Mondelli Industrias de

Alimentos S/A.

LAUDO DE AVALIAO DE IMVEL

INDUSTRIAL

Av. Rosa Malandrino Mondelli 10-45

Bauru - So Paulo

Data Base: Dezembro 2015

1.

SUMRIO

1. OBJETIVO ........................................................................................ 3

2. RESUMO DE VALORES....................................................................... 3
2.1 VALOR DE MERCADO DO IMVEL ......................................................................................... 3

3. VISTORIA DO IMVEL ...................................................................... 3

3.1 PRELIMINARES..................................................................................................................... 3
3.2 IMVEL ............................................................................................................................... 4
3.3 DESCRIO ......................................................................................................................... 5

4. AVALIAO DO IMVEL .................................................................... 6

5. TERMO DE RESPONSABILIDADE .......................................................18

ANEXO I CONCEITOS E MTODOS .............................................................................................. 19
ANEXO II FOTOGRAFIAS DO IMVEL .......................................................................................... 21
ANEXO III PESQUISA DE VALORES UNITRIOS DE VENDA ........................................................... 43
ANEXO IV E.T.E. ........................................................................................................................ 48
ANEXO V DOCUMENTAO........................................................................................................ 52

2
1. OBJETIVO

objeto do presente trabalho a determinao do valor de mercado de um imvel industrial constitudo de

um terreno com 196.722,72 m e instalaes industriais com 20.490,85 m, localizados na Av. Rosa
Malandrino Mondelli 10-45, Bairro Jardim Chapado Bauru - So Paulo, com utilizao de toda rea
sendo feita pelo Frigorfico Mondelli.

2. RESUMO DE VALORES

2.1 VALOR DE MERCADO DO IMVEL

Valor de Mercado R$ 28.660.000,00

(Vinte e oito milhes, seiscentos e sessenta mil reais)

3. VISTORIA DO IMVEL

3.1 PRELIMINARES
Efetuamos a vistoria de um imvel industrial constitudo de um terreno com 196.722,72 m conforme
matricula n 80.763 do 2 CRI de Bauru e construes com 20.490,85 m, de propriedade da Mondelli
Industrias de Alimentos S/A.

Importante salientar que a ETE - Estao de Tratamento de Esgoto da unidade, encontra-se instalada
frente da Industria, com tubulao sob a Av. Rosa Malandrino Mondelli, montada e operada em terreno
de terceiros, cuja forma jurdica para sua utilizao, no nos foi apresentada. A operacionalizao de toda
a cadeia produtiva, depende da plena utilizao dessa unidade de ETE. (Vide Anexo IV)

Tomando-se como data base, dezembro de 2015, o imvel apresenta as caractersticas a seguir:

3
3.2 IMVEL

4
DESCRIO

O imvel objeto da avaliao est localizado na Av. Rosa Malandrino Mondelli 10-45 com utilizao de
toda rea sendo feita pelo Frigorfico Mondelli. A regio composta por indstrias, comrcios, empresas
de servio e residncias unifamiliares.

A vistoria e as inspees caracterizaram-se por levantamentos visuais salvo a posio frontal dos seus
vrtices, onde foram capturadas suas coordenadas geodsicas.

A regio dotada de todos os melhoramentos pblicos usuais, a saber: rede de energia eltrica,
iluminao pblica, redes de gua e esgoto, rede de guas pluviais, telefone e transporte coletivo. (linhas
de nibus).

Av. Rosa M. Mondelli sentido cidade. Av. Rosa M. Mondelli sentido Guaians.

5
4. AVALIAO DO TERRENO

4.1 Valor de mercado do terreno

4.1.1. Introduo

O valor atribudo ao terreno foi fundamentado pelo Mtodo Comparativo de Dados de Mercado.

No presente trabalho foi adotado o tratamento por fatores, que o conjunto de fatores aplicados a cada
elemento amostral para homogeneizao dos valores.

4.1.2. Determinao do valor de mercado do terreno

O valor do imvel ser calculado com base nos artigos das "Normas", referidas em anexo a este laudo,
representados pela frmula:

Vm = S x q

onde:

Vm = Valor de mercado para venda;

S = rea equivalente;

q = Preo unitrio por metro quadrado.

Neste estudo adotaremos a seguinte notao:

M = mdia aritmtica
q = mdia saneada

O intervalo de confiana com 80% de certeza mnima, segundo as Normas, deve ser calculado da
seguinte maneira, segundo a distribuio t de Student:

S
E 0 t (n 1, a / 2) 0,5
n

Sendo:
n = n de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padro

Sendo:
t (n-1, 10%) a ordenada de distribuio de Student, com (n-1) graus de liberdade.

6
O intervalo de confiabilidade dado pela seguinte frmula:
IC = M E0
"q" somente ser rejeitado se t(n-1) > t(n-1, a/2)

Para o teste de hiptese:

( M q)
t (n 1)
S
0,5
n

Sendo:
n = n elementos
M = mdia aritmtica
q = mdia saneada
S = desvio padro

O memorial de clculos segue adiante com seus respectivos resultados parciais e finais.

7
TRATAMENTO ESTATSTICO TERRENO AVALIAO TERRENO

Nmero de Elementos 8 rea 1.000,00

Mdia Aritmtica 283,96

Desvio Padro 8,35 Valor de Mercado para Venda
Coeficiente de Variao 3% Unitrio Saneado 283,96

Limite Inferior 198,77 Valor do Terreno 283.960

Limite Superior 369,14
Intervalo de Confiabilidade
Elementos saneados 8 Inferior 279.782
Mdia Saneada 283,96 Superior 288.138

t de Student 1,4150

Intervalo de Confiabilidade
Inferior 279,78 -1%
Superior 288,13 1%

Hiptese de rejeio -
Aceito a Mdia Saneada

Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores Condio mnima
Item Pontos Comentrios III II I
A caracterizao do imvel avaliando foi completa quanto a todas as variveis
1 3
analisadas >= 2 >= 1 >= 1
As caractersticas dos dados de mercado coletados foram conferidas por
2 2
profissional credenciado pelo autor do laudo >= 2 >= 1 >= 1
3 2 Foi atendida a quantidade mnima para o Grau II >= 3 >= 2 >= 1
Foram apresentadas informaes relativas a todas as caractersticas dos dados
4 2
analisados, sem foto >= 2 >= 1 >= 1
As caractersticas do imvel avaliando esto fora do intervalo permitido, quanto
5 1
aos limites amostrais >= 3 >= 2 >= 1

6 2 Os ajustes utilizados no tratamento atenderam os limites permitidos no Grau II

>= 3 >= 2 >= 1
Total 12 Laudo enquadrado no Grau I >= 15 >= 9 >= 6

8
 Tabela 6 - Graus de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de
tratamento por fatores
Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno
30% 30%-50% >50%
do valor central da estimativa
Nota: Observar subseo 9.1

Intervalo de Confiabilidade 3%

Grau de preciso atingido grau III

RESDUOS RELATIVOS

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
-60%
-70%
-80%
-90%
-100%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

9
 Grfico de Unitrios Observados versus Unitrios Estimados pelo Modelo (venda)

450,00

400,00
Unitrios Observados (R$/m)

350,00

300,00

250,00

200,00

150,00

100,00

50,00

-
- 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 300,00 350,00 400,00 450,00

Unitrios Estimados pelo Modelo (R$/m)

4.2 Mtodo Involutivo

4.2.1. Metodologia

Os mtodos clssicos de avaliao de glebas brutas so basicamente dois: o Comparativo e o Involutivo.

No primeiro determina-se o valor da gleba por comparao com outros imveis similares. J, no Mtodo
Involutivo, parte-se do valor da frao em que pode ser subdividido o imvel (lotes residenciais,
comerciais ou industriais), deduzem-se todas as despesas e o valor residual o valor da gleba. Existem
outras variantes do Mtodo Involutivo. Entendemos no entanto, que para o caso em tela, a mais
adequada a adotada pelo Eng.Joo Ruy Canteiro, no seu livro Terrenos Subsdios Tcnica da
Avaliao - Editora PINI.

10
4.2.2. Aplicao

Face ao grande nmero de operaes aritmticas necessrias adotaremos, para efeito de apresentao
do Mtodo Involutivo, somente suas equaes finais, simplificando tambm seu entendimento. Conforme
citamos, consiste o Mtodo Involutivo na seguinte equao bsica:

X + Dt + L = Vl, originada de:

X => Custo da Gleba Bruta

Dt => Despesas de Urbanizao onde se inclui:
Juros do Capital Investido
Despesas com documentaes e impostos
Projeto
Levantamento Topogrfico
gua e Esgoto
Galerias Pluviais
Pavimentao
Ajardinamentos
Despesas de Vendas
Imposto Territorial
L => Lucro do Empreendimento, onde se inclui:
Juros dos Capitais Realizados
Valorizao Mdia Anual dos Lotes
Vl => Valor de Venda da rea Lotevel

11
4.2.3. Custo da Gleba Bruta X

Sendo o Custo da Gleba Bruta uma grandeza especifica a cada caso, necessrio coloc-lo da seguinte
forma:

X = Ag x Vg

Ag => rea da Gleba Bruta

Vg => Valor unitrio da Gleba Bruta

Outrossim, por definio:

Cgl = Vg / Uv, onde:

Cgl => Correlao gleba / Lote

Vg => Valor unitrio da Gleba Bruta
VU => Valor bsico Unitrio em R$/m de venda da rea til, obtido
pela Homogeneizao de pesquisa de mercado

Portanto, substitumos o Custo da Gleba Bruta X por:

X = Ag x Cgl x Uv

4.2.4. Fator Varivel Tempo t

O prazo total do investimento t determinado pela anlise dos dados de mercado imobilirio, dimenso
da gleba, localizao e o poder da regio para o suprimento de insumos e mo de obra.

4.2.5. Fator Varivel do Valor do lote Vl

A composio do custo de urbanizao de loteamentos residenciais, comerciais e industriais

estabelecida por modulo padro de 1.000,00 m, sendo assim, adotamos este tamanho como
paradigma em comparao aos elementos comparativos para a homogeneizao do valor do lote, onde
temos:

Vl = 1.000 m x Vu

12
4.2.6. Fator Despesas de Urbanizao Du

Segundo o trabalho do Eng Civil Guilherme Martins, por gleba de terra em bruto suscetvel de
urbanizao, entende-se toda rea, cujas caractersticas de situao, acesso e utilidade local, aliadas as
possibilidades de obteno de melhoramentos pblicos, tais como gua, esgoto, energia eltrica,
transporte coletivo e urbanizao, permitem tcnica, legal e economicamente seu fracionamento e
absoro pelo mercado imobilirio, em tempo pr-estabelecido, em lotes de terrenos urbanos. Os servios
inerentes s despesas normais do loteador podem ser assim, explicitadas para data base de Setembro de
2013, para um mdulo de 1.000,00 m de rea til:

Servios - Valores de Set.2015 R$ p./ 1.000 m

Servios de Topografia 1.723,52
Terraplenagem Leve 1.064,79
Terraplenagem Mdia 3.034,54
Terraplenagem Pesada 7.959,05
Rede de ua Potvel 5.754,03
Redes de Esgoto 12.064,64
Galerias 5.292,33
Guias e Sarjetas 4.586,94
Pavimentao 12.581,31
Rede de iluminao Pblica 2.095,14
Total dos Servios 56.156,29

OBS: Os itens destacados foram os melhoramentos considerados face a infraestrutura identificada nos
elementos comparativos. Os custos de urbanizao foram calculados com base no trabalho Avaliao de
Glebas Subsdios para Pr-Planos do Eng Guilherme Martins e faz parte do livro Construes e
Terrenos da ditora PINI. Os valores foram ajustados consoante os valores de CUB publicados pelo
Sinduscon base setembro de 2015.

4.2.7. Coeficiente N

As despesas de urbanizao tem grande variao, mesmo comparando uma mesma poca, devido as
inmeras alternativas na prtica, pois os equipamentos urbanos so opcionais. Para sanar a dificuldade,
se faz uso de recurso matemtico definindo o coeficiente N, correspondente a relao:
N = Vl / Du

4.2.8. Correlao da Gleba

Esclarecidas as consideraes anteriores, aplicaremos a frmula as variveis independentes t e N.

Como varivel dependente: Cgl. Com estes elementos, foi possvel criar a tabela abaixo para apurar com
maior rapidez a varivel dependente Cgl. Neste trabalho adotaremos um prazo total de investimento em
12 meses, por ser uma rea localizada em regio de expanso urbana, de densidade demogrfica mdia
e de grandes dimenses.

13
4.3. Calculo Involutivo da Gleba
4.3.1. Valor do Lote Vl

Vl = 1.000,00 m x Vu => 1.000,00 x R$ 283,96/m = R$ 283.960,00

4.3.1. Determinao da Relao N

N = Vl / Du => R$ 285.080,00 / R$ 56.156,29 (V. Item 9.1.1.4) = 5,07655 -

aproximadamente

5,07

4.3.2. Correlao da Gleba/Lote Cgl

Conforme descrito anteriormente, a Cgl obtida por tabela de dupla entrada Relao N obtida com o
prazo total determinado para o investimento. Sendo a relao N igual a 5,00 e, considerando um prazo
de 24 meses:

Cgl = 0,223

14
4.4. Valor da Gleba (terreno) pelo Mtodo Involutivo
O valor da Gleba ser determinado pela substituio das variveis na frmula:

Vg = Ag x Cgl x Vu, onde:

Ag => rea da Gleba 196.722,72

Cgl => Correlao Gleba / Lote 0,223
Vu => Valor unitrio por m R$ 283,96

Substituindo na Frmula principal, teremos:

Vg = 196.722,72 m x 0,223 x R$ 283,96 p / m

Valor da Gleba R$ 12.457.088,00

4.5. Valor das Construes

O valor das construes, no caso foi obtido baseando-se no estudo Edificaes "Valores de Venda
2002, efetuado pela Comisso de Peritos nomeados pelo M.M. Juiz de Direito Coordenador do Vila Guaira
de Apoio aos Juizes da Fazenda Municipal da Capital, pela Portaria CAJUFA n 01/99, atualizado para
Outubro/2013, com mltiplos dos custos unitrios das edificaes habitacionais da tabela elaborada e
divulgada mensalmente pelo Sindicato da Indstria de Construo Civil de So Paulo, sendo sempre
levado em considerao as depreciaes das construes em funo da idade aparente, do estado de
conservao e depreciao de ordem funcional.

Para a determinao das depreciaes, aplicaremos o Mtodo Ross-Heidecke, cujo valor atual da
benfeitoria obtido atravs da aplicao do percentual redutor relativo depreciao fsica acumulada
(idade e conservao do imvel).

A vistoria tcnica de campo determinou o estado de conservao para cada item, conforme os padres
seguintes:

Cd Estado de Conservao Cd. Estado de Conservao Cd. Estado de Conservao

a Novo d entre regular e reparos simples G reparos importantes
b entre novo e regular e reparos simples H entre reparos importantes e
sem valor
c Regular f entre reparos simples e I sem valor
importantes

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DESCRIO DAS CONSTRUES

Denominao rea Unit. Id. Est. Vida Vida Dep. Custo Custo
(m) R$ ap. til Rem. Novo Depreciado
Terreno 1.000,00 283,96 1,00 283.960 283.960
Edificaes
Portaria 91,64 796,00 20 c 60 40 0,76 72.945 55.438
Balana 53,90 87,00 10 c 60 48 0,88 4.689 4.126
Escritrio-Pav. Trreo 731,18 1.690,00 20 c 60 40 0,76 1.235.694 939.127
Escritrio-Pav. Subsolo 278,85 1.690,00 20 c 60 40 0,76 471.257 358.155
S.I.F 258,83 1.690,00 20 c 60 40 0,76 437.423 332.441
Vestirios 545,83 1.231,00 20 c 60 40 0,76 671.917 510.657
Refeitrio 372,48 1.231,00 20 c 60 40 0,76 458.523 348.477
Carto de Ponto 56,84 1.231,00 20 c 60 40 0,76 69.970 53.177
Salga de Charque 848,32 1.353,00 20 c 60 40 0,76 1.147.777 872.311
Depsito de Charque-Pav. Trreo 372,60 1.353,00 20 c 60 40 0,76 504.128 383.137
Depsito de Charque-Pav. Subsolo 377,24 1.353,00 20 c 60 40 0,76 510.406 387.909
Graxaria subsolo 1.022,74 1.353,00 20 e 60 34 0,64 1.383.767 885.611
Frigorfico Mat. Subsolo 906,24 1.353,00 20 g 60 22 0,37 1.226.143 453.673
Frigorfico Mat. Trreo 3.855,75 1.353,00 20 g 60 22 0,37 5.216.830 1.930.227
Frigorfico Mat. 1 andar 3.265,28 1.353,00 20 g 60 22 0,37 4.417.924 1.634.632
Casa de Maquinas 687,28 1.353,00 20 c 30 12 0,43 929.890 399.853
Laboratrio 67,32 1.690,00 20 c 60 40 0,76 113.771 86.466
Manuteno/Graxaria 1.934,06 1.353,00 20 d 30 11 0,41 2.616.783 1.072.881
Mezanino Graxaria 264,19 1.353,00 20 d 60 37 0,71 357.449 253.789
Marcenaria 162,64 1.353,00 20 c 60 40 0,76 220.052 167.240
Depsito de Sebo/Chifre 286,21 1.353,00 20 d 60 37 0,71 387.242 274.942
Pocilgas 782,92 490,00 20 d 60 37 0,71 383.631 272.378
Matadouro Sanitrio/Currais 171,71 1.353,00 20 c 60 40 0,76 232.324 176.566
Almoxarifado 1.253,20 1.353,00 20 c 60 40 0,76 1.695.580 1.288.641
Cmara de Estocagem-isopainel 725,84 490,00 20 c 60 40 0,76 355.662 270.303
Rampa Bovina 366,00 1.353,00 20 c 60 40 0,76 495.198 376.350
Rampa Suna 152,55 1.353,00 20 c 60 40 0,76 206.400 156.864
Mezanino Deposito de Caixas 184,37 1.353,00 20 c 60 40 0,76 249.453 189.584
Mezanino de salas de Sunos 129,27 1.353,00 20 c 60 40 0,76 174.902 132.926
Mezanino de Embutidos 37,60 1.353,00 20 c 60 40 0,76 50.873 38.663
Gremi o 247,97 1.353,00 20 c 60 40 0,76 335.503 254.982
Caixa D'gua supensa (m) 250,00 1.464,00 20 f 60 29 0,52 366.000 190.320
Caixa D'gua subterranea (m) 2.150,00 932,00 40 d 60 23 0,41 2.003.800 821.558
Patio 9.395,00 60,00 30 d 60 29 0,57 563.700 321.309
Ajardinamento 34.000,00 5,00 40 d 60 23 0,41 170.000 69.700
Fechamento Lateral (ml) 1.845,00 306,00 40 d 60 23 0,41 564.570 231.474

Valor das Construes depreciadas R$ 16.195.887,00

Valor do imvel

Vi = Vt + Vc

16
4.6. Valor do Imvel
O valor do imvel representado pela somatria dos valores do terreno, e das construes:

Vi = R$ 12.457.088,00 + R$ 16.195.887,00 = R$ 28.660.000,00

Valor de Mercado do Imvel R$ 28.660.000,00

17
5. TERMO DE RESPONSABILIDADE

O presente trabalho de avaliao baseia-se em documentos fornecidos pelos interessados. A Planconsult,

portanto, no assume qualquer responsabilidade sobre matria legal ou de engenharia, alm das
implcitas no exerccio de suas funes especficas no caso, precipuamente estabelecidas em leis, cdigos
ou regulamentos prprios.

Deve ser bem ressaltado que todos os valores consignados neste laudo referem-se a valores vista. No
foram consideradas quaisquer dvidas ou hipotecas, que porventura onerem os bens avaliandos. A
existncia de tais fatos no foi levada a conhecimento da Planconsult. No foram analisados os ttulos de
propriedades dos imveis, no que concerne matria jurdica, neles expressas, pois foge ao mbito
profissional da Planconsult. Tambm no foram pesquisados quaisquer dados referentes a provveis
desapropriaes, tombamentos, aes judiciais, passivos ambientais, etc., referentes aos itens deste
trabalho.

A data-base do presente trabalho, ou seja, a poca em que se basearam todas as anlises Dezembro de
2015.

Os administradores das Empresas ou peritos assistentes, de nenhum modo, direcionaram, dificultaram ou

praticaram quaisquer atos que tenham comprometido o acesso, a utilizao ou o conhecimento de
informaes relevantes para a qualidade do trabalho, tendo declarado que todos os documentos, estudos,
laudos anteriores e/ou outras informaes existentes para a realizao dos trabalhos e qualidade das
respectivas concluses foram colocados disposio da Planconsult.

A Planconsult declara a inexistncia de qualquer conflito ou comunho de interesses, atual ou potencial,

com o controlador da companhia, ou acionistas minoritrios da mesma, ou relativamente a qualquer outra
sociedade envolvida, seus respectivos scios, ou no tocante prpria operao das empresas cujos ativos
fixos so objeto deste trabalho.

O bem imvel aqui contemplado foi inspecionado pelas equipes tcnicas da Planconsult.

expressamente proibida a citao e/ou reproduo parcial ou total do presente trabalho por terceiros, a
no ser pela contratante ou por terceiros contratados por ela especificamente para tal, sem a prvia
autorizao da Planconsult.

So Paulo, 11 de fevereiro de 2016.

Planconsult Planejamento e Consultoria Ltda.

CREA: 21.973 SP

Edgar Victor Salem Ronald Bryan Salem

CREA: 0600461524 CREA: 0600610154
CRA: 12.500 SP

18
ANEXO I CONCEITOS E MTODOS

1 Definio

Avaliao a determinao tcnica do valor de um bem ou de um direito sobre o bem. S quando

expressamente solicitado, ser indicado outro valor, que o Avaliador dever especificar. Normalmente
adotado: "Valor de Mercado o que o bem obteria numa transao de compra e venda, dentro de
prazo razovel, no estando o comprador e o vendedor compelidos a transacionar, sendo ambos
conhecedores do bem em seus detalhes".

2 Normas e Mtodos Utilizados nas Avaliaes

A PLANCONSULT baseia seus laudos nas NORMAS da ABNT.

As NORMAS da ABNT ditam as regras atualmente vigentes em avaliaes, dando diretrizes, bsicas
boa avaliao e orientam, basicamente, segundo os seguintes mtodos:

a) Mtodo Comparativo

aquele em que o valor do bem obtido atravs da comparao de dados de mercado relativos a
outros, de caractersticas similares.

b) Mtodo de Custo

aquele em que o valor do bem resulta de oramento sumrio ou detalhado ou da composio do

custo de outros, iguais ao objeto da avaliao (custo de produo) ou equivalente (custo de
substituio).

c) Mtodo da Renda

aquele em que o valor do bem obtido pela capitalizao de sua renda lquida, real ou prevista.

d) Mtodo evolutivo

Consiste na determinao do valor do imvel, a partir do valor de terreno (determinado pelo

mtodo comparativo de dados de mercado) acrescido do valor das construes e benfeitorias
(determinado pelo custo de reproduo devidamente depreciado) e o fator de comercializao.

19
e) Mtodo involutivo

Consiste na determinao do valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente,

baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnica-econmica, mediante hipottico
empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual
est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto.

Em avaliaes patrimoniais, o objetivo final sempre estabelecer o Valor de Mercado dos mesmos.

As normas a serem observadas so as seguintes:

NBR14653-1 - Avaliao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais

NBR14653-2 - Avaliao de bens - Parte 2: Imveis urbanos

NBR14653-3 - Avaliao de bens - Parte 3: Imveis rurais

NBR14653-4 - Avaliao de bens - Parte 4: Empreendimentos

NBR14653-5- Avaliaes de Mquinas, Equipamentos e Complexos Industriais ABNT

Normas para Avaliaes de Imveis - IBAPE;

Normas para Avaliaes de Imveis nas Desapropriaes - IBAPE;

Reavaliao dos Bens do Ativo Imobilizado - IBAPE;

Normas para Avaliaes e Laudos em Desapropriaes nas Varas da Fazenda Municipal da Capital
(1975) - So Paulo;

20
ANEXO II FOTOGRAFIAS DO IMVEL

Vista do Escritrio.

Vista dos fundos do Escritrio.

21
 Guarita de apoio.

Portaria e Recepo.

22
 Balana.

Casa de mquinas.

23
Depsito de Charque.

S.I.F.

24
Salga de Charque.

rea de Charque

25
Caixa dgua concreto.

Caixa dgua terrea.

26
 Acesso unidade fabril.

rea de ponto e posto bancrio.

27
Vestirios.

Refeitrio

28
Vista interna do Refeitrio.

Galpo em Isopainel.

29
Gerencia de Manuteno

Setor de Transporte.

30
 Ptio de acesso a unidade fabril.

Vista da lateral com a rampa bovina.

31
 Rampa bovina.

Controle de Fora.

32
Matadouro sanitrio.

Casa de bomba.

33
rea de estocagem.

Docas.

34
 Deposito de Pneus.

Estrutura de suporte dos fancoils.

35
 Viso Lateral do Matadouro.

Estrutura de colunas e sapatas de sustentao do prdio com recalque.

36
rea externa com destaque dos grampos de fixao de colunas internas.

Rachaduras nas paredes com visibilidade externa.

37
Deslocamento da coluna com a alvenaria na parte interna do frigorfico.

Rachaduras significativas na viga do 1 pavimento do frigorfico.

38
 Currais.

Posslgas cobertas.

39
Ptio na lateral direita do frigorfico.

Grmio.

40
Localizao do imvel.

41
ANEXO III PESQUISA DE VALORES UNITRIOS DE VENDA

PESQUISA DE PREO UNITRIO NO LOCAL

1 Seleo dos dados

A pesquisa de preos de venda para fixao do valor unitrio no local selecionou dados informativos que
preenchem os seguintes requisitos:

a) locais com as mesmas caractersticas de possibilidade de uso e ocupao do solo;

b) imveis da mesma regio geo-econmica.

2 Tratamento dos dados

Para a determinao do valor unitrio do imvel, foi utilizado o Mtodo Comparativo de Dados de
Mercado, seguindo-se diretrizes fixadas pelas NORMAS da ABNT.

No tratamento dispensado aos elementos, para serem levados formao do valor, utilizada a
estatstica descritiva, homogeneizando-se os elementos comparativos, mediante a aplicao de
coeficientes ou transformaes matemticas, que expressem, em termos relativos, as diferenas de
atributos entre os imveis pesquisados e o imvel avaliando.

Os coeficientes (fatores) utilizados foram:

- NOTA LOCAL: influncia da localizao do imvel, na regio em questo;

- FATOR CONSERVAO: utilizado para ponderar o estado de conservao dos elementos;

- FATOR FRENTE: fator que pondera o porte da testada principal dos elementos.

42
ELEMENTOS COMPARATIVOS DO LOCAL

N Endereo Bairro Municpio UF DataBase Preo (R$) reaTerreno

1 Rua Horcio Pires Quinta Bela Olinda Bauru SP nov/15 65.000 181,00
2 Travessa 25 Quinta Bela Olinda Bauru SP nov/15 70.000 200,00
3 Rua Rosana Cristina Mariano Pq. Bauru Bauru SP nov/15 50.000 132,00
4 Rua Leme Saleme Mene Quinta Bela Olinda Bauru SP nov/15 70.000 232,00
5 Rua Pedro Joo Rodrigues Nucleo Mary Dota Bauru SP nov/15 100.000 253,00
6 Rua Rosana Vieira M, Carvalho Jd. Eldorado Bauru SP nov/15 50.000 126,00
7 Rua Licurgo Vieira Jd. Eldorado Bauru SP nov/15 68.000 200,00
8 Rua Elza Madireura Cardoso Jd.Nobuji Nagasawa Bauru SP nov/15 57.000 165,00
N Imobiliria Contato Telefone Observao
1 Casa & Cia. Site 14-3208.7058 Cd: 3362
2 Casa & Cia. Site 14-3208.7058 Cd: 3365
3 Casa & Cia. Site 14-3208.7058 Cd: 3242
4 Franlar Nogcios Imobiliarios Site 14-3232.2487 Cd: 006
5 Franlar Nogcios Imobiliarios Site 14-3232.2487 S/Cod.
6 Porto imobiliria Site 14-3224.1400 Cd: 4498
7 Porto imobiliria Site 14-3224.1400 Cd: 4557
8 Porto imobiliria Site 14-3224.1400 Cod. 4559

43
FOTOGRAFIAS DOS COMPARATIVOS

Vista parcial do elemento comparativo n 01

Elemento comparativo n 02

44
Elemento Comparativo n 03

Elemento Comparativo n 04

45
Elemento Comparativo n 05

Elemento Comparativo n 06

46
Elemento Comparativo n 07

Elemento Comparativo n 08

47
Mapa de localizao do avaliando e dos elementos comparativos.

48
ANEXO IV NOTAS IMPORTANTES

E.T.E
Lembramos que a ETE - Estao de Tratamento de Esgoto da unidade, encontra-se instalada,
montada e operada em um terreno com 16.843,12 m pertencente a terceiros, cuja forma jurdica
que norteia sua utilizao no nos foi apresentada. Por esse motivo, valoramos em separado essa
unidade (somente edificaes) sem que o referido valor compusesse o ativo da empresa.
Ressaltamos ainda que a operacionalizao de toda a cadeia produtiva, depende da plena utilizao
dessa unidade de ETE sem a qual, a vigilncia sanitria, no permitiria o funcionamento do
complexo, podendo induzir a completa desvalorizao da unidade fabril em estudo.

A unidade composta dos seguintes itens:

Especificao M
Tanque de Flotao 62,32
Tanque de Reteno 114,70
Tanque de Aerao 01 366,40
Tanque de Aerao 02 1.171,26
Decantador Secundrio 79,25
Adensador de Lodo 21,50
Total 1.815,43

Valor da E.T.E. 1.815,43 m (Depreciado) R$ 609.113,00

49
E.T.E.

E.T.E.

50
E.T.E.

E.T.E.

51
MATADOURO

Toda a estrutura do Frigorfico sofreu recalque em sua base e provvel adensamento do solo sob as
fundaes, o que ensejou uma nova estrutura de suporte que poder ser observada atravs de sapatas,
vigas e grampos de sustentao de estruturas internas, no subsolo, trreo e 1 pavimento da unidade.
Se faz necessrio portanto, um estudo mais aprofundado da qualidade do solo para se ter certeza de
que no existir mais trabalho mecnico que venha comprometer irremediavelmente toda a estrutura
fabril.

Sapatas

Grampos

52
ANEXO V DOCUMENTAO

DOCUMENTAO CONSULTADA

Matricula ns 80.763 do 2 CRI de Bauru;

IPTU.
Plantas

53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64