 Concreto
2.6 Metlica
03 ESQUADRIAS /
JANELAS
3.1 Sem
3.2 Rstica
3.3 Madeira
3.4 Ferro
3.5 Especial
04 REVESTIMENTO
INTERNO
4.1 Sem
4.2 Reboco
4.3 Pintura Simples
4.4 Pintura Latex
4.5 Material
Cermico
4.6 - Especial
-

COMPONENTES BSICOS
Categoria de Materiais
05 REVESTIMETO
EXTERNO
5.1 Sem
5.2 - Reboco
5.3 Pintura Simples
5.4 Pintura Latex
5.5 Material Cermico
5.6 Especial

PONTOS

00
02
03
05
08
12

06 FORRO
02
05
11
23
30
32

00
01
05
07
14

00
04
07
13
20
30

00
04
05
06
12

6.1 Sem
6.2 Madeira
6.3 Gesso
6.4 Lage
6.5 Especial
07 INSTALAO ELTRICA
7.1 Sem
7.2 Externa
7.3 Semi-embutida
7.4 - Embutida
08 INSTALAO
SANITRIA
8.1 Sem
8.2 Externa
8.3 Interna
8.4 Completa
8.5 Mais de uma

00
02
04
08
12

09 COBERTURA
9.1 Palha
9.2
Amianto/Fibrocemento
9.3 Material Cermico
9.4 Metlica
9.5 Laje
9.6 - Especial

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00
02
04
08
12

03
10
13
15
16
20

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O fator de correo quanto ao estado de conservao da edificao (Fc5 ) ser


determinado pela seguinte tabela:

2. Tabela 05
Fc5
ESTADO DE CONCERVAO
Boa
Regular
M
Pssima

FATOR DE CORREO
1,00
0,80
0,60
0,40

OBS : Os casos entendidos como especiais, no previstos para este manual,


devero ser analisados individualmente pela comisso de avaliao de imveis.

6-EXEMPLOS DE AVALIAO
6.1. Avaliao de Lotes
Consideramos para efeito de clculo do valor venal, o lote, cujas
caractersticas permitam o preenchimento do seguinte BIC.
Frmula:
VT = AT x Vm x FC1 x FC2
Onde:
Vm = CR$ 1.000 ( Valor supostamente encontrado do m para face de quadra em
questo).
AT = 500 m
FC1 = 1,00
FC2 = 1,00
VT = 500 x 1.000 x 1,00 x 1,00
VT = Cr$ 500.000

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6.2. AVALIAO DE GLEBAS


Consideramos, para efeito de clculo do valor da gleba os dados do BIC aqui
demonstrados.
Frmula:
Vg = A x Vm x Cg
Onde:
A = 22.330 m
Vm = Cr$ 130 (Valor do metro quadrado estipulado para glebas)
Cg = 0,567
Vg = 22.330 x 130 x 0,567
Vg = Cr$ 1.645.944

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6.3. AVALIAO DE EDIFICAES


Para efeito de clculos de valores de edificaes sero consideradas trs hipteses:
6.3.1 no lote h apenas uma edificao;
6.3.2 no lote h duas ou mais edificaes destinadas a um s uso, por exemplo
uma residncia e um barraco para servios;
6.3.3 no lote h um edifcio de apartamentos residenciais, ou salas para
escritrios, ou ainda um edifcio de galerias comerciais.
6.3.1. No lote h apenas uma edificao
a) Clculo do valor do terreno
VT = AT x Vm x Fc1 x Fc2
Dados:
AT = 360 M
Vm = Cr$ 1.600 ( valor hipottico)
Fc1 = 1,00
Fc2 = 1,00
VT = 360 x 1.600 x 1,00 x 1,00
VT = Cr$ 576.000
b) Clculo do valor da edificao
VE = Ae x Vm x Fc4 x Fc5
Dados:
Ae = 90 m
Vm = Cr$ 300.000 ( valor hipottico)
Fc4 = N DE PONTOS =
100

62 = 0,62
100

( TABELA 04)

Fc5 = 0,80 ( Tabela 05)


VE = 90 x 300.000 x 0,62 x 0,80
VE = Cr$ 13.392.000

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c) Valor venal do imvel


Vv = VT + VE
Dados:
VT = Cr$ 576.000
VE = Cr$ 13.392.000
Vv = Cr$ 576.000 + Cr$ 13.392.000
Vv = Cr$ 13.968.000

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6.3.2. No lote h duas ou mais edificaes destinadas a um s uso, por exemplo


uma residncia e um barraco para servios.
a) Clculo do valor do terreno
VT = AT x Vm x Fc1 x Fc2
Dados:
AT = 360 m
Vm = Cr$ 1.200 ( valo hipottico)
Fc1 = 1,00
Fc2 = 0,80
VT = 360 x 1.200 x 1,00 x 0,80
VT = Cr$ 345.600
b) Clculo do valor da primeira edificao, sub-lote 001.
VE001 = AE001 x Vm x Fc4 x Fc5
Dados:
A = 133 m
Vm = Cr$ 300.000 ( valor hipottico)
Fc4 =

_94_ = 0,94 ( Tabela 04)


100

Fc5 = 1,00 ( Tabela 05)


VE001 = 133 x 300.000 x 0,91 x 1,00
VE001 = Cr$ 37.506.000
c) Clculo do valor da segunda edificao, sub_lote 002.
VE002 = AE002

Vm x Fc4 x Fc5

Dados:
A = 24 m
Vm = Cr$ 300.000 ( Valor Hipottico)
Fc4 =

__48 _ =
100

0,48 (Tabela 04)

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Fc5 = 0,60 ( Tabela 05)


VE002 = 24 x 300.000 x 0,48 x 0,60
VE002 = Cr$ 2.073.600
d) Valor venal do imvel
Vv = VT + VE1 + VE2
Dados:
VT = Cr$ 345.600
VE001 = Cr$ 37.506.000
VE002 = Cr$ 2.073.600
Vv = Cr$ 345.600 + Cr$ 37.506.000 + Cr$ 2.073.600
Vv = Cr$ 39.925.200

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6.3.3. No terreno existe um edifcio de apartamentos residenciais de dois


pavimentos, contendo dois apartamentos no primeiro pavimento e um no
segundo pavimento.
a.1) Clculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 001.
VT001

AE001 x VmT x Fc1 x Fc2 x Fi

Dados:
AE001 = 112,00 m
VmT = Cr$ 5.000 (valor estabelecido pela Comisso de Avaliao)
Fc1 = 1,00 (Tabela 01)
Fc2 = 1,00 (Tabela 02)
Fi = Frao Ideal
Fi =

__________AT______________
AE001 + AE002 + AE003

Onde:
AT = rea do Terreno
AE001 = rea edificada relativa ao sub-lote 001
AE002 = rea edificada relativa ao sub-lote 002
AE003 = rea edificada relativa ao sub-lote 003.
Fi

_________450________
112 + 112 + 224

= __450__
448

Fi
= 1,0045
VT001 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045
VT001 = Cr$ 567.520
b.1) Clculo do valor da edificao relativo ao sub-lote 001.
VE001 = AE001 x VmE x FC4 x Fc5
Dados:
AE001 = 112,00 m ( DO BIC)
VmE = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comisso de Avaliao)
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Fc4 = __107 _ = 1,07 ( Tabela 04)


100
Fc5 = 1,00 ( Tabela 05)
VE001 = 112 x 300.00 x 1,07 x 1,00
VE001 = Cr$ 35.952.000

c.1) Clculo do valor venal do imvel relativo ao sub-lote 001.


Vv001 = VT001 + VE001
Vv001 = Cr$ 562.520 + Cr$ 35.952.000
Vv001 = Cr$ 36.514.520

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a .2) Clculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 002.


VT002 = AE002 x VmT x FC1 x FC2 x Fi
Dados:
AE200 = 112,00 m
VmT = Cr$ 5.000 ( Valor estabelecido pela Comisso de Avaliao).
FC1

= 1,00 ( Tabela 01 )

FC2 = 1,00 ( Tabela 02)


Fi

= Frao Ideal

Fi

_______450__________
112 + 112 + 224

= 1,0045

VT002 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045


VT002 = Cr$ 562.520
b.2) Clculo do valor da edificao relativo ao sub-lote 002.
VE002 = AE002 x VmE x FC4 x Fc5
Dados:
AE001 = 112,00 m ( do BIC)
VmE = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comisso de Avaliao)
FC4

= _109 _ = 1,09 ( Tabela 04)


100
Fc5 = 1,00 ( Tabela 05)
VE002 = 112 x 300.000 x 1,09 x 1,00
VE002 = Cr$ 36.624.000

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c.2) Clculo do valor venal do imvel relativo ao sub-lote 002.


Vv002 = VT002 + VE002
Vv002 = Cr$ 562.520 + Cr$ 36.624.000
Vv002 = Cr$ 37.186.520

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7.

PRESSUPOSTO PARA O LANAMENTO

Pressuposto para o lanamento do Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU, do


Municpio de Alto Paraso:
O Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano IPTU, ocorre anualmente
e deve ser lanado segundo os dados constantes nos Boletins de Informaes
Cadastrais BIC, devidamente atualizados pelo Departamento competente da
Prefeitura.
O valor do tributo o resultado da aplicao dos dados constantes da planta de
valores venais, elaborado de acordo com o 2 do artigo 12 combinado com o artigo
56, da lei de 20 de Setembro de 1983. Cdigo Tributrio Municipal.
I Para efeito de lanamento do Imposto Territorial Urbano IPTU, o bem imvel
enumerado no artigo 10 do Cdigo Tributrio Municipal:
a)
b)
c)
d)
e)

Terreno sem edificao;


Construo provisrias que possa ser removida sem destruio ou alterao.
Construo em andamento ou paralisada;
Construo em runas, em demolio, condenao ou interrompida.
Construo que a autoridade competente considere inadequada, quanto
rea ocupada, para a determinao ou utilizao pretendida.

Tratando-se de terreno, ser aplicada a alquota de 1,00 ( um por cento) sobre o


valor venal do imvel, apurado atravs de um procedimento uniforme dispensando a
todos os imveis urbanos, conforme disposio legal dos artigos 11 e 12 da Lei
Tributria Municipal.
II Para efeito do lanamento do Imposto Predial Urbano IPTU, considera-se
PRDIO, o bem imvel, no qual exista edificao utilizao para a habitao ou para
o exerccio de qualquer atividade, seja qual for a sua denominao, forma ou
destino, desde que no compreenda as situaes elencadas no item anterior,
conforme norma legal do artigo 50 do referido Cdigo.
Tratando se de bem imvel edificado ser aplicado a alquota de 0,5 ( meio por
cento), sobre o valor venal do imvel, conforme imposio legal enumerada no art.
55 do Cdigo Tributrio do Municpio.
III Define-se como GLEBA para fins de IPTU, as reas continuas de terreno
superior a 10.000 dez mil metros quadrados, no parceladas e localizadas na zona
urbana, desde que no seja comprovada sua explorao extrativa vegetal ou mineral
e agropecuria.
O Valor Venal dos imveis ser estabelecido em funo da rea e do preo do
metro quadrado do terreno e da edificao fixados pela Comisso Municipal de
Avaliao Imobiliria, considerando a aplicao dos fatores de correo, FC1, FC2,
FC3, FC4, e FC5, constantes deste Manual de Avaliao de Imveis.
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8 FICHA DE LANAMENTO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO


IPTU
8.1. Informaes Sobre a Ficha de Lanamento do IPTU.
a) A ficha de lanamento, destina-se constituio do Crdito Tributrio.
b) Destina-se tambm ao controle de pagamento, servindo-se para inscrio
dos dbitos na dvida ativa.
c) fundamental que se mantenha a ficha de lanamento atualizada pois ser
com base na mesma que se expedir as certides relativas aos impostos
imobilirios para transmisso de propriedade, e outros fins legais.
d) Dever-se- tambm, numerar o lanamento para que se cumpra as
exigncias legais concernentes numerao do lanamento.

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