Como funciona a depreciação de

imóveis?
por URBS Imobiliária - Publicado em 17 de julho de 2019
Tempo de leitura 7 min

Com relação ao mercado imobiliário, é de extrema importância manter seu

imóvel bem cuidado, seja para investir, seja para comprar, vender ou alugar.

Conhecer as regras do setor é essencial para evitar problemas e dores de

cabeça. Nesse sentido, a depreciação de imóveis é um dos principais pontos

que se deve prestar atenção.

Afinal, a taxa de depreciação interfere diretamente em uma negociação. Para

esclarecer o assunto, preparamos este post com o conceito desse termo, que

fatores contribuem e, ainda, mostramos os métodos mais utilizados para

calculá-lo. Acompanhe!

O que é depreciação de imóveis?

Trata-se de uma forma de avaliação que calcula a redução de preço de um

bem por algo que modifica seu estado original ou que impede sua utilização
para o fim ao qual foi destinado. Ou seja, é a redução do preço ou do valor

econômico de um bem devido a alguma alteração em seu estado inicial.

Pode-se dizer que é um percentual que é subtraído mensal ou anualmente do

valor de um bem conforme o tempo passa. Todos os bens físicos sujeitos à

deterioração podem ser depreciados. No Brasil, o cálculo é feito de acordo com

critérios fixados por intermédio da Receita Federal.

Assim, a depreciação de imóveis é a sua desvalorização, podendo envolver o

desgaste ocasionado pelo tempo de uso, obsolência ou mesmo ações da

natureza que prejudicam a integridade da construção. O objetivo da taxa de

depreciação é saber em quanto foi reduzido o valor de um imóvel e é

fundamental para a avaliação de seu preço para uma negociação.

Qual sua importância?

Conforme mencionamos, saber a taxa de depreciação é fundamental para

avaliar o valor de um imóvel. Então, para os investidores do mercado

imobiliário, ela serve para saber quanto o imóvel tende a valer no futuro,

mesmo que as dinâmicas do mercado possam afetar a estimativa.

Para quem procura um imóvel apenas para fins residenciais, saber o valor da

depreciação ajuda a indicar um custo máximo a ser gasto em uma possível

reforma, por exemplo. Construções antigas geralmente têm um preço mais

baixo devido à taxa de depreciação e podem precisar de reformas, mas, estas

não são incorporadas ao seu valor.

O que interfere na depreciação de imóveis?

De modo geral, há dois tipos de fatores que afetam a depreciação imobiliária:

externos e internos. Os externos estão relacionados à localização do imóvel e

as características da região. Por sua vez, os internos estão ligados à estrutura

e ao estado de conservação. A seguir, conheça os principais pontos que

interferem na desvalorização de um imóvel:

 má conservação: vazamentos, paredes descascando, acabamentos mal

conservados, fiações elétricas desencapadas e defeitos visíveis
evidenciam a necessidade de uma boa reforma, que refletirá no valor da
compra;
 decoração ultrapassada: mesmo que o possível cliente possa repaginar
todo imóvel, apresentar um ambiente com decoração ultrapassada ou
exagerada causa má impressão, fazendo que ele perca o interesse na
negociação. Aliás, o ideal é oferecer um imóvel no qual o comprador não
precise realizar tantas mudanças;
 pouco espaço: ausência de varanda, quintal ou área externa reduzem a
chance de um imóvel ser vendido ou alugado e isso força a diminuição
do seu preço no mercado;
  infraestrutura urbana comprometida: esse fator externo é fundamental
na valorização de um imóvel. O ideal é que ele esteja em uma região
próxima a escolas, centros comerciais, com boa iluminação, segurança e
asfaltamento;
 documentação irregular: não há como alugar ou vender facilmente um
imóvel que não esteja em dia com suas obrigações legais pois a pessoa
interessada terá que desembolsar uma certa quantia para regularizar a
documentação.

Quais imóveis sofrem mais depreciação?

A depreciação não é uniforme para todos os bens. Além dos fatores internos e

externos vistos acima, ela varia conforme o tipo de imóvel. Descubra, a seguir,

como é a desvalorização em cada um.

Imóveis que sofrem maior depreciação

Os apartamentos apresentam taxa de depreciação maior em relação às casas.

Os lofts e flats que precisam de ajustes constantes para atender às exigências

desse segmento do mercado imobiliário também tendem a se depreciar com

maior rapidez. O mesmo ocorre com as salas comerciais, apartamentos e

casas de alto padrão, que contêm mais cômodos e mais vagas na garagem.

Imóveis que sofrem menor depreciação

Terrenos e vagas de garagem para aluguel apresentam pouca desvalorização,

visto que a deterioração é bem menor em relação aos bens citados no item

anterior. Do mesmo modo, lojas localizadas nas ruas, casas populares, galpões

e salas comerciais simples também sofrem pouca depreciação, pois exigem

pouca manutenção e não requerem grandes adaptações.

Como é feito o cálculo da depreciação de imóveis?

Com os métodos utilizados é possível encontrar o coeficiente de depreciação

(Kd) que indicam o valor atualizado do imóvel. Conheça os cálculos mais

utilizados:

Método da linha reta

Esse cálculo demonstra o valor atual da depreciação de uma moradia. Por

esse motivo, utiliza-se a idade da construção. A fórmula é a seguinte:

Kd = [(n – x)/n]*Pd + Pr

Como vimos, Kd é o coeficiente de depreciação, “n” é a vida útil do imóvel, “x” é

a idade da construção, “Pd” é a parcela depreciável em valores decimais e “Pr”

é a parcela residual, também em formato decimal.

Digamos que você tenha um apartamento cujo valor seja R$ 100 mil, idade

igual a 20 anos, vida útil de 70 anos e que tenha 25% do valor residual. Para

saber o coeficiente de depreciação (Kd), temos:

Kd = [(70-20)/70]*0,75+0,25

Kd = 0,786

Em seguida, é preciso aplicar esse coeficiente ao valor do imóvel. Como o

imóvel custou R$ 100 mil, temos: 100.000*0,786 = R$ 78600 é o valor

depreciado.

Método da linha reta (variante)

Caso o objetivo seja avaliar a depreciação total da residência, usa-se a

seguinte fórmula:

D = [(i-5)/5] * 7%
A letra “D” representa a depreciação total, “i” é a idade do imóvel, o número 5

refere-se a um intervalo de 5 anos e o 7% é a percentagem de desvalorização

da moradia durante esse período. Em seguida, para obter-se o coeficiente,

utiliza-se: Kd = 1-D.

Utilizando o exemplo anterior, temos:

D = [(20-5)/5]*0,07 = 0,21

Kd = 1-0,21 = 0,79

Aplicando o coeficiente ao valor do imóvel, temos o resultado de R$ 79 mil

depreciado.

Método do valor decrescente

Essa forma de cálculo é utilizada para saber o valor da depreciação causada

pelo uso, desgaste ou manutenção de uma moradia. Para isso, usa-se a

seguinte fórmula:

Kd = (1-R)^x

A letra “R” representa a razão de depreciação e a letra “x” é a idade do imóvel.

Ainda utilizando o mesmo exemplo anterior e cuja razão de depreciação é de

15%, temos:

Kd = (1-0,015)^20

Kd = 0,739

Ao aplicar o coeficiente ao valor do imóvel, chegamos a um resultado de R$

73900 de depreciação.

Método de Kuentzle
Esse cálculo se baseia na depreciação ao longo do tempo, sendo que é maior

na fase inicial e menor na fase final. Ou seja, é utilizado para avaliar o desgaste

progressivo da edificação. A fórmula para esse caso é:

Kd = (n^2-x^2)/n^2

Lembrando que “n” é a vida útil do bem e “x” é a idade no momento da

avaliação. Ainda utilizando o mesmo exemplo, temos:

Kd = (70^2-20^2)/70^2

Kd = (4900-400)/4900

Kd = 0,918

Aplicando o coeficiente ao valor do imóvel, o resultado é de R$91800 de

depreciação.

Agora que você já sabe o que é depreciação de imóveis, como funciona, quais

fatores interferem no valor e de que forma pode-se calculá-la, ficou mais fácil

encontrar o imóvel ideal para investir ou comprar para viver com sua família.

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seus amigos também saberão como calcular a depreciação de um imóvel para

fazer a escolha certa da unidade a ser comprada!