FACULDADE ASSIS GURGACZ – FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

CASCAVEL 2011

FACULDADE ASSIS GURGACZ - FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

Trabalho apresentado como pré-requisito para aprovação na disciplina de Avaliações e Perícias Rurais, do curso de Agronomia da Faculdade Assis Gurgacz. Prof. Orientador:Manoel Marcio Chaves.

CASCAVEL 2011

600.124.00 Valor das Benfeitorias R$ 70.053.800.832 Município: Céu Azul/PR FOTOGRAFIA DA PROPRIEDADE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Valor da Terra Nua R$ 1.LAUDO DE AVALIACAO DE IMÓVEL RURAL SOLICITANTE: Banco do Brasil PROPRIETÁRIO: Lauro Fillwock DADOS DO IMÓVEL AVALIADO Matrícula: 10.00 .400.00 Valor Total de Mercado R$ 1.

bem como as etapas e informações necessárias à execução e fundamentação do trabalho. INTRODUÇÃO AAPC – avaliações patrimoniais e consultoria s/c Ltda. com bom aproveitamento. PROPRIETÁRIO NOME: Lauro Fillwock CPF : 10. ENGENHEIRO RESPONSÁVEL Altair Rodrigues 1. procedeu à avaliação do imóvel conhecido como Fazenda Mesquita. A vistoria foi realizada no dia 20 de setembro de 2011. localizado no Município e Comarca de Santa Helena.559-01 ENDEREÇO: Linha Santa Luzia MUNICÍPIO: Céu Azul . estruturas de apoio bem dimensionadas. estão apresentados em capítulos específicos. O valor de um imóvel rural e a sua atração no mercado imobiliário está diretamente relacionado com a capacidade de gerar renda e valorização. através do Engenheiro AgrônomoFernando Portillo e por solicitação do Banco do Brasil.DATA DA AVALIAÇÃO: 20/09/2011 EMPRESA APC . Propriedades rurais bem localizadas.. sendo possível avistar e identificar suas características. O resultado da avaliação. com relevo que permita a mecanização possuem melhor liquidez. distribuídos no corpo do laudo e em seus anexos. Os valores foram determinados após análise de ofertas e opiniões de corretores e pessoas atuantes no meio rural do Município de Céu Azul. Na ocasião da pesquisa de mercado foram detectados negócios realizados com imóveis de características semelhantes ao imóvel avaliando. 2.AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C Ltda. onde foram percorridos pontos do interior e do perímetro do referido imóvel rural.

4. de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas . sem qualquer instrumento de medição. . para a sua aplicação foi necessário consultar também a Lei Federal nº 4504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – ETA .832 Área/ha 50.ABNT.8 Total 6.8 Para uma melhor compreensão da sistemática adotada na avaliação. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO Lote Lote Rural N° 384 da Gleba Guairacá n°3 Matrícula 10. regulamenta e fixa as diretrizes para avaliação de imóveis rurais. 7. sendo a NBR 14653-3. atendemos ao disposto na Norma Oficial de Avaliação de Imóveis Rurais para o Brasil.3. Como a própria Norma recomenda. e confrontados através de observação visual. como também a situação jurídica do imóvel foi considerada livre e desembaraçada de qualquer ônus. 7. FINALIDADE Banco de dados do solicitante. através da NBR 14653-1 – Norma para Avaliação de Bens. Quaisquer alterações nas informações disponibilizadas podem modificar as conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel.1 METODOLOGIA NORMAS TÉCNICAS A Associação Brasileirade Normas Técnicas – ABNT. As conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel avaliado foram baseadas nos documentos fornecidos abaixo. OBJETIVO Identificar o valor de mercado do imóvel citado no item cinco.Brasil/Estados Unidos (1971). CONDIÇÕES ESPECIAIS 50. 5.

para avaliação de imóveis rurais.3 NÍVEIS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO O nível de fundamentação e precisão pretendido está diretamente relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado. itens 9.2 CRITÉRIO ADOTADO O critério básico aplicável para determinar o valor do imóvel foi através de metodologia prevista na NBR-14653-3 da ABNT. 7. devem ser justificados por inferência estatística ou por homogeneização. bem como a metodologia utilizada para a confecção do laudo técnico. extraídos do mercado imobiliário. sua situação geoeconômica e a disponibilidade de dados seguros. Nível Fundamentação Precisão Grau I III NBR 14653-3.5 74 pontos 24.67 % amplitude do intervalo de confiança 80% A coleta de amostra comparativa com dados heterogêneos. torna imperiosa a utilização da homogeneização fundamentada.O detalhamento de interpretação das especificações das Normas da ABNT são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE. estatisticamente. 7. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado. No presente caso. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e consequentemente. no valor. que minimize a variação causada pelas diferenças entre os dados disponíveis. adotamos: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado “Define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. respeitados os níveis de rigor definidos nesta Norma. A qualidade das amostras deve estar assegurada quanto: • à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação. tendo em vista a natureza do imóvel avaliando. como amostra do mercado imobiliário". .4 e 9.

conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação.• • • • • • à sua atualidade. no presente laudo definimos o Valor de Mercado. a uma data de referência. a elaboração de pesquisa de ocorrências de mercado. . para torna-los homogêneos. agricultores e engenheiros agrônomos. à confiabilidade de conjunto de elementos. numa situação em que as partes. ao detalhamento da descrição das suas características. Esta expressão monetária corresponderá teoricamente. em condições rotineiras e normais de mercado. ao valor arbitrado esteja compreendido por um intervalo de confiança máximo de 30%. para o imóvel avaliando. à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. foram desenvolvidos diversos contatos junto a imobiliárias. O resultado final desta etapa contabilizou o elenco de informações para o segmento de mercado. Assim. desprezando-se informações incompletas e/ou inconsistentes. Aos eventos coletados. relativos a ofertas e transações reais de imóveis semelhantes. cuja definição técnica é a seguinte: • Entende-se por valor de mercado de um bem. ao preço médio que seria obtido em negociações que atendessem à lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes. corretores autônomos. a sua expressão monetária teórica e mais provável. não estejam compelidas à negociação. no mercado vigente naquela data.4 COLETA DE DADOS DE MERCADO A apropriação do real valor de mercado. na coleta de dados para compor a amostra do mercado. situados na região de influência. possibilitando o estudo estatístico.5 DEFINIÇÃO TÉCNICA DO VALOR ESTABELECIDO De acordo com as disposições do solicitante. exigiu inicialmente. agregaram-se outras informações disponíveis no nosso banco de dados. ao tratamento dispensado aos elementos. 7. 7.

7. a região possui uma grande área de plantio sendo esta localizada á beira lago de Itaipu.1. ou seja. tampouco aufere qualquer vantagem. tendo como principais culturas soja e milho.1.6 DECLARAÇÃO EM CONFORMIDADE COM O CÓDIGO DE ÉTICA • • • • O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo signatário deste laudo. onde se pode destacar o bom solo do local. O signatário não tem nenhuma inclinação pessoal com relação à matéria envolvida neste laudo. diligências e levantamento verdadeiros e corretos. são contemporâneas e válidas para a data de execução do laudo 8. No melhor conhecimento do crédito do avaliador. que garantem a comercialização dos produtos. milho e trigo Na pecuária podemos citar a bovinocultura de corte e leite.1 CONTEXTO GERAL A atividade econômica é baseada na agropecuária. 8. Possui fertilidade média. nem contempla no futuro.1 VISTORIA CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO A região se caracteriza por ser uma grande produtora de grãos. cultivo de lavouras temporárias como soja. 8. com textura argilosa e solos profundos. O autor não têm no presente. deste laudo. . bem como avicultura e suinocultura de corte. Na atividade agrícola consideramos como homogênea.2 TOPOGRAFIA E CARACTERÍSTICAS DO SOLO A topografia é constituída com áreas suave onduladas. • Todas as declarações/informações e valores. com algumas agroindústrias instaladas na região. as análises. podendo ser considerada alta quando em solos corrigidos e adubados. interesse no bem avaliando e tão pouco em relação ao solicitante. opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados. 8.

ao entrar segue a estrada por aproximadamente 800 metros. entra na segunda entrada de pedra irregular as esquerda após a passagem da ponte. está relacionado com o tipo de solo. ali terá uma estrada ás esquerda que deve ser seguida até a sede da fazenda por mais 200 metros. 8.1. 8. localização e condições de acesso. estrada pavimentada e estradas readequadas e conservadas com cascalho.5 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: . 8.1.O valor das terras.1. presença de melhoramentos bem dimensionados.4 ROTEIRO DE ACESSO AO IMÓVEL Vindo de cascavel. passando pelo município de Diamante D’ Oeste em direção á cidade de Santa Helena. transporte coletivo escolar. seguindo pela PR 488. entre outros fatores. existência de recursos hídricos.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES A região possui energia elétrica. passa a ponte queimada. características topográficas. nessa entrada tem um ponto de ônibus.

90” sul.8.1. estando a uma altitude de 630 metros. 53º55’37. 8.7 Pontos georreferenciados: Localiza-se a uma latitude 25º08’08.6 MAPA DE LOCALIZAÇÃO: 8.2 CARACTERÍSTICAS DO OBJETO DA AVALIAÇÃO .1.92” oeste.

4 Total 50.2.0 TOTAL 8. sem a utilização de instrumento de medição. margem de córregos.2.7 9. conforme levantamento da Embrapa – Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária. CLASSE II III V ÁREA – ha 6.2. 8.1 OCUPAÇÃO ATUAL DAS TERRAS DISCRIMINAÇÃO Lavoura Pastagem Área alagada (várzea) Reserva mata nativa Sede/outros ÁREA – ha 46.60 0.8 78. oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (declive entre 2 e 5%).08 Os solos foram classificados como Latossolo.4 HIDROGRAFIA O Imóvel avaliado não possui mata nativa.000 40. Classe VIII: Terras de abrigo de vida silvestre (banhados.As informações sobre os aspectos intrínsecos do imóvel foram observadas “in loco”. 8.% 11.0 0.000 4.2.posssui uma pequena área alagada e nascentes em seu interior.00 Classe II: Terras produtivas com relevo suavemente ondulado. 8.800 PERCENTUAL . etc).2. e constam no quadro abaixo.08 100.5 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS . As áreas e demais dimensões físicas foram retiradas dos documentos disponibilizados e já citadas neste laudo.0 0.2 CLASSIFICAÇÃO DOS SOLOS 50.00 4.3 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DE SOLO A classe de capacidade de uso de solo foi determinada de acordo com Kozma. entorno de nascentes. contido no livro Sistema Brasileiro de Classificação de Solos. 8.

Possui textura argilosa.00 165. No entorno do imóvel.2. na ocasião da vistoria.2. predominam propriedades cuja atividade principal é a agricultura anual. não apresentando erosão aparente.00 8.91 8.2.8 BENFEITORIAS Nº 01 03 NOME DO PRÉDIO 1 casa sede 1 barracao pré moldado DESCRIÇÃO Alvenaria. localização geográfica e infraestrutura disponível. telhas fibrocimento Piso chão batido. A pluviosidade anual fica em torno dos 1800mm 8. 8. telhas fibrocimento ÁREA – m² 112. Não foi observada a presença de “Posseiros” ou ”Invasores” no interior do imóvel avaliando.6 CLIMA Clima Subtropical Úmido Mesotérmico. boa profundidade e boa drenagem. . verões quentes com tendência de concentração das chuvas (temperatura média superior a 22° C). invernos com geadas pouco frequentes (temperatura média inferior a 18° C). 8. sem estação seca definida. forro.7 QUALIDADE DE ACESSO AO IMÓVEL CIRCULAÇÃO Situação Boa Tipo de estrada Primeira classe não asfaltada Importância das distâncias Significativa Praticabilidade durante o ano Ano todo Escala de valor 0.2.2.A topografia é constituída como suave onduladas.10 CONSIDERAÇÕES FINAIS A região é caracterizada pela homogeneidade relativa às atividades desenvolvidas.9 COMENTÁRIOS SOBRE A PROPRIEDADE O imóvel avaliado possui ampla utilização comercial. devido a características de solo e relevo.

não se observou influência valorizam-te típico no entorno. a qual foi obtida mediante pesquisa realizada no próprio município. De acordo com os critérios escolhidos e com o nível de precisão foi realizado a homogeneização. considerando as classes de capacidade de uso. adequação ao meio. por representar a região geoeconômica do município em estudo. resultando numa amostra composta por cinco elementos. . A homogeneização e saneamento dos dados amostrais é o tratamento técnico dos preços observados. grau de aproveitamento. 8. características físicas.Regionalmente. levandose em conta sua vocação agropecuária. os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. sendo todos aproveitados. mediante a aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que expressem as diferenças de atributos entre os imóveis pesquisados e o avaliando. dos critérios das Normas para Avaliações. após saneamento amostral. Equivalência de tempo: sempre que possível. fazendo-se a correção da: • • SITUAÇÃO: em função da tabela criada pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preços proposta pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA. Estes elementos devem possuir os seguintes fatores de equivalência: • • • Equivalência de situação: dá-se preferência a locais da mesma situação. nas zonas de entorno do imóvel avaliando. utilização. etc. Os elementos situados fora desta zona serão devidamente homogeneizados. utilizando-se os seguintes critérios: FATOR DE FONTE (OFERTA): Obtido através de um desconto de 15% para compensar a elasticidade natural das ofertas.3 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS A coleta de dados formou uma amostra base de valores de mercado. PREÇO PADRÃO(q): Obtido através dos critérios das Normas para Avaliações. Equivalência de características: sempre que possível deve ocorrer a semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação.

0.00 0. comparando a condição do solo superficial entre o imóvel avaliando e os elementos pesquisados. CAMPO DE ARBÍTRIO: é definido como faixa pela qual o avaliador pode decidir.85 0. Os valores finais pesquisados. sendo que o valor do fator de melhoria para cada imóvel será o quociente entre a nota do imóvel em avaliação e a nota do imóvel pesquisado.80 FATOR DE TRANSPOSIÇÃO (Ft): refere-se às diferenças de valores ente imóveis situados em locais distintos. sendo o mais adotado aquele que considera a situação paradigma num terreno plano. Utilizou-se a Distribuição “t” de Student (80% de probabilidade). com coeficiente 1. por mais assemelhados que os elementos sejam. com adoção de índices devidamente demonstrados no laudo.95 0.90 0. . 0.95 0. será feita a devida correção após a homogeneização dos itens acima. a média e o desvio padrão. a amostragem possui discrepâncias relativas à localização.95 0. sendo a condição paradigma igual a 100 correspondendo à superfície 100% mecanizada.90 0. MELHORIA/MECANIZAÇÃO 90 a 100% 80 a 89% 70 a 79% 60 a 69% 50 a 59% COEFICIENTE 1.90 FATOR DE MECANIZAÇÃO (Fm): a existência de melhorias sobre a terra nua é um item relevante na valorização do imóvel. o estudo dos elementos suspeitos. FATOR DE TOPOGRAFIA (Ft): corrige as diferenças entre imóveis cujo perfil topográfico difere. o campo de arbítrio e o valor unitário médio do imóvel paradigma estão demonstrados anexo. uma vez que.00 onde os demais fatores são os seguintes: Declive Até 5% De 5 a 10% Maior que 10% Coefic.• • • CULTURAS: Não se aplica SEMOVENTES: Não se aplica DIMENSÃO: caso verificada a existência de influência da área no valor unitário.80 Aclive Suave Acentuado Coefic.

Características geoeconômicas da região. de acordo com características do imóvel avaliando e condições de mercado observadas. não representam um número exato. qualidade e funcionalidade das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas. etc.4 VALOR DE MERCADO Entre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de comercialização. 9. Equilíbrio econômico do empreendimento.00 (Um Milhão cento e vinte e quatro mil e quatrocentos reais) Data de referência da avaliação 15/10/2011 Baixa (terras/recursos naturais/melhoria das terras) Depreciabilidade 8. o imóvel avaliando apresenta mercado um pouco restrito.6 CLASSIFICAÇÃO QUANTO A LIQUIDEZ: NORMAL.600.00 Valor total de mercado R$ 1. Condições de obsolescência. e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel.00 Média (Construções/benfeitorias/equipamentos) 70.124. Distância dos mercados consumidores dos produtos explorados. dentro das . com expectativa de alienação entre 10 e 20 meses.800. Mercado imobiliário. influenciando diretamente no seu valor comercial. Quantidade. Devido a características já mencionadas neste laudo.5 DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL Valor (R$) 1.400.053. 8. CONCLUSÃO É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel.8. podemos mencionar as seguintes: • • • • • • • • Localização do imóvel e condições de acesso. numa data de referência. dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações. Classe e capacidade de uso do solo.

rubricadas. 20 de setembro de 2011 . sendo esta assinada. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer.condições de mercado vigente. Cascavel. Isto não significa que eventuais negociações não possam ser efetivadas por valores diferentes destes. encerramos o presente laudo que consta de 16 páginas impressas eletronicamente de um só lado. contendo 16 anexos. dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas. 10. inferiores ou superiores.

891.ANEXOS Coleta de dados para avaliação das terras: Propriedade 1 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Rotta Área total 30 hectares 29.63 por hectare Valor total: 776.748.97 Propriedade 2 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Valdir Cagol Área total 25 hectares .5 hectares mecanizados para plantio 18 hectares classe II 12 hectares classe III 01 casa alvenaria 01 barracão pré moldado Situação de circulação muito boa Fica a 6 quilômetros do município Preço: R$ 25.

288.200.00 Propriedade 3 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ladir Ferrari Área total 48 hectares 2 hectares de reserva legal 1 hectare de sede e outras 38 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe II 30 hectares classe III .1 hectare de sede e outras 24 hectares mecanizados para plantio 12 hectares classe II 13 hectares classe III 01 casa de madeira 01 estrebaria Situação de circulação boa 18 quilômetros distantes do município Preço: R$ 18.00 por hectare Valor total: 457.

294.00 Propriedade 4 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Edson Miotto Área total 22 hectares 1 hectare de mata nativa 1 hectare de sede e outras 23 hectares mecanizados para plantio 5 hectares classe II 20 hectares classe III Situação de circulação ótima 01 casa em alvenaria sede 200 m2 01 galpão em alvenaria 400 m2 4 quilômetros distantes do município .00 por hectare Valor total: 1.Situação de circulação ótima 01 casa sede 100 m2 01 barracão pré moldado 15 quilômetros distantes do município Preço: R$ 30.000.500.

41 por hectare Valor total: 536.Preço: R$ 24.000.00 por hectare Valor total: 600.00 Propriedade 5 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Baú Área total 23 hectares 23 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe I 15 hectares classe II Situação de circulação boa 21 quilômetros distantes do município Preço: R$ 23.070.307.000.37 .

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