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ESTUDO DE VIABILIDADE

1. DEFINIO DO EMPREENDIMENTO
O presente estudo objetiva viabilizar a implantao de um Caf Gourmet, estabelecimento comercial para venda de artigos de panificao, refeies rpidas e espao de convenincia no bairro de Vila Augusta ou Gopova Guarulhos, nas imediaes da Rua Conego Valado. O bairro vem sendo alvo de empreendimentos imobilirios residenciais de classe mdia, atraindo um pblico consumidor ideal para o empreendimento proposto. A ideia de montar uma cafeteria foi motivada pela constatao da falta de um ambiente mais sofisticado na regio, que atenda a demanda da vida social de residentes ou trabalhadores; suprindo os anseios de lazer e servios da populao, que por vezes precisa se deslocar para outros locais, a fim de encontrar um servio que atenda a suas expectativas.

2. ANALISE DO ENTORNO
O bairro de Vila Augusta e Gopova, local escolhido para a implantao do empreendimento est compreendido na ZM A, permitindo uma taxa de ocupao (TO) 0,8 e o coeficiente de aproveitamento (CA) 2,5. As zonas mistas correspondem s reas da cidade onde se pretende estimular a diversificao de usos com predominncia residencial, sendo a zona em questo inserida na Macrozona de Urbanizao Consolidada e em parte a Macrozona de Dinamizao Econmica e Urbana, permitindo diversidade de usos e maior densidade construtiva. A infraestrutura instalada comtempla o fornecimento de agua em todos os domiclios, bem como a captao do esgotamento sanitrio; possui rede de gs encanado (fornecido somente domiclios especficos); a telefonia fornecida por todas as concessionrias que operam na cidade; existe iluminao pblica e asfaltamento no bairro. Aps a realizao de estudo preliminar do entorno, houve a constatao de que a Rua Conego Valado tem assumido a vocao de subcentro da cidade no bairro, concentrando uma gama diversificada de empreendimentos comerciais em toda sua extenso, assim como em ruas adjacentes. A via classificada como arterial do tipo III, sendo servida por transporte pblico, com linhas de nibus municipais e intermunicipais; possuindo pontos de nibus em sua extenso. O transito de veculos tem fluidez satisfatria, e auxiliado pela

instalao de semforos, faixas de pedestres; tambm existe a regulamentao quanto ao estacionamento, havendo pontos de proibio.

3. PROGRAMA DE NECESSIDADES
A proposta da cafeteria propiciar um ambiente tranquilo, onde os clientes podero tomar caf, fazer refeies rpidas, ler jornais e revistas, assistir ao noticirio, ou at mesmo manter encontros informais. Seu programa de necessidades est compreendido por:

Pavimento Trreo: Salo interno de alimentao Praa externa de alimentao Balco para refeies rpidas Balces expositores Espao de convenincia Banca de jornal e livraria Sanitrios Recepo de mercadorias Lixo Playgrond Estacionamento 105.00 m; 25.00 m (NC1); 20.00 m; 11.00 m; 10.00 m; 6.00 m; 13.00 m; 12.00 m; 3.00 m. 15.00 m (NC);

Pavimento Superior: Cozinha Estoque Cmara fria Vestirio de funcionrios Refeitrio Buffet de caf colonial Salo interno de alimentao Lounge Sanitrios 62.00 m; 8.00 m; 4.00 m; 20.00 m; 8.00 m; 5.00 m; 48.00 m; 12.00 m; 13.00 m.

rea no computvel.

Para tal a edificao principal dever ter 360.00 m de rea edificada computvel, dividida em dois pavimentos de 180.00 m cada, o restante do terreno receber a praa de alimentao externa e estacionamento para os clientes. A atividade esta classificada segundo a Lei n 6.253, 24/5/2007, Lei de zoneamento, como No Residencial NR; C - Comrcio (4); Classe 2 (C2); Atividades Tolerveis tipo (4), que podem causar impactos no trfego (Anexo 3 Zona mista A e Anexo 15 Classificao das Atividades Comerciais). A legislao municipal requer do empreendimento, segundo o Decreto n 23202, 09/5/2005, uma vaga de estacionamento para cada 75.00 m de rea construda (1/75) (Anexo 2 Definio de vagas para estacionamentos e parmetros tcnicos para usos e / ou atividades no impactantes).

rea Construda

360.00 m

5 vagas

A lotao compreende a seguinte tabela (Conforme Cdigo de Obras do Municpio de Guarulhos):

Tipo de Uso Frequentadores em p (0.4 m/pessoa)

rea 52.00

Lotao 130

(Buffet de caf colonial / Banca de jornal e livraria / Espao de convenincia / Balces expositores / Balco para refeies rpidas)

Frequentadores sentados (1.0 m/pessoa)

190.00

190

(Salo interno de alimentao trreo e superior / Praa externa de alimentao / Lounge)

Demais reas (7.0 m/pessoa)

143.00

21

Total

385.002

341 pessoas

Sendo 360.00 m de rea computvel e 25.00 m de rea no computvel.

3. LOTES POSSVEIS PARA IMPLANTAO


3.1. Lote 1 - Avenida Conego Valado, 487 Gopova.

Caractersticas Urbansticas
rea do Terreno: 426.00 m; Categoria de Uso: ZM-A Zona de uso misto A; Coeficiente de Aproveitamento: 2,5 at 1065.00 m; Taxa de Ocupao: 0,8 at 340.80 m; Permeabilidade Mnima: 5% (acima de 2000.00 m); Recuos Obrigatrios: Frontal 5.00 / Fundos 3.00 / Lateral 0; Gabaritos: Devero atender ao gabarito mximo de altura estabelecido pela legislao federal, em funo da atividade aeroporturia; Vias Confrontantes: Rua Cnego Valado Via arterial tipo III, a faixa de domnio mede 13.26 m, com passeios de 2.35 m e 1.43 m; Rua Piracicaba Via arterial tipo III, a faixa de domnio mede 12.15 m, com passeios de 1.68 m e 1.46 m.

3.2. Lote 2 Rua Santa Izabel, 91 Vila Augusta.

Caractersticas Urbansticas
rea do Terreno: 438.75 m; Categoria de Uso: ZM-A Zona de uso misto A; Coeficiente de Aproveitamento: 2,5 at 1096.87 m; Taxa de Ocupao: 0,8 at 351.00 m; Permeabilidade Mnima: 5% (acima de 2000.00 m); Recuos Obrigatrios: Frontal 5.00 / Fundos 3.00 / Lateral 0; Gabaritos: Devero atender ao gabarito mximo de altura estabelecido pela legislao federal, em funo da atividade aeroporturia; Vias Confrontantes: Rua Mogi das Cruzes Via Local, a faixa de domnio mede 11.81 m, com ambos os passeios de 1.45; Rua Santa Izabel Via arterial tipo III, a faixa de domnio mede 11.44 m, com passeios de 1.97 m e 2.32 m; Rua Janaina Via Local, a faixa de domnio mede 10.44 m, com passeios de 1.23 m e 1.96 m.

3.3. Lote 3 Rua Conego Valado, 699 - Gopova.

Caractersticas Urbansticas
rea do Terreno: 494.89 m; Categoria de Uso: ZM-A Zona de uso misto A; Coeficiente de Aproveitamento: 2,5 at 1237.23 m; Taxa de Ocupao: 0,8 at 395.91 m; Permeabilidade Mnima: 5% (acima de 2000.00 m); Recuos Obrigatrios: Frontal 5.00 / Fundos 3.00 / Lateral 0; Gabaritos: Devero atender ao gabarito mximo de altura estabelecido pela legislao federal, em funo da atividade aeroporturia; Vias Confrontantes: Rua Cnego Valado Via arterial tipo III, a faixa de domnio mede 13.26 m, com passeios de 2.35 m e 1.43 m.

4. ANALISE DO TERRENO COMTEMPLADO

Todos os terrenos estudados possuem aptido para receber o empreendimento proposto, tanto com relao s exigncias urbansticas quanto ao estudo do entorno, portanto a escolha do Lote contemplado se deu pela sua localizao. O empreendimento ser implantado na Rua Conego Valado, 699. A Rua Conego Valado tem trafego constante em todas as horas do dia, bem como transito de pessoas a p; diminuindo somente no inicio da noite com o fechamento do comrcio. O terreno serviu como estacionamento de veculos e lava-rpido at a presente data. O lote est vago, exceto por duas pequenas construes, a saber, uma instalao sanitria construda no fundo a esquerda e uma guarita no limite frontal tambm do lado esquerdo. No existe nenhum tipo de vegetao no terreno, exceto no passeio pblico ao lado esquerdo do lote uma arvore de pequeno porte. O terreno encontra-se todo impermeabilizado com pavimentao asfltica em funo de sua atividade anterior. A topografia original do terreno foi alterada, este se encontra relativamente plano com caimento observado para frente do lote, mantendo tambm um desnvel aproximado de um (1) metro da esquerda para a direita, acompanhando o perfil da via. No existe uma linguagem arquitetnica comum s edificaes do entorno, em cada edificao foi adotado o estilo das construes de sua poca. A edificao lindeira esquerda est aparentemente fora dos padres urbansticos impostos pelo municpio, no possuindo recuo frontal, est construda na divisa entre os dois lotes. Sendo composta de dois pavimentos, possui uma testada de cerca de 7 metros. No passado seu uso era destinado residncia unifamiliar, hoje abriga uma representao comercial. No lado direito do lote existe uma edificao inicialmente residencial com arquitetura tpica de casas assobradadas geminadas da dcada de 1960, existe um recuo de 1.5 metros na divisa do lote. Sua utilizao atual abriga um escritrio comercial. O fundo do lote faz divisa com varia residncias unifamiliares localizadas na Rua Mogi das Cruzes.

5. DIAGNSTICO E ANALISE DE POSSVEIS IMPACTOS

5.1. PATRIMNIO HISTRICO Aps analise do entorno, juntamente com a consulta prvia realizada aos rgos competentes, no apontou num raio de 200 metros nenhum sitio considerado patrimnio histrico, nem to pouco que seja alvo de tombamento (Esferas municipal, estadual e federal).

5.2. SISTEMA VIRIO O empreendimento disponibilizar aos clientes duas opes de acesso e estacionamento: A primeira, no recuo frontal para atender ao pblico expresso e usurios p, contar com entrada de pedestres e seis (6) vagas de estacionamento; A segunda, no fundo do lote ter rea de acomodao de veculos, entrada e sada distintas, ampla capacidade e dotado de vagas para idosos e portadores de necessidades especiais; possuindo acesso exclusivo ao interior da edificao.

As aes foram planejadas a fim de preservar a fluidez e mitigar possveis impactos no trafego de veculos.

5.3. INFRAESTRUTURA URBANA Em relao a infraestrutura urbana o local bastante abastecido; possuindo vias pblicas asfaltadas, transporte coletivo, iluminao pblica, abastecimento de gua e esgoto, coleta de lixo, e uma gama variada de comrcio em toda a extenso da avenida.

5.4. IMPACTO AMBIENTAL


Com relao ao Meio Ambiente, a implantao da referida atividade no local no causar nenhum tipo de prejuzo, no tangente a implantao das construes no haver aes de desmatamento ou remoo de arvores e nem agresses rea preservao ambiental. No sero promovidas modificaes da paisagem urbana do local. Com relao ao funcionamento da atividade, a operao diria no produzir contaminao ao Meio Ambiente,

uma vez que tal atividade no gera lixos especiais, somente domsticos, que so recolhidos pela coleta pblica.

5.5. IMPACTO DE VIZINHANA Com relao ao tipo de empreendimento a se instalar neste local, no existe expectativa de impacto que a referida atividade possa causar durante sua operao e funcionamento; uma vez que ser um ambiente de respeito e requinte. Salientamos por ultimo que o local foi preparado adequadamente para acomodar as maquinas e equipamentos, no havendo perturbao para sua vizinhana.

5.6. FASE DE OBRAS Durante a fase de implantao a construo obedecer ao cdigo de obras do municpio, salientando a instalao de tapumes no limite frontal do terreno, a fim de preservar o fluxo e seguranas de pedestres e da vizinhana ao redor em relao ao passeio pblico. Todos os servios sero executados preferencialmente em horrio comercial, de segunda a sexta, das 08h00 as 18h00 e aos sbados das 08h00 a 13h00; tendo em mente que o entorno predominantemente ocupado por outros empreendimentos comerciais. O sistema construtivo adotado ser convencional, evitando o uso de bate-estacas, na execuo sero moldados em loco: baldrames, blocos de fundao e brocas. Todo material construtivo necessrio para as obras sero recepcionados e acondicionados dentro do empreendimento, a fim de garantir a livre circulao na via. Os entulhos gerados pela obra recebero destinao final atravs e empresas regulamentadas pela Prefeitura Municipal de Guarulhos para tal servio.

5.7. PROPOSTA DE MEDIDAS MITIGADORAS EM RELAO AOS IMPACTOS EVENTUALMENTE APONTADOS COMO NEGATIVOS Devido ao porte da obra, a escolha do terreno para implantao do projeto e aos cuidados tomados no planejamento do empreendimento, no haver necessidade de execuo de medidas mitigadoras ou compensatrias.

6. CONCLUSO
Com relao s consideraes finais a respeito da implantao da referida atividade neste local, destaca-se: O empreendimento pretende acrescentar qualidade aos servios prestados na regio atravs de um ambiente requintado; A atividade ser geradora de novos postos de trabalho, cirando empregos diretos e indiretos; No causar impacto em sua implantao, visto que no local j existem outras propriedades comerciais.

O estudo de viabilidade se mostra favorvel instalao do empreendimento no referido lote, atravs da analise dos dados levantados ao longo da confeco deste documento , acreditando que a populao local e dos entornos prximos se beneficiaro dos servios prestados. E que o comrcio geral ser beneficiado com a incluso de um espao requintado na gama de servios da cidade.