FACULDADE ASSIS GURGACZ – FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

CASCAVEL 2011

FACULDADE ASSIS GURGACZ - FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

Trabalho apresentado como pré-requisito para aprovação na disciplina de Avaliações e Perícias Rurais, do curso de Agronomia da Faculdade Assis Gurgacz. Prof. Orientador:Manoel Marcio Chaves.

CASCAVEL 2011

124.600.800.053.LAUDO DE AVALIACAO DE IMÓVEL RURAL SOLICITANTE: Banco do Brasil PROPRIETÁRIO: Lauro Fillwock DADOS DO IMÓVEL AVALIADO Matrícula: 10.00 .400.00 Valor das Benfeitorias R$ 70.00 Valor Total de Mercado R$ 1.832 Município: Céu Azul/PR FOTOGRAFIA DA PROPRIEDADE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Valor da Terra Nua R$ 1.

2. PROPRIETÁRIO NOME: Lauro Fillwock CPF : 10. distribuídos no corpo do laudo e em seus anexos. com relevo que permita a mecanização possuem melhor liquidez. localizado no Município e Comarca de Santa Helena. com bom aproveitamento. sendo possível avistar e identificar suas características.559-01 ENDEREÇO: Linha Santa Luzia MUNICÍPIO: Céu Azul . através do Engenheiro AgrônomoFernando Portillo e por solicitação do Banco do Brasil.DATA DA AVALIAÇÃO: 20/09/2011 EMPRESA APC . INTRODUÇÃO AAPC – avaliações patrimoniais e consultoria s/c Ltda. ENGENHEIRO RESPONSÁVEL Altair Rodrigues 1. A vistoria foi realizada no dia 20 de setembro de 2011. Os valores foram determinados após análise de ofertas e opiniões de corretores e pessoas atuantes no meio rural do Município de Céu Azul. Propriedades rurais bem localizadas. O resultado da avaliação. onde foram percorridos pontos do interior e do perímetro do referido imóvel rural.AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C Ltda. estão apresentados em capítulos específicos. estruturas de apoio bem dimensionadas.. Na ocasião da pesquisa de mercado foram detectados negócios realizados com imóveis de características semelhantes ao imóvel avaliando. bem como as etapas e informações necessárias à execução e fundamentação do trabalho. O valor de um imóvel rural e a sua atração no mercado imobiliário está diretamente relacionado com a capacidade de gerar renda e valorização. procedeu à avaliação do imóvel conhecido como Fazenda Mesquita.

atendemos ao disposto na Norma Oficial de Avaliação de Imóveis Rurais para o Brasil. através da NBR 14653-1 – Norma para Avaliação de Bens. para a sua aplicação foi necessário consultar também a Lei Federal nº 4504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – ETA . sendo a NBR 14653-3.1 METODOLOGIA NORMAS TÉCNICAS A Associação Brasileirade Normas Técnicas – ABNT.3. OBJETIVO Identificar o valor de mercado do imóvel citado no item cinco.832 Área/ha 50. 7. Como a própria Norma recomenda. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO Lote Lote Rural N° 384 da Gleba Guairacá n°3 Matrícula 10. 4. FINALIDADE Banco de dados do solicitante. CONDIÇÕES ESPECIAIS 50. .8 Para uma melhor compreensão da sistemática adotada na avaliação.8 Total 6. Quaisquer alterações nas informações disponibilizadas podem modificar as conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel. As conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel avaliado foram baseadas nos documentos fornecidos abaixo. 5.ABNT. como também a situação jurídica do imóvel foi considerada livre e desembaraçada de qualquer ônus. regulamenta e fixa as diretrizes para avaliação de imóveis rurais. de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas . 7.Brasil/Estados Unidos (1971). sem qualquer instrumento de medição. e confrontados através de observação visual.

4 e 9. itens 9. A qualidade das amostras deve estar assegurada quanto: • à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação. torna imperiosa a utilização da homogeneização fundamentada. bem como a metodologia utilizada para a confecção do laudo técnico.2 CRITÉRIO ADOTADO O critério básico aplicável para determinar o valor do imóvel foi através de metodologia prevista na NBR-14653-3 da ABNT. devem ser justificados por inferência estatística ou por homogeneização.para avaliação de imóveis rurais. tendo em vista a natureza do imóvel avaliando. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e consequentemente. No presente caso.5 74 pontos 24. 7. adotamos: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado “Define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. 7. sua situação geoeconômica e a disponibilidade de dados seguros. estatisticamente. que minimize a variação causada pelas diferenças entre os dados disponíveis.O detalhamento de interpretação das especificações das Normas da ABNT são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado. . Nível Fundamentação Precisão Grau I III NBR 14653-3.67 % amplitude do intervalo de confiança 80% A coleta de amostra comparativa com dados heterogêneos. como amostra do mercado imobiliário". extraídos do mercado imobiliário. respeitados os níveis de rigor definidos nesta Norma. no valor.3 NÍVEIS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO O nível de fundamentação e precisão pretendido está diretamente relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado.

à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. ao detalhamento da descrição das suas características. ao preço médio que seria obtido em negociações que atendessem à lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes. a elaboração de pesquisa de ocorrências de mercado. não estejam compelidas à negociação. numa situação em que as partes. 7. cuja definição técnica é a seguinte: • Entende-se por valor de mercado de um bem.5 DEFINIÇÃO TÉCNICA DO VALOR ESTABELECIDO De acordo com as disposições do solicitante. 7. para o imóvel avaliando. situados na região de influência. foram desenvolvidos diversos contatos junto a imobiliárias. desprezando-se informações incompletas e/ou inconsistentes. ao tratamento dispensado aos elementos. na coleta de dados para compor a amostra do mercado. no mercado vigente naquela data. exigiu inicialmente. . corretores autônomos. a uma data de referência. O resultado final desta etapa contabilizou o elenco de informações para o segmento de mercado. relativos a ofertas e transações reais de imóveis semelhantes.• • • • • • à sua atualidade. no presente laudo definimos o Valor de Mercado. Assim. agregaram-se outras informações disponíveis no nosso banco de dados. à confiabilidade de conjunto de elementos. agricultores e engenheiros agrônomos. possibilitando o estudo estatístico. ao valor arbitrado esteja compreendido por um intervalo de confiança máximo de 30%. em condições rotineiras e normais de mercado. a sua expressão monetária teórica e mais provável. para torna-los homogêneos.4 COLETA DE DADOS DE MERCADO A apropriação do real valor de mercado. conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação. Aos eventos coletados. Esta expressão monetária corresponderá teoricamente.

O autor não têm no presente. Na atividade agrícola consideramos como homogênea. nem contempla no futuro. tendo como principais culturas soja e milho. No melhor conhecimento do crédito do avaliador. que garantem a comercialização dos produtos. podendo ser considerada alta quando em solos corrigidos e adubados.7. • Todas as declarações/informações e valores. milho e trigo Na pecuária podemos citar a bovinocultura de corte e leite. deste laudo. Possui fertilidade média.6 DECLARAÇÃO EM CONFORMIDADE COM O CÓDIGO DE ÉTICA • • • • O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo signatário deste laudo. 8. bem como avicultura e suinocultura de corte. cultivo de lavouras temporárias como soja. tampouco aufere qualquer vantagem. onde se pode destacar o bom solo do local.1. com textura argilosa e solos profundos. são contemporâneas e válidas para a data de execução do laudo 8.1 CONTEXTO GERAL A atividade econômica é baseada na agropecuária.1. interesse no bem avaliando e tão pouco em relação ao solicitante. com algumas agroindústrias instaladas na região. opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados. .2 TOPOGRAFIA E CARACTERÍSTICAS DO SOLO A topografia é constituída com áreas suave onduladas. O signatário não tem nenhuma inclinação pessoal com relação à matéria envolvida neste laudo. a região possui uma grande área de plantio sendo esta localizada á beira lago de Itaipu.1 VISTORIA CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO A região se caracteriza por ser uma grande produtora de grãos. as análises. diligências e levantamento verdadeiros e corretos. 8. ou seja. 8.

passa a ponte queimada. estrada pavimentada e estradas readequadas e conservadas com cascalho. passando pelo município de Diamante D’ Oeste em direção á cidade de Santa Helena.1. transporte coletivo escolar. ali terá uma estrada ás esquerda que deve ser seguida até a sede da fazenda por mais 200 metros. existência de recursos hídricos. nessa entrada tem um ponto de ônibus. está relacionado com o tipo de solo. seguindo pela PR 488. entra na segunda entrada de pedra irregular as esquerda após a passagem da ponte. características topográficas. ao entrar segue a estrada por aproximadamente 800 metros.1.O valor das terras.4 ROTEIRO DE ACESSO AO IMÓVEL Vindo de cascavel. 8.5 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: .3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES A região possui energia elétrica. localização e condições de acesso. 8. 8.1. entre outros fatores. presença de melhoramentos bem dimensionados.

6 MAPA DE LOCALIZAÇÃO: 8.7 Pontos georreferenciados: Localiza-se a uma latitude 25º08’08.1.92” oeste. 53º55’37.8.90” sul.1. 8. estando a uma altitude de 630 metros.2 CARACTERÍSTICAS DO OBJETO DA AVALIAÇÃO .

% 11.00 4.7 9.60 0. contido no livro Sistema Brasileiro de Classificação de Solos. 8. sem a utilização de instrumento de medição. oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (declive entre 2 e 5%). As áreas e demais dimensões físicas foram retiradas dos documentos disponibilizados e já citadas neste laudo.4 HIDROGRAFIA O Imóvel avaliado não possui mata nativa. margem de córregos.08 100.000 4.4 Total 50.2.2 CLASSIFICAÇÃO DOS SOLOS 50. 8. 8.1 OCUPAÇÃO ATUAL DAS TERRAS DISCRIMINAÇÃO Lavoura Pastagem Área alagada (várzea) Reserva mata nativa Sede/outros ÁREA – ha 46. Classe VIII: Terras de abrigo de vida silvestre (banhados.800 PERCENTUAL .08 Os solos foram classificados como Latossolo.3 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DE SOLO A classe de capacidade de uso de solo foi determinada de acordo com Kozma.0 0.00 Classe II: Terras produtivas com relevo suavemente ondulado. CLASSE II III V ÁREA – ha 6.posssui uma pequena área alagada e nascentes em seu interior.5 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS . 8.0 0. e constam no quadro abaixo.As informações sobre os aspectos intrínsecos do imóvel foram observadas “in loco”.2.2. conforme levantamento da Embrapa – Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária.000 40.2.2. entorno de nascentes.0 TOTAL 8.8 78. etc).

2. 8. verões quentes com tendência de concentração das chuvas (temperatura média superior a 22° C). telhas fibrocimento ÁREA – m² 112. predominam propriedades cuja atividade principal é a agricultura anual. Possui textura argilosa.7 QUALIDADE DE ACESSO AO IMÓVEL CIRCULAÇÃO Situação Boa Tipo de estrada Primeira classe não asfaltada Importância das distâncias Significativa Praticabilidade durante o ano Ano todo Escala de valor 0.8 BENFEITORIAS Nº 01 03 NOME DO PRÉDIO 1 casa sede 1 barracao pré moldado DESCRIÇÃO Alvenaria. 8.00 165. devido a características de solo e relevo.10 CONSIDERAÇÕES FINAIS A região é caracterizada pela homogeneidade relativa às atividades desenvolvidas.2. não apresentando erosão aparente. Não foi observada a presença de “Posseiros” ou ”Invasores” no interior do imóvel avaliando. forro. localização geográfica e infraestrutura disponível.9 COMENTÁRIOS SOBRE A PROPRIEDADE O imóvel avaliado possui ampla utilização comercial. sem estação seca definida. telhas fibrocimento Piso chão batido.2.A topografia é constituída como suave onduladas.91 8. boa profundidade e boa drenagem.00 8. invernos com geadas pouco frequentes (temperatura média inferior a 18° C). A pluviosidade anual fica em torno dos 1800mm 8.2.6 CLIMA Clima Subtropical Úmido Mesotérmico.2. . na ocasião da vistoria. No entorno do imóvel.

De acordo com os critérios escolhidos e com o nível de precisão foi realizado a homogeneização. Equivalência de tempo: sempre que possível. características físicas. grau de aproveitamento. A homogeneização e saneamento dos dados amostrais é o tratamento técnico dos preços observados. considerando as classes de capacidade de uso. utilizando-se os seguintes critérios: FATOR DE FONTE (OFERTA): Obtido através de um desconto de 15% para compensar a elasticidade natural das ofertas. os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.Regionalmente. adequação ao meio. etc. Estes elementos devem possuir os seguintes fatores de equivalência: • • • Equivalência de situação: dá-se preferência a locais da mesma situação. Equivalência de características: sempre que possível deve ocorrer a semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação. 8. a qual foi obtida mediante pesquisa realizada no próprio município. fazendo-se a correção da: • • SITUAÇÃO: em função da tabela criada pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preços proposta pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA. dos critérios das Normas para Avaliações. Os elementos situados fora desta zona serão devidamente homogeneizados. por representar a região geoeconômica do município em estudo. PREÇO PADRÃO(q): Obtido através dos critérios das Normas para Avaliações. sendo todos aproveitados. nas zonas de entorno do imóvel avaliando. após saneamento amostral.3 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS A coleta de dados formou uma amostra base de valores de mercado. não se observou influência valorizam-te típico no entorno. . mediante a aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que expressem as diferenças de atributos entre os imóveis pesquisados e o avaliando. utilização. resultando numa amostra composta por cinco elementos. levandose em conta sua vocação agropecuária.

a média e o desvio padrão. sendo que o valor do fator de melhoria para cada imóvel será o quociente entre a nota do imóvel em avaliação e a nota do imóvel pesquisado. CAMPO DE ARBÍTRIO: é definido como faixa pela qual o avaliador pode decidir. o estudo dos elementos suspeitos.95 0. com adoção de índices devidamente demonstrados no laudo. Utilizou-se a Distribuição “t” de Student (80% de probabilidade).00 0.95 0. a amostragem possui discrepâncias relativas à localização. 0.95 0.00 onde os demais fatores são os seguintes: Declive Até 5% De 5 a 10% Maior que 10% Coefic.85 0.90 0.80 FATOR DE TRANSPOSIÇÃO (Ft): refere-se às diferenças de valores ente imóveis situados em locais distintos. por mais assemelhados que os elementos sejam. sendo o mais adotado aquele que considera a situação paradigma num terreno plano. uma vez que. o campo de arbítrio e o valor unitário médio do imóvel paradigma estão demonstrados anexo. Os valores finais pesquisados.90 0.80 Aclive Suave Acentuado Coefic. MELHORIA/MECANIZAÇÃO 90 a 100% 80 a 89% 70 a 79% 60 a 69% 50 a 59% COEFICIENTE 1. será feita a devida correção após a homogeneização dos itens acima. comparando a condição do solo superficial entre o imóvel avaliando e os elementos pesquisados. 0. .90 FATOR DE MECANIZAÇÃO (Fm): a existência de melhorias sobre a terra nua é um item relevante na valorização do imóvel. sendo a condição paradigma igual a 100 correspondendo à superfície 100% mecanizada.• • • CULTURAS: Não se aplica SEMOVENTES: Não se aplica DIMENSÃO: caso verificada a existência de influência da área no valor unitário. FATOR DE TOPOGRAFIA (Ft): corrige as diferenças entre imóveis cujo perfil topográfico difere. com coeficiente 1.

podemos mencionar as seguintes: • • • • • • • • Localização do imóvel e condições de acesso. o imóvel avaliando apresenta mercado um pouco restrito.800. com expectativa de alienação entre 10 e 20 meses. etc.00 (Um Milhão cento e vinte e quatro mil e quatrocentos reais) Data de referência da avaliação 15/10/2011 Baixa (terras/recursos naturais/melhoria das terras) Depreciabilidade 8. não representam um número exato.6 CLASSIFICAÇÃO QUANTO A LIQUIDEZ: NORMAL.600. de acordo com características do imóvel avaliando e condições de mercado observadas.00 Valor total de mercado R$ 1.8. Devido a características já mencionadas neste laudo. 9.00 Média (Construções/benfeitorias/equipamentos) 70. Classe e capacidade de uso do solo. Características geoeconômicas da região. e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel.4 VALOR DE MERCADO Entre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de comercialização. CONCLUSÃO É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel. Quantidade.400.053. influenciando diretamente no seu valor comercial. Mercado imobiliário. qualidade e funcionalidade das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas. Distância dos mercados consumidores dos produtos explorados.5 DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL Valor (R$) 1. 8. dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações. Condições de obsolescência. dentro das . numa data de referência.124. Equilíbrio econômico do empreendimento.

TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer. inferiores ou superiores. sendo esta assinada. dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas.condições de mercado vigente. Isto não significa que eventuais negociações não possam ser efetivadas por valores diferentes destes. 10. rubricadas. contendo 16 anexos. encerramos o presente laudo que consta de 16 páginas impressas eletronicamente de um só lado. 20 de setembro de 2011 . Cascavel.

ANEXOS Coleta de dados para avaliação das terras: Propriedade 1 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Rotta Área total 30 hectares 29.5 hectares mecanizados para plantio 18 hectares classe II 12 hectares classe III 01 casa alvenaria 01 barracão pré moldado Situação de circulação muito boa Fica a 6 quilômetros do município Preço: R$ 25.63 por hectare Valor total: 776.97 Propriedade 2 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Valdir Cagol Área total 25 hectares .891.748.

00 Propriedade 3 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ladir Ferrari Área total 48 hectares 2 hectares de reserva legal 1 hectare de sede e outras 38 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe II 30 hectares classe III .288.1 hectare de sede e outras 24 hectares mecanizados para plantio 12 hectares classe II 13 hectares classe III 01 casa de madeira 01 estrebaria Situação de circulação boa 18 quilômetros distantes do município Preço: R$ 18.00 por hectare Valor total: 457.200.

000.294.00 Propriedade 4 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Edson Miotto Área total 22 hectares 1 hectare de mata nativa 1 hectare de sede e outras 23 hectares mecanizados para plantio 5 hectares classe II 20 hectares classe III Situação de circulação ótima 01 casa em alvenaria sede 200 m2 01 galpão em alvenaria 400 m2 4 quilômetros distantes do município .Situação de circulação ótima 01 casa sede 100 m2 01 barracão pré moldado 15 quilômetros distantes do município Preço: R$ 30.500.00 por hectare Valor total: 1.

000.070.37 .307.000.00 por hectare Valor total: 600.Preço: R$ 24.00 Propriedade 5 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Baú Área total 23 hectares 23 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe I 15 hectares classe II Situação de circulação boa 21 quilômetros distantes do município Preço: R$ 23.41 por hectare Valor total: 536.

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