AVALIAÇÃO E PERÍCIAS

DA ENGEHARIA
PROF. MA. BRENDA GOMES
 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

✓ Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é o método mais utilizado;

✓ Valor de mercado de um imóvel é calculado por meio do tratamento dos

dados de uma amostra aleatória coletada no mercado;

✓ Procedimentos básicos e os tipos de tratamento de dados utilizados por esse

modelo

✓ ABNT NBR 14.653: Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos.

 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
• ETAPAS DO MÉTODO:
Etapas para a realização de uma avaliação imobiliária utilizando o Método
Comparativo Direto;

1 - PLANEJAMENTO DA PESQUISA:

➢ Amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características,

tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando;

➢ Planejamento da pesquisa dos dados que irão compor essa amostra → mais
abrangente e mais representativa possível;
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1 - PLANEJAMENTO DA PESQUISA:

➢ Amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características,

tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando;

➢ Planejamento da pesquisa dos dados que irão compor essa amostra → mais
abrangente e mais representativa possível;

- Caracterização e delimitação do mercado em análise;

- Elaboração dos instrumentos de coleta de dados: fichas, planilhas, roteiros de
entrevistas e entre outros
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1 - PLANEJAMENTO DA PESQUISA:

Caracterização e
Elaboração dos
delimitação do
instrumentos de
mercado em
coleta de dados
análise

- Onde vou coletar meus dados? - Fichas;

- Vou utilizar sites? - Planilhas;
- Em quais imobiliárias pesquisar? - Roteiros de entrevistas
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2 – SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS:

- Variável independente

- Variável dependente

- Variável quantitativa

- Variável qualitativa
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2 – SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS:

2.1 – Variável independente:

➢ Características físicas: área, comprimento da fachada;

➢ Localização: bairro, logradouro, distância a algum polo

de influência;

➢ Fator econômico: oferta ou transação, época e

condição do negócio (à vista ou a prazo);
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2 – SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS:

2.1 – Variável independente:

➢ Então, sempre que possível, recomenda-se a adoção de VARIÁVEIS

QUANTITATIVAS;
- É quando obtemos como resposta números. Podem ser ditas Discretas, quando obtidas
através de contagem ou Contínuas quando obtidas através de medições:
- Número de cômodos; - Área da casa;
- Número de banheiros; - Fachada;
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2 – SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS:

2.1 – Variável independente:

➢ Quando isso não for possível, as características dos imóveis podem ser
expressas por meio de VARIÁVEIS QUALITATIVAS;
- É quando obtemos como resposta, palavras e não números. Os valores podem ser separados
em diferentes categorias que se distinguem por alguma característica não numérica
(hierarquizadas);
- variáveis dicotômicas (exemplo: “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”);
- emprego de variáveis representantes (exemplo: o padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico – CUB);
- Por meio de códigos alocados (exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3);
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2 – SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS:

2.1 – Variável independente:

➢ É importante ao engenheiro avaliador levar em consideração teorias existentes,

conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que possam ser relevantes
para a avaliação;

➢ Algumas variáveis escolhidas podem se mostrar pouco relevantes para o MCD, resultando
em um modelo pouco representativo e em um resultado divergente;
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2 – SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS:

2.2 – Variável dependente:

➢ Uma variável dependente representa uma grandeza cujo valor depende de

como a variável independente é manipulada;

➢ Sempre vai ser o valor;

➢ Exemplo: Preço total ou unitário;

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1. Classifique as variáveis abaixo (quantitativas discretas, quantitativas contínuas ou qualitativas):

a) Número de filhos dos funcionários de uma escola.

b) Altura dos estudantes da turma A do Ensino Fundamental de uma escola.
c) Cor dos cabelos dos alunos de uma faculdade.
d) Salário dos professores de uma escola.
e) Número de indivíduos nas famílias dos moradores de um conjunto residencial.
f) Estado civil dos funcionários de uma escola.
g) Comprimento dos pregos produzidos por uma máquina.
h) Número de peças defeituosas fabricadas por uma máquina diariamente.
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2 - É um exemplo de variável quantitativa:
a) Cor dos olhos
b) Saldo bancário
c) Religião
d) Nacionalidade
e) Raça
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3 – Considerando o conjunto de dados a seguir (fêmea, macho, macho, fêmea, fêmea) você pode afirmar
que a variável é:
a) Discreta
b) Contínua
c) Dependente
d) Quantitativa
e) Qualitativa
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3 – COLETA DE DADOS DE MERCADO:

➢ Objetivo: obtenção de uma amostra representativa para explicar o

comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido;

➢ Fase primordial desse modelo;

➢ Engenheiro avaliador: investiga o mercado, coleta os dados para compor a

amostra e suas respectivas informações → relevantes;

➢ Características econômicas, físicas e de localização, além, é claro, informações

que estejam de acordo com as variáveis escolhidas no passo anterior;
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3 – COLETA DE DADOS DE
MERCADO:

➢ EXEMPLO:
➢ Se uma das variáveis
independentes escolhidas para a
pesquisa for Padrão de
Acabamento, então todos os
dados da amostra deverão conter
essa informação, caso contrário,
não servirá para o modelo.
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3 – COLETA DE DADOS DE
MERCADO:

➢ EXEMPLO:
➢ Se uma das variáveis
independentes escolhidas para a
pesquisa for distância até o mar,
então todos os dados da amostra
deverão conter essa informação,
caso contrário, não servirá para o
modelo.
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3 – COLETA DE DADOS DE MERCADO:
➢ Pontos importantes:

➢ Buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando;
➢ Diversificar as fontes de pesquisa tanto quanto possível e, quando necessário, apresentar no
Laudo as fontes utilizadas;
➢ Realizar vistorias em cada imóvel da amostra, sempre que possível;
➢ Identificar e descrever as características relevantes dos dados coletados;
➢ Coletar dados de mercado o mais recente possível em relação à data de referência da
avaliação;
➢ Considerar as superestimativas que, em geral, acompanham as ofertas de mercado;
➢ Evitar uso de informações que impliquem opiniões subjetivas.
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4 – TRATAMENTO DOS DADOS:

➢ Tratamento dos dados coletados no mercado;

➢ É recomendado a sintetização de todas informações obtidas sob a forma de gráficos;

➢ Distribuições de frequência para cada uma das variáveis escolhidas, bem como as
relações entre elas;

➢ É possível ao avaliador verificar a consistência (equilíbrio) da amostra coletada e a

influência das variáveis sobre os preços de mercado;
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4 – TRATAMENTO DOS DADOS:

➢ Para isso, podem ser usados, alternativamente e em função da qualidade e da

quantidade de dados e informações disponíveis, dois tipos de tratamentos, são eles:

- TRATAMENTO POR FATORES

- TRATAMENTO CIENTÍFICO
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4 – TRATAMENTO DOS DADOS:

4.1 TRATAMENTO POR FATORES

• Utilizado quando se tem dados de mercado o mais semelhante possível ao avaliando;

• Utiliza-se fatores para homogeneizar as características que forem relevantes e
possuírem uma pequena distorção em relação ao avaliando;
• Esses fatores devem ser calculados por metodologia científica, justificados do ponto
de vista teórico e prático no Laudo de Avaliação;
• Podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado pelo próprio
engenheiro de avaliações
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4 – TRATAMENTO DOS DADOS:

4.1 TRATAMENTO CIENTÍFICO

• Utiliza evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de
modelo validado para o comportamento do mercado;

• Para inferir o comportamento do mercado pelo tratamento científico, podem ser

utilizadas equações de regressão por meio da estatística inferencial → justificadas do
ponto de vista teórico e prático no laudo;
Exemplo:

Nesse caso não temos

como comparar os
preços, pois a variável
área é diferente para
todos os dados.
Exemplo:

O ideal é que os valores

sejam comparados
sempre por m².

O dado 6 aparentemente
é discrepante.
Mas porque esse dado
está fazendo parte da
amostra?
Exemplo:

Agora conseguimos entender o

porque o dado 6 está na
amostra, pois as variáveis
utilizadas nessa coleta de dados
está sendo a ÁREA e a DISTÂNCIA
AO MAR.

O m² da casa é similar a que está

sendo avaliada, porém em
relação a distância ao polo
influente (mar) a casa 6 está de
frente pro mar.