FACULDADE ASSIS GURGACZ – FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

CASCAVEL 2011

FACULDADE ASSIS GURGACZ - FAG

ALTAIR RODRIGUES ARIÁDINE TODESCHINI DOGLAS BASSEGIO JOÃO MARCOS FILLWOCK LEONARDO WISNIEWSKI CARBONI PABLO BONAN

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

Trabalho apresentado como pré-requisito para aprovação na disciplina de Avaliações e Perícias Rurais, do curso de Agronomia da Faculdade Assis Gurgacz. Prof. Orientador:Manoel Marcio Chaves.

CASCAVEL 2011

00 Valor das Benfeitorias R$ 70.053.600.400.LAUDO DE AVALIACAO DE IMÓVEL RURAL SOLICITANTE: Banco do Brasil PROPRIETÁRIO: Lauro Fillwock DADOS DO IMÓVEL AVALIADO Matrícula: 10.124.00 Valor Total de Mercado R$ 1.00 .832 Município: Céu Azul/PR FOTOGRAFIA DA PROPRIEDADE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Valor da Terra Nua R$ 1.800.

onde foram percorridos pontos do interior e do perímetro do referido imóvel rural. localizado no Município e Comarca de Santa Helena. sendo possível avistar e identificar suas características. PROPRIETÁRIO NOME: Lauro Fillwock CPF : 10. estão apresentados em capítulos específicos. com bom aproveitamento.AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C Ltda. Os valores foram determinados após análise de ofertas e opiniões de corretores e pessoas atuantes no meio rural do Município de Céu Azul. A vistoria foi realizada no dia 20 de setembro de 2011.559-01 ENDEREÇO: Linha Santa Luzia MUNICÍPIO: Céu Azul . estruturas de apoio bem dimensionadas.DATA DA AVALIAÇÃO: 20/09/2011 EMPRESA APC . através do Engenheiro AgrônomoFernando Portillo e por solicitação do Banco do Brasil. Propriedades rurais bem localizadas. 2.. ENGENHEIRO RESPONSÁVEL Altair Rodrigues 1. INTRODUÇÃO AAPC – avaliações patrimoniais e consultoria s/c Ltda. com relevo que permita a mecanização possuem melhor liquidez. bem como as etapas e informações necessárias à execução e fundamentação do trabalho. distribuídos no corpo do laudo e em seus anexos. procedeu à avaliação do imóvel conhecido como Fazenda Mesquita. Na ocasião da pesquisa de mercado foram detectados negócios realizados com imóveis de características semelhantes ao imóvel avaliando. O valor de um imóvel rural e a sua atração no mercado imobiliário está diretamente relacionado com a capacidade de gerar renda e valorização. O resultado da avaliação.

através da NBR 14653-1 – Norma para Avaliação de Bens.Brasil/Estados Unidos (1971). IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO Lote Lote Rural N° 384 da Gleba Guairacá n°3 Matrícula 10. para a sua aplicação foi necessário consultar também a Lei Federal nº 4504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – ETA . sem qualquer instrumento de medição. de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas . sendo a NBR 14653-3. 7.8 Total 6. como também a situação jurídica do imóvel foi considerada livre e desembaraçada de qualquer ônus.1 METODOLOGIA NORMAS TÉCNICAS A Associação Brasileirade Normas Técnicas – ABNT. 4. 7. OBJETIVO Identificar o valor de mercado do imóvel citado no item cinco. regulamenta e fixa as diretrizes para avaliação de imóveis rurais.3. atendemos ao disposto na Norma Oficial de Avaliação de Imóveis Rurais para o Brasil. 5. CONDIÇÕES ESPECIAIS 50. e confrontados através de observação visual.ABNT.8 Para uma melhor compreensão da sistemática adotada na avaliação. Quaisquer alterações nas informações disponibilizadas podem modificar as conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel. As conclusões sobre o valor atribuído ao imóvel avaliado foram baseadas nos documentos fornecidos abaixo.832 Área/ha 50. FINALIDADE Banco de dados do solicitante. . Como a própria Norma recomenda.

2 CRITÉRIO ADOTADO O critério básico aplicável para determinar o valor do imóvel foi através de metodologia prevista na NBR-14653-3 da ABNT. extraídos do mercado imobiliário. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado. 7. devem ser justificados por inferência estatística ou por homogeneização. como amostra do mercado imobiliário".5 74 pontos 24. respeitados os níveis de rigor definidos nesta Norma.4 e 9. sua situação geoeconômica e a disponibilidade de dados seguros. 7.67 % amplitude do intervalo de confiança 80% A coleta de amostra comparativa com dados heterogêneos. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e consequentemente.O detalhamento de interpretação das especificações das Normas da ABNT são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE. . bem como a metodologia utilizada para a confecção do laudo técnico. A qualidade das amostras deve estar assegurada quanto: • à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação. itens 9. Nível Fundamentação Precisão Grau I III NBR 14653-3. No presente caso. torna imperiosa a utilização da homogeneização fundamentada. adotamos: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado “Define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. tendo em vista a natureza do imóvel avaliando. estatisticamente.para avaliação de imóveis rurais. que minimize a variação causada pelas diferenças entre os dados disponíveis. no valor.3 NÍVEIS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO O nível de fundamentação e precisão pretendido está diretamente relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado.

ao valor arbitrado esteja compreendido por um intervalo de confiança máximo de 30%. Esta expressão monetária corresponderá teoricamente. agricultores e engenheiros agrônomos.4 COLETA DE DADOS DE MERCADO A apropriação do real valor de mercado. corretores autônomos. Assim. Aos eventos coletados. relativos a ofertas e transações reais de imóveis semelhantes. 7. cuja definição técnica é a seguinte: • Entende-se por valor de mercado de um bem. ao tratamento dispensado aos elementos. numa situação em que as partes. 7. conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação. a sua expressão monetária teórica e mais provável. para torna-los homogêneos. no presente laudo definimos o Valor de Mercado. O resultado final desta etapa contabilizou o elenco de informações para o segmento de mercado. para o imóvel avaliando. exigiu inicialmente.5 DEFINIÇÃO TÉCNICA DO VALOR ESTABELECIDO De acordo com as disposições do solicitante. foram desenvolvidos diversos contatos junto a imobiliárias. possibilitando o estudo estatístico. ao preço médio que seria obtido em negociações que atendessem à lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes. no mercado vigente naquela data. a uma data de referência. na coleta de dados para compor a amostra do mercado. à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. situados na região de influência. à confiabilidade de conjunto de elementos. em condições rotineiras e normais de mercado. ao detalhamento da descrição das suas características. não estejam compelidas à negociação. agregaram-se outras informações disponíveis no nosso banco de dados. desprezando-se informações incompletas e/ou inconsistentes. a elaboração de pesquisa de ocorrências de mercado.• • • • • • à sua atualidade. .

. cultivo de lavouras temporárias como soja. • Todas as declarações/informações e valores. que garantem a comercialização dos produtos. O autor não têm no presente. 8. interesse no bem avaliando e tão pouco em relação ao solicitante.1 CONTEXTO GERAL A atividade econômica é baseada na agropecuária. a região possui uma grande área de plantio sendo esta localizada á beira lago de Itaipu. diligências e levantamento verdadeiros e corretos. com algumas agroindústrias instaladas na região.1. O signatário não tem nenhuma inclinação pessoal com relação à matéria envolvida neste laudo. Possui fertilidade média. bem como avicultura e suinocultura de corte.7.6 DECLARAÇÃO EM CONFORMIDADE COM O CÓDIGO DE ÉTICA • • • • O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo signatário deste laudo. onde se pode destacar o bom solo do local. são contemporâneas e válidas para a data de execução do laudo 8. ou seja. podendo ser considerada alta quando em solos corrigidos e adubados. as análises. milho e trigo Na pecuária podemos citar a bovinocultura de corte e leite. tendo como principais culturas soja e milho. 8. tampouco aufere qualquer vantagem. opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados. 8. Na atividade agrícola consideramos como homogênea.2 TOPOGRAFIA E CARACTERÍSTICAS DO SOLO A topografia é constituída com áreas suave onduladas. deste laudo.1 VISTORIA CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO A região se caracteriza por ser uma grande produtora de grãos.1. No melhor conhecimento do crédito do avaliador. com textura argilosa e solos profundos. nem contempla no futuro.

1. existência de recursos hídricos. 8. 8. passando pelo município de Diamante D’ Oeste em direção á cidade de Santa Helena.1. entra na segunda entrada de pedra irregular as esquerda após a passagem da ponte.O valor das terras. está relacionado com o tipo de solo.4 ROTEIRO DE ACESSO AO IMÓVEL Vindo de cascavel. nessa entrada tem um ponto de ônibus. transporte coletivo escolar. localização e condições de acesso.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES A região possui energia elétrica. entre outros fatores. passa a ponte queimada. seguindo pela PR 488. presença de melhoramentos bem dimensionados.5 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: . 8. estrada pavimentada e estradas readequadas e conservadas com cascalho. ali terá uma estrada ás esquerda que deve ser seguida até a sede da fazenda por mais 200 metros. ao entrar segue a estrada por aproximadamente 800 metros.1. características topográficas.

2 CARACTERÍSTICAS DO OBJETO DA AVALIAÇÃO .92” oeste.1. estando a uma altitude de 630 metros. 53º55’37.8. 8.6 MAPA DE LOCALIZAÇÃO: 8.7 Pontos georreferenciados: Localiza-se a uma latitude 25º08’08.90” sul.1.

5 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS .000 4. entorno de nascentes.7 9.00 Classe II: Terras produtivas com relevo suavemente ondulado.posssui uma pequena área alagada e nascentes em seu interior.2 CLASSIFICAÇÃO DOS SOLOS 50. sem a utilização de instrumento de medição.2.00 4. etc).08 100.2. conforme levantamento da Embrapa – Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária.0 0.800 PERCENTUAL .000 40. margem de córregos.2. 8. Classe VIII: Terras de abrigo de vida silvestre (banhados.60 0. As áreas e demais dimensões físicas foram retiradas dos documentos disponibilizados e já citadas neste laudo. 8.1 OCUPAÇÃO ATUAL DAS TERRAS DISCRIMINAÇÃO Lavoura Pastagem Área alagada (várzea) Reserva mata nativa Sede/outros ÁREA – ha 46.0 0.2. CLASSE II III V ÁREA – ha 6.0 TOTAL 8.08 Os solos foram classificados como Latossolo. oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (declive entre 2 e 5%).8 78. e constam no quadro abaixo. 8.4 HIDROGRAFIA O Imóvel avaliado não possui mata nativa.4 Total 50.2. contido no livro Sistema Brasileiro de Classificação de Solos.% 11.3 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DE SOLO A classe de capacidade de uso de solo foi determinada de acordo com Kozma.As informações sobre os aspectos intrínsecos do imóvel foram observadas “in loco”. 8.

2. A pluviosidade anual fica em torno dos 1800mm 8. invernos com geadas pouco frequentes (temperatura média inferior a 18° C). boa profundidade e boa drenagem. não apresentando erosão aparente.2.8 BENFEITORIAS Nº 01 03 NOME DO PRÉDIO 1 casa sede 1 barracao pré moldado DESCRIÇÃO Alvenaria.7 QUALIDADE DE ACESSO AO IMÓVEL CIRCULAÇÃO Situação Boa Tipo de estrada Primeira classe não asfaltada Importância das distâncias Significativa Praticabilidade durante o ano Ano todo Escala de valor 0.2. No entorno do imóvel. verões quentes com tendência de concentração das chuvas (temperatura média superior a 22° C).00 8. 8.10 CONSIDERAÇÕES FINAIS A região é caracterizada pela homogeneidade relativa às atividades desenvolvidas.91 8.A topografia é constituída como suave onduladas. Não foi observada a presença de “Posseiros” ou ”Invasores” no interior do imóvel avaliando.9 COMENTÁRIOS SOBRE A PROPRIEDADE O imóvel avaliado possui ampla utilização comercial. forro.2. 8. sem estação seca definida.6 CLIMA Clima Subtropical Úmido Mesotérmico. . predominam propriedades cuja atividade principal é a agricultura anual.00 165. localização geográfica e infraestrutura disponível. na ocasião da vistoria. devido a características de solo e relevo.2. telhas fibrocimento Piso chão batido. Possui textura argilosa. telhas fibrocimento ÁREA – m² 112.

A homogeneização e saneamento dos dados amostrais é o tratamento técnico dos preços observados. utilizando-se os seguintes critérios: FATOR DE FONTE (OFERTA): Obtido através de um desconto de 15% para compensar a elasticidade natural das ofertas. . por representar a região geoeconômica do município em estudo. nas zonas de entorno do imóvel avaliando. resultando numa amostra composta por cinco elementos. sendo todos aproveitados. 8. mediante a aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que expressem as diferenças de atributos entre os imóveis pesquisados e o avaliando. não se observou influência valorizam-te típico no entorno. dos critérios das Normas para Avaliações. Equivalência de tempo: sempre que possível. considerando as classes de capacidade de uso.Regionalmente. grau de aproveitamento. adequação ao meio. Equivalência de características: sempre que possível deve ocorrer a semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação. a qual foi obtida mediante pesquisa realizada no próprio município. PREÇO PADRÃO(q): Obtido através dos critérios das Normas para Avaliações. fazendo-se a correção da: • • SITUAÇÃO: em função da tabela criada pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA CLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preços proposta pelo engenheiro Miguel Carlos Fontoura da KOZMA. os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. levandose em conta sua vocação agropecuária.3 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS A coleta de dados formou uma amostra base de valores de mercado. após saneamento amostral. características físicas. etc. Os elementos situados fora desta zona serão devidamente homogeneizados. Estes elementos devem possuir os seguintes fatores de equivalência: • • • Equivalência de situação: dá-se preferência a locais da mesma situação. De acordo com os critérios escolhidos e com o nível de precisão foi realizado a homogeneização. utilização.

80 Aclive Suave Acentuado Coefic. a média e o desvio padrão. o campo de arbítrio e o valor unitário médio do imóvel paradigma estão demonstrados anexo. FATOR DE TOPOGRAFIA (Ft): corrige as diferenças entre imóveis cujo perfil topográfico difere. com coeficiente 1. uma vez que. Utilizou-se a Distribuição “t” de Student (80% de probabilidade).90 FATOR DE MECANIZAÇÃO (Fm): a existência de melhorias sobre a terra nua é um item relevante na valorização do imóvel. 0.90 0. 0. CAMPO DE ARBÍTRIO: é definido como faixa pela qual o avaliador pode decidir. Os valores finais pesquisados.95 0.95 0.00 onde os demais fatores são os seguintes: Declive Até 5% De 5 a 10% Maior que 10% Coefic. por mais assemelhados que os elementos sejam. MELHORIA/MECANIZAÇÃO 90 a 100% 80 a 89% 70 a 79% 60 a 69% 50 a 59% COEFICIENTE 1. sendo que o valor do fator de melhoria para cada imóvel será o quociente entre a nota do imóvel em avaliação e a nota do imóvel pesquisado.95 0. o estudo dos elementos suspeitos. comparando a condição do solo superficial entre o imóvel avaliando e os elementos pesquisados. sendo o mais adotado aquele que considera a situação paradigma num terreno plano. com adoção de índices devidamente demonstrados no laudo.90 0.• • • CULTURAS: Não se aplica SEMOVENTES: Não se aplica DIMENSÃO: caso verificada a existência de influência da área no valor unitário. . será feita a devida correção após a homogeneização dos itens acima.00 0. a amostragem possui discrepâncias relativas à localização.85 0. sendo a condição paradigma igual a 100 correspondendo à superfície 100% mecanizada.80 FATOR DE TRANSPOSIÇÃO (Ft): refere-se às diferenças de valores ente imóveis situados em locais distintos.

053.00 (Um Milhão cento e vinte e quatro mil e quatrocentos reais) Data de referência da avaliação 15/10/2011 Baixa (terras/recursos naturais/melhoria das terras) Depreciabilidade 8. qualidade e funcionalidade das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas. não representam um número exato.6 CLASSIFICAÇÃO QUANTO A LIQUIDEZ: NORMAL. Classe e capacidade de uso do solo. 9.00 Média (Construções/benfeitorias/equipamentos) 70. Condições de obsolescência.4 VALOR DE MERCADO Entre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de comercialização. Quantidade. etc. Distância dos mercados consumidores dos produtos explorados.400. 8. influenciando diretamente no seu valor comercial. de acordo com características do imóvel avaliando e condições de mercado observadas.600.5 DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL Valor (R$) 1. Devido a características já mencionadas neste laudo.8.00 Valor total de mercado R$ 1. podemos mencionar as seguintes: • • • • • • • • Localização do imóvel e condições de acesso. CONCLUSÃO É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel. Mercado imobiliário.124. e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel.800. numa data de referência. o imóvel avaliando apresenta mercado um pouco restrito. Características geoeconômicas da região. com expectativa de alienação entre 10 e 20 meses. dentro das . Equilíbrio econômico do empreendimento. dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações.

TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer. contendo 16 anexos. 10. sendo esta assinada. Isto não significa que eventuais negociações não possam ser efetivadas por valores diferentes destes. Cascavel. inferiores ou superiores.condições de mercado vigente. 20 de setembro de 2011 . rubricadas. dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas. encerramos o presente laudo que consta de 16 páginas impressas eletronicamente de um só lado.

97 Propriedade 2 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Valdir Cagol Área total 25 hectares .ANEXOS Coleta de dados para avaliação das terras: Propriedade 1 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Rotta Área total 30 hectares 29.63 por hectare Valor total: 776.891.5 hectares mecanizados para plantio 18 hectares classe II 12 hectares classe III 01 casa alvenaria 01 barracão pré moldado Situação de circulação muito boa Fica a 6 quilômetros do município Preço: R$ 25.748.

00 Propriedade 3 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ladir Ferrari Área total 48 hectares 2 hectares de reserva legal 1 hectare de sede e outras 38 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe II 30 hectares classe III .00 por hectare Valor total: 457.1 hectare de sede e outras 24 hectares mecanizados para plantio 12 hectares classe II 13 hectares classe III 01 casa de madeira 01 estrebaria Situação de circulação boa 18 quilômetros distantes do município Preço: R$ 18.200.288.

Situação de circulação ótima 01 casa sede 100 m2 01 barracão pré moldado 15 quilômetros distantes do município Preço: R$ 30.500.00 Propriedade 4 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Edson Miotto Área total 22 hectares 1 hectare de mata nativa 1 hectare de sede e outras 23 hectares mecanizados para plantio 5 hectares classe II 20 hectares classe III Situação de circulação ótima 01 casa em alvenaria sede 200 m2 01 galpão em alvenaria 400 m2 4 quilômetros distantes do município .294.000.00 por hectare Valor total: 1.

41 por hectare Valor total: 536.00 Propriedade 5 Terreno para Venda: Sítio em Céu Azul (PR) Proprietário: Ademir Baú Área total 23 hectares 23 hectares mecanizados para plantio 8 hectares classe I 15 hectares classe II Situação de circulação boa 21 quilômetros distantes do município Preço: R$ 23.070.000.Preço: R$ 24.307.000.00 por hectare Valor total: 600.37 .