Passo a passo para a aplicação do método comparativo

1°. Análise Documental - a documentação do imóvel é fonte primordial de

informações, independente da tipologia do imóvel (urbano ou rural). Por isso o
corretor avaliador deverá analisar os seguintes documentos: Título aquisitivo
para constatação dominial, preferencialmente a certidão atualizada do imóvel;
Número do contribuinte IPTU...

2° Vistoria - as informações detalhadas obtidas no momento da vistoria darão

subsídios de aspectos qualitativos e quantitativos do imóvel avaliando, que em
determinado momento nortearão a redação do PTAM.

A vistoria na avaliação tem por finalidade caracterizar os aspectos qualitativos

e quantitativos dos imóveis e do contexto urbano onde este se encontra. Por
conseguinte a vistoria apresenta características: Gerais do imóvel (tais como
endereço, dados legais e técnicos do imóvel); Da região/entorno; Infraestrutura
da região; Do terreno; Das edificações e benfeitorias.

Será no momento da vistoria que será identificado o padrão de construção, se

alto, normal ou baixo. Dentre outros itens, os materiais construtivos e de
acabamento empregados na edificação caracterizam este padrão.

3° Pesquisa de Imóveis para composição do quadro amostral - recomenda-se

que este quadro seja composto de no mínimo cinco amostras.

Para compor o quadro amostral devemos excluir os imóveis, as amostras

anômalas, ou seja, que se diferem das demais amostras. Desta forma
amostras com valores discrepantes devem ser excluídas, para não interferir no
valor médio do quadro amostral, tanto para mais como para menos.

4° Homogeneização das amostras - utilizando-se fatores como: testada,

profundidade, topografia, idade do imóvel, no caso de apartamento o andar,
orientação, entre outros.

5° Determinação dos valores unitários homogeneizados do quadro amostral.

6° Determinação do valor médio estimado do imóvel avaliando.

7° Redação do PTAM propriamente dita.

A redação do PTAM deverá seguir o disposto na Resolução 1066 2007 –

COFFECI
 Dicas para a emissão do PTAM

O PTAM de apresentar os requisitos mínimos estabelecidos no Art. 5º da

Resolução COFECI N° 1066 devem ser observados em todos os trabalhos
avaliatórios, lembrando que são mínimos e que dependendo do tipo do imóvel
avaliando e da finalidade da avaliação, determinados elementos deverão ser
mais detalhados.

I) identificação do solicitante;
Citar o solicitante do laudo de avaliação, que poderá ser pessoa física ou
jurídica (ou representante legal) que contratou o trabalho avaliatório.
Neste item ainda podem ser citados os proprietários do imóvel avaliado.

II) objetivo do parecer técnico;

O objetivo da avaliação está normalmente focado na determinação do valor de
mercado do imóvel avaliando.

III) identificação e caracterização do imóvel;

Neste item deve ser apresentada a descrição sumária do bem avaliando,
visando identificar prontamente o imóvel avaliando, incluindo a matrícula e
endereço completo. Na descrição do imóvel devem ser relacionados os
seguintes itens:

• Área construída, em m²;

• Área do terreno, em m²;

• Dimensões perimétricas, em m;

• Confrontações;

• Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;

• Contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível;

• Aproveitamento econômico do imóvel;

• Data da vistoria.

IV) indicação da metodologia utilizada;

Neste devemos registrar o método utilizado para obtenção do resultado da
avaliação, no caso do PTAM o MCDDM - Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado.

V) valor resultante e sua data de referência;

Neste tópico registramos o resultado da avaliação (o valor de mercado) e sua
data de referência. É importantíssimo o registro da data (e o estabelecimento
de um prazo de validade para o PTAM), pois sabemos que o valor do bem
poderá alterar significativamente com o tempo, em função da condição do
mercado e outros fatores.

VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis

Avaliador;
Deverá conter o nome do Corretor Avaliador com a respectiva assinatura e
indicação do número do CRECI e CNAI.

Além dos itens acima recomenda-se anexar:

Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel);
Plantas de situação e localização, mapas, etc.;
Certidão atualizada da matrícula no Cartório do registro de Imóveis;
Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIr, etc.);
Currículo do Corretor de Imóveis Avaliador.