Estatística básica do MCDDM pelo tratamento de fatores

DEFINIÇÕES BÁSICAS

Definição do tratamento por fatores:

O tratamento por fatores é aplicável a uma amostra composta por

dados de mercado com as características mais próximas possível
do imóvel avaliando.

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DEFINIÇÕES BÁSICAS
População:
Conjunto de todas as observações possíveis de se levantar no
mercado que se pretende estudar.
Amostra:
Subconjunto da população, constituída das observações
efetivamente obtidas através da coleta de dados de mercado.
Elemento:
São diagramas que utilizam, usualmente, círculos para uma
classificação de objetos ou números, que partilhem características
comuns.
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DEFINIÇÕES BÁSICAS

Estimador:

Fórmula que descreve o cálculo estimativo de

determinado parâmetro, como por exemplo:

Média Aritmética Desvio Padrão

Coeficiente de
Variância
Variação
n n
 xi S S 2  i
( x  x ) 2

Cv 
S
X  i 1
S 
2 i 1
X
n n 1

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DEFINIÇÕES BÁSICAS
Distribuição t de student:
A distribuição t de Student é uma distribuição de probabilidades
muito semelhante à distribuição normal. É uma distribuição também
em forma de sino e simétrica em relação à média.

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DEFINIÇÕES BÁSICAS
Campo de Arbítrio:
A Norma estabelece o campo de arbítrio correspondente à semi-
amplitude de 15% em torno da estimativa pontual adotada:
Caso não seja adotada a estimativa pontual, o engenheiro de
avaliações deve justificar sua escolha.

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DEFINIÇÕES BÁSICAS
Intervalo de confiança de 80% e Precisão do laudo

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DEFINIÇÕES BÁSICAS
Teste de Chauvenet:
calcula-se o intervalo de valores admissíveis e se exclui o elemento
que ultrapassar os limites desse intervalo.

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 MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

NBR 14.653 (Parte 2 – Avaliação de Imóveis Urbanos) 8.2.1.4.2 -

Tratamento por fatores
– Calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe
deram origem, pelas entidades técnicas regionais reconhecidas,
conceituadas, bem como por universidades ou entidades públicas
com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos
sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura.

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MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

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MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

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MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Fatores de homogeneização

Os fatores de homogeneização devem apresentar, para cada

tipologia, os seus critérios de apuração e respectivos campos de
aplicação, bem como a abrangência regional e temporal.
- Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de
sua tipologia, campo de aplicação e abrangências regional e
temporal.
- A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser
explicitada no trabalho avaliatório.

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MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES

GRAU
ITEM DESCRIÇÃO PONTOS
III II I
Caracterização do imóvel Completa quanto a todos os atributos Completa quanto aos fatores
1 Adoção de situação paradigma 2
avaliando analisados utilizados no tratamento

Quantidade mínima de dados de

2 8 6 4 2
mercado efetivamente utilizados

Atributos relativos a todos os dados e Atributos relativos aos dados e

Atributos relativos a todos os dados e
3 Apresentação dos dados variáveis analisados na modelagem, variáveis efetivamente utilizados no 2
variáveis analisados na modelagem
com foto modelo

Origem dos fatores de Estudos embasados em metodologia

4 Publicações Análise do avaliador 2
homogeneização científica

Intervalo admissível de ajuste

5 0,80 a 1,25 0,70 a 1,40 0,50 a 2,00* 2
para o conjunto de fatores

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GRAU ATINGIDO:
Grau II

No caso de utilização de menos de cinco dados do mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com número menor de dados de mercado, a amostra
seja menos heterogênea.

GRAUS III II I

Pontos mínimos 13 8 5

Itens 2, 4 e 5 no Grau III, e os demais, Itens 2, 4 e 5, no mínimo, no Grau II,

Itens obrigatórios Todos, no mínimo, no Grau I
no mínimo, no Grau II e os demais, no mínimo, no Grau I

GRAU DE PRECISÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES

GRAU
DESCRIÇÃO
III II I
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno da <=30 % <=40 % <=50 %
estimativa de tendência central

GRAU ATINGIDO: GRAU III

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 MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

NBR 14.653 (Parte 2 – Avaliação de Imóveis Urbanos) 8.2.1.4.2 -

Tratamento por fatores
– Deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro de avaliações,
com a utilização de metodologia científica, conforme 8.2.1.4.3, desde
que a metodologia, a amostragem e os cálculos que lhes deram
origem sejam anexados ao laudo de avaliação.

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MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Tratamento dos dados com metodologias científicas (NBR 14.653-2):

– Regressão Linear
– Redes Neurais Artificiais
– Análise Envoltória de Dados
– Regressão Espacial

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MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Efeito de heterogeneização

Para a utilização deste tratamento é recomendável que seja evitado

o uso de fatores que, aplicados isoladamente em relação ao
avaliando ou ao paradigma, heterogeneízem os valores originais.
Essa recomendação só é válida com a confirmação do efeito de
heterogeneização, após a aplicação conjunta dos fatores.

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MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Coeficiente de Homogeneidade

CH =< 1 Redução de toda a variação dos preços em relação à média amostral,

não resultado nenhum resíduo não explicado.
CH = 0 Não houve nenhuma diminuição da variação dos preços em relação à
média amostral.
CH < 0 Aumento de variação, heterogeneizando ao invés de homogeneizar,
resultando em resíduos não explicados superiores às variações iniciais.
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 MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Referências:
1. ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Norma NBR14653-1:2019 - AVALIAÇÃO DE BENS - PARTE 1:
PROCEDIMENTOS GERAIS, ABNT, 2019.

2. ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Norma NBR14653-2:2011 - AVALIAÇÃO DE BENS - PARTE 2:
IMÓVEIS URBANOS, ABNT, 2011.

3. ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Norma NBR14653-3:2019 - AVALIAÇÃO DE BENS – PART3:
IMÓVEIS RURAIS, ABNT, 2019.

4. Lima, Gilson Pereira de Andrade. “Homogeneização Fundamentada - Uma Utopia?”, VIII COBREAP - VIII Congresso
Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias, Florianópolis, 1995.

5. Lima, Gilson P.de A., O coeficiente de Homogeneidade na Homogeneização por Fatores, Anais do 2o Seminário
Internacional de Real State da América Latina da LARES – Latin American Real State Society, São Paulo, SP, 2001.

6. Lima, Gilson P.de A., Separando o Joio do Trigo: A Importância da Análise de Resíduos na Homogeneização por
Fatores, Anais do 1o Seminário Internacional de Real State da América Latina da LARES – Latin American Real State
Society, São Paulo, SP, 1999.

7. Lima, Gilson P.de A., Um critério para identificar fatores que heterogeneízam modelos de homogeneização atendendo a
nova norma de avaliação de imóveis urbanos da ABNT, Anais do 2o Seminário Internacional de Real State da América
Latina da LARES – Latin American Real State Society, São Paulo, SP, 2001.

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