Serviço Público Federal Universidade Federal Rural da Amazônia Instituto Sócio-Ambiental e dos Recursos Hídricos

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE PROPRIEDADES RURAIS

Prof. José Maria Hesketh Condurú Neto Engenheiro Agrônomo CREA 3898-D I Região IAPEP 72

2006

-21. 2. 2.1. 2.2. O IAPEP/IBAPE-PA. ........................................................................................................................................................................................................................ 4 INTRODUÇÃO................................................................................................................................................................................................................................... 5 CONCEITOS BÁSICOS............................................................................................................................................................................................................ 6 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO................................................................................................................................................................................................ 7 2.2.1. O MÉTODO COMPARATIVO (OU THE SALES COMPARISON APPROACH) ........................................................................................ 8 2.2.2. O MÉTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH)..................................................................................11 2.2.3. EXISTE AINDA UM TERCEIRO MÉTODO, NÃO TÃO DIFUNDIDO, QUE É O RESIDUAL.........................................................14

3.

A AVALIAÇÃO DAS TERRAS NUAS PELO MÉTODO COMPARATIVO ...................................................................................................................14 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DAS TERRAS..................................................................................................................................................................15 PRESSUPOSIÇÕES PARA A CLASSIFICAÇÃO POR CAPACIDADE DE USO ..................................................................................................16 CARACTERIZAÇÃO DAS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO .........................................................................................20 3.3.1. GRUPO A .........................................................................................................................................................................................................................21 3.3.2. GRUPO B .........................................................................................................................................................................................................................23 3.3.3. GRUPO C .........................................................................................................................................................................................................................25 3.3.4. EQUIVALÊNCIA ENTRE DENOMINAÇÃO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO ................................................................................................................................................................................................................26 3.4. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA CAPACIDADE DE USO.................................................................................................27 3.4.1. QUADRO: RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM RISCO DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA (1984). .................................................................................................................................................................................................................................27 3.4.2. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO MENDES SOBRINHO........................................................................................................................................................................................................................................28 3.4.3. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO VEGNI-NERI - 1976.....................29 3.4.4. VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VÁRIOS AUTORES...........................................................................................................................................................................................................................................30 3.4.5. VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E LIMITAÇŐES DO SOLO ...........................................................................................................................................................................................................................................32 3.4.6. RELAÇÕES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES COMBINAÇÕES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES DE PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVÁVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICÍPIO DE PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANÇA, 1983)......................................................................................................................................................34 3.5. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO.................................................35 3.6. ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO...................................................36 3.7. AVALIAÇÃO DE TERRAS NUAS - METODOLOGIA RECOMENDADA ..........................................................................................................36 3.7.1. TABELA 1 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO KOZMA......................................................................................37 3.7.2. TABELA 2 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO FRANÇA ....................................................................................37 3.7.3. TABELA 3 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO O INCRA....................................................................................38 3.7.4. TABELA 4 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO, SEGUNDO FRANÇA.............................................................38 3.7.5. TABELA DE PREÇOS DE TERRAS PARA A REGIÃO GEO-ECONÔMICA DE VALORES PARA MARÇO DE 1999 39 3.8. PESQUISA DE TERRAS - HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DAS AMOSTRAS................................................................................40 3.9. A INFLUÊNCIA DA DIMENSÃO (OU DE OUTROS FATORES) NA AVALIAÇÃO DAS TERRAS NUAS ..............................................43 3.10. EXEMPLO USANDO REGRESSÃO..................................................................................................................................................................................43 3.10.1. QUADRO RESUMO......................................................................................................................................................................................................43 3.10.2. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSÃO DAS ÁREAS .................................................................44 3.11. EXEMPLO USANDO ESTATÍSTICA DESCRITIVA:...................................................................................................................................................46 3.11.1. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSÃO DAS ÁREAS .................................................................46 3.11.2. QUADRO RESUMO COM O VALOR POR HECTARE CORRIGIDO PELA INFLUĘNCIA DA DIMENSÃO DA ÁREA 49 3.1. 3.2. 3.3. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS: REPRODUTIVAS E NÃO REPRODUTIVAS....................................................................................................50 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (CULTURAS).....................................................................................................................51 4.1.1. AVALIAÇÃO DE UM POMAR DE LARANJA .....................................................................................................................................................53 4.1.2. AVALIAÇÃO DE UM CAFEZAL..............................................................................................................................................................................57 4.1.3. AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA...................................................................................................................................60 4.1.4. AVALIAÇÃO DE FLORESTAS PLANTADAS .....................................................................................................................................................62 4.1.5. TABELA AVALIATÓRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS.....................................................................................................................64 4.1.6. AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE CANA-DE-AÇÚCAR .........................................................................................................................64 4.1.7. AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS ..................................................................................................................................................67 4.1.8. AVALIAÇÃO DE PASTAGENS ................................................................................................................................................................................70 4.1.9. RESUMO DOS GASTOS COM OPERAÇÕES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM POR HECTARE.......................................................................................................................................................................................................73 4.1.10. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/HA (SEM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198) ...................................................................................................................................75 4.1.11. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/HA (COM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198) ...................................................................................................................................76 4.2. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (CONSTRUÇÕES RURAIS)...............................................................................76 4.2.1. RAZÃO DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO.............................................................................................77 4.2.2. FATORES DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO E DA IDADE: ...........................................................78 4.2.3. ÍNDICES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL...................................................................................................................................79 4.1. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS....................................................................................................................................79 AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES (REBANHOS)..................................................................................................................................................................81 AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS......................................................................................................................................................................................81

4.

5. 6. 7.

-38. 8.1. 8.2. 8.3. 8.4. 9. 10. APRESENTAÇÃO DE LAUDOS E NÍVEIS DE PRECISÃO DAS AVALIAÇÕES......................................................................................................83 APRESENTAÇÃO DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO ..................................................................................................................................................83 AVALIAÇÃO DE PRECISÃO RIGOROSA......................................................................................................................................................................84 AVALIAÇÃO DE PRECISÃO NORMAL..........................................................................................................................................................................85 AVALIAÇÃO EXPEDITA .....................................................................................................................................................................................................85 BIBLIOGRAFIA................................................................................................................................................................................................................................85 EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO..............................................................................................................................................................................88 10.1. I - CONSIDERAÇŐES PRELIMINARES..........................................................................................................................................................................91 10.2. II. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS AVALIATÓRIOS...............................................................................................................................91 10.2.1. A. TERRA NUA ..............................................................................................................................................................................................................91 10.2.2. B. BENFEITORIAS........................................................................................................................................................................................................92 10.3. III. VISTORIA ...........................................................................................................................................................................................................................92 10.3.1. LOCALIZAÇÃO .............................................................................................................................................................................................................92 10.3.2. SOLOS ...............................................................................................................................................................................................................................93 10.3.3. CULTURAS ......................................................................................................................................................................................................................93 10.3.4. REBANHOS.....................................................................................................................................................................................................................94 10.3.5. CONSTRUÇÕES ............................................................................................................................................................................................................94 10.4. IV. AVALIAÇÃO ......................................................................................................................................................................................................................94 10.4.1. IV.1. TERRA NUA..........................................................................................................................................................................................................94 10.4.2. IV.1.A. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA TERRA NUA .......................................................................................................94 10.4.3. IV.1.A.1. SELECIONAMENTO DE DADOS.........................................................................................................................................................94 10.4.4. IV.1.A.2. TRATAMENTO DE DADOS....................................................................................................................................................................95 10.4.5. IV.1.A.3. DADOS COLETADOS E CÁLCULOS ...................................................................................................................................................96 10.4.6. HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS ...................................................................................................108 10.5. TABELA PARCIAL DE PREÇOS DE TERRAS - $/HA - MUNICÍPIO DE - OUT./19.....................................................................................110 10.5.1. IV.2. BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS - CONSTRUÇÕES.............................................................................................................110 10.5.2. IV.3. BENFEITORIAS REPRODUTIVAS - CULTURAS ..................................................................................................................................111 10.5.3. IV.4. SEMOVENTES - REBANHO DE GADO DE CORTE ..........................................................................................................................112 10.5.4. V. VALOR DO IMÓVEL............................................................................................................................................................................................113 10.5.5. VI. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DO VALOR ENCONTRADO ....................................................................................113 10.5.6. VII. ENCERRAMENTO.............................................................................................................................................................................................113 LEGISLAÇÃO PROFISSIONAL................................................................................................................................................................................................114 11.1. AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VÁLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGÊNCIAS LEGAIS......................114

11.

2º andar. CEP 66035-080. Moraes. simpósios. cursos. Curso de Perícia. além de biblioteca especializada para consultas. Curso de Perícias Criminais (em elaboração). reuniões. Trata-se de uma entidade sem fins lucrativos que tem por objetivo congregar tais profissionais promovendo intercâmbio e difusão de informações e avanços técnicos. Curso de Avaliações e Perícias de Engenharia. O Instituto de Avaliações e Perícias de Engenharia do Pará – IAPEP/IBAPE/PA é um órgão de classe formado por profissionais de Engenharia. n.-4- O IAPEP/IBAPE-PA. . Alguns dos cursos ministrados pelo IAPEP/IBAPE-PA: Curso de Avaliação de Imóveis Rurais (em elaboração). Auditoria e Gestão Ambiental. painéis de debates e outros eventos. elaborando normas. ciclos de estudos. mantém atualizado banco de dados com elementos do mercado imobiliário da Capital e Municípios do Interior. Agronomia e também empresas que atuam na área das AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA em nosso Estado. Belém.º 194. defendendo interesses profissionais e morais dos seus associados. Em sua sede à rua Dr. Arquitetura. seminários. promovendo cursos de formação básica e avançados no seu campo. venda de livros e apostilas que abordam matérias relacionadas à Perícia e Avaliações. organizando ainda congressos. conferências. PA.

próximos da perfeição. A determinação dos valores das riquezas minerais não serão incluídas no valor de propriedades rurais neste trabalho por serem matéria estranha a este profissional e. o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das propriedades dependendo dentre outros fatores. Para a determinação do valor destas propriedades deve ser definido um procedimento. Este trabalho visa facilitar e difundir os conhecimentos já publicados de diversos profissionais. . da existência de alvará de exploração.-5- INTRODUÇÃO O objetivo deste trabalho é o de fornecer aos profissionais atuantes na área. além dos conhecimentos gerais de engenharia de avaliações e do mercado imobiliário rural. todas as benfeitorias nelas existentes. trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o País. Não temos nenhuma pretensão de publicar um trabalho definitivo sobre o assunto. específica de engenheiros de minas. os recursos hídricos e recursos naturais. A legislação que regulamenta esta atividade está no anexo IV deste trabalho em artigo escrito pelo CREA/SP. geólogos e outros. A determinação do valor destas propriedades inclui. Os imóveis de destinação rural podem ser definidos como terras que possuem uso agropecuário e/ou florestal. sendo todas as fontes utilizadas citadas no final desta. além é claro das terras. Para a avaliação de propriedades com fins rurais faz-se necessário. desde que estes últimos não sejam incluídos como riquezas minerais. No entanto. onde são seguidos regras e fatores que não são os usualmente empregados na avaliação de imóveis urbanos. uma compilação dos diversos trabalhos existentes na área de avaliação de Imóveis Rurais. que o profissional tenha conhecimentos de engenharia agronômica e/ou florestal e/ou zootécnica. e isto nos soa óbvio. a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais segurança na determinação de valores justos. ou àqueles que desejam iniciar.

° 8.629 de 25/02/93 Art.o imóvel rural: a) de área superior a 4 (quatro) e até 15 (quinze) módulos fiscais. Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico. que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola. tais como plantações e pedreiras. conceituam-se: I . 4º Para os efeitos desta lei.fonte natural de alimentos.-6- CONCEITOS BÁSICOS Segundo nos ensina o prof. qualquer que seja a sua localização. as construções e outras benfeitorias feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície. O conceito econômico de terra. Está estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo". minerais e outras matérias primas utilizadas na sociedade moderna. Terra como fator de produção . por exemplo. propriedade e capital. topográficas e edáficas.1. materiais de construção. como: 1. fator de produção. III . na estimativa do valor das terras.Média Propriedade . fibras. bem de consumo. em escala de grandeza. isto é. Terra como propriedade . situação.modernamente. Os imóveis rurais são subdivididos segundo a Lei n. sobre os quais a possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite controle.ambiente natural determinado pelas condições climáticas.Imóvel Rural . Terra como situação . II . extrativa vegetal. florestal ou agroindustrial. sua localização em relação a mercados.Pequena Propriedade .tem conotações com os direitos e responsabilidades que indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso da terra. logo após a capacidade de uso.espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da superfície (construções e explorações agrícolas). segundo Barlowe (1972) é muito amplo abrangendo o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem. terra (ou "bem-de-raiz") pode ser conceituada como qualquer porção da superfície terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem respeito não somente à área da superfície. grande importância é atribuída ao conceito de terra como situação. vias de acesso e outros aspectos sócio-econômicos.2. mas também a coisas tais como a cobertura vegetal natural. . Terra como natureza . Em avaliação de imóveis rurais a situação do imóvel aparece. pecuária. cujas definições são: Terra como espaço . Subdivide-se a terra como: espaço.o prédio rústico de área contínua. natureza.o imóvel rural: a) de área compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais.

Quais são estas informações? Normalmente. que como o próprio nome diz. obtido no mercado. para determinar-se o valor total da propriedade. O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach). nada mais óbvios que esta determinação parta de valores oferecidos e/ou transacionados no livre mercado imobiliário. basicamente dois métodos para a determinação do valor de venda de imóveis de destinação rural. . efetuando-se é claro. mas não estão obrigados. a correção devida das diferenças entre eles. O outro seria a Método da Renda (ou The Income Capitalization Approach) que se baseia na capitalização de um rendimento anual. Desta forma.-7- MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a determinação do valor de mercado de um imóvel. o mercado fornece os valores de venda e os valores de arrendamento. criaram-se. o valor onde o proprietário e o vendedor estão interessados em vender/comprar. visa determinar o valor baseando-se na comparação direta com outros imóveis ofertados ou transacionados no mercado. ou seja.

fertilizantes. que podemos apresentar da seguinte forma: A partir do valor total do imóvel faz-se a decomposição em valor das terras e valor das benfeitorias existentes (com valor comercial). produções diferentes. quando possível. cobertura vegetal natural (matas) etc. currais. armazens. produções. diferenças entre as diversas fazendas. Nascentes e cursos d’água. etc. encontramos diferenças quanto aos tipos de solos (ocorrência). a comparação somente é viável quando as propriedades são semelhantes. Quanto mais precisa a descrição dos elementos a serem utilizados. piscicultura. cult. tipos de solos. cana. quantidade e tamanho de benfeitorias não reprodutivas.-8- O MÉTODO COMPARATIVO (ou The Sales Comparison Approach) Depende da coleta dos elementos no mercado imobiliário da região. anuais. caprinos. café. para permitir uma comparação entre dados semelhantes e posteriormente. PRODUTOS adquiridos ou produzidos sementes. etc. construções etc. . implementos tratores. etc. laranja fruticultura. de corte. capoeiras. A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação. máquinas de benefício. campos. IMÓVEL RURAL composição TERRAS terras cultiváveis terras cultiváveis em alguns casos terras não cultiváveis CULTURAS bens que geram rendimentos pastagens. Assim. estradas. disponibilidade de água. como: áreas cultivadas. Sabe-se que as fazendas têm características distintas. etc. silos. RECURSOS NATURAIS Matas. homogeneizá-los. O próprio nome da metodologia está se auto explicando através da comparação entre diversos imóveis existentes na mesma região geo-econômica do imóvel avaliando. cercas. Devido a estas. suínos. casas. e muitas outras. etc. CONSTRUÇÕES parte do processo produtivo galpões. equinos. SEMOVENTES rebanhos gado leiteiro. MÁQUINAS motores. menor a margem de erro na transposição destes. Outros Ativo ou passivo ambiental. etc. iremos determinar o valor de um determinado imóvel. Documentação. os quais devem ser verificados e analisados através de uma vistoria aos imóveis ofertados ou vendidos. colheitas armazendas. a metodologia recomenda que se separem as terras do restante da composição do imóvel. Mesmo assim.

observados os seguintes aspectos”: I . A medida provisória 2183-56. 12.Os artigos 2º. Neste ponto o engenheiro precisa de muita cautela. o preço de mercado do imóvel “. § 2º Integram o preço da terra as florestas naturais. aí incluídas as terras e acessões naturais. IV . 17º e 18º da Lei n. passam a vigorar com as seguintes alterações: “Art. Artigo 43: "São bens imóveis:". mas em nenhum momento se refere à definição de terra nua. Inciso I: "O solo com a sua superfície.dimensão do imóvel.504/64) e a Lei 8. nos termos dos artigos 43. inciso I.629. Podemos deduzir que o que não seja benfeitoria útil e necessária seria terra nua? O Estatuto da Terra (Lei 4.tudo aquilo que pode ser considerado como dádiva da natureza que se encontra sobre o solo. veremos que primeiro define bem imóvel e o segundo. Entende-se portanto por acessões naturais tudo o que se encontrar incorporado a terra sem a intervenção do proprietário". e 64 do Código Civil. 11º. ou mesmo logo abaixo da superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usado na propriedade tais . para evitar RECURSOS NATURAIS (desde que não já não tenham sido considerados junto com a terra nua) . matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis.são avaliadas em função de sua capacidade de uso. III . de 24/8/2001. não podendo o preço apurado superar. item 4. Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade.629/93 em nenhum momento deixam claro o conceito de terra nua. através da sua Instrução Normativa 08/93.funcionalidade. 7º. V . tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias. O INCRA. Não há consenso sobre a definição de terra nua. por força de medida provisória. como se pode ver a seguir. II . de 25 de fevereiro de 1993. os seguintes itens separadamente: TERRAS . localização e outros fatores. normalmente. Concluindo. matas nativas e qualquer outro tipo de vegetação natural. TERRA NUA – conceitos: "Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais. de forma não muito clara.º 8.área ocupada e ancianidade das posses. Artigo 64: "Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção do proprietário. dizia: Analisando os citados artigos. Ou seja. no seu artigo 184 diz que os imóveis desapropriados serão indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro. possuidor ou detentor”.aptidão agrícola. em seu Anexo II. 12º. 3º . § 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel. recomendamos que conste no seu laudo e/ou parecer técnico a definição de terra nua. o espaço aéreo e o subsolo”. obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA.-9- Tendo em vista este procedimento – separação do valor da terra das benfeitorias – quando da utilização deste método são avaliados. dentro do conceito de Terra Nua. A Constituição Federal. em qualquer hipótese. porém sem vegetação e sem benfeitorias. 6º.localização do imóvel. compreendendo as árvores e frutos pendentes. define benfeitoria. os seus acessórios e adjacências naturais.1. dúvidas. diz o seguinte: Art. procederse-á à dedução do valor das benfeitorias indenizáveis a serem pagas em dinheiro. fixado ou não a ele.

culturas permanentes (cafezais. pocilgas. tratores. estrume e outros (capital de exploração circulante). MÁQUINAS E IMPLEMENTOS . sistemas de irrigação e drenagem.. pomares etc. fertilizantes. grades. SEMOVENTES (capital de exploração fixo.animais de lide e auxiliares e os produtores (ou de rendimento). ferramentas e utensílios. como por exemplo: IMÓVEL TERRA BENFEITORIAS CAPACIDADE DE USO LOCALIZAÇÃO RELATIVA COBERTURA FLORÍSTICA DIMENSÃO ETC. combustíveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda não vendidos como colheitas pendentes ou armazenadas. embora contribuam para o êxito das explorações. arreios. estábulos. galpões. rações. PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS .abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam rendimentos próprios. sementes. para determinar um valor para a situação paradigma desejada. pedreiras e cascalheiras. currais e outras) e dos chamados melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação do solo. mobiliário e outros (capital de exploração fixo. arados.10 - como: matas e capoeiras (madeira e lenha).inclui os produtos adquiridos no comércio (sementes.abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar rendimentos através da venda de seus produtos: reflorestamentos. motos-bombas. MOTORES. jazidas diversas. nascentes e quedas d'água. máquinas de benefício. . CONSTRUÇÕES (capital fundiário auxiliar) . produtos fitossanitários.abrange veículos. CULTURAS (capital fundiário produtivo) . efetuados no próprio solo). corretivos. pastos cultivados ou melhorados. É o caso das edificações em geral (casas. Desta maneira – separando as terras dos demais componentes do imóvel – podemos nos permitir homogeneizar os dados. inanimado). mudas. vivo) . Os procedimentos para a homogeneização a partir destes dados serão apresentados nos capítulos mais adiante neste trabalho. Normalmente o valor das terras (que é a variável dependente ou explicada) flutua em função de alguns fatores (denominados variáveis independentes ou explicativas). açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado.).

50 94. Neste método relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua capacidade de produção de renda (encontrada através de análise do imóvel dentro da região e das possibilidades de exploração existentes). a produção média na área em estudo é de: Produção média = 95.48/ha. sobre a média dos rendimentos líquidos.66 91.60 Média 100.50 4º ano 94.20/tonelada. situação.). ou seja: VI = onde: VI = VALOR DO IMÓVEL (definir classe.90 Assim.10 3º ano 103. a saber: Modalidade 1º ano Cana de ano e meio 138.60 63.10 103. Para determinar a renda líquida média da área iremos utilizar a produtividade média real segundo a safra atual.60 (tonelada/ha) Cana de ano (tonelada/ha) 91 Média (tonelada/ha) 114. a seguir: . A despesa média será considerada conforme cálculos discriminados em planilha de custos própria da propriedade. pela cotação da cana de açúcar definida em Portaria da Secretaria da Agricultura em vigor R$ 17.10 103.50 94.80 2º ano 103.60 63.50 103.649. de uma taxa de capitalização.50 103. com ou sem benfeitorias.50 5º ao 8º anos 63. R = RENDA/ha = i = TAXA DE CAPITALIZAÇÃO = R x 100 = i EXEMPLO: avaliação de uma propriedade cultivada com cana de açúcar. Os problemas neste caso são dois: o número reduzido de imóveis com balanços confiáveis e bem estruturados e a taxa a ser aplicada. mecanizada ou não etc.90 tonelada/ha Deste valor resulta como renda bruta para a área em questão. Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural está relacionado com a renda que ela é capaz de produzir capitalizada.11 - O MÉTODO DA RENDA (ou The Income Capitalization Approach) Depende da análise dos balanços dos últimos anos (3 a 5) da propriedade e da aplicação. o total de R$ 1.14 95..

75 7. Preço Unit.00 formicida mirex S kg 6.94 10 19. 1 Custo (R$) 3º ano Qtde.5 0.00 TOTAL MUDAS 364.23 38.10 1.98 30.34 14.6 94.87 aração hm 45. de mudas hm 13.7 0.20.77 TOTAL PLANTIO 238.30 0.77 capina manual hh 1.23 157.45 0.73 18.79 115 90.6 3.80 103 103.7 4.50 distribuição de toletes hh 1.00 13 364.10 enleiramento e queima de palha hm 14.40 8 15.45 0.00 herbicida Gesapax 500 l 7.07 115 352.88 carregamento/reboque t 0.82 gradagem niveladora hm 16.2 1.88 4 7.6 1 8 1.43 conservação de carreadores hm 13.6 8.23 TOTAL FERTILIZANTES 251.77 18.77 15.2 19.779.34 14.5 22.36 157.6 4 63.77 18.81 647.63 calagem hm 18.30 3.6 1.80 58.46 19.78 5º ano Qtde 1 Custo (R$) 14.7 0.5 5 0. 1 Custo (R$) 14.31 290.31 corte empreitado t 3.20 42.77 18.94 13 25.52 31.31 195.34 14.20 0.37 1..20 8.88 74.45 157.82 TOTAL PREPARO DE SOLO 181.66 94.6 .5 157.23 38.43 8.34 18.04 demarcação de curvas hh 1.75 40.00 4.5 0.52 31.34 18.7 0.41 TOTAL GERAL (em R$) 1.04 1.20 8.20 42.23 157.129.45 transporte para Usina t 1.21 1.54 5 67.97 4 7.00 0.7 0.95 outros custos (5%) 84.52 cultivo (tríplice operação) hm+hh 18.6 63.12 Discriminação Unid.00 5 38.69 103 81.20 t 314.60 5 38.6 1.94 25 48.6 1 8 1.8 1 1 Custo (R$) 2º ano Qtde.12 7.20 transporte interno hm 14.6 8.5 160.42 299.42 299.52 31.68 corte e limpeza de mudas hh 1.10 58.00.49 1.43 8.00 adubo 05.36 157.77 15.6 104 4 104 104 5 0.25 7.51 850.5 4 94.00 0.31 317.24 63.6 8.30 controle de formigas hh 1.55 gradagem pesada hm 35.7 0.42 SUBTOTAL SEM COLHEITA 1.44 103 316.36 calcário dolomítico + frete t 30.90 16.32 804.00 115 114.10 58.34 sulcamento e adubação hm 16.03 1.22 cobertura com terra hm+hh 16.71 4º ano Qtde 1 Custo (R$) 14.88 81.64 aplicação de herbicidas hm+hh 18.6 3 1.00 adubo 20.21 15.30 3.00 4.22 transporte p/ distrib. (R$) 14.42 299.20 8.23 38.7 4.84 2 33.6 1.34 16.80 848.50 467.81 508.77 1 18.77 15.20 t 320.5 5 0. CARREGAMENTO E TRANSPORTE 565.36 157.17 15.7 31.77 1 18.43 8.20 42.10 TOTAL CORTE.05 0.94 1.30 3.23 mudas t 28.52 catação de pedaços hh 1.94 de nível/carreadores reforma de terraço hm 15.83 0.1 31.5 94.6 63.94 13 25.5 21.34 14.15 38.50 510.6 0.94 1º ano Qtde.6 3.10 TOTAL TRATOS CULTURAIS 30.24 299.00 4.67 Fonte: Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes/CESP (adaptado para Jun/98) 1 8 1.23 157.60 316.20 42.7 0.10 58.20 TOTAL DEFENSIVOS 42.34 subsolagem hm 25.70 picamento de toletes hh 1.88 50. 1 1.89 40.34 18.01 14.00 2 60.77 103.

000.10 + 647.00 ≅ R$ 20.80 + 848. 7º e 8º cortes os mesmos custos do 5º corte: 1779.649. devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este tema.48 – R$ 859. embasados estatisticamente que informem qual é a taxa de renda para imóveis rurais. Tal taxa também é confirmada em diversas publicações.. que produziu a renda considerada a seguir) com as benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas existentes.00 ha = R$ 20.10 = 859.00% ao ano.04 = R$ 790. do que resulta./hectare. Com estes dois valores podemos calcular a taxa de renda atual daquele imóvel com suas características espelhadas na avaliação. como as estradas e sistema de fertirrigação. que se referem a imóveis rurais. admitindo para os 6º.031.373. plantado com cana de açúcar. valor este que iremos adotar como taxa de renda para o imóvel em questão.00/ha x 1. Assim.00% ao ano. para a área do imóvel.00 Note que não apresentamos justificativas para a taxa de 4.67 + 850. que se enquadrariam na Classe II/III de capacidade de uso. R = renda líquida média por hectare para a área avalianda = R$ 790. considerando a terra Classe I e IIe. numa taxa de capitalização de 3.00/ha 4. Assim. muito inferior a qualquer . situação Ótima (neste exemplo.761. A renda líquida obtida nestas áreas é estimada em 3 sc.44/ha i = taxa de capitalização para imóveis rurais = 4.10 + 647.00% do que resulta: VI = R$ 790.591. podemos nos permitir sugerir o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo através do método comparativo ele pode determinar a renda líquida possível da referida propriedade. o valor da terra pelo método da renda resulta igual a: VI = R x 100 i onde: VI = valor do imóvel.00% ao ano.10 + 647. neste caso.04/ha 8 Disto resulta como renda líquida média: R$ 1. como valor do imóvel: V IMÓVEL = R$ 19. resultado de diversas verificações na mesma região. pode então ser utilizada e justificada em outros laudos onde a avaliação será feita utilizando-se também do método da renda.13 - Os custos médios serão calculados como segue.375.78 + 647.71 + 804. resultando.761. são os solos encontrados no imóvel avaliando.00% ao ano. Não apresentamos simplesmente porque não existem estudos técnicos. como sendo igual a 4.44/ha Será adotada a taxa de renda de 4.44/ha x 100 = R$ 19. Uma taxa média.00 Lembramos que este valor corresponde ao da terra com cana de açúcar e demais benfeitorias existentes. Podemos acrescentar a título de exemplo: em determinada região as propriedades são comercializadas pelo valor médio de 100 sacas de soja/hectare para terras próprias à cultura.

referências de vendas antecedentes etc. por exemplo. para a avaliação de uma propriedade rural os seguintes dados básicos do imóvel avaliando: características físicas.14 - taxa de rendimento existente no mercado. normalmente por nós utilizado para comprovação dos valores encontrados. faz-se necessário definir quais os fatores que exercem influência no valor e a seguir determinar como transporta-los para um imóvel padrão. benfeitorias. Em poucas palavras. da média encontrada em propriedades destinadas à pecuária extensiva (poucas benfeitorias e pastagens apenas) com outra média de imóveis com monoculturas (cana de açúcar). situação (características da vizinhança). determinando-se assim. tipo e volume da produção (receita e despesa). Independente do método a ser adotado ou da adoção de ambos. Como já comentado. o valor de mercado daquelas. explicando talvez a estagnação do mercado imobiliário de imóveis rurais quando da coleta destes dados. deve-se coletar. sendo que a diferença seria entre as médias seria o valor da cultura de cana. na transposição de uma série de ofertas e/ou transações de imóveis para o local do imóvel avaliando. Para a aplicação do método comparativo. Esta é realizada através da comparação. Existe ainda um terceiro MÉTODO. Este procedimento torna-se mais preciso quando da aplicação de inferência estatística.. que é o RESIDUAL. resume-se na comparação de valores unitários de imóveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem estas. utilizando-se para isto da homogeneização dos elementos através de fatores que exercem influência no valor das terras. . não tão difundido. recomenda-se o uso deste como aferidor para uso do avaliador. A Avaliação DAS TERRAS NUAS PELO MÉTODO COMPARATIVO A avaliação consiste. É mais indicado para a verificação do resultado encontrado através dos outros dois métodos citados. utilizando um exemplo muito simplista. quando se pode determinar o grau de influência de cada fator para a região em estudo.

às vezes. Pelas restrições apresentadas. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS das terras No exame das propriedades rurais o engenheiro terá que observar certas características físicas que são importantes para a fixação do valor. as distâncias em relação a centros consumidores e/ou compradores ou de influência na região (situação). onde o valor da mata está embutido no valor da terra. planas ou ligeiramente declivosas e os solos são profundos e bem drenados. as dimensões das áreas. Podem apresentar problemas para mecanização. perenes e outros usos. TERRA DE CULTURA DE SEGUNDA são as terras que apesar de serem aptas para culturas anuais. como por exemplo encontramos em São Paulo as seguintes definições (fonte: Instituto de Economia Agrícola): TERRA DE CULTURA DE PRIMEIRA são as terras potencialmente aptas para culturas anuais. Prestam-se porém.15 - Os principais fatores podem ser resumidos como: os tipos de solos (características físicas). preparo de solo etc. devido a uma declividade mais acentuada. Isto se deve principalmente devido ao fato de que as terras possuem denominações regionais que não permitem a qualquer profissional determinar com precisão sobre qual tipo de solo estamos falando. cobertura florística (regiões de fronteira agrícola. mas potencialmente aptas para pastagem e silvicultura. podendo até depreciá-la) etc. como por exemplo: potencial hídrico (volume de cursos d’água nas propriedades ≡ capacidade de irrigação para zonas de orizicultura ou em regiões de clima seco). . bem drenados. são terras que não devem ser utilizadas com culturas anuais continuamente. A seguir passaremos a analisar separadamente os principais itens. perenes e outros usos apresentam limitações bem mais sérias que a terra de cultura de primeira. planas ou acidentadas com exigências quanto às práticas de conservação e manejo de simples a moderadas. e Dependendo da região em estudo. podem existir outros fatores. mecanizáveis. considerando o uso indicado. porém os solos são profundos. podendo necessitar. de algum corretivo.. São de terras de produtividade média a alta. São terras de baixa fertilidade. de boa fertilidade. TERRA PARA PASTAGEM nesta categoria devem ser consideradas as terras impróprias para culturas. à exploração de plantas perenes e pastagens que proporcionem proteção ao solo. que suportam um manejo intensivo de práticas culturais.

procurando assim definir um critério capaz de caracterizar os diversos tipos de terras. Ela é baseada em combinações de efeito do clima. A seguir transcrevemos estas pressuposições: A classificação de capacidade de uso das terras. detalhar os principais solos. cujo melhor uso é para o abrigo da flora e da fauna. sem possibilitar outras interpretações as normas chegaram a conclusão que o mais adequado é à utilização da classificação por classes de capacidade de uso. Os Grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. Neste. primária ou não.. Existem ainda as Unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste estudo. desenvolvida para auxiliar o planejamento de práticas de Conservação do solo. as terras estão divididas em três grupos principais. deve ser feita através da Interpretação de levantamento do meio físico efetuado no campo. cuja topografia pode variar de plana a bastante acidentada e podem apresentar fertilidade muito baixa. III aproximação. Pressuposições para a classificação por capacidade de uso Segundo Lepsch (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em determinado número de pressuposições. limitações de uso. capacidade produtiva e manejo do solo. mas potencialmente aptas para a silvicultura e vida silvestre. publicada no Manual Para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. Para possibilitar o enquadramento das terras nesta Classificação seria recomendável que o profissional tenha em mãos a análise dos solos do imóvel avaliando ou então que tenha conhecimentos de pedologia para. através de uma vistoria. de tal forma que se tenha capacidade de aderir-lhe um valor econômico. . Visando evitar que tais denominações resultassem em dúvidas e procurando trabalhar com informações técnicas. Estes em oito classes de capacidade de uso e estas em até quatro subclasses cada (exceção à classe I). As Classes baseadas no grau de limitação de uso e as Subclasses na natureza da limitação de uso.16 - TERRA PARA REFLORESTAMENTO são terras impróprias para culturas perenes e pastagens. características e propriedades da terra relacionadas com os riscos de erosão. A seguir apresentamos conhecimentos básicos necessários para se trabalhar com as terras classificando-as em função de sua capacidade de uso. TERRA DE CAMPO são terras com vegetação natural. com possibilidades restritas de uso para pastagem ou silvicultura. estabelecidas em função dos objetivos que se tem em vista e das condições sócio-econômicas da área de trabalho. Este critério está baseado na Capacidade de Uso da Terra.

sem risco de depauperamento intensivo do solo. e por isso. geralmente. Contudo. pode ser adequado do ponto de vista conservacionista. para atender a agricultores com razoável nível de esclarecimento e capital. ela só é solicitada. podem ter maior preço de compra e venda que terras das classes III ou II. capacidade de retenção de água. dentre outras: o declive. profundidade efetiva do solo. terras da classe iv. Arbustos. Supõe-se um nível de manejo moderadamente alto. do que para cultivos intensivos. com boas . ou empregada. O uso econômico depende das características sócio-econômicas.. Da mesma forma.17 - São consideradas como permanentes. observam-se terras da classe vi. e que refletem determinado grau de aplicação de capital e de tecnologia. porque não usa maquinas agrícolas que revolvem o solo tornando-o mais suscetível à erosão. na mesma região. Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso para fins agrícolas e/ou risco de depauperamento do solo. e muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. tipo de argilo-minerais. na maioria das vezes. as condições temporárias. por exemplo). ainda que possam ser importantes para o planejamento. podem ser mais economicamente utilizadas para pastagens ou reflorestamento. mas menos produtivas. sem se tomar em conta todas as características e propriedades dos solos (para isso. (GRIFAMOS) Ao proceder à classificação. a terra cuja capacidade de uso permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietário maior liberdade de escolha de uso. culturais e da tecnologia agrícola adotada nas diversas regiões. não servem de base à classificação. quando cultivadas. terras consideradas próprias para culturas na classificação de capacidade de uso (especialmente classes de I a IV) podem não ser a um nível de manejo menos desenvolvido. tem-se que levar em conta o nível de manejo referente ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas pela experimentação e pesquisa agronômica. que empregam comumente maquinas agrícola. Em regiões tradicionalmente pecuárias. muitas terras da classe III ou IV. Muitas vezes. A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo com o uso econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisição. árvores ou tocos possíveis de serem removidos e deficiências de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos. mas altamente produtivas para culturas perenes (café. as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades dos aproveitamentos mais intensivos da terra. em uma mesma região em idênticas condições de localização. adequadas para vários usos. porque. mais valor. tem. Em resumo. e assim. com reduzida aplicação de capital e tecnologia. generalizações seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo não podem ser feitas ao nível de classe. não são consideradas como características permanentes. contudo. Por essa razão. efeitos anteriores da erosão. geralmente é necessário determinar a unidade de capacidade de uso). que seja praticável dentro das possibilidades dos agricultores mais esclarecidos do País. permeabilidade. isso não deve ser levado em conta na classificação da terra na capacidade de uso. textura. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solos. inclusive para cultivos anuais.

Terras que já estiverem drenadas ou irrigadas são agrupadas de acordo com as limitações permanentes de solo e clima. III ou IV podem ou não exigir as mesmas praticas quando usadas para culturas anuais. enquanto as classes de I a VII podem ou não necessitar do mesmo sistema de praticas quando usadas para pastagens. a presença de pedras. sustentado por longo período com cultivos perenes ou pastagens. com pastagens naturais de baixa qualidade. o que implica em condições de solos tais que tornem possível a remoção da limitação. Somente onde não for possível melhoramento menor as terras devem ser classificadas de acordo com as limitações presentes de uso. II.18 - pastagens naturais obtendo preços mais elevados que terras da classe III. diferenças em sistemas de manejo recomendados podem ser maiores entre os solos de uma mesma classe. com recursos do proprietário.. ou seja. com recursos que podem ser financiados individualmente pelo proprietário das terras. entre classes de capacidade de uso e relação custo/beneficio dos empreendimentos agrícolas. ou suposta. como se os melhoramentos já estivessem implantados e em uso. que vão transformar permanentemente as limitações de uso ou reduzir por longos períodos . O fato de certos solos planos muito produtivos. e reflorestamento. As classes de capacidade de uso de I a IV distinguem-se umas das outras pelo somatório de restrições e/ou riscos de depauperamento do solo que afetam suas exigências de manejo para uso. do que entre solos de classes diferentes. remoção de pedras. III e IV podem ou não necessitar de um mesmo sistema de manejo. de sais solúveis e/ou sódio trocável. e com os riscos que afetam os seus uso sob o sistema presente de melhoramentos já executados e possíveis de serem ainda incrementados. da mesma forma. recomendadas para dado nível de manejo. proteção e melhoramento em glebas individuais não influencia na classificação. a falta de água para produção adequada. (GRIFAMOS) Terras passíveis de serem melhoradas. são classificadas de acordo com suas limitações continuas de uso e/ou risco de depauperamento. A água sobre a superfície do solo. A classe de capacidade de uso não deve ser determinada em função dos sistemas de manejo recomendados. ou excesso de água no perfil. não são considerados como limitações permanentes quando sua remoção ou prevenção é praticável. Por sistemas de manejo. O custo inicial de sistemas. por obras de drenagem. (GRIFAMOS) Nenhuma relação é implícita. Assim. as classes II. pastagens em classes I. caso em que a execução é tida como melhoramento menor. proteção contra inundações. entende-se a combinação de praticas agrícolas aplicadas a determinado tipo de exploração. de excesso de sais ou sódio trocável. como também o risco de inundação. irrigação. ao alcance dos agricultores. mas mal drenados. indica os diferentes graus de limitação permanente. III ou IV. A capacidade de uso de determinada área só pode ser mudada quando são instalados grandes projetos de recuperação (melhoramentos maiores). para o uso e/ou risco de depauperamento. A classificação de capacidade de uso não é uma avaliação de produtividade para cultivos específicos. estarem nas classes II. por melhoramentos menores. naturais ou formadas.

tais como áreas pedregosas. Observações acuradas. suprimento de água para irrigação. prestam-se exclusivamente à vida silvestre. recreação e proteção de mananciais. localização em função das demais áreas. ainda. Também para a exploração exclusiva com cultivos anuais ou perenes (monoculturas). definida como própria para cultivos ocasionais. a classificação da capacidade de uso pode não apresentar vantagens. Agrupamentos de terras para a finalidade exclusiva de uso com pastagens ou com reflorestamento podem incluir várias classes de capacidade de uso. perenes. podem ser enquadradas na classe IV. ainda. Nesses casos específicos. de difícil solução. caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou anuais. sistemas de drenagem. No segundo caso (mudança para pior) estão incluídos os desastres ocasionais por grandes inundações ou trombas d'água. tal classificação pode não ser a mais indicada. em outras localidades. já que a separação das terras em tantas classes e subclasses é desnecessária. não são colocadas nas classes I. como nos depósitos de erosão ou desbarrancamentos extensos. pastagens e reflorestamento). de acordo com os princípios gerais de uso e manejo desenvolvidos para solos similares. recursos e habilidade de indivíduos que operam na lavoura e características de direito de propriedade não são critérios para a classificação da capacidade de uso. remoção de pedras e nivelamento de terrenos com voçorocas. (GRIFAMOS) Distâncias de mercados. o enquadramento nos grupamentos de capacidade de uso é feito com base nas interpretações de suas características e propriedades. ou de drenagem inviável. Pequenas barragens. outras terras são apenas próprias para florestas ou proteção da vida silvestre. outras. Nos locais em que os dados de resposta dos solos aos diferentes sistemas de manejo estejam faltando. ou explorações mistas (que incluam culturas anuais. isso não significa que equipamento mecânico não possa ser usado em algumas terras das classes V.19 - os riscos de deterioração do solo ou dano nos cultivos ou. ou em extensão limitada. reflorestamento e proteção da vida silvestre. tipos de estradas. No primeiro caso (mudança para melhor). . Terras classificadas como apropriadas para culturas podem também ser utilizadas para pastagens. (GRIFAMOS) Os grupamentos em capacidade de uso estão sujeitos a mudanças à medida que novas informações técnicas sobre o comportamento dos solos se tornem disponíveis. tamanho de glebas. estão incluídos os polders ou estruturas para controle de inundações. em larga escala. quando ocorrem mudanças para pior. Contudo. terraços ou práticas de conservação do solo sujeitas a mudanças em sua eficácia em um curto período de tempo não estão incluídos nesta suposição. sob várias intensidades de uso. em que espécies comumente cultiváveis só podem ser plantadas e colhidas manualmente. Terras com topografia suave. II ou III. Contudo. Essas áreas. VI e VII. Ela é de aplicação mais recomendável para explorações diversas. experiências e dados de pesquisas são normalmente usados como auxílio para enquadrar os solos nas classes e subclasses de capacidade de uso. mas com limitações físicas à moto mecanização..

porém cultiváveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo (comporta as classes V. E as limitações do solo (subclasses). CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento. VI e VII). II. adubação verde. com problemas complexos de conservação. As práticas de controle à erosão (exemplos: terraceamento. porém apropriadas para proteção da flora e fauna silvestre. mas ainda adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida silvestre. GRUPO B CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento. CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento. GRUPO B: Terras impróprias para cultivos intensivos. com problemas simples de conservação. CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada. drenagem. perenes. faixas de retenção ou de rotação e canais divergentes) e as práticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem. III e IV). . adubações químicas. plantio e cultivo em nível. cultiváveis apenas em casos muito especiais. cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação. para caracterização das classes e subclasses de capacidade de uso deve-se conhecer: As possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos). subsolagem. As utilizações que se podem aplicar ao solo foram divididas em: GRUPO A: Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais. sem necessidade de práticas especiais de conservação.. CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação. As práticas de controle de erosão e as práticas complementares de melhoramentos (classes). divisão e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos: GRUPO A CLASSE I: terras cultiváveis. rotação de culturas. com sérios problemas de conservação. GRUPO C: Terras não adequadas para cultivos anuais. perenes.20 - Caracterização das classes e subclasses de capacidade de uso Segundo Lepsch (Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. pastagens e/ou reflorestamento e vida silvestre (comporta as classes I. recreação ou armazenamento de água (comporta a classe VIII). 1983). pastagens ou reflorestamento. aparentemente sem problemas especiais de conservação.

uma vez estabelecida a tabela. conforme Classificação do Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (1983). as caracterizações das classes e subclasses de capacidade de uso: GRUPO A Classe I são terras que têm nenhuma ou somente muito pequenas limitações permanentes ou riscos de depauperamento. O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o paramétrico e o sintético. de modo que a subclasse é representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que designa a limitação (exemplo: IIIe = classe III com problema de erosão). por sua vez. São áreas planas ou com declividades muito suaves. Não há afloramentos de rocha. sem riscos de inundação e sem grandes restrições climáticas. com produção de colheitas entre médias e elevadas sem práticas ou medidas especiais de conservação do solo.21 - GRUPO C CLASSE VIII: terras impróprias para cultura. nem o lençol de água é permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o uso de máquinas agrícolas. São próprias para culturas anuais climaticamente adaptadas. paramétrico. como o algodão. Dependendo de bons sistemas de manejo. ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo. a ou w: por excesso de água. A seguir apresentamos. foram divididas em quatro subclasses. podem mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a erosão. mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultados consistentes em um mesmo trato de terra. . ou para fins de armazenamento de água. s: relativas ao solo. A natureza da limitação é representada por letras minúsculas. classifica as terras com base única na limitação mais severa que possui e o segundo. designadas pelas seguintes letras: e: pela erosão presente e/ou risco de erosão. de fácil mecanização. como ambiente para recreação. sintético.. inclusive a rotação de culturas e aplicação de corretivos e fertilizantes. milho ou mandioca. Normalmente. devem ser usadas nas terras da classe I. plantadas em linhas retas. as limitações do solo. Com base no critério paramétrico. e c: climáticas. As práticas comuns de melhoria e manutenção da fertilidade do solo. A principal vantagem deste critério é que. Basicamente. são solos profundos. podendo servir apenas como abrigo e proteção de fauna e flora silvestre. E. com boa retenção de umidade no perfil e fertilidade de média a alta. de acordo com o somatório dos graus de limitações e aptidões do solo. Mendes Sobrinho & Yamanaka sugeriram uma régua para Classificação de terras. pastagem ou reflorestamento. Esta classe não admite subclasses. sem perigo apreciável de erosão acelerada. pode-se dizer que o primeiro.

a probabilidade da salinização. com ligeiras restrições de drenagem ou excesso de água. podendo apresentar erosão laminar moderada e/ou sulcos superficiais e rasos freqüentes. mas são terras boas. praticamente planas. com ligeiras limitações climáticas (seca prolongada até três meses). Subclasse IIa: terras produtivas. com riscos severos à erosão sob cultivos intensivos. ou dificuldades de preparo do solo devido à presença de pedras ou argilas expansivas (caráter vértico). sem riscos de inundação. essas limitações restringem muito a escolha das espécies a serem cultivadas. que podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas práticas especiais de conservação do solo. podem requerer drenagem. Freqüentemente. Subclasse IIc: terras produtivas. como rotações de cultura e aplicações de corretivos e fertilizantes. com deflúvio rápido.22 Classe II Consiste em terras que têm limitações moderadas para o seu uso. plantas de cobertura. ou baixa saturação de bases (caráter distrófico). como a escassez de água em regiões semi-áridas. ou drenagem interna moderada a pobre. ou pouca capacidade de retenção de adubos (baixa capacidade de troca). Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo. oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (classe de declive entre 2 e 5%). é de fácil manutenção e. Podem enquadrar-se nessa classe também terras que não tenham excelente capacidade de retenção de água. Classe III são terras que quando cultivadas sem cuidados especiais. praticamente planas ou suavemente onduladas. para produção segura e permanente de colheitas entre médias e elevadas. mas sem riscos freqüentes de inundações: a drenagem é possível. . a fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente. de fácil execução. principalmente no caso de culturas anuais. cultura em faixas. relevo suavemente ondulado a ondulado. Os principais fatores limitantes são: a declividade (moderado). Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitações moderadas por excesso de água. A classe II admite as seguintes subclasses: Subclasse IIe: terras produtivas. com moderadas limitações climáticas. A classe III admite as seguintes subclasses: Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre 5 e 10%). mas. com ligeira limitação pela capacidade de retenção de água. pequena. ou risco acentuado de salinização. além das práticas comuns referidas para a classe I. Esta classe pode apresentar variações (subclasses). Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas. Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (caráter álico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva média. de culturas anuais adaptadas à região. proteção contra enxurradas advindas de glebas vizinhas. como aração e plantio em contorno. ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do solo. Subclasse IIs: terras produtivas. com produção média a elevada. estão sujeitas a severos riscos de depauperamento. uma vez instalado o sistema de drenos. de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. sua manutenção complexa. também em terrenos com declives da classe entre 2 e 5% e solos muito erodíveis. mas.. como aqueles com mudança textural abrupta. controle de água. Estão sujeitas a riscos moderados de depauperamento. drenagem deficiente. com relevo suavemente ondulado. escassez de água no solo (regiões semi-áridas não irrigadas) e pedregosidade. A declividade já pode ser suficiente para provocar enxurradas e erosão. Em terras planas. porém sem necessidade de práticas complexas de manutenção dos drenos. Cada uma dessas limitações requer cuidados especiais. de culturas anuais adaptadas. planas ou suavemente onduladas.

mas não são adequados. que impede cultivo contínuo. porém com cuidados muito especiais. O solo. ou apresentando pedregosidade (30-50%). de difícil drenagem. Subclasse IVa: solos úmidos. entretanto. ou outras condições que as tornem impróprias para o cultivo motomecanizado regular. para uso em pastagens ou silvicultura. freqüente risco de inundação. podendo apresentar como limitações os seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de água. se tais tratos forem dispensados. ou ainda com pequena capacidade de retenção de água aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas). ser apropriadas para pastagens. podem ser usadas permanentemente sem práticas especiais de controle de erosão ou de proteção do solo. não são adaptadas para exploração com culturas anuais comuns. tais como os Podzólicos com mudança textural abrupta. em sulcos rasos freqüentes ou em sulcos profundos ocasionais. . florestas ou mesmo para algumas culturas permanentes. são previstas as seguintes subclasses: Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de erosão para cultivos intensivos. em razão de impedimentos permanentes. tal como risco de inundação ocasional. obstáculos físicos. como pedregosidade ou drenagem muito deficiente. com deflúvio muito rápido. Em alguns casos. Por isso. encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido). de tal maneira a não serem seguras as culturas sem irrigação. mesmo assim. não sendo possíveis colheitas em anos muito secos. Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa. pedregosidade ou afloramento de rochas. onde a escassez de chuvas seja muito sentida. devem ser mantidas com pastagens. GRUPO B Classe V são terras planas. Em algumas regiões. ou então com risco ocasional de geada. Subclasse IVc: terras com limitações climáticas moderadas a severas. mas podem ser suficientemente boas para certos cultivos ocasionais (na proporção de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas culturas anuais. Embora se apresentando praticamente planas e não sujeitas à erosão. as terras deverão ser classificadas na classe IV. Entretanto. com segurança. drenagem interna muito rápida ou muito lenta. sem a aplicação de técnicas especiais. também é o caso de terrenos com declives da classe entre 5 e 10%. mas com solos muito suscetíveis à erosão. ou com declives muito suaves. são previstas para a classe V as seguintes subclasses: Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão. Podem necessitar de alguns tratos para produções satisfatórias tanto de forragens como de arbustos e árvores. mas impróprias para serem exploradas com culturas anuais. é possível o cultivo exclusivo de arroz. dificultando trabalhos de moto mecanização e ainda com outra limitação adicional. não serão sujeitas à erosão acelerada. tais como muito baixa capacidade de armazenamento de água. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive íngreme. tem poucas limitações de qualquer espécie. praticamente livres de erosão. baixa produtividade. com problemas de moto mecanização. Usualmente. para cultivos intensivos e contínuos.. geralmente com declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%). podendo apresentar erosão em sulcos superficiais muito freqüentes. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável. ocasionando períodos prolongados de seca. erosão severa. com deflúvio praticamente nulo. risco de insucesso pelas limitações advindas principalmente do risco de inundação.23 Classe IV são terras que têm riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais. adversidade climática. pedregosidade ou rochosidade intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva. e que podem.

a ocasionar seca edafológica muito prolongada que impeça o cultivo mesmo das plantas perenes mais adaptadas. Outra condição que pode caracterizá-las é a pequena produtividade dos solos. apresentam severas limitações. são medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento do solo.24 - Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão. Classe VII Terras que. cacau ou banana). pedregosas ou com solos muito rasos. com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%. como no caso das Areias Quartzosas em terrenos não planos. são medianamente suscetíveis à erosão. requer sempre cuidados especiais. mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo. por serem sujeitas a muitas limitações permanentes. como seringueira e cacau. Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito severas. que apresenta as seguintes subclasses: Subclasse VIe: terras que. ou presença de pedras impedindo emprego de máquinas agrícolas. com risco de erosão que pode chegar a muito severo. na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. ainda. como pastagens. pelas condições topográficas. erodidas. Nas regiões semi-áridas. Quando a pluviosidade da região é adequada para culturas. neve ou ventos frios. eventualmente. sob pastagem (ou. Classe VI Terras impróprias para culturas anuais. pelo menos em algumas épocas do ano. Requerem cuidados extremos para controle da erosão. as limitações da classe VI residem em geral. acarretando problemas à moto mecanização. mas que podem ser usadas para pastoreio. uma vez que. mesmo sob esse tipo de vegetação. . apresentando declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando deflúvios muito rápidos ou impedindo a moto mecanização. Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou. são muito íngremes. dificuldades severas de moto mecanização. exigem severas restrições de uso. sem possibilidade de drenagem artificial e/ou risco de inundação freqüente. são em razão da declividade excessiva ou pequena profundidade do solo. Normalmente. severamente limitadas por excesso de água. com deflúvio praticamente nulo. mas que podem ser usadas para produção de certos cultivos permanentes úteis. ou ainda com deficiência de água muito grande. com longos períodos de seca e/ou risco freqüente de geada. é a principal razão para o enquadramento da terra na classe VI. Os cuidados necessários a elas são semelhantes aos aplicáveis à classe VI. a escassez de umidade. Normalmente as limitações que apresentam. muito freqüentes. com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial. desde que adequadamente manejadas. com práticas especiais de conservação do solo. Subclasse VIa: solos muito úmidos. propiciando deflúvio moderado a severo. além de serem impróprias para culturas anuais. Sendo altamente suscetíveis de danificação. O uso com pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito com restrições moderadas. Seu uso. muitas vezes. com as diferença de poder ser necessário maior número de práticas conservacionistas. a fim de prevenir ou diminuir os danos por erosão. tanto para pastoreio como para produção de madeira. ou entre 5 e 10% para solos muito erodíveis). presença de erosão em sulcos rasos muito freqüentes ou sulcos profundos freqüentes. com pedregosidade (30-50%) e/ou rochas expostas na superfície. como por exemplo: seringueira. Suas subclasses são as seguintes: Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras atividades que não florestas. com risco de erosão muito severo. na declividade excessiva. agravados por certa suscetibilidade à erosão ou recebimento de depósitos erosivos oriundos de áreas vizinhas.. presença de erosão em sulcos muito profundos. ou que estas tenham que ser mais intensivas. florestas e algumas permanentes protetoras do solo. pastagens e florestas. Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas severas. com culturas permanentes protetoras do solo. com práticas especiais.

GRUPO C Classe VIII Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo. Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito severas. Pode-se através de chaves de solos montar para cada região a equivalência entre a denominação usual e as respectivas classes. enquadram-se os afloramentos contínuos de rochas. para fins de recreação e turismo ou armazenamento de água em açudes. ou pedregosas. como o quadro a seguir: . Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito severas. mas é impraticável. como as das áreas áridas. Além das oito classes de capacidade de uso. como é o caso das dunas costeiras. a exemplo das terras situadas em regiões semi-áridas.. como no caso dos solos Tiomórficos. Inclui-se aí a maior parte dos terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas. ou. Subclasse VIIIa: áreas planas permanentemente encharcadas. em geral. Consistem. com declives extremamente acentuados e deflúvios muito rápidos. que não se prestam para pastoreio. Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e/ou com tantas pedras a afloramentos de rocha. em áreas extremamente áridas.25 - Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade). sem possibilidade de drenagem ou apresentando problemas sérios de fertilidade. existem as terras que não possibilitam o desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas tipos de terreno. ainda. inclusive voçorocas. presença de processos erosivos muito severos. como banhados ou pântanos. a expor os solos a alto risco de erosão inclusive a eólica. que impossibilitem plantio e colheita de essências florestais. em locais onde a irrigação seria imprescindível. ainda dunas arenosas. que não se prestam mesmo ao pastoreio ocasional. com associações rochosas. Prestam-se apenas para proteção e abrigo da fauna e flora silvestre. inclusive o de florestas comerciais ou para produção de qualquer outra forma de vegetação permanente de valor econômico. áreas escavadas pelo homem etc. ou acidentadas. areias de praias. ou encharcadas (sem possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial). solos rasos a muito rasos ou. ou severamente erodidas ou encostas rochosas. Entre elas. são possíveis as seguintes subclasses: Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo. com agravante de serem constituídas por solos de baixa capacidade de retenção de água. se drenados.

26 EQUIVALÊNCIA ENTRE DENOMINAÇÃO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO CARACTERÍSTICAS DO SOLO TEXTURA Declivida horizonte horizonte textura fertilidade de % A B relevo GRAUS DE LIMITAÇÃO CLASSE de CAPAC impediment DE USO os a mecanizaçã o nula II SOLOS Prof. Argiloso argiloso nula Argiloso argiloso nula med.. efetiva drenagem pedrego erosão sidade LE Latossolo verm. esc. PVln Podzol TE1 terra roxa TE2 terra roxa AL aluviais 3-8 Argiloso argiloso nula ligeira nula a ligeira nula a ligeira nula nula a ligeira nula Nula nula nula nula a ligeira nula a ligeira nula nula nula 3-8 0-3 3-8 0-3 Argiloso nula a lig. ligeira nula nula Nula Nula Nula nula nula nula nula nula nula nula nula nula nula moderada II I II V GH Gley 0-3 Indefinida indefinida ligeira moderad a aa modera forte da Indefinida indefinida nula a ligeira a ligeira moderad a ligeira a ligeira a moderada moderada nula Moderada ligeira a moderada nula nula moderada V FONTE: DINIZ (1997) .

27 - VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA CAPACIDADE DE USO. no quadro a seguir. O valor da terra está diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário/explorador.. QUADRO: RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM RISCO DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO. quanto mais intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite. RETIRADO DE KOZMA (1984). CLASSE S DE CAPACI E DAS LIMITAÇÕES DADE DE USO SENTIDO DAS APTIDÕES SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO VIDA SILVES TRE E RECRE AÇÃO SILVICULTURA PASTOREIO LIMITADO MODERADO INTENSIVO CULTIVO OCASION AL OU LIMITADO CULTIVO INTENSIVO PROBLEMAS DE CONSERVAÇÃO COMPLEXO SIMPLES NÃO APARENTE I II III IV V VI VII VIII SUB-UTILIZAÇÃO DA TERRA MÁXIMA UTILIZAÇÃO RACIONAL DA TERRA AUMENTO DAS LIMITAÇÕES E DOS RISCOS DE USO AUMENTO DA ADAPTABILIDADE E DA LIBERDADE DE ESCOLHA DE USO SOBRE UTILIZAÇÃO DA TERRA . Este maior valor pode ser comparado. maior o valor deste. que permite qualquer tipo de uso com as menores limitações. à classe I. quanto maior o grau de aproveitamento. Isto significa que.

Esta idéia foi proposta pelo engenheiro agrônomo Octávio Teixeira Mendes Sobrinho. exige adubação de manutenção. fertilidade etc. onde deverão ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por hectare deste imóvel com relação à outras propriedades. Este fato levou diversos profissionais atuantes na área a procurar relacionar um valor relativo à cada Classe de Uso escalonando estas. fertilidade. fertilidade exige práticas complexas (estradas de acesso). renda líquida de orizicultura terras de culturas. Nesta pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem. sem problemas de conservação. fertilidade exige práticas simples. em ordem decrescente às explorações rurais capazes de refletir. com sérios problemas de conservação. renda líquida de pecuária leiteira terras só de pastagens. sem problemas de conservação. sem problemas de conservação. Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor irá decrescer a medida que diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem as limitações e os riscos de uso. a renda da terra de cada classe de uso'. com pequenos problemas de conservação. Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo mendes sobrinho CLASSES DE USO I II III CRITÉRIO terras para culturas. Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores restritivos como erosão. pequenos problemas de conservação. fertilidade exige práticas complexas (terraceamento).sem problemas de conservação. que então confeccionou a tabela a seguir. com apreciável margem de segurança. fertilidade exige práticas simples (nivelamento). sérios problemas de conservação.28 - Deve-se dispensar uma atenção especial com relação à propriedades de grande porte com infra-estrutura adequada e acima da média da região. Os demais melhoramentos advindos desta infra-estrutura como ótimas pastagens. renda líquida de pecuária leiteira terras de florestas. renda líquida de eventual exploração piscícola ESCALA DE VALOR (%) 100 95 75 IV V VI 55 50 40 VII 30 VIII 20 FONTE: MENDES SOBRINHO . renda líquida de orizicultura terras de culturas. renda líquida de orizicultura terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos). renda líquida de agricultura em 1 ano associada à de pastagem em 4 anos terras só de pastagens.. Este é o único meio de incluir a aplicação de tecnologia no valor da terra. renda líquida de exploração silvícola terras de abrigo de vida silvestre. o que permitirá classificá-lo em uma subclasse de maior valor. culturas de alta produtividade serão avaliados especificamente quando da determinação do valor daquelas.

50 0.0057x . a seguir apresentados: .1991 2 R = 0.. em outras regiões.00 0. Geraldo Vitorino França. SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS EM PASTAGENS RENDA LÍQUIDA DE EXPLORAÇÃO FLORESTAL (EUCALIPTO PARA LENHA) RENDA LÍQUIDA DE UMA EVENTUAL EXPLORAÇÃO PISCÍCOLA ESCALA DE VALOR 1. chegando a valores diversos. SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS INTENSIVAS RENDA LÍQUIDA DE CULTURAS EM UM ANO. professor da Escola Superior de Agricultura 'Luís de Queiroz'. USP. Para cada região pode-se adaptar estas rendas.95 0.55 0. os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para uma região. Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo VEGNI-NERI .30 0. Outros autores também procederam aos mesmos cálculos.75 0. reunidos pelo engenheiro agrônomo.20 Fatores de Ponderação x Classes de Capacidade de Uso Fatores de Ponderação 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% I II III IV V y = 0.1976 CLASSES DE USO I II III IV V VI VII VIII CRITÉRIO RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA SEM DESPESAS DE PRÁTICAS ESPECIAIS DE MELHORAMENTO E/OU PROTEÇÃO DO SOLO RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS SIMPLES RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA.0. SEM DESPESAS COM PRÁTICAS ESPECIAIS RENDA LÍQUIDA DE PASTAGENS (pecuária leiteira do tipo médio).9834 2 VI VII VIII Classes de Capacidade de Uso FONTE: VEGNI-NERI Do mesmo modo.40 0.29 - As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade para cada Classe foram definidas para uma época e região pré fixadas e não devem ser seguidas como únicas.1693x + 1. ASSOCIADAS COM PASTAGENS EM QUATRO ANOS (PECUÁRIA LEITEIRA DO TIPO MÉDIO) RENDA LÍQUIDA DE PASTAGENS (pecuária leiteira do tipo médio). seguindo os padrões locais próprios.

64 R2 = 0.22x + 115.5893x 2 .845x + 119.30 Valores Médios Percentuais em funçÃo das Classes de Capacidade segundo vários autores CLASSES DE CAPACIDADE DE USO VALORES RELATIVOS EM PORCENTAGEM Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Médias I II III IV V VI VII VIII FONTE: FRANÇA 100 80 64 51 41 33 26 21 100 67 44 30 20 13 9 6 100 95 75 55 50 40 30 20 100 80 60 52 44 28 14 7 100 80 61 47 39 29 20 13 Borgonovi 100 80 60 40 20 0 IV V VI VII VII VIII I II III y = 1.9999 Souza 100 80 60 40 20 0 IV V VI VII VIII I II III y = 0.999 Marques 100 80 60 40 20 0 IV V VI VIII I II III y = 148.9895 .4023x R2 = 0.21.18.09 R2 = 0.2024x 2 ..94e-0.

das Subclasses de Capacidade de Uso. ou seja. das naturezas das limitações.95 R2 = 0.31 - Médias 100 80 60 40 20 0 IV V VI VII VIII I II III y = 1.. e CARBONATOS LENÇOL FREÁTICO ELEVADO RISCO DE INUNDAÇÃO SUBSIDÊNCIA EM SOLOS ORGÂNICOS DEFICIÊNCIA DE OXIGÊNIO NO SOLO c V VI VII a .9968 Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores.1369x 2 . O esquema a seguir proposto por Lepsch et alii (1983) resume as principais características a serem observadas nas classes.292x + 119. subclasses e unidades: CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS SSES CLA SUBCLASSES UNIDADES I II e III IV s DECLIVE ACENTUADO DECLIVE LONGO MUDANÇA TEXTURAL ABRUPTA EROSÃO LAMINAR EROSÃO EM SULCOS EROSÃO EM VOÇOROCAS EROSÃO EÓLICA DEPÓSITOS DE EROSÃO PERMEABILIDADE BAIXA HORIZONTE A ARENOSO POUCA PROFUNDIDADE EFETIVA TEXTURA ARENOSA NO PERFIL PEDREGOSIDADE ARGILAS EXPANSIVAS BAIXA SATURAÇÃO EM BASES ALUMÍNIO TÓXICO BAIXA CTC SULFATOS ÁCIDOS /SULFETOS SATURAÇÃO COM SÓDIO SALINIDADE. segundo o professor França. Outra razão seriam as condições regionais próprias de cada estudo. por nenhum destes.22. é a não consideração.

c = limitações devidas ao clima. a dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle diminui na seguinte ordem: e > w (a) > s > c onde: e = erosão ou risco de erosão.s Vw VIe VIe. faz-se necessário a adoção justificada de novos valores relativos. Com este refinamento. subclasses de capacidade de uso). quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja. Com base nestes argumentos. França organizou a tabela apresentada a seguir. Valores Médios Percentuais em funçÃo das Classes de Capacidade de Uso e Limitaçőes do Solo Classes de Capacidade I II Valores Relativos 100 80 Subclasses Capacidade Valores Relativos III 61 IV V VI 47 39 29 I IIs IIe IIe.32 - VIII SECA PROLONGADA GEADA VENTOS FRIOS GRANIZO Segundo o mesmo autor. de acordo com as subclasses. erosão apresenta o maior grau de limitação. é lícito admitirse uma variação entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso. caso contrário.s IIIs IIIw IIIe IIIe. na qual são propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso. s = limitações inerentes ao solo e.. Ou seja. w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio). enquanto que o clima o menor. variação essa que é da ordem de 10 a 15%.s IVs IVe IVe.s 100 88 80 74 68 64 60 56 50 47 44 39 32 26 . Para outras regiões deve-se verificar se os valores relativos correspondem à realidade. utilizados na região de Piracicaba. a definição da natureza das limitações.

s IV s IV e Vw VI e VII e II s III s III w II e III e VIII I y = 0. O outro fator que influi no valor é a situação do imóvel.0628x .6.29 2 R = 0. s II e.33 - VII VIII FONTE: FRANÇA 20 13 VIIe VIIe. .s VIII 23 17 13 França 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 IV e. Desta forma temos definidos os valores relativos para as classes e subclasses de capacidade de uso de solo. para a Classe VIII não foi detectada nenhuma variação no valor em função das limitações de uso.1186x + 100. que analisaremos a seguir. s VI e. s VII e. s III e..9911 2 Para a Classe I não são admitidas subclasses e.

em virtude da pouca profundidade do solo 5 a 10% 15 a 45% impróprias para culturas.. s LV d 1 2 a 5% LV d 2 < 2% III s LV d 3 < 2% III w III e III e. com práticas complexas de melhoramento do solo VALORES RELATIVOS EM % 100 88 80 74 68 64 60 56 50 IV e IV e. florestas e abrigo da vida silvestre.34 RELAÇÕES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE. 10 a 15% com sérias restrições pelo risco de erosão e solos rasos e pedregosos compatíveis apenas para abrigo de vida silvestre. mas com maiores restrições. s IV s Hi LR e 1 LE d LV d 1 LV d 2 LV d 3 LR e-L LR e 1 LE d LV d 1 LV d 2 LV d 3 PV d LR e 2 < 2% a 5% 10 a 15% 5 a 10% 5 a 10% 2 a 5% 2 a 5% 2 a 10% UTILIZAÇÃO E PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS NECESSÁRIAS culturas com práticas normais de cultivo culturas com práticas simples de melhoramento do solo culturas com práticas simples de controle da erosão culturas com práticas simples de controle da erosão combinadas com práticas simples de melhoramento do solo culturas com práticas intensivas de melhoramento do solo culturas com práticas intensivas de controle de excessos de água temporários culturas com práticas intensivas de controle da erosão. s VII e VII e. 1983). ELABORADO POR FRANÇA. s VIII 15 a 45% 10 a 15% culturas ocasionalmente. com práticas complexas de controle da erosão 10 a 15% combinadas com práticas simples ou intensivas de melhoramento do solo. silvicultura e abrigo da vida silvestre. principalmente para a 5 a 10% silvicultura. recomendável a rotação de culturas com pastagens 10 a 15% 10 a 15% culturas ocasionalmente. mas adaptáveis para pastagens. com sérias restrições devidos ao alto risco de erosão compatíveis somente com pastagens. com severas restrições 45 a 70% pelo risco de erosão e solos rasos e pedregosos. renda líquida de eventual exploração piscícola 47 44 39 32 26 23 17 13 . s Vw Hi LE d LV d 1 LV d 2 LV d 3 PV d LR e 2 Li b Li ar LV d 3 PV d Li ar Li ar VI e VI e. com práticas complexas de controle da erosão 5 a 10% combinadas com práticas complexas de melhoramento do solo. florestas e 15 a 45% refúgio da vida silvestre. com 10 a 15% restrições moderadas devidas ao risco de erosão 10 a 15% 15 a 45% como a anterior. COM AS NECESSIDADES DE PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVÁVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICÍPIO DE PIRACICABA/SP. mais compatível com a formação de pastagens utilizando forrageiras adaptadas a solos com excesso de água 15 a 45% 15 a 45% desaconselhável a utilização com culturas. mediante a instalação e manutenção de sistemas de drenagem artificial e plantio de espécies e variedades < 2% a 5% adaptadas a solos úmidos. CLASSES CLASSES E UNIDADES DE DE SUBCLASSES MAPEAMENTO DECLIVE I LR e 1 < 2% a 5% LE d < 2% II s LV d 1 < 2% II e LR e 1 5 a 10% LE d 2 a 5% II e. isoladas ou em combinação com práticas simples de melhoramento do solo culturas com práticas intensivas de controle da erosão combinadas com práticas intensivas de melhoramento do solo culturas ocasionalmente. EXPRESSAS PELAS DIFERENTES COMBINAÇÕES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE. 10 a 15% recomendável a rotação de culturas com pastagens culturas apenas eventualmente. mas compatível com a 10 a 15% formação de pastagens.

. não se mede em metros ou poucos quilômetros. para aquele tipo de exploração. em cotejo com outra propriedade submetida à mesma exploração e possuindo as mesmas caraterísticas. A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos habilitou. com garantia hipotecária da propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriações por utilidade pública (aproveitamento hidrelétricos). localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa. Muitas vezes. é o segundo item que também exerce influência significativa no valor da terra nua. A quantificação destas diferenças pode ser resumida pelo trabalho do engenheiro agrônomo Octávio Teixeira Mendes Sobrinho. através do contínuo exercício. Sucessivos levantamentos de vários milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo. Esta proximidade. que não possua entretanto. elaborados ao longo do tempo mencionado. Considere-se. O critério de julgamento da localização de um imóvel rural refere-se. permitindo: ordenação de seis categorias de situações da propriedade rústica. TIPO DE ESTRADA.. nas classes de estradas. que assim se manifesta sobre o problema: ". distâncias entre duas propriedades superiores a 50 Km não correspondem a qualquer diferença de valor. aquilatar as implicações econômicas entre a situação do imóvel e o valor da propriedade. por exemplo. porém afastada vários quilômetros do perímetro urbano. com base. entretanto. sobretudo. principalmente. à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados.. contando com a proximidade de um frigorífico capaz de absorver a sua produção. quer para financiamento agropecuário. uma propriedade que se dedique à exploração pecuária de grande porte. Mendes Sobrinho.35 - VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE Circulação Situação. . Certamente a segunda propriedade terá um valor superior à primeira. ou localização. e o estabelecimento de uma escala refletindo a relação existente entre a situação do prédio rústico e seu valor". O quadro a seguir. nos forneceram vasto cabedal de elementos. um frigorífico. DISTO CONCLUI-SE QUE. O ITEM A SER OBSERVADO COM MAIOR CUIDADO É A CLASSE DAS ESTRADAS OU. VINDO EM MENOR IMPORTÂNCIA A DISTÂNCIA E A PRATICABILIDADE. organizado pelo engenheiro Hélio de Caires sintetiza a solução proposta pelo engenheiro Octávio T.

resultando disto. baseando-se nos estudos de Mendes Sobrinho.. Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do imóvel com valores relativos também expressos em porcentagem. Já mostramos neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas regiões. relacionado as Classes de Capacidade de Uso com a situação da propriedade. os diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em porcentagem.metodologia recomendada Iremos nos concentrar no método Comparativo Direto proposto pelo engenheiro Mendes Sobrinho. diferenças de valores por hectare para terras com frente para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade. coeficientes para cada tipo de solo e situação. foi elaborada a partir de dados de mercado para uma determinada região e época. Avaliação DE TERRAS NUAS . montou uma nova tabela.36 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE Circulação SITUAÇÃO ÓTIMA MUITO BOA BOA DESFAVORÁVEL MÁ Tipo de estrada Asfaltada Primeira classe não asfaltada não pavimentada estradas e servidões de passagem fechos nas servidões fechos e interceptadas por córregos sem pontes CIRCULAÇÃO Importância das distâncias Limitada Relativa Significativa vias e distâncias se eqüivalendo distâncias e classes se eqüivalendo Praticabilidade durante ano Permanente Permanente Permanente sem condições satisfatórias problemas sérios na estação chuvosa problemas sérios mesmo na seca Escala de valor (%) 100 95 90 80 75 PÉSSIMA FONTE: CAIRES 70 Devemos lembrar que está tabela também. a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso. . mas não significa que representa o Brasil rural. o qual parte do pressuposto de que os principais fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade rural são: a capacidade de uso dos diversos solos. O engenheiro agrônomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma (1984). a situação do imóvel em relação às zonas de influência da região. Como exemplo podemos citar trabalho realizado recentemente onde não foram detectadas em nível de mercado imobiliário.

523 0.300 0.576 0.950 0.90% desfavorável .190 0.413 0. na instrução normativa n.75% péssima .488 0.320 0.370 0.100% muito boa 95% boa .100% muito boa 95% boa .400 0.FATORES DE PonderaçÃo NA ObtençÃo DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SituaçÃo segundo kozma CLASSES SITUAÇÃO ótima . TABELA 1 .150 0.450 0.70% FONTE: FRANÇA I 100% 1.90% desfavorável .123 0.FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO segundo frança CLASSES SITUAÇÃO ótima .458 0.Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária.232 0. TABELA 2 .376 0.70% FONTE: KOZMA Do mesmo modo procedeu o professor França quando relacionou também as diferentes classes de solo com as diversas situações possíveis.312 0.675 0.80% má .140 má .210 VIII 20% 0.665 III 75% 0.640 0.352 0.903 0.390 0.750 0.800 0.563 0.800 0.900 0.495 0.º 08/93 (Sistemática de Desapropriação por Interesse Social).380 0.329 V 39% 0.270 0.855 0.950 0. cujos valores são: .427 IV 47% 0.447 0.800 0.140 VIII 13% 0.351 0.160 0.385 V 50% 0.180 0.750 0.000 0.37 - Com isto.160 0.104 0.713 0. através de uma simples multiplicação pode-se encontrar os valores das demais categorias de solos.423 0. depois de determinado o valor de uma CLASSE x SITUAÇÃO de solo.80% I 100% 1.600 0.273 VI 29% 0.360 0.218 0.610 0.203 VII 20% 0.261 0.500 0.550 0.475 0.560 III 61% 0.190 0.700 II 80% 0.225 0.720 0.290 0.75% péssima .150 0.525 IV 55% 0.292 0.240 0.375 0.713 0.200 0.000 0.200 0.300 0.549 0.470 0.130 0.440 0.117 0.350 VI 40% 0..400 0.700 II 95% 0.750 0.600 0.180 0.276 0.760 0.950 0.091 Também podemos acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA .098 0.280 VII 30% 0.760 0.285 0.900 0.

704 0.390 0.s 74% 0.375 IV 65% 0.256 0.72 0.476 IIIw 64% 0.FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS considerando A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO. podemos determinar o valor de outro da seguinte forma: .612 0. enquanto que.288 0.56 IIe.376 0. ele sugeriu a inclusão. o trabalho do avaliador torna-se mais rápido. o prof.447 0.504 0.423 0.64 0.650 0.418 0.351 0.85% regular .51 0.245 0.247 0.180 0.308 Vw 39% 0.64 0.285 0.646 0.375 0.38 TABELA 3 .385 0.525 0.450 0.104 0.210 0.80 l 80% Má 75% Péssima 70% 0.392 0.175 VIII 30% 0.173 0.219 0. 8/93 Como se pode notar.630 0.195 0.39 0. pelo valor de $ 2.097 0.325 V 55% 0.N.544 0.450 0.37 0.95 0.273 VIe 32% 0.091 Desfavoráve 0.207 0.13 0. das subclasses de capacidade de uso.90 IIs 88% 0.304 0.70 Com base neste quadro. situação boa (índice 0.637 0.4 0.617 0.467 0.182 VIIe 23% 0.765 0.353 0.792 0.234 0.47 0..74 0.448 CLASSES E SUBCLASSES IIIe IIIe.332 0.100% muito boa 95% boa .555 0.600 0.836 0.448 0.396 0.s IVs IVe IVe.385 0.123 0. em parte.710 0.300 0.225 VII 35% 0.576 0. a partir da informação do imóvel vendido.552 0.666 0.950 0.42 0.315 0.66 0.855 0.750 0.184 0. situação desfavorável (índice 0.150 FONTE: INCRA .153 0.33 0.45 0.75 0. TABELA 4 .608 0.17 0.455 0.312 0. França já sugeriu que as diferenças entre as diversas tabelas pode ser resultante. na tabela anterior.500 II 90% 0.42 0.512 0.48 0.900 0.32 0.44 0.522 0.136 0.700 0.616 IIe 80% 0. Supondo uma pesquisa onde um imóvel foi vendido e tem um solo classificado como classe IIIe.68 0. A utilidade da tabela acima é de permitir a homogeneização dos dados.000 0.117 0.s 26% 0.329 0.24 0.5 0.s 17% 0. resultando então a tabela a seguir.255 0.48 0.50% I 100% 1.6 0.305 0.23 0.703 0.592 0. as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade de Uso.275 VI 45% 0.88 0.475 0. Assim. uma vez determinado o valor unitário básico para uma determinada situação x classe.128 0.224 VIe.70% desfavorável .35 0.60% má .56 0.s 60% 56% 50% 47% 44% 0.518 IIIs 68% 0.352 0.540).210 0.I.162 0. ou seja.850 0.256).540 0.350 0.532 0.119 VIII 13% 0.00/ha.270 0.208 0.000.161 VIIe.FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO segundo o incra CLASSES SITUAÇÃO ótima .26 0. da não utilização das subclasses.45 0. segundo frança SITUAÇÃO ótima 100% Muito boa 95% Boa 90% I 100% 1.6 0. O imóvel paradigma foi pré definido como sendo classe VIe.297 0.427 0.54 0.76 0.8 0.293 0.550 0.57 0.450 III 75% 0.00 0.

esta classificação de solos por capacidade de uso não implica necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões deste .567 1.389 1.s VIII 32% 26% 23% 17% 13% 915 867 770 722 674 809 767 681 639 596 598 567 504 472 441 457 433 385 361 337 95% 2.778 1. retirado da tabela 4 = 0. PLENAMENTE JUSTIFICADA.074 1. TEM VALORES DIFERENTES.067 80% 2.759 1.556 1. OU SEJA.s Vw 47% 44% 39% VIe VIe.654 1.815 2.000.763 1. COMO JÁ DEMONSTRADO.000. Da mesma forma.126 90% 2.372 1.467 1.467 2. retirado da tabela 4 = 0.540 IP = IE TABELA DE PREÇOS DE TERRAS PARA A REGIÃO GEO-ECONÔMICA DE Valores para MARÇO de 1999 IIe 80% Muito boa Boa Desfavor.000 1.14/ha para classe VIe.256 IE = índice de classe de capacidade de uso das terras (IIIe) e situação (boa) do imóvel obtido no mercado imobiliário.156 75% 2.659 1.304 1.39 - Homogeneização: q = Vv x sendo: q = valor unitário homogeneizado para o imóvel paradigma = procurado Vv = valor à vista do imóvel vendido ou valor à vista descontado o fator oferta do imóvel existente no mercado = $ 2.667 2.222 2.267 2.141 1.219 1.970 1.00/ha IP = índice de classe de capacidade de uso das terras (VIe) e situação (desfavorável) do imóvel paradigma.193 2. situação 0.604 2.300 1. DEPENDENDO DA REGIÃO E DA ÉPOCA EM QUE FORAM REALIZADAS.111 1. resultam como os demais valores das terras existentes na região: 0.540 do que resulta substituindo na fórmula: q = $ 2.667 1.393 1.370 2. NÃO RECOMENDAMOS A ADOÇÃO DE NENHUMA DAS TABELAS LISTADAS NESTE TRABALHO SEM QUE ANTES SEJA FEITA UMA VERIFICAÇÃO ATRAVÉS DE DADOS DE MERCADO.306 1.00/ha x desfavorável.083 70% 2.919 1.548 1..222 1.867 1. DE QUE A MESMA RETRATA O FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE TERRAS AGRÍCOLAS.556 1.s 74% IIIs 68% IIIe 60% IIIe.011 948 889 830 DEVEMOS LEMBRAR SEMPRE QUE ESTAS TABELAS.056 1.s VIIe VIIe.452 1.015 1.667 1.256 = $ 948. Má Péssima IIe. A partir deste valor e admitindo como sendo a tabela de França adequada ao local em estudo.889 1.481 1.296 1.393 2.s 56% IVs 50% IVe IVe.

para conferir ou tirar duvidas quanto aos dados fornecidos. Assim. culturas existentes. sendo perfeitamente possível montar-se a equação das classes apenas com aquelas que encontramos no local analisado. devemos antes de iniciar a homogeneização dos diversos dados. principalmente. solos mecanizáveis. fazer-se uma vistoria no imóvel negociado ou ofertado. Verifique outro exemplo no ANEXO I desta apostila. Definidos estes critérios. Depois. no caso da propriedade em estudo estar situada numa região de exploração de pastagens extensivas. Ao mesmo tempo. PESQUISA DE TERRAS . faz-se necessário que os procedimentos para determinação do valor da TERRA NUA tenham especial atenção do engenheiro avaliador. porque este item não é comercializado isoladamente e portanto. O primeiro passo é identificar na região onde se localiza o imóvel avaliando os limites que caracterizam os mesmos traços geo-econômicos. . retirar o valor das benfeitorias daqueles dados existentes no mercado imobiliário. iremos agora analisar as informações que nos são fornecidas pelos profissionais que trabalham na comercialização de imóveis..) deve ser transformada para a classificação por capacidade de uso das terras. a definição de seu valor somente pode ser feita por um engenheiro avaliador. a classificação de solos regional encontrada (solos de cultura. por sua vez. digamos básicos. sempre que possível e/ou necessário. solos de cerrado. com a finalidade de delimitar a área de abrangência da pesquisa. este método trabalha com valores de TERRA NUA. Os critérios para obtenção destes dados devem ser próprios do pesquisador e adaptados a cada região em que se está trabalhando. benfeitorias não reprodutivas. deve-se. área impróprias para agricultura. uma vez que as propriedades são negociadas com as respectivas benfeitorias. com área total. Uma vez obtida a informação. definem as propriedades de forma geral. solos de primeira. áreas de reserva legal etc. solos de pastagens etc. é lógico.homogeneização e saneamento das amostras O método comparativo tem como fonte de dados os imóveis que foram negociados ou estão em oferta no mercado imobiliário. áreas plantadas. conforme já explicado em capítulos anteriores. Como a fonte de pesquisa não nos fornece diretamente o valor da TERRA NUA.40 - País. Desta forma. a pesquisa concentrar-se-ia até os limites desta zona de exploração. que não estão disponíveis. Estas.

90 ($1.00 hectares à venda por $ 1.000.000. onde primeiro retiramos o valor das benfeitorias e depois descontamos os 10% da margem de negociação.000.000.00 / ha 100.$ 200. Colocando números nesta teoria teríamos.$ 200.000.00 = $ 7.90) .90) = = 100.000. a fim de que estes itens possam ser avaliados e assim.00 = $ 7. isto é.000. é imprescindível uma pesquisa a mais completa e detalhada possível.00 x 0. chegamos a conclusão de que este procedimento descontava a margem também do valor das benfeitorias. ou menor no caso contrário (ex.($200. taxas de lotação de pastagens.90) . 30.000. para aqueles dados que estão à venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE.000.: sem margem de negociação). 50%) quando o número de imóveis ofertados é maior que o número de compradores.00 ha 100.00 .000.000.00 ha Assim.$180.00 ha $900.00 x 0.00 .00 ha Cabe aqui o seguinte comentário. GERANDO DESTA FORMA UM NOVO DADO EQUIVALENTE AO QUE SERIA A TERRA NUA. A verificação desta margem é feita comparando-se diversas ofertas com várias negociações efetivamente realizadas. entenda-se onde a oferta e a procura são equivalentes. inclusive deste signatário tal expressão de forma diferente.000. Encontraremos em diversos trabalhos. DEDUZIDOS DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL NEGOCIADO. Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que tem valor numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que.00 = $ 7.000. Em períodos normais. ou seja: ($1. não cabendo portanto a aplicação da elasticidade. conforme observações.00 x 0.: 20. com a descrição das produções de culturas. esta margem seria de 10% sobre o valor total do imóvel. aquela margem de negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado.000.00 ha . estado de conservação de construções etc.90) . no entanto.00 que tivesse benfeitorias no valor de $ 200.00) x 0.000.00 x 0..000.000.$200.200.00 resultaria o seguinte unitário: ($1.000. Isto é facilmente perceptível quando desenvolvemos matematicamente a equação da forma como era utilizada anteriormente: ($1. devendo-se atentar que esta margem pode ser maior (ex.00 / ha 100.00 / ha 100. 40. entendemos como correto o primeiro critério apresentado. que são avaliadas pelo valor de venda diretamente.000.41 - Isto significa dizer que. supondo uma fazenda de 100.

onde os índices respectivos são: classe IIIe. vamos determinar um intervalo de 30% entorno da média e eliminar os valores fora desta faixa.00 245.66 Área (ha) 200.427 V terra = $ 16..00 250.438. situação boa e 60 hectares de solos classe Va. França. . situação boa = 0.00 180. situação boa.00 290.393.393.00 ha x 0. Supondo que a fazenda acima possui 40 hectares de solos classe IIIe.333.515.351 = 0. encontrando a média saneada: QUADRO RESUMO ELEMENTO 10 2 7 8 3 11 6 4 1 9 5 12 TOTAL R$/ha (q) 5.00 230. situação boa = 0.26 8.00 A média entre os valores acima é igual à $ 8. Eliminando-se os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média.00 150.925.154.14.68 6.00 150. situação ótima.44/ha 0.78 6.696.06 8.351.54 + 60.427 100.609.189.00 ha x 0.393. conforme o exemplo a seguir apresentado.54.97 6. ou seja.148.00 350. classe VIIe. situação ótima Seguindo o mesmo procedimento para os demais dados coletados resultará um conjunto de valores (quadro resumo) todos para um determinado tipo de solo e situação (paradigma) que irão gerar um valor médio (média aritmética) ao qual iremos aplicar os um dos tratamentos estatísticos recomendados no capítulo ESTATÍSTICA BÁSICA APLICADA À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES desta apostila. o valor deste imóvel transportado para a situação paradigma será igual a: $ 7.00 x 1.000.32 14.44/ha para o imóvel paradigma que possui solos classe I. a situação paradigma possui solos classe I.000 = $ 16. e utilizando-se dos dados propostos na tabela do prof. resulta. como ÍNDICE MÉDIO PONDERADO PARA O IMÓVEL OFERTADO: Índice ponderado = 40. que normalmente é a propriedade avalianda.482.219.309.00 220. Para tanto devemos homogeneizar os valores encontrados (sempre que possível a totalidade de informações disponíveis no mercado que atendam às exigências dos níveis de precisão da NBR 8799/85).53 8. classe Va.68 16. situação muito boa = 0.44 103.42 - Uma vez determinado o valor unitário de TERRA NUA.81 7.220.00 100.00 ha E.811.03 7.00 400. podemos agora comparar diversos imóveis ofertados ou negociados com uma situação paradigma.10 7.

obteremos um novo conjunto. os elementos de n. porcentagem de área com cobertura florística natural (mata nativa) etc. não sendo recomendada.00 R$ 264.60 Área (ha) 515.30 = 11.4000 148. Este é o valor unitário básico para a terra Classe I. a influência da dimensão (ou de outros fatores) na avaliação das terras nuas Aos dois fatores já citados.0850 730.9360 290. aplicar tal correção somente quando o número de elementos disponíveis for estatisticamente conveniente.2628 720. que homogeneizada para a Classe IIIe.6360 .191.0000 994.00. cuja homogeneização poderá ser feita utilizando-se da mesma seqüência sugerida a seguir. sugerida pelo eng.14 x 1.º 5.71 R$ 338.2700 384.00 R$ 574.81 R$ 344.52 R$ 348. A metodologia é a mesma utilizada para verificar-se na cidade se os índices de zoneamento correspondem ao mercado ou se já estão diluídos nos valores.1600 653..s de Capacidade de Uso das Terras e Situação Boa.40 LIMITE SUPERIOR: 8.609. a homogeneização pela área através deste método para pesquisas com menos de 20 (vinte) elementos. como potencial de irrigação.SITUAÇÃO BOA R$ 108. dita saneada.0000 315. cuja média.609.. pois se sabe que imóveis rurais tem variações significativas no tamanho.20 R$ 368.19 R$ 280.70 = 6. que seria a dimensão das propriedades.s .0000 358.9300 774. José Fiker. Deve-se no entanto.5400 610. apresentou o seguinte: QUADRO RESUMO ELEMENTO N. pluviosidade. E isto é relativamente simples de ser elaborado. EXEMPLO USANDO REGRESSÃO Elaboramos uma pesquisa.43 - LIMITE INFERIOR: 8.88 R$ 696.460. Situação Ótima. homogêneo.026.14 x 0.50 R$ 570. em apreço.80 R$ 260.50 R$ 202.4000 437.88 ou seja. pelo simples bom senso.00 R$ 275. pode-se juntar um terceiro.º 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Vha (q) CLASSE IIIe. Não recomendamos a aplicação indiscriminada de tabelas onde se fixa limites de áreas aderindo a cada um deles um valor relativo sem antes constatar na região como se comporta o mercado imobiliário. capacidade de uso das terras e situação. Também lembramos que. 10 e 12. dependendo da região existirão outros fatores. é igual a $ 7.

71 R$ 884.0000 156.68 R$ 284.81 R$ 107.50 R$ 204.0000 653.20 R$ 210.6360 150.0000 725.4000 193.0000 484.s .00 R$ 884.6000 726.50 R$ 574.9360 459.20 R$ 701.0000 .00 R$ 366.2700 605.56 R$ 490.52 R$ 132.80 R$ 344.10 R$ 204.15 R$ 490.70 R$ 863.50 R$ 264.0000 605.0000 315.50 R$ 132.40 R$ 701.2000 670.0000 240.97 R$ 408.0000 820.90 R$ 100.0000 169.4000 484.99 R$ 379.0000 242.1600 363.0000 268.00 R$ 309.0000 484.10 R$ 108.70 R$ 379.00 R$ 659.0850 358.80 R$ 370.00 R$ 104.0000 995..º 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 Vha (q) CLASSE IIIe.º 13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 Vha (q) CLASSE IIIe.0000 484.00 R$ 248.4000 300.8000 760.30 R$ 832.0000 156.0000 484. que representará a variação do valor/ha em função da área das amostras: QUADRO RESUMO EM ORDEM crescente segundo a DimensÃo DAS ÁREAS ELEMENTO N.6000 193.00 R$ 327.70 R$ 217.76 R$ 547.0000 300.99 R$ 210.50 R$ 724.46 R$ 138.60 R$ 408.44 - ELEMENTO N.90 R$ 738.70 R$ 863.4000 193.6000 240.94 R$ 547.00 R$ 368.0000 242.0000 726.2000 983.0000 150.0000 387.68 R$ 327.6800 629.5400 387.2000 437.90 R$ 738.90 R$ 724.s SITUAÇÃO BOA R$ 338.0000 605.0000 384.8000 484.0000 193.88 R$ 370.0000 680.SITUAÇÃO BOA R$ 248.6200 290.50 R$ 348.00 R$ 373.91 R$ 832.0000 Podemos determinar a equação ajustada para esta amostragem.47 Área (ha) 148.94 R$ 260.6200 363.47 R$ 369.56 Área (ha) 268.0000 169.0000 515.6000 459.5000 968.30 R$ 107.

97 R$ 217. este procedimento nos apresenta um modelo matemático cujo resultado é expresso na forma de uma equação: y = -0.0000 680. temos como resultado: Arquivo = Apostila .70 R$ 696. item "regressão".80 R$ 659.s SITUAÇÃO BOA R$ 100. foram definidos como sendo: 35.. podemos agora avaliar os solos da propriedade avalianda.4557(215 ha) + 625.0000 726. como valor dos solos do imóvel: .0000 720.00 R$ 202.0000 Inserindo estes dados na planilha eletrônica (Microsoft Excel 97®) e utilizando o recurso "análise de dados" no menu "ferramentas".0000 968.0000 730. 100.00 R$ 284.00 R$ 280.s. Uma vez encontrado este valor.00 ha de solos Classe IIIe. situação péssima. situação Boa.0000 983.00 R$ 366. situação boa.00 R$ 260.00 ha de solo Classe IIe.4557x + 625.s.homogeneização de área por regressão. SITUAÇÃO BOA que foi definida como paradigma.2628 629.20 R$ 369.º 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 7 19 28 23 8 32 Vha (q) CLASSE IIIe.2000 653.00 R$ 210.40 Área (ha) 605.00 ha de solo Classe IIIe.9300 760. considerando a área do imóvel como de 215.s. Assim.45 - ELEMENTO N. que após a vistoria.15 R$ 275.0000 725.46 R$ 570.70 R$ 373. Como a homogeneização da pesquisa resultou no valor unitário para um solo Classe IIIe. temos.19 R$ 260.4000 670.4000 653.76 R$ 104.00 R$ 309.5000 774.03/ha Valor este correspondente a uma terra enquadrada como CLASSE IIIe. 80. situação boa e.00 ha de solo Classe VIIe.xls Traduzindo.0000 610.s Situação Boa: y = -0.00 R$ 138.0000 820.01 onde: y = valor em R$/ha previsto x = área em ha do que resulta.s. faz-se necessário transportar os valores para os solos da propriedade avalianda.6800 726.0000 995.01 = R$ 527.0000 994.91 R$ 210.

ou seja: V = $ 26.0000 242.24 = $ 80.444.0000 156.05 x V TERRA NUA = $ 26.05 x V TERRA NUA = $ 42.00 ha x $ 527.000.50 B: 80. situação boa .119 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 100.s.24 Do que resulta.90 R$ 724.6200 .504 = 0.164. como valor total dos solos da propriedade avalianda.30 R$ 832.00 ha de solo Classe IIIe.00 V TOTAL DA TERRA NUA = $ 81.720 = 0.50 + $ 42.s.119 = 0.444.05 x V TERRA NUA = $ 12.00 ha x $ 527.90 R$ 738.46 - A: 35.4000 193.6000 193.60 R$ 408. como no quadro a seguir: QUADRO RESUMO EM ORDEM crescente segundo a DimensÃo DAS ÁREAS ELEMENTO N. Iremos dispor os elementos do exemplo anterior em ordem crescente segundo sua área total. situação péssima . o somatório dos valores de cada tipo.6000 240.352. situação boa .504 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 80.504 0.70 R$ 863.352.20 R$ 701.56 R$ 490.504 0.000.504 EXEMPLO USANDO ESTATÍSTICA DESCRITIVA: Na falta da planilha eletrônica.6360 150.00 ha de solo Classe VIIe.00 ha x $ 527.valor relativo igual a 0.80 Área (ha) 148.s SITUAÇÃO BOA R$ 338.valor relativo igual a 0.00 ha de solo Classe IIe.º 13 29 42 24 25 36 33 30 14 Vha (q) CLASSE IIIe. podemos sugerir o uso de classes de freqüência.74 ≅ $ 81.0000 268.0000 169..00 C: 100.00 0.960.00 R$ 248.720 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 35.00 + $ 12.164.valor relativo igual a 0.

0000 983.0000 610.0000 994.3 log N = onde: n = n.0000 515.0000 820.19 R$ 260.35 ≈ 6 Determinado o número de intervalos.0000 680. que segundo a Fórmula de Sturges é igual (existem outras fórmulas para determinar este intervalo): n = 1 + 3.00 R$ 210.00 R$ 138.80 R$ 659. é necessário primeiro a determinação do número de intervalos para o conjunto de elementos coletados.º de intervalos procurado N = n.0000 720. Apenas como exemplo.2000 653.0000 484.4000 300.76 R$ 104.2000 437.00 R$ 280.6800 726.5000 774.70 R$ 373.68 R$ 327.3 log 42 = 6.s SITUAÇÃO BOA R$ 344.47 R$ 100.0000 315..º 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 7 19 28 23 8 32 Vha (q) CLASSE IIIe.0000 968.47 - ELEMENTO N.00 R$ 368.0000 726.99 R$ 379.º de observações n = 1 + 3.1600 363.91 R$ 210.0000 384.81 R$ 107.50 R$ 204.5400 387.71 R$ 884.94 R$ 547.8000 484.70 R$ 696. podemos sugerir o seguinte: Para a fixação do número de Classes. devemos determinar o Intervalo entre as Classes.0000 A seguir divide-se em classes fixando-se os limites de cada uma conforme observação e prática do profissional ou adotando os sugeridos por outras tabelas existentes para uma verificação.50 R$ 574.2700 605.0000 725.20 R$ 369.97 R$ 217.00 R$ 366.50 R$ 264.50 R$ 348.4000 670.00 R$ 202.40 Área (ha) 290.0000 730.0000 995.9360 459.9300 760. ou seja: .0000 484.88 R$ 370.0850 358.00 R$ 309.2628 629.15 R$ 275.0000 605.52 R$ 132.46 R$ 570.4000 653.00 R$ 284.00 R$ 260.10 R$ 108.

00 .3640 n = n.6360 = 846.0607 ≅ 142.3640÷6 = 141.48 - I=A÷n= Onde: I = Intervalo de classes procurado A = Amplitude = Maior Valor ..Menor Valor = 995.00 .º de intervalos = 6 I = 846.148.

0850 358.10 R$ 108.00. através dos índices (tomou-se como base a 1ª classe): De (ha) 148.46 R$ 798.00 R$ 484.0000 484.80 R$ 344.49 R$ 209.8000 484.73 =594.88 R$ 370.80 R$ 659.57 R$ 210.10 R$ 736.70 R$ 696.99 R$ 379.11÷427.00 858.9360 459.0000 725.00 1.0000 720.2000 653.00 432.0000 169.37 =594.000.56 R$ 368.56 R$ 490.11÷240.94 1.5400 387.28 747.06 R$ 148.57 2.32 R$ 668.48 2.56 R$ 490.50 R$ 348.20 R$ 701.00 290.00 716.00 R$ 248.15 R$ 1.94 1.39 1.20 R$ 369.º Vha (q) Classe IIIe.53 R$ 196.46 R$ 570.00 R$ 368.60 R$ 408.0000 726.00 1.57 2.6200 290.00 R$ 539.00 Área (ha) índice de correção 13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 148.70 R$ 373.0000 484.00 1.68 R$ 327.11÷306.0000 605.90 R$ 738.57 2.0000 610.00 1.94 R$ 547.70 R$ 863.48 1.6360 150.94 1.91 R$ 210.00 R$ 260.50 R$ 204.063.39 1.40 R$ 1.00 R$ 248. do que resultará um novo conjunto do qual iremos calcular o valor unitário de terra nua para o local em apreço: QUADRO RESUMO com o valor por hectare corrigido pela influęncia da dimensÃo da ÁREA ELEMENTO N.88 Área Média 195.81 R$ 107. que deve ser corrigida.6800 726.00 Média/ha R$ 594.36 R$ 1.04 R$ 457.00 1.00 1.68 R$ 844.67 R$ 401.4000 300.90 R$ 738.00 Índice 1.67 =594.39 1.48 1.48 1.52 R$ 132.47 R$ 100.94 1.70 .00 1.89 985.4000 653.48 1.00 574.00 1.71 R$ 884.00 432.4000 193. Boa R$ 338.39 1.0000 315.0000 156.48 2.0000 1.00 Até (ha) 290.49 - Desta forma podemos ordenar as Classes.42 =594. donde concluímos que existe uma influência da dimensão da área no valor unitário por hectare.56 R$ 715.2000 437.0000 384.90 R$ 724.00 1.20 R$ 539.90 R$ 724.6000 240.2700 605.39 1.229.94 1.48 1.63 477.39 1.00 R$ 138.47 =594.78 R$ 976.30 R$ 832.70 R$ 357..11÷401.50 R$ 264.50 R$ 574.80 R$ 479.88 Em seqüência basta corrigir na pesquisa anterior os unitários tendo como base a classe com índice 1.030.60 R$ 408.11÷230.0000 268.37 R$ 306.16 R$ 552.58 R$ 634.0000 242.00 1.70 R$ 863.73 R$ 240.00 716.00 574.00 1.4000 670.18 R$ 515.39 1.0000 680.39 1.76 342.50 638.2628 629.30 R$ 832.57 Valor Homogeneizado * R$ 338.20 R$ 701.94 1.00 R$ 210.1600 363.0000 515.00 858.57 2.6000 193.38 R$ 547.94 1.48 1.00 R$ 309.42 R$ 230.48 1.42 R$ 283.11 R$ 427.s.

0000 2.00 R$ 280. como já explicamos no começo deste trabalho: CULTURAS (capital fundiário produtivo) abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar rendimentos através da venda de seus produtos.20 R$ 719.40 R$ 385. SITUAÇÃO BOA.0000 983.83 R$ 259.08.0000 820.s.50 RESULTA UMA NOVA MÉDIA.57 2.9300 760. A média entre os elementos homogeneizados é de R$ 594. DITA SANEADA.47 2.00 A 290.08 .00 HECTARES. ou seja: Limite inferior: R$ 594. pastos cultivados ou melhorados.76 R$ 104. pomares etc.º Vha (q) Classe IIIe.19 R$ 260. cafezais. como: reflorestamentos.0000 994. .50/HA. ESTE VALOR É VÁLIDO PARA ÁREAS COM SOLOS CLASSE IIIe.0000 995.01 R$ 594.70 Área (ha) índice de correção 6 27 7 19 28 23 8 32 MÉDIA 730..57 2.00/ha para uma área de 760.20/ha em vez de R$ 260. AVALIAÇÃO DE CULTURAS E BENFEITORIas As benfeitorias podem ser divididas em. culturas anuais culturas perenes e semi-perenes canaviais. Boa R$ 202.57 2.50 ha.63 R$ 668.25 R$ 905.47 Valor Homogeneizado * R$ 519.00 R$ 284.60 R$ 731.5000 774. se o elemento n.42 = R$ 850.s.R$ 256.08 + R$ 256.08 * por exemplo.0000 968.66 Limite superior: R$ 594.º 27 tivesse uma área entre 148 e 290 hectares seu valor unitário seria de R$ 668. acima e abaixo de um intervalo igual ao desvio padrão.50 - ELEMENTO N.36 R$ 679.57 2. COM DIMENSÕES ENTRE 148.47 2.00 R$ 366. CUJO VALOR É IGUAL A R$ 597.15 R$ 275.28 R$ 536.42 = R$ 337.47 2. Eliminando-se os dados discrepantes.97 R$ 217.

que não integram a exploração econômica do imóvel. podem ter finalidade comercial. ou simplesmente se constituírem em plantações domésticas. açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado. caso contrário. É o caso das: edificações em geral casas.51 - BENFEITORIAS (capital fundiário auxiliar) abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam rendimentos próprios. estábulos. Em função da finalidade. avaliação pelo custo de formação. A seguir. galpões. até a idade em que se iniciaria nova produção. iremos detalhar a metodologia para determinação do valor de mercado de cada uma destas benfeitorias. ou equivalentes em outros Estados. ou nos estudos publicados pelo Instituto de Economia Agrícola da Secretaria de Agricultura de São Paulo.. será feita a escolha dos critérios de avaliação. Para avaliação de CULTURAS DOMÉSTICAS o critério empregado deverá ser o de reposição. embora contribuam para o êxito das explorações. até a idade em que a avaliação esta sendo feita. além do valor da reposição. O custo de formação compreende o custo da muda e das despesas necessárias ao plantio e à manutenção. O critério para avaliação de CULTURAS COMERCIAIS deverá contemplar. o valor econômico do pé. pocilgas. que deve ser . caso o pomar ou a árvore já estivesse em produção. currais e outras e dos chamados melhoramentos fundiários. isto é. como: trabalhos de conservação do solo. efetuados no próprio solo. sistemas de irrigação e drenagem. Os dados necessários para o cálculo devem ser obtidos segundo a produtividade da própria propriedade. devendo-se atentar-se para o fato de que estes estudos baseiam-se numa produtividade pré determinada. AVALIAÇÃO DE culturas As culturas permanentes existentes em uma propriedade rural.

3. Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico. com a aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da pastagem.3.1. A seguir transcrevemos alguns comentários do Eng. emprega-se o custo de formação. Adilson José Magossi.52 - equipara à produção do imóvel em estudo. o princípio estabelece que os casos das florestas podiam receber tratamento idêntico.. resta uma única fórmula de cálculo. os dois itens em conjunto englobam todos os tipos de culturas e. NBR 14653-3. o método do lucro cessante. as vezes não se conhece o ciclo vegetativo da cultura e.3. visa calcular o LUCRO CESSANTE do bem produtivo considerado. pode-se distinguir uma única metodologia básica. Segundo a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS.1. ou seja. pelo período restante de sua vida útil. no que se refere à avaliação de culturas temos o seguinte: 10. o custo de implantação. alternativamente ao método da capitalização da renda.3. ou seja. deduzidos os custos diretos e indiretos. a avaliação. Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições. considerando o princípio básico da engenharia de avaliações. Pastagem artificial é considerada como cultura comercial. publicados no trabalho Métodos para avaliação de Florestas Artificiais. estabelece como método avaliatório o método do valor econômico que visa calcular o somatório dos rendimentos líquidos esperados. No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação. uma vez que cada imóvel tem produtividade única. 10. recomenda-se utilizar. Aliás.3. Admitindo-se o princípio básico de se calcular o valor otimizado do bem. Agr. suprindo essa deficiência. Um análise mais aprofundada do assunto e. nesse caso.3. ora. na própria Norma Brasileira publicada. 10. Nas pastagens. Em outras palavras. que é aquela que considera o valor integral da produção. o item que trata das culturas permanentes e temporárias e o item que trata das essências florestais. observando-se as mesmas normas para sua avaliação. que visa determinar o valor otimizado do bem considerado.2. 10. incluídos os custos diretos e indiretos. embora com redação (algo) confusa. Por outro lado. inclusive o custo da terra. poderá ser efetivada através de uma variante do método do valor econômico. ou seja. sugerimos cuidado quando da adoção de tabelas com valores médios de produção. . que é o método que engloba o custo de formação (atualizado para a data da avaliação) e o valor do rendimento líquido deixado de auferir durante o período da formação e reposição.

Este deverá ser equiparado ao . aos quais se acrescentam as receitas deixadas de auferir durante o período necessário a essa recomposição. Em resumo. No caso de não se conhecer o ciclo da cultura. nas quais nunca haveria uma produção regular. a avaliação de culturas deverá ser feita. Exemplo: um determinado estudo apresenta um custo de formação de $ 1. acrescido do valor presente das expectativas de receitas durante o período de formação. No caso de se avaliarem culturas não recomendáveis para o local. o valor atual do custo de formação. de forma mais clara a metodologia a ser empregada na avaliação de culturas. deverá ser considerado apenas e tão somente. produtividade média (560 caixas/ha) e formação (período de formação) de 4 anos. uma vez que se procura o valor de um bem produtivo. Lembramos novamente que os custos de formação devem ser equiparados à produtividade da propriedade.00/ha considerando uma expectativa de produção de 100 ton. sempre que possível. Neste caso: espaçamento (212 pés/ha ou 47. estar-se-ia prevendo uma metodologia perfeitamente adequada. o Eng. que é aquele que prevê o cálculo do valor com base no rendimento integral da cultura./ha a subvalorizaria. embora represente fielmente a intenção da Norma.17 m²/pé). Segundo a NBR 8799/85. que visa calcular o valor presente dos rendimentos líquidos esperados. o valor econômico será calculado através do somatório do valor atual do custo de formação. nos caso de culturas não-adaptáveis ao local. Nesse texto./ha a estaria supervalorizando. estabelece. item 9. verifica-se que existe um método básico para avaliação. em produção. Um terceiro método seria válido apenas e tão somente. texto este que. Na avaliação de culturas. enquanto que outra com produção de 150 ton. será adotado o método do valor econômico. quando não se conhece o ciclo econômico vegetativo da cultura pode-se calcular seu valor por um método que visa uma perfeita recomposição do patrimônio./ha. por um único método e. a utilização deste custo em uma propriedade com produção de 50 ton.4: "Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais. Subsidiariamente. Magossi sugere um texto substitutivo para a Norma. deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação. AVALIAÇÃO DE UM POMAR DE LARANJA Primeiramente deve-se buscar na propriedade os dados agronômicos necessários. devidamente compensadas as receitas intermediárias e submetidas a um coeficiente de risco.2.000. submetido a um coeficiente de risco.53 - Neste ponto.. quando não houver condições de se aplicar tal metodologia.2. calculando todos os custos envolvidos. deduzido das despesas vincendas e.

Disto resulta que. na ocasião da avaliação. está sendo descontado o último ano do período de formação da cultura porque. ataques de pragas e moléstias. ou seja. significa que. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de formação (reposição). na ocasião da avaliação. O número de anos menos um. neste ano já existe uma produção razoável. para cobrir os danos de sinistros. .54 - valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um. .. acrescido do rendimento líquido da safra pendente de fato. fenômenos climáticos (geada. deduzidos os custos vincendos da mesma".) além de perturbações na comercialização da fruta. r = coeficiente de risco. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. o rendimento líquido da safra pendente de fato.. no seu quinto ano. quando for o caso. correspondente ao número de anos menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. adicionando-se. na ocasião da avaliação Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média. No caso de um pomar de laranja em produção. temos: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 onde: eqüivale ao termo custo de reposição.. COM A COLHEITA PENDENTE na época da avaliação. VE = valor econômico da plantação. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. multiplicado por um coeficiente de risco. CF = custo de formação. primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média. Fa = inverso do FATOR DE VALOR FUTURO PARA PAGAMENTO ÚNICO. deduzidos os custos vincendos da mesma. somatório das despesas do 1º ao 4º ano - (RL x Fa x r) = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um. multiplicado por um coeficiente de risco. RL1 = rendimento líquido da safra pendente de fato.

a.89 = $ 505.89/ha $ 2.288.00 .06) 3 x 0. rural.345. esta varia entorno de 5 a 10%.$ 782.288. 6.06) 3 .00% ao ano).06 Resta agora.00/ha despesas de manutenção = $ 782.1 Fa = = 2.30/cx. os valores das rendas líquidas futuras.89/ha e./ha x $ 2. as despesas eventuais. descontada uma taxa de juros média (sendo que a mais usualmente adotada é a definida pela poupança. a renda líquida será de: RL = $ 1.75/ha $ 378.42/ha $ 731. utilizado para o cálculo num regime de capitalização a Juros Compostos. passando a render juros no período seguinte (juros sobre juros).30/cx. = $ 1.1] ÷ [(1 + i)n x i] é denominado FATOR DE VALOR PRESENTE PARA UMA SÉRIE UNIFORME DE RENDIMENTOS FUTUROS. calculado com base em uma taxa de 6% a. de ataques de pragas e moléstias. neste caso.37/ha $ 782. Do que resulta.55 - custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º ano custo de manutenção do 3º ano custo de manutenção do 4º ano custo de formação do 1º ao 4º ano custo de manutenção anual com o pomar em produção preço médio recebido pelo produtor $ 676. médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 560 cx. o fator de valor presente para três safras. considerando os dados agronômicos da cultura.37/ha $ 558. será dado por: . ou seja. Também pode ser adotada como taxa de juros o valor desta para crédito Assim.1 = Fa = (1+ i) N x i O fator [(1 + i)n . os juros são incorporados ao capital. onde.83/ha $ 2. ao final de cada período de capitalização (n). Pode-se também utilizar-se a taxa de risco de seguro das culturas.6730 (1 + 0. pode ser adotada como sendo igual a 10%. devemos equiparar a valores de hoje. E. A taxa de risco.11/ha Definido o valor do custo de formação e da renda líquida. (1 + 0. possíveis quedas de preços e ainda. o VALOR DO POMAR EM PRODUÇÃO COM A COLHEITA PENDENTE. definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente.. é igual a: (1+ i) N .

/ha x 2.06)8 = 0..11/ha = V = [$ 2.06)6 = 0./ha x 0.30/cx.) .90)] + $ 505.18/pé com produção média de 2.06] = 4. NA PROPRIEDADE EM ESTUDO É DE 15 ANOS.345./pé Outro exemplo de cálculo do valor de um pomar.79/pé OUTRO EXEMPLO: O VALOR DE UM POMAR NO 5º ANO.37 + ($ 505.89/ha = $ 259.782.9 = (453 cx.90) = V = $ 3.6730 x 0.) .51/ha ou $ 16.30/cx.9 = (504 cx./ha x 2. COM A COLHEITA RECÉM REALIZADA.62/ha ou $ 19. V = (RL6º ao 10º ano x Fa6º ao 10º ano x r) + (RL11º x Fa11 x r) + (RL12º x Fa12 x r) + (RL13º x Fa13 x r) + (RL14º x Fa14 x r) + (RL15º x Fa15 x r) = RL6º ao 10º ano = renda líquida média do 6º ao 10º ano = (560 cx.6650 RL13 = renda líquida do 13º ano = 453 cx. conforme recomendação das Normas.6730 x 0.6274 .37/ha + $ 1.782.37/ha + ($ 505.89/ha = $ 155.30/cx.1] ÷ [(1 + 0.) .345./ha x 2.31 Fa11 = fator de valor presente do 11º ano = 1÷(1 + 0.782. iremos adotar o método do valor econômico.215./ha x 2.51 Fa13 = fator de valor presente do 13º ano = 1÷(1 + 0.06)5 .560.345.06)5 x 0.11/ha x 2.30/cx. SABENDO-SE QUE O CICLO DA CULTURA.782./ha x 0.11 = V = $ 4.) . em outro período de formação seria de: por: O valor de um pomar no 5º ano com a colheita recém realizada será dado V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 2.64 cx. quando é conhecido o ciclo da cultura.06)7 = 0.2124 RL11 = renda líquida do 11º ano = 560 cx.89/ha = $ 376.01 Fa12 = fator de valor presente do 12º ano = 1÷(1 + 0. SABE-SE TAMBÉM QUE A PRODUÇÃO É DE 560 CX. neste caso.065./ha ATÉ O 10º ANO E DEPOIS CAI 10% AO ANO ATÉ A COLHEITA FINAL NO 15º ANO.9 = (408 cx.11 Fa6º ao 10º ano = fator de valor presente do 6º ao 10º ano = [(1 + 0.14/ha] + $ 505./ha x 0.11 x 2.89/ha = $ 505.7050 RL12 = renda líquida do 12º ano = 504 cx.56 - V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = V = [$ 2.

782. atendendo-se sempre às recomendações das Normas.89 Fa15 = fator de valor presente do 15º ano = 1÷(1 + 0. ou seja.89/ha = $ 61.06)10 = 0. temos: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = meio CF = custo de formação. Casos excepcionais devem ser analisados especificamente.9) = V = $ 2.6650 x 0.30/cx.21 x 0./ha x 2.11 x 4./ha x 0.51 x 0.7050 x 0.30/cx.89 x 0. no seu quinto ano.9) + (259.9) + (376. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição.89/ha = $ -23. .9) + (61.5584 Substituindo: V = (505.9 = (367 cx. VE = valor econômico da plantação.300 plantas/ha ou 7. somatório das despesas do 1º ao 2º ano e (RL x Fa x r) + RL1 = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um.9 = (330 cx.57 - RL14 = renda líquida do 14º ano = 408 cx.9) + (-23.6274 x 0.. com a colheita pendente na época da avaliação./ha x 2. AVALIAÇÃO DE UM CAFEZAL Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados agronômicos necessários.69 m²/pé).37/ha.) .31 x 0.5919 x 0. produtividade média (30 sacas de 60 Kg beneficiadas/ha) e formação (período de formação é de 2 anos e meio)./ha x 0. No caso de um cafezal em produção.01 x 0. acrescido do rendimento líquido da safra pendente de fato.782.5584 x 0.434.21 Fa14 = fator de valor presente do 14º ano = 1÷(1 + 0.06)9 = 0. neste caso: densidade (1. na ocasião da avaliação. deduzidos os custos vincendos da mesma.9) + (155.5919 RL15 = renda líquida do 15º ano = 367 cx. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie.2124 x 0.) . multiplicado por um coeficiente de risco.

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O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último ano do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção razoável. RL1 = rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média; Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao número de anos menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie; r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na comercialização da fruta. Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média.

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custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º ano e meio custo de formação do 1º ao 2º ano e meio custo de manutenção. anual com o cafezal em produção preço médio recebido pelo produtor (café fino para exportação)

$ 1.235,00/ha $ 793,00/ha $ 2.028,00/ha $ 1.470,00/ha $ 68,56/sc.

Do que resulta, considerando os dados agronômicos da cultura, médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total:
30 sc./ha x $ 68,56/sc = $ 2.056,80/ha despesas de manutenção = $ 1.470,00/ha

e, a renda líquida anual será de:
RL = $ 2.056,80 - $ 1.470,00 = $ 586,80/ha/ano ou, a renda líquida semestral de: RL = $ 586,80/ha ÷ 2 = $ 293,40/ha/semestre

Definido o valor do custo de formação e da renda líquida, devemos equiparar a valores de hoje, descontada uma taxa de juros média, os valores das rendas líquidas futuras. Assim, o fator de valor presente para uma safra e meia, calculado com base em uma taxa de 6% a.a. ou 2,96% por semestre é igual a, considerando o período em semestres: Fa = [(1 + 0,0296)3 - 1] ÷ [(1 + 0,0296)3 x 0,0296] = 2,83 Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia entorno de 5 a 10%. A taxa de risco, de ataques de pragas e moléstias, possíveis quedas de preços e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a 10%. E, o valor do cafezal em produção com a colheita pendente, será dado por: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = V = [$ 2.028,00/ha + ($ 293,40/ha x 2,83 x 0,90)] + $ 586,80/ha = V = [$ 2.028,00/ha + $ 747,29/ha] + $ 586,80 = V = $ 3.362,09/ha ou $ 2,59/pé em produção.

- 60 AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA

Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados agronômicos necessários, neste caso: densidade (400 plantas/ha em sangria, em um seringal adulto), produtividade média (equivalente a 1.200 Kg/ha de borracha seca) e formação (período de formação é de 7 anos), com exploração de cultura intercalar do 1º ao 4º ano de milho, ocupando 60% da área. O sistema de exploração é em meia espiral, com a sangria efetuada na mesma planta a cada três dias, totalizando 84 sangrias efetivas/ano, no período de Outubro a Julho, necessitando para tanto de um sangrador para cada 4,5 hectares. Emprega-se ainda seis estimulações químicas no ano, durante a produção, com ethrel a 2,5% e 11,0 gramas por planta por aplicação. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição; VE = valor econômico da plantação. No caso de um seringal em produção, no seu décimo ano, após o período de colheita, na época da avaliação, temos: V = CF + (RL x Fa x r) = CF = custo de formação, ou seja, somatório das despesas do 1º ao 6º ano (RL x Fa x r) = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie, multiplicado por um coeficiente de risco. O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último ano do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção razoável. Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média; Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao número de anos menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie; r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na comercialização do produto. Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média.

356.61 - custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º e 3º ano custo de manutenção do 4º ano custo de manutenção do 5º e 6º ano custo total de formação custo de manutenção anual preço médio recebido pelo produtor $ 1. pode ser adotada como sendo igual a 10%.500. definir a taxa de risco a ser adotada.00/ha $ 1.00/ha e.06)6 .356.9173 Resta agora. devemos equiparar a valores de hoje.243. neste caso. ou seja. médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 1. Normalmente.00 . as despesas eventuais. Assim. considerando os dados agronômicos da cultura.a.. possíveis quedas de preços e ainda.00/ha $ 647.00/ha $ 713. A taxa de risco. esta varia entorno de 5 a 10%.00/ha $ 3.00/ha despesas de manutenção = $ 1.500.25/kg de bs = $ 1.$ 1. é igual a: Fa = [(1 + 0. os valores das rendas líquidas futuras. de ataques de pragas e moléstias.00/ha $ 1.356.00% ao ano).25/kg de bs Do que resulta.00/ha Definido o valor do custo de formação e da renda líquida.00/ha $ 559.06)6 x 0. a renda líquida será de: RL = $ 1. calculado com base em uma taxa de 6% a. . 12. descontada uma taxa de juros média (sendo que a mais usualmente adotada é a definida pela Constituição.324.00 = $ 144.200 kg bs/ha x $ 1. o fator de valor presente para seis safras futuras.1] ÷ [(1 + 0.06] = Fa = 4.

9173 x 0. 400 estéreos/ha aos 15 anos. ou seja. A = fator de antecipação da receitas. que se trata de cultura que permite a exploração econômica por três ou quatro cortes sucessivos.00/ha + ($ 144. ou soma das rendas líquidas esperadas durante a vida econômica da cultura. aos 5 anos. para um bosque no primeiro ano após o plantio.62 - E. o Valor Econômico será expresso da seguinte forma: V1 = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) A renda líquida 1 (RL1) é representada pela produtividade máxima esperada no primeiro corte. pode ser representada pela expressão: V = RL x A x r = onde: V = valor econômico procurado RL = renda líquida esperada. 480 estéreos/ha aos 10 anos. o valor do seringal em produção com a colheita já realizada.28/ha ou $ 9.880.90) = V = $ 3. AVALIAÇÃO DE FLORESTAS PLANTADAS De acordo com trabalho do engenheiro Adilson José Magossi. a fórmula avaliatória básica é bastante simples e. por época de exploração.00/ha x 4.243.. Considerando a fórmula básica avaliatória. o segundo membro da fórmula compreende três ou quatro termos (no caso de bosques explorados sob outros regimes de cortes ou com outras produções médias esperadas. r = coeficiente de risco. fator de valor presente das receitas futuras. compreendendo a possibilidade de perda da cultura ou de queda no preço de venda. No caso concreto de eucalipto. será dado por: V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 3. que é de 390 st/ha. entende-se que. deve-se adaptar os cálculos mostrados a seguir): V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) A produtividade (exemplo fictício) esperada para eucalipto destinado a produção de celulose é de: Para o primeiro corte Para o segundo corte Para o terceiro corte 390 estéreos/ha aos 05 anos.70/pé em produção. pelo método do valor econômico. .

1 ano (premissa).2 anos (idade da floresta avalianda) = 3 anos] .90 = V1 = [(390 x 0. que é de 400 st/ha. Dessa forma.08)4 = 0. o que ocorrerá apenas aos 14 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a segunda brotação + 5 para a terceira brotação). Este fator de antecipação será calculado pela expressão: A2 = 1÷(1+0.3405)] x 0.7350) + (480 x 0.5002) + (400 x p x 0. correspondente ao volume esperado de 390 st/ha. a fórmula avaliatória será: A1 = 1÷(1+0.08)14 = 0. sendo i a taxa de retorno de capital considerada.3405 O coeficiente de risco é estimado em 10%. como a cultura tem apenas 1 ano de idade (premissa).63 - A renda líquida 2 (RL2) é representada pela produtividade máxima esperada no segundo corte.7350) + (480 x p x 0. que é igual a 8% anual e. que é de 480 st/ha. A renda líquida 3 (RL3) é representada pela produtividade máxima esperada no terceiro corte.5002 O fator de antecipação 3 (A3) é representado pela dedução de antecipação de capital pelo tempo necessário. o fator de antecipação 1 (A1) será igual ao resultado da expressão matemática: A1 = 1÷(1+i)4. então. conseqüentemente. o que ocorrerá apenas aos 9 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a brotação). aos 5 anos. porém. para que a renda líquida 3 (RL3) se torne viável.08)3 = 0. só será efetiva aos 5 anos.5002) + (400 x 0. após o segundo corte. Este fator de antecipação será calculado pela expressão: A3 = 1÷(1+0. para que a renda líquida 1 se torne viável. A1 = 1÷(1+0. aos 5 anos. O primeiro corte e.90 x p = V1 = 597 x p Para uma floresta com 2 anos de idade. O fator de antecipação 1 (A1) é representado pela dedução de antecipação de capital pelo tempo necessário. 4 é resultado de 5 anos .3405)] x 0. para que a renda líquida 2 (RL2) se torne viável.7938 [5 anos para primeiro corte .08)9 = 0. a primeira renda líquida.7350 O fator de antecipação 2 (A2) é representado pela dedução de antecipação de capital pelo tempo necessário. a fórmula ficará: V1 = [(RL1 x A1) + (RL2 x A2) + (RL3 x A3) + (RL3 x A3)] x r = V1 = [(390 x p x 0. após o primeiro corte. considerando p o preço da madeira ou produto florestal esperado..

Desta forma. de autoria do engenheiro agrônomo Adilson José Magossi. pois basta o seguinte procedimento: 1º.64 - A2 = 1÷(1+0. por fim. é o método econômico. AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE CANA-DE-AÇÚCAR No caso de cana de açúcar. o método mais indicado por se tratar de uma cultura que possui um ciclo conhecido e esperado.obtenção de madeira para fins energéticos ou obtenção de polpa para o fabrico de papel. obtendo-se. segundo a idade de plantio ou da brotação.2 anos (idade da floresta avalianda) = 13 anos] do que resulta: V2 = [(390 x 0. O preço básico.19/ha. a saber: TABELA AVALIATÓRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS IDADE 1 2 3 4 5 1º CORTE 597 644 696 751 786 2º CORTE 497 537 580 623 645 3º CORTE 245 265 286 308 333 Com o auxilio da tabela de avaliação de bosques de eucaliptos. os dados publicados como custo de formação. podem-se tabelar todas as fórmulas avaliatórias para todos os anos viáveis.27 = $ 3.. obtido através de pesquisa indicou o valor básico de $ 5.7938) + (480 x 0.27/st para madeira em pé destinada a produção de celulose. 2º.3677 [15 anos para segundo corte . procura-se na tabela.08)13 = 0.2 anos (idade da floresta avalianda) = 8 anos] A3 = 1÷(1+0.5402 [10 anos para segundo corte . multiplica-se o fator tabelado pelo preço vigente. torna-se bastante simples a determinação do Valor Econômico de um bosque. o fator correspondente.5402) + (400 x 0. enquadra-se o bosque na situação técnica padrão. o valor do bosque por unidade de área. . o valor do bosque será igual a: V = 597 x $ 5. logo. com exceção do preço.146.90 x p = V2 = 644 x p Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes. explorados pelo regime de talhadia .3677)] x 0. onde a produção já ocorre no mesmo ano agrícola.08)8 = 0. 3º. na verdade representam os custos de formação e de manutenção.

produtividade esperada: 60t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais Preço médio recebido pelo produtor $ 331.7972 RL4 = renda bruta no quarto ano . período da colheita: V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL1 = renda bruta no primeiro ano .65 - Assim.00/ha $ 8.00/ha $ 56. admitindo cana de primeiro ano. produtividade esperada: 100t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais segundo ano.00/ha $ 47..12)1 = 0.95 No caso de cana recém implantada.00/ha $ 379. temos (admitindo.00/ha $ 332. recém implantada. Assim.00/ha $ 348.custos de colheita A1 = 1 RL2 = renda bruta no segundo ano .12)2 = 0. para cana de primeiro ano.12)3 = 0.custos operacionais no quarto ano A4 = 1÷(1+0.00/ha $ 44.00/ha $ 493.71/ton. como exemplo.8928 RL3 = renda bruta no terceiro ano .00/ha quarto ano. teremos. produtividade esperada: 65t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais $ 412. . produtividade esperada: 78t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais terceiro ano.custos operacionais no terceiro ano A3 = 1÷(1+0. que na região em estudo.7118 r = taxa de risco = 5% = 0. como exemplo.custos operacionais no segundo ano A2 = 1÷(1+i)N = 1÷(1+0.00/ha $ 81. deve-se deduzir de RL1 o custo operacional de manutenção no primeiro ano.00/ha $ 404. efetua-se normalmente apenas quatro cortes na cana): Custos operacionais da propriedade em estudo.00/ha $ 375. primeiro ano.

$ 379.$ 493.7533 RL3 = renda bruta no terceiro ano .60 x 0.5 = 0.38 x 0.8437 (18 meses) RL2 = renda bruta no segundo ano .15/ha A3 = 1÷(1+0.12)1 = 0.5 = 0.$ 375.95 = V = $ 703.8437) + ($ 275.6726) + ($ 147.12)3.7533) + ($ 187.custos de manutenção e colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8.38/ha A2 = 1÷(1+0.00/ha A1 = 1÷(1+0.71 .6005 r = taxa de risco = 5% = 0.00 = $ 187.71 .71 .5 = 0.15 x 0.custos de manutenção e colheita no quarto RL4 = 60t/ha x $ 8.12)1.custos de manutenção e colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8.00 = $ 187.00 = $ 275.custos de manutenção e colheita no segundo ano = RL2 = 78t/ha x $ 8.$ 379.95 do que resulta. como Valor Econômico da cultura: V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL1 = renda bruta no primeiro ano .$ 404.15/ha A3 = 1÷(1+0.. Outros exemplos de avaliação de cultura de Cana de Açúcar: Para cana logo após a colheita do segundo corte: V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL3 = renda bruta no terceiro ano .12)2.00 x 0.71 .83/ha.66 - Do que resulta.5 = 0.6005)] x 0.00 = $ 147.60/ha A4 = 1÷(1+0.custos de manutenção e colheita no primeiro ano = RL1 = 100t/ha x $ 8. V = [($ 378.00 = $ 378.71 .6726 ano = RL4 = renda bruta no quarto ano .8929 .12)4.

$ 47. na ocasião da avaliação.53/ha.custos de manutenção e colheita no quarto RL4 = 60t/ha x $ 8.0000) + ($ 147.00 = $ 519. AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS Para culturas temporárias. .12)2 = 0.7972)] x 0.0000 ano = RL4 = renda bruta no quarto ano . V = [($ 187. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie.60 x 0. adicionando-se. deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação.60/ha A4 = 1÷(1+0.71 . multiplicado por um coeficiente de risco. deduzidos os custos vincendos da mesma..60/ha A4 = 1÷(1+0.95 do que resulta. temos. em fase de colheita: V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL3 = renda bruta no terceiro ano .$ 375. V = [($ 519. em produção. segundo às Normas: Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais.95 do que resulta.95 = V = $ 270.15 x 0. quando for o caso. Este deverá ser equiparado ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um.$ 375.71 . Para cana no terceiro corte.custos de colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8.71 .38/ha.8929) + ($ 147.8928 r = taxa de risco = 5% = 0.15/ha A3 = 1.00 = $ 147.8928)] x 0.95 = V = $ 618.67 - ano = RL4 = renda bruta no quarto ano .00 = $ 147.60 x 0.12) = 0.custos de manutenção e colheita no quarto RL4 = 60t/ha x $ 8.7972 r = taxa de risco = 5% = 0.15 x 1. o rendimento líquido da safra pendente de fato.

= $ 444.00 . produção de 80 sacas de 60 Kg/ha. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição. r = coeficiente de risco.80/ha $ 86.10/ha $ 289. para cobrir o risco de sinistros. Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média. custo de formação = custos de colheita = custos totais = preço médio recebido pelo produtor = $ 203. 4. o critério é o mesmo utilizado para culturas perenes. VE = valor econômico da plantação. Do que resulta.1. fenômenos climáticos (geada. médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 80 sc.68 - Ou seja.1.55/sc. . primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média.90/ha $ 5.90/ha e.1 x 100 = 0.9952 E.00/ha despesas = $ 289.90 = $ 154. será dado por: .d. o valor da cultura de milho.$ 289. a renda líquida será de: RL = $ 444. um mês para a colheita (1. Fa = fator de valor presente da safra futura e. considerando os dados agronômicos da cultura.00016)-30 = 0.6.) além de perturbações na comercialização do produto. Exemplo: CULTURA DE MILHO tração motomecanizada...) Fa = (1+0. Disto resulta que.06(1÷360) .55/sc..016% a.10/ha O Fator de Valor Presente será calculado considerando que restava quando da avaliação. ataques de pragas e moléstias./ha x $ 5.

69 - V = CF + (RL x Fa x r) = ..

possibilitou o surgimento de uma pecuária organizada na forma empresarial. eliminar as raízes remanescentes no solo. concorrendo com a pastagem. com excelente rendimento. antes de semear a pastagem. enquanto os vegetais que não servem para pastejo são recusados e crescem.95) = V = $ 349.80/ha + ($ 154. para tornar-se econômica.49/ha. em que os animais cortam a parte aérea com os dentes e pisoteiam as touceiras. É conveniente a exploração por um período mínimo de dois anos consecutivos com a agricultura. Qualquer fazenda de criação deve ter. quando as pastagens ressecam e perdem a palatabilidade e o valor nutritivo.70 - V = $ 203. visando. que cobrem grandes proporções territoriais do centro oeste. A pastagem é uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento da pecuária de corte e de leite. preparo do solo. em áreas onde há poucos anos prevalecia o latifúndio improdutivo. No Brasil as condições climáticas permitem o pastejo durante o ano todo e. A manutenção da pastagem em bom estado de pastejo requer custos elevados. adaptáveis às mais diversas condições de solo e clima que se verificam no Brasil.10/ha x 0. obrigatoriamente. pela forma de utilização do pasto. para permitir o vicejamento das espécies aproveitáveis pelos animais. evitando as futuras brotas das espécies indesejáveis. para prevenir de alimento os animais no inverno. AVALIAÇÃO DE PASTAGENS A seguir reproduzimos parte do trabalho publicado pela CESP sobre o tema. concorrente com a espécie semeada. com os cultivos. com raras exceções e em pequena escala. Na formação da pastagem o solo deve ser preparado de forma a se eliminar a maior porcentagem possível da vegetação rasteira nativa. mantendo-as rasteiras. uma área significativa de pastagem formada. Nas regiões de cerrados. . A formação de pastagem obedece as mesmas fases da formação de qualquer outra cultura: limpeza do terreno. a formação de pastagem e sua manutenção em bom estado torna-se vital para se atingir índices desejáveis socialmente de produtividade do rebanho. que constituem a principal fonte de proteína para a alimentação humana. A colheita e armazenagem para uso no período de entressafra é utilizado em apenas algumas regiões do globo. tendo que ser roçados com freqüência. Existem centenas de variedades de pastagens. Na agropecuária. semeadura e manutenção. conduzida segundo métodos modernos. a introdução de cultivares de gramíneas conhecidas genericamente como Brachiaria. o excedente do período de brotação intensiva é destinada ao preparo de feno. no consumo de nutrientes e água existentes no solo..9952 x 0.

consiste na retirada das madeiras úteis. tracionadas por tratores potentes. As pastagens tradicionais formadas há algumas décadas foram cultivadas em terreno coberto de matas virgens. Derrubada da vegetação inaproveitável para a exploração da madeira. em alguns casos foram feitas roças caipiras antes da semeadura. arroz. para limpar o terreno. machados e foices. como última alternativa veio a exploração da pecuária. Em outros casos efetuou-se agricultura rotineira e espoliativa até a degradação do solo.71 - Os fazendeiros que não tem rebanho suficiente para lotar suas invernadas arrendam o excedente de área formada com pastagem exigindo uma lotação máxima de número de cabeças por hectare. ao estado de conservação da pastagem e sua capacidade de suporte. A pecuária moderna adota diversos métodos para cultivar o capim. procurando evitar a degradação precoce das invernadas. quando. Na avaliação de uma pastagem devem ser considerados os aspectos relativos à topografia do terreno. bastando a aração-gradeação com grade pesada e a semeadura de cultivares nobres. a natureza do desmatamento e preparo do solo. aos aspectos de conservação do solo. No entanto. objetivando a eliminação das coivaras e a obtenção de produto para amortecer os custos do desbravamento. Após a queimada. O terreno é arado e gradeado para ser semeado. Em muitos casos o pecuarista efetua a correção da acidez do solo e aduba-o. as espécies de cultivares.. as operações são as seguintes: exploração de madeira . prescindem da ação do correntão. em seguida é enleirada. Queima da vegetação seca . OPERAÇÕES DESTINADAS A FORMAÇÃO DE PASTAGEM Nas regiões onde a cobertura é de matas. que foram derrubadas a machado e queimadas. formação de maior volume de massa verde e incorporação de micronutrientes para os animais. Nas regiões de cerrado. acelerando sua degradação. constitui crime contra a natureza e forma de calcinar o húmus do solo. antisocial e criminosa dos latifundiários gananciosos que procuram lucro fácil e enriquecimento rápido. com emprego de serra elétrica manual. planta-se milho. as árvores e os arbustos são derrubados e queimados indiscriminadamente. prevendo melhor vicejamento da pastagem. em cabeças/ha/ano. As terras de campo. em substituição ao capim nativo. aos anos de uso do solo com cultivos anteriores. algodão. soja e outras culturas por algum período. com predominância de vegetação rasteira. a vegetação é derrubada por correntões. ainda é a forma utilizada em larga escala.esta operação é anti-social. para serraria ou para construções de benfeitorias no próprio estabelecimento. numa ação predadora. Na região amazônica onde a cobertura natural do solo é a mata. AQUISIÇÃO DE SEMENTES E SEMEADURA .

produzidas sem os cuidados necessários são de menor preço.. a semente deve ser adquirida de procedência idônea. exigindo-se novas operações de preparo do solo e novos gastos com sementes. No estado de São Paulo é normal o arrendamento do solo para culturas anuais. o cultivar e o poder germinativo. são adubados. de firma registrada nos órgãos oficiais e que sejam fiscalizadas por tais órgãos e. para seu preparo basta uma gradeação com grade simples. No início já prepara canteiros com as variedades de pastagens que deseja cultivar e anualmente colhe sementes e semeia nas áreas destinadas à pastagem. principalmente o transporte do calcário. mas como esses insumos são caros. SEMEADURA Para semear. As sementes coletadas no campo. Os terrenos cobertos com vegetação de cerrado. além da perda de um ano agrícola. cerradão e croa ou mata seca. Somente alguns piquetes. Os tocos. Esta atividade é efetuada com emprego de grade-arado pesada. desbravado. por geralmente 05 anos.72 - O fazendeiro geralmente procura economizar na formação da sua fazenda efetuando por parte as tarefas. O plantio pode ser feito com semeadoras em conjunto com culturas anuais (milho. que ofereçam sementes certificadas. Efetuam-se duas ou três operações de aração-gradeação (com intervalos de 30 a 40 dias). arado uma ou duas vezes e semeado com a semente de pastagem. . PREPARO DO SOLO O terreno tem que ser convenientemente preparado para o plantio. procurando conter gastos. pois o solo já está vem equilibrado. para ocorrer melhor perfilamento da pastagem. pode ocorrer má germinação e conseqüente má formação da pastagem. o fazendeiro evita estes dispêndios. O terreno é então. sendo que após o ciclo colhe-se o produto e fica a pastagem praticamente formada. Neste caso é indispensável o uso de corretivos e adubos. Quando o solo vem sendo cultivado com alguma espécie anual. Cada espécie tem um preço de mercado. arroz). que vária também conforme a origem e qualidade da semente e conseqüentemente a quantidade usada na semeadura por hectare. necessita de correção da acidez e adubação. para exploração de grãos ou fibra. É conveniente a catação das raízes afloradas. para eliminar o máximo de raízes remanescentes. para tropa. mas além de ser necessário maior volume para plantar. Outra prática bastante adotada é a lanço por meios mecânicos e por último a manual. cujo certificado garanta a qualidade. remanescentes das primitivas árvores grossas. são eliminados ao longo dos anos.

a quantidade e a qualidade do alimento para os animais. acrescentando-se-lhe. para consumo no local onde se encontre o animal consumidor. O aluguel de pastagem inclui. Mato Grosso etc. além de fornecer à planta os elementos essenciais. Na avaliação de pastagem adota-se o mesmo método empregado para as culturas temporárias. a um índice econômico por um longo período para o fazendeiro. deduzidas as despesas vincendas.2 0.7 2. o valor econômico ou renda deixada de auferir. RESUMO DOS GASTOS COM OPERAÇÕES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM POR HECTARE ITENS DESTOCA LIMPEZA DO SOLO/CATAÇÃO ARAÇÃO CALAGEM GRADEAÇÃO (2X) SEMEADURA/ADUBAÇÃO TRATOS CULTURAIS MÃO DE OBRA TRATORISTA COMUM 1. tecnicamente conduzida.. Cerca de 15 dias após a semeadura ocorre a germinação e com 06 meses a pastagem está formada. o qual se baseia no valor econômico do produto a ser obtido. CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM A avaliação objetiva determinará os valores necessários e suficientes para a reposição integral do objeto avaliando.0 0.25 .13 0.4 0.13 0. determina-se apenas o custo de formação e tratando-se de pastagem no primeiro ano de formação. vantajosamente. o aluguel da área onde ela se encontra fixada.2 0. mantida em condições de propiciar bom alimento.5 TRATOR ARADO GRADE DISTRIB CÁLCAREO SEMEADURA ADUBAÇÃO CARRETA 0.4 0.7 0.73 - No caso de capineiras (napier) planta-se em sulcos.0 0.). obrigatoriamente.2 0. saudáveis e produtivos requerem pastagem bem formada. leite. As divisões de pastagens. Neste caso. para onde o animal terá que ser levado para pastar. uma vez que não é praxe oferecer à venda o feno resultante da pastagem colhida e preparada. em invernadas ou piquetes. aproveitáveis pelo rebanho na produção de produtos animais.2 0. Animais de boa linhagem.25 0. Um projeto de formação e manutenção de pastagem deve prever a otimização da concentração cabeça/hectare. em ponto de pastoreio.13 0. prática adotada para alguns tipos de gramíneas (grama estrela.2 0. facilitando rapidez na transformação da massa verde em carne. são programadas de acordo com o manejo que se pretende imprimir ao rebanho. Existe também o plantio por mudas. e outros produtos. No caso desta cultura. não havendo parâmetro para medir o seu preço de venda. acresce-se a renda deixada de auferir durante o período de formação. É de pleno conhecimento do pecuarista que a correção da acidez do solo aumente consideravelmente a produção de massa verde e que a adubação eleva.4 0. para que ele assegure safras anuais e obtenha lucro.2 0.25 1. prática similar ao plantio da cana-de-açúcar. quando for o caso.

KG TON.2 subtotal MATERIAIS ITENS CALCÁRIO SEMENTES SUPERFOSFATO SIMPLES MIREX SEMENTES DE LEGUMINOSAS UNIDADE TON. com valor do aluguel correspondente à pastagem semelhante.1 2 4 VALOR UNITÁRIO VALOR TOTAL Assim.8 0. Não há que se falar em coeficiente de risco.13 0.25 0.4 0.5 1.88 1. o valor econômico da pastagem é representado pela soma do custo de formação ou reposição. KG KG QUANTIDADE 1 6.74 TOTAL DE DIAS CUSTO DIÁRIO DESPESAS COM OPERAÇÕES 4.2 0. pois não há renda direta. durante o período necessário à formação.. .88 0.

00 ESTADO DA PASTAGEM CONSERVAÇÃO VALOR ÓTIMO BOM REGULAR MAU PÉSSIMO 220.46 3. .50 28. presença de cupinzeiros ou sauveiros. onde a tecnologia é baixa.80) 132.00 6..28 220.86 0.80 0.60 0.88 6.28 (0. excesso de pastoreio.20) O estado de conservação da pastagem é função da presença direta dos seguintes itens: ervas daninhas.80 0.56 3.50 45.20 3.46 (1. KG OUTROS MÊS PREÇO UNITÁRIO 18. 190/198) DISCRIMINAÇÃO UNIDADE OPERAÇÕES HM HM HM HM HM HH HH MATERIAIS KG TON.18 (0. PÁG.60 5.00 4.15 12.80 4. SC/95.60 0.50 0.00 168.09 (0. por exemplo.37 (0. que diminui a vida útil da pastagem.00 28.40) 44. baixo nível de manejo como. ocorrência de erosão. ausência de piqueteamento (divisão da pastagem) denotando exploração extensiva.52 31.00 0.09 3.75 - ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/ha (SEM DESMATAMENTO) segundo CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP.66 11.88 11.60 108.20 0.80 QUANTIDADE CUSTO GRADAGEM PESADA CONSERVAÇÃO DO SOLO DISTRIBUIÇÃO DE CALCÁRIO + MDO GRADAGEM NIVELADORA SEMEADURA E ADUBAÇÃO (TERENCE) CAPINA MANUAL CONTROLE DE FORMIGAS TOTAL OPERAÇÕES SEMENTES CALCÁRIO DOLOMÍTICO + FRETE ADUBO FOSFATADO (SS) FORMICIDA MIREX S TOTAL MATERIAIS ALUGUEL DE PASTAGEM (20%@/CB. falhas na formação ou claros na pastagem. quando as plantas já não atingem a altura média da espécie.) TOTAL GERAL 1.50 0.32 6.40 76. aspecto vegetativo ruim. TON.00) 176.50 30.00 1.00 9.17 0.77 13.60) 88.69 7.66 35.

60 63. 190/198) DISCRIMINAÇÃO UNIDADE PREÇO UNITÁRIO QUANTIDADE CUST O 93. quando as plantas já não atingem a altura média da espécie. SC/95.63 DESMATAMENTO (CORTE/ENLEIRAMENTO) CONSERVAÇÃO DO SOLO GRADAGEM PESADA GRADAGEM NIVELADORA DISTRIBUIÇÃO SEMENTE/FERTILIZANTE CAPINA MANUAL ROÇAGEM (2 X) CONTROLE DE FORMIGAS TOTAL OPERAÇÕES SEMENTES ADUBO FOSFATADO (SS) FORMICIDA MIREX S TOTAL MATERIAIS ALUGUEL DE PASTAGEM (20%@/CB.32 11.77 2.60 5.66 35.60 1.00 0.05 (0.50 3.00 0.15 18. falhas na formação ou claros na pastagem.40 183.30 HM HM HM HM HH HH HH MATERIAIS KG TON.2. ocorrência de erosão.. presença de cupinzeiros ou sauveiros.80 0.50 0. Do texto da Norma pode-se concluir que.2. aspecto vegetativo ruim. excesso de pastoreio.2.88 13.69 31. ausência de piqueteamento (divisão da pastagem) denotando exploração extensiva. desde que provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas.2. a formula básica para determinação do valor das construções pode ser expressa como: . aparente e provável.00 3.50 28. baixo nível de manejo como.28 282.63 (1.76 - ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/ha (COM DESMATAMENTO) segundo CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP.00 0.40 0.50 0.60) MAU 113.80) REGULAR 169. bem como do estado de conservação.17 0.88 6. KG OUTROS MÊS 11.20 6.00) BOM 226.86 12. por exemplo.80 4.) TOTAL GERAL OPERAÇÕES HM 23. AVALIAÇÃO DE benfeitorias não reprodutivas (CONSTRUÇÕES RURAIS) As NORMAS da ABNT preconizam que as construções devem ser avaliadas da seguinte forma: 9.69 28.09 12.00 6.1.40 0. com a consideração da vida útil.77 0.53 (0.56 3.2. A depreciação das construções e das instalações deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais.50 168.10 (0.58 (0.40) PÉSSIMO 56.80 0. que diminui a vida útil da pastagem.00 9. PÁG.00 ESTADO DA PASTAGEM CONSERVAÇÃO VALOR ÓTIMO 282. As avaliações das construções (edificações e instalações) são feitas através de orçamentos qualitativos e quantitativos ou com o emprego de custos unitários oriundos de tabelas.20) O estado de conservação da pastagem é função da presença direta dos seguintes itens: presença de ervas daninhas.80 1. onde a tecnologia é baixa. 9.

- 77 -

Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional

Sendo que, o custo unitário é determinado através de orçamentos ou de tabelas previamente testadas e aprovadas e a depreciação deve considerar o estado físico, funcional e o estado de conservação. Para o caso da depreciação o ilustre engenheiro Adilson Magossi sugere que, para instalações rústicas a não aplicação do critério linear em função da idade aparente e da vida útil presumível, recomendando, unicamente, o emprego do critério baseado no estado de conservação do bem avaliando. Os fatores por ele recomendados são:
Estado de conservação ótimo bom regular precário mau péssimo Exemplos de características Nova Necessita pintura + Troca de telhas + Trincas + Problema estrutural Sem condições de reforma Fator de depreciação 1,00 (100%) 0,80 (80%) 0,60 (60%) 0,40 (40%) 0,20 (20%) 0,00 (0%)

Uma segunda opção de depreciação é a tabela linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de São Paulo, que considera a vida útil provável e aparente do imóvel, portanto, não seria a recomendável no caso de imóveis no meio rural. Abaixo reproduzimos a tabela:
COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO Kd = (1 - R)n onde: Kd = coeficiente de depreciação n = idade R = razão de depreciação

razão de depreciação em função do tipo de construção

barracos residências proletária, rústica/médio comercial residências médio superior/luxo apartamentos e escritórios armazéns e indústrias construções de madeira

4,0% 1,5% 2,0% 2,5% 1,5% 4,0%

- 78 Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade:

n

1,0

1,5

2,0

R 2,5

3,0
0,970 0,941 0,913 0,885 0,858 0,832 0,807 0,783 0,760 0,758 0,633 0,543 0,466 0,400 0,343 0,294 0,254 0,217 0,190 0,160

3,5
0,965 0,931 0,898 0,867 0,837 0,807 0,789 0,757 0,726 0,700 0,586 0,490 0,410 0,342 0,287 0,240 0,201 0,168 0,141 0,117

4,0
0,960 0,922 0,884 0,849 0,815 0,782 0,751 0,721 0,692 0,664 0,542 0,442 0,360 0,294 0,240 0,195 0,159 0,130 0,106 0,086

1 0,990 0,985 0,980 0,975 2 0,980 0,970 0,961 0,951 3 0,970 0,955 0,942 0,927 4 0,960 0,941 0,923 0,903 5 0,951 0,927 0,904 0,881 6 0,942 0,913 0,886 0,858 7 0,932 0,900 0,868 0,834 8 0,923 0,886 0,851 0,816 9 0,914 0,873 0,834 0,796 10 0,904 0,860 0,818 0,776 15 0,860 0,798 0,738 0,683 20 0,818 0,739 0,667 0,602 25 0,778 0,686 0,604 0,530 30 0,740 0,636 0,546 0,467 35 0,703 0,589 0,493 0,389 40 0,669 0,546 0,446 0,362 45 0,636 0,507 0,402 0,319 50 0,605 0,470 0,364 0,280 55 0,575 0,436 0,333 0,240 60 0,548 0,405 0,298 0,218 FONTE: Estudo Edificações - Valores de Venda - 1987

A adoção de uma ou outra tabela depende do aspecto considerado na observação das construções, bem como da verificação junto ao mercado local se esta corresponde à realidade imobiliária. A norma refere-se também a uma depreciação funcional, a qual, entendemos como sendo aquela derivada a “funcionalidade” da benfeitoria dentro do contexto da atividade econômica do imóvel e da região. Como exemplo podemos citar uma propriedade com uma quantidade de construções destinadas à produção de café, só que a atividade hoje resume-se a exploração de cana de açúcar, tanto no imóvel em estudo como em toda a região, sendo o plantio de café inviável devido a problemas de mão de obra e condições de clima e solo. Neste caso, a análise da funcionalidade destas construções deve abranger alguns itens: podem ser utilizadas para outra atividade dentro do imóvel? Em caso positivo, quanto em termos de capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor como material usado para aproveitamento em outras benfeitorias? A resposta a estas perguntas e é lógico, outras que forem condizentes com o problema, é que determinará a “funcionalidade” da construção. Outra questão seria também o dimensionamento e capacidade operacional com relação ao tamanho do imóvel e respectiva produção. Por exemplo, silos com capacidade muito superior a capacidade de produção no imóvel, e sem condições de armazenar produções de terceiros. Neste caso, a depreciação funcional seria em função da porcentagem utilizada atualmente. Juntando a depreciação física proposta por Magossi podemos sugerir o seguinte quadro onde a depreciação funcional também é considerada:

- 79 Índices de depreciação física e funcional

DEPRECIAÇÃO FUNCIONAL DEPRECIA ÇÃO FÍSICA
Ótimo 100% bom 80% Regular 60% Precário 40% mau 20%

100% utilizada ou ótima 1,00
0,80 0,60 0,40 0,20

75% utilizada ou média 0,75
0,60 0,45 0,30 0,15

50% utilizada ou regular 0,50
0,40 0,30 0,20 0,10

20% utilizada ou valor residual 0,20
0,16 0,12 0,08 0,04

Assim, o valor das construções será dado pela seguinte expressão:
Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional

Para a determinação da Custo Unitário por metro quadrado, alguns autores já elaboraram trabalhos onde eram especificados os valores básicos para diversos tipos de construções encontradas no meio rural comumente.

AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS agrícolas

As Normas especificam que:
9.2.4. Equipamentos - A avaliação deve ser feita pelo Método Direto, com citação obrigatória das fontes de consulta. A depreciação deve levar em conta, além dos aspectos mencionados em 9.2.2.2, o eventual obsoletismo, a manutenção e as condições de funcionamento.

A avaliação de máquinas e equipamentos agrícolas deve ser feita pelo método comparativo direto, com citação das fontes. No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de elementos comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o critério sugerido pelo Eng. Victor C. Fillinger que consiste, resumidamente em: Fixa-se o preço do equipamento novo, através de pesquisa de mercado; Determina-se primeiro sua vida útil provável do bem, com base em tabelas publicadas (vide livro Engenharia de Avaliações, páginas 130/132); a seguir, calcula-se a razão de depreciação anual e; por último a taxa de depreciação pela idade do equipamento. Um exemplo deste critério seria:

00% ao ano Desta forma.00 % ou 0. o valor será depreciado em. (incluindo silos para grãos. temos (dados retirados dos livros Avaliações para Garantias e Engenharia de Avaliações. o que corresponde à um depreciação anual de: D = 100÷A = onde: D = percentual anual de depreciação A = número de anos previsíveis de vida útil A idade limite superior não significa que o equipamento com idade maior que este não tenha valor de mercado. fazendo uso do método do valor decrescente (Diminisching Balance Method): Kd = (1 . cercas e obras) edificações rurais (somente estruturas para fins especiais e algumas instalações para pesquisa ou armazenamento.0.. por exemplo veículos utilitários.80 - Para um determinado tipo de bem. Este limite serve para determinar a depreciação anual do equipamento. porém não os edifícios e seus componentes estruturais) 20 25 30 Ou seja. considerando a idade dos equipamentos. Assim para veículos utilitários temos: D = 100÷5 anos = 20. têm sua vida útil. máquinas e equipamentos deste tipo.20 N = idade do equipamento (em anos) do que resulta: Kd = (1 .8000 . estimada em no máximo igual ao limite superior.R)N = onde: Kd = coeficiente de depreciação R = razão de depreciação = 20.20)N N idade (anos) 1.0 Kd 0. PINI): Período de Depreciação (anos) Limite Média Limite Superior Inferior 3 4 5 8 10 12 veículos utilitários maquinário e equipamento agrícola em geral.

0115 Outra tabela que fornece vida útil de máquinas e equipamentos rurais é: ESPECIFICAÇÃO encanamento de rede de água trator de roda ou esteira microtrator trator de lavoura de arroz colhedeira automotriz polvilhadeira carrinho de terreiro colheitadeira automotriz colheitadeira rebocada caminhão carroça carro de bois carreta de trator arado de disco ou aiveca grade de discos semeadeira de linhas semeadeira de pastagens cultivador escarificador FONTE: DAUDT (96) ANOS 10 10 7 7 13 10 8 10 10 5 10 10 15 15 15 15 20 12 6 ESPECIFICAÇÃO plaina colhedeira de algodão grade de dente ou mola segadeira de pastagens ceifadeira plantadeira sub-solador debulhadeira de milho desintegrador de ração picadeira de forragens motor elétrico serraria pulverizador ensiladeira ordenhadeira roçadeira secador de cereais adubadeira ancinho ANOS 15 8 20 10 12 10 5 10 20 15 15 20 10 7 10 10 10 8 12 AVALIAÇÃO DE semoventes (rebanhos) A avaliação de animais de trabalho e rebanhos ou criações (gado.0 0.3277 0. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS A aplicação das recomendações a seguir deve ser utilizada apenas quando o valor das matas naturais já não tiver sido incluído no valor da terra nua. tomando-se os cuidados necessários se forem utilizados dados de leilões (forma de pagamento. peixes. um rebanho de gado de corte: animais destinados à engorda serão avaliados pelo peso (valor da arroba). com citação das fontes consultadas. Por exemplo. e assim por diante. animais destinados à reprodução e bezerros pelo valor unitário. genealogia etc.. cavalos.) também deve ser feita pelo método comparativo direto. crustáceos etc.81 - 5.0 20. .). Para animais de elite ou de raça a avaliação também deve ser feita por comparação.

7. DAP = Diâmetro à altura do peito médio. A = fator de valor presente (a mesma fórmula utilizada no cálculo de reflorestamentos artificiais) determinado em função do tempo necessário para a retirada de toda a madeira da área em função da capacidade de absorção do mercado e outros fatores que afetam a atividade de exploração da mata. atender ao pré-requisito de ser passível de exploração através de autorização do órgão fiscalizador.2. H = A altura comercial média do povoamento.82 - A avaliação de matas naturais ou nativas deve. . O método residual aqui indicado consistiria em. na mesma região.. determinado o volume de madeira explorável. com a apresentação do alvará. FF = O fator de forma do tronco.2. utilizando da fórmula do valor econômico. FE = O fator de empilhamento para o povoamento em estudo. obtida pela venda da madeira deduzidos os custos de exploração e transporte. conforme recomendação da NBR 8799/85: 9. pode ser. dados de mercado comparáveis e confiáveis. Uma vez atendido este. também. Desta forma. Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais e de essências florestais. através de um único corte. uma vez que o próprio mercado consumidor tem uma capacidade de absorção da matéria prima através da lei de oferta e procura. quando possível obter. empregado o método residual. quantificar o tempo e o custo necessário para a retirada desta.. Lembramos que o custo relativo sempre ao mercado consumidor e especial atenção ao tempo. teríamos: VE = RL x A x r sendo: VE = valor econômico do povoamento RL = renda líquida. A determinação do volume de madeira existente pode ser feito através da seguinte fórmula: V= π 4 x DAP² x H x FF x FE = onde: V = Volume de madeira em st/árvore. devido ao espaçamento e espécie empregada. em primeiro lugar. a avaliação é feita através de inventário florestal da área para determinação do volume e tipo de madeira existente.

com indicação da categoria em que se enquadra. gastos para manutenção da área ocupada pela mata natural. se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal n. Nestes casos. proprietário. se está atendendo à Lei Federal n. apresentação de laudos e níveis de precisão DAS AVALIAÇÕES De acordo com a NBR 8799/85. voltamos a repetir. com o máximo de detalhes possíveis. 99. análise individual e criteriosa de especialista no assunto. a recompor. que compreendem a caracterização. que obriga ao proprietário rural. caso contrário. a mesma deixa. pessoa física ou jurídica que encomendou o trabalho. com a indicação da fonte e dos elementos necessários para sua comprovação. sequestro de carbono etc. segundo a Classificação do capítulo 7 das normas. pesquisa de valores. extremamente complexo.º 4771 de 15/09/1965 com a nova redação dada pela Lei Federal n. completa do imóvel. nível de precisão da avaliação. vistoria. de pelo menos um trinta avos da área total para complementar a referida RFL. é lógico.83 - R = fator de risco. quando for o caso. mediante o plantio. segundo informação de quem o solicitou. objetivo do trabalho. No caso de não existir alvará de exploração da madeira.. quando possível. na apresentação dos laudos de avaliação devem constar obrigatoriamente o seguinte: Apresentação dos laudos de avaliação interessado. art.º 8171 de 17/01/1991. em cada ano. pressupostos. Lembramos que as recomendações acima não esgotam o assunto. a análise deve envolver diversas variáveis. . e que merece uma. de ter valor comercial em uma transação de compra e venda de propriedades rurais. como volume de madeira.º 7803 de 18/07/1989 que impõe a Reserva Florestal Legal (RFL). como: valorização real que a mata exerce no entorno devido à preservação de nascentes e diminuição dos riscos de depauperação do solo entre outros. individualização e estado do imóvel.

da vistoria e do laudo. ao detalhamento da descrição das suas caraterísticas. documentação fotográfica. Os níveis de precisão da avaliação estão condicionados a confiabilidade e ao tratamento dos elementos pesquisados. equivalência de situação. devidamente verificados. as taxas de capitalização. coeficientes. à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. determinação do valor final. sejam justificadas e comprovadas estatisticamente. nos casos de valor a prazo. uniformidade dos elementos entre si. com plantas. sendo as avaliações classificadas em três níveis: AvaliaçÃo de precisÃo rigorosa neste nível de avaliação estão expressamente caracterizados cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção do valor. ao grau de aproveitamento. índices. nome. usando-se critérios técnicos comprovados. obedecendo a critérios tecnicamente consagrados e que se comprovam por instrumental matemático. com os fundamentos resultantes da análise final. e anexos. à forma.. impondo-se ainda que: a confiabilidade de cada um dos elementos utilizados seja assegurada quanto. inferida com base nos doze meses anteriores. equivalência da características. . à destinação. no que diz respeito à situação. assinatura. pela transposição dos elementos.84 - métodos e critérios utilizados. a confiabilidade do conjunto de elementos que atendem aos requisitos da alínea A seja assegurada por. considerando-se a desvalorização monetária e a valorização efetiva dos imóveis. equivalência no tempo. sempre com a citação da fonte e dos pressupostos teóricos de sua elaboração. conclusões. maior ou igual a cinco. acrescidos da previsão de inflação. inferida e justificada esta última por equação de regressão. número de registro no CREA e credenciais do avaliador. efetivamente utilizados. às características físicas e à adequação ao meio. com a indicação da data de referência. que devem ser específicos ao tipo do imóvel objeto da avaliação. homogeneização dos elementos pesquisados. quando empregados métodos indiretos. gráficos ou tabelas. com o atendimento às prescrições referentes ao nível de precisão da avaliação. mediante a transposição dos valores dos elementos. número da dados de mesma natureza. para torna-los homogêneos. mediante a transformação em valor à vista. possibilite conferir aos mesmos. o tratamento dispensado aos elementos. fatores. com a justificativa da escolha. à sua atualidade. à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação. pesquisa de valores e outros. data. pelo desconto composto dos juros usuais. equivalência financeira.

85 - em casos de insuficiência de eventos de mercado de imóveis assemelhados contemporâneos. em torno do valor mais provável calculado através de método estatístico e. avaliaçÃo expedita estas avaliações se louvam em informações e na escolha arbitrária do avaliador. sejam utilizados dados pretéritos. corrigidos monetariamente e considerada a sua valorização real. maior ou igual a cinco. é obrigatória a justificação fundamentada. 1985. devidamente verificados. quanto à semelhança dos elementos com o imóvel objeto da avaliação. grau de aproveitamento. estão indicados de forma resumida ou que. o valor final deverá estar contido entre os valores extremos encontrados. Na impossibilidade do uso de mais de um método ou no caso da adoção do resultado obtido em apenas um deles. número de dados de mesma natureza. Avaliação de Imóveis Rurais. destinação. testada a hipótese da sua existência pela análise da variância ao nível de confiança mínima de 90%.. forma. São Paulo. o valor arbitrado pelo avaliador esteja compreendido por um intervalo de confiança máximo de 80 %. . por modelo matemático.º 8799. avaliaçÃo de precisÃo normal neste nível de avaliação os elementos que contribuem para formar a convicção de valor. Associação Brasileira de Normas Técnicas. sempre que possível e/ou necessário. quando do emprego de mais de um método. quanto à confiabilidade do conjunto de elementos. com atendimento dos requisitos de precisão exigidos nos itens anteriores. o valor final seja o resultado do uso de mais de um método. efetivamente utilizados. respeitados os demais. características físicas e ambiência. homogeneidade dos elementos entre si. nestes casos cotejando-se com elementos contemporâneos colhidos em mercados equivalentes. Norma Brasileira Registrada n. nos casos de regressão. no que diz respeito à situação. mediante tratamento estatístico-econômico e abordagem dedutiva fundamentada teoricamente. contemporaneidade. sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovação expressa dos elementos e métodos que levarem à convicção do valor. assegurada por. atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliações de precisão rigorosa: quanto à atualidade dos elementos. BIBLIOGRAFIA ABNT.

J. Instituto de Economia Agrícola. Águas de São Pedro.. C. Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz. Congresso de Avaliações e Perícias . 2ª ed. Curso de Engenharia de Avaliações . vários trabalhos. seus custos de reprodução na capital de São Paulo de 1939 a 1979.. da S. Illinois. Rio de Janeiro. França. Estudo agro técnico e avaliação das terras da Fazenda São Sebastião Município de Santa Cruz das Palmeiras Estado de São Paulo . 1980. Cunha.. vários trabalhos. N. Capacidade de Uso e Valor Relativo das Terras. American Institute of Real Estate Appraisers. Informações Econômicas.. Engenharia de Avaliações (Avaliação de Propriedades Rurais). N. IBAPE. AEASP e IBAPE. 1997 Fernandes.. 1989. Florianópolis. São Paulo. Anais do VIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. Daudt. ICAPE. CESP/SP. Caires. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. vários volumes. IBAPE/SP. Secretaria de Agricultura e Abastecimento. PINI. 1995. R. V. Diniz.. São Paulo. Instalações Industriais e Indústrias). Atlas. Metodologia dos Diferenciais Agronômicos na Vistoria e Avaliação do Imóvel Rural. S. F. 1995. Associação de Engenheiros Agrônomos do Estado de São Paulo com a colaboração do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. 1983. Ed. H. e Centro de Pesquisa em Economia Agrícola da Fundação de Estudos Agrários Luiz de Queiroz. Piracicaba. G. Porto Alegre. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. 1997.Avaliação de Propriedades Rurais. vários trabalhos. Governo do Estado de São Paulo. (organizadores). 1983. Fiker. Bertrand Brasil. CESP/SP. 1997. 1977. Porto Alegre..Levantamento de Solos. R. Engenharia de Avaliações (Avaliação de Máquinas. 2ª edição. 1999. Fillinger. PINI. 1999 Daudt. PINI. 3ª ed. Curso de Avaliações e Perícias Judicias (Vistoria e Avaliação de Imóveis Rurais). 1978. PINI.. Chicago. ed. D. ed. M. F. Equipamentos. Demétrio.. Anais do Simpósio sobre Engenharia de Avaliações e Perícias. FEALQ. The Appraisal of Rural Property. Preços Agrícolas. Diniz. São Paulo. Avaliações para Garantias (Avaliação de Imóveis Rurais). Demétrio. Kozma. IEA. Caderno de Preços de Benfeitorias Rurais não Reprodutivas. PINI. . ed. São Paulo. Hirschfeld. São Paulo. L. Avaliação e Perícia Ambiental. 1980. J. Terrenos. L. H. de.. Coordenadoria Sócio-Econômica. vários volumes. 1996.86 - AEASP. Instituto Catarinense de Engenharia de Avaliações e Perícias. B da e Guerra. T. N. Engenharia Econômica. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Rio Grande do Sul. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Canteiro. Novas Diretrizes para Avaliação de Imóveis Rurais. J.. São Paulo. J. C. J. FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR. A. CREA/RS. I Curso de Avaliações e Peritagens. (Coordenador). C.IBAPE. 1991. 1984. Manual para Calssificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais . C. V. R. D.1ª aproximação. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. V. V. Anais do X Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. Departamento de Economia e Sociologia Rural da Escola Superior de Agricultura "Luiz de Queiroz" da Universidade de São Paulo. A. A. 1982. São Paulo. Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de Avaliações. Construções. 1983. Manual de Redação de Laudos. N. Associação de Engenheiros Agrônomos do Estado de São Paulo. J. PINI. São Paulo.. 1985.. Anais do IX Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. ed. Ed. subsídios à técnica da avaliação. Porto Alegre. Piracicaba.

Neves. Proposta Metodológica para Avaliação de Danos Ambientais . e Martins. separata. 1984. da R. C. L. Medeiros Júnior. 1996.. Nacional. 1991. CESP/SP.. Ed. CESP. Moreira. das e Demétrio.87 - Lepsch. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. Princípios de Engenharia de Avaliações. São Paulo. ed. M. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Martins. 4ª edição. Curso realizado na AEASP. 1999... 1982..Livros Técnicos e Científicos Editora S. ed. A. Avaliações para Garantias (Avaliação de Imóveis Rurais). A. Solos . Ribas. Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais. A Perícia Judicial: Como Redigir Laudos e Argumentar Dialeticamente. 1992. C. Universidade de São Paulo. F. A. 1983. Ohno. J. PINI. São Paulo..Brasil. e Fiker. Avaliação de Propriedades Rurais. dei. São Paulo. Vegni-Neri. J. 1971. F. Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes. Engenharia de Avaliações e Matemática Financeira. B. L. 2ª ed. A. 1983. Ed. F.. Avaliações para Garantias (Avaliação de Propriedades Rurais). Lepsch. 7ª edição. (Coord. 1996. C... V.Escola Nacional de Habitação e Poupança. São Paulo. . M. C. J. Magossi. 1997. São Paulo. G. 242 págs. Introdução à Estatítica.Formação e Conservação. F. São Paulo.. PINI . PINI. Triola. Savietto..o caso florestal. São Paulo. L. PINI. Coleção Prisma .) Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. J. Campinas. N. Pelegrino.. Escola Politécnica. ed. I. LTC . Magossi. Avaliação de Benfeitorias não Reprodutivas. I.A. G.. J. Sociedade Brasileira da Ciência do Solo. São Paulo.. F. 1979. Melhoramentos. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. G. Método para Avaliação de Florestas Artificiais. 4ª edição. Tese (Doutorado). Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Rio de Janeiro. 1983.

Todos os elementos e dados são fictícios ..88 - ANEXO I DA APOSTILA exemplo DE LAUDO DE AVALIAÇÃO observação: NÃO É UM MODELO. CADA PROFISSIONAL DEVE TER O SEU PRÓPRIO MODELO E ESTILO.

000. apresentar o resultado de seu Trabalho. vistorias e pesquisas. consubstanciado no seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO . Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo e da American Society os Farm Managers and Rural Appraisers. levantamentos. para a DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA DE IMÓVEL. a seguir descrito. mui atenciosamente.000.00 MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA.. vem.89 - À EMPRESA A/C: Dr. após realizar os necessários estudos. engenheiro agrônomo. AVALIAÇÃO DATA RR$ 0. em atenção a expressa solicitação de Vossa Senhoria.

SR.165. mui respeitosamente. ASSISTENTE TÉCNICO DA AUTORA nos autos da Ação de DESAPROPRIAÇÃO promovida por XXXXX XXXXX XXXXXX contra YYYYYY YYYYY YYYYYY. discordando das conclusões do nobre perito judicial Eng.. JUIZ DE DIREITO DA 12ª (DÉCIMA SEGUNDA) VARA DE SÃO PAULO PROCESSO N.612. DR. apresentar a Vossa Excelência o seguinte LAUDO DIVERGENTE . infra assinado. vem.6. engenheiro agrônomo.º INDENIZAÇÃO MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA.º 060.90 - EXMO. CREA n. .

por isso mesmo seu caráter e geral é abrangente. Esta Norma substituiu a antiga NB 613/81. Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais.º 67 de 30/11/60. de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas. ao preço médio que seria obtido em negociações que atendessem à lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes. essa Norma tem sido usada sem restrições em todo o Estado.. Além desta. Fazenda . deverão ser levadas em consideração particularidades dessa região. no mercado vigente naquela data. assim. mais provável. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS AVALIATÓRIOS a. Esta NBR 8799/85 é valida para todo o território nacional.000. Adotaremos portanto na presente avaliação basicamente as recomendações contidas na NBR 8799/85 e nas Normas do IBAPE/SP. não estejam compelidas à negociação.º 20 de 08/05/56 e n.4. QUADRO RESUMO VALOR TOTAL RR$ 1. Esta expressão monetária corresponderá teoricamente. situada no Município de .00 Data de referência (mês/ano) ii. Terra nua Entende-se por valor de mercado de um bem. .6. aprovada em Agosto de 1994. também da ABNT. Requisitos Complementares Envolvendo Imóveis Rurais. a qual fixa procedimentos para elaboração de laudos. para a sua aplicação é necessário consultar também a Lei Federal n. também existe a Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP. numa situação em que as partes.91 - I . Como a própria Norma recomenda. conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação. como a própria NBR recomenda. em condições rotineiras e normais de mercado.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA): Decretos legislativos n.CONSIDERAÇŐES PRELIMINARES Versa o presente trabalho sobre a determinação do valor de venda do seguinte bem imóvel: ⇒ Imóvel de uso rural.721. (ABNT). a sua expressão monetária teórica e Para uma melhor compreensão da sistemática a ser adotada na avaliação da terra. para cada região. Neste caso. Estado de .º 4. A norma oficial de avaliação de imóveis rurais para o Brasil é a NBR 8799/85. apresentaremos um suscitado resumo sobre quais são as normas que regem as avaliações. à uma data de referência. o capítulo que nos interessa corresponde ao item 6. Uma cópia das citadas NORMAS acompanham este trabalho como ANEXO.

Fazenda . em menor escala. será feita a avaliação através do método do custo. Dista cerca de 3. o rendimento líquido da safra pendente de fato. a qual prescreve: 1º Na avaliação das culturas perenes domésticas. 4º Os casos indicados nos itens 2 e 3. 3º Na avaliação de essências florestais homogêneas será considerado o valor econômico da plantação. no momento da avaliação. é de terra batida e permite o trânsito local durante todo o ano. em produção. que liga o município de ao de . que. conforme recomendação da NBR 8799/85 da ABNT. estado de . deduzidos os custos vincendos da mesma. poderão receber idêntico tratamento metodológico desde que sejam conhecidos os ciclos e a vida de cada espécie de cultura. VISTORIA LOCALIZAÇÃO O imóvel vistoriado. esta situado no Município de e Comarca de . Este deverá ser equiparado ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um. acrescido do valor econômico da plantação. A estrada que faz o acesso ao imóvel. Centrais Elétricas de São Paulo S/A. onde é determinado o custo de reposição da benfeitoria por determinação do Custo Unitário Básico de construção junto a escritórios de engenharia. deduzidos os custos vincendos da mesma e multiplicados por um coeficiente de risco. empregado o método residual. 2º Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie.. Casas da agricultura.92 b. lavouras. na mesma região. no caso. 2º Quando tratarem-se de Construções não padronizadas ou não previstas no trabalhos citados acima. na ocasião da avaliação. a exploração de laranja e de gado de corte/leite. pode ser. 5º Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais e de essências florestais. 6º A avaliação de culturas anuais comerciais deve ser feita mediante a apuração do custo de reposição.0 Km do centro da cidade de e faz parte de zona rural. quando possível obter. de terra. e contem benfeitorias. baseando-se nas Tabelas de Composições de Preços para Orçamentos sugeridas pelo trabalho do Eng. computando-se o custo da muda e as despesas relativas ao plantio e à manutenção. dados de mercado comparáveis e confiáveis. também. encontrando-se também. deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação. iii. pode ser equiparado ao valor presente do rendimento líquido dos desbastes periódicos vincendos e do corte final. acrescido do valor líquido das safras perdidas neste período. O acesso ao imóvel é feito pela estrada vicinal. através dos Orçamentos para cada tipo de Construção. A exploração agrícola principal da região é a cana de açúcar. sempre que houver valor econômico significativo na região. quando for o caso. Mitsuo Ohno. até a época que se deveria iniciar a produção. Para culturas. a partir da rodovia vicinal. será feita basicamente a partir de três pontos: 1º Da atualização do trabalho "avaliação de Benfeitorias não Reprodutivas" de autoria do Eng. BENFEITORIAS A avaliação das benfeitorias. Ohno. adicionando-se. deve ser empregado o método de custo de reposição (de formação). com ocupação predominante de grandes propriedades. . será utilizado o método do valor econômico. multiplicado por um coeficiente de risco. inclusive de caminhões canavieiros. Cooperativas e outros. Este valor é equiparado ao valor presente de rendimentos líquidos da safra pendente. pastagens e outras. publicado pela CESP.

15. fertilidade média baixa. com aspecto produtivo e nutricional bom. drenagem moderada a pobre. telefônica e escola de 1º grau. com baixa capacidade de retenção de água.00 ha 35. 90 t/ha para cana de 2º ano.00 ha com cana no 1º corte. Os recursos hidrográficos são abundantes no imóvel. pedregosidade ausente.00 ha com pomar de LARANJA. 67 t/ha para cana de 4º ano e 57 t/ha para o 5º ano. Classe de capacidade de uso IIIe. a erosão é moderada e está parcialmente controlada com obras de contenção (terraceamento e curvas de nível).00 ha no 2º corte.00 ha no 5º ano. com aspecto produtivo razoável e estado nutricional bom. fertilidade baixa. profundidade de 50 a 100 cm.00 ha 12.s. com erosão severa em sulcos profundos.. sendo servido por companhias de transporte coletivo municipal e intermunicipal. com produções estimadas de 108 t/ha para cana de 1º ano. profundidade em torno de 30 cm. com erosão em sulcos ocasionais. com importância relativa das distâncias. 75. com erosão laminar moderada. fertilidade média baixa. Possui cercas de divisão internas. SOLOS A área total da propriedade é de 222.00 ha de CANA DE AÇÚCAR. 10. Estágio atual de pré colheita. pedregosidade presente.00 ha no 6º ano e 25. profundidade efetiva pequena. declividade aproximada de 40%.s. profundidade em torno de 50. pedregosidade ausente. com baixa capacidade de armazenamento de água. ocupando uma área distribuída em: 35. Classe de capacidade de uso Vw. com erosão suave não influenciando.00 ha no 5º corte. drenagem moderada. declividade aproximada de 10%.93 - classificando o imóvel como de SITUAÇÃO MUITO BOA.00 ha (duzentos e vinte e dois hectares) e seus principais solos estão divididos como segue: 100. 742 cx. 25./ha a partir do 6º ano. risco de inundação ausente. 80 t/ha para cana de 3º ano.00 ha no 3º corte.00 ha: Classe de capacidade de uso IIe.s. Possui cercas de divisão internas. Estágio atual de pós colheita. declividade aproximada de 10%. Classe de capacidade de uso VIIe. A infra-estrutura pública disponível no local compõe-se de redes de energia elétrica. pedregosidade em torno de 60%. 15. 60. risco de inundação ausente.00 ha As suas ocupações principais são distribuídas da seguinte forma. Possui cercas de divisão internas. segundo levantamento em anexo: CULTURAS 100. . possuindo diversas nascentes e cursos de água. fertilidade média baixa. A propriedade possui relevo suave ondulado. Possui ainda serviços de conservação e limpeza das estradas. ocupando uma área distribuída em: 35. drenagem interna muito rápida./ha no 4º e no 5º ano.00 ha no 4º corte. com produção esperada de 636 cx. declividade aproximada de 3%.

. sala de jantar. com relevo ondulado. IV. 8.A. considerada adequada para a região. com cobertura de telhas de barro. com instalações elétricas e hidráulicas simples. SELECIONAMENTO DE DADOS Foram escolhidos dados preenchendo as seguintes condições: 1. os solos da propriedade avalianda na área exproprianda. 150 cabeças de vaca gorda.. REBANHOS A propriedade possui ainda um rebanho de gado de corte. dando preferência à elementos com os mesmos tipos de solos.00 m² CASAS DOS FUNCIONÁRIOS: Tratam-se de residências construídas em alvenaria. com pintura à látex. sem forro. ÁREA CONSTRUÍDA: 445.. enquadram-se na Classe de Capacidade de Uso das Terras.5 m cada.. piso cimentado liso. 100 cabeças de garrotes. raça Nelore. peso médio de 16 arrobas.A. Exclusivamente de locais pertencentes à mesma região do imóvel avaliando. cozinha e despensa. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA TERRA NUA IV. sem forro. em bom estado de conservação. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 320. implantada sem desbravamento necessário. 2 dormitórios. AVALIAÇÃO IV. composto de: 300 cabeças de boi em regime de engorda. sala de jogos. escritório. banheiro. com revestimentos nas paredes e pisos. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 120. CONSTRUÇÕES SEDE: Trata-se de uma residência construída em alvenaria.00 metros lineares. 4. 10. com 4 fios de arame farpado. 50 cabeças de bezerros.. correspondente ao .1.00 ha ocupados pelas benfeitorias e.00 m² CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com mourões de madeira espaçados de 2. em estado de conservação regular. com instalações elétricas e hidráulicas completas. TERRA NUA Para a avaliação do terreno recomendam as Normas o método comparativo direto e o critério do valor médio do hectare. cobertura de telhas de barro. com cobertura de telhas de barro. . situação . Enquadra-se como tipo construtivo proletário.000 metros lineares.00 m² CURRAL: Construído com cerca de madeira de lei. 80.... 3 dormitórios.00 ha de PASTAGEM de Brachiaria decumbens. 2 banheiros. com pintura à látex. Enquadra-se como tipo construtivo médio superior. PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado. estado de conservação e manutenção bons. são compostas de sala.1. com revestimentos nas paredes e pisos cimentados lisos. Em estado de conservação precário.. IV. 3 suítes. com taxa de lotação de 1 cabeça/ha. com forro de madeira (tipo macho e fêmea). com boa formação e boa manutenção. cozinha e despensa. com 5 tábuas e mourões a cada 4 metros.00 ha ocupados por mata natural (área de preservação permanente).94 - 50. É composta de sala de estar.1. Está em estado de conservação regular.. identificado como . Neste caso.1. peso médio de 17 arrobas.

95 - IV.2. .NORMA PARA AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS. a seguir apresentada. 2. SITUAÇÃO ÓTIMA. na escala 1:75. 1. COM APROVEITAMENTO AGROPECUÁRIO. FATOR DE FONTE (OFERTA): obtido através de um desconto de 10% para compensar a elasticidade natural das ofertas. considerando as subclasses de capacidade de uso.000 (ANEXO). TRATAMENTO DE DADOS Para a presente pesquisa foram seguidos os ditames recomendados pela NORMA NBR 8799 . da Associação Brasileira de Normas Técnicas. • CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preços proposta pelo engenheiro Geraldo V. A HOMOGENEIZAÇÃO UTILIZOU COMO ELEMENTO PARADIGMA: ÁREAS RURAIS.1.A. SEM BENFEITORIAS.. França. fazendo-se a correção da(s): • SITUAÇÃO: em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho. ABNT. . ENQUADRADAS NA CLASSE I DE CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS. Os elementos coletados foram identificados e plotados em planta parcial rodoviária do Município de .. por representar a região geo econômica do Município em estudo.. utilizando-se o Método Comparativo Direto e o Nível de precisão foi para avaliação de precisão . PREÇO PADRÃO (q): obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações.

532 0.256 0.74 0.64 0.s 26% 0.207 0.288 0.88 0.173 0.247 0. com a adoção de índices devidamente demonstrados neste laudo.119 VIII 13% 0.39 0.234 0.42 0. DADOS COLETADOS E CÁLCULOS .376 0.418 0. segundo frança SITUAÇÃO ótima 100% Muito boa 95% boa 90% I 100% 1.304 0.423 0.195 0.35 0.704 0. • DIMENSÃO: no caso de verificada a existência de influência da área no valor unitário.s 60% 56% 50% 47% 44% 0.608 0.51 0.00 0.836 0.4 0.32 0.308 Vw 39% 0.592 0.104 0.544 0. • DATA: a atualização não foi efetuada pois todos os elementos foram cotados em dólar americano.375 0.476 IIIw 64% 0.518 IIIs 68% 0.353 0.293 0. • CULTURAS: através dos valores unitários oriundos do trabalho "Avaliações de propriedades rurais: avaliação de Culturas .447 0..66 0.72 0.6 0.512 0.23 0.184 0.224 VIe.48 0.396 0.097 0.45 0.576 0.392 0.64 0.45 0.Desenvolvimento e Métodos" dos engenheiros Adilson Magossi e Miguel Kozma.136 0.48 0.153 0.448 0.56 0.s IVs IVe IVe.6 0.182 VIIe 23% 0.42 0. IV.616 IIe 80% 0.47 0. câmbio comercial.351 0.80 l 80% Má 75% Péssima 70% 0.54 0.70 • BENFEITORIAS: através dos valores unitários do trabalho elaborado pelo engenheiro Mitsuo Ohno publicado pela CESP.123 0.75 0.273 VIe 32% 0.475 0.3.612 0.s 74% 0.1.504 0.s 17% 0.208 0.448 CLASSES E SUBCLASSES IIIe IIIe.117 0.703 0.161 VIIe.219 0.90 IIs 88% 0.57 0.44 0.329 0. atualizado para a data da avaliação pelos índices PINI deduzindo-se a depreciação em função da idade aparente e estado de conservação.95 0.8 0.26 0.13 0.666 0.352 0.555 0.792 0.96 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas considerando a subclasse de capacidade de uso e situação.091 Desfavoráve 0.68 0.312 0.17 0.76 0.37 0.24 0.646 0.5 0. será feita a devida correção após a homogeneização dos itens acima.162 0.A.128 0.33 0.56 IIe.

350. SOLOS: 100.26/ha . PROFUNDIDADE: de 1 a 0.633333 1. PEDREGOSIDADE: menos de 1%. fone 00. BENFEITORIAS: O imóvel não possui benfeitorias com valor comercial.815.98 alqueires SOLOS: 50. INUNDAÇÃO: inexistente. PROFUNDIDADE: de 1 a 0.97 - 01: MUNICÍPIO ÁREA TOTAL: 150.5 m. EROSÃO EM SULCOS: médios ocasionais. EROSÃO LAMINAR: restam 5 a 15 cm do Hz A. PERMEABILIDADE: moderada.00 ÷ 0. sentido bairro Jurumirim. PERMEABILIDADE: lenta.350. LOCALIZAÇÃO: Partindo-se da igreja matriz.00 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: FERTILIDADE: média. à direita. Otávio Manoel de Silveira . EROSÃO EM SULCOS: rasos ocasionais.00 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: FERTILIDADE: baixa.00 x 0. seguindo a estrada da Represa. EROSÃO LAMINAR: restam 15 a 25 cm Hz A.578947(não obrigatório) = [(0. OFERTA: R$ 895. encontra-se a propriedade..00 x 1. TEXTURA: média. tendo em vista sua finalidade de uso.76 x 50)] ÷ 150 ha = 0.Imobiliária Sergipe. DECLIVIDADE: 5 a 10%.0000. RELEVO: ondulado.578947 q = R$ 8.633333 = 1.00 q = R$ 805. passando a linha.815. DRENAGEM: boa. TEXTURA: média.00 hectares ou 61.5 m.90 = R$ 805. PEDREGOSIDADE: menos de 1%. CÁLCULOS SITUAÇÃO e CLASSE Índice ponderado deste elemento Fator de homogeneização Vv = R$ 895.57 x 100) + (0.00 à vista INFORMANTE: Sr. DECLIVIDADE: 2 a 5%.00÷150.482. RELEVO: suave. DRENAGEM: fraca. INUNDAÇÃO: inexistente.

PROFUNDIDADE: . DECLIVIDADE: .050. fone 00.55/ha .340.78/ha x 180 ha = R$ 25. DRENAGEM: .000.00 CÁLCULOS NA = 0. 180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.. EROSÃO LAMINAR: .98 - 02: MUNICÍPIO ÁREA: 220 ha OFERTA: R$ 1.657. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. com boa formação e boa manutenção. PEDREGOSIDADE: . TEXTURA: BENFEITORIAS. FERTILIDADE: .000.00 – 25.0000. RELEVO: .050. Olga .340.00 à vista INFORMANTE: Sra.Imobiliária Unimóveis. INUNDAÇÃO: .00 / 220 ha = R$ 4.57 R$1. V = R$ 140. PERMEABILIDADE: . SOLOS: 220 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . EROSÃO EM SULCOS: .

76/m² x 0. a direita encontra-se a propriedade. Área construída de 40 m². paredes de 1/2 tijolo.115.78/ha x 140 ha = R$ 19. TEXTURA: SOLOS: 110 ha SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . DECLIVIDADE: .20 Uso atual das terras com pastagens cultivadas. madeiramento serrado.0000.. SOLOS: 70 ha SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .00 CÁLCULOS .00 à vista INFORMANTE: Sr. RELEVO: . sentido bairro Itapema. sem forro. INUNDAÇÃO: . FERTILIDADE: . V = R$ 140. cobertura de telhas de barro. PROFUNDIDADE: . percorre-se 5 Km. DRENAGEM: . sem instalação elétrica. com boa formação e boa manutenção. DECLIVIDADE: . TEXTURA: BENFEITORIAS: A) 1 casa tipo proletário. RELEVO: . Imobiliária Central. piso de cimento. PROFUNDIDADE: . sem pintura. Paulo Antônio Davi.50 x 40.99 - 03: MUNICÍPIO ÁREA: 180 ha OFERTA: R$ 774. de tijolos.709. LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do ginásio de esportes. EROSÃO EM SULCOS: . DRENAGEM: .00 m² = R$ 2. fone 00. EROSÃO LAMINAR: . PEDREGOSIDADE: . INUNDAÇÃO: . sem revestimento. FERTILIDADE: . sem instalação hidráulica. B) 140 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. PERMEABILIDADE: . em mau estado de conservação e com idade aparente de 25 anos. EROSÃO LAMINAR: . PEDREGOSIDADE: .400. PERMEABILIDADE: . EROSÃO EM SULCOS: . V = R$ 105.

com boa formação e boa manutenção. SOLOS: 200 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . fone 00. PROFUNDIDADE: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.0000. DRENAGEM: ..117.000. FERTILIDADE: .00 à vista INFORMANTE: Sr. PEDREGOSIDADE: .Imobiliária Cidade das Rosas.100 - 04: MUNICÍPIO ÁREA: 200 ha OFERTA: R$ 955. EROSÃO EM SULCOS: . 150 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.78/ha x 150 ha = R$ 21. TEXTURA: BENFEITORIAS.00 CÁLCULOS . INUNDAÇÃO: . V = R$ 140. PERMEABILIDADE: . EROSÃO LAMINAR: . RELEVO: . DECLIVIDADE: . João .

DRENAGEM: . PEDREGOSIDADE: . RELEVO: . 200 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. PROFUNDIDADE: . EROSÃO LAMINAR: . RELEVO: . com boa formação e boa manutenção. EROSÃO LAMINAR: .156. após 2 Km encontrase a propriedade do lado do mesmo. EROSÃO EM SULCOS: . V = R$ 140. FERTILIDADE: .00 à vista INFORMANTE: Sr.200. DRENAGEM: .397.101 - 05: MUNICÍPIO ÁREA: 250 ha OFERTA: R$ 1. EROSÃO EM SULCOS: .78/ha x 200 ha = R$ 28. PROFUNDIDADE: . INUNDAÇÃO: ..00 CÁLCULOS . FERTILIDADE: . PERMEABILIDADE: . fone 00. INUNDAÇÃO: . LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do centro da cidade percorre-se a estrada do motel. TEXTURA: BENFEITORIAS. PERMEABILIDADE: .0000. DECLIVIDADE: . Imobiliária Central. TEXTURA: SOLOS: 100 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . SOLOS: 150 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . PEDREGOSIDADE: . DECLIVIDADE: . Paulo Antônio Davi.

070. Durval Xavier . 300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens..corretor. EROSÃO LAMINAR: .0000. SOLOS: 400 ha SITUAÇÃO: má CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIs DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .234.102 - 06: MUNICÍPIO ÁREA: 400 ha OFERTA: R$ 2. DECLIVIDADE: .00 CÁLCULOS . com boa formação e boa manutenção. RELEVO: .78/ha x 300 ha = R$ 42. EROSÃO EM SULCOS: . PERMEABILIDADE: . PROFUNDIDADE: . TEXTURA: BENFEITORIAS.00 à vista INFORMANTE: Sr. fone 00. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. V = R$ 140. INUNDAÇÃO: . PEDREGOSIDADE: . FERTILIDADE: . DRENAGEM: .000.

PROFUNDIDADE: . TEXTURA: BENFEITORIAS. RELEVO: . RELEVO: .00 à vista INFORMANTE: Sr. sentido bairro Galo. DECLIVIDADE: .103 - 07: MUNICÍPIO ÁREA: 150 ha OFERTA: R$ 734.600. PEDREGOSIDADE: . ± 2 Km do centro..78/ha x 100 ha = R$ 14. V = R$ 140. INUNDAÇÃO: . DRENAGEM: . DRENAGEM: . à esquerda encontra-se a propriedade. PERMEABILIDADE: . EROSÃO LAMINAR: .078. PROFUNDIDADE: . TEXTURA: SOLOS: 100 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .Imobiliária Sergipe. PEDREGOSIDADE: . 100 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. DECLIVIDADE: . EROSÃO EM SULCOS: . FERTILIDADE: .00 CÁLCULOS . com boa formação e boa manutenção. LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do centro da cidade. FERTILIDADE: . fone 00. PERMEABILIDADE: . Otávio Manoel de Silveira . EROSÃO EM SULCOS: . INUNDAÇÃO: . SOLOS: 50 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IVe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . EROSÃO LAMINAR: .0000.

DRENAGEM: .234. 300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.s DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . RELEVO: . EROSÃO LAMINAR: ..000.00 à vista INFORMANTE: Sr. TEXTURA: BENFEITORIAS.Setor de Cadastro. EROSÃO EM SULCOS: .104 - 08: MUNICÍPIO ÁREA: 350 ha OFERTA: R$ 1.00 CÁLCULOS .78/ha x 300 ha = R$ 42. PEDREGOSIDADE: . Geraldo . PROFUNDIDADE: .Prefeitura . INUNDAÇÃO: . fone 00. FERTILIDADE: .0000.811. V = R$ 140. com boa formação e boa manutenção. PERMEABILIDADE: . DECLIVIDADE: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. SOLOS: 350 ha SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe.

INUNDAÇÃO: . fone 00. V = R$ 140. EROSÃO LAMINAR: . DECLIVIDADE: . PERMEABILIDADE: . FERTILIDADE: .372. 180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.340.0000. PROFUNDIDADE: .00 à vista INFORMANTE: Sr. com boa formação e boa manutenção. Paulo Antônio Davi. Imobiliária Central.00 CÁLCULOS . SOLOS: 230 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: Va DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . EROSÃO EM SULCOS: . PEDREGOSIDADE: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.800.105 - 09: MUNICÍPIO ÁREA: 230 ha OFERTA: R$ 1.78/ha x 180 ha = R$ 25. DRENAGEM: . RELEVO: . TEXTURA: BENFEITORIAS..

210 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. RELEVO: . PERMEABILIDADE: . SOLOS: 245 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . com boa formação e boa manutenção.. FERTILIDADE: .000.F. EROSÃO LAMINAR: . PROFUNDIDADE: . V = R$ 140.106 - 10: MUNICÍPIO ÁREA: 245 ha OFERTA: R$ 1. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.0000. DECLIVIDADE: . TEXTURA: BENFEITORIAS.00 CÁLCULOS . INUNDAÇÃO: .365. imóveis.563.A. fone 00.78/ha x 210 ha = R$ 29. DRENAGEM: .M. PEDREGOSIDADE: . Ambrósio Marques Fregolente . EROSÃO EM SULCOS: .00 à vista INFORMANTE: Sr.

DECLIVIDADE: . SOLOS: 290 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .0000. TEXTURA: BENFEITORIAS. 240 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.88/ha Classe 1 – ótima – R$ 7.06/ha . V = R$ 140. EROSÃO EM SULCOS: .00 CÁLCULOS NA = 0. FERTILIDADE: .00 = R$ 1.787. DRENAGEM: .00 / 290 = R$ 5.696. PEDREGOSIDADE: . PERMEABILIDADE: .730. com boa formação e boa manutenção.01/ha 0.787.00 – R$ 33. RELEVO: .78/ha x 240 ha = R$ 33.000.76 R$ 1.Imobiliária Sergipe. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.76 -> R$ 5. PROFUNDIDADE: .107 - 11: MUNICÍPIO ÁREA: 290 ha NEGÓCIO REALIZADO: R$ 1.01 0.. Otávio Manoel de Silveira .213. EROSÃO LAMINAR: .332.000.696. fone 00. INUNDAÇÃO: .849.849.730.00 à vista INFORMANTE: Sr.63 -> x = R$ 4.

00 3. Situação Ótima.482.30 = R$ 10. Aplicando-se a esse resultado o intervalo de confiança de 80% (segundo as Normas Brasileiras.696.64 8.33 4.68 R$ 6.460. os elementos de n.53 R$ 6.461.128. pode-se enquadrar o laudo no nível de precisão rigorosa. cuja média. Assim: e = [tn-1.96 4.42 5.81 R$ 6.591.00 245. Este é o valor unitário básico para a terra Classe I.º 4 e 9. obteremos um novo conjunto.108 HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS QUADRO RESUMO ELEMENTO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 R$/ha (q)ClasseI R$ 8.03 LIMITE SUPERIOR: R$ 7. é igual a R$ 7. NBR 8799/85) sobre a média simples já determinada neste laudo.00 3.438.00 290.047.47 x 1.40 s = desvio padrão sobre o conjunto saneado = {[Σ (Xi ..154.X)²] ÷ (n .10 R$ 14. X÷2] x onde: n = n.00 200.625. Eliminando-se os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média. dita saneada.78 R$ 5.901.925.024.97 R$ 7.00 180. X÷2 = 20% (incerteza) retirado da TABELA 1 = 1.271.70 = R$ 5.50 = $ 935.006.333.03 R$ 8.332.00 = 0.901.901.00.189.06 R$/ha(0.32 R$ 8.57 ÷ $ 7.220.03 4.00 400.00 350.57 (coeficiente de variação de = $ 935.531. homogêneo.88 A média entre os valores acima é igual à R$ 7. LIMITE INFERIOR: R$ 7. em apreço.00 230.515.811.47 x 0.1)}0.54%) s n = .00 250.26 R$ 7.148.778.º de elementos da pesquisa saneada = 9 tn-1.14 4.47.460.00 220.94 Área (ha) 150.76 3.00 150.68 R$ 7.1254 ou 12.563) 4.91 ou seja.24 3.105.834.

44 1.60 2.60 (5.08 1.38 1.896.02 1.62 2.73 1.90 1.37 1.75 1..71 4.72 2.88 2.282 v 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 ∞ Do que resulta: e = 1.34 1.77 1. a um nível de confiança de 80%.60 = $ 7.98 2.25 3.34 1.94 1.17 3.64 1.60 = $ 7.85% sobre a média).30 3.00 + $ 436.86 1.90 3.325 1.75 3.55 2.78 1.18 2.086 1.95 2.03 3.86 = $ 436.023.75 1.31 2.60 e.36 1.60 4.58 2.326 95% t0.96 4.330 1.645 80% t0.71 3.48 1.54 2.18 2.$ 436.82 6.09 2.40 1.45 2. com v graus de liberdade (v = N .34 1.729 1.92 2.40 x 935.40 a $ 7.16 2.00.50 3. 1984. Tabela retirada do livro Princípios de Engenharia de Avaliações.26 2.896.14 2.23 2. de 99% t0.82 2.42 1.109 - autoria do Eng.90 2. o intervalo de confiança será de: Limite Inferior do Intervalo de Confiança = $ 7.40 Limite Superior do Intervalo de Confiança = $ 7.99 31.84 4.86 2.76 2.81 1. e permite enquadrar o laudo no nível de precisão rigoroso segundo a NBR 8799/85 da ABNT.328 1.53 2.995 63.960 90% t0.76 1.78 2.36 3.35 1. .80 1.95 6.01 2. o campo de arbítrio variando de $ 7. Alberto Lélio Moreira.460.333 1.023.11 2.00 2.576 98% t0.57 2.53 1.725 1.89 1.74 1.13 2.57 9 = e = 1.36 1.83 1.40 x 311.60 o que define sobre a média encontrada de $ 7.975 12. EN-HAP/PINI.12 2.92 2.84 2.11 3.66 9.68 2.00 .36 3.57 2. ed.06 3.92 5.13 2.20 2.1).460.14 3.90 2.36 2.31 2.65 2.54 3.10 2.35 2.460. Níveis de Confiança Percentis TABELA 1: Valores Percentis (tp) para distribuição de Student.

situação muito boa = 12.00 ha q4 = unitário básico de pesquisa = $ 1.s 0. considerando a área construída de cada unidade.OUT. a idade aparente e o fator obsolescência que daí resulta.204.00 7.38 S2 = área de classe IIIe.79 do que resulta: VALOR TOTAL DA TERRA NUA $ 933./19.s 0.56 CLASSES IV 0.968. situação muito boa = 75.38 3.472.763.287.00/m² R$ 1. BENFEITORIAS não reprodutivas .76/ml O valor das benfeitorias. situação muito boa = 35.763.00 ha q1 = unitário básico de pesquisa = $ 5.00 IIe.03 IV.00/m² R$ 208..95 5.93 S4 = área de classe VIIe. situação muito boa = 100.968. os valores unitários para as edificações encontradas são iguais a: sede casa dos funcionários curral paiol cercas R$ 386.00 .39 VI 0. SITUAÇÃO I 1.construções Segundo o trabalho de engenheiro Mitsuo Ohno e pesquisa realizada junto à Associação dos Engenheiros do Município.00/m² R$ 75.460.00 MUITO BOA 0.244. será de: VALOR DAS CONSTRUÇÕES R$ 199.93 1.2.204.29 VIIe..$/ha .00 ha q2 = unitário básico de pesquisa = $ 3.s.13 ÓTIMA 1.74 IIIe.00/ml R$ 185.244.00 7.s.s.s 0.MUNICÍPIO DE .47 Vw 0.087.79 A expressão do valor da terra nua será: VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) = A expressão do valor da terra nua será: VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) = onde: S1 = área de classe IIe.72 S3 = área de classe Vw.00 ha q3 = unitário básico de pesquisa = $ 2.110 - TABELA PARCIAL DE PREÇOS DE TERRAS .17 VIII 0.72 2.

41/ha R$ 6.083.52 195. Os cálculos encontram-se no ANEXO deste laudo.04 227.291. 15 ha x R$ 1.39 24.3. Para a pastagem baseou-se na determinação das despesas efetuadas para a reprodução da pastagem.53 PREÇO MÉDIO RECEBIDO PELO PRODUTOR TAXA DE CAPITALIZAÇÃO AO ANO TAXA DE RISCO V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) + (RL5 x A5 x r) A = 1÷(1+i)N área no 1º corte.CULTURAS Foi adotado o método do custo de reprodução para a cana de açúcar e para o pomar de laranja.25 área no 3º corte.111 iv.20 área no 4º corte.00% CUSTOS TOTAIS 1.77/ha R$ 104. 35 ha x R$ 2.39 24. 10 ha x R$ 626. 12.39 24.45/ha R$ 56. depreciando-se este valor em função de suas condições atuais.03 227.95 área no 2º corte.42 554./ha 108 90 80 67 57 CUSTO DE PRODUÇÃO POR FASE (R$/ha) GASTOS GASTOS GASTOS FINAIS INICIAIS INTERMEDIÁRIOS (COLHEITA) 869.08 447.15 área no 5º corte.88/ha R$ 24.52 303.17 227.00/ton. 25 ha x R$ 2.553.52 228.264.61 366. contabilizando-se o capital atual existente e as receitas líquidas futuras. 15 ha x R$ 1.40 480.979.061.77 30.48 227.65 . de acordo com o estágio em que se encontra a cultura e das expectativas de produção futuras..424.95 522.254. benfeitorias reprodutivas .62 R$ 15.636. Os valores totais são iguais a: V CANA DE AÇÚCAR ANO 1º 2º 3º 4º 5º Produção Ton.39 24.242.266.00% 5.61/ha R$ 16.52 270.10 V CANA DE AÇÚCAR R$ 207.

63/cab. pesquisa junto ao mercado de frigoríficos e a publicação Preços Agrícolas./ha (R$ 3. Bezerro = R$ 144. x 16 @/cab.. x 17 @/cab.944.) + (150 cab. como valor das criações: V CRIAÇÕES = (300 cab.817.37/ha R$ 782. Garrote = R$ 189. para a região em estudo.817.50 V PASTAGEM PASTAGEM: 35.24/cab.927. Sr.00% 10. 35 ha. produção média de 742 cx.00 ha x R$ 140.25 V POMAR DE LARANJA R$174. da FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR dos preços médios da arroba de boi e vaca.25/ha) R$ 67.) + (50 cab. ) e a publicação Preços Agrícolas (n.13/@.30 Foi adotado o método comparativo direto. x R$ 189. semoventes .rebanho de gado de corte R$ 4.45 iv..00 . x R$ 24.º . frigorífico Y (fone n. do que resulta. produção média de 636 cx. x R$ 144.24/cab.063.4.112 - V POMAR DE LARANJA custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º ano custo de manutenção do 3º ano custo de manutenção do 4º ano custo de formação do 1º ao 4º ano custo de manutenção anual com o pomar em produção custos de colheita preço médio recebido pelo produtor taxa de capitalização ao ano taxa de risco V = CF + (RL x Fa x r) Fa = [(1 + i)n . Sr..89/ha R$ R$ 0.00% área no 5º ano. 2. temos os seguintes valores médios: Boi = R$ 24.42/ha R$ 731. Segundo pesquisa junto ao frigorífico X (fone n.30/cx.30/@.13/@) = R$ 200. Vaca Gorda = R$ 21.881./ha (R$ 2.296. ).95/ha) R$ 107. x R$ 21.00 VALOR DAS CRIAÇÕES R$ 200.º .º . de ).1] ÷ [(1 + i)n x i] = área no 6º ano.83/ha R$ 2.80/cx.75/ha R$ 378.78/ha = V CULTURAS = V CANA DE AÇÚCAR + V POMAR DE LARANJA + V PASTAGEM = VALOR DAS CULTURAS R$ 387.715.25 R$ 676.63/cab. ou seja.30/@) + (100 cab.345. 12.058. 25 ha.37/ha R$ 558.

702. Acompanham N anexos.817.00. ou seja.03 199. sendo a velocidade de venda dos mesmos considerada lenta. o imóvel possui uma infra estrutura superior ao padrão da região.20% (campo de arbítrio. timbradas e rubricadas. análise do mercado IMOBILIÁRIO e do valor encontrado DATA DA AVALIAÇÃO NÍVEL DE PRECISÃO O mercado da região possui um grande número de imóveis ofertados.48 VALOR DO IMÓVEL R$ 1. sendo esta última datada e assinada.000. São Paulo.827.721.872. numeradas.45 200.614.. o valor encontrado pode variar em até 6. de R$ 1.298.472. data. . com aplicação de tecnologia de ponta e produtividades consideradas elevadas em função do tipo de exploração. encerramos o presente laudo que consta de 18 (dezoito) folhas impressas eletronicamente de um só lado. Conforme a Norma nos permite. veja o item HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS neste laudo) sobre o valor encontrado. no entanto.00 R$1.00 (um milhão setecentos e vinte e um mil reais) VI.00 até R$ 1. VII. valor do IMÓVEL O valor do imóvel será igual à soma dos valores: DA TERRA NUA DAS CONSTRUÇÕES DAS CULTURAS E DAS CRIAÇÕES IMÓVEL R$ R$ R$ R$ 933.00 387.113 v. demorando na média de seis meses a um ano entre a oferta e a efetiva venda.287.720. ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer. O valor encontrado se analisado isoladamente pode parecer alto quando comparado à pesquisa de valores.296.

se normas especificas não existirem. aí então a indicação dos peritos será de livre escolha do juiz. atendidas as qualificações profissionais que a Lei estabelecer”. que preencham tais requisitos. Normalização e Qualidade Industrial . A partir desta Lei. AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SÃO DE COMPETÊNCIA DE PROFISSIONAL HABILITADO A engenharia de avaliações e perícias é uma atividade profissional que vem evoluindo muito nos últimos anos. de forma transparente.. 39 . prevista no art. mas daqueles que vierem a ser qualificados com as vantagens incomuns: é o privilégio de exclusividade. SECÇÃO DE SÃO PAULO. QUALIFICAÇÕES PROFISSIONAIS DO PERITO A constituição Federal atual incluiu no inciso XIII do artigo 5º que: “É livre o exercício de qualquer trabalho. o que demonstra que o privilégio profissional não é de todos. que deverão comprovar especialidade na matéria sobre a qual deverão opinar mediante certidão do mencionado órgão profissional. privilegia o trabalho dos peritos judiciais. principalmente com o advento da Lei 8. no meio das entidades de classe. I. II.078. de 10 de Dezembro de 1984. Esta excepcionalidade não ocorre no Estado de São Paulo. que criou o Código de Proteção e Defesa do Consumidor.270. Os trabalhos de avaliações e perícias devem obedecer rigorosamente às normas técnicas. pela Lei n. N. . pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia.inciso VIII da referida Lei: “Colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou. ofício ou profissão.CONMETRO”. o não atendimento de normas técnicas é considerado “prática abusiva”. Somente nas localidades onde não houver profissionais qualificados. destacando-se na área tecnológica através de seu desenvolvimento. despertando o interesse nesse crescente mercado de trabalho. de 11 de Setembro de 1990.º 7.114 - ANEXO II DA APOSTILA LEGISLAÇÃO PROFISSIONAL AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VÁLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGÊNCIAS LEGAIS AUTOR: CREA-SP TRANSCRIÇÃO DE ARTIGO PUBLICADO NO “JORNAL DO ADVOGADO”. quando dispõe que serão “escolhidos entre os profissionais de nível universitário. A alteração introduzida no artigo 145 do Código de Processo Civil. devidamente inscritos no órgão de classe competente”.º 194 ÓRGÃO OFICIAL DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL.

As atividades e atribuições profissionais do engenheiro.º 5. plantas. 6º. avaliações. laudos e qualquer outro trabalho de engenharia. publicada no DOU de 02 de Agosto de 1990 . Quando essas perícias dependerem de conhecimentos técnicos e científicos inerentes a uma determinada profissão. velando pela qualidade técnica do trabalho que realizam e pela fiel observância de um comportamento ético compatível. Por isso o CREA-SP tem constantemente se manifestado sobre o cumprimento dos imperativos legais. de arquitetura e de agronomia. 3º . nos seus artigos 3º. de 07 de Dezembro de 1977”. Arquitetura e Agronomia”.Seção 1 . 3º. deverão ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exigida pela Lei n.Os trabalhos técnicos indicados no artigo anterior. projetos. deve-se verificar que todas as normas brasileiras relativas à avaliação dispõem que “a determinação desse valor é de responsabilidade exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos CREAs Conselhos Regionais de Engenharia. 13º e 15º dos quais transcrevemos: “Art. dos quais transcrevemos: “Art.Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no artigo 2º quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs”. 4º ..115 - Em consonância com este dispositivo legal. 7º. 4º e 5º. de 24 de Dezembro de 1966. em defesa da sociedade. III. quando da nomeação de peritos ou admissão de assistentes. somente poderão ser feitas por profissional habilitado. pareceres e divulgação técnica” “Art. 2º. Arquitetura e Agronomia . vistorias. “Art. 7º . o que se acha disposto na Lei Federal n. do arquiteto e do engenheiro agrônomo consistem em: c) estudos. através de farta jurisprudência que tomamos a liberdade de transcrever: . referentes ao exercício da profissão. entendimento este que está em total consonância com decisões do Poder Judiciário.Os estudos. A legislação especifica consagra tal privilégio. O CREA-SP entende que a elaboração de laudos de avaliações e perícias de engenharia por pessoas não registradas neste órgão são “nulas de pleno direito”. projetos. somente poderão ser submetidos a julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei”. quer público. tendo em vista que é seu dever fiscalizar a atividade de seus próprios registrados.194.º 345/90. IMPUGNAÇÃO DE LAUDO O Código de Processo Civil deixa taxativo que as perícias sejam elaboradas por profissionais. análises.CONFEA.página 14737. para sua plena validade. na qual merecem especial destaque os artigos 1º. 13º . regulamentou o assunto na Resolução n. O Conselho Federal de Engenharia.º 6496. quer particular.

145 e §§ do CPC).º 3. Desapropriação de área suburbana promovida pela COHAB/RS. arquiteto e engenheiro agrônomo e obedecidas as disposições da Resolução n. Que na referida Certidão estejam elencadas as suas atribuições profissionais (conhecimentos específicos).519/66. letra “c”. Perito . Athos Gusmão Carneiro).necessidade de nomeação de engenheiro ou arquiteto . recomenda a todos aqueles que se valeram dos serviços profissionais de um perito ou assistente técnico atenção para os seguintes aspectos: Que o profissional tenha comprovado. Apelação Cível n. em conformidade com o art. para que os trabalhos realizados venham a ter validade jurídica (art.116 - Exercício indevido da função de perito . Apelação Cível 33. Nomeação de perito legalmente qualificado .º 2. a teor da Lei que regulamenta o exercício das profissões de engenheiro. (Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Não é licito proceder as perícias em quaisquer avaliações sem o concurso de profissionais habilitados. Agravo de petição n. da Lei n.194/66). 13). à vista de todo o exposto. A nomeação de perito judicial deve recair em profissional habilitado. (Tribunal Federal de Recursos.aplicação da Lei n. de 29/06/73.º 218.º 22. do CONFEA. relator: Des. que disciplina o exercício das diferentes modalidades profissionais. 7º. Em principio.multa.inadmissibilidade . Versando a perícia em avaliações de bens imóveis.663. não tendo valia o laudo elaborado por quem não dispõe de formação profissional técnica a respeito da questão.181.recurso promovido.194/66.º 5.º 5. arquiteto e engenheiro agrônomo (Lei 5. ter nível universitário. Nomeação de perito sem registro no CREA . salvo em se tratando de local no interior.448. bem como quite com sua anuidade (art.194/66. o perito nomeado deve ser engenheiro ou arquiteto. (Tribunal de Justiça de Santa Catarina.avaliações de imóveis . em que não encontrem profissionais. . Exerce ilegalmente qualquer das profissões referidas quem não possua registro no CREA.avaliador . relator: Des. nas desapropriações de imóveis deve ser nomeado perito (e assistentes técnicos) o profissional habilitado do artigo 7º. João Martins). RECOMENDAÇÕES FINAIS O CREA-SP. através de Certidão. e estar devidamente registrado no seu Conselho Profissional. da Lei 5. Agravante: CREA-SP. Relator: Ministro Henrique D’Ávila).laudo nulo. Apelação Cível n..194/66. letra “c”. compatíveis com a matéria sobre a qual irá opinar (idem). que regula o exercício das profissões de engenheiro. (Tribunal de Alçada do Paraná. relator: Juiz Maranhão de Loyola).

geógrafos e geólogos. deverá quando da apresentação do laudo apresentar cópia da ART . que define para os efeitos legais os responsáveis técnicos. o CREA-SP.R. .4466 . os seguintes profissionais: meteorologistas. São Paulo . estão sujeitos ao registro no CREA. 1º da Lei federal n. além da comprovação de habilitação no CREA. devidamente preenchida e recolhida.. Além dos engenheiros. Objetivando maior divulgação da legislação pertinente ao Sistema CONFEA/CREAs.SP. em atendimento ao disposto no art.: 815. CREA-SP: Av. através do seu Departamento Jurídico.496. 2614.º 6. incluindo jurisprudência relativa à matéria. Tel. 137.Anotação de Responsabilidade Técnica. coloca-se à disposição de todos os que julguem necessária a obtenção de maiores subsídios. o profissional.117 - Em se tratando de avaliações de imóveis e perícias de engenharia. Brigadeiro Faria Lima. arquitetos e engenheiros agrônomos. de 07 de Dezembro de 1977. a à sua fiscalização.

216p. São Paulo: ABRAPE. 1995. Avaliação de imóveis: manual de redação de laudos. São Paulo: PINI. Valoration agraria: teoria y practica. Leis . Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. n. 24p. p. ANAIS DO SIMPÓSIO SOBRE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS (Coordenador: Valdemar Antonio Demétrio). Victor Carlos. José Maria Pinheiro. 1985. José. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica.219-230.173-179. v. Piracicaba: FEALQ. CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA. CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA. Norma básica para perícias de engenharia do IBAPE/SP. 1992. 77. Vida útil de máquinas. 119p.79-98. Anais do X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. 84p. 75. ESTATUTOS do IBAPE . Orlando Ferreira de. ARQUITETURA E AGRONOMIA (CONFEA). Goiânia: CREA. Brasília: ABEAS. Arquitetura e Agronomia.127-134. 1993. Manual de orientação profissional: títulos. ASSOCIAÇÃO DOS ENGENHEIROS AGRÔNOMOS DO ESTADO DO PARÁ (AEAPA). 45. 307p. 1999. São Paulo: ABRAPE. GUIMARÃES. 251p. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. Serviço de Documentação e Informação. 69p. 7. José Fonseca. 1996. INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. 1999. . p. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Severiano. 79. 434p. Avaliação de imóveis rurais . CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA. v. ARAGÃO. 1995. CONDURÚ NETO. 58p. Belo Horizonte. Metodologia dos Diferenciais Agronômicos na Vistoria e Avaliação do Imóvel Rural. Honorários Periciais e sua Liberação Parcial. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. n. ARQUITETURA E AGRONOMIA (CREA). ranking de solos. Carlos Dário Lopes. DAUDT. nov. v. 1980. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. In: Curso de Avaliações de Bens. 4. Guia de Avaliação. FIKER. In: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS. III aproximação – julho de 1971. São Paulo: ABRAPE. São Paulo: ABRAPE. 1994. Belém: AGRIMAZÔNIA. CASTRO. CABALLER.227-261. São Paulo.. p. equipamentos e instalações. 3ª ed. v. São Paulo: PINI. Avaliação de propriedades rurais. AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS. mar. 3ª ed. CONDURÚ. jan. Jorge Artur Rodrigues. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. ESCRITÓRIO TÉCNICO DE AGRICULTURA BRASIL-ESTADOS UNIDOS. Rio de Janeiro: IBGE. The Appraisal of Rural Property. 527p. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. 191p. n. 1983. 83p. Brasília. 127p. n. (Manuais Técnicos em Geociência. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA.Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Belém.. Carlos Dário Lopes.Decretos e Resoluções. 1995. Deontologia da Engenharia. 216p. Curso de avaliação e perícia de imóveis rurais. 1999. São Paulo: PINI. 2p. atribuições e atividades.123-126. Departamento de São Paulo. Avaliação de Máquinas e Equipamentos. São Paulo: ABRAPE. 1995.167-70. José Maria Hesketh. 7). ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). 7. 1999. Tabela de honorários mínimos profissionais e Ato nº 010 de 30 de setembro de 1992. v. Regulamento de Honorários. Tabela de honorários mínimos profissionais. São Paulo: PINI. ARQUITETURA E AGRONOMIA (CREA). Sérgio Antonio. São Paulo: PINI.118 - LITERATURA RECOMENDADA ABUNAHMAN. São Paulo..terra nua. 1992. p. Vicente. DAUDT. 41. 1999. 17p. FERNANDES. 1995. 1993. CHEDE. nov. 435p. set.. 1992. 7. Rubens Alves. Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra. Sistema Internacional de Unidades (SI): utilização em trabalhos técnicos e científicos. 4. FILLINGER. 1983. 1987. 1971. 1994. 1983. Carlos Dário Lopes. X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. p. n. Manual Técnico de Uso da Terra. 1993. In: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS. 1998. Madrid: MP. Porto Alegre: CREA/RS. DANTAS.. Rio de Janeiro: IBGE. Belém: FCAP. Porto Alegre: IBAPE. Gil José. p. 244p. DAUDT. Avaliação de propriedades rurais. 380p. Chicago/USA. Avaliação de imóveis rurais: NB-613/80. 1996. Porto Alegre: IBAPE. p.. Belém.

1995.. 4. 4. nov.1ª Parte. p. Laudo pericial. Ibá Ilha.. RAMOS. 214p. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. p. Avaliação de culturas: eucalipto . AQUINO. O. 1983. 47.2ª Parte. 8p. São Paulo: PINI. v. In: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS. 1992.127-161. Avaliação de Imóveis Rurais. Francisco. 39. 4.. Eduardo. RESENDE. Domingos Mota. 1992. Joaquim da Rocha. Uniform Standarts of Professional Appraisal Practice: Applying the Standards. rev. MACHADO... Porto Alegre: IBAPE. N. . 24p. Dennis S. 1993.. 1993. MARTINS. & RAYBURN. p.. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. 186p. p. 3ª ed. 1995. H. Alberto Lélio.500 hectares . 42. J.119 - INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. Carlos. ampl.. MOREIRA FILHO.. Processo computadorizado para avaliação de culturas. Jun.404-12. 4. CANÇADO. 41. 42. MEDEIROS JÚNIOR. 8. n.332-8. 1996. SAVIETTO.cana de açúcar . v. 1983. v. set. 4. 1995.. v. M. RIBEIRO. QUEIROGA. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias.190-198. 38p. Avaliação de imóveis rurais. São Paulo: ABRAPE.123-125. Rio de Janeiro: IBGE. de M. 38. p. Florianópolis: ICAPE. SOLLERO FILHO. São Paulo: ABRAPE. de. p. São Paulo: ABRAPE. Avaliação de Recursos Naturais e Meio Ambiente.Florianópolis: ICAPE. In: X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. São Paulo: ABRAPE.A. dez. 1992. Florianópolis. 1999.B. Métodos avaliatórios: diretos x indiretos. 1992. 81. p.154-157.. 138p. In: Curso de Avaliações de Bens. n. São Paulo: PINI. MAIA.uma honrosa função. 1993. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. São Paulo: PINI. ago.. p. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. p. Reinaldo. n. São Paulo: PINI. 7. Importancia de la valuación en el crédito pignoraticio. de. 1998. Adilson José. 1992. MOREIRA. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. José Carlos. Normas de Apresentação Tabular.. MAGOSSI. 48. Cláudio Rossi. 1995. p. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. MAIA NETO. São Paulo: ABRAPE. 1999..275-296. Clemente. Florianópolis. Florianópolis. Tânia Magda Matsumo Albino.. Engenharia Legal: Teoria e Prática Profissional.pastagem. Anais.. X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. v.316p. 379p.C.. Curso de avaliação de imóveis rurais.147-152. Anais.S. TOLEDO.35-60. n. Joaquim da Rocha & FIKER. 216p.M. Perito judicial . E. 1995.. Laudo Pericial de uma área de terras de 4. Fundamentos de Avaliações Patrimoniais e Perícias de Engenharia – Curso básico do IMAPE. Princípios de engenharia de avaliações. Porto Alegre: IBAPE. MAGNOU. mai.. MENDONÇA. Anais. São Paulo: PINI. v. 1999. Flávio Godoy de. 1995. São Paulo: ABRAPE. São Paulo: ABRAPE.307-331. MENDONÇA. MEDEIROS JUNIOR.. MOREIRA FILHO. p. 1996. dez. LOCH.. 1995. n. André Castelo Branco de. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. 1999. v. São Paulo: IBAPE. 216p.Florianópolis: ICAPE. v.80-82.. William B. R. In: Avaliações para Garantias.. A informatização da avaliação de máquinas e equipamentos. A Perícia Judicial – Como redigir laudos e argumentar dialeticamente. Avaliação de Propriedades Rurais. Problemas existentes nos laudos de peritos e assistentes técnicos em face do código de processo civil. M. CURI. 8. José..115-122. E.. p. São Paulo: PINI. a importância de uma apresentação didática. 4. Laudo Pericial de uma área de terras de 4. mar.. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. Ibá Ilha. José Ronan Simões. AGUIAR. J. SÁ LEITÃO. 61p. 8. Marcelo Corrêa. n. TOSH. 4.500 hectares . Chicago: REAL STATE EDUCATION COMPANY. PELLEGRINO. n. MILUZZI.

Classificação do solo orgânico Classe Elevados teores Médios teores Baixos teores % de M. Orgânica +18 12 a 18 -12 % de Argila +60 0 a 60 <0 .002 a 0.. Tabela de interpretação de análise química dos solos Características Unidade de medida Símbolo Férteis Inférteis Capacidade de troca de cátions Soma de bases Alumínio trocável Ca + Mg trocáveis Potássio Fósforo Sodificação Distrofismo mE/100g mE/100g mE/100g mE/100g ppm ppm % % T S Al Ca + Mg K P -Na V 8 4 -0. 1995) 1.02 0.002 0.120 - ANEXOS TABELAS PARA CONHECIMENTO DOS SOLOS (Daudt.02 a 2 2 a 200 + de 200 vista desarmada 3.3 3 135 30 -10 50 -4 -3 +4 -2 -45 -10 +50 -35 2. Classificação de solo mineral Classe Argiloso Siltoso Arenoso Fragmentos grosseiros Matacões Tipo de terreno Tamanho das partículas (mm) 0 a 0.

121 - VIDAS ÚTEIS DE ALGUNS BENS COMUMENTE ENCONTRADOS NOS IMÓVEIS RURAIS (Daudt. 1995) Especificação Anos Especificação Anos CONSTRUÇÕES Alvenaria de tijolo coberto c/ telhas Madeira coberto com telhas Barro coberta com telhas Barro coberta com sapê Banheiros carrapaticidas e sarnicidas Barragem com taipa de alvenaria MELHORAMENTOS Linha luz/telefone c/ poste de madeira Linha luz/tel c/ poste de ferro/concreto Cerca de pau-a-pique Cerca de arame Encanamento de rede de água Cerca elétrica Seringas. bretes.. troncos. mangas Açude e bebedouro c/ taipa de terra Açude e bebedouro c/ taipa alvenaria ANIMAIS DOMÉSTICOS Reprodutor bovino Matrizes bovinas Reprodutor equino Matrizes equinas Suínos Ovinos Animal de tração Animal de montaria MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS Trator de rodas ou esteira Microtrator Trator de lavoura de arroz Colheitadeira automotriz Colheitadeira rebocada Caminhão Carroça Carro de bois Carreta de trator hidráulica Carreta de trator c/ pneus 25 15 10 5 30 50 30 50 10 10 10 10 20 25 50 8 10 8 10 4 8 12 8 10 7 7 13 10 5 10 10 15 15 MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS Ancinho Arado de discos ou aiveca Grade de discos Semeadeira de linhas Semeadeira de pastagens Cultivador Plaina Colhedeira de algodão Grade de dentes ou mola Segadeira de pastagens Ceifadeira Plantadeira Sub-solador Debulhadeira de milho Desintegrador de ração Picadeira de forragem Motor elétrico Serraria Pulverizador Ensiladeira Polvilhadeira Ordenhadeira Carrinho de terreiro Roçadeira Encerado de lona Secador de cereais Sacaria de colheita em uso Adubadeira Cesto de animais (jacá) Escarificador Rodo Arreiamento de qualquer natureza 12 15 15 15 20 12 15 8 20 10 12 10 5 10 20 15 15 20 10 7 10 10 8 10 6 10 1 8 2 6 2 6 .

8 9.0 0. G.0 Fonte: CHEDE.9 7.1 16.7 10.pequena Pá carregadeira de pneus – grande Trator de esteiras – pequeno Trator de esteiras com lâmina – médio Trator de esteiras com lâmina – grande Trator de esteiras com escarificador e lâmina grande Trator agrícola de pneus Caminhão fora de estrada Retroescavadeira de pneus Moto-serra à gasolina (%) Residual 13.2 12.1 11. .122 - Tabela estimativa do Valor Residual do Equipamento após depreciado Equipamento Automóvel Camioneta Jipe Caminhão médio com carroceria Caminhão médio com basculante Caminhão grande com carroceria Caminhão grande com basculante Pá carregadeira de pneus .0 20.0 9. Avaliação de máquinas e equipamentos.0 21. IBAPE.0 20.8 20.2 10.7 8.5 9.. 1999.2 9.J.

- 123 -

Duração média de Máquinas e Equipamentos Rurais
Itens
TRATORES De rodas De esteiras
VEÍCULOS

Duração em anos
10 10 10 10 10 15 15 15 15 12 15 12 8 10 10 10 20 10 12

Itens
OUTROS IMPLEMENTOS Arado aiveca Grade de discos Plantadeira Planet Bico de pato

Duração em anos
10 12 10 8 5

Caminhão Carroça Carro de bois Carreta de trator IMPLEMENTOS DE TRATOR Arado de discos Grade de discos Semeadeira Cultivador Plaina Ancinho Colheitadeira de algodão Colheitadeira de milho Combinada automotriz Combinada rebocada Grade de dentes Colheitadeira de forragens Ceifadeira

DIVERSOS Máquina de café Máquina de debulhar milho Desintegrador Picadeira de forragem Motores elétricos Serraria Pulverizador Polvilhadeira Carrinho terreiro Encerado Saco colheita Jacá Rodo

30 20 20 15 15 20 10 10 8 6 3 2 2

Duração média de Construções e Melhoramentos Rurais
Construções Parede de tijolos, taipa, coberta com telhas Parede de madeira, coberta com telhas Parede de barro, coberta com telhas Parede de barro, coberta com sapé Piso de tijolo, cimentado Melhoramentos Linha de força, luz, telefone com postes de madeira Linha de força, luz, telefone com postes de ferro ou concreto Cercas de pau a pique Cercas de arame Rede de água (encanamento) Cerca elétrica Duração em anos 50 30 20 10 50 Duração em anos 30 50 20 25 30 15

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliação de máquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

- 124 -

Tabela estimativa de vida útil em função do número de horas de trabalho anual

Máquina, Veículo ou Equipamento Automóvel Camioneta Jipe Caminhão médio com carroceria Caminhão médio com basculante Caminhão grande com carroceria Caminhão grande com basculante Pá carregadeira de pneus - pequena Pá carregadeira de pneus – grande Trator de esteiras – pequeno Trator de esteiras com lâmina – médio Trator de esteiras com lâmina – grande Trator de esteiras com escarificador e lâmina grande Trator agrícola de pneus Caminhão fora de estrada Retroescavadeira de pneus Moto-serra à gasolina

Vida útil (horas) 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 9.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 8.000 10.000 9.000 6.000

Consumo de horas/ano 1.300 1.300 1.300 1.350 1.200 1.500 1.500 1.400 2.000 1.800 2.000 2.000 2.000 1.000 2.000 2.000 500

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliação de máquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

- 125 -

Avaliação dos Graus de Limitação dos solos para Classificação de terras segundo a Classe de Capacidade de Uso
Características dos Solos Símbolo Solos Classe de declividad e (%) Textura Textura Fertilidad e Horiz. A Horiz. B Relevo Prof. Efetiva Graus de Limitação Classe de Capacidad e de Uso

Drenage m

Pedregosidad e

Erosão

Imped. à Mecanizaç ão

GRAUS DE LIMITAÇÃO:
N = nulo L = ligeiro M = moderado F = forte

DINIZ, J. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997.

Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997. Horiz. A B Fertilidad e Textur a Graus de Limitação Relevo Erosão Drenage m Interna Classe Impedimento de Profundidad à Capacidade e Mecanização De Uso Efetiva GRAUS DE LIMITAÇÃO: N = Nulo L = Ligeiro UNIDADES GEOMORFOLÓGICAS: CH = Chapada (Colinas) LB = Lombadas TEXTURA: aren = arenosa méd = média M = Moderado F = Forte AB = Abaciados DM = Dique Marginal arg = argilosa ind = indiscriminada DINIZ. J. ..126 - Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação Características dos Solos Unidade GeoMorfológica Símbolo Solos Textura Horiz.

3 .0.5 5. J.8 > 0.07 5.3 0.01 .1 .5 2.0.6.50 51 .15 5.90 > 90 < 5 5 .0.9 > 0.4 .4 0.16 .40 Alto 41 .1 .0 % gSO4/cm3 < 25 25 .0.60 < 4. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997.7 .0 > 6.1 0.08 .0 4.5N em Ácido Acético 0.50.15 > 15 - ** Extrator KCl 1N *** Extrator Acetato de Amônio 0.5.25N Relação Solo : Extrator 1:2.0 5.60 - < 0.5.127 - Interpretação da Análise de Solo PARÂMETRO EXPRESSÃO Muito Baixo Baixo 7 .6 .4 .6 0.15 μg/cm3 0 .5 DINIZ.5.6.0 15.6 0.5.0 6.6 0.0.30 4.10 11 . .31 .6 CLASSIFICAÇÃO Médio 16 .15.6 - < 2.1 ..80 Muito Alto > 80 Fósforo (P) * Acidez Potássio Trocável (K) Magnésio Trocável (Mg) Alumínio Trocável (Al) ** CTC ou T Saturação de Bases (V) Enxofre (S) *** * Extrator Resina pH em CaCl2 pH em H2O meq/100 cm3 meq/100 cm3 meq/100 cm3 meq/100 cm3 > 6.70 71 .9 .5 .0 > 50.6.2 .6 > 0.0.8 - - < 0.4 < 4.

.

Entendemos.11 505. Preço da Caixa de Laranja (no pomar) vii.. a única alternativa de rendimento garantida pelo governo federal é a Caderneta de Poupança.00 7 782. para a taxa de juros bancários.11 505.89 . Depreende-se assim que o Custo de Formação é estabelecido com base na seguinte expressão: CFP = CIt .288.288.42 4 731. se aplicados alternativamente no mercado financeiro.89 1. Produtividade Média Esperada iii.00 Fluxo total líquido ao final de 9 anos (ponto de nivelamento) 180.731.288.18 Fonte: Dados hipotéticos Nota: A sobra positiva. Quadro Financeiro (Fluxo de Caixa Esperado) 212 plantas/ha 560 caixas/ha 9 anos 4 anos 5º ano (anterior à 1ª safra) R$ 2.75 1 300. acima do ponto de nivelamento. Desta maneira.129 - EXEMPLOS DE AVALIAÇÃO PARA CULTURAS (de acordo com CAMARGO LIMA.a.11 505.+4) (1) (2) (3) (4) 0 376.376.00 8 782. assim.t) períodos. Anos Receita Líquida Total .782.378.. Através de uma vistoria pormenorizada na propriedade avalianda busca-se as informações relevantes (dados agronômicos e econômicos) necessários.00 9 782.67 3 558.288.89 1. (Caderneta de Poupança). Segundo: Embora a Constituição de 1988 estabeleça um teto 12 % a.a.288. Horizonte de Produção (formação/ declínio) iv. é nosso entendimento que sua adoção (mesmo que justificada) seja motivo de controvérsias pois.558.89 1.558.00 2 378.00 . anterior à primeira safra.42 ..782.89 .731.42 .11 O problema em apreço envolve dois aspectos econômicos importantes: Primeiro: Os desembolsos (Despesas de Investimentos) até o 4º ano.83 .00 6 782.89 1.89 1.75 .782.782.782. corresponda um montante ao final de (n .37 . devendo ser considerado no custo de formação do pomar em apreço.89 .11 505. 1995) Avaliação de um pomar de laranja EXEMPLO 1 – Obter o valor atual de um pomar de laranja. Densidade de Plantio ii. com rendimento anual de 6 %.83 5 782. conforme a NBR 8799/85.30 9º ano (a partir de sua implantação) Fluxo financeiro utilizado na avaliação de um pomar de citros Custo de Formação/Produção (R$) Custo Receita Período de Formação Período de Produção Total Bruta Implantação Manutenção Manutenção (1+.378. Ponto de Nivelamento do Pomar viii.300.300. não será considerada na avaliação.376.89 . produziriam juros na razão de 6 % a.65 . Período de Formação v Época da Avaliação vi. No exemplo presente estas informações são as seguintes: i.00 . a expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: VAP = CFP + VEP Onde: VAP = Valor Atual (na data de elaboração do laudo) do pomar avaliando CFP = Custo de Formação [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)]. que para cada desembolso. (1 + i) n-t .83 505.89 .67 . Esse rendimento alternativo estabelece um Custo de Oportunidade para o capital investido. (1 + i) n-t + ∑CM t =0 n t .

. estabelecem. razão pela qual na fórmula.06) + 558.736. 505.. obtido através da expressão.(1 + i ) ⎦ Onde: RL = Fluxo de Receitas Líquidas Futuras.74 / ha (Os juros mais os valores desembolsados. VEP = (1 – 0.736.(1 + 0. temos então.06) ⎦ = R$1. ao final do período analisado. r = Coeficiente de risco associado a queda de no Fluxo de Receitas Líquidas decorrentes de queda na produção e/ou redução no preço do produto no mercado. = RLn. (1.06) + 300. (1. então. . RL = RL1 = RL2 = . para o pomar avaliando de: VAP = CFP + VEP = 2..(1 + i ) ⎦ = Fator de Valor Presente para uma série uniforme de pagamentos (ou rendimentos) futuros Reorganizando os termos da expressão. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . (1..75 .74 + 1. um Montante.575.06) 4 − 1 ⎤ ⎢ 4 ⎥ ⎣ 0.06) CFP = R$2. 1.10) . n utilizamos o fator de valor futuro (1.(1 + i ) ⎦ -r.42 . 2.06) .06. (1.37 . (1.(1 + i ) ⎦ Para o exemplo presente.575. teremos o valor atual. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i .00 ..23 Lembrando.23 = R$4.130 No caso presente temos. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . Normalmente atribui-se uma taxa de 10% à variável risco.83 . RL . VEP = RL . da equação.06) + 378. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . portanto. diretamente sobre estes desembolsos) 5 4 3 2 1 VEP = Valor Econômico do Pomar avaliando. obtemos: VEP = (1 – r) ..311.11 . períodos.06) + 731. CFP = 376. anteriores ao período de formação ou posteriores à primeira safra.. ⎡ (1 + 0.97 / ha A mesma metodologia poderá ser utilizada na avaliação de um pomar em datas diferentes. com t = 0.n.

505.74 + 1.10) . portanto: 5 4 VEP = (1 – 0.951. (1.06) = R$882.(1 + 0. ⎡ (1 + 0. 505.06) 1 − 1 ⎤ ⎢ 1⎥ ⎣ 0. a vida útil de um pomar seja de 10 anos. bastará. obter o Valor Atual de Pomar.00 . se a avaliação é efetuada numa data anterior a última safra.30 / caixa.(1 + 0.06) ⎦ = R$428. Lembrando que o pomar em formação começará a produzir no 4º ano de sua formação teremos.131 - EXEMPLO 2 – Utilizando-se dos dados do exemplo anterior. considerando a produtividade de 560 caixas/ha. admitindo-se que a avaliação esteja sendo feita logo após efetuada a primeira colheita.10) .736. o Valor Atual do Pomar será dado apenas por: VAP = VEP = (1 – 0. Ou seja. obter o Valor Atual de um Pomar no 2º ano de formação.716.215. ou seja: CFP = 376.215.74 / ha Para obtermos o valor econômico do pomar.75 .06) ⎦ = R$833.92 / ha Entretanto.92 = R$1.06.06. serão necessárias duas safras futuras. (1. descontar a Receita Líquida proveniente da primeira safra. portanto.736. o Custo de Formação será dado apenas pelo Custo de Implantação mais o Custo de Manutenção do primeiro ano.38 / ha EXEMPLO 4 – Supondo que.06) 2 − 1 ⎤ ⎢ 2 ⎥ ⎣ 0.87 / ha .11 . No exemplo anterior tínhamos um custo de formação de: CFP = R$2. ⎡ (1 + 0. 505.10) . ⎡ (1 + 0. neste caso.06) ⎦ = R$1. na região do imóvel avaliando.06. VAP = CFP + VEP = 2. O Valor Atual de um Pomar no início do 10º ano. Logo..06) + 300.15 Teremos portanto.11 .15 = R$3. ao preço de R$2. uma vez que o pomar encontra-se no final de sua vida útil.89 / ha EXEMPLO 3 – A partir dos dados do exemplo 1.06) 3 − 1 ⎤ ⎢ 3 ⎥ ⎣ 0.46 + 882. basta fazer: VEP = (1 – 0.(1 + 0. para cobrir os investimentos efetuados. será dado por: Neste caso não é considerado o custo de formação.11 .46 / ha O Valor Atual do Pomar será portanto: VAP = CFP + VEP = 833. Termos.

878. sabendo-se que a produtividade média esperada nos próximos 3 cortes.06) VEt=0 = R$2. 5. após o primeiro corte.27 .132 - Florestas Plantadas Avaliação de florestas artificiais De acordo com MAGOSSI (1991)... n períodos i = Taxa de juros (6 % a.90 .20 anos 3 1º corte 2º corte 3º corte 4º corte 390 m / ha 3 300 m / ha 3 220 m / ha 3 180 m / ha 3 Colocando o preço do metro cúbico (m ) em evidência e reorganizando os termos da expressão do valor econômico da floresta temos: VEt=0 = 0. ∑ RL t =0 n t . em intervalos regulares de 5 em 5 anos.27 . em intervalos regulares de 5 em 5 anos.. destinada a produção de celulose.06) (1. 2. obter seu valor econômico. no período t = 0. 20 15 10 (1.06) (1. ⎬ 15 10 (1. sabendo-se que a produtividade média esperada em 4 cortes.90 . 1.06) 5 ⎭ ⎩ (1.10 anos 10 .20 anos 3 2º corte 3º corte 4º corte 300 m / ha 3 220 m / ha 3 180 m / ha 3 Colocando o preço do metro cúbico (m ) em evidência e reorganizando os termos da expressão do valor econômico da floresta temos: VEt=0 = 0.21 / ha . q 3 p = Preço pago ao produtor por um metro cúbico (m ) de madeira q = Quantidade de metros cúbicos de madeira produzida em 1 ha 1 (1 + i ) n −t = Fator de Valor Presente para as Receitas (diferentes) Líquidas Esperadas r = Coeficiente de Risco de Mercado (queda de preços). no período t = 5. para uma floresta de eucalipto. é de: 5 .15 anos 15 . .06) VEt=0 = R$2.38 / ha EXEMPLO 6 :Considere-se a plantação anterior. ⎧ 180 220 300 ⎫ + + ⎨.002..15 anos 15 .27/m3. a fórmula avaliatória pode ser representada pela seguinte expressão algébrica: VEF = (1 – r) . ⎧ 180 220 300 390 ⎫ + + + ⎬ ⎨.06) (1.10 anos 10 . admitindo-se 5% a 10% t = t = 0. 1 (1 + i ) n −t Onde: VEF = Valor Econômico para a Floresta em apreço RL = Renda Líquida Esperada. é de: 0 . 5. ou soma das Rendas Líquidas Futuras RLF = p .) EXEMPLO 5 : Sabendo-se que o preço pago ao produtor de madeira é de R$5. pelo método do Valor Econômico.a.5 anos 5 .06) 5 ⎭ ⎩ (1.

em produção. na ocasião da avaliação. 1 (1 + i ) n −t RLt = Renda líquida esperada. utilizada na obtenção do valor atual da cultura anual: VA = CF + VE Onde: CF = Custo de Formação e/ou reposição da cultura [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)]. produziriam os juros (J). (1 + i) CFcap = Custo de formação capitalizado no instante em que se efetua a avaliação.. adicionando-se. Este deverá ser equiparado ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um. ou soma das rendas líquidas futuras Onde: pt = Preço pago ao produtor na época t (safra) qt = Produção esperada na época t (kg/ha) Dt = Despesas de colheita. a seguinte expressão.133 - Culturas Temporárias AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS De acordo com a NBR 8799/1985. entre outras r = Taxa de risco associado à possíveis quedas de produtividade e/ou risco de comercialização. temos então que: n CFcap = CF . multiplicado por um coeficiente de risco. deduzidos os custos vincendos da mesma. se aplicados alternativamente no mercado financeiro. Dado que os desembolsos com a implantação e manutenção. admitido como 5% 1 (1 + i ) n −t = Fator de valor presente para a receita futura . portanto. Tem-se. transporte. deve ser empregado o método do custo de reposição. na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais. armazenagem. o rendimento líquido da safra pendente de fato. acrescido do valor econômico da plantação. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. RLt . VE = Valor econômico para a cultura em apreço VE = (1 – r) . quando for o caso.

b. iv v vi.32 / ha .a. a. (1.. ii.80 /ha R$86. vii. sabendo-se que: i. valor atual de 1 ha de milho VAmilho = CFmilho + VEmilho = R$357.⎢ 50 ⎥ ⎣ (1.00016) ⎦ ⎩ ⎭ R$150.06) − 1 ] .016% a.80⎬ ≅ ⎨80.05) .76 c.d.00016) ≅ R$206. ⎧ ⎫ ⎡ ⎤ 1 − 86. 100 = 0. valor econômico VEmilho = (1 – 0.10 / ha R$5.55.134 - EXEMPLO 7 – Obter o valor econômico de 1 ha de milho. custo de formação 90 CFmilho = 203. iii.10 − 203.56 / ha d. no instante t = 3 meses após o plantio.5.80 . ciclo da cultura custo de formação despesas com colheita preço recebido pelo produtor produtividade data da avaliação taxa de juros (poupança) 140 dias pós plantio R$203.55 / sc de 60 kg 80 sc /ha 90 dias pós plantio 6 % a. taxa de juros equivalente id = 360 [ (1.

00 3.3.012.00 5 2.012. Período de Formação v.00 6 2.508.012. Depreende-se assim que o Custo de Formação é estabelecido com base na seguinte expressão: CFP = CIt . acima do ponto de nivelamento (6º ano).012.012.00 .00 O Valor Atual do Pimental será dado por: VAP = CFP + VEP Onde: VAP = Valor Atual (na data de elaboração do laudo) do plantio avaliando CFp = Custo de Formação [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)].012. não será considerada na avaliação.508.135 - Avaliação de Pimenta-do-Reino EXEMPLO 8 – Avaliação de um pimental em produção Dados Agroeconômicos relevantes: i.6.2.00 3.00 . Taxa de Juros 6º ano (a partir de sua implantação) 6% a.012. Ponto de nivelamento do pimental ix.000.3.00 9 2.2. Época da Avaliação vi.00 2 2.00 8 2.000.508.6.00 3. (1 + i) n-t + ∑ CM t =0 n t .50 / kg Fluxo financeiro utilizado na avaliação de uma plantação de Pimenta-do-reino Custo de Formação/Produção (R$) Custo Receita Período de Formação Período de Produção Total Bruta Implantação Manutenção Manutenção (1+.00 1.520. ⎡ (1 + i ) t − 1⎤ ⎢ ⎥ i ⎣ ⎦ .+4) (1) (2) (3) (4) 0 6.500 pés / ha 3.00 .00 1.00 1.012.2.2. Este montante é dado pela equação: MRL = RL .00 .012.2.00 .00 Fluxo total líquido ao final de 9 anos 3.00 .00 3 2.520.00 Fonte: Dados hipotéticos Nota: A sobra positiva. Quadro Financeiro (Fluxo de Caixa Esperado) 1.00 3. (1 + i) n-t Observação: Como na data da avaliação do pimental já foram efetuadas quatro (4) safras.012.520.00 . Horizonte de Produção (formação/declínio) iv.00 .00 1 3. devemos obter o montante destas safras (devidamente capitalizadas) e descontá-las do Custo de Formação do Pimental.00 3.000.000 kg / ha 9 anos 1 ano 6º ano (anterior à 5ª safra) R$1.012.2.000. Anos viii.2.00 1.000. Produtividade Média Esperada iii.520.012. (poupança) Receita Líquida Total .508.00 1..a.00 3.00 3.00 1.508.012.00 .012.012.00 1.00 3.508.00 4 2.508.000.520.00 .. Densidade de Plantio ii.00 7 2.00 1.012.2.520.064.. Preço da Pimenta-do-reino (produtor) vii.00 .520.508.520.

RL . RL .n. ⎡ (1 + i ) t − 1⎤ ⎢ ⎥ i ⎣ ⎦ ⎡ (1 + 0. períodos.00 .06) + 3000 . (1 + i) n-t + ∑ CM t t =0 6 n . (1 + i) n-t . = RLn.(1 + i ) ⎦ Onde: RL = Fluxo de Receitas Líquidas Futuras.508. ⎡ (1 + 0.. (1 + 0. com t = 0.06.136 - Onde: MRL = Montante para a Renda Líquida do Pimental até a data de avaliação RL = Fluxo de Renda Líquida t = Número de Rendas (ou períodos) obtidas desde o início da produção (2º ano) até a data da avaliação (6º ano).87 / ha VEP = Valor Econômico do Pimental avaliando.928..84 / ha Lembrando. portanto. teremos portanto: VEP = (1 – 0. 1. r = Coeficiente de risco associado a queda de no Fluxo de Receitas Líquidas decorrentes de queda na produção e/ou redução no preço do produto no mercado.1508 .(1 + i ) ⎦ = Fator de Valor Presente para uma série uniforme de pagamentos (ou rendimentos) futuros Para o exemplo presente.. VEP = (1 – r) . obtido através da expressão. RL = RL1 = RL2 = .702. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i .(1 + 0.. teremos o Valor Atual para o Pimental avaliando de: VAP = CFP + VEP = R$10.06) ⎦ = R$4.06) . e considerando as receitas futuras até o ponto de nivelamento. 5 CFP = R$5.06) 4 − 1 ⎤ ⎢ 4 ⎥ ⎣ 0. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . da equação. 1.. Normalmente atribui-se uma taxa de 10% à variável risco.71 / ha ..631.06 ⎣ ⎦ CFP = 6000 ..10) .06) 4 − 1⎤ ⎢ ⎥ 0. (1 + 0. 2. Teremos então: CFP = CIt .

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