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ENGENHARIA CIVIL
Avaliação de Bens e Imóveis Urbanos III

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AVALIAÇÃO DE BENS E IMÓVEIS URBANOS III
Planejamento da pesquisa para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos.

Etapas:
Planejamento da pesquisa - definida pela caracterização e delimitação do mercado em aná-
lise Identificação das variáveis do modelo - Variável dependente e Variáveis independentes.
Levantamento de dados de mercado
Tratamento de dados
Tratamentos Preliminares
a)Tratamento por fatores

b)Tratamento científico
c)Campo de arbítrio ( +15% )
Planejamento da pesquisa
Esta etapa deve se iniciar pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com
o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas
pelo avaliador sobre a formação do valor
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis relevantes para explicar a tendência de
formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem
utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informa-
ção, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos
respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas,
entre outros).
TIPOS DE VARIÁVEIS
Variáveis-chave: variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a for-

mação do valor do imóvel.
Variáveis independentes: variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do
imóvel objeto da avaliação.
ANOTAÇÕES
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Variável dependente: variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes.

Variáveis qualitativas: variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas
ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo:
padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo).
Variáveis quantitativas: variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo:
área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem).
Variável dicotômica: variável que assume apenas dois valores.
Variável proxy (exemplo CUB): variável utilizada para substituir outra de difícil mensura-
ção e que se presume guardar com ela relação de pertinência.
Outlier: ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser reti-
rado, melhora a qualidade de ajustamento do modelo analisado.
IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO
Variáveis independentes - as variáveis independentes referem-se às:

Características físicas por exemplo, área, frente.
Características de localização como bairro, logradouro, distância ao polo de influência,
entre outros.
Características econômicas como oferta ou transação, época e condição do negócio – à
vista ou a prazo.
Variável dependente - para a especificação correta da variável dependente (que se pre-
tende explicar pelas variáveis independentes), é necessária uma investigação no mercado
em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou
unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade
nas unidades de medida.
IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO – Variáveis independentes
Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. As diferenças

qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de
prioridade:
ANOTAÇÕES
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a) pelo emprego de tantas variáveis dicotômicas (variável que assume apenas dois
valores) quantas forem necessárias, especialmente quando a quantidade de dados for abun-
dante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessários à modelagem estatís-
tica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicação de condições booleanas do tipo “maior
do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”);
b) pelo emprego de variáveis proxy, por exemplo: CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS
5m de entidades setoriais, para expressar padrão construtivo; índice fiscal, índice de desenvol-
vimento humano, renda média do chefe de domicílio, níveis de renda da população, para
expressar localização; coeficientes de depreciação para expressar estado de conservação
das benfeitorias; valores unitários de lojas em locação para expressar a localização na ava-
liação de lojas para venda;
c) por meio de códigos ajustados, quando seus valores são extraídos da amostra com
a utilização dos coeficientes de variáveis dicotômicas que representem cada uma das carac-
terísticas, desde que haja pelo menos três dados por característica.
d) por meio de códigos alocados. Escala composta por números naturais consecutivos
em ordem crescente (1, 2, 3...)
ABNT NBR 12721 – 2007 AVALIAÇÃO DE CUSTOS DE CONSTRUÇÃO(CUB)
Objetivo da Norma NBR 12721 – 2006:
Conceito - De acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira ABNT NBR 12721:2006, o con-
ceito de Custo Unitário Básico é o seguinte:
“Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de
acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção
Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei n. 4.591/64 e que serve de base para
a avaliação de parte dos custos de construção das edificações.”
O CUB/m² representa o custo parcial da obra e não o global, isto é, não leva em conta os
demais custos adicionais. De acordo com a ABNT NBR 12721:2006, item 8.3.5:
“Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens,
que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de cons-
trução, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada
caso particular: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de
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lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores,

bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros;
playground (quando não classificado como área construída); obras e serviços complemen-
tares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e
regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A
- quadro III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, pro-
jeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; remune-
ração do incorporador.”
Custo Unitário Básico: Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão con-
siderado, calculado de acordo co m a metodologia da ABNT NBR 12721 - 2006, pelos Sin-
dicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei
n. 4.591/64 e que serve de base para a avaliação de parte dos custos de construção das
edificações.
Custo global da construção: Valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edi-
ficação para fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591/64, quando o contrato for de construção
por administração. É calculado com a utilização do custo unitário básico divulgado pelos Sin-
dicatos da Indústria da Construção Civil da localidade correspondente ao padrão mais seme-
lhante ao do imóvel incorporado, e corresponde ao somatório dos seguintes itens:
a) valor resultante da multiplicação desse custo unitário básico pelo somatório de todas
as suas áreas equivalentes à área de custo-padrão.
b) valor de todas as demais despesas não incluídas no cálculo do custo unitário básico,
com a inclusão, no mínimo, dos itens discriminados no quadro III do anexo A.
A avaliação do custo global da obra deve ser arquivada no cartório competente de Regis-
tro de Imóveis em atendimento à alínea “h” do artigo 32 da Lei n.. 4.591/64. Custo unitário
da construção: Quociente da divisão do custo global da construção pela área equivalente em
área de custo padrão total.
CUSTO GLOBAL DA CONSTRUÇÃO
a) produto da área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário
básico, correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de
incorporação;
ANOTAÇÕES
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b) parcelas adicionais, relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas

relações quantitativamente discriminadas de materiais e mão de obra correspondentes ao
projeto-padrão, tais como: fundações especiais, elevadores, equipamentos e instalações,
playground, obras e serviços complementares e outros serviços;
c) outras despesas indiretas;
d) impostos, taxas e emolumentos cartorários;
e) projetos;
f) remuneração do construtor;
g) remuneração do incorporador.
CUB MÉDIO BRASIL
Mensalmente, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), através do seu

Banco de Dados, calcula o CUB médio Brasil. Este procedimento é realizado a partir dos
resultados dos CUBs estaduais divulgados pelos Sinduscons de todo o país. O objetivo é
acompanhar a evolução dos CUBs estaduais e regionais, além dos preços de seus itens
componentes. O CUB médio Brasil funciona como uma média nacional e exerce o papel
de parâmetro com o qual se pode comparar e balizar não apenas os CUBs regionais, mas
também os outros indicadores nacionais para o setor, como, por exemplo, o Índice Nacional
de Custo da Construção (INCC/FGV).
GRAU DE DETALHAMENTO DO ORÇAMENTO, ONDE SE ENCAIXA O CUB?
A depender do grau de detalhamento de um orçamento, ele pode ser classificado como:
• Estimativa de custo: avaliação expedita com base em custos históricos e comparação

com projetos similares. Dá uma ideia aproximada da ordem de grandeza do custo do
empreendimento.
• Orçamento preliminar: é mais detalhado que a estimativa de custos. Pressupõe o
levantamento de quantidades e requer a pesquisa de preços dos principais insumos e
serviços. Seu grau de incerteza é menor.
• Orçamento analítico ou detalhado: elaborado com composição de custos e extensa
10m pesquisa de preços dos insumos. Procura chegar a um valor bem próximo do custo
“real”, com uma reduzida margem de incerteza
ANOTAÇÕES
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INDICADORES
Em geral, a estimativa de custos é feita a partir de indicadores genéricos, números consa-

grados que servem para uma primeira abordagem da faixa de custo da obra. Para o caso de
obras de edificações, um indicador bastante usado é o custo do metro quadrado construído.
Inúmeras são as fontes de referência desse parâmetro, sendo o custo unitário básico (CUB)
o mais utilizado.
TRATAMENTO DE DADOS – PRELIMINARES
É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma

de gráficos que mostram as distribuições de frequência para cada uma das variáveis, bem
como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência
das variáveis que presumivelmente expliquem a variação dos preços, a forma dessa varia-
ção, possíveis dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros.
Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori
do engenheiro de avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da quali-
dade e da quantidade de dados e informações disponíveis:
• Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por

estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.
• Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia
científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:
a) correta identificação dos dados de mercado, com especificação e quantificação das

principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo.
b) isenção das fontes de informação.
c) identificação das fontes de informação.
d) número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fun-
damentação.
e) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação,
à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas; diferenças relevantes
perante o avaliando devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados inserção de
mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engenheiro de avalia-
ções deve se certificar de ter contemplado as diferenças significativas entre esses grupos,
sendo obrigatória a verificação da influência das interações entre as variáveis
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DIRETO DO CONCURSO
1. (CEBRASPE/2018/OTI/ABIN) A norma de avaliação de imóveis orienta que, na fase
preliminar de tratamento de dados, sejam verificados, entre outros aspectos, o equilí-
brio da amostra e a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma
de variação.
2. (CEV/2018/UECE/ACI/PREFEITURASOBRAL) O conjunto normativo composto pelas

ABNT NBRs 14653-1 a 14653-7 apresenta, dentre os métodos de avaliação, o Método
Direto, cujos dados, dependendo da quantidade e qualidade, devem passar por proce-
dimento de tratamento
a. intuitivo.
b. por fatores de heterogeneização.
c. involutivo.
d. científico.
COMENTÁRIO
Deve-se sempre que possível preferir o método comparativo direto, que será utilizado atra-
vés da metodologia técnico científica!
TRATAMENTO POR FATORES
O tratamento por fatores é aplicável a uma amostra composta por dados de mercado com
as características mais próximas possíveis do imóvel avaliado.
15m
Os fatores devem ser calculados por metodologia científica, com a inclusão de valida-
ção, quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangência
regional e ser revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que
for necessário. Podem ser:
a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas
entidades técnicas regionais reconhecidas, bem como por universidades ou entidades públi-
cas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de
profissionais de engenharia ou arquitetura.
ANOTAÇÕES
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b) deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro de avaliações, com a utilização

de metodologia científica, desde que a metodologia, a amostragem e os cálculos que lhes
deram origem sejam anexados ao laudo de avaliação.
No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhan-
tes possíveis ao avaliando, em todas as suas características, cujas diferenças perante o
mesmo, para mais ou para menos, são levadas em conta.
É admitida a priori a existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos espe-
cíficos e os respectivos preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do
elemento comparativo na forma de somatório.
No valor original do elemento devem ser considerados, quando aplicáveis:
• A elasticidade de preços representada pelo fator oferta

• A transformação de preços a vista e a prazo, e/ou conversões de preços que sejam
ofertados em outras moedas
• O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como
homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes, se verificar que o
conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação
dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos relativos, o comporta-
mento do mercado, numa determinada abrangência espacial e temporal, com a con-
sideração de:
• Localização;
• Fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes);
• Fatores padrão construtivo e depreciação.
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E

DIREITOS
Método comparativo direto de dados de mercado - Identifica o valor de mercado do bem por
meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Método comparativo direto de dados de mercado
Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padroni-

zadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados
semelhantes ao avaliando.
Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de
encontrar a tendência de formação de seus preços.
A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de proce-
dimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística.
20m
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MÉTODO INVOLUTIVO
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, base-

ado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreen-
dimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual
está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
ATENÇÃO
O método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utili-
zação do método comparativo direto.
Trata-se de um critério indireto de valoração de uma gleba ou terreno de grandes dimensões

considerando seu aproveitamento por meio de subdivisão de área maior em lotes menores.
Se viável economicamente e permitida legalmente a incorporação imobiliária por meio de
hipotética implantação de empreendimento compatível com as características do bem e con-
dições de mercado no qual está inserido, deve ser aplicado o método involutivo vertical, con-
siderando-se cenários viáveis para a execução e comercialização das unidades autônomas.
Devem ser aferidos:
a) A relação entre o lucro do empreendimento e o valor do terreno

b) A porcentagem relativa do valor do terreno no VGV c) A velocidade de construção
na utilização deste método recomenda-se dar preferência pela ordem conforme ABNT NBR
14.653- 2:2011:
a) Fluxos de caixa específicos, nos quais deve ser considerado o valor do terreno
como sendo o investimento inicial através de iterações sucessivas, calculado o valor
presente líquido (VPL) e verificada a taxa interna de retorno (TIR) no mercado corres-
pondente, conforme a ABNT NBR 14-653-4:2002
b) Modelos simplificados dinâmicos
c) Modelos estáticos.
• Não devem ser utilizadas tabelas prévias e genéricas de fatores de gleba ou fato-
res de área.
ANOTAÇÕES
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3. (FCC/2018/ANA/EXEC/SEGEP/MA) Na avaliação de um bem, a metodologia a aplicar

é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da
disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. Em um
trabalho específico, um Engenheiro avaliador utilizou o método que identifica o valor de
mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de
estudo de viabilidade técnico- econômica, mediante hipotético empreendimento compa-
tível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inse-
rido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. O
Engenheiro de avaliações utilizou o método
a. comparativo direto de custo.
b. evolutivo.
c. da capitalização da renda.
d. comparativo direto de dados de mercado.
e. involutivo
COMENTÁRIO
O método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utili-
zação do método comparativo direto.
4. (CEBRASPE/2018/PCF/PF) A NBR 14653 – 2:2011 define vários métodos para a ava-

liação de imóveis urbanos. Como não existe hierarquia entre os métodos, cabe ao ava-
liador identificar o método adequado ao caso em estudo. Acerca do levantamento e
tratamento de dados e da seleção do método de avaliação em imóveis urbanos, julgue
o item. O método involutivo caracteriza-se pela utilização de um critério indireto de valo-
ração de uma gleba ou terreno de grandes dimensões considerando-se seu aproveita-
mento por meio de subdivisão de área maior em lotes menores.
ANOTAÇÕES
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MÉTODO EVOLUTIVO - ∑
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a fina-
lidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comer-
cialização.
VI = ( VT + VB ) x FC
25m
Em que:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
VB é o valor da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização - razão entre o valor de mercado de um bem e o seu
custo de reedição ou de substituição
A aplicação do método evolutivo exige que:
a) o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado
ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo
método da quantificação de custo;
c) o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior
ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
• Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aprovei-
tamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar a ade-
quação das benfeitorias, ressaltar o subaproveitamento ou o super aproveitamento do
terreno e explicitar os cálculos correspondentes.
• Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado método ele-
tivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexis-
tência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método com-
parativo direto de dados de mercado.
• O método evolutivo pode também ser empregado quando se deseja obter o valor do
terreno ou o custo de reedição da benfeitoria a partir do conhecimento do seu valor
total, considerada a equação
ANOTAÇÕES
ENGENHARIA CIVIL
Custo de reedição: Custo de reprodução (Gasto necessário para reproduzir um bem,

sem considerar eventual depreciação), descontada a depreciação do bem, tendo em vista o
estado em que se encontra.
5. (VUNESP/2014/ANALISTA/JUDICIÁRIO/TJ-PA) Um investidor comprou um imóvel

urbano por R$ 694.000,00, no qual constavam benfeitorias no valor de R$ 456.000,00
no terreno de valor R$ 238.000,00. Após algum tempo, o investidor resolveu vender o
imóvel e o avaliou pelo Método Evolutivo em R$ 846.680,00. O fator de comercialização
utilizado na avaliação foi de
a. 1,12.
b. 1,22.
c. 1,54.
d. 1,86.
e. 1,35
RESOLUÇÃO
FC = VI / (VT+VB)
FC = 846.680 / (238.000 + 456.000) FC = 1,22
6. (VUNESP/DESENVOLVE/SP/2014/60). O proprietário de um imóvel urbano composto

de terreno e benfeitorias com valores respectivos de R$ 360.000,00 e R$ 110.000,00
precisou vendê-lo e, para isso, solicitou uma avaliação pelo Método Evolutivo. Conside-
rando fator de comercialização de 1,25, o valor avaliado do imóvel, em reais, é:
a. 470.000,00.
b. 497.500,00.
c. 560.000,00.
d. 587.500,00.
e. 675.500,00.
ANOTAÇÕES
ENGENHARIA CIVIL
7. (IADES/2013/MG-GO/44) De acordo com os critérios e as prescrições normativas esta-

belecidos na NBR 14.653-2 – Avaliação de Bens e Imóveis Urbanos – Parte 2: Imóveis
urbanos, assinale a alternativa correta.
a. A NBR 14.653-2 não permite que se identifique o valor de um bem por meio de trata-
mento técnico de características de elementos, componentes de uma amostra devi-
damente selecionada, que se assemelhem ao bem que está sendo avaliado.
30m
b. Para identificar o valor de um bem, pode-se utilizar o método comparativo, que é
baseado em um modelo de estudo de viabilidade técnico econômica, mediante um
empreendimento hipotético, compatível com as características do bem e com as con-
dições do mercado no qual está inserido.
c. As prescrições da NBR 14.653-2 devem ser observadas quando se avaliam hotéis,
uma vez que estes são também imóveis urbanos, contanto que não se localizem na
zona rural.
d. Um dos requisitos para o uso do método evolutivo na avaliação do valor de um imóvel
é que o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mer-
cado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo.
e. A metodologia escolhida para avaliação do valor de um bem imóvel deve ser
determinada de acordo com a capacitação técnica do profissional que realizará o
procedimento.
8. (VUNESP/ENG. CIVIL/2017/PREFEITURA ITANHAÉM) Ao estimar o valor de um bem,

de seus frutos e direitos, há um método em que o valor de um imóvel utiliza a conju-
gação de métodos a partir do valor do terreno, considerados o custo de reedição das
benfeitorias e o fator de comercialização, principalmente quando inexistem dados de
mercado em número suficiente para comparação. Esse método é o
a. da capitalização da renda.
b. involutivo.
c. evolutivo.
d. da quantificação de custo.
e. da identificação de viabilidade
ANOTAÇÕES
ENGENHARIA CIVIL
9. (CEBRASPE/2018/PCF/PF) A NBR 14653 – 2:2011 define vários métodos para a ava-

liação de imóveis urbanos. Como não existe hierarquia entre os métodos, cabe ao ava-
liador identificar o método adequado ao caso em estudo. Acerca do levantamento e
tratamento de dados e da seleção do método de avaliação em imóveis urbanos, julgue
o item. O método evolutivo é indicado para a avaliação do valor de mercado no caso de
inexistência de dados amostrais semelhantes ao objeto avaliado.
10. (FGV/2018/CM/SALVADOR) A NBR 14.653/2001 (errata 2005) trata dos procedimentos

gerais para Avaliação de Bens e Imóveis Urbanos. Em seu item 3, esse instrumento
legal define fator de comercialização como a:
a. razão entre a parcela de valor tangível e a parcela de valor intangível de um bem.
b. razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição.
c. diferença entre o valor de um bem incluindo o terreno e a benfeitoria e o valor apenas
do terreno.
d. diferença entre o custo de reedição ou de substituição de um bem e o seu valor
de mercado.
e. diferença entre o valor de mercado de um bem e a sua decrepitude.
11. (CEBRASPE/2019/AJ/TJ/AM) Os métodos para identificar o valor de um bem incluem

o método evolutivo, que permite calcular o valor do bem pelo somatório dos valores de
seus componentes.
12. (CEBRASPE/2019/ACE/TCE-RO) Segundo a NBR n.º 14653-1, Procedimentos Gerais,

o método que identifica o valor do bem como o somatório dos valores de seus compo-
nentes é o método:
a. comparativo direto de dados de mercado.
b. involutivo.
c. evolutivo.
d. da capitalização da renda.
e. da quantificação do custo.
13. (CEBRASPE 2020 ANA MIN MPE CE ENGENHARIA CIVIL) Tanto o método involu-
tivo quanto o evolutivo pode ser utilizados para a identificação do valor de mercado
de um bem.
ANOTAÇÕES
ENGENHARIA CIVIL
MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida pre-
vista, considerando-se cenários viáveis.
ATENÇÃO
O método de capitalização da renda é utilizado nas avaliações de empreendimentos de
base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros). Também pode ser utilizado na
35m
determinação do valor de mercado, em situações onde não existam condições da apli-
cação do método comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finali-
dade da avaliação seja a identificação do valor econômico. Nesses casos, é necessário
fundamentar:
1) Despesas necessárias a sua manutenção e operação, e receitas provenientes da sua
exploração, descontados os impostos.
2) Estrutura mínima do fluxo de caixa conforme previsto na ABNT 14653-4, no que for
aplicável.
3) Taxa de desconto, no mínimo, pelo critério determinístico.
14. (COPESE/2019/UFPI/ARQUITETO) Entre os procedimentos para avaliação de imóveis

urbanos, com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, o
método da capitalização da renda é o que:
a. identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido.
b. identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.
c. identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos
dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
d. identifica o valor do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou
analíticos, a partir das quantidades de equipamentos e respectivos custos diretos
e indiretos
e. identifica o valor do bem, com base na acumulação presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis.
ENGENHARIA CIVIL
GABARITO
1. C
2. d
3. e
4. C
5. b
6. d
7. d
8. c
9. C
10. b
11. C
12. c
13. c
14. e
�Este material foi elaborado pela equipe pedagógica do Gran Cursos Online, de acordo com a aula
preparada e ministrada pelo professor Pedro Murga Veloso Pinto.
A presente degravação tem como objetivo auxiliar no acompanhamento e na revisão do conteúdo
ministrado na videoaula. Não recomendamos a substituição do estudo em vídeo pela leitura exclu-
siva deste material.
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Avaliação de Bens e Imóveis Urbanos III

AVALIAÇÃO DE BENS E IMÓVEIS URBANOS III

Planejamento da pesquisa para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos.

a)Tratamento por fatores

Variáveis-chave: variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a for-

Variável dependente: variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes.

IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO

Variáveis independentes - as variáveis independentes referem-se às:

IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO – Variáveis independentes

Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. As diferenças

ABNT NBR 12721 – 2007 AVALIAÇÃO DE CUSTOS DE CONSTRUÇÃO(CUB)

Objetivo da Norma NBR 12721 – 2006:

lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores,

CUSTO GLOBAL DA CONSTRUÇÃO

b) parcelas adicionais, relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas

CUB MÉDIO BRASIL

Mensalmente, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), através do seu

GRAU DE DETALHAMENTO DO ORÇAMENTO, ONDE SE ENCAIXA O CUB?

A depender do grau de detalhamento de um orçamento, ele pode ser classificado como:

• Estimativa de custo: avaliação expedita com base em custos históricos e comparação

Em geral, a estimativa de custos é feita a partir de indicadores genéricos, números consa-

TRATAMENTO DE DADOS – PRELIMINARES

É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma

• Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por

A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:

a) correta identificação dos dados de mercado, com especificação e quantificação das

2. (CEV/2018/UECE/ACI/PREFEITURASOBRAL) O conjunto normativo composto pelas

TRATAMENTO POR FATORES

b) deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro de avaliações, com a utilização

• A elasticidade de preços representada pelo fator oferta

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E

Método comparativo direto de dados de mercado

Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padroni-

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, base-

Trata-se de um critério indireto de valoração de uma gleba ou terreno de grandes dimensões

Devem ser aferidos:

a) A relação entre o lucro do empreendimento e o valor do terreno

3. (FCC/2018/ANA/EXEC/SEGEP/MA) Na avaliação de um bem, a metodologia a aplicar

4. (CEBRASPE/2018/PCF/PF) A NBR 14653 – 2:2011 define vários métodos para a ava-

Custo de reedição: Custo de reprodução (Gasto necessário para reproduzir um bem,

5. (VUNESP/2014/ANALISTA/JUDICIÁRIO/TJ-PA) Um investidor comprou um imóvel

6. (VUNESP/DESENVOLVE/SP/2014/60). O proprietário de um imóvel urbano composto

7. (IADES/2013/MG-GO/44) De acordo com os critérios e as prescrições normativas esta-

8. (VUNESP/ENG. CIVIL/2017/PREFEITURA ITANHAÉM) Ao estimar o valor de um bem,

9. (CEBRASPE/2018/PCF/PF) A NBR 14653 – 2:2011 define vários métodos para a ava-

10. (FGV/2018/CM/SALVADOR) A NBR 14.653/2001 (errata 2005) trata dos procedimentos

11. (CEBRASPE/2019/AJ/TJ/AM) Os métodos para identificar o valor de um bem incluem

12. (CEBRASPE/2019/ACE/TCE-RO) Segundo a NBR n.º 14653-1, Procedimentos Gerais,

MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

14. (COPESE/2019/UFPI/ARQUITETO) Entre os procedimentos para avaliação de imóveis

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