ESPECIALIZAÇÃO DE

GERENCIAMENTO DE OBRAS

Custos e Orçamentação de Obras

Profª Ligia Eleodora Francovig Rachid

2018
1
Custos e Orçamentação de Obras
➢ Conceitos básicos sobre gerenciamento de obras
➢ Especificações técnicas
➢ Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de
construção para incorporação de edifício em condomínio
➢ Plano de contas
➢ Discriminação e quantificação dos serviços
➢ Insumos e composição de custos
➢ Formação de preço
➢ Curva de Pareto ou ABC
➢ Técnicas de planejamento

2
 ORÇAMENTAÇÃO SINTÉTICA

ESTIMATIVA POR ÁREA CONSTRUÍDA

É a apuração de custos de determinada obra

considerando o levantamento de áreas,
volumes e quantidades contidas em projetos
básicos de arquitetura, quando ainda não estão
definidos os projetos complementares
hidrossanitários, elétricos, mecânicos, de
estrutura e fundações.

3
 ORÇAMENTAÇÃO SINTÉTICA
ESTIMATIVA POR ÁREA CONSTRUÍDA
A estimativa pode ser interpretada como sendo um
orçamento mal realizado, quando na verdade é uma etapa
preliminar.
A diferença essencial entre uma estimativa e um
orçamento é o nível de detalhamento das informações
disponíveis sobre o custo que se deseja avaliar do
empreendimento.
A estimativa do custo da obra através do CUB, é um dos
métodos mais utilizados na prática da construção civil
devido a sua facilidade de aplicação e rapidez para
encontrar os resultados.
Mas há outras referências além do CUB para orçamentos
estimativos. 4
 REFERÊNCIAS DE CUSTOS UNITÁRIOS DE
EDIFICAÇÕES

CUB (Custo Unitário Básico), definido pela NBR 12721

e calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção
Civil de cada estado é um indicador do custo unitário de
construção (ABNT, 2006).

Outros exemplos são:

- SINAPI - calculado pela CEF
https://webp.caixa.gov.br/casa/sinapi/)
- Custo de edificações PINI
- Índices paramétricos - bibliografia
5
 Custo Unitário Básico CUB/m2
Fundamentação Legal: Lei 4.591/1964
• Determina custo global da obra para atender Lei de
incorporação de edificações habitacionais em condomínio;
• Divulgado mensalmente pelos sindicatos;
• Parâmetro comparativo à realidade dos custos;
• Custo meramente orientativo para o setor, pois o custo
real da obra é obtido através de orçamento discriminado
com especificações de cada projeto;
• Variação percentual do CUB serve como mecanismo de
reajuste de contratos.
6
 NBR 12.721/2006
• Substitui a NBR 12.721/1999;
• Entrou em vigor em 1º de fevereiro de 2007;
• É a mais profunda atualização desde a criação do
CUB/m2
• Traz novos projetos-padrão, mais adequados à
realidade da construção;
• Projetos-padrão, distintos dos anteriores, com inclusão
de subsolo e pilotis e novas especificações de
acabamento;
• Incorpora o desenvolvimento dos processos
construtivos, as novas tecnologias e novos materiais;
• Novo do lote de insumos básicos: materiais, mão de
obra, equipamentos e despesas administrativas.
7
 CUB – Representativo
Sinduscon’s têm a faculdade de eleger ou apurar
um CUB padrão representativo de sua região;
Explicitem o critério utilizado para obtê-lo, ficando
na obrigação de divulgá-lo mensalmente, até o dia 5
do mês subsequente, juntamente aos demais custos
unitários de construção referentes aos projetos-padrão
previstos nesta Norma;
Calculados conforme os critérios estabelecidos na
Norma;
Finalidade específica de servir como indexador
contratual.
8
 CUB – Custo Unitário Básico
Projeto padrão definido na NBR 12.721/2006, item 3.3

“Projetos selecionados para representar os diferentes

tipos de edificações. Que são usualmente objetos de
incorporação para construção em condomínios e
conjunto de edificações, definidos por suas
características principais:
a) Número de pavimentos;
b) Número de dependências por unidade;
c) Áreas equivalentes à área de custo padrão privativas
das unidades autônomas;
d) Padrão de acabamento da construção;
e) Número total de unidades”.
9
Valores meramente
ilustrativos

10
PROJETOS PADRÃO UTILIZADOS
CÁLCULO DO CUB/m2

11
PROJETOS PADRÃO UTILIZADOS - CÁLCULO CUB/m2

12
PROJETOS-PADRÃO

13
PROJETOS-PADRÃO

14
PROJETOS-PADRÃO

15
PROJETOS-PADRÃO

16
CUB-PR SEM DESONERAÇÃO Valores em R$/m² / Variação Mensal %
Valores para abril/2018

PROJETOS - PADRÃO RESIDENCIAIS

PADRÃO BAIXO PADRÃO NORMAL PADRÃO ALTO
R-1 1.457,46 0,24% R-1 1.809,66 0,25% R-1 2.158,44 0,47%
PP-4 1.307,79 0,40% PP-4 1.699,32 0,46% R-8 1.740,93 0,55%
R-8 1.239,00 0,45% R-8 1.461,76 0,47% R-16 1.805,61 0,68%
PIS 1.010,53 0,60% R-16 1.413,74 0,47%

PROJETOS - PADRÃO COMERCIAIS CAL (Com. Andares Livres) e CSL (Com.

Salas e Lojas)
PADRÃO NORMAL PADRÃO ALTO
CAL-8 1.669,51 0,82% CAL-8 1.792,89 0,88%
CSL-8 1.441,59 0,64% CSL-8 1.593,25 0,60%
CSL-16 1.922,57 0,69% CSL-16 2.121,27 0,64%

PROJETOS - PADRÃO Galpão Industrial (GI) e Residência Popular (RP1Q)

RP1Q 1.557,60 0,13% O cálculo do CUB/m² desonerado não considera a
GI 792,30 0,67% incidência dos 20% referentes a previdência social,
assim como as suas reincidências.
17
 Coleta de Preços - CUB
• Coleta de preços deve ser mensal;
• Realizada preferencialmente junto às construtoras e
fornecedores;
• Valores informados para os salários não devem
incluir as despesas com encargos sociais. Os
encargos são computados pelos Sinduscon’s;
• Realizada através de questionário, definindo as
especificações e a unidade do insumo informado.

Fonte: A NOVA NBR 12.721/2006 (Regulamenta o Cálculo e a Divulgação do CUB/m2)

Hamilton Pinheiro Franck, Maria Izabel Teixeira -Sinduscon-PR, Março 2007
18
 Dinâmica de cálculo do CUB/m2
• Preços coletados devem ser submetidos a uma
análise estatística de consistência;
• Para o cálculo dos custos de mão de obra, aplica-se o
percentual relativo aos encargos sociais e benefícios:
este percentual deve incluir todos os encargos
trabalhistas e previdenciários, direitos sociais e
obrigações decorrentes de convenções coletivas de
trabalho de cada Sindicato;
• Cálculo e percentual de encargos sociais e benefícios
devem ser explicitados pelos respectivos sindicatos.

Fonte: A NOVA NBR 12.721/2006 (Regulamenta o Cálculo e a Divulgação do CUB/m2)

Hamilton Pinheiro Franck, Maria Izabel Teixeira -Sinduscon-PR, Março 2007 19
Tabela 4 – Lotes Básicos – Projeto Padrão Residenciais -
BAIXO

20
 Despesas administrativas
Engenheiro: deve-se considerar as seguintes
situações:
• No caso de funcionário: a construtora deve
informar o valor do salário + o valor dos encargos
sociais efetivamente pagos.
• No caso de engenheiro contratado (terceirizado): a
construtora deve informar toda a despesa
proveniente desta contratação: remuneração +
impostos + despesas com combustíveis, etc.

Fonte: A NOVA NBR 12.721/2006 (Regulamenta o Cálculo e a Divulgação do CUB/m2)

Hamilton Pinheiro Franck, Maria Izabel Teixeira -Sinduscon-PR, Março 2007 21
Padrão normal– Família de insumos

22
 ITENS NÃO CONSIDERADOS NO CUB
PARA FORMAÇÃO DO CUSTOS
"Na formação dos custos unitários básicos não foram considerados os
seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos
preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido
no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular:
fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes,
rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e
instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque,
incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão,
outros; playground (quando não classificado como área construída);
obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas,
campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do
condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no
Anexo A - quadro III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais,
projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de
instalação, projetos especiais; remuneração do construtor;
remuneração do incorporador."
23
24
25
 ORÇAMENTAÇÃO SINTÉTICA
ESTIMATIVA - CUB

a) Enquadrar a construção sob avaliação em um dos

tipos e padrões de acabamento adotados pela
organização responsável pela publicação do CUB e
verificar qual o seu valor correspondente;
b) Calcular a Área Equivalente de Construção, da
obra em análise;
c) Multiplicar a área equivalente calculada pelo CUB
correspondente;
d) Estimar o BDI adequado à situação analisada;
e) Multiplicar o resultado do item (c), pelo BDI
estimado no item (d), obtendo-se o valor avaliado.
26
 Área real x Área Equivalente

• Área real do pavimento

Área da superfície limitada pelo perímetro externo da
edificação, no nível do piso do pavimento correspondente,
excluídas as áreas não edificadas (vazios, dutos, shafts).

• Área equivalente:
Área virtual cujo custo da construção é equivalente ao
custo da respectiva área final, utilizada quando este custo
é diferente do custo unitário básico da construção, adotado
como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou
menor que a área real correspondente.

NBR 12.721/2006, item 5, 5.2.1 e 5.7.1

27
 ÁREA EQUIVALENTE
Na falta destas demonstrações, podem ser utilizados os seguintes
coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de equivalência de
áreas:
a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;
b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;
c) área privativa salas com acabamento: 1,00;
d) área privativa salas sem acabamento: 0,75 a 0,90;
e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60;
f) varandas: 0,75 a 1,00;
g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;
h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;
j) área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0,50;
k) barrilete: 0,50 a 0,75;
l) caixa d’água: 0,50 a 0,75;
m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e
n) piscinas, quintais, etc.: 0,50 a 0,75.
28
29
 PARTICIPAÇÃO POR ETAPA
CRONOGRAMA FÍSICO FINANCEIRO

30
Fonte: