Cálculo do custo de benfeitorias – Série

avaliações de imóveis segundo a NBR 14653

É muito comum o perito-avaliador se defrontar com avaliações de casas

isoladas em terreno, que devido à espécie do lote, ao tipo de benfeitorias
e à área de construção tornam impossível encontrar ofertas naquela
região semelhantes ao imóvel a avaliar de maneira que se possa
comparar diretamente. Para tanto é necessário avaliar segundo
o Método Evolutivo, descrito no post anterior, onde o imóvel é avaliado
conjugando-se dois métodos distintos, por exemplo: o terreno é avaliado
pelo Método Comparativo de Dados de Mercado utilizando-se regressão
linear, e as benfeitorias, pelo Método de Quantificação do Custo de
Benfeitorias, empregando-se basicamente o Custo Unitário Padrão da
Construção Civil – CUB.

O Método de Quantificação de Custo é utilizado para identificar o custo

de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo ser
apropriado pelo custo unitário básico de construção ou ainda
por orçamento, com citação das fontes consultadas.

O mais comum é realizarem-se avaliações utilizando-se o custo unitário

básico de construção, precisamente o já citado CUB, editado pelos
Sindicados das Indústrias da Construção Civil de cada Estado.

Nesse caso pode-se calcular o valor da construção como nova aplicando-

se o modelo a seguir:

C = [ CUB + OE +OI + ( Ofe – Ofd ) ] ( 1 + A ) ( 1 + F ) ( 1 + L )

Onde:

C: Custo unitário de construção por m² de área equivalente de

construção;

CUB: Custo unitário básico;

OE: Orçamento de elevadores;

OI: Orçamento de Instalações Especiais e outras, tais como geradores,
sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones,
antenas, coletivas, urbanização, projetos, etc.

Ofe: Orçamento de fundações especiais;

Ofd: Orçamento de fundações diretas;

S: Área equivalente de construção;

A: Taxa de administração da obra;

F: Percentual relativo aos custos financeiros durante o período da

construção;

L: Percentual correspondente ao lucro ou à remuneração da construtora.

A remuneração da construtora, chamada de BDI, considerará os

benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da
construção.

A identificação do custo pelo orçamento detalhado é através de

levantamento dos quantitativos de materiais e serviços aplicados na
obra. De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados
para execução da benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em
fontes de consulta especializadas, sendo que no preenchimento da
planilha orçamentária deve constar a de todos os serviços, indicando-se
a unidade de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a
fonte de consulta.

O cálculo da depreciação física pode ser realizado de duas formas: pela

forma analítica, na qual se faz necessária a realização de um orçamento
à recomposição do imóvel na condição de novo, ou pela aplicação
simples de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade da
construção e o seu estado de conservação. Esse coeficiente deve ser
aplicado sobre o valor depreciável. O segundo tipo é mais usual nos
laudos judiciais, podendo ser aplicada a consagrada Tabela Ross-
Heideck de depreciação, constante no item a seguir.

Então, quando se for avaliar um terreno com construção não nova, pode-
se aplicar a fórmula acima diretamente multiplicada pelo coeficiente de
depreciação, em valor menor que um.

Por outro lado, o custo de reedição da benfeitoria seria o resultado do

custo de reprodução subtraído da parcela relativa à depreciação.
A depreciação, que é a perda de valor de um bem devido a modificações
em seu estado ou qualidade, pode ser ocasionada pela:

– decrepitude: desgaste de suas partes constitutivas, em conseqüência

de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e
manutenção.
– deterioração: desgaste de seus componentes em razão de uso ou
manutenção inadequados.
– mutilação: retirada de sistemas ou componentes originalmente
existentes.
– obsoletismo: superação tecnológica ou funcional.

Por último, o Método Comparativo Direto para a Avaliação de Custos é

aquele que considera uma amostra composta por imóveis de projetos
semelhantes, a partir da qual serão elaborados modelos seguindo os
procedimentos usuais do Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado.

As matrículas dos imóveis, a serem juntadas como anexos aos trabalhos

avaliatórios, são elementos importantes para identificar o imóvel, dando
a sua localização e situação, assim como dimensões e as benfeitorias que
possuem. Se for avaliado um terreno com benfeitorias e na matrícula
constar apenas o terreno sem elas, é sinal de que o imóvel,
possivelmente, não possui projeto aprovado pela prefeitura, habite-se,
ou não estão saldadas as suas dívidas de construção junto aos órgãos
oficiais.

Tabela Ross-Heideck de depreciação utilizando exemplo

A Tabela de Depreciação Ross-Heideck, abaixo, é consagrada pelo uso

no meio da engenharia de avaliações. Ela pode ser utilizada como
coeficiente para depreciar imóveis ou, ainda, máquinas e equipamentos.

Por exemplo, caso se tenha que determinar o valor de um apartamento

usado que, em estado de novo, possui o valor de R$ 100.000,00, em
estado considerado ruim e a vida útil seja de 50%, têm-se as seguintes
memórias de cálculos:
I – Memória de cálculo para cálculo do coeficiente de depreciação (Cde)

– Convenções

Cde = coeficiente de depreciação

It = índice retirado da Tabela Ross-Heideck para estado ruim e vida útil
de 50%

– Modelo

Cde = 100 – It
100

– Cálculo

Cde = 100 – 48,8

100
Cde = 0,512

II – Memória de cálculo para determinação do valor do imóvel usado

(Vu)

– Convenções

Vu = valor do imóvel usado

Vn = valor do imóvel novo
Cde = coeficiente de depreciação

– Modelo

Vu = Vn x Cde

– Cálculo

Vu = 100.000,00 x 0,512
Vu = 51.200,00