FACULDADE ASSIS GURGACZ – FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

CASCAVEL 2011

FACULDADE ASSIS GURGACZ - FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

Trabalho apresentado como pré-requisito para aprovação na disciplina de Avaliações e Perícias Rurais, do curso de Agronomia da Faculdade Assis Gurgacz. Prof. Orientador:Manoel Marcio Chaves.

CASCAVEL 2011

124.00 Valor Total de Mercado R$ 1.800.053.00 .600.832 Município: Céu Azul/PR FOTOGRAFIA DA PROPRIEDADE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Valor da Terra Nua R$ 1.LAUDO DE AVALIACAO DE IMÓVEL RURAL SOLICITANTE: Banco do Brasil PROPRIETÁRIO: Lauro Fillwock DADOS DO IMÓVEL AVALIADO Matrícula: 10.00 Valor das Benfeitorias R$ 70.400.

559-01 ENDEREÇO: Linha Santa Luzia MUNICÍPIO: Céu Azul . Na ocasião da pesquisa de mercado foram detectados negócios realizados com imóveis de características semelhantes ao imóvel avaliando. através do Engenheiro AgrônomoFernando Portillo e por solicitação do Banco do Brasil. PROPRIETÁRIO NOME: Lauro Fillwock CPF : 10. 2. localizado no Município e Comarca de Santa Helena. O valor de um imóvel rural e a sua atração no mercado imobiliário está diretamente relacionado com a capacidade de gerar renda e valorização. Propriedades rurais bem localizadas. estruturas de apoio bem dimensionadas.. Os valores foram determinados após análise de ofertas e opiniões de corretores e pessoas atuantes no meio rural do Município de Céu Azul. ENGENHEIRO RESPONSÁVEL Altair Rodrigues 1. bem como as etapas e informações necessárias à execução e fundamentação do trabalho. onde foram percorridos pontos do interior e do perímetro do referido imóvel rural.DATA DA AVALIAÇÃO: 20/09/2011 EMPRESA APC . com relevo que permita a mecanização possuem melhor liquidez. A vistoria foi realizada no dia 20 de setembro de 2011. procedeu à avaliação do imóvel conhecido como Fazenda Mesquita. estão apresentados em capítulos específicos. com bom aproveitamento. sendo possível avistar e identificar suas características. INTRODUÇÃO AAPC – avaliações patrimoniais e consultoria s/c Ltda. O resultado da avaliação. distribuídos no corpo do laudo e em seus anexos.AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C Ltda.

7. Quaisquer alterações nas informações disponibilizadas podem modificar as conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel. OBJETIVO Identificar o valor de mercado do imóvel citado no item cinco. As conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel avaliado foram baseadas nos documentos fornecidos abaixo. 7. e confrontados através de observação visual. .1 METODOLOGIA NORMAS TÉCNICAS A Associação Brasileirade Normas Técnicas – ABNT.8 Total 6.Brasil/Estados Unidos (1971). de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas .3. como também a situação jurídica do imóvel foi considerada livre e desembaraçada de qualquer ônus. 5. Como a própria Norma recomenda. sendo a NBR 14653-3. FINALIDADE Banco de dados do solicitante.8 Para uma melhor compreensão da sistemática adotada na avaliação.ABNT. regulamenta e fixa as diretrizes para avaliação de imóveis rurais. através da NBR 14653-1 – Norma para Avaliação de Bens.832 Área/ha 50. sem qualquer instrumento de medição. para a sua aplicação foi necessário consultar também a Lei Federal nº 4504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – ETA . 4. atendemos ao disposto na Norma Oficial de Avaliação de Imóveis Rurais para o Brasil. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO Lote Lote Rural N° 384 da Gleba Guairacá n°3 Matrícula 10. CONDIÇÕES ESPECIAIS 50.

estatisticamente. tendo em vista a natureza do imóvel avaliando. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e consequentemente. . sua situação geoeconômica e a disponibilidade de dados seguros. itens 9. respeitados os níveis de rigor definidos nesta Norma.4 e 9.3 NÍVEIS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO O nível de fundamentação e precisão pretendido está diretamente relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado.67 % amplitude do intervalo de confiança 80% A coleta de amostra comparativa com dados heterogêneos.5 74 pontos 24. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado. Nível Fundamentação Precisão Grau I III NBR 14653-3. torna imperiosa a utilização da homogeneização fundamentada. No presente caso. adotamos: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado “Define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. no valor. devem ser justificados por inferência estatística ou por homogeneização. A qualidade das amostras deve estar assegurada quanto: • à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação. 7. 7. bem como a metodologia utilizada para a confecção do laudo técnico. como amostra do mercado imobiliário".2 CRITÉRIO ADOTADO O critério básico aplicável para determinar o valor do imóvel foi através de metodologia prevista na NBR-14653-3 da ABNT. extraídos do mercado imobiliário.para avaliação de imóveis rurais.O detalhamento de interpretação das especificações das Normas da ABNT são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE. que minimize a variação causada pelas diferenças entre os dados disponíveis.

à confiabilidade de conjunto de elementos. a uma data de referência. corretores autônomos. foram desenvolvidos diversos contatos junto a imobiliárias. para o imóvel avaliando.• • • • • • à sua atualidade. 7. no presente laudo definimos o Valor de Mercado. O resultado final desta etapa contabilizou o elenco de informações para o segmento de mercado. possibilitando o estudo estatístico. na coleta de dados para compor a amostra do mercado. a elaboração de pesquisa de ocorrências de mercado. desprezando-se informações incompletas e/ou inconsistentes. em condições rotineiras e normais de mercado.5 DEFINIÇÃO TÉCNICA DO VALOR ESTABELECIDO De acordo com as disposições do solicitante. Assim. . situados na região de influência. agricultores e engenheiros agrônomos. ao detalhamento da descrição das suas características. a sua expressão monetária teórica e mais provável. 7. Aos eventos coletados. para torna-los homogêneos. exigiu inicialmente. no mercado vigente naquela data. agregaram-se outras informações disponíveis no nosso banco de dados. Esta expressão monetária corresponderá teoricamente. ao valor arbitrado esteja compreendido por um intervalo de confiança máximo de 30%. à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. não estejam compelidas à negociação. ao tratamento dispensado aos elementos. cuja definição técnica é a seguinte: • Entende-se por valor de mercado de um bem. conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação.4 COLETA DE DADOS DE MERCADO A apropriação do real valor de mercado. numa situação em que as partes. ao preço médio que seria obtido em negociações que atendessem à lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes. relativos a ofertas e transações reais de imóveis semelhantes.

• Todas as declarações/informações e valores.1. com algumas agroindústrias instaladas na região. as análises. opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados. onde se pode destacar o bom solo do local. 8.6 DECLARAÇÃO EM CONFORMIDADE COM O CÓDIGO DE ÉTICA • • • • O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo signatário deste laudo. com textura argilosa e solos profundos. 8. Possui fertilidade média. cultivo de lavouras temporárias como soja. que garantem a comercialização dos produtos. a região possui uma grande área de plantio sendo esta localizada á beira lago de Itaipu. ou seja.1 VISTORIA CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO A região se caracteriza por ser uma grande produtora de grãos. interesse no bem avaliando e tão pouco em relação ao solicitante. tampouco aufere qualquer vantagem. 8. podendo ser considerada alta quando em solos corrigidos e adubados. . deste laudo. diligências e levantamento verdadeiros e corretos.7.1 CONTEXTO GERAL A atividade econômica é baseada na agropecuária.1.2 TOPOGRAFIA E CARACTERÍSTICAS DO SOLO A topografia é constituída com áreas suave onduladas. são contemporâneas e válidas para a data de execução do laudo 8. bem como avicultura e suinocultura de corte. Na atividade agrícola consideramos como homogênea. tendo como principais culturas soja e milho. milho e trigo Na pecuária podemos citar a bovinocultura de corte e leite. O signatário não tem nenhuma inclinação pessoal com relação à matéria envolvida neste laudo. No melhor conhecimento do crédito do avaliador. O autor não têm no presente. nem contempla no futuro.

está relacionado com o tipo de solo. ao entrar segue a estrada por aproximadamente 800 metros. entra na segunda entrada de pedra irregular as esquerda após a passagem da ponte.1. entre outros fatores.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES A região possui energia elétrica.O valor das terras. transporte coletivo escolar. estrada pavimentada e estradas readequadas e conservadas com cascalho.5 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: . existência de recursos hídricos. 8. características topográficas. 8. localização e condições de acesso.1. 8. nessa entrada tem um ponto de ônibus.4 ROTEIRO DE ACESSO AO IMÓVEL Vindo de cascavel. ali terá uma estrada ás esquerda que deve ser seguida até a sede da fazenda por mais 200 metros.1. presença de melhoramentos bem dimensionados. passa a ponte queimada. passando pelo município de Diamante D’ Oeste em direção á cidade de Santa Helena. seguindo pela PR 488.

90” sul.92” oeste.2 CARACTERÍSTICAS DO OBJETO DA AVALIAÇÃO . 8.7 Pontos georreferenciados: Localiza-se a uma latitude 25º08’08.1.6 MAPA DE LOCALIZAÇÃO: 8.1. estando a uma altitude de 630 metros. 53º55’37.8.

08 100. 8. oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (declive entre 2 e 5%).As informações sobre os aspectos intrínsecos do imóvel foram observadas “in loco”.08 Os solos foram classificados como Latossolo. 8.2.5 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS .3 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DE SOLO A classe de capacidade de uso de solo foi determinada de acordo com Kozma. etc).0 TOTAL 8.% 11.posssui uma pequena área alagada e nascentes em seu interior.2.2.0 0.000 4. Classe VIII: Terras de abrigo de vida silvestre (banhados. 8.2. entorno de nascentes.1 OCUPAÇÃO ATUAL DAS TERRAS DISCRIMINAÇÃO Lavoura Pastagem Área alagada (várzea) Reserva mata nativa Sede/outros ÁREA – ha 46.7 9.00 Classe II: Terras produtivas com relevo suavemente ondulado. 8.0 0.00 4.2 CLASSIFICAÇÃO DOS SOLOS 50. e constam no quadro abaixo. contido no livro Sistema Brasileiro de Classificação de Solos.4 Total 50. sem a utilização de instrumento de medição.60 0.000 40.800 PERCENTUAL .4 HIDROGRAFIA O Imóvel avaliado não possui mata nativa.2. CLASSE II III V ÁREA – ha 6. margem de córregos.8 78. conforme levantamento da Embrapa – Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária. As áreas e demais dimensões físicas foram retiradas dos documentos disponibilizados e já citadas neste laudo.

na ocasião da vistoria.91 8.00 8.10 CONSIDERAÇÕES FINAIS A região é caracterizada pela homogeneidade relativa às atividades desenvolvidas. Possui textura argilosa.9 COMENTÁRIOS SOBRE A PROPRIEDADE O imóvel avaliado possui ampla utilização comercial. não apresentando erosão aparente.00 165.2. forro. predominam propriedades cuja atividade principal é a agricultura anual. A pluviosidade anual fica em torno dos 1800mm 8. invernos com geadas pouco frequentes (temperatura média inferior a 18° C). 8.2.2. Não foi observada a presença de “Posseiros” ou ”Invasores” no interior do imóvel avaliando. devido a características de solo e relevo. sem estação seca definida. telhas fibrocimento Piso chão batido.8 BENFEITORIAS Nº 01 03 NOME DO PRÉDIO 1 casa sede 1 barracao pré moldado DESCRIÇÃO Alvenaria. verões quentes com tendência de concentração das chuvas (temperatura média superior a 22° C). . boa profundidade e boa drenagem.7 QUALIDADE DE ACESSO AO IMÓVEL CIRCULAÇÃO Situação Boa Tipo de estrada Primeira classe não asfaltada Importância das distâncias Significativa Praticabilidade durante o ano Ano todo Escala de valor 0.6 CLIMA Clima Subtropical Úmido Mesotérmico. 8.2. No entorno do imóvel. telhas fibrocimento ÁREA – m² 112.2. localização geográfica e infraestrutura disponível.A topografia é constituída como suave onduladas.

os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. dos critérios das Normas para Avaliações. mediante a aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que expressem as diferenças de atributos entre os imóveis pesquisados e o avaliando. utilização. grau de aproveitamento. Os elementos situados fora desta zona serão devidamente homogeneizados. Equivalência de tempo: sempre que possível. nas zonas de entorno do imóvel avaliando. sendo todos aproveitados. não se observou influência valorizam-te típico no entorno. resultando numa amostra composta por cinco elementos. De acordo com os critérios escolhidos e com o nível de precisão foi realizado a homogeneização. etc. Estes elementos devem possuir os seguintes fatores de equivalência: • • • Equivalência de situação: dá-se preferência a locais da mesma situação. . 8. A homogeneização e saneamento dos dados amostrais é o tratamento técnico dos preços observados. PREÇO PADRÃO(q): Obtido através dos critérios das Normas para Avaliações.3 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS A coleta de dados formou uma amostra base de valores de mercado.Regionalmente. considerando as classes de capacidade de uso. após saneamento amostral. adequação ao meio. a qual foi obtida mediante pesquisa realizada no próprio município. por representar a região geoeconômica do município em estudo. utilizando-se os seguintes critérios: FATOR DE FONTE (OFERTA): Obtido através de um desconto de 15% para compensar a elasticidade natural das ofertas. fazendo-se a correção da: • • SITUAÇÃO: em função da tabela criada pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preços proposta pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA. Equivalência de características: sempre que possível deve ocorrer a semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação. características físicas. levandose em conta sua vocação agropecuária.

95 0.00 0.85 0. . sendo o mais adotado aquele que considera a situação paradigma num terreno plano.• • • CULTURAS: Não se aplica SEMOVENTES: Não se aplica DIMENSÃO: caso verificada a existência de influência da área no valor unitário. FATOR DE TOPOGRAFIA (Ft): corrige as diferenças entre imóveis cujo perfil topográfico difere. Utilizou-se a Distribuição “t” de Student (80% de probabilidade). o estudo dos elementos suspeitos. CAMPO DE ARBÍTRIO: é definido como faixa pela qual o avaliador pode decidir. uma vez que. 0. sendo que o valor do fator de melhoria para cada imóvel será o quociente entre a nota do imóvel em avaliação e a nota do imóvel pesquisado. com coeficiente 1. 0.90 0. o campo de arbítrio e o valor unitário médio do imóvel paradigma estão demonstrados anexo. será feita a devida correção após a homogeneização dos itens acima. sendo a condição paradigma igual a 100 correspondendo à superfície 100% mecanizada.80 FATOR DE TRANSPOSIÇÃO (Ft): refere-se às diferenças de valores ente imóveis situados em locais distintos. a média e o desvio padrão. comparando a condição do solo superficial entre o imóvel avaliando e os elementos pesquisados. por mais assemelhados que os elementos sejam.90 FATOR DE MECANIZAÇÃO (Fm): a existência de melhorias sobre a terra nua é um item relevante na valorização do imóvel.95 0. Os valores finais pesquisados. com adoção de índices devidamente demonstrados no laudo. a amostragem possui discrepâncias relativas à localização.95 0.80 Aclive Suave Acentuado Coefic. MELHORIA/MECANIZAÇÃO 90 a 100% 80 a 89% 70 a 79% 60 a 69% 50 a 59% COEFICIENTE 1.90 0.00 onde os demais fatores são os seguintes: Declive Até 5% De 5 a 10% Maior que 10% Coefic.

com expectativa de alienação entre 10 e 20 meses. Devido a características já mencionadas neste laudo. 9. CONCLUSÃO É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel. dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações. qualidade e funcionalidade das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas.00 (Um Milhão cento e vinte e quatro mil e quatrocentos reais) Data de referência da avaliação 15/10/2011 Baixa (terras/recursos naturais/melhoria das terras) Depreciabilidade 8. Quantidade. dentro das .124. influenciando diretamente no seu valor comercial. não representam um número exato. Características geoeconômicas da região. Distância dos mercados consumidores dos produtos explorados. Classe e capacidade de uso do solo. Mercado imobiliário.6 CLASSIFICAÇÃO QUANTO A LIQUIDEZ: NORMAL. Condições de obsolescência. numa data de referência. etc. Equilíbrio econômico do empreendimento. e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel. o imóvel avaliando apresenta mercado um pouco restrito.600. podemos mencionar as seguintes: • • • • • • • • Localização do imóvel e condições de acesso. 8.5 DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL Valor (R$) 1.4 VALOR DE MERCADO Entre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de comercialização.8.00 Valor total de mercado R$ 1.800.00 Média (Construções/benfeitorias/equipamentos) 70.400. de acordo com características do imóvel avaliando e condições de mercado observadas.053.

sendo esta assinada. Isto não significa que eventuais negociações não possam ser efetivadas por valores diferentes destes. rubricadas.condições de mercado vigente. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer. Cascavel. inferiores ou superiores. 20 de setembro de 2011 . encerramos o presente laudo que consta de 16 páginas impressas eletronicamente de um só lado. contendo 16 anexos. 10. dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas.

748.891.ANEXOS Coleta de dados para avaliação das terras: Propriedade 1 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Rotta Área total 30 hectares 29.97 Propriedade 2 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Valdir Cagol Área total 25 hectares .5 hectares mecanizados para plantio 18 hectares classe II 12 hectares classe III 01 casa alvenaria 01 barracão pré moldado Situação de circulação muito boa Fica a 6 quilômetros do município Preço: R$ 25.63 por hectare Valor total: 776.

00 por hectare Valor total: 457.1 hectare de sede e outras 24 hectares mecanizados para plantio 12 hectares classe II 13 hectares classe III 01 casa de madeira 01 estrebaria Situação de circulação boa 18 quilômetros distantes do município Preço: R$ 18.200.00 Propriedade 3 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ladir Ferrari Área total 48 hectares 2 hectares de reserva legal 1 hectare de sede e outras 38 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe II 30 hectares classe III .288.

294.000.00 por hectare Valor total: 1.00 Propriedade 4 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Edson Miotto Área total 22 hectares 1 hectare de mata nativa 1 hectare de sede e outras 23 hectares mecanizados para plantio 5 hectares classe II 20 hectares classe III Situação de circulação ótima 01 casa em alvenaria sede 200 m2 01 galpão em alvenaria 400 m2 4 quilômetros distantes do município .500.Situação de circulação ótima 01 casa sede 100 m2 01 barracão pré moldado 15 quilômetros distantes do município Preço: R$ 30.

37 .00 por hectare Valor total: 600.Preço: R$ 24.000.307.000.070.41 por hectare Valor total: 536.00 Propriedade 5 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Baú Área total 23 hectares 23 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe I 15 hectares classe II Situação de circulação boa 21 quilômetros distantes do município Preço: R$ 23.

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