FACULDADE ASSIS GURGACZ – FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

CASCAVEL 2011

FACULDADE ASSIS GURGACZ - FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

Trabalho apresentado como pré-requisito para aprovação na disciplina de Avaliações e Perícias Rurais, do curso de Agronomia da Faculdade Assis Gurgacz. Prof. Orientador:Manoel Marcio Chaves.

CASCAVEL 2011

832 Município: Céu Azul/PR FOTOGRAFIA DA PROPRIEDADE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Valor da Terra Nua R$ 1.800.400.600.00 .00 Valor Total de Mercado R$ 1.124.LAUDO DE AVALIACAO DE IMÓVEL RURAL SOLICITANTE: Banco do Brasil PROPRIETÁRIO: Lauro Fillwock DADOS DO IMÓVEL AVALIADO Matrícula: 10.00 Valor das Benfeitorias R$ 70.053.

procedeu à avaliação do imóvel conhecido como Fazenda Mesquita. onde foram percorridos pontos do interior e do perímetro do referido imóvel rural. O resultado da avaliação. sendo possível avistar e identificar suas características. com relevo que permita a mecanização possuem melhor liquidez.559-01 ENDEREÇO: Linha Santa Luzia MUNICÍPIO: Céu Azul . 2. estruturas de apoio bem dimensionadas. estão apresentados em capítulos específicos. INTRODUÇÃO AAPC – avaliações patrimoniais e consultoria s/c Ltda. Na ocasião da pesquisa de mercado foram detectados negócios realizados com imóveis de características semelhantes ao imóvel avaliando. A vistoria foi realizada no dia 20 de setembro de 2011. bem como as etapas e informações necessárias à execução e fundamentação do trabalho. distribuídos no corpo do laudo e em seus anexos. Os valores foram determinados após análise de ofertas e opiniões de corretores e pessoas atuantes no meio rural do Município de Céu Azul. localizado no Município e Comarca de Santa Helena. ENGENHEIRO RESPONSÁVEL Altair Rodrigues 1. PROPRIETÁRIO NOME: Lauro Fillwock CPF : 10.DATA DA AVALIAÇÃO: 20/09/2011 EMPRESA APC .AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C Ltda.. Propriedades rurais bem localizadas. O valor de um imóvel rural e a sua atração no mercado imobiliário está diretamente relacionado com a capacidade de gerar renda e valorização. com bom aproveitamento. através do Engenheiro AgrônomoFernando Portillo e por solicitação do Banco do Brasil.

. de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas . através da NBR 14653-1 – Norma para Avaliação de Bens. FINALIDADE Banco de dados do solicitante.832 Área/ha 50. para a sua aplicação foi necessário consultar também a Lei Federal nº 4504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – ETA . 7. Como a própria Norma recomenda.8 Para uma melhor compreensão da sistemática adotada na avaliação. sem qualquer instrumento de medição. 7.ABNT.Brasil/Estados Unidos (1971). IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO Lote Lote Rural N° 384 da Gleba Guairacá n°3 Matrícula 10. CONDIÇÕES ESPECIAIS 50.8 Total 6.3. atendemos ao disposto na Norma Oficial de Avaliação de Imóveis Rurais para o Brasil. 5. e confrontados através de observação visual. Quaisquer alterações nas informações disponibilizadas podem modificar as conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel. sendo a NBR 14653-3. regulamenta e fixa as diretrizes para avaliação de imóveis rurais. OBJETIVO Identificar o valor de mercado do imóvel citado no item cinco.1 METODOLOGIA NORMAS TÉCNICAS A Associação Brasileirade Normas Técnicas – ABNT. 4. como também a situação jurídica do imóvel foi considerada livre e desembaraçada de qualquer ônus. As conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel avaliado foram baseadas nos documentos fornecidos abaixo.

67 % amplitude do intervalo de confiança 80% A coleta de amostra comparativa com dados heterogêneos. respeitados os níveis de rigor definidos nesta Norma.3 NÍVEIS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO O nível de fundamentação e precisão pretendido está diretamente relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado. Nível Fundamentação Precisão Grau I III NBR 14653-3.O detalhamento de interpretação das especificações das Normas da ABNT são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado.2 CRITÉRIO ADOTADO O critério básico aplicável para determinar o valor do imóvel foi através de metodologia prevista na NBR-14653-3 da ABNT. torna imperiosa a utilização da homogeneização fundamentada. adotamos: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado “Define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e consequentemente. No presente caso. 7. no valor. sua situação geoeconômica e a disponibilidade de dados seguros. . extraídos do mercado imobiliário. A qualidade das amostras deve estar assegurada quanto: • à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação. bem como a metodologia utilizada para a confecção do laudo técnico. que minimize a variação causada pelas diferenças entre os dados disponíveis. estatisticamente. devem ser justificados por inferência estatística ou por homogeneização.para avaliação de imóveis rurais. 7. como amostra do mercado imobiliário".4 e 9. tendo em vista a natureza do imóvel avaliando. itens 9.5 74 pontos 24.

agregaram-se outras informações disponíveis no nosso banco de dados.• • • • • • à sua atualidade. a elaboração de pesquisa de ocorrências de mercado. desprezando-se informações incompletas e/ou inconsistentes. ao preço médio que seria obtido em negociações que atendessem à lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes. no presente laudo definimos o Valor de Mercado. corretores autônomos. O resultado final desta etapa contabilizou o elenco de informações para o segmento de mercado. conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação. 7. relativos a ofertas e transações reais de imóveis semelhantes. no mercado vigente naquela data.5 DEFINIÇÃO TÉCNICA DO VALOR ESTABELECIDO De acordo com as disposições do solicitante. em condições rotineiras e normais de mercado. foram desenvolvidos diversos contatos junto a imobiliárias. para torna-los homogêneos. à confiabilidade de conjunto de elementos. a uma data de referência. ao tratamento dispensado aos elementos. numa situação em que as partes. situados na região de influência. Assim. Esta expressão monetária corresponderá teoricamente. . ao valor arbitrado esteja compreendido por um intervalo de confiança máximo de 30%. 7. Aos eventos coletados. ao detalhamento da descrição das suas características. à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. na coleta de dados para compor a amostra do mercado. a sua expressão monetária teórica e mais provável. possibilitando o estudo estatístico. cuja definição técnica é a seguinte: • Entende-se por valor de mercado de um bem. para o imóvel avaliando. não estejam compelidas à negociação.4 COLETA DE DADOS DE MERCADO A apropriação do real valor de mercado. exigiu inicialmente. agricultores e engenheiros agrônomos.

2 TOPOGRAFIA E CARACTERÍSTICAS DO SOLO A topografia é constituída com áreas suave onduladas.1. interesse no bem avaliando e tão pouco em relação ao solicitante. . tampouco aufere qualquer vantagem. podendo ser considerada alta quando em solos corrigidos e adubados. No melhor conhecimento do crédito do avaliador. O signatário não tem nenhuma inclinação pessoal com relação à matéria envolvida neste laudo. Possui fertilidade média.1. milho e trigo Na pecuária podemos citar a bovinocultura de corte e leite. cultivo de lavouras temporárias como soja. 8. onde se pode destacar o bom solo do local. são contemporâneas e válidas para a data de execução do laudo 8. O autor não têm no presente. diligências e levantamento verdadeiros e corretos. opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados. Na atividade agrícola consideramos como homogênea.7. nem contempla no futuro. deste laudo. ou seja. as análises. com textura argilosa e solos profundos. 8.1 VISTORIA CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO A região se caracteriza por ser uma grande produtora de grãos. tendo como principais culturas soja e milho. • Todas as declarações/informações e valores. que garantem a comercialização dos produtos. 8.1 CONTEXTO GERAL A atividade econômica é baseada na agropecuária.6 DECLARAÇÃO EM CONFORMIDADE COM O CÓDIGO DE ÉTICA • • • • O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo signatário deste laudo. com algumas agroindústrias instaladas na região. bem como avicultura e suinocultura de corte. a região possui uma grande área de plantio sendo esta localizada á beira lago de Itaipu.

seguindo pela PR 488.4 ROTEIRO DE ACESSO AO IMÓVEL Vindo de cascavel. transporte coletivo escolar. passando pelo município de Diamante D’ Oeste em direção á cidade de Santa Helena. presença de melhoramentos bem dimensionados. localização e condições de acesso.5 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: . entra na segunda entrada de pedra irregular as esquerda após a passagem da ponte. nessa entrada tem um ponto de ônibus. passa a ponte queimada. 8.1.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES A região possui energia elétrica. existência de recursos hídricos. estrada pavimentada e estradas readequadas e conservadas com cascalho. ao entrar segue a estrada por aproximadamente 800 metros.1. entre outros fatores. 8. 8.O valor das terras. características topográficas.1. está relacionado com o tipo de solo. ali terá uma estrada ás esquerda que deve ser seguida até a sede da fazenda por mais 200 metros.

7 Pontos georreferenciados: Localiza-se a uma latitude 25º08’08.6 MAPA DE LOCALIZAÇÃO: 8.8.1. 8. 53º55’37.1.2 CARACTERÍSTICAS DO OBJETO DA AVALIAÇÃO .90” sul. estando a uma altitude de 630 metros.92” oeste.

CLASSE II III V ÁREA – ha 6.000 40. 8.1 OCUPAÇÃO ATUAL DAS TERRAS DISCRIMINAÇÃO Lavoura Pastagem Área alagada (várzea) Reserva mata nativa Sede/outros ÁREA – ha 46. 8.60 0.5 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS .0 TOTAL 8.0 0.% 11. contido no livro Sistema Brasileiro de Classificação de Solos. etc). e constam no quadro abaixo.2. 8.08 Os solos foram classificados como Latossolo.8 78.2.0 0. conforme levantamento da Embrapa – Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária.000 4.08 100. entorno de nascentes. sem a utilização de instrumento de medição. margem de córregos.00 4.As informações sobre os aspectos intrínsecos do imóvel foram observadas “in loco”. 8. oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (declive entre 2 e 5%).800 PERCENTUAL . Classe VIII: Terras de abrigo de vida silvestre (banhados.2. As áreas e demais dimensões físicas foram retiradas dos documentos disponibilizados e já citadas neste laudo.7 9.3 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DE SOLO A classe de capacidade de uso de solo foi determinada de acordo com Kozma.4 HIDROGRAFIA O Imóvel avaliado não possui mata nativa.2.2 CLASSIFICAÇÃO DOS SOLOS 50.2.posssui uma pequena área alagada e nascentes em seu interior.00 Classe II: Terras produtivas com relevo suavemente ondulado.4 Total 50.

boa profundidade e boa drenagem. forro. telhas fibrocimento ÁREA – m² 112. . 8.6 CLIMA Clima Subtropical Úmido Mesotérmico.2. Não foi observada a presença de “Posseiros” ou ”Invasores” no interior do imóvel avaliando.7 QUALIDADE DE ACESSO AO IMÓVEL CIRCULAÇÃO Situação Boa Tipo de estrada Primeira classe não asfaltada Importância das distâncias Significativa Praticabilidade durante o ano Ano todo Escala de valor 0.2. verões quentes com tendência de concentração das chuvas (temperatura média superior a 22° C).8 BENFEITORIAS Nº 01 03 NOME DO PRÉDIO 1 casa sede 1 barracao pré moldado DESCRIÇÃO Alvenaria. 8.91 8. A pluviosidade anual fica em torno dos 1800mm 8.9 COMENTÁRIOS SOBRE A PROPRIEDADE O imóvel avaliado possui ampla utilização comercial. localização geográfica e infraestrutura disponível.2. No entorno do imóvel. sem estação seca definida.00 8. invernos com geadas pouco frequentes (temperatura média inferior a 18° C). predominam propriedades cuja atividade principal é a agricultura anual. telhas fibrocimento Piso chão batido.00 165.10 CONSIDERAÇÕES FINAIS A região é caracterizada pela homogeneidade relativa às atividades desenvolvidas.2. Possui textura argilosa.2.A topografia é constituída como suave onduladas. devido a características de solo e relevo. não apresentando erosão aparente. na ocasião da vistoria.

Equivalência de características: sempre que possível deve ocorrer a semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação. não se observou influência valorizam-te típico no entorno. após saneamento amostral. resultando numa amostra composta por cinco elementos. sendo todos aproveitados. nas zonas de entorno do imóvel avaliando. utilização. características físicas. . PREÇO PADRÃO(q): Obtido através dos critérios das Normas para Avaliações. por representar a região geoeconômica do município em estudo. levandose em conta sua vocação agropecuária. A homogeneização e saneamento dos dados amostrais é o tratamento técnico dos preços observados. considerando as classes de capacidade de uso. Os elementos situados fora desta zona serão devidamente homogeneizados. grau de aproveitamento.Regionalmente. adequação ao meio. Estes elementos devem possuir os seguintes fatores de equivalência: • • • Equivalência de situação: dá-se preferência a locais da mesma situação. os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.3 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS A coleta de dados formou uma amostra base de valores de mercado. utilizando-se os seguintes critérios: FATOR DE FONTE (OFERTA): Obtido através de um desconto de 15% para compensar a elasticidade natural das ofertas. etc. a qual foi obtida mediante pesquisa realizada no próprio município. mediante a aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que expressem as diferenças de atributos entre os imóveis pesquisados e o avaliando. De acordo com os critérios escolhidos e com o nível de precisão foi realizado a homogeneização. fazendo-se a correção da: • • SITUAÇÃO: em função da tabela criada pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preços proposta pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA. dos critérios das Normas para Avaliações. Equivalência de tempo: sempre que possível. 8.

95 0. sendo que o valor do fator de melhoria para cada imóvel será o quociente entre a nota do imóvel em avaliação e a nota do imóvel pesquisado. com adoção de índices devidamente demonstrados no laudo. Utilizou-se a Distribuição “t” de Student (80% de probabilidade).80 FATOR DE TRANSPOSIÇÃO (Ft): refere-se às diferenças de valores ente imóveis situados em locais distintos. uma vez que.90 FATOR DE MECANIZAÇÃO (Fm): a existência de melhorias sobre a terra nua é um item relevante na valorização do imóvel.95 0.00 0. MELHORIA/MECANIZAÇÃO 90 a 100% 80 a 89% 70 a 79% 60 a 69% 50 a 59% COEFICIENTE 1. sendo a condição paradigma igual a 100 correspondendo à superfície 100% mecanizada.90 0. por mais assemelhados que os elementos sejam. a amostragem possui discrepâncias relativas à localização.90 0. . o estudo dos elementos suspeitos. Os valores finais pesquisados. CAMPO DE ARBÍTRIO: é definido como faixa pela qual o avaliador pode decidir.• • • CULTURAS: Não se aplica SEMOVENTES: Não se aplica DIMENSÃO: caso verificada a existência de influência da área no valor unitário. FATOR DE TOPOGRAFIA (Ft): corrige as diferenças entre imóveis cujo perfil topográfico difere. o campo de arbítrio e o valor unitário médio do imóvel paradigma estão demonstrados anexo. 0.80 Aclive Suave Acentuado Coefic.00 onde os demais fatores são os seguintes: Declive Até 5% De 5 a 10% Maior que 10% Coefic. com coeficiente 1. a média e o desvio padrão. sendo o mais adotado aquele que considera a situação paradigma num terreno plano. 0. será feita a devida correção após a homogeneização dos itens acima.85 0.95 0. comparando a condição do solo superficial entre o imóvel avaliando e os elementos pesquisados.

numa data de referência. Devido a características já mencionadas neste laudo. Distância dos mercados consumidores dos produtos explorados.8. podemos mencionar as seguintes: • • • • • • • • Localização do imóvel e condições de acesso. CONCLUSÃO É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel. dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações. influenciando diretamente no seu valor comercial.6 CLASSIFICAÇÃO QUANTO A LIQUIDEZ: NORMAL.124. dentro das .00 (Um Milhão cento e vinte e quatro mil e quatrocentos reais) Data de referência da avaliação 15/10/2011 Baixa (terras/recursos naturais/melhoria das terras) Depreciabilidade 8. qualidade e funcionalidade das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas. Condições de obsolescência. não representam um número exato.5 DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL Valor (R$) 1.00 Média (Construções/benfeitorias/equipamentos) 70. o imóvel avaliando apresenta mercado um pouco restrito.4 VALOR DE MERCADO Entre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de comercialização. Mercado imobiliário. de acordo com características do imóvel avaliando e condições de mercado observadas.600.400. com expectativa de alienação entre 10 e 20 meses. 8. Equilíbrio econômico do empreendimento.00 Valor total de mercado R$ 1.053.800. Quantidade. Classe e capacidade de uso do solo. 9. Características geoeconômicas da região. e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel. etc.

sendo esta assinada. rubricadas.condições de mercado vigente. contendo 16 anexos. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer. encerramos o presente laudo que consta de 16 páginas impressas eletronicamente de um só lado. dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas. 20 de setembro de 2011 . Isto não significa que eventuais negociações não possam ser efetivadas por valores diferentes destes. inferiores ou superiores. Cascavel. 10.

97 Propriedade 2 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Valdir Cagol Área total 25 hectares .5 hectares mecanizados para plantio 18 hectares classe II 12 hectares classe III 01 casa alvenaria 01 barracão pré moldado Situação de circulação muito boa Fica a 6 quilômetros do município Preço: R$ 25.891.63 por hectare Valor total: 776.748.ANEXOS Coleta de dados para avaliação das terras: Propriedade 1 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Rotta Área total 30 hectares 29.

00 por hectare Valor total: 457.288.00 Propriedade 3 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ladir Ferrari Área total 48 hectares 2 hectares de reserva legal 1 hectare de sede e outras 38 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe II 30 hectares classe III .1 hectare de sede e outras 24 hectares mecanizados para plantio 12 hectares classe II 13 hectares classe III 01 casa de madeira 01 estrebaria Situação de circulação boa 18 quilômetros distantes do município Preço: R$ 18.200.

500.00 por hectare Valor total: 1.Situação de circulação ótima 01 casa sede 100 m2 01 barracão pré moldado 15 quilômetros distantes do município Preço: R$ 30.000.00 Propriedade 4 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Edson Miotto Área total 22 hectares 1 hectare de mata nativa 1 hectare de sede e outras 23 hectares mecanizados para plantio 5 hectares classe II 20 hectares classe III Situação de circulação ótima 01 casa em alvenaria sede 200 m2 01 galpão em alvenaria 400 m2 4 quilômetros distantes do município .294.

41 por hectare Valor total: 536.37 .000.307.00 por hectare Valor total: 600.000.Preço: R$ 24.00 Propriedade 5 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Baú Área total 23 hectares 23 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe I 15 hectares classe II Situação de circulação boa 21 quilômetros distantes do município Preço: R$ 23.070.

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