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LAUDO DE AVALIACAO DE IMÓVEL RURAL joao

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FACULDADE ASSIS GURGACZ – FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

CASCAVEL 2011

FACULDADE ASSIS GURGACZ - FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

Trabalho apresentado como pré-requisito para aprovação na disciplina de Avaliações e Perícias Rurais, do curso de Agronomia da Faculdade Assis Gurgacz. Prof. Orientador:Manoel Marcio Chaves.

CASCAVEL 2011

053.00 .400.00 Valor Total de Mercado R$ 1.832 Município: Céu Azul/PR FOTOGRAFIA DA PROPRIEDADE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Valor da Terra Nua R$ 1.00 Valor das Benfeitorias R$ 70.124.800.600.LAUDO DE AVALIACAO DE IMÓVEL RURAL SOLICITANTE: Banco do Brasil PROPRIETÁRIO: Lauro Fillwock DADOS DO IMÓVEL AVALIADO Matrícula: 10.

localizado no Município e Comarca de Santa Helena. PROPRIETÁRIO NOME: Lauro Fillwock CPF : 10. procedeu à avaliação do imóvel conhecido como Fazenda Mesquita. estão apresentados em capítulos específicos. O valor de um imóvel rural e a sua atração no mercado imobiliário está diretamente relacionado com a capacidade de gerar renda e valorização. Os valores foram determinados após análise de ofertas e opiniões de corretores e pessoas atuantes no meio rural do Município de Céu Azul. com relevo que permita a mecanização possuem melhor liquidez. 2. bem como as etapas e informações necessárias à execução e fundamentação do trabalho. estruturas de apoio bem dimensionadas. Na ocasião da pesquisa de mercado foram detectados negócios realizados com imóveis de características semelhantes ao imóvel avaliando.559-01 ENDEREÇO: Linha Santa Luzia MUNICÍPIO: Céu Azul . através do Engenheiro AgrônomoFernando Portillo e por solicitação do Banco do Brasil. INTRODUÇÃO AAPC – avaliações patrimoniais e consultoria s/c Ltda. sendo possível avistar e identificar suas características.. ENGENHEIRO RESPONSÁVEL Altair Rodrigues 1. A vistoria foi realizada no dia 20 de setembro de 2011.DATA DA AVALIAÇÃO: 20/09/2011 EMPRESA APC . onde foram percorridos pontos do interior e do perímetro do referido imóvel rural. distribuídos no corpo do laudo e em seus anexos. O resultado da avaliação. Propriedades rurais bem localizadas. com bom aproveitamento.AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C Ltda.

CONDIÇÕES ESPECIAIS 50. FINALIDADE Banco de dados do solicitante. sendo a NBR 14653-3.Brasil/Estados Unidos (1971). de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas . como também a situação jurídica do imóvel foi considerada livre e desembaraçada de qualquer ônus.3. Quaisquer alterações nas informações disponibilizadas podem modificar as conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel. . IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO Lote Lote Rural N° 384 da Gleba Guairacá n°3 Matrícula 10.1 METODOLOGIA NORMAS TÉCNICAS A Associação Brasileirade Normas Técnicas – ABNT. sem qualquer instrumento de medição. Como a própria Norma recomenda. atendemos ao disposto na Norma Oficial de Avaliação de Imóveis Rurais para o Brasil.ABNT. 7. regulamenta e fixa as diretrizes para avaliação de imóveis rurais. 7. através da NBR 14653-1 – Norma para Avaliação de Bens. e confrontados através de observação visual.832 Área/ha 50.8 Para uma melhor compreensão da sistemática adotada na avaliação.8 Total 6. OBJETIVO Identificar o valor de mercado do imóvel citado no item cinco. para a sua aplicação foi necessário consultar também a Lei Federal nº 4504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – ETA . As conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel avaliado foram baseadas nos documentos fornecidos abaixo. 5. 4.

no valor. adotamos: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado “Define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e consequentemente.5 74 pontos 24.4 e 9. devem ser justificados por inferência estatística ou por homogeneização. 7. Nível Fundamentação Precisão Grau I III NBR 14653-3. tendo em vista a natureza do imóvel avaliando. estatisticamente. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado. .O detalhamento de interpretação das especificações das Normas da ABNT são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE. itens 9. bem como a metodologia utilizada para a confecção do laudo técnico.2 CRITÉRIO ADOTADO O critério básico aplicável para determinar o valor do imóvel foi através de metodologia prevista na NBR-14653-3 da ABNT. sua situação geoeconômica e a disponibilidade de dados seguros.3 NÍVEIS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO O nível de fundamentação e precisão pretendido está diretamente relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado. como amostra do mercado imobiliário".para avaliação de imóveis rurais. No presente caso. torna imperiosa a utilização da homogeneização fundamentada. que minimize a variação causada pelas diferenças entre os dados disponíveis. A qualidade das amostras deve estar assegurada quanto: • à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação. 7. respeitados os níveis de rigor definidos nesta Norma. extraídos do mercado imobiliário.67 % amplitude do intervalo de confiança 80% A coleta de amostra comparativa com dados heterogêneos.

Aos eventos coletados. não estejam compelidas à negociação. relativos a ofertas e transações reais de imóveis semelhantes. Assim. conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação. no mercado vigente naquela data. para torna-los homogêneos. no presente laudo definimos o Valor de Mercado. foram desenvolvidos diversos contatos junto a imobiliárias. situados na região de influência. ao detalhamento da descrição das suas características. corretores autônomos. à confiabilidade de conjunto de elementos. ao valor arbitrado esteja compreendido por um intervalo de confiança máximo de 30%. a uma data de referência. ao tratamento dispensado aos elementos. exigiu inicialmente. a sua expressão monetária teórica e mais provável. possibilitando o estudo estatístico. a elaboração de pesquisa de ocorrências de mercado. em condições rotineiras e normais de mercado. cuja definição técnica é a seguinte: • Entende-se por valor de mercado de um bem. à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. desprezando-se informações incompletas e/ou inconsistentes. numa situação em que as partes. 7. agricultores e engenheiros agrônomos. agregaram-se outras informações disponíveis no nosso banco de dados. O resultado final desta etapa contabilizou o elenco de informações para o segmento de mercado.5 DEFINIÇÃO TÉCNICA DO VALOR ESTABELECIDO De acordo com as disposições do solicitante. na coleta de dados para compor a amostra do mercado.4 COLETA DE DADOS DE MERCADO A apropriação do real valor de mercado. 7. Esta expressão monetária corresponderá teoricamente.• • • • • • à sua atualidade. ao preço médio que seria obtido em negociações que atendessem à lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes. . para o imóvel avaliando.

a região possui uma grande área de plantio sendo esta localizada á beira lago de Itaipu. O signatário não tem nenhuma inclinação pessoal com relação à matéria envolvida neste laudo. 8. cultivo de lavouras temporárias como soja. No melhor conhecimento do crédito do avaliador. Na atividade agrícola consideramos como homogênea. são contemporâneas e válidas para a data de execução do laudo 8. tampouco aufere qualquer vantagem. nem contempla no futuro. com textura argilosa e solos profundos. tendo como principais culturas soja e milho. Possui fertilidade média.1 VISTORIA CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO A região se caracteriza por ser uma grande produtora de grãos. deste laudo.6 DECLARAÇÃO EM CONFORMIDADE COM O CÓDIGO DE ÉTICA • • • • O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo signatário deste laudo. bem como avicultura e suinocultura de corte. • Todas as declarações/informações e valores. 8.1. as análises. que garantem a comercialização dos produtos.1 CONTEXTO GERAL A atividade econômica é baseada na agropecuária.7.2 TOPOGRAFIA E CARACTERÍSTICAS DO SOLO A topografia é constituída com áreas suave onduladas. O autor não têm no presente. onde se pode destacar o bom solo do local. milho e trigo Na pecuária podemos citar a bovinocultura de corte e leite. 8. .1. opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados. interesse no bem avaliando e tão pouco em relação ao solicitante. diligências e levantamento verdadeiros e corretos. ou seja. podendo ser considerada alta quando em solos corrigidos e adubados. com algumas agroindústrias instaladas na região.

8. passa a ponte queimada. nessa entrada tem um ponto de ônibus. 8.1. está relacionado com o tipo de solo. entra na segunda entrada de pedra irregular as esquerda após a passagem da ponte.1. ali terá uma estrada ás esquerda que deve ser seguida até a sede da fazenda por mais 200 metros.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES A região possui energia elétrica.O valor das terras. seguindo pela PR 488. transporte coletivo escolar.4 ROTEIRO DE ACESSO AO IMÓVEL Vindo de cascavel. localização e condições de acesso. existência de recursos hídricos. 8.5 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: . ao entrar segue a estrada por aproximadamente 800 metros. entre outros fatores. estrada pavimentada e estradas readequadas e conservadas com cascalho. passando pelo município de Diamante D’ Oeste em direção á cidade de Santa Helena. características topográficas. presença de melhoramentos bem dimensionados.1.

8.1. 53º55’37. estando a uma altitude de 630 metros.6 MAPA DE LOCALIZAÇÃO: 8.90” sul.92” oeste.2 CARACTERÍSTICAS DO OBJETO DA AVALIAÇÃO .8.7 Pontos georreferenciados: Localiza-se a uma latitude 25º08’08.1.

margem de córregos.00 4.08 Os solos foram classificados como Latossolo.60 0. As áreas e demais dimensões físicas foram retiradas dos documentos disponibilizados e já citadas neste laudo.4 Total 50. 8. 8.0 TOTAL 8.2. entorno de nascentes.% 11. CLASSE II III V ÁREA – ha 6.2 CLASSIFICAÇÃO DOS SOLOS 50.000 4.2.2.5 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS .0 0. 8.00 Classe II: Terras produtivas com relevo suavemente ondulado. conforme levantamento da Embrapa – Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária.800 PERCENTUAL . sem a utilização de instrumento de medição.1 OCUPAÇÃO ATUAL DAS TERRAS DISCRIMINAÇÃO Lavoura Pastagem Área alagada (várzea) Reserva mata nativa Sede/outros ÁREA – ha 46.000 40.2. 8.posssui uma pequena área alagada e nascentes em seu interior.4 HIDROGRAFIA O Imóvel avaliado não possui mata nativa.2.7 9.As informações sobre os aspectos intrínsecos do imóvel foram observadas “in loco”. contido no livro Sistema Brasileiro de Classificação de Solos. e constam no quadro abaixo. oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (declive entre 2 e 5%).3 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DE SOLO A classe de capacidade de uso de solo foi determinada de acordo com Kozma. Classe VIII: Terras de abrigo de vida silvestre (banhados.08 100.0 0.8 78. etc).

telhas fibrocimento Piso chão batido. A pluviosidade anual fica em torno dos 1800mm 8.00 8. devido a características de solo e relevo.91 8.00 165. .8 BENFEITORIAS Nº 01 03 NOME DO PRÉDIO 1 casa sede 1 barracao pré moldado DESCRIÇÃO Alvenaria. 8. 8.2.6 CLIMA Clima Subtropical Úmido Mesotérmico.2. sem estação seca definida. verões quentes com tendência de concentração das chuvas (temperatura média superior a 22° C). No entorno do imóvel. boa profundidade e boa drenagem. Possui textura argilosa.2. invernos com geadas pouco frequentes (temperatura média inferior a 18° C). forro. não apresentando erosão aparente. Não foi observada a presença de “Posseiros” ou ”Invasores” no interior do imóvel avaliando.10 CONSIDERAÇÕES FINAIS A região é caracterizada pela homogeneidade relativa às atividades desenvolvidas.9 COMENTÁRIOS SOBRE A PROPRIEDADE O imóvel avaliado possui ampla utilização comercial. predominam propriedades cuja atividade principal é a agricultura anual.7 QUALIDADE DE ACESSO AO IMÓVEL CIRCULAÇÃO Situação Boa Tipo de estrada Primeira classe não asfaltada Importância das distâncias Significativa Praticabilidade durante o ano Ano todo Escala de valor 0.2.A topografia é constituída como suave onduladas. na ocasião da vistoria. localização geográfica e infraestrutura disponível. telhas fibrocimento ÁREA – m² 112.2.

considerando as classes de capacidade de uso. sendo todos aproveitados. não se observou influência valorizam-te típico no entorno.Regionalmente. fazendo-se a correção da: • • SITUAÇÃO: em função da tabela criada pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preços proposta pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA. mediante a aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que expressem as diferenças de atributos entre os imóveis pesquisados e o avaliando. a qual foi obtida mediante pesquisa realizada no próprio município. Equivalência de características: sempre que possível deve ocorrer a semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação. De acordo com os critérios escolhidos e com o nível de precisão foi realizado a homogeneização. nas zonas de entorno do imóvel avaliando.3 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS A coleta de dados formou uma amostra base de valores de mercado. PREÇO PADRÃO(q): Obtido através dos critérios das Normas para Avaliações. utilizando-se os seguintes critérios: FATOR DE FONTE (OFERTA): Obtido através de um desconto de 15% para compensar a elasticidade natural das ofertas. . características físicas. resultando numa amostra composta por cinco elementos. Estes elementos devem possuir os seguintes fatores de equivalência: • • • Equivalência de situação: dá-se preferência a locais da mesma situação. grau de aproveitamento. A homogeneização e saneamento dos dados amostrais é o tratamento técnico dos preços observados. os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. por representar a região geoeconômica do município em estudo. após saneamento amostral. dos critérios das Normas para Avaliações. Equivalência de tempo: sempre que possível. Os elementos situados fora desta zona serão devidamente homogeneizados. adequação ao meio. etc. levandose em conta sua vocação agropecuária. utilização. 8.

90 0. MELHORIA/MECANIZAÇÃO 90 a 100% 80 a 89% 70 a 79% 60 a 69% 50 a 59% COEFICIENTE 1. CAMPO DE ARBÍTRIO: é definido como faixa pela qual o avaliador pode decidir. o estudo dos elementos suspeitos. 0. sendo que o valor do fator de melhoria para cada imóvel será o quociente entre a nota do imóvel em avaliação e a nota do imóvel pesquisado.85 0.95 0. a média e o desvio padrão. uma vez que. sendo o mais adotado aquele que considera a situação paradigma num terreno plano.95 0. a amostragem possui discrepâncias relativas à localização.90 FATOR DE MECANIZAÇÃO (Fm): a existência de melhorias sobre a terra nua é um item relevante na valorização do imóvel. com adoção de índices devidamente demonstrados no laudo.80 Aclive Suave Acentuado Coefic.00 0.95 0.90 0. com coeficiente 1. por mais assemelhados que os elementos sejam. será feita a devida correção após a homogeneização dos itens acima.00 onde os demais fatores são os seguintes: Declive Até 5% De 5 a 10% Maior que 10% Coefic. FATOR DE TOPOGRAFIA (Ft): corrige as diferenças entre imóveis cujo perfil topográfico difere. Os valores finais pesquisados. comparando a condição do solo superficial entre o imóvel avaliando e os elementos pesquisados. Utilizou-se a Distribuição “t” de Student (80% de probabilidade). .80 FATOR DE TRANSPOSIÇÃO (Ft): refere-se às diferenças de valores ente imóveis situados em locais distintos. 0. sendo a condição paradigma igual a 100 correspondendo à superfície 100% mecanizada.• • • CULTURAS: Não se aplica SEMOVENTES: Não se aplica DIMENSÃO: caso verificada a existência de influência da área no valor unitário. o campo de arbítrio e o valor unitário médio do imóvel paradigma estão demonstrados anexo.

800. numa data de referência.400. e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel. Classe e capacidade de uso do solo. CONCLUSÃO É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel. 8. não representam um número exato.4 VALOR DE MERCADO Entre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de comercialização. podemos mencionar as seguintes: • • • • • • • • Localização do imóvel e condições de acesso.00 Média (Construções/benfeitorias/equipamentos) 70. Distância dos mercados consumidores dos produtos explorados. etc. Características geoeconômicas da região.053.600.6 CLASSIFICAÇÃO QUANTO A LIQUIDEZ: NORMAL. 9. com expectativa de alienação entre 10 e 20 meses. influenciando diretamente no seu valor comercial. Condições de obsolescência. Equilíbrio econômico do empreendimento. Mercado imobiliário. dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações. de acordo com características do imóvel avaliando e condições de mercado observadas. Devido a características já mencionadas neste laudo. o imóvel avaliando apresenta mercado um pouco restrito. Quantidade.8.5 DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL Valor (R$) 1.00 (Um Milhão cento e vinte e quatro mil e quatrocentos reais) Data de referência da avaliação 15/10/2011 Baixa (terras/recursos naturais/melhoria das terras) Depreciabilidade 8. qualidade e funcionalidade das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas. dentro das .124.00 Valor total de mercado R$ 1.

inferiores ou superiores. dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas. rubricadas. Cascavel. Isto não significa que eventuais negociações não possam ser efetivadas por valores diferentes destes. sendo esta assinada.condições de mercado vigente. 10. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer. encerramos o presente laudo que consta de 16 páginas impressas eletronicamente de um só lado. contendo 16 anexos. 20 de setembro de 2011 .

891.97 Propriedade 2 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Valdir Cagol Área total 25 hectares .5 hectares mecanizados para plantio 18 hectares classe II 12 hectares classe III 01 casa alvenaria 01 barracão pré moldado Situação de circulação muito boa Fica a 6 quilômetros do município Preço: R$ 25.ANEXOS Coleta de dados para avaliação das terras: Propriedade 1 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Rotta Área total 30 hectares 29.748.63 por hectare Valor total: 776.

00 Propriedade 3 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ladir Ferrari Área total 48 hectares 2 hectares de reserva legal 1 hectare de sede e outras 38 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe II 30 hectares classe III .200.00 por hectare Valor total: 457.1 hectare de sede e outras 24 hectares mecanizados para plantio 12 hectares classe II 13 hectares classe III 01 casa de madeira 01 estrebaria Situação de circulação boa 18 quilômetros distantes do município Preço: R$ 18.288.

Situação de circulação ótima 01 casa sede 100 m2 01 barracão pré moldado 15 quilômetros distantes do município Preço: R$ 30.00 por hectare Valor total: 1.294.000.500.00 Propriedade 4 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Edson Miotto Área total 22 hectares 1 hectare de mata nativa 1 hectare de sede e outras 23 hectares mecanizados para plantio 5 hectares classe II 20 hectares classe III Situação de circulação ótima 01 casa em alvenaria sede 200 m2 01 galpão em alvenaria 400 m2 4 quilômetros distantes do município .

00 Propriedade 5 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Baú Área total 23 hectares 23 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe I 15 hectares classe II Situação de circulação boa 21 quilômetros distantes do município Preço: R$ 23.Preço: R$ 24.070.00 por hectare Valor total: 600.41 por hectare Valor total: 536.000.000.307.37 .

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